土地管理學(xué)案例與作業(yè)

4章第三節(jié)土地登記1]A202381方式取得一宗地國(guó)有土地使用權(quán)，批準(zhǔn)用途為教育用地,現(xiàn)A記。應(yīng)當(dāng)如何辦理？要點(diǎn)：1、A學(xué)校應(yīng)申請(qǐng)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)初始登記。申請(qǐng)人為A2、該宗地A303、應(yīng)提交的資料：〔1〕土地使用權(quán)登記申請(qǐng)表；(2)A身份證明；(3〕縣級(jí)以上人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；〔4〕國(guó)有土地劃撥打算書(shū)；〔5)托付代理的應(yīng)提交土地登記托付及代理人身份證明等。［2]B,1995518000米，用途為工業(yè),使用年限50年，未辦理土地登記。19988800050現(xiàn)為抵押貸款之需。該廠(chǎng)急來(lái)辦理土地登記。問(wèn)應(yīng)當(dāng)如何申請(qǐng)土地登記？如何確定土地使用期限？要點(diǎn)：B地使用權(quán)初始登記.申請(qǐng)人為該廠(chǎng)法人及法定代表人。申請(qǐng)時(shí)限按規(guī)定：一是按出讓合同商定,受讓方一次支付全部土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)在支付出讓30期付款、分期供給出讓國(guó)有土地使用權(quán)的。應(yīng)當(dāng)在30B處理后再予以辦理出讓土地使用權(quán)初始登記。［3］1978A撥土地使用權(quán)，用途為工業(yè),19931998為開(kāi)拓業(yè)務(wù)，把廠(chǎng)區(qū)遷移到了開(kāi)發(fā)區(qū)，原用地預(yù)備用來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)?，F(xiàn)已得到市規(guī)劃局和市土地治理局1998125了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同,合同規(guī)定土地用途為商40要點(diǎn):(1〕本宗地變更登記實(shí)際包含兩大變更登記類(lèi)型,一是劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)辦理變更登記；二是土地用途變更登記.(2〕A30土地變更登記，應(yīng)提交的資料除申請(qǐng)表、申請(qǐng)人身份證明等，主要還應(yīng)包括：市規(guī)劃局對(duì)A土地用途申請(qǐng)的批復(fù)、市土地治理局與A的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、土地使用權(quán)出讓金和有關(guān)稅費(fèi)交納憑證、原《國(guó)有土地使用證》等.〔3〕土地變更登記的一般程序是：申請(qǐng)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、核發(fā)土地證書(shū).兩宗地應(yīng)分別提交:1〕土地使用權(quán)登記申表；2〕該企業(yè)法人證明、《土地登記法定代表人身份證明》和法定代表人個(gè)人身份證明；3)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；4〕《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；5〕出讓金支付憑證等；6)托付代理的還應(yīng)提交土地登記托付書(shū)及代理人身份證明等。土地使用期限應(yīng)按出讓合同的規(guī)定來(lái)推定終止504]集體土地全部權(quán)變更登記一宗地原屬D鎮(zhèn)東平村行政區(qū)域內(nèi)，為東山村在東平村的飛地.另一宗地，原屬東平村，位于東山村行政區(qū)域內(nèi)，為東平村在東山村的飛地?，F(xiàn)為實(shí)施土地整理工程，東山村和東平村簽訂了交換這兩宗土地的協(xié)議，并報(bào)當(dāng)?shù)乜h人民政府批準(zhǔn)。為加強(qiáng)土地整理中的權(quán)屬治理,問(wèn)該如何辦理這兩宗地的土地變更登記手續(xù)？要點(diǎn):(1)因土地交換引起集體土地全部權(quán)變更登記,所以要求兩宗地共同申請(qǐng),并依照法定程序進(jìn)展變更登記。〔2)申請(qǐng)人：分別為D村及其兩村的法定代表人。應(yīng)提交的證明文件主要有：集體土地全部權(quán)變更登記申請(qǐng)表；《東山村和東平村關(guān)于交換土地的協(xié)議》;《D土地的協(xié)議的批復(fù)》;原《集體土地全部證》；申請(qǐng)人身份證明.三種土地登記類(lèi)型區(qū)分作業(yè)一：M權(quán),用途為工業(yè)。現(xiàn)MN股份，現(xiàn)經(jīng)土地權(quán)屬界定、地價(jià)評(píng)估，擬定了土地資產(chǎn)處置方案，并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn),同意以國(guó)家作價(jià)人股方式處置該三宗地國(guó)有土地使用權(quán)。問(wèn)土地資產(chǎn)處置后,該怎樣辦理土地變更登記程序是什么?參考答案:1、三宗土地應(yīng)當(dāng)分別辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。權(quán)利人由MN；土地使用權(quán)類(lèi)型由劃撥變更為作價(jià)入股。應(yīng)當(dāng)留意以下問(wèn)題：〔1〕變更登記申請(qǐng)期限:簽訂30〔2)、申請(qǐng)人為N的法人及法人代表；〔3〕、三宗地分別申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。