廈門市建筑地下層開發(fā)管理細則

廈門市建筑地下層開發(fā)管理細則廈門市規(guī)劃局廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局廈門市建立與管理局二ＯＯ八年五月目錄一、研究背景 1二、研究依據(jù) 3三、制定原則 3四、地下層定義及面積計算原則 4〔一〕地下層 4〔二〕半地下層 4五、地下層建筑面積計算細則解釋說明 5〔一〕地下層 5〔二〕半地下層 5六、地下層地價繳交規(guī)定 10七、單獨開發(fā)地下層建筑退線管理規(guī)定 10〔一〕需修改的技術(shù)管理規(guī)定原相關(guān)條文 10〔二〕規(guī)劃調(diào)整建議 11八、相鄰地塊聯(lián)合開發(fā)地下層管理規(guī)定 13〔一〕可開發(fā)條件 13〔二〕技術(shù)要求 13〔三〕其它 14一、研究背景隨著廈門市城市建立逐漸推進，土地利用不斷向集約化、立體化開展，高層建筑工程不斷增多，帶動了地下空間的開發(fā)。地下空間的性質(zhì)和使用功能也趨向綜合化，除了設(shè)備房、停車庫等公共配套功能，出現(xiàn)了大量作為商場、辦公等商業(yè)類開發(fā)工程。為了有效控制和引導(dǎo)建筑地下空間的開發(fā)，通過規(guī)劃管理細則的研究，提出可操作性、實施性的政策依據(jù)，進一步標準地下層建立工程規(guī)劃審批依據(jù)的技術(shù)標準，統(tǒng)一建筑地下層及半地下層的概念定義和建筑面積計算方法，廈門市規(guī)劃局、廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局、廈門市建立與管理局聯(lián)合發(fā)文廈門市建筑地下層開發(fā)管理細則，作為地下層開發(fā)建立的管理細則。二、研究依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、中華人民共和國人民防空法3、中華人民共和國土地管理法4、城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定(建立部58號令)5、建立部關(guān)于修改城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定的決定6、廈門市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2006年7、廈門市城市總體規(guī)劃〔2004－2021〕8、廈門市地下空間開發(fā)利用規(guī)劃2007年9、其它相關(guān)法規(guī)、標準三、制定原則1、保護和改善城市的生態(tài)環(huán)境，尊重地下空間資源根本規(guī)律，使廈門市地下空間的開發(fā)利用同經(jīng)濟技術(shù)開展水平相適應(yīng)。2、堅持豎向分層立體綜合開發(fā)，橫向相關(guān)空間互相連通，地面建筑與地下工程協(xié)調(diào)配合，保障城市空間整體協(xié)調(diào)開展。3、控制與引導(dǎo)并重，有序管理。四、地下層定義及面積計算原則〔一〕地下層房間室內(nèi)地面低于室外地面，且室內(nèi)地面至室外地面的高度大于房間凈高的1/2者，且在室外地面以上局部高度不大于1米?！?〕在計算容積率時，地下室的建筑面積不計；〔2〕假設(shè)地下室作為辦公、商場或其它營業(yè)性公共場所等用途的，應(yīng)分項列出建筑面積〔并按有關(guān)規(guī)定繳交地價〕?！捕嘲氲叵聦?、平地建筑半地下層房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)地面至室外地面的高度大于等于該房間凈高的1/3但小于1/2者，且在室外地面以上局部高度不大于。半地下層其層數(shù)計入地上層數(shù)，面積按一半計算容積率。