世界經濟與住房市場形勢分析與預測

世界經濟與住房市場形勢分析與預測

一2013～2014年全球經濟形勢分析（一）全球經濟形勢：已處谷底，脆弱復蘇2013～2014年，全球經濟繼續(xù)放緩，但是經濟增速不再下降。由于2011年以來的經濟增速下降可視為經濟周期的下降階段，所以2013年的經濟增速趨穩(wěn)表明世界經濟已經到達此輪經濟周期的低谷，即將迎來全球經濟的整體回升。與1982年和1991年的經濟低谷相比較，本輪經濟周期盡管受歐債危機等因素的沖擊，仍能實現(xiàn)較高的經濟增長率，這無疑得益于新興經濟體較高的經濟增速與其占全球經濟的較高比重。因此，新興經濟體的發(fā)展已經改變了全球經濟周期的發(fā)展，全球經濟在2.4%便已達到低谷階段，不會繼續(xù)下行。（如表2-1）。表2-11982～2013年部分年度世界GDP增長率正由于新興經濟體在全球經濟中起到越來越大的影響，所以全球經濟走勢主要取決于發(fā)達經濟體和新興經濟體。前者在存量上具有優(yōu)勢，后者在增量上具有優(yōu)勢。發(fā)達經濟體的經濟增速較低，但已經趨穩(wěn)；新興經濟體經濟增速較高，但已經出現(xiàn)下降勢頭。雖然均受國際金融危機的沖擊，但是發(fā)達經濟體受到的沖擊較大，2013年的經濟增長率為1.391%，低于2001年1.446%的低谷增速；新興經濟體受到的沖擊較小，2013年的經濟增長率為4.739%，仍高于2001年3.788%的低谷增速（如圖2-1）。圖2-12000～2013年全球GDP年度增長率*新興經濟體的經濟增速仍呈整體下降趨勢，但略有放緩。我們主要考慮核心的金磚五國。在金磚五國中，除中國、印度仍具有較高的經濟增速之外，其余三國的經濟增速都已下降到較低的水平（如圖2-2）。這表明部分新興經濟體已經基本失去內在經濟增長動力，并且與發(fā)達經濟體依賴程度越高的新興經濟體，其經濟增速下降越為明顯。但是，獨立性較強的新興經濟體，其內在經濟增長可以維持下去，經濟增速也可以處于較高的水平，一些國家（如印度）甚至有緩慢增強的跡象。圖2-22008年第1季度至2014年第2季度金磚五國國內生產總值季度增長率發(fā)達經濟體經濟整體觸底反彈，主要發(fā)達經濟體從2013年第三季度起均出現(xiàn)增速回升。但是發(fā)達經濟體的內部差別也非常顯著。美國的經濟反彈最好，其經濟增速已經接近次貸危機之前的水平，波動幅度也較?。蝗毡镜慕洕鏊匐m然在強力刺激政策之下回到較高水平，但其波動幅度過大，增長的基礎并不穩(wěn)固；歐元區(qū)的經濟增速則仍處在較低水平，雖有回升，但是仍大幅低于次貸危機之前的增速（如圖2-3）。因此，發(fā)達經濟體的經濟復蘇仍是結構性的。圖2-32000～2014年G3國內生產總值季度增長率總體來看，2013～2014年的全球經濟已經到達本輪經濟周期的低谷，開始出現(xiàn)復蘇跡象，但是全球的經濟復蘇并非同步，而是明顯分化。這種分化既體現(xiàn)在發(fā)達經濟體與新興經濟體之間，也體現(xiàn)在發(fā)達經濟體與新興經濟體的內部，是新舊危機疊加（如烏克蘭危機與歐債危機）和部分新興經濟體內在經濟增長動力減弱的共同結果。由于這些危機和增長動力的地緣差異非常明顯，所以可能帶來全球經濟發(fā)展在地緣上的不平衡，使得全球經濟復蘇進程仍顯脆弱。2013～2014年的全球通脹程度逐漸下降，低于預期的通脹是全球范圍的產出較高缺口和較大幅度商品價格下跌的結果，是經濟復蘇的潛在風險。其中，發(fā)達經濟體的通脹較低，并且延續(xù)下降趨勢；新興與發(fā)展中經濟體的通脹水平較高，并且下降趨勢放緩（如圖2-4）。所以，盡管通脹下降對經濟增速的抑制作用在各類經濟體同時存在，但是發(fā)達經濟體受到的影響更大。并且相對而言，發(fā)達經濟體的通脹受其貨幣政策影響而呈現(xiàn)更高程度的波動。