2、應(yīng)當(dāng)提交的材料：〔1)、土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)表；(2〕N人代表人身份證明》和法定代表人身份證明；〔3〕、公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批準(zhǔn)文件及土地治理部門(mén)與N定的托付合同；〔4〕、土地估價(jià)備案材料；(5)、原《國(guó)有土地使用證》;〔6)、房屋全部權(quán)證及其他地上附著物證明；〔7〕、托付代理的應(yīng)當(dāng)提交土地登記托付書(shū)及代理身份證明等。3、權(quán)屬審核要留意的問(wèn)題:〔1〕、對(duì)申請(qǐng)人的審核。要留意申請(qǐng)人是設(shè)的N請(qǐng)人必需與公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批復(fù)文件土地使用者全都?！?)、對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源文件的審核.要著重對(duì)公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批準(zhǔn)文件以及土地治理N核;〔3〕、對(duì)使用期限的審核.要留意出讓年限是否符合土地使用權(quán)最高使用期限.［5]土地他項(xiàng)權(quán)利〔抵押權(quán)〕登記某市A公司,1991年8月以劃撥方式取得一宗地國(guó)有土地使用權(quán)．面積 15567平方米，用途為工業(yè),2023年8月15日，A公司與B銀行簽訂了《土地使用權(quán)抵押貸款合同》。貸款金額為100萬(wàn)元，期限三年，問(wèn)該如何辦理土地他項(xiàng)權(quán)利〔抵押權(quán)〕登記手續(xù)？要點(diǎn)：土地抵押權(quán)登記的一般程序?yàn)椋和恋氐怯浬暾?qǐng)一地籍調(diào)查一權(quán)屬審核一注冊(cè)登記一核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。土地使用權(quán)抵押登記要求：“雙方申請(qǐng)”，即抵押人和抵押權(quán)人共同提出申請(qǐng)。應(yīng)當(dāng)提交的證明文件主要有:1〕土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)表；2〕Y企業(yè)和M企業(yè)的法人證明、《土地登記法定代表人身份證明》和法定代表人個(gè)人身份證明;3)轉(zhuǎn)讓合同；45〕變更后的房屋全部權(quán)證；6〕稅費(fèi)交納證明;5章第四節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)確實(shí)認(rèn)與流轉(zhuǎn)治理119795101980150081～45～850％建筑面積。辦公樓2023年信用社改制要求辦理土地登記，但郵局以自己是用地認(rèn)為該土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬自己。該宗地土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)如何來(lái)確定？要點(diǎn)：首先，依據(jù)《確定土地全部權(quán)和使用權(quán)的假設(shè)干規(guī)定》第39條的規(guī)定:以土地使用權(quán)為條件與其他單位合建房屋的，依據(jù)批準(zhǔn)文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定土地使用權(quán).1982條例》，條例公布后合建的,應(yīng)依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)后再確定土地使用權(quán)。雙方合建發(fā)生在1980年,并簽訂了合建協(xié)議,因此應(yīng)按建筑面積比例來(lái)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積。該宗地是城郵局與城信用社共有土地使用權(quán)，依據(jù)合建協(xié)議確定各占土地使用權(quán)50%.21999920用權(quán),用于建設(shè)與工業(yè)區(qū)配套的住宅小區(qū).為籌集開(kāi)發(fā)資金，某公司在取得有關(guān)土地使用權(quán)屬證明后，10A10M？為什么？要點(diǎn)：是違法的.依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)治理法》第三十八條〔二〕規(guī)定：依據(jù)出讓合同商定25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的才可以轉(zhuǎn)讓。某公司明顯未履行合同商定進(jìn)展投資開(kāi)發(fā)。3：1992517從該市土地治理局獲得位于某市北海大道西側(cè)，共13400.1993317880銀公司未取得土地使用權(quán)。1993419公司與環(huán)珠公司訂立《合作開(kāi)發(fā)土地合同》商定，建銀公司將土地與環(huán)珠公司合股開(kāi)發(fā)；環(huán)珠公司同1000還商定了交款期限、方式、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù).合同訂立后，環(huán)珠公司按合同商定于1993年420540這中間存在什么問(wèn)題？要點(diǎn):建銀公司未取得土地使用權(quán)。