湖北某某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

{營(yíng)銷策劃}湖北某某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告43戶型分析：”，無(wú)無(wú)團(tuán)注：萬(wàn)科四季花城與城開項(xiàng)目?jī)r(jià)格屬于預(yù)估，城開項(xiàng)目含300-400元/平方米左右的裝修重點(diǎn)項(xiàng)目比較分析在我們?nèi)Χǖ闹饕?jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，萬(wàn)科四季花城無(wú)疑是其中立意最高的，它的客戶層面與我們是相近的，區(qū)域也有一定的覆蓋性。以萬(wàn)科四季花城為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析將使我們站在一個(gè)比較高的平臺(tái)上來(lái)看問(wèn)題，以確保我們的項(xiàng)目的成功。項(xiàng)目萬(wàn)科四季花城東方恒星園二期比較分析（以萬(wàn)科項(xiàng)目為基準(zhǔn)）地段金銀湖、距中心區(qū)域遠(yuǎn)后湖、距中心區(qū)域近、花橋北本項(xiàng)目占優(yōu)，“離繁華很近”公共交通無(wú)，輕軌前景車輛少綜合比較略差層數(shù)4、5層7層略差風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格（荷蘭風(fēng)格派）差異點(diǎn)沿襲與原創(chuàng)的區(qū)別景觀與周邊環(huán)境金銀湖、高爾夫、小區(qū)水系小區(qū)內(nèi)園林略差商業(yè)配套目前無(wú)，建成后分散布置目前無(wú)，規(guī)劃中商業(yè)街略優(yōu)戶型略分散、三房、二房、復(fù)式三房、復(fù)式戶型集中、更成熟物業(yè)管理萬(wàn)科品牌管理開發(fā)商自管+中海模式目前知名度不如萬(wàn)科開發(fā)條件首期開發(fā)一期已入伙一期可展示、客戶可利用包裝與宣傳已經(jīng)開始，萬(wàn)科的包裝較為成熟未開始，各成熟專業(yè)公司合作相似，但不占先機(jī)社區(qū)文化萬(wàn)客會(huì)的長(zhǎng)期積累、“客戶”傳播大規(guī)模開始建設(shè)在認(rèn)知時(shí)間與忠誠(chéng)度上略差企業(yè)品牌與實(shí)力全國(guó)連鎖、文化成熟、有實(shí)力規(guī)模相對(duì)小，品牌影響力小較差銷售組織成熟模式、新人操作專業(yè)公司介入相似價(jià)格23002100占優(yōu)小結(jié)：注意發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：地段：“花橋北”與城市的可融合性為我們相比之下最大的價(jià)值點(diǎn)。戶型：成熟、集中性的戶型產(chǎn)品：現(xiàn)代、原創(chuàng)價(jià)格：相對(duì)不高開發(fā)條件：一期展示、客戶可利用短期內(nèi)無(wú)法改變的劣勢(shì)：需要規(guī)避改善的劣勢(shì)：交通：改善目前交通條件社區(qū)文化：開始建設(shè)、落到實(shí)處世紀(jì)家園B發(fā)展大道ABB12其中其中其中3套94戶5人6A080%00084006B7））））萬(wàn)2x3722x中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)(整理.版權(quán)歸原作者所有)如果您不是在3722x網(wǎng)站下載此資料的,不要隨意相信.請(qǐng)?jiān)L問(wèn)3722,加入3722x必要時(shí)可將此文件解密5.1銷售總體策略扎實(shí)準(zhǔn)備，充分造勢(shì)，穩(wěn)步入市?！緫?zhàn)略前提】【一】：武漢購(gòu)樓者的普遍心理是：實(shí)在。新地花都要實(shí)現(xiàn)樓花銷售，難度較大，因而必須在工地包裝，工程進(jìn)度，樣板間和環(huán)境改造等環(huán)節(jié)上進(jìn)行扎實(shí)的工作?！径浚悍€(wěn)健、平實(shí)的入市作風(fēng)，可以表明發(fā)展商雄厚的資金實(shí)力和穩(wěn)健自信的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)。發(fā)展商的姿態(tài)是物業(yè)入市的信心保證?！救浚盒碌鼗ǘ嫉貕K位置較偏，屬于新開發(fā)住宅區(qū)，知名度較低，同時(shí)需要面對(duì)交通較為不便的困擾，要注重項(xiàng)目的展示?！窘Y(jié)論】：預(yù)售樓花，意味著需要更周密的準(zhǔn)備、更超前的設(shè)計(jì)思路、更充分的宣傳推廣和更周詳?shù)恼劭壅?。本期的銷售是新地花都的面世之作。