住房金融機(jī)構(gòu)

住房金融機(jī)構(gòu)

一國際經(jīng)驗(yàn)國際上主要國家的住房金融體系以及相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)體系大致分為三類，其一是市場主導(dǎo)的住房金融體系，典型國家是美國和英國。其二是金融中介機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的住房金融體系，典型國家是德國、法國和日本。其三是政府主導(dǎo)的住房金融體系，典型國家是新加坡。以下以美國、德國和新加坡為案例對國際住房金融體系及其住房金融機(jī)構(gòu)體系的特點(diǎn)進(jìn)行簡要介紹。（一）美國：市場主導(dǎo)下的住房金融機(jī)構(gòu)體系雖然本輪次貸危機(jī)的直接導(dǎo)火索是美國的次級抵押住房貸款，但比較而言，美國的住房金融體系可以說是各主要經(jīng)濟(jì)體中最為健全的?？傮w而言，美國的住房金融體系是一種市場主導(dǎo)下的住房金融體系，在該體系下，商業(yè)性金融、合作性金融和政策性金融相互匹配形成了結(jié)構(gòu)、功能和機(jī)制較為完整、有效的運(yùn)作模式。在這樣的住房金融體系下，美國的住房金融機(jī)構(gòu)體系表現(xiàn)為如下幾個(gè)方面的特征。1.機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)之多元化特征明顯在美國的住房金融機(jī)構(gòu)體系中，既有商業(yè)化的住房金融機(jī)構(gòu)，也有互助合作性的住房金融機(jī)構(gòu)，還有政策性住房金融機(jī)構(gòu)。圖8-1是美國2006年主要的住房金融機(jī)構(gòu)的數(shù)量及其占比情況。從中可以看出，美國信用合作社和獨(dú)立住房貸款公司的占比超過了商業(yè)銀行。政策性住房金融機(jī)構(gòu)之典型機(jī)構(gòu)則是所謂的“兩房”，其一是聯(lián)邦住房抵押貸款公司（FederalHomeLoanMortgageCorperation，F(xiàn)HLMC，或稱為FreddiMac）。這是一家在紐約股票交易所上市的私人公司，受美國政府支持，享有準(zhǔn)政府級信用。其二是聯(lián)邦國家抵押貸款協(xié)會（FederalNationalMortgageAssociation，F(xiàn)NMA，或稱為FanniMae），該機(jī)構(gòu)成立之初是一家協(xié)助聯(lián)邦政府執(zhí)行住房政策的政府機(jī)構(gòu)，后改為受政府支持的上市公司。這兩家公司的主要任務(wù)是收購住房抵押貸款并將其證券化。產(chǎn)權(quán)為私人性質(zhì)，但受政府支持且執(zhí)行政府住房政策的機(jī)構(gòu)還有一家，即聯(lián)辦住房貸款銀行系統(tǒng)（TheFederalHomeLoanBanks），該系統(tǒng)成立于1932年，由12家分部組成，主要任務(wù)是向各類住房金融機(jī)構(gòu)提供流動性貸款，以改善這些貸款機(jī)構(gòu)的流動性。圖8-1按照《家庭住房抵押貸款信息披露法》（HMDA）報(bào)告房貸信息的機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)（2006）2.政策性住房金融機(jī)構(gòu)的作用巨大美國有非常體系化的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，除了上述三家政府住房政策的私人機(jī)構(gòu)外，還有三家純政府機(jī)構(gòu)。（1）聯(lián)邦住房局（FederalHousingAdministrationFHA），該機(jī)構(gòu)成立于1934年，其主要任務(wù)是為中低收入戶的商業(yè)性住房抵押貸款提供低價(jià)保險(xiǎn)。（2）退伍軍人局（VeteranAdministration，VA），該機(jī)構(gòu)成立于1944年，主要職能是為退伍軍人的商業(yè)性住房抵押貸款提供免費(fèi)的保證。