圖2-42000～2013年世界消費價格指數(shù)年均同比增長分經濟體來看，2013年，發(fā)達經濟體的通脹水平整體下降，但是各國通脹下降的原因區(qū)別較大：美國通脹水平的下降與量化寬松政策基本同步，可認為是量化寬松政策逐步退出的結果；歐元區(qū)通脹水平則未隨貨幣政策的逐步擴張而上升，更多地表現(xiàn)為宏觀經濟的緊縮；較為特殊的是日本，2013～2014年的通脹水平急劇上升，這主要是受安倍內閣所推行的高度寬松政策的影響，難以長期持續(xù)（如圖2-5）?？偟膩砜矗泿耪吡Χ鹊牟町惻c歐債危機的沖擊是導致發(fā)達經濟體內部通脹水平分化的兩個主要原因。圖2-52000～2014年G3消費價格指數(shù)同比增長新興經濟體的通脹已經趨穩(wěn)。2013～2014年，金磚國家的通脹已經處于平穩(wěn)狀態(tài)，并且除中國之外，其余金磚國家的通脹水平幾乎一致（如圖2-6）?？傮w來看，新興經濟體通脹接近于合理水平。圖2-62000～2014年金磚五國消費價格指數(shù)同比增長金融方面，2013～2014年，全球的融資成本基本穩(wěn)定，利率水平不再大幅波動。但是，發(fā)達經濟體和新興經濟體在融資成本上的差距仍很明顯。發(fā)達經濟體的融資成本已經穩(wěn)定在極低的水平（如圖2-7）。一方面，歐洲央行和日本央行貨幣政策均變得更加寬松，另一方面，美國的量化寬松政策雖然逐步退出，但是量化寬松政策本身是利率已經降無可降后的產物，退出量化寬松政策并不意味著貨幣政策立即變?yōu)榫o縮。因此，發(fā)達經濟體之間的利率趨同既對應著經濟增速下降，又是貨幣政策競爭的結果。在匯率貶值的競爭壓力下，沒有哪個發(fā)達經濟體有大幅提高利率的意愿，這使得發(fā)達經濟體的利率水平均處于極低的納什均衡狀態(tài)。圖2-72004～2014年G3的即期利率新興經濟體的融資成本則居高不下。2013年金磚國家的利率水平基本穩(wěn)定，進入2014年后，俄羅斯、巴西的利率開始出現(xiàn)較明顯上升，印度、南非大致不變，只有中國在2014年8月略有下降（如圖2-8）。因此，總的來看新興經濟體的融資成本明顯高于發(fā)達經濟體，并有提高的壓力，這顯示新興經濟體面臨資本不足的壓力。圖2-82004～2014年歐元區(qū)與金磚五國的利率2013～2014年的全球就業(yè)形勢繼續(xù)好轉，并且新興經濟體的就業(yè)形勢繼續(xù)好于發(fā)達經濟體。2013年，無論是發(fā)達經濟體還是新興經濟體，失業(yè)率均維持了2012年的水平，其中，新興經濟體失業(yè)率較低，發(fā)達經濟體失業(yè)率仍然大幅高于危機之前的平均水平（如圖2-9）。在發(fā)達經濟體內部，核心國家的就業(yè)狀況要好于平均水平，并且核心發(fā)達經濟體與其他發(fā)達經濟體的就業(yè)差距持續(xù)增加，G7[1]與OECD平均水平之間的差距已經達到1個百分點（如圖2-10）。新興經濟體的失業(yè)率趨于理想水平，金磚五國中，除南非之外，失業(yè)率均收斂至4%～5%，低于次貸危機之前，且接近自然失業(yè)率（如圖2-11）?？偟膩砜?，雖然全球就業(yè)整體向好，但是非核心發(fā)達經濟體和個別新興經濟體的就業(yè)形勢仍然嚴峻，這是全球經濟復蘇的又一潛在風險。圖2-92000～2013年OECD國家的年平均失業(yè)率2013～2014年的全球貿易增速有所好轉，不但新興經濟體延續(xù)了之前增速回升的趨勢，發(fā)達經濟體的對外貿易也觸底反彈。盡管發(fā)達經濟體與新興經濟體的出口增速仍未達到危機之前與之后的較高水平，但是國際貿易復蘇的跡象已經比較顯著（如圖2-12）。圖2-102000年1月至2014年9月OECD國家的月平均失業(yè)率圖2-112000～2013年巴西、中國、俄羅斯與南非的年平均失業(yè)率圖2-122000～2013年世界貨物與服務出口季度同比增長總的來看，全球經濟增長已經到達經濟周期的谷底，開始整體復蘇。但是經濟復蘇是不平衡的，存在較高的潛在風險。發(fā)達經濟體與新興經濟體的不平衡在地域上非常明顯，亞洲金磚國家的經濟增速雖有回落，但是仍遠好于歐洲非核心發(fā)達經濟體。我國經濟與全球經濟繼續(xù)保持緊密聯(lián)系。2013～2014年，中國大陸仍是全球經濟增長的主要帶動者。