育金公司與建銀公司之間簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并未生效。由于雙方當(dāng)事人在合同簽訂后未準(zhǔn)時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，而依法向土地治理部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效的要件.因此，雖然建銀公司支付了價(jià)款，但合同并未生效。因此，建銀公司并未取得土地使用權(quán)。建銀公司和環(huán)珠公司訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的。首先，建銀公司未取得土地使用權(quán)。其次,建銀公司在前一土地使用權(quán)簽訂一個(gè)多月內(nèi)，就把土地使用權(quán)再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑳](méi)有投入建設(shè)資金，屬于炒賣(mài)土地的行為。再次,建銀公司與環(huán)珠公司簽訂權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。依據(jù)合同內(nèi)容可知：環(huán)珠公司允許建銀公司提前退股，建銀公司退股后留下了土地使用10001000案4:20237A6203100平方米.A10B公司經(jīng)營(yíng)賓館,B公司與A》,協(xié)議商定：BA30，租期為三年。請(qǐng)問(wèn)該單位出租行為是否合法？為什么？要點(diǎn)：不合法。A單位的行政辦公樓屬于劃撥用地,如B出讓金；或者將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家。但A單位的出租行為未經(jīng)土地治理部門(mén)批準(zhǔn)，因此，A單位和B案5：某市一家物資公司向當(dāng)?shù)劂y行貸款,以該公司位于市區(qū)一塊劃撥土地作為抵押。當(dāng)貸款期限界滿(mǎn)時(shí),該公司因經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)力歸還銀行貸款,被法院依法宣布破產(chǎn).于是,銀行主見(jiàn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，但破產(chǎn)清算組對(duì)該抵押持有異議，最終法院裁定該抵押無(wú)效。案例評(píng)析:這是一起以劃撥方式取得土地使用權(quán)初始抵押，被法院判決無(wú)效的案例。劃撥土地使用權(quán)要想抵押，必需符合以下四個(gè)條件：1、土地使用者必需是公司、企業(yè)、其它經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;2、持有合法土地權(quán)屬證明;3、必需取得市、縣政府土地治理部門(mén)的批準(zhǔn)；4、還必需補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金.該物資公司抵押劃撥土地前，未經(jīng)當(dāng)?shù)厥?、縣政府土地治理部門(mén)批準(zhǔn)，也未補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，因此該抵押無(wú)效。5章第六節(jié)土地征收6802〔以出讓方式取得土地使有權(quán)〕,經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于A〔非耕地〕2按時(shí)使用土地，工廠(chǎng)與A。合同規(guī)定A23070出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫(xiě)明.據(jù)此，請(qǐng)答復(fù)以下問(wèn)題：〔1)該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？〔270合法？為什么?〔3〕依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，該工廠(chǎng)應(yīng)當(dāng)怎樣取得土地使用權(quán)？案例評(píng)析:〔1〕無(wú)效。由于依據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體全部土地,必需先依法征為國(guó)有，其土地使用權(quán)才能出讓。土地全部權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地治理局，本例中由A直接向工廠(chǎng)出讓土地使用權(quán)是違法的，違法的合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效.〔2〕不合法.依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地全部權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，工業(yè)用50〔3)該工廠(chǎng)取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)當(dāng)是:由人民政府依法定權(quán)限批準(zhǔn)征收A土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,然后再將土地使用權(quán)出讓給工廠(chǎng)，由土地治理局代表政府與工廠(chǎng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，工廠(chǎng)依合同向政府繳納土地使用權(quán)出讓金，并依法登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)后，取得土地使用權(quán).6章第五節(jié)實(shí)施土地利用治理的主要手段作業(yè):1、對(duì)耕地實(shí)行嚴(yán)格保護(hù)是我國(guó)的一項(xiàng)根本國(guó)策，你所知道的關(guān)于耕保護(hù)方面的相關(guān)制度有哪些，內(nèi)容是什么？