（3）政府全國抵押貸款協(xié)會（GovernmentNationalMortgageAssociation，GNMA），該機(jī)構(gòu)成立于1968年，主要任務(wù)之一是對經(jīng)由FHA和VA保險(xiǎn)或保證的住房抵押貸款的證券化的及時(shí)償付提供擔(dān)保，按照米什金的觀點(diǎn)，該機(jī)構(gòu)的此一職能直接促動了一種新的金融工具——資產(chǎn)證券化的誕生。[1]美國政策性住房金融機(jī)構(gòu)的作用主要表現(xiàn)在：其一是對中低收入群體的住房消費(fèi)的支持作用巨大。早在20世紀(jì)30年代，遭受大蕭條沉重打擊的美國政府就意識到，美國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展離不開窮人的積極參與和分享。此時(shí)的羅斯福政府就提出了“居者有其屋”的政策目標(biāo)，此后的歷屆政府均依次仿效。在金融層面的主要落實(shí)措施就是先后成立諸如前述的政府機(jī)構(gòu)。（1）對窮人的住房抵押貸款實(shí)施低價(jià)甚至免費(fèi)保險(xiǎn)或保證。前邊提及的FHA和VA就是專司此類職能。（2）收購各商業(yè)性抵押貸款機(jī)構(gòu)的住房貸款，為商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)補(bǔ)充流動性。前邊提及的FNMA在1938年成立時(shí)的主要任務(wù)就是通過發(fā)行低利率公債，籌資收購經(jīng)FHA保險(xiǎn)的居民住房抵押貸款。其二是通過直接或間接參與住房抵押貸款證券化促進(jìn)住房金融市場改善流動性和優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理。前述的FHLMC在成立兩年后就直接發(fā)起了一種被稱為參與憑證（participationcertificates）的住房抵押貸款轉(zhuǎn)付證券（mortgagepassthrough，MPT）。FNMA則是于1981年始直接參與到住房抵押貸款證券化中。以間接形式參與的是GNMA，正如前述，由于其承諾對經(jīng)由FHA和VA保險(xiǎn)或保證的住房抵押貸款的證券化的及時(shí)償付提供擔(dān)保，直接催生了美國歷史上第一單證券化的問世。三大帶有政府背景的機(jī)構(gòu)所參與發(fā)起的證券化統(tǒng)稱為機(jī)構(gòu)住房抵押貸款轉(zhuǎn)付證券（agencypassthrough），[2]而且成為美國證券化市場上的主流產(chǎn)品。住房抵押貸款證券化由于具有對于住房貸款之流動性、收益性和風(fēng)險(xiǎn)性的有效配置功能，逐漸為多個(gè)國家所效仿。3.有專門的住房金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)首先是針對聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)及其會員銀行的專門監(jiān)管機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)自1932～1939年，被稱為聯(lián)邦住房貸款銀行委員會（FederalHomeLoanBankBoard，F(xiàn)HLBB），以后幾經(jīng)換名，在1955年的住房法修訂后，恢復(fù)原來的名稱。聯(lián)邦住房貸款銀行委員會的重要職能是監(jiān)管由12家聯(lián)邦區(qū)域性住房貸款銀行組成的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)。此外還有兩項(xiàng)職能，其一是為從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)的會員銀行提供儲備信用；其二是監(jiān)管儲蓄和貸款協(xié)會（FederalSavingsandLoanAssociations）的運(yùn)營。