從經濟總量上看，根據(jù)IMF公布的世界國家與地區(qū)GDP數(shù)據(jù)，中國大陸在2013年的GDP為9.1814萬億美元，占全球GDP總量的12.4%，仍位居第二[2]。從經濟增速看，根據(jù)IMF《世界經濟展望（2014年10月）》的數(shù)據(jù)，中國在2013年全球各國與地區(qū)的GDP增速中排第17位，但是排名在中國之前的國家主要是亞洲與非洲的新興經濟體，以及在戰(zhàn)亂中的南蘇丹、敘利亞，經濟總量遠遠小于中國大陸，而經濟總量較高的美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)的經濟增速又遠遠落后于中國，所以，全球經濟增長仍主要歸因于中國大陸經濟的較高發(fā)展速度。2013年，中國大陸對全球經濟增長的貢獻率達到36.4%，盡管因中國大陸經濟增速的下滑而低于2012年的貢獻率，但仍然是全球經濟增長的主要引擎[3]。我國與世界的關聯(lián)主要體現(xiàn)在國際貿易上，2013年，我國進出口穩(wěn)中有升。全年貨物進出口總額41600億美元，已經成為全球貨物貿易第一大國。進出口同樣在我國經濟中占有重要地位，雖然貿易順差僅占GDP的2.8%[4]，但是進出口總額與GDP的比值為45.4%，仍然在我國宏觀經濟中占據(jù)舉足輕重的地位。相對而言，資本流動在我國和世界經濟的交流中影響不大。2013年，我國資本和金融項目順差3262億美元，其中，直接投資凈流入1850億美元，證券投資凈流入605億美元，其他投資凈流入776億美元。國際儲備資產增加4314億美元，其中，外匯儲備資產增加4327億美元[5]?？偟膩砜?，對GDP的影響并不大。（二）全球住房市場形勢：全球房價整體高速增長，但存在危機階段與地域差異2013～2014年的全球住房市場強勁反彈。2013年，萊坊全球住房價格指數(shù)的年度增長率達到8.4%，不但遠高于2012年4.6%的增長率，也是1995年以來的最高值[6]。進入2014年，住房市場的增速仍然較高，第一季度同比增長率達到7.1%，第二季度下降為5.2%，仍處于較高水平[7]。在萊坊跟蹤的54個國家和地區(qū)中，有39個呈同比上漲趨勢，1個持平，14個下降。與之前年份相比，2013～2014年的全球住房市場已經反彈至新的高峰（如圖2-13）。圖2-132009年第4季度至2014年第2季度萊坊（KnightFrank）全球房價指數(shù)12個月累計增長率2013～2014年的各國與地區(qū)住房市場反彈有明顯的危機階段差異。后危機國家反彈顯著，2014年第二季度，愛爾蘭的住房價格同比增長12.5%，在萊坊跟蹤的54個國家和地區(qū)中居第3位；冰島的住房價格同比增長8.4%，在萊坊跟蹤的54個國家和地區(qū)中居第9位；美國的住房價格同比增長6.2%，在萊坊跟蹤的54個國家和地區(qū)中居第19位[8]。處于歐債危機沖擊之下的歐元區(qū)住房市場仍普遍低迷，在2014年第二季度住房價格增速后十位的國家和地區(qū)中，除新加坡之外，均為歐元區(qū)或積極準備加入歐元區(qū)的國家[9]。2013～2014年的各國與地區(qū)住房市場反彈仍存在明顯的地域差異，而之前高速增長的東亞與東南亞未能保持領頭羊地位。部分亞洲新興經濟體的住房市場開始低迷。香港的住宅價格在2013年停滯不前，直到2014年6月之后才重拾上升趨勢（如圖2-14）；印度尼西亞的住房價格雖然在2013年下半年出現(xiàn)快速上升，但是在進入2014年后增速下降（如圖2-15）；新加坡的住房市場則持續(xù)低迷，并在2013年第四季度之后連續(xù)出現(xiàn)負增長（如圖2-16）。作為發(fā)達經濟體，日本2013～2014年的住房市場雖然處于次貸危機之后的最好時期，但是起伏過大，并且有數(shù)月的住房市場價格同比下降，仍未走出低迷狀態(tài)（如圖2-17）。與以往年份不同的是南美的房價異軍突起，哥倫比亞、巴西進入萊坊所跟蹤54國住房價格增速的前十名。