它的成功與否，直接影響后期的銷售和整個(gè)小區(qū)的形象定位，因此形象上差異、功能和配套上的差異都是物業(yè)個(gè)性所在，樹立物業(yè)獨(dú)特的品牌形象，擴(kuò)大知名度，應(yīng)是營(yíng)銷推廣的突破點(diǎn)所在。5.2大盤的價(jià)值展示：大盤的開發(fā)很少有全部建成后開始銷售的，如何在銷售時(shí)把價(jià)值展示出來(lái)一直是一個(gè)重要的問(wèn)題，一個(gè)好的價(jià)值展示可以讓客戶在現(xiàn)場(chǎng)看樓的過(guò)程中逐漸的認(rèn)可我們樓盤將來(lái)的質(zhì)素，想象出將來(lái)可能存在的生活，并越來(lái)越為這種氣氛、前景而激動(dòng)、沖動(dòng)，再加上一點(diǎn)適當(dāng)?shù)拇黉N滿足他的“占了便宜”的心理，銷售的成功也就變成了非常自然的事情。讓沖動(dòng)自然起來(lái)，我們來(lái)模擬一下客戶買房落定的過(guò)程：報(bào)紙軟文與活動(dòng)營(yíng)銷（印象）----從花橋到銷售處的導(dǎo)示（認(rèn)知）----銷售現(xiàn)場(chǎng)（想象-------------景觀大道與假日廣場(chǎng)（配套、生活、沖動(dòng)）----樣板房（戶型也這么好）----落定從上面的模擬來(lái)看，客戶買房的過(guò)程同時(shí)也是我們這個(gè)大盤價(jià)值展示的過(guò)程，有關(guān)宣傳部分會(huì)在本報(bào)告的其他部分詳細(xì)分析，這里主要分析現(xiàn)場(chǎng)的展示：戶外導(dǎo)示系統(tǒng)：花橋北的物業(yè)定位從字面上拉近了項(xiàng)目與較成熟區(qū)域的距離，那么傳達(dá)個(gè)消費(fèi)者，讓他們認(rèn)可則需要我們的進(jìn)一步引導(dǎo)，建議從花橋中心一路設(shè)置燈桿旗、小x3722x中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)(整理.版權(quán)歸原作者所有)如果您不是在3722x網(wǎng)站下載此資料的,不要隨意相信.請(qǐng)?jiān)L問(wèn)3722,加入3722x必要時(shí)可將此文件解密同時(shí)也是實(shí)力的表現(xiàn)，還容易在在武漢引起轟動(dòng)，新地·花都從此也就成為人們的談資。加上可在金橋大道設(shè)置路燈，開展一個(gè)“金橋大道”亮燈儀式則可以在此基礎(chǔ)上錦上添花，促成媒體的炒做。同時(shí)，從客戶看樓的過(guò)程來(lái)看，一路走來(lái)看到這樣的包裝也可適當(dāng)消除本身片區(qū)形象不佳的影響，當(dāng)交通與區(qū)域形象無(wú)法展示出來(lái)的時(shí)候，這就是一個(gè)最重要的戶外展示。如圖所示：候車廳：小區(qū)目前還存在交通問(wèn)題，類似的問(wèn)題深圳的大盤也很多，比如深圳萬(wàn)科四季花城，如何通過(guò)價(jià)值展示弱化這一點(diǎn)兒，是我們目前面臨的一個(gè)問(wèn)題之一，萬(wàn)科的做法值得參考，把候車廳做起來(lái)，做好，從效果來(lái)看，起到了不小的作用。小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)：我們要?jiǎng)?chuàng)造的是一種陽(yáng)光生活，陽(yáng)光生活同時(shí)也是現(xiàn)代的、時(shí)尚的，建議把標(biāo)識(shí)系統(tǒng)做成中英文字體，把樓盤塑造成為現(xiàn)代都市與和諧生活的完美結(jié)合體。景觀大道：基本條件：長(zhǎng)約350-400米左右，寬20米展示方向建議：道路分割：人行道盆栽分隔車行道12米左右8米左右道路形象：武漢第一景觀大道（人行為主）材質(zhì)要求：路面用地磚，中間以1.5米高左右的盆栽植物做分隔，車行道內(nèi)的分隔以劃線方式—加燈桿旗、雕塑、休閑坐椅，上方：從景觀道進(jìn)入1/2—2/3板，逐漸過(guò)渡到廣場(chǎng)注：考慮到費(fèi)用的問(wèn)題，道路的設(shè)置可考慮做在接近假日廣場(chǎng)的一半，但開始時(shí)要有標(biāo)志（如門）作為視覺(jué)上的提示假日廣場(chǎng)素（坐、吃、聊、玩）建議：設(shè)陽(yáng)傘、凳子、圓桌、爆米花、肉串、咖啡袋、報(bào)廳、飲水機(jī)、可樂(lè)機(jī)不能展示配套如幼兒園了考慮以指示牌的形式告之。標(biāo)志性的燈塔、風(fēng)車x3722x中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)(整理.版權(quán)歸原作者所有)如果您不是在3722x網(wǎng)站下載此資料的,不要隨意相信.