1989年的儲貸機(jī)構(gòu)危機(jī)后，聯(lián)邦住房貸款銀行委員會被撤銷，其為住房銀行提供儲備信用并實(shí)施監(jiān)管的職能由一家新的政府機(jī)構(gòu)即聯(lián)邦住房金融委員會（TheFederalHousingFinanceBoardAbout，F(xiàn)HFB）行使。另外的監(jiān)管儲貸協(xié)會的職能則被劃轉(zhuǎn)給了財(cái)政部新設(shè)的儲蓄機(jī)構(gòu)監(jiān)管辦公室。其次是針對前述以“兩房”為主體的執(zhí)行政府公共政策的私人公司（Thegovernment-sponsoredenterprises，GSEs）而成立的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)的名稱是聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)管辦公室（TheOfficeofFederalHousingEnterpriseOversight，OFHEO），成立于1992年，隸屬于住房和城市發(fā)展部，主要任務(wù)是確保“兩房”資本充足、運(yùn)作安全、經(jīng)營良好。再次是本輪次貸危機(jī)后，針對上述兩大監(jiān)管機(jī)構(gòu)（聯(lián)邦住房金融委員會、聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)管辦公室）所暴露出來的缺陷，將其合并為一家機(jī)構(gòu)即聯(lián)邦住房金融局（theFederalHousingFinanceAgency，F(xiàn)HFA），上述分別監(jiān)管的模式轉(zhuǎn)變?yōu)榻y(tǒng)一監(jiān)管，即聯(lián)邦住房金融局同時(shí)監(jiān)管聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)、聯(lián)邦住房抵押貸款公司和聯(lián)邦住房抵押貸款協(xié)會。（二）新加坡：政策性金融占絕對主導(dǎo)地位的住房金融機(jī)構(gòu)體系與美國多元化的住房金融體系和住房金融機(jī)構(gòu)體系相比，新加坡的住房金融體系和住房金融機(jī)構(gòu)體系要簡單得多，但卻非常有效率?？傮w而言，新加坡的住房金融機(jī)構(gòu)體系的突出特點(diǎn)是政策性金融占絕對主導(dǎo)地位。中央公積金局和建屋發(fā)展局構(gòu)成新加坡政府住房金融機(jī)構(gòu)體系的主體性架構(gòu)。1.機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)單一化特點(diǎn)明顯，政策性金融角色突出新加坡的住房金融機(jī)構(gòu)體系包括郵政儲蓄銀行、私人商業(yè)銀行和政策性金融機(jī)構(gòu)。政策性金融機(jī)構(gòu)對住房建設(shè)和消費(fèi)的支持占絕對主導(dǎo)優(yōu)勢，份額占比約85%。新加坡的政策性金融機(jī)構(gòu)主要由兩大機(jī)構(gòu)體系組成，其一是中央公積金局。該機(jī)構(gòu)成立于1955年，負(fù)責(zé)公積金的歸集、管理和運(yùn)營工作。近80%的公積金用于住房建設(shè)和消費(fèi)，運(yùn)作模式是，將其中大約20%的住房資金用于百姓提取儲備，剩余的資金以購買政府債券的形式轉(zhuǎn)移給中央政府，中央政府再將這些資金貸給建屋發(fā)展局。其二是建屋發(fā)展局。該機(jī)構(gòu)成立于1960年，嚴(yán)格來講該機(jī)構(gòu)不是嚴(yán)格意義上的金融機(jī)構(gòu)，因?yàn)槠渎毮懿粌H僅是為購房人融通資金，還肩負(fù)著新加坡組屋的建設(shè)、分配和管理的重任。新加坡建屋發(fā)展局的資金來源主要是中央政府。中央政府的這些資金的主要來源是前述中央公積金局以債券形式轉(zhuǎn)化的公積金歸集款，這些款項(xiàng)以建房貸款、購房貸款和津貼的形式進(jìn)入建屋發(fā)展局的賬戶，其中的購房貸款以優(yōu)惠組屋抵押貸款的形式發(fā)放給符合條件的購房者。2.