圖2-142008～2014年香港私人住宅售價指數(shù)圖2-152007～2014年印度尼西亞房屋價格指數(shù)圖2-162005～2014年新加坡房屋價格指數(shù)環(huán)比增長率圖2-172006～2014年日本首都圈新建住宅每平方米單價同比增長率北美房地產延續(xù)了較好的走勢。2013～2014年，美國的房屋價格指數(shù)呈現(xiàn)較強的上升趨勢，雖然上升趨勢在2014年有所放緩，但是仍處于復蘇的進程中（如圖2-18）；加拿大的住房市場發(fā)展良好，房屋價格指數(shù)在小幅波動中持續(xù)上行（如圖2-19）。圖2-182007～2014年美國房屋價格指數(shù)圖2-192007～2014年加拿大房屋價格指數(shù)歐洲的住房市場因危機階段不同而產生顯著差異。歐元區(qū)核心國（如德國和法國）的住房市場雖然保持增長，但是增速持續(xù)下降（如圖2-20、圖2-21）；危機所在國（如希臘）的房地產市場仍在持續(xù)下跌（如圖2-22）；后危機國家（如冰島）的住房市場則開始復蘇，在2013～2014年出現(xiàn)較明顯的反彈（如圖2-23）。圖2-202001～2014年德國房屋價格指數(shù)季度同比圖2-212006～2014年法國房屋價格指數(shù)季度同比圖2-222005～2014年希臘房屋價格指數(shù)環(huán)比增長率圖2-232005～2014年冰島住房價格指數(shù)環(huán)比增速總體來看，2013～2014年的世界房地產市場以地理位置和危機階段為劃分。地理位置方面，由于歐債危機沖擊的局部影響遠大于全球影響，所以不同地域國家和地區(qū)的住房市場差異顯著，北美市場延續(xù)復蘇，南美市場異軍突起，亞洲市場顯出疲態(tài)，歐洲市場呈現(xiàn)分化；危機階段方面，由于未來預期與資本流動的共同作用，不同國家或地區(qū)差異也非常顯著，危機所在國市場持續(xù)低迷，危機周邊國市場受到拖累，后危機國家市場則出現(xiàn)反彈。（三）我國住房市場的全球定位：受地緣因素影響顯著，與發(fā)達經濟體的高端住房市場出現(xiàn)競爭2013～2014年的中國住房市場與全球住房市場的關聯(lián)度進一步增加。這種關聯(lián)并非是與全球住房市場的簡單同向或反向關聯(lián)，而是隨著全球住房市場的結構變化，在局部市場表現(xiàn)出較強的關聯(lián)。首先，地緣因素的影響更加顯著。繼2012～2013年我國住房市場和東南亞住房市場同步上揚之后，2013～2014年我國住房市場和東南亞住房市場也同步出現(xiàn)疲態(tài)。我們以北京和典型城市房價相比較（如表2-2），2014年第2季度，北京的房價指數(shù)季度同比上漲幅度顯著低于亞洲之外的新興經濟體城市以及從金融危機中恢復的發(fā)達經濟體城市，與東南亞其他新興經濟體的住房市場增速比較接近。我國住房市場與亞洲住房市場的同步不能用資本流動來解釋，2014年1～9月，我國利用外資與外商直接投資在房地產開發(fā)企業(yè)實際到位資金中的比重均不足0.5%[10]，外資對我國住房市場投資的影響并不大。相對而言，地緣因素帶來的經濟增長預期變化可能是更重要的影響渠道。世界銀行、IMF乃至亞洲開發(fā)銀行均普遍調整東南亞的經濟增長預期，而我國一方面與東南亞國家有密切的經貿往來，另一方面又積極推動與東南亞國家的經濟合作，這將使得我國經濟增長更多地受東南亞國家經濟增速下降的沖擊，并強化未來經濟增速放緩的預期。住房市場與金融市場關系密切，對未來的潛在經濟增速預期有較明顯的反應，從而表現(xiàn)為我國住房市場與東南亞經濟乃至東南亞住房市場的一致變動。表2-2典型城市的房價指數(shù)變化圖2-242008～2014年我國房地產業(yè)工資占總投資比重其次，資本流出對房地產業(yè)形成沖擊。全球住房市場對我國住房市場供給的直接影響主要通過資本向房地產業(yè)的流入來實現(xiàn)。但是，2014年1～9月，在房地產開發(fā)企業(yè)實際到位資金中，利用外資部分僅有429.8億元，不到全部房地產開發(fā)企業(yè)實際到位資金的0.5%。