《物權(quán)法》時(shí)代物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的八大問題

《物權(quán)法》時(shí)代物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的八大問題

《物權(quán)法》作為民法典的一個(gè)重要內(nèi)容，1998年3月，起草工作正式啟動，在多次公開全國征求意見基礎(chǔ)上，歷經(jīng)全國人大四次審議，2006年將進(jìn)入五審。從物業(yè)管理行業(yè)的角度看，《物權(quán)法》作為我國調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，無疑是物業(yè)管理法制建設(shè)的又一重大進(jìn)步，必將對我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生基礎(chǔ)性的、長期性的重要影響。因此，有人斷言：“中國物業(yè)管理已進(jìn)入了《物權(quán)法》的時(shí)代?！泵鎸疫@一重要法律出臺，作為物業(yè)管理人，我們不能不認(rèn)真思索在即將到來的《物權(quán)法》時(shí)代，物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展必將面臨的若干重大問題，從而未雨綢繆，與業(yè)內(nèi)同仁共同推動我國物業(yè)管理的健康發(fā)展。一物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)體系的全面整合與完善通過解讀《物權(quán)法》第四稿可見，《物權(quán)法》作為民法典的一個(gè)重要部分，規(guī)制的重點(diǎn)是權(quán)利歸屬及其保護(hù)，側(cè)重于對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的保護(hù)。首先，將物業(yè)管理活動的基本概念以法律形式予以確認(rèn)，使得物業(yè)管理立法層次得以上升到法律高度；其次，還將《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的業(yè)主大會、業(yè)主公約、專項(xiàng)維修資金等基本制度，上升到法律層面，提高了適用范圍及效力等級。再次，在解決物業(yè)管理中單個(gè)業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性問題上，《物權(quán)法》（草案）明確規(guī)定了“少數(shù)服從多數(shù)”的原則。我們相信，《物權(quán)法》的公布與實(shí)施，必將使物業(yè)管理活動更加有法可依，從而更好地維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。在《物權(quán)法》時(shí)代，物業(yè)管理面臨的第一個(gè)重大問題就是，凡涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的國家立法、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方立法、地方規(guī)章，都必須進(jìn)行清理，凡是違背《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定的，都必須廢除，國家和地方都必須按照《物權(quán)法》的規(guī)定，制定和修改相關(guān)規(guī)范性文件，最終形成一個(gè)協(xié)調(diào)一致、完整呼應(yīng)的物業(yè)管理法律體系。這個(gè)任務(wù)是艱巨的，工作量是巨大的，對物業(yè)管理長足發(fā)展的影響也是深刻的、廣泛的。因此，各級政府主管部門、社會各單位以及物業(yè)管理涉及各方認(rèn)真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，全面清理現(xiàn)有物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)，積極調(diào)整自身行為，適應(yīng)《物權(quán)法》的要求，是擺在我們面前的第一要?jiǎng)?wù)。二物業(yè)管理商品觀念的明確確立與強(qiáng)化物業(yè)管理是商品，物業(yè)管理買賣是市場交換行為，有市場必然存在競爭。競爭是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過競爭機(jī)制提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。我國的物業(yè)管理從初期的“誰開發(fā)誰管理”，到公開實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)等，國家和地方一直致力于物業(yè)管理市場機(jī)制的建立和培育，致力于物業(yè)管理的法制建設(shè)。但從全國范圍看，我國物業(yè)管理雖然經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念也有了一些轉(zhuǎn)變，但由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和福利分房的長期統(tǒng)治地位，物業(yè)管理法規(guī)的不到位，市場機(jī)制的嚴(yán)重缺失，致使舊有的、傳統(tǒng)的后勤服務(wù)觀念和意識依然根深蒂固。