我國物業(yè)管理服務行業(yè)市場規(guī)模測算分析

2015-我國物業(yè)管理服務行業(yè)市場規(guī)模測算分析

存量物業(yè)規(guī)模龐大，竣工交付推動物管面積穩(wěn)步增長。根據中國指數研究院數據，2017年我國物業(yè)管理面積達到195億平方米規(guī)模，較2011年增長61億平方米，2011-2017年復合增速為6.5%，維持穩(wěn)健增長趨勢。2012-2018年全國商品房銷售面積由11.1億平方米增長至17.2億平方米，2012-2018年CAGR為7.5%。2018年房屋竣工面積為9.4億平方米，同比回落7.8%，近年來每年均保持在約9-10億平米量級，這為物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)貢獻新增規(guī)模。2011-2017年物業(yè)行業(yè)管理面積規(guī)模及增速資料來源：中國指數研究院全國房屋竣工面積及增速資料來源：中國指數研究院全國商品房銷售面積及增速資料來源：中國指數研究院根據以下假設測算基礎物管市場規(guī)模：（1）根據近年來房屋竣工面積情況，假設未來每年新增物管面積為9億平方米；（2）基于《2018中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》中百強物業(yè)企業(yè)管理面積中住宅/商業(yè)/辦公/其他物業(yè)的比例分別為69.9%/8.7%/9.1%/12.3%，假設百強企業(yè)的物業(yè)類型占比與全行業(yè)所有企業(yè)物業(yè)類型占比一致；（3）2017年百強企業(yè)住宅/商業(yè)/辦公物業(yè)的物業(yè)費均價為2.30/7.02/7.88元/月/平米，我們假設全行業(yè)所有企業(yè)的住宅/商業(yè)/辦公物業(yè)管理單價為百強企業(yè)單價的80%，其他物業(yè)單價簡單假設為2元/月/平米。（4）考慮到新交付物業(yè)費單價高于存量物業(yè)項目以及存量項目的提價等因素，假設住宅/商業(yè)/辦公物業(yè)的物業(yè)費單價在未來每年增長1%?；谝陨霞僭O，預計到2020年我國基礎物管市場規(guī)模將達到7072億元。我國基礎物業(yè)管理服務行業(yè)市場規(guī)模測算資料來源：中國指數研究院立鼎產業(yè)研究中心發(fā)布的《2019年版中國物業(yè)管理行業(yè)市場現(xiàn)狀及趨勢前景研究報告》研究顯示：除基礎物業(yè)管理外，物業(yè)管理企業(yè)還提供面對小區(qū)家庭業(yè)主的社區(qū)增值服務以及面對開發(fā)商的增值服務。其中社區(qū)增值服務通常包括提供社區(qū)商品銷售、家居生活服務（家政、維修、裝修等）、社區(qū)空間服務（電梯或樓道廣告、車位出租等）、物業(yè)資產管理（房產經紀、房屋返租、車位尾盤銷售等）、文教康養(yǎng)服務等；開發(fā)商增值服務主要包括管理咨詢、案場服務、驗房服務等。目前各上市物業(yè)管理公司均較為重視這兩類市場，前者更具盈利持續(xù)性和長遠價值想象空間，而后者當前貢獻了相當的盈利。但這兩類市場的空間難以準確測算，尤其是社區(qū)增值服務的市場規(guī)模有賴于物業(yè)公司未來對這一市場的開拓能力。我們參考目前主要上市物業(yè)管理公司基礎物管收入與增值服務收入比例約為2:1~3:1，認為基礎物管與增值服務市場規(guī)模的比例也約為2:1~3:1，則增值服務市場規(guī)模約為2400-3500億元，與基礎物管市場合計約10000億元規(guī)模。隨著我國城鎮(zhèn)化進入中后期，居民消費水平不斷提升，對小區(qū)物業(yè)品質的要求不斷提高，對小