相對而言，房地產業(yè)流出對我國住房市場供給的沖擊更強一些。一方面，我國以房地產市場為調控對象，房地產企業(yè)資金成本上升，另一方面，房地產業(yè)的人力成本正在增加，2013～2014年，房地產業(yè)的工資比重較之前有顯著的上升（如圖2-24）。成本的增加促使我國房地產業(yè)向海外擴張，而全球房地產市場的強勁反彈又促使房地產商通過向海外業(yè)務的轉移進行套現(xiàn)。根據(jù)商務部公布的數(shù)據(jù)，2013年，我國建筑業(yè)的對外投資為65.3億美元，占全部對外投資的7.2%，同比增長129.1%，是對外投資增速最快的領域[11]。房地產業(yè)的對外投資雖然在總量上不及建筑業(yè)，但是也實現(xiàn)了較快增長，尤其是在2014年上半年，中國境外住宅項目投資總額較上年同期飆升84%，達到15億美元[12]。進入2014年后，中國的大型房地產企業(yè)尤其是千億級企業(yè)，陸續(xù)公布了對外投資計劃，至4月份投資總額已達到600億元人民幣，預計2014年全年超過100億美元[13]。房地產企業(yè)的對外投資使得我國住房市場供給向國外轉移，但是，根據(jù)仲量聯(lián)行的一項調查，在中國對外房地產投資中，商業(yè)房地產投資額約占3/4[12]，所以對全球住房市場的總體影響有限。最后，移民潮推動海外高端房價。經濟的全球化使得人力資源不再固化在某一國家，海外居住或移民規(guī)?？焖僭鲩L?！秶H人才藍皮書：中國國際移民報告（2014）》顯示，截至2013年，中國已成為全球第四大移民輸出國，且移民更傾向流入發(fā)達國家和地區(qū)，在加拿大多倫多、英國倫敦等海外置業(yè)熱門城市中，境外買家當中有20%～40%來自中國[14]。在我國公民向國外的移民過程中，住房市場的高端客戶流失顯著，《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示，中國富豪移民投資的項目主要是海外置業(yè)，在富豪海外投資項目中占最大比重，超過四成。其中，海外置業(yè)七成為了自住，1/3為投資，平均投入600萬元人民幣。洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業(yè)城市，近四成富豪選擇獨棟別墅，近一半選擇學區(qū)房[15]。我國的境外購房需求在局部地區(qū)中高端住房市場需求中占較高的比重。美國全國房地產經紀人協(xié)會（nationalassociationofrealtors，NAR）的數(shù)據(jù)顯示，從2013年4月到2014年3月，美國房地產市場中來自外國投資者的交易額達到922億美元，遠高于2012～2013年同期的682億美元。其中，來自中國的購買量為220億美元，占全部交易量的24%，且置業(yè)地點集中在洛杉磯、舊金山、紐約、西雅圖和休斯敦等大城市[16]，我國居民在海外市場的購房均價也顯著高于其他國家居民（如圖2-25）。這表明，我國對局部地區(qū)住房高端市場有著顯著影響，并且影響程度呈擴大趨勢。隨著部分發(fā)達經濟體走出金融危機的陰影，其經濟增速的回升和房地產市場的復蘇會進一步吸引中國富裕移民的流入，“購房移民”和“以房養(yǎng)學”已經成為主要的模式[17]?？偟膩砜?，2013～2014年的中國住房市場已經與全球房地產市場聯(lián)系緊密，并且已經與海外局部地區(qū)住房高端市場形成競爭格局，海外置業(yè)的高速增長分流了國內高端住房市場的需求，也抑制了房地產企業(yè)的住房建設投資。圖2-252013年4月至2014年3月主要國家居民在美國所購住房的均價二2014～2015年全球經濟與住房市場形勢預測（一）2014～2015年全球經濟形勢預測：小幅結構性復蘇2014～2015年的全球經濟將會小幅復蘇，并且呈現(xiàn)較為明顯的分化。在發(fā)達經濟體中，歐洲之外的經濟體會有較明顯的經濟增速，歐洲經濟體則將持續(xù)低迷。