社會各界和業(yè)主對“誰受益誰付費(fèi)”、“付多少錢，享受與付費(fèi)水平質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)”及“根據(jù)自己的消費(fèi)水平，選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)意識仍待進(jìn)一步強(qiáng)化，物業(yè)管理的消費(fèi)觀念仍待進(jìn)一步矯正。審議中的《物權(quán)法》（草案）從法制角度強(qiáng)化了物業(yè)管理的商品屬性和競爭規(guī)則，不僅明確了物業(yè)管理商品的概念，規(guī)范了物業(yè)管理交換雙方的行為，還規(guī)定了業(yè)主可以自主選擇物業(yè)管理的模式。這使得物業(yè)管理市場范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，由物業(yè)管理行業(yè)的局部范圍擴(kuò)展到社會各個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，物業(yè)管理服務(wù)的競爭也由行業(yè)內(nèi)的競爭擴(kuò)展到更多主體參與的全社會、全方位競爭。無疑，這對我國物業(yè)管理行業(yè)的沖擊是前所未有的，也是中國物業(yè)管理行業(yè)和業(yè)內(nèi)人士無法回避的一個(gè)史無前例的考驗(yàn)?！段餀?quán)法》的出臺，是中國物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)新的里程碑，是我國物業(yè)管理商品經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的一次飛躍，無論是政府、社會還是物業(yè)管理交換各方，均應(yīng)重新審視物業(yè)管理，擯棄舊有的和傳統(tǒng)的物業(yè)管理觀念，準(zhǔn)確把握物業(yè)管理的商品屬性和市場要求，厘清思路，調(diào)整自身，積極參與物業(yè)管理的市場競爭，在《物權(quán)法》和相關(guān)法律的規(guī)制下切實(shí)組織和開展物業(yè)管理相關(guān)活動。三物業(yè)管理基本概念、核心理論的全新詮釋與構(gòu)建“業(yè)主”、“業(yè)主大會”、“業(yè)主委員會”以及“物業(yè)管理”等均是物業(yè)管理中最基本的概念，物業(yè)管理人大都是耳熟能詳。但隨著《物權(quán)法》的出臺，則有必要重新認(rèn)識和定義。例如，物業(yè)管理的概念按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！睏l例所指的物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)是當(dāng)然的參與者。而《物權(quán)法》（草案）規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。再如，《物權(quán)法》（草案）對物業(yè)區(qū)域的公共綠地、道路、物業(yè)管理用房、會所等產(chǎn)權(quán)歸屬也做了原則規(guī)定?！段餀?quán)法》（草案）對《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的并在實(shí)踐中已成為習(xí)慣的用語也做了相應(yīng)調(diào)整，如“建筑區(qū)劃”（原來用“物業(yè)管理區(qū)域”）、“管理規(guī)約”（原為“業(yè)主公約”）、“共有部分”（原為“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”）等?？梢姡段餀?quán)法》對物業(yè)管理的基本概念、相關(guān)內(nèi)容在內(nèi)涵、外延以及名稱、界定上均做了較大的調(diào)整。這種調(diào)整并非是局部概念的修訂，而是物業(yè)管理基本概念的全新詮釋和物業(yè)管理理論的重新構(gòu)建。對此，我們必須高度重視，密切關(guān)注《物權(quán)法》的立法進(jìn)程，認(rèn)真研究其核心要義，準(zhǔn)確把握物業(yè)管理相關(guān)的基本概念，系統(tǒng)梳理、修正物業(yè)管理理論體系，避免物業(yè)管理理論上、認(rèn)識上的錯(cuò)誤，以正確的理論指導(dǎo)實(shí)踐，使物業(yè)管理運(yùn)作始終保持正確的方向，快速前進(jìn)在健康發(fā)展的軌道上。四物業(yè)管理主體關(guān)系的切實(shí)研究與定位物業(yè)管理是涉及多方主體的較為復(fù)雜的法律關(guān)系，既包括政府主管部門、物業(yè)管理交換雙方，也包括房地產(chǎn)開發(fā)、公共事業(yè)單位以及社會專業(yè)公司等多個(gè)主體。其中，物業(yè)管理商品交換雙方是核心，政府主管部門是指導(dǎo)、監(jiān)督和管理方，建設(shè)單位、專業(yè)公司和公共事業(yè)單位間是重要的參與者。物業(yè)管理行為涉及多個(gè)法律關(guān)系，受到多個(gè)法律法規(guī)的調(diào)整。但長期以來，由于各種因素的綜合作用，物業(yè)管理各主體之間關(guān)系不清，責(zé)任不明，越俎代庖、操作越界、矛盾沖突時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響物業(yè)管理的正常運(yùn)作?！段餀?quán)法》作為上位法，對物業(yè)管理規(guī)制的重點(diǎn)是物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬及其保護(hù)，對物業(yè)管理主體間的關(guān)系只做了原則性規(guī)定。