某市房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)分析報(bào)

天津市房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)分析報(bào)告按照建設(shè)部通知要求，現(xiàn)將天津2003年房地產(chǎn)開發(fā)完成情況和2004年形勢(shì)分析匯報(bào)如下。一、2003年完成情況總體上看，2003年，天津房地產(chǎn)業(yè)保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的好勢(shì)頭。主要表現(xiàn)在五個(gè)方面。（一）房地產(chǎn)投資、施工形勢(shì)持續(xù)趨好，增幅提高，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了合理的比例關(guān)系2003年天津房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，房地產(chǎn)投資、施工、銷售等指標(biāo)全面增長(zhǎng)。房地產(chǎn)施工面積同比增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資完成210億元，同比增長(zhǎng)20%。房地產(chǎn)施工面積1950萬平方忖，竣工832萬平方忖。其中住宅施工面積1700萬平方忖，竣工750萬平方忖，同比增長(zhǎng)12%。總體上看，天津房地產(chǎn)業(yè)投資有三個(gè)特點(diǎn)：一是與全市經(jīng)濟(jì)保持了協(xié)調(diào)發(fā)展。今年天津GDP增幅為14.3%,是近幾年增幅最高的一年。全市固定資產(chǎn)投資完成1040億元，同比增長(zhǎng)28%。房地產(chǎn)投資所占比例為20%，投資增幅為20%，房地產(chǎn)投資規(guī)模和增幅合理，與全市經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)總體上保持了同步態(tài)勢(shì)。二是民營(yíng)企業(yè)成為投資的主要力量。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，民營(yíng)企業(yè)已成為房地產(chǎn)投資的主體。民營(yíng)企業(yè)預(yù)計(jì)全年完成投資172億元，占全市房地產(chǎn)投資的三是外地投資商大量來津，帶動(dòng)了全國(guó)房地產(chǎn)投資向我市流動(dòng)。2003年，共有11家外地企業(yè)在津正式投資房地產(chǎn)工程開發(fā)，全年完成投資15億元，同比增長(zhǎng)50%，占全市房地產(chǎn)投資的7%，更多的外地開發(fā)企業(yè)已確立在津投資意向，正在積極洽談工程，天津正在吸引全國(guó)開發(fā)企業(yè)的目光。（二）全市商品房市場(chǎng)銷售活躍2003年商品房銷售1022萬平方忖，同比增長(zhǎng)55%,是我市商品房銷售量最高的一年，首次突破1000萬平方忖。其中現(xiàn)房銷售790萬平方忖，同比增長(zhǎng)40%。商品房銷售金額285.7億元，同比增長(zhǎng)68%。商品房平均銷售價(jià)格2795元/平方忖，同比增長(zhǎng)7.3%。全市存量房銷售688萬平方M、86.4億元，分別比去年同期增長(zhǎng)95%和116%。二、三級(jí)市場(chǎng)交易比例達(dá)到1：0.67，市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯加強(qiáng)。天津商品房市場(chǎng)銷售有三個(gè)特點(diǎn)：一是大規(guī)模拆遷拉動(dòng)了安置型需求。2003年全市拆遷面積450萬平方忖，是上年同期拆遷量的3倍，拆遷投資130億元，成為拉動(dòng)今年商品房銷售和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要因素之一。拆遷帶來了安置型需求的增長(zhǎng)。旺盛的市場(chǎng)需求有力地拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，保證了商品房市場(chǎng)供求平衡，無泡沫成分，市場(chǎng)運(yùn)行健康平穩(wěn)。二是居民收入提高使居民住房消費(fèi)預(yù)期增強(qiáng)。2003年天津人均居民可支配收入10290元，同比增長(zhǎng)10.2%，居民購(gòu)房能力顯著增強(qiáng)。三是購(gòu)房居民以本地居民普通住宅需求為主，本地居民購(gòu)房占總需求的95%以上，購(gòu)房目的主要是居住為主，沒有炒作成分。（三）空置面積下降，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化2003年，由于商品房銷售面積大于同期竣工面積和上市面積，空置房被逐步消化。截至2003年底，全市竣工一年以上的滯銷房和積壓房面積為149萬平方忖，同比減少104萬平方忖，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。（四）積極探索住房社會(huì)保障機(jī)制，保持社會(huì)穩(wěn)定2003年，隨著全市拆遷規(guī)模的提高，拆遷居民中收入和住房“雙困戶”增加，妥善安排特困拆遷居民的住房問題成為事關(guān)全市穩(wěn)定的大事。為此，我市出臺(tái)了三項(xiàng)有針對(duì)性的制度：一是拆遷責(zé)任制度。提出拆遷中“不讓一家一戶過不去”的目標(biāo)，并按照這一目標(biāo)層層落實(shí)責(zé)任，統(tǒng)籌安排，周密部署，把握了拆遷工作主動(dòng)權(quán)。二是特困居民拆遷預(yù)案審查制度。天津要求每個(gè)拆遷工程提前都首先進(jìn)行困難戶情況調(diào)查，提前報(bào)告書面拆遷預(yù)案，預(yù)案不落實(shí)的不許拆遷。三是定期檢查制度。拆遷前檢查拆遷預(yù)案和資金、房源落實(shí)落實(shí)情況，拆遷中檢查特困居民安置落實(shí)進(jìn)度，拆遷后檢查安置結(jié)果。