在新興經濟體中，東亞與東南亞新興經濟體的增速將繼續(xù)維持在較低水平，非洲與中亞的新興經濟體將出現(xiàn)較高的增速，南美洲的新興經濟體可能再度陷入停滯。發(fā)達經濟體與新興經濟體仍然決定全球經濟的基本走勢。2013～2014年的經濟數(shù)據(jù)顯示出發(fā)達經濟體與新興經濟體之間，以及各自內部的分化加快。盡管歐債危機、烏克蘭危機甚至非洲疫情的影響趨于全球化，但是它們對所在地區(qū)的局域性影響程度明顯大于全球?；谶@一結論，我們認為2014～2015年將是全球經濟結構性復蘇的年度。在發(fā)達經濟體中，美國的經濟復蘇前景較好。雖然2014年第一季度因氣候影響而出現(xiàn)0.1%的極低經濟增速，但是經濟增速在第二季度便回升到4.6%[18]，這表明美國經濟已經正式進入回升周期，短期沖擊并不會改變這一長期趨勢。日本的經濟刺激政策雖然在2013年取得一定成效，經濟增速達到1.6%，但是刺激政策的作用正在消退，不適當?shù)恼握哌M一步對經濟增長造成壓力。在2014年5月1日公布的《經濟及物價形勢展望報告》中，日本銀行預測2014年的經濟增速為0.5%～1.4%。但是，安倍政權的強硬政策造成的后果可能更為嚴重。日本銀行列出了四大風險因素，分別是出口增速的不確定性、消費稅上升、企業(yè)與家庭的經濟增長預期以及對財政可持續(xù)性的信心[19]。這四大風險因素均與日本政府的政策關系密切。即使強硬的姿態(tài)能增強對日本企業(yè)和家庭財政可持續(xù)性的信心，但是由此所帶來的稅收上升、出口下降將會進一步抑制日本經濟。因此，日本在2014～2015年的經濟增速可能有更明顯的下降。歐元區(qū)的經濟形勢可能較2013～2014年更差。首先，希臘等債務危機國形勢惡化。如希臘的國債收益率在2014年10月飆升，中歐國家的股票指數(shù)也紛紛大幅下挫。其次，歐盟核心國經濟低迷。2014年10月德國經濟智庫ZEW公布的經濟景氣判斷指數(shù)跌至-3.6，連續(xù)10個月下滑。雖然德國Markit綜合采購經理人指數(shù)（PMI）在2014年9月升至54.1，高于8月的53.7，但是這一指數(shù)主要由服務業(yè)擴張推升，制造業(yè)仍然萎縮。最后，烏克蘭危機使得歐洲的能源供應緊張，其影響將在2014年冬季充分顯示出來。綜合美國、日本和歐盟的情況，我們認為2014～2015年的發(fā)達經濟體將呈現(xiàn)結構性復蘇，美國和后危機國家的經濟反彈將與歐元區(qū)、日本的經濟低迷共存。進一步觀察發(fā)達經濟體消費者的未來經濟預期，美國和歐元區(qū)的未來經濟預期均較差，而且已經比較接近。但是，消費者對美國的未來經濟預期略好于歐元區(qū)，并且呈反彈跡象（圖2-26）。因此，一方面2014～2015年的美國經濟增速將好于歐元區(qū)，另一方面美國經濟的反彈幅度不會很高。圖2-262010～2014年美國與歐元區(qū)的未來經濟趨勢預期新興經濟體的消費者預期變得平穩(wěn)。我們以巴西、印度尼西亞和中國作為代表經濟體：巴西的消費者信心水平呈較大幅度下降，但是已經出現(xiàn)回升趨勢；中國的消費者信心有所回調，并相對穩(wěn)定[20]；印度尼西亞的消費者信心水平則呈穩(wěn)步上升趨勢（如圖2-27）。因此，在2014～2015年的全球經濟復蘇中，新興經濟體經濟增速分化將日漸明顯。圖2-272010～2014年巴西、印度尼西亞與中國的消費者信心指數(shù)2014～2015年的全球通脹程度將持續(xù)放緩。對發(fā)達經濟體而言，美國的第三輪量化寬松政策已經結束，由于美國金融市場已經快速復蘇，出于對通脹的擔憂，下一輪量化寬松政策的可能性并不高，2014～2015年的通脹水平也會繼續(xù)維持在較低水平；日本雖然持續(xù)貨幣擴張，但是短期內難以擺脫通貨緊縮，其目標也僅是溫和的通脹；歐盟雖然進行貨幣政策的擴張，但是未結束的歐債危機與烏克蘭危機疊加，市場上的流動性會持續(xù)不足。因此，發(fā)達經濟體的通脹水平會有進一步下降的趨勢。對新興經濟體而言，由于部分國家或地區(qū)的經濟出現(xiàn)低迷趨勢，貨幣政策會有一定程度的擴張，但是，出于對前一階段經濟過熱的擔憂，貨幣擴張的幅度不會太高。