2、坡地建筑半地下層坡地建筑樓層有1～2面位于地面以上，其余面墻的室內(nèi)地面至該墻連接室外地面的高度大于房間凈高的1/2。半地下室建筑面積單列。在計算容積率時，如僅用作公共停車、公共設(shè)備用房、人防用途時，則該半地下層的層數(shù)計入地上層數(shù)，建筑面積不計入容積率計算中；半地下層如全部或局部用于商業(yè)、辦公、與居住相關(guān)用房等用途，且商業(yè)、辦公等局部的出入口、外墻位于地面以上，則該半地下層的層數(shù)計入地上層數(shù)，面積按一半計算容積率。五、地下層建筑面積計算細則解釋說明〔一〕地下層房間室內(nèi)地面低于室外地面，且室內(nèi)地面至室外地面的高度大于房間凈高的1/2者，且在室外地面以上局部高度不大于1米。在計算容積率時，地下室的建筑面積不計容積率；假設(shè)地下室作為辦公、商場或其它營業(yè)性公共場所等用途的，應(yīng)單獨列出建筑面積，并按有關(guān)規(guī)定繳交地價。1地下層滿足條件功能剖面圖平面圖層數(shù)建筑面積容積率h1≥1/2H且h2≤公共停車、公共設(shè)備用房、人防用途不計入單列不繳交地價不計h1≥1/2H且h2≤辦公、商場、居住相關(guān)用房等功能不計入單列繳交地價不計注釋：H——建筑室內(nèi)凈高，即室內(nèi)地面至該層樓板底面高度〔H=h1+h2〕h1——建筑室內(nèi)地面至室外地面的高度h2——建筑室外地面至該層樓板底面高度〔二〕半地下層半地下室建筑面積單列。半地下室層數(shù)計入地上層數(shù)，建筑面積按一半計算容積率。1、平地建筑半地下層房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)地面至室外地面的高度大于等于該房間凈高的1/3但小于1/2者，且在室外地面以上局部高度不大于。2半地下層定義計算細則滿足條件功能剖面圖平面圖層數(shù)建筑面積容積率1/3H≤h1＜1/2H且h2≤——計入單列按一半建筑面積計入注釋：H——建筑室內(nèi)凈高，即室內(nèi)地面至該層樓板底面高度〔H=h1+h2〕h1——建筑室內(nèi)地面至室外地面的高度h2——建筑室外地面至該層樓板底面高度坡地建筑樓層有1～2面位于地面以上，其余面墻的室內(nèi)地面至該墻連接室外地面的高度大于房間凈高的1/2。坡地建筑樓層有1～2面位于地面以上，是指建筑具有覆土深度小于建筑凈高的1/3的外墻，且其長度之和小于周長一半，其余外墻覆土深度大于等于1/2建筑凈高。①半地下層如僅用作公共停車、公共設(shè)備用房、人防用途時，則該半地下層的層數(shù)計入地上層數(shù)，建筑面積不計入容積率計算中；②半地下層如全部或局部用于商業(yè)、辦公等用途，且商業(yè)、辦公等局部的出入口、外墻位于地面以上，則該半地下層的層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積按一半計算容積率；③如半地下層停車及設(shè)備用房局部較大，為地面多棟共用，且該局部根本位于地面以下，并與半地下商業(yè)、辦公等區(qū)域有明確的分界限時，可將該局部劃分開，建筑面積不計入容積率計算；而商業(yè)、辦公等區(qū)域按建筑面積計入容積率；④一幢建筑物〔構(gòu)造相連〕只能選取室內(nèi)地坪標高最低且與地面覆土交界的樓層計半地下層，其余根據(jù)地下層定義作為地上層或地下層。定義計算細則滿足條件功能剖面圖平面圖層數(shù)建筑面積容積率l1≥1/2L公共停車、公共設(shè)備用房、人防用途計入單列不計l1≥1/2L商業(yè)、辦公等功能，且出入口、外墻位于地面以上計入單列按一半建筑面積計入l1≥1/2L停車及設(shè)備用房與半地下商業(yè)、辦公等區(qū)域有明確分隔計入Sa單列Sb單列Sa不計Sb按全部建筑面積計入一幢建筑物〔構(gòu)造相連〕只能選取室內(nèi)地坪標高最低且與地面覆土交界的樓層計半地下層，其余作為地上層。