例如，《物權(quán)法》（草案）規(guī)定政府主管部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主會議或者選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。對業(yè)主的權(quán)利、業(yè)主團(tuán)體的決策機(jī)制以及業(yè)主團(tuán)體的職責(zé)也做出了新的修訂。但是對物業(yè)管理各主體關(guān)系及其相關(guān)權(quán)利義務(wù)并沒有明確界定，這就導(dǎo)致物業(yè)管理肌體的病灶沒有徹底清除，上述問題仍然存在。當(dāng)然，法律不是萬能的，一部法律的出臺不能解決所有的問題。隨著《物權(quán)法》立法進(jìn)程的不斷推進(jìn)，業(yè)內(nèi)應(yīng)著力研究在《物權(quán)法》和相關(guān)法律框架范圍內(nèi)如何進(jìn)一步明確界定各方權(quán)利義務(wù)和責(zé)任，徹底理順物業(yè)管理各方主體間的關(guān)系。否則，貫徹實(shí)施《物權(quán)法》，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的對接，建立物業(yè)管理良性發(fā)展的機(jī)制，只能是一句空話。五業(yè)主團(tuán)體法律地位、決策機(jī)制的重新調(diào)整與規(guī)制業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會是物業(yè)管理活動核心當(dāng)事人之一，也是物業(yè)管理商品交換的重要一方。如何確立業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體的法律地位，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，建立民主科學(xué)的決策機(jī)制，穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)管理活動，既是《物權(quán)法》的重要內(nèi)容之一，也是物業(yè)管理界關(guān)注的焦點(diǎn)。20世紀(jì)90年代以來，雖然國家制訂了一系列相關(guān)政策法規(guī)，但業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的法律地位問題并沒有徹底得到解決，這一直是困惑我國物業(yè)管理正常運(yùn)行的一個(gè)重要問題?！段餀?quán)法》（草案）賦予了業(yè)主大會及業(yè)主個(gè)人以訴訟地位，擴(kuò)大了訴訟主體的范圍。同時(shí)規(guī)定，物業(yè)管理的一般事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意?；I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，修繕、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。這一規(guī)定從立法上明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位，是立法中的一個(gè)突破；也使業(yè)主團(tuán)體的決策機(jī)制發(fā)生了變化，在一定程度上保護(hù)了弱勢者的利益，使立法充滿了人文關(guān)懷。但是這種決策機(jī)制也會帶來相應(yīng)的問題，由于業(yè)主大會、業(yè)主委員會決策機(jī)制業(yè)主參與表決比例要求更加嚴(yán)格，不僅大大提高了業(yè)主在物業(yè)管理事務(wù)中的決策成本，而且增加了業(yè)主團(tuán)體決策的難度。面對這一新變化，如何妥善解決，是擺在政府和物業(yè)管理各方的一個(gè)新的矛盾和問題。因此，業(yè)內(nèi)必須認(rèn)真研究，積極尋找對策，否則勢必使物業(yè)管理運(yùn)作產(chǎn)生新的困局。六物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營范圍的科學(xué)界定與明晰物業(yè)管理服務(wù)對象內(nèi)容和范圍是物業(yè)管理操作的重要問題之一，英美法系和大陸法系各國基本以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論確立相關(guān)民事立法，我國卻一直沒有規(guī)定此制度。審議中的《物權(quán)法》（草案）采納了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對區(qū)分所有建筑物專有部分的專有權(quán)，區(qū)分所有建筑物共用部分的共有權(quán)以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理權(quán)，均做了明確規(guī)定，例如，《物權(quán)法》（草案）對綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬問題分別進(jìn)行了規(guī)定。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。立法從實(shí)際情況出發(fā)規(guī)定，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所，絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，等等。《物權(quán)法》的這一系列規(guī)定，使得我國物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營范圍從法律層面得到了嚴(yán)格的界定，起到了定分止?fàn)幍淖饔?。?yīng)當(dāng)說，《物權(quán)法》（草案）基本解決了物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)不清引發(fā)的矛盾和問題。