各區(qū)政府在重點(diǎn)拆遷片安排專人負(fù)責(zé)特困戶安置情況的監(jiān)督檢查，對(duì)重點(diǎn)戶重點(diǎn)跟蹤落實(shí)，保證居民安置到位。為了幫助低收入拆遷居民購(gòu)買到買得起、買得放心的住房，天津組織了兩次面向低收入拆遷居民的“情系百姓特惠售房”活動(dòng)，組織了6000余套質(zhì)量?jī)?yōu)良、戶型適中、價(jià)格合理的商品房，實(shí)行零利潤(rùn)銷售。為了從根本上解決特困居民住房問題，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的長(zhǎng)治久安，為實(shí)現(xiàn)拆遷特困戶安置工作的規(guī)范化、制度化，我市正在全面建立起住房社會(huì)保障體系，建立起特困拆遷居民住房問題的長(zhǎng)效解決機(jī)制。2003年12月初，我市開工建設(shè)了30萬平方M社會(huì)保障住房，通過政策支持，成本預(yù)計(jì)控制在1600元/平方M左右，只相當(dāng)于商品房市場(chǎng)價(jià)格60%。通過以上努力，2003我市拆遷投訴率控制在千分之五以下，其中特困居民無一例因居住無著而上訪。（五）房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)管進(jìn)一步加強(qiáng)，市場(chǎng)秩序不斷優(yōu)化。按照建設(shè)部的要求，我們對(duì)全市975家開發(fā)企業(yè)都建立起了企業(yè)信用檔案。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)了開發(fā)企業(yè)信譽(yù)度經(jīng)管系統(tǒng)，以開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)為載體，對(duì)各企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行綜合打分，評(píng)定信譽(yù)等級(jí)，向社會(huì)公布，以引導(dǎo)企業(yè)以信譽(yù)贏得市場(chǎng)，求得發(fā)展，為群眾放心購(gòu)房和政府加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管提供保障。二、2004年房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)（一）有利形勢(shì)和推動(dòng)發(fā)展的主要因素總體上看，2003年全市人均GDP將達(dá)到3100美元，實(shí)現(xiàn)了全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“三步走”目標(biāo)的第一步。隨著全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和“三步走”戰(zhàn)略第二步的實(shí)施，2004年房地產(chǎn)面臨著更加有利的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)具備了高速增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)條件。需求方面：2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)中有增，預(yù)計(jì)2004年商品房銷售能夠繼續(xù)保持1000萬平方M以上，二手房交易規(guī)模700萬平方M以上。支撐需求持續(xù)保持較高規(guī)模的因素主要有以下幾點(diǎn)：一是隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增加，2004年居民可支配收入指標(biāo)將繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，使居民住房消費(fèi)能力進(jìn)一步提高，住房改善型需求有新的增長(zhǎng)。二是2004年全市拆遷計(jì)劃安排300萬平方忖左右，拆遷居民10萬戶，全市安置型需求規(guī)模將在800萬平方忖以上，占全市商品房和二手房市場(chǎng)需求總量的近50%，為市場(chǎng)提供相對(duì)充足的安置型需求。三是城市化步伐加快。2004年全市城市化率將達(dá)到44%，比2003年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)，將有25萬農(nóng)村居民轉(zhuǎn)移到城市和城鎮(zhèn)，為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)增加400萬平方忖以上的住房需求。開發(fā)方面：需求增長(zhǎng)將成為推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資規(guī)模增長(zhǎng)的根本動(dòng)力。適應(yīng)市場(chǎng)有效需求，我們提出2004年房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)為：商品房施工面積2000萬平方忖，同比增加50—100萬平方忖。商品房竣工面積900萬平方忖左右，其中住宅竣工面積800萬平方忖。推動(dòng)2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的有利因素主要體現(xiàn)在開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大、行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步三方面：一是開發(fā)總規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資有堅(jiān)實(shí)的工程基礎(chǔ)。根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，2007年前我市人均住房建筑面積每年預(yù)計(jì)增加1—1.5平方忖，每年竣工面積需要在900萬平方M左右，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模處于高速增長(zhǎng)期。