公積金制度惠及范圍廣泛，公積金使用靈活建屋發(fā)展局按照購房者的家庭月收入確定貸款資格和使用方向。一共分為四個(gè)等級，最低的一個(gè)等級是月收入在800新元以下的家庭，這部分購房者可以租賃組屋，一般是一居室、兩居室和三居室的組屋。租金約為市場租金的一半，另一半由政府以補(bǔ)貼的形式給予資助，這個(gè)檔次的購房者約為10%。另外三個(gè)等級的購房者家庭是月總收入在800～5000新元，5000～8000新元和8000新元以上的家庭。其中第二和第三等級的家庭不能租房，必須購房，收入為第三等級的家庭還可購買檔次較高的公寓。購房家庭在首期大約20%的購房款后即可向建屋發(fā)展局申請實(shí)際上的公積金貸款，而收入處于第四個(gè)等級的家庭既不能購買建屋發(fā)展局提供的組屋，也無法享受優(yōu)惠的公積金貸款。他們只能從房地產(chǎn)市場直接購買住房，通過商業(yè)管道獲得貸款。處于前三個(gè)收入等級的家庭占比大約占85%，其中最低等級家庭不但享受政府的租金補(bǔ)貼，而且可以按規(guī)定直接提取公積金支付租金，所以受惠于中央公積金制度的家庭約占新加坡家庭總數(shù)的85%。新加坡的公積金制度不僅惠及范圍大，而且使用形式靈活，購房者不僅可以通過優(yōu)惠抵押貸款的形式使用公積金，還可通過提取方式用來支付購房的首付款。3.公積金立法明確、管理嚴(yán)格新加坡推行公積金制度起始于1955年，同年國會就頒行《中央公積金法》。該法分為八章，對公積金的機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能，公積金的歸集、提取、使用以及違法等事項(xiàng)予以明確立法。對政府、中央公積金局、雇主、雇員的行為規(guī)范予以了明確界定。其中，政府可以通過政府債務(wù)形式有償使用并如期歸還公積金存款，但無權(quán)直接調(diào)用公積金存款；雇主和雇員要依法按期如數(shù)繳納公積金，無故不繳，公積金局有權(quán)強(qiáng)行劃賬。如果遲繳還要繳納滯納金。中央公積金局負(fù)責(zé)公積金的歸集、運(yùn)營和管理，公積金局設(shè)理事會，負(fù)責(zé)公積金歸集和使用等重大事項(xiàng)的決策。日常管理工作則由總經(jīng)理負(fù)責(zé)，總經(jīng)理是公積金局的最高負(fù)責(zé)人，由國家總理直接任命?？偨?jīng)理下設(shè)六個(gè)部門，包括雇主服務(wù)、雇員服務(wù)、人事管理、計(jì)算機(jī)管理、行政管理和內(nèi)部審計(jì)。公積金局的員工實(shí)行的是類似政府公務(wù)員的職級工資制度，其工資收入不和公積金運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，也不能用公積金的增值收益發(fā)獎金?！吨醒牍e金法》為新加坡公積金制度廉潔而有效運(yùn)轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)，從而保證了新加坡公共住房政策的實(shí)施和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（三）德國的住房金融機(jī)構(gòu)體系：合作金融獨(dú)具特色作為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體，德國住房金融體系的多元化特點(diǎn)也較為明顯，但與美國和新加坡相比，德國的合作金融獨(dú)具特色。1.住房金融機(jī)構(gòu)體系的多元化特點(diǎn)明顯同美國類似，德國的住房金融體系包括商業(yè)性金融、合作性金融和政策性金融等多個(gè)層面。重要的住房金融機(jī)構(gòu)分為三類，即政府性儲蓄銀行、抵押銀行和合作性儲蓄銀行。政府性儲蓄銀行是由政府建的國有銀行，主要業(yè)務(wù)是吸收個(gè)人存款，發(fā)放房地產(chǎn)貸款，并以其可靠的政府信用吸引國家一半左右的儲蓄市場，對住房建設(shè)和消費(fèi)的支持份額達(dá)到30%左右，抵押銀行中的70%左右是私營機(jī)構(gòu)，市場占比也達(dá)到近30%的份額，合作性儲蓄銀行的市場份額超過20%。