案例評(píng)析：〔1〕實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)格掌握耕地轉(zhuǎn)為非耕地,掌握建設(shè)用地占用耕地總量；(2〕實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度，非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，依據(jù)“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?沒(méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi),專(zhuān)款用于開(kāi)墾的耕地；〔3)制止任何單位和個(gè)人閑置、荒涼耕地。制止在(4〕非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用根本農(nóng)田`應(yīng)當(dāng)報(bào)國(guó)務(wù)院審批。2、我國(guó)實(shí)施土地用途管制中中心政府與地方政府之間可能存在哪些方面的利用沖突？如何協(xié)調(diào)？案例評(píng)析：一、我國(guó)農(nóng)用地用途管制存在的問(wèn)題1、農(nóng)用地用途管制主體錯(cuò)位.我國(guó)對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實(shí)行國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府兩級(jí)審批的制度。但是,假設(shè)省、自治區(qū)人民政府已經(jīng)授權(quán)設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府審批鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕土地利用總體規(guī)劃的仍由設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府審批.由于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)的下放，導(dǎo)致農(nóng)用地用途管制主體錯(cuò)位，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的權(quán)力實(shí)際上把握在市、縣級(jí)地方政府手中。2、我國(guó)集體土地全部權(quán)主體地位虛置.我國(guó)《土地治理法》規(guī)定，農(nóng)民集體全部的土地依法屬于村農(nóng)民集體全部的，由村集體組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、治理.而現(xiàn)實(shí)生活中，我國(guó)存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織、村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和村內(nèi)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，三者在不同程度上都是農(nóng)村集體土地全部權(quán)的代表?！凹w”到底屬于哪一級(jí),各級(jí)權(quán)利如何安排，沒(méi)有明確規(guī)定.3、農(nóng)用地用途管制執(zhí)法不嚴(yán)。對(duì)于擅自征用根本農(nóng)田,隨便修改土地利用總體規(guī)劃的行為,或者是沒(méi)有相應(yīng)的法律責(zé)任，或者是難以操作.以至于在以地方政府為主體的土地違法案件中，往往會(huì)假借“公共利益”的名義，加之“因公違法”的托詞來(lái)躲避和減輕法律制裁.4、農(nóng)用地用途管制手段單一。我國(guó)農(nóng)用地用途管制主要是以行政、法律等強(qiáng)制性手段為主，對(duì)經(jīng)濟(jì)、鼓勵(lì)等誘導(dǎo)式手段重視不夠。由于農(nóng)用地管制經(jīng)費(fèi)沒(méi)有穩(wěn)定渠道，經(jīng)費(fèi)缺乏，影響了耕地保護(hù)責(zé)任和措施的落實(shí)，保護(hù)成效難以穩(wěn)固。二、加強(qiáng)農(nóng)用地用途管制的具體對(duì)策1、進(jìn)一步改革土地行政治理體制.在土地治理體制上我們應(yīng)進(jìn)一步改革,建立土地治理部門(mén)的中心垂直治理體制，只有強(qiáng)化集中掌握的權(quán)力，實(shí)現(xiàn)了人員編制、經(jīng)費(fèi)和治理上的獨(dú)立，土地治理部門(mén)才能真正發(fā)揮對(duì)地方土地利用行為的監(jiān)視作用。改革和完善土地治理體制,強(qiáng)化中心政府的土地治理職能，加強(qiáng)土地的集中統(tǒng)一治理,賜予土地治理部門(mén)必要的行政懲罰權(quán)，建立與司法機(jī)關(guān)的聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制。2、明確集體土地歸村民委員會(huì)集體全部。轉(zhuǎn)變集體土地產(chǎn)權(quán)主體虛置,明確土地全部權(quán)主體歸全體村民全部，由村民委員會(huì)或由相應(yīng)的全村性機(jī)構(gòu)統(tǒng)一治理。3、加大對(duì)地方政府違法