因此，通脹水平穩(wěn)中趨降的趨勢會持續(xù)下去。總的來看，2014～2015年的全球通脹程度會下降到一個較低的水平，但是下降的幅度不會很大。2014～2015年的全球利率將出現(xiàn)分化。發(fā)達經濟體和新興經濟體之間的利率差已經維持多年，也將繼續(xù)下去。資本自由流動下的貨幣政策競爭使得發(fā)達經濟體不得不維持低利率，新興經濟體較高投資需求帶來較高的利率水平，較高的平均經濟增速也可支撐較高的利率水平，這使得新興經濟體和發(fā)達經濟體之間的利率差可能進一步加大。利率差的加大會使得新興經濟體繼續(xù)從發(fā)達經濟體吸收資本，也會帶來資本在發(fā)達經濟體內部和新興經濟體內部的進一步流動?？偟膩砜?，后危機的發(fā)達經濟體和新發(fā)展的新興經濟體會吸引更多的資本流入。2014～2015年的全球貿易將出現(xiàn)反彈。首先，全球經濟觸底反彈，各國進口增加，出口也被他國的進口帶動。其次，在全球化的背景下，經濟復蘇后的跨國消費增加，并帶動國際貿易增長。再次，跨國資本流動的增長進一步推動國際分工，并帶來跨國商品流動。因此，未來一年的全球貿易可能出現(xiàn)一定程度的反彈。2014～2015年的全球通脹會繼續(xù)放緩。從發(fā)達經濟體來看，雖然總體上貨幣政策呈擴張趨勢，但是金融危機的沖擊尚未完全結束，流動性仍然不足，導致貨幣擴張難以推動物價水平的上升，通貨膨脹預期也持續(xù)下降。由于日本尚未走出通貨緊縮，所以我們側重觀察英國、美國和歐元區(qū)的消費者對未來通貨膨脹的預期。進入2014年后，美國消費者的通脹預期穩(wěn)定在較低水平，歐元區(qū)消費者的通脹預期也降至美國的較低水平，英國的通脹預期雖然較高，但是也呈明顯的下降趨勢（如圖2-28）。因此，發(fā)達經濟體的通脹水平將繼續(xù)下降。新興經濟體的通脹在2014年已經趨于穩(wěn)定，如果不存在大的沖擊，這一穩(wěn)定趨勢將繼續(xù)維持下去。因此，未來一年的全球通脹將進一步小幅下降。圖2-282010～2014年英國、美國和歐元區(qū)的通貨膨脹預期2014～2015年，我國對全球經濟增長和穩(wěn)定將繼續(xù)起到突出的作用。雖然我國經濟增速較之前有所下降，但是仍然支撐著較高的進口規(guī)模與進口增速。一方面，我國已經成為全球第一大貿易國，是全球貿易的重要組成部分，與歐洲等國的經濟合作有助于帶動這些國家走出金融危機；另一方面，我國積極推動貿易自由化，在WTO的基礎上積極推動區(qū)域貿易合作，帶動全球貿易的回升。經濟穩(wěn)定方面的貢獻，一是保持較高的經濟增速，使得全球經濟不致衰落，二是始終避免惡性的貨幣政策競爭，促成金融危機中的國際合作。2014～2015年，國際貿易對我國的短期影響仍然顯著。我國巨大的出口規(guī)模形成對境外需求的依賴，隨著全球經濟的復蘇，我國的出口也會回升，并帶來凈出口增速的加快。但是，發(fā)達國家與發(fā)展中國家內部的分化將改變我國的貿易結構。隨著歐洲經濟的低迷、美國經濟的復蘇以及傳統(tǒng)新興經濟體的衰落，與美國等后危機國家和新的新興經濟體的貿易比重將增加，我國出口的產品結構也會逐步由勞動密集型產品向技術與資本密集型產品轉變。2014～2015年，資本流動對我國的影響將逐步增加。一方面，隨著我國經濟結構的調整和部分產品市場的飽和，過剩的產能將向境外流出；另一方面我國是全球分工的重要組成部分，經濟結構的調整帶來全球范圍的國際分工調整，外資的投資領域也將發(fā)生較大變化，產生大量的重置投資。因此，資本流動將對我國經濟增速的產業(yè)結構調整產生更大的影響。（二）2014～2015年全球住房市場預測：全球房價的不平衡增長全球經濟走勢、物價水平和融資成本是影響全球住房市場的重要因素，這些因素的影響方向并不相同，但是總的來看，我們認為推動因素是主要的，2014～2015年的全球住房市場將繼續(xù)表現(xiàn)為不平衡的反彈。觸底回升的經濟周期是全球住房市場的主要推動力量。