三類住房金融機(jī)構(gòu)的住房金融市場占比達(dá)80%左右。2.互助合作金融獨(dú)具特色德國的第一家住房合作金融機(jī)構(gòu)——住房儲蓄銀行成立于1924年。歷經(jīng)近一個(gè)世紀(jì)的發(fā)展，在全球住房金融背景下呈現(xiàn)出一道獨(dú)特的風(fēng)景。德國互助合作金融的特點(diǎn)是：（1）契約性。居民事先與儲蓄銀行簽訂住房儲蓄合同，并按月向銀行存入相同的金額，譬如儲蓄合同額的5‰。當(dāng)存款額達(dá)到儲蓄合同金額的50%后，住房儲蓄銀行可把合同額貸給儲戶，即貸給已有存款2倍的貸款，儲戶每月按固定金額還款，通常為合同金額的6‰。此種設(shè)計(jì)的初衷是使購房人不但獲得穩(wěn)定的購房資金來源，而且縮短其購房時(shí)間，一般的計(jì)算認(rèn)為一個(gè)按十年計(jì)購房的人，因儲蓄合同的設(shè)計(jì)將會縮短至5.5年。（2）專營性。德國的住房儲蓄銀行法明確規(guī)定，契約儲蓄是住房儲蓄銀行的專有經(jīng)營范圍，其他全功能商業(yè)銀行不能承辦此類業(yè)務(wù)。（3）封閉性。住房儲蓄銀行的業(yè)務(wù)只針對那些事先簽訂住房儲蓄合同、參加了住房儲蓄的人，只有這部分人才能在滿足合同規(guī)定條件下申請買房和建房的低息貸款。住房儲蓄銀行的存款的唯一用途是為建房、購房進(jìn)行融資，而不用于其他任何消費(fèi)目的。住房儲蓄銀行的封閉性還表現(xiàn)為其住房儲蓄不受資本市場波動的影響，存貸款利率保持持續(xù)的穩(wěn)定性。（4）低利率。存款利率為年息3%，貸款利率為年息5%，存貸款的利率差為2%。存貸款利率均為較低水平，該特點(diǎn)也可稱為低存低貸。就貸款利率而言，比抵押貸款利率平均低3～5個(gè)百分點(diǎn)。（5）政府激勵。住房儲蓄銀行的儲蓄業(yè)務(wù)得到政府的極力支持，政府通過以下兩種形式鼓勵德國民眾，特別是低收入群體參與住房儲蓄。①針對中低收入群體的住房儲蓄獎勵。如對于年收入不超過5萬馬克的單身居民，在住房儲蓄合同中存款達(dá)1萬馬克時(shí)，政府給予每年100馬克的獎勵。對于年總收入不超過10萬馬克的夫婦當(dāng)其共同存款達(dá)到2萬馬克時(shí)，政府給予其每年200馬克的獎金。②針對“雇員資金積累款”的儲蓄獎勵。在德國企業(yè)主除付給雇員工資外，每月另付給雇員用于積累的資金，并存入長期賬戶，每年最多可達(dá)936馬克。對于這部分資金，雇員有權(quán)要求其雇主直接存入其住房儲蓄賬戶上。如果雇員是收入不超過27000馬克的單身職工或年收入不超過54000馬克的雙職工夫婦，政府對其由資金積累款形成的儲蓄給予10%的獎勵。二2008～2009年以來中國住房金融機(jī)構(gòu)運(yùn)行情況分析（一）2008年以來的住房金融機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)格局明顯，合作性住房金融機(jī)構(gòu)和政策性住房金融機(jī)構(gòu)支持不足2008年以來，住房金融機(jī)構(gòu)支持體系具有明顯的商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的特征，合作性住房金融機(jī)構(gòu)和政策性住房金融機(jī)構(gòu)支持不足。正如表8-1所示，至2008年末，在商業(yè)性住房金融、合作性住房金融和政策性住房金融三大機(jī)構(gòu)體系對住房開發(fā)和消費(fèi)的支持中，商業(yè)性住房金融支持占盡絕對優(yōu)勢，在住房開發(fā)的信貸融資支持結(jié)構(gòu)中，合作性住房金融和政策性住房金融機(jī)構(gòu)的支持度近乎為零，而商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)則是包攬了所有的信貸業(yè)務(wù)。在個(gè)人住房消費(fèi)貸款支持中，商業(yè)性住房金融對個(gè)人住房消費(fèi)的貸款支持度占比仍然超過80%，苦心經(jīng)營近20年的住房公積金貸款支持度占比僅為15.3%，合作性住房金融的支持度更是少得可憐。