但我們也必須清醒地看到，一方面與傳統(tǒng)概念相比較，物業(yè)管理對象、內(nèi)容和范圍發(fā)生了一些變化，我們必須積極調(diào)整和適應(yīng)；另一方面，舊有的問題并未完全解決，例如，會所、車庫是稀有專有資源，建設(shè)單位預(yù)先占有，并通過購房合同加以約定，則可能使其變成建設(shè)單位獲取更大商業(yè)利益的一個(gè)渠道。由于業(yè)主無法正常地、合理地?fù)碛泻椭C的居住環(huán)境和應(yīng)有權(quán)利，結(jié)果導(dǎo)致業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)管理多方矛盾的頻發(fā)。因此，我們要充分利用《物權(quán)法》的規(guī)范要求，科學(xué)界定物業(yè)管理的對象、內(nèi)容和范圍，盡可能避免與減少業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)三方之間因服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營范圍不明確、物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清帶來的矛盾糾紛。七物業(yè)管理模式的積極創(chuàng)新與突破《物權(quán)法》草案第八十四條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理?！段餀?quán)法》時(shí)代物業(yè)管理的模式已由《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的單一的物業(yè)管理企業(yè)管理模式，變?yōu)闃I(yè)主自行管理、委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理與委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)管理三種模式并存的局面。物業(yè)管理的多元模式打破了我國原有的物業(yè)管理的單一格局，凸顯了“財(cái)產(chǎn)即自由”的立法精神，使業(yè)主有了更多的選擇自由，客觀上推進(jìn)了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程，加劇了物業(yè)管理市場競爭的廣度和深度。但我們必須看到，這一變化勢必帶來物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)依據(jù)、范圍和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的變化，沖擊現(xiàn)有物業(yè)管理的價(jià)格體系和相關(guān)管理制度，甚至有可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)學(xué)所稱之的“洼地效應(yīng)”。一旦“洼地效應(yīng)”形成，其必將和其他因素共同作用，引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)方方面面的連鎖反應(yīng)，乃至整個(gè)行業(yè)的重新洗牌。面對《物權(quán)法》時(shí)代物業(yè)管理的多元模式和物業(yè)管理的新格局、新情況，物業(yè)管理企業(yè)如何及時(shí)調(diào)整、從容應(yīng)對，業(yè)主如何理性維權(quán)、強(qiáng)化自治，政府如何合理引導(dǎo)、科學(xué)監(jiān)管，物業(yè)管理行業(yè)如何實(shí)現(xiàn)長足發(fā)展，社會各方如何共建和諧社會等，均是擺在我們面前現(xiàn)實(shí)而迫切的問題。八物業(yè)管理糾紛、法律訴訟的不斷增加與變化審議中的《物權(quán)法》（草案）中規(guī)定，“對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁?！薄段餀?quán)法》較為具體地規(guī)定了提起訴訟、申請仲裁的條件，同時(shí)增加了業(yè)主個(gè)人的訴訟，即不能經(jīng)過達(dá)到一定比例的業(yè)主同意時(shí)，業(yè)主可以以自己的名義對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議申請仲裁、提起訴訟。此項(xiàng)規(guī)定有助于保障物業(yè)所有人的權(quán)益和公共權(quán)益，是公民行使民主權(quán)利和保護(hù)業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯精神的弘揚(yáng)。但客觀而言，《物權(quán)法》的出臺必將使物業(yè)管理各主體之間以及業(yè)主內(nèi)部等，通過法律途徑依法維權(quán)的幾率大大增加，從而增大了物業(yè)管理訴訟主體的范圍，增加了物業(yè)管理訴訟的總量，也使物業(yè)管理的糾紛類型更加復(fù)雜，例如，《物權(quán)法》（草案）規(guī)定業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力，因?yàn)闃I(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定是遵從“少數(shù)服從多數(shù)”的原則，少數(shù)人必須放棄自己的主張。但如果個(gè)別業(yè)主認(rèn)為此決議致使自己的利益受損，根據(jù)我國