2003年我市進(jìn)行了海河開發(fā)和大規(guī)模土地整理，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了相對(duì)充足的土地供應(yīng)，特別是海河開發(fā)正在成為全市乃至全國(guó)開發(fā)企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)，去年海河基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面展開，為2004年房地產(chǎn)工程大規(guī)模開發(fā)提供了基礎(chǔ)條件。我市從2003年6月1日開始土地全部在公開市場(chǎng)以招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)，2004年將全面進(jìn)入規(guī)范化運(yùn)作，土地市場(chǎng)公開運(yùn)作有利于開發(fā)工程縮短開發(fā)周期，減少資金占?jí)?，?shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)。二是公建投資比重?cái)U(kuò)大，投資工程結(jié)構(gòu)調(diào)整。隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)公建的需求增長(zhǎng)，適應(yīng)市場(chǎng)需求，隨著海河兩岸綜合開發(fā)工程的正式啟動(dòng)，2004年我市公建工程將進(jìn)入投資將呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)全年公建工程施工面積達(dá)到400萬平方忖，同比增長(zhǎng)40%。公建投資增加將帶動(dòng)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)在增長(zhǎng)中調(diào)整，在調(diào)整中改善。三是城市化步伐加快，通過投資空間結(jié)構(gòu)調(diào)整，城鎮(zhèn)建設(shè)將成為投資新熱點(diǎn)。今后幾年，天津?qū)⑦M(jìn)入城市化加速發(fā)展階段，城市化水平每年提高約3個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)每年新增城市人口30萬人左右。為此，我市將加快小城鎮(zhèn)建設(shè)作為中心工作之一，每年安排400—500萬平方忖的小城鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)模，以適應(yīng)農(nóng)村城市化對(duì)住房的需求。圍繞加快城市化進(jìn)程，小城鎮(zhèn)開發(fā)將成為新的投資增長(zhǎng)點(diǎn)。四是住宅產(chǎn)業(yè)化步伐將進(jìn)一步加快。2004年我市在住宅產(chǎn)業(yè)化方面將推出一系列重要舉措。要以鋼結(jié)構(gòu)住宅體系為主，發(fā)展中高層住宅。推廣應(yīng)用復(fù)合式保溫材料，推行三步節(jié)能。建立自來水和中水分質(zhì)供水體系，實(shí)行雙管入戶。實(shí)行成品房銷售。隨著以上新技術(shù)的全面應(yīng)用，2004年天津住宅產(chǎn)業(yè)化將進(jìn)入一個(gè)新階段。（二）可能面臨的問題和解決措施總體上看，2004年天津房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較快的發(fā)展速度。但也面臨著兩方面可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響的因素：一是成本推進(jìn)導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)上漲，對(duì)需求增長(zhǎng)起到抑制作用。2004年，隨著招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供地成為房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)的唯一形式，開發(fā)企業(yè)取得土地的成本上升，帶動(dòng)總成本上升4—5%。成本上升的另一重要方面是建材上漲，建材上漲帶來的壓力將在2004年上市工程中逐步體現(xiàn)。兩種因素將導(dǎo)致商品房成本上升，價(jià)格上漲。二是商品房供求結(jié)構(gòu)存在不平衡。由于我市需求的主體主要是拆遷帶來的安置型需求，對(duì)價(jià)格承受力較低。拆遷居民能夠承受的市場(chǎng)價(jià)格在200—2500元/平方忖，而2003年我市平均銷售價(jià)格為2795元/平方忖，2004年還面臨新的上漲趨勢(shì)。二者的矛盾將使我市商品房市場(chǎng)在總量平衡的前提下面臨著結(jié)構(gòu)性不平衡。為解決以上問題，我們研究提出以下解決措施：1、調(diào)整開發(fā)空間結(jié)構(gòu)。在市區(qū)周邊地價(jià)較低的區(qū)域盡快開工建設(shè)一批價(jià)格較低的普通商品房，達(dá)到調(diào)控市場(chǎng)規(guī)模、平抑價(jià)格的目的。去年四季度以來，我們積極落實(shí)工程儲(chǔ)備，幫助工程做好前期工作，預(yù)計(jì)上半年可開工建設(shè)300萬平方忖左右的這種普通商品房。2、有計(jì)劃地拆遷。通過調(diào)控拆遷規(guī)模，達(dá)到調(diào)控安置型需求、調(diào)整市區(qū)土地供應(yīng)量的雙重目標(biāo)。2004年全市拆遷規(guī)模在300萬平方忖左右，將比2003年下降三分之一。通過適度調(diào)控拆遷規(guī)模，將安置型需求控制在合理范圍內(nèi)，通過調(diào)整市場(chǎng)對(duì)中低價(jià)位商品房的需求規(guī)模，減少中低價(jià)位商品房?jī)r(jià)格的上漲的壓力，保持市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。3、適度擴(kuò)大低價(jià)位的土地供應(yīng)量。由于市中心區(qū)