隨著全球經濟觸底反彈，全球住房市場的需求將較快增加，促使全球住房市場出現(xiàn)較高幅度的上漲；但是，各經濟體經濟低迷與復蘇程度的不同，將促使資本從經濟低迷的經濟體流向經濟復蘇的經濟體，尤其是后危機的發(fā)達經濟體，受益于資本管制的高度寬松，資本流入會更加迅猛，并帶動住房市場的較快發(fā)展。部分新興經濟體的住房市場則隨著增長動力的弱化而出現(xiàn)低迷，這些缺乏增長動力的經濟體出現(xiàn)較強的資本外流趨勢，帶來新興經濟體住房市場增速的進一步放緩。通脹水平差異將促使全球住房市場不平衡發(fā)展。雖然一般認為通脹與房地產市場的走勢正向關聯(lián)，但是2013～2014年的全球通脹水平下降并未妨礙全球住房市場的強勁反彈?？梢灶A期2014～2015年的預期通脹水平下降也不會對全球住房市場產生大的沖擊。但是，發(fā)達經濟體與新興經濟體的通脹差異可能使得全球住房市場更加不平衡。新興經濟體較高的通脹水平促使其貨幣貶值，發(fā)達經濟體的房地產投資收益在兌換回本國貨幣時會有更高的收益，這進一步促使房地產投資從新興經濟體流向已經走出危機的發(fā)達經濟體，從而加劇發(fā)達經濟體與新興經濟體的住房市場分化。發(fā)達經濟體較低的融資成本加劇了全球住房市場的不平衡。2014～2015年，發(fā)達經濟體的低利率將普遍存在，但是，一國的低利率未必會促進本國住房市場的發(fā)展。在資本自由流動的條件下，低利率具有很強的外部性，企業(yè)或家庭可以較容易地從經濟前景不好的國家融資，并投資于經濟前景較好的國家或地區(qū)的住房市場。其結果是，大量的貨幣用于滿足貨幣兌換與風險對沖的金融市場，而危機國家或地區(qū)的寬松貨幣政策成為后危機經濟體住房市場上漲的重要推動力量，從而加劇全球住房市場的不平衡。地緣危機也在一定程度上推動住房市場的不平衡發(fā)展。烏克蘭危機越演越烈，歐盟與俄羅斯的沖突將增加歐盟經濟下挫的風險。同樣，日本在東亞的不適舉措也會帶來東亞與東南亞政治風險的增加，對日本與東南亞的住房市場產生抑制作用。雖然這些危機對全球住房影響不太大，但仍會在一定程度上沖擊危機所在地的住房市場。因此，2014～2015年的全球住房市場將出現(xiàn)不平衡增長。在整體增長的同時，各國或地區(qū)的住房市場將以主要危機源為中心，由低迷到高漲。具體而言，美國、愛爾蘭等后危機國家遠離歐債危機等危機源，住房市場會有較快發(fā)展，歐元區(qū)則因為陷入歐債危機，住房市場會持續(xù)低迷。新興經濟體中，非洲及中亞國家，遠離危機源，住房市場也會發(fā)展迅速，但是作為新興經濟體的金磚國家將呈現(xiàn)住房市場的低迷狀態(tài)。（三）2014～2015年世界經濟對我國住房市場的影響：高端住房市場面臨激烈競爭，一、二線城市受到顯著沖擊在2014～2015年，世界經濟對我國住房市場的影響將從一線城市延伸到二線城市，并對我國的高端住房市場產生較大沖擊。第一，東亞與東南亞較差的經濟增速預期會抑制我國住房市場。隨著我國房地產市場整體出現(xiàn)疲態(tài)，人們對未來房地產市場的預期高度易變。雖然2014～2015年的全球經濟可能出現(xiàn)小幅增長，但是東亞與東南亞的經濟增速放緩將促使我國居民下調經濟增長預期，進而帶來住房市場預期的下降。受南非、巴西等金磚國家經濟增速放緩的影響，金磚國家的概念有所弱化，“薄荷四國”[21]等新的新興經濟體開始興起，這將引導國際資本流向較新的新興經濟體，使得東亞新興經濟體住房市場的吸引力下降。我國作為已經持續(xù)較長增長時期的新興經濟體，在新舊新興經濟體的競爭下更易被看空，從而形成對未來經濟增長的較差預期，并進一步導致住房市場預期的下降，從而抑制住房市場的回暖。示范效應會進一步強化東南亞住房市場低迷對我國的沖擊。2014～2015年，已經過房地產泡沫高漲期的東南亞新興國家將延續(xù)住房市場的低迷態(tài)勢，這些住房市場的低迷態(tài)勢會對我國住房市場產生示范效應，從而進一步抑制我國住房市場的預期。對于和東南亞國家相鄰的二線城市而言，受東南亞的住房市場示范效應的影響會更加強烈。第二，產業(yè)升級在短期內難以帶動沿海一、二線城市的住房市場。一方面，我國