計入SA單列SA按一半建筑面積計入SB按全部建筑面積計入注釋：H——建筑室內(nèi)凈高，即室內(nèi)地面至該層樓板底面高度〔H=h1+h2〕h1——建筑室內(nèi)地面至室外地面的高度h2——建筑室外地面至該層樓板底面高度L——外墻周長，即建筑該層各邊外墻之和l1——該層建筑覆土深度超過建筑凈高一半〔即h1≥1/2H〕的外墻墻面長度之和〔三〕其他1、使用功能與面積計算建筑室內(nèi)空間明確分隔為多個組成局部，且各局部功能不同，則應(yīng)將各局部功能分別計算建筑面積，并分別確定其性質(zhì)、建筑面積計算細則。注釋：H——建筑室內(nèi)凈高，即室內(nèi)地面至該層樓板底面高度〔H=h1+h2〕h1——建筑室內(nèi)地面至室外地面的高度h2——建筑室外地面至該層樓板底面高度L——外墻周長，即建筑該層各邊外墻之和l1——該層建筑覆土深度超過建筑凈高一半〔即h1≥1/2H〕的外墻墻面長度之和公共設(shè)備、公共停車、人防等公共使用局部建筑面積不得分割出售。獨立別墅、聯(lián)排式別墅中為各戶專用的、層高在以上的半地下層，或作為坡地建筑有1～2面位于地面上時，無論其作何使用，其層數(shù)均計入地上層數(shù)，建筑面積按一半計入容積率計算。2、“覆土〞的界定地下層建筑外墻外部應(yīng)為實體填充，假設(shè)因施工、平安、技術(shù)處理等工程原因需預(yù)留排水溝、沉降縫等〔此局部空間為無屋頂覆蓋的空間〕，其地下層外墻與擋土墻間的水平凈距d1與d2應(yīng)符合如下規(guī)定：d1≤，d2≤d1為擋土墻底部與建筑外墻水平凈距。假設(shè)擋土墻頂端低于樓層樓板，d2為擋土墻頂端高度處，地下層建筑外墻與擋土墻的水平凈距；擋土墻頂端高于樓層樓板時，d2為該層樓板底面高度處，地下層建筑外墻與擋土墻的水平凈距。注釋：d1——擋土墻底部與建筑外墻水平凈距d2——假設(shè)擋土墻為直立式，d2為地下層建筑外墻與擋土墻的水平凈距；假設(shè)擋土墻為斜坡式：假設(shè)擋土墻頂端低于樓層樓板，d2為擋土墻頂端高度處，地下層建筑外墻與擋土墻的水平凈距；擋土墻頂端高于樓層樓板時，d2為該層樓板底面高度處，地下層建筑外墻與擋土墻的水平凈距。3、對多棟建筑共用的地下室的界定假設(shè)地下建筑為多棟建筑共用，且其地下建筑為一整棟建筑物，沒有被通道分隔，應(yīng)將此地下層作為一個整體進展地下室的性質(zhì)確定。假設(shè)地下建筑為多棟建筑共用，且其地下建筑為一整棟建筑物，僅有內(nèi)部庭院無通道分隔，應(yīng)將此地下層作為一個整體進展地下室的性質(zhì)確定。假設(shè)地下建筑內(nèi)部設(shè)有通道，當通道小于4米時，此地下層建筑仍按照整體確定地下室的性質(zhì)；當通道寬大于等于4米時，其地下層建筑應(yīng)按照被通道分隔的各個局部分別確定地下室性質(zhì)?！餐ǖ啦煌谧呃?。通道為室外空間，無屋頂覆蓋，不計算建筑面積；走廊為室內(nèi)空間，具有屋頂覆蓋，需計算建筑面積?！沉?、地下層地價繳交規(guī)定根據(jù)建筑的使用功能及地下層性質(zhì)，分別按照有關(guān)規(guī)定繳交相應(yīng)地價。七、單獨開發(fā)地下層建筑退線管理規(guī)定〔一〕需修改的技術(shù)管理規(guī)定原相關(guān)條文根據(jù)廈門市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〔2006年版〕:第八十四條建筑物的地下局部退讓道路紅線或用地紅線距離不小于其地下建筑物深度〔自室外地面至地下建筑物底板底部的高度〕的0.7倍，且最小退距不得小于4米，有特定要求的地區(qū)除外，但不得影響道路構(gòu)造與管道。其它地下構(gòu)筑物、管井、管溝等退讓城市塊速路、主干道綠化景觀帶的凈距不得小于1米；退讓次干路、城市支路以下道路紅線或用地紅線不得小于1米。