請(qǐng)?jiān)L問(wèn)3722,加入3722x必要時(shí)可將此文件解密視覺(jué)（三維）視覺(jué)（四維）視覺(jué)+聽覺(jué)+嗅覺(jué)+味覺(jué)形象板、路燈、雕塑、綠化帶上方彩虹燈+前段內(nèi)容音樂(lè)、陽(yáng)傘、小吃、報(bào)紙從想象和一期過(guò)渡到二期、環(huán)境驗(yàn)證實(shí)力驗(yàn)證配套、生活驗(yàn)證略有擔(dān)憂、憧憬、欣賞信心、心動(dòng)、沖動(dòng)參與、沖動(dòng)放大樣板房：樣板房強(qiáng)烈建議設(shè)在實(shí)體里，建議設(shè)在A7客戶的購(gòu)買沖動(dòng)在假日廣場(chǎng)接近頂峰，此時(shí)的印象是要從總體過(guò)渡到個(gè)體的，前面所有的小區(qū)的生活讓他心動(dòng)，但畢竟買房子是要自己住的，一定要落實(shí)到房屋面積與戶型上面，我們以前的樣板房存在面積的問(wèn)題，部分客戶可能有所了解，在此打消他的最后一絲擔(dān)心，我將來(lái)的房子裝修后就是這樣的！這就是你未來(lái)的家！5.3銷售階段及重點(diǎn)工作安排注：各項(xiàng)社區(qū)文化活動(dòng)根據(jù)具體情況選擇安排，在此不做說(shuō)明銷售橫道圖進(jìn)場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)選房開盤1.103.013.164.204.287.18.30工作準(zhǔn)備期銷售導(dǎo)入期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開盤期強(qiáng)銷期鞏固期第一階段：工作準(zhǔn)備期：元月5日——2.28日結(jié)點(diǎn)1：元月10日x3722x中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)(整理.版權(quán)歸原作者所有)如果您不是在3722x網(wǎng)站下載此資料的,不要隨意相信.請(qǐng)?jiān)L問(wèn)3722,加入3722x必要時(shí)可將此文件解密工作前提：（元月10日前確定）銷售時(shí)間廣告公司名稱及注冊(cè)物料準(zhǔn)備：VI、項(xiàng)目名稱、LOGO及延展結(jié)點(diǎn)2：二月十日工作前提：2月10前確定：銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備：現(xiàn)場(chǎng)包裝、包裝方案、活動(dòng)方案、樣板房設(shè)計(jì)開始第二階段：銷售導(dǎo)入期（銷售人員進(jìn)場(chǎng)接受咨詢）3月1日—一五日工作前提：銷售人員到位、銷售電話到位，項(xiàng)目200問(wèn)、周邊導(dǎo)示系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)外）營(yíng)銷活動(dòng)：“新聞發(fā)布會(huì)第三階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期3月16日-4月19日（收取誠(chéng)意金1000元）前提條件：銷售中心重新改造完畢，預(yù)售證取得時(shí)間確定、查勘報(bào)告確定、配套方案到位，選房、促銷方案制作、春交會(huì)展位確定、圍墻物料準(zhǔn)備：宣傳海報(bào)、效果圖、彩色平面圖、條幅更換、優(yōu)惠權(quán)益書，認(rèn)購(gòu)須知、選房相關(guān)材料、財(cái)務(wù)（POS營(yíng)銷活動(dòng)：“尋找新地花都形象代言人”關(guān)鍵點(diǎn)：4月10日情景樣板房開放日道路施工完畢營(yíng)銷活動(dòng)：武漢首家情景樣板房開放活動(dòng)第四階段：選房/開盤4月20、21日/4月28日結(jié)點(diǎn)1：選房日工作條件：預(yù)售證、銀行按揭、報(bào)紙軟文、開盤系列活動(dòng)物料準(zhǔn)備：銷控板、茶點(diǎn)、小食、背景音樂(lè)、武漢知名主持人結(jié)點(diǎn)2：開盤物料準(zhǔn)備：生活手冊(cè)、樓書、條幅更換、圍墻道路環(huán)藝小品頒獎(jiǎng)儀式、開盤系列廣告、影x3722x中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)(整理.版權(quán)歸原作者所有)如果您不是在3722x網(wǎng)站下載此資料的,不要隨意相信.請(qǐng)?jiān)L問(wèn)3722,加入3722x必要時(shí)可將此文件解密視廣告投放、開盤禮品營(yíng)銷活動(dòng)：開盤日：新地·花都主題音樂(lè)會(huì)第五階段：強(qiáng)銷期4月29日-6月30日物料準(zhǔn)備：5.1黃金周活動(dòng)方案、5.28武漢房交會(huì)展位設(shè)計(jì)方案“新地花都為