表8-12008年中國住房金融機(jī)構(gòu)融資支持結(jié)構(gòu)（二）2008年以來商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)特點(diǎn)：商業(yè)銀行扮演主角，房貸業(yè)務(wù)先抑后揚(yáng)，資產(chǎn)質(zhì)量良好，但風(fēng)險(xiǎn)控制藏有隱患，房貸品種雖多但突破性創(chuàng)新產(chǎn)品較少1.商業(yè)銀行扮演主角2008年以來，中國商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)仍然是以銀行金融機(jī)構(gòu)[3]為主，非銀行金融機(jī)構(gòu)（主要包括信托機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司等）少之又少，對住房開發(fā)企業(yè)的貸款支持比重在2008年以前通常是忽略不計(jì)的，在2009年上半年，中國統(tǒng)計(jì)局首次將非銀行金融機(jī)構(gòu)列入商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)名單中，但其貸款支持在整個(gè)開發(fā)貸款中的占比僅為1.5%。在銀行金融機(jī)構(gòu)中，唱主角的則是國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行，這些機(jī)構(gòu)共計(jì)近140家，其資產(chǎn)規(guī)模和質(zhì)量情況見表8-2和表8-3。表8-2主要商業(yè)銀行金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及其占比表8-3銀行金融機(jī)構(gòu)不良貸款率2.房貸業(yè)務(wù)先抑后揚(yáng)本期報(bào)告使用兩個(gè)指標(biāo)來判斷和分析2008年以來的房貸走勢，其一是住房貸款同比走勢，其二是住房貸款環(huán)比走勢。圖8-2給出了一個(gè)關(guān)于這兩個(gè)指標(biāo)的基本路線圖。從中可以看出，2008年以來的房貸走勢有如下幾個(gè)特點(diǎn)。圖8-2經(jīng)調(diào)整房貸2007年以來的房貸同比增長率和環(huán)比增長率（1）基本走向?yàn)橄纫趾髶P(yáng)。在2008年初至2009年9月之間的區(qū)間內(nèi)，住房貸款規(guī)模變動劇烈，走向呈強(qiáng)波動態(tài)勢。同比最高波幅為119.1%，最低波幅是-33.80%，兩者之間的幅差超過150；環(huán)比最高波幅為137.04%，最低波幅-24.41%，兩者之間的幅差超過160。本期報(bào)告認(rèn)為，此種強(qiáng)波動走勢主要?dú)w因于宏觀政策的大起大落走勢。2008年以來，中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的走勢可以說是起伏跌宕，特別是2008年一年內(nèi)，貨幣政策經(jīng)歷了一種冰火兩重天的戲劇性變化，由年初明確的“從緊”轉(zhuǎn)變?yōu)槟甑酌鞔_的“寬松”。在中國既定的以信貸主導(dǎo)的金融體系下，無論是從緊還是寬松，首當(dāng)其沖的當(dāng)然是信貸的“緊”或“松”，而房貸作為銀行業(yè)、特別是大中型銀行的主要資產(chǎn)，也必然或者說是必須緊隨貨幣政策的引導(dǎo)，控放房貸“油門”。由此房貸在2008年底前呈現(xiàn)下行走勢就是很自然的事情了。事實(shí)上，2008年初的從緊貨幣政策已由2007年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議定下基調(diào)和走勢，在這一年里央行連續(xù)6次上調(diào)利率，第10次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，且一次上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，僅此一舉即凍結(jié)銀行資金達(dá)4000億元之多。