工行20121018押品測試題

4－13】某產(chǎn)品生產(chǎn)線，根據(jù)購建時的市場需求，設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1000萬件，建成后由于市場發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，每年的產(chǎn)量只有4001600.8，如不考慮實體性磨損，試計算生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值?！赫_答案』由于不可逆轉(zhuǎn)的市場發(fā)生變化，該生產(chǎn)線的有效生產(chǎn)能力只有400萬件/年。這種生產(chǎn)能力的產(chǎn)生線的重置成本為：400年生產(chǎn)線的重置成本＝400/100）0.8×1607萬元該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值萬元）收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。收益法涉及三個基本要素一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益，二是折現(xiàn)率或本金化率，三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。押品出現(xiàn)重評預(yù)警，評估人員應(yīng)在一個月內(nèi)完成押品評估流程，清除預(yù)警信息。折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。要用里程數(shù)算，就是里程成新率，一般要用以下兩個計算要用里程數(shù)算，就是里程成新率，一般要用以下兩個計算按使用年限計算的成新率=（1-已行駛年限/可行駛年限）×100%按里程數(shù)計算的成新率=（額定使用里程－已使用里程《里程表的數(shù)，或者司機記錄》）/額定使用里程×100%2000〕1202目前所有資產(chǎn)評估中都用這個辦法運用市場法評估機器設(shè)備需考慮因素（一）個別因素（二）交易因素（三）時間因素（四地域因素一個高級一個高級居住區(qū)附近建設(shè)了一座工廠,該居住區(qū)的房地產(chǎn)價值下降,這就是一種經(jīng)濟性貶值九大類九大類（三）假設(shè)開發(fā)法思路樓價把后面的都減去，剩下的就是地價。公式：在建工程價值＝房地產(chǎn)預(yù)期售價－（后續(xù)工程成本＋后續(xù)工程費用＋正常利稅）（5－33）:應(yīng)收賬款評估值=(B)B.應(yīng)收賬款賬面價值—已確定壞賬損失—預(yù)計壞賬損失假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同是預(yù)期原理BB.從設(shè)備使用到技術(shù)過時經(jīng)歷的時間某待估房地產(chǎn)，已知建筑物還原利率為8%，土地還原利率為6%，建筑物價值占房地產(chǎn)價值的45%，則該房地產(chǎn)綜合還原利率應(yīng)( 。該房地產(chǎn)綜合還原利率=8%×45%+6%×(1-45%)=6.9%。房地產(chǎn)評估的原則1房地產(chǎn)評估的原則1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價格趨于一致。3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。4、貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)5、合法原則：房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。測算房地產(chǎn)的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。6、估價時點的原則：估價時點又稱:的日期，通常年、月、日表示，估價額是該是該日期的價格。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，點的狀況為準(zhǔn)。最高最佳使用原則最高最佳使用原則成本法主要適用于持續(xù)使用 前提下的資產(chǎn)評估某評估機構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了某評估機構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了、C127142151萬元三個評估結(jié)果。根據(jù)、C對象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為、40%和35%，則被評估房產(chǎn)的評估值最接近于??）=127*0.25+142*0.4+151*0.35結(jié)果為141.4，接近B（一）通過市場法進行評估大體要經(jīng)歷以下程序：選擇參照物注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類似的）同時參照物應(yīng)該選擇3個以上在評估對象與參照物之間選擇比較因素指標(biāo)對比、量化差異在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上，調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異綜合分析確定評估結(jié)果3一個，如何確定哪一個結(jié)果最合理呢的評估值。如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽把握和對評估對象的認識建筑物的經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮最終都會導(dǎo)致建筑物的收益下降。16.某宗地,土地單價為3000元/平方為,該宗地容積為1.5,建筑面積為150平方米,則樓面地價為()元/平方米。樓面地價=樓面地價=土地地價/容積率=3000/1.5=2000元/平方米容積率是地塊上的建筑物總面積與地面面積的比,(A)A.容積率是地塊上的建筑物總面積與地面面積的比運用市場比較法估價，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。搜集交易實例應(yīng)包括下列內(nèi)容：１交易雙方情況及交易目的；２交易實例房地產(chǎn)狀況；３成交價格；４成交日期；５付款方式。根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應(yīng)從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例104.某建筑物建成于1990年1月為磚混結(jié)構(gòu)一等耐用年限為50年殘值率為2％該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評估值接近于（ 。，500－11×[500×（1-2%）/50]＝392.2萬元復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處（）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處（）D價格水平收益法中所指的收益是（）估價時點以后的未來預(yù)期正常收益對企業(yè)收益的歷史與現(xiàn)狀進行分析和判斷的直接目的，是測算().企業(yè)正常盈利能力法、變動因素調(diào)整法等等。此外還有綜合評估方法收益法中的收益額是指()。D.資產(chǎn)的客觀收益低風(fēng)險業(yè)務(wù)對應(yīng)的押品可以直接進行價值認定例題：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法需要修正的主要因素是（。A.年期修正 B.區(qū)位因素修正 C.容積率修正 D.其它因素修答案、D例題：運用基準(zhǔn)地價評估宗地價格時，需修正的因素包括（。A、土地出讓金D、土地等級B、土地使用年限E容積率C、拆遷費用答案：B、E房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括土地重新取得費用管理費建筑重新建造成本機器設(shè)