該規(guī)定的退線可能帶來以下情況：即當開發(fā)用地地塊面積較小時，地下建筑退讓D1>地上建筑退讓D，地下空間的開發(fā)利用率低。〔二〕規(guī)劃調(diào)整建議針對現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)定存在的問題，地下建筑物退讓應(yīng)該細分為以下5種情況：1、地下建筑物退讓用地邊界、城市道路按上述技術(shù)規(guī)定退讓用地邊界，或后退道路規(guī)劃紅線距離要求確有困難的，其距離可適當縮小，但其最小退距應(yīng)不小于4米2、地下建筑物退讓綠線、藍線建筑物的地下局部退讓城市綠線、藍線最小退距應(yīng)不小于4米3、地下建筑物退讓紫線地下建筑臨紫線應(yīng)按地面建筑退讓要求退讓。4、地下建筑物退讓黃線建筑物的地下局部退讓規(guī)劃黃線的距離，按照城市各項根底設(shè)施相關(guān)規(guī)定進展確定。工程管線與建〔構(gòu)〕筑物之間的最小凈距應(yīng)符合廈門市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〔2006年版〕的相關(guān)規(guī)定。5、沿街騎樓形式建筑退線地下室退線與地上建筑退線要求一致。6、其它地下構(gòu)筑物、管井、管溝其它自建自用地下構(gòu)筑物、管井、管溝等退讓城市塊速路、主干道綠化景觀帶的凈距不得小于1米；退讓次干路、城市支路以下道路紅線或用地紅線不得小于1米。八、相鄰地塊聯(lián)合開發(fā)地下層管理規(guī)定為鼓勵地下公共空間開發(fā)，針對地塊周邊環(huán)境的不同〔臨城市道路，臨城市綠地，臨公共開敞空間，臨其它地塊等等〕，提出如下幾項建議：〔一〕可開發(fā)條件1、城市商業(yè)辦公中心區(qū)、人流集散中心等用地緊張地區(qū)；2、地塊建立本身需配套地下公共設(shè)施，或與周邊聯(lián)系所需地下通道等城市公共空間；3、相鄰地塊有聯(lián)合設(shè)計、統(tǒng)一開發(fā)的可能性?！捕臣夹g(shù)要求1、占用道路開發(fā)地下空間城市道路地下空間是指道路規(guī)劃紅線內(nèi)的地下空間局部。城市道路〔包括路面路基、高架根底等市政設(shè)施〕是道路地下空間的主體局部，市政管線、地下交通設(shè)施、車行下立交等市政設(shè)施是道路地下空間的客體，道路地下空間的利用首先要保證主體的使用功能。1.1道路地下空間應(yīng)合理開發(fā)，市政管道、地下通道、軌道交通等應(yīng)層次明確并符合相關(guān)標準及設(shè)計要求。最小覆土深度不得少于，并且不能影響已敷設(shè)的市政管線，最大深度不得超過地表以下15米,與市政管線的凈距應(yīng)滿足相關(guān)設(shè)計要求；1.3規(guī)劃〔未建〕道路地下空間開發(fā)，所預(yù)留的覆土深度不得少于并且應(yīng)滿足相關(guān)地下市政管線設(shè)計要求，開挖深度不得超過于地表以下15米。1.4有條件成片聯(lián)合開發(fā)的地區(qū)，應(yīng)考慮敷設(shè)地下市政共同管溝。2、占用城市綠地開發(fā)地下空間2.1綠地地下空間應(yīng)合理開發(fā)，植被、市政管道、地下通道等應(yīng)層次明確并符合相關(guān)標準及設(shè)計要求。2.2現(xiàn)狀綠地地下空間開發(fā)應(yīng)滿足地面植被覆土需求，〔深根喬木要求覆土深度大于，必要時需設(shè)置的排水層厚度〕。并且與市政管線的凈距應(yīng)滿足相關(guān)設(shè)計要求，最大深度不得超過地表以下15米。規(guī)劃〔未建〕綠地地下空間開發(fā)，預(yù)留的覆土空間應(yīng)滿足相關(guān)設(shè)計要求，并且最小覆土深度不得少于2米，最大深度不得超過地表以下15米。3、相鄰地塊聯(lián)合開發(fā)地下空間相鄰地