因此從圖8-2中我們看到，2007年一路走高的房貸到2007年底已開始掉頭向下，無論是同比還是環(huán)比均表現(xiàn)出了一致的下行走勢，這也預(yù)示著2008年房貸的下行走勢已成難免之勢。這一走向于2008年底發(fā)生強(qiáng)勢扭轉(zhuǎn)，兩指標(biāo)幾乎在同時(shí)急速掉頭向上且一發(fā)而不可收，在此后不到半年的時(shí)間里不僅吞噬了此前一年多的下行幅度，而且繼續(xù)上沖不止。主因則是此時(shí)的中國貨幣政策的強(qiáng)勢轉(zhuǎn)向即由從緊果斷轉(zhuǎn)為寬松。房貸的此種走勢表明，政策因素依然是中國銀行業(yè)房貸業(yè)務(wù)走勢的決定性力量。（2）上行意愿強(qiáng)于下行意愿。雖然自2007年底開始，銀行業(yè)向住房領(lǐng)域的貸款趨于下行，一年后又扭頭上行，但“上”“下”行走的速度和力度卻有很大差異，上行的速度和力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)勢于下行的速度和力度。這種特點(diǎn)在同比走勢中表現(xiàn)尤為明顯，從2007年底到2008年底大約一年內(nèi)走出的下行落幅，在2009年不到半年的時(shí)間里就被上行走勢吞噬殆盡。這反映出，相比于對住房領(lǐng)域收緊錢袋的“吝嗇”行為，銀行業(yè)更愿意扮演慷慨大度的角色。由此本報(bào)告認(rèn)為，中國銀行業(yè)在依然遵循傳統(tǒng)的政策決定路徑的前提下，也希望看一看另一種力量即股東們的眼色。這表明，中國銀行業(yè)的公司化治理獲得了些許進(jìn)展，也反映銀行更傾向于在住房領(lǐng)域?qū)で罄麧櫾鲩L空間。（3）房貸走勢帶動房市走勢。同住房企業(yè)的走勢比較中，我們看出銀行房貸走勢先行于住房企業(yè)走勢，這一點(diǎn)在圖8-3中表現(xiàn)得尤為直觀，該圖顯示，銀行房貸同比增長率出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)間比住房企業(yè)綜合景氣指數(shù)出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)間早大約2個(gè)月。由此，本期報(bào)告認(rèn)為，銀行房貸在住房產(chǎn)業(yè)的興衰起伏過程中處于舉足輕重的地位。而2009年住房企業(yè)之所以在資金鏈幾近斷裂的死亡邊緣迅速變得活力四射，主因就是銀行業(yè)大規(guī)模的雪中送炭。圖8-32007年以來的房貸同比增長率和房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)綜上，2008年以來，房貸走勢因政策層面的大幅調(diào)整而呈現(xiàn)劇烈波動的態(tài)勢，但銀行業(yè)公司化治理的成果也有一定顯現(xiàn)，銀行業(yè)對自身的逐利需求促使其最大化利用寬松的貨幣政策環(huán)境，超常規(guī)增加對住房領(lǐng)域的貸款，導(dǎo)致在不到半年的時(shí)間里就消化了此前一年內(nèi)減少的貸款量。也正是因?yàn)槿绱硕嗟腻X如此快地涌入住房企業(yè)，住房價(jià)格也在3個(gè)月左右的時(shí)間里消化掉了此前一年多的下降空間，迅速飆升至2年前的水平。3.房貸資產(chǎn)質(zhì)量表現(xiàn)良好依前述，我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量在這兩年里保持著較低的水平，這顯示這些銀行的資產(chǎn)質(zhì)量表現(xiàn)良好。具體到房貸資產(chǎn)而言，銀行和監(jiān)管當(dāng)局沒有公開予以披露，大多數(shù)上市銀行也沒有詳細(xì)披露，只有部分上市銀行對此作了不同程度的披露。由此，本期報(bào)告認(rèn)為，可以從兩個(gè)維度判斷房貸資產(chǎn)的質(zhì)量。一是依據(jù)所有貸款資產(chǎn)質(zhì)量的表現(xiàn)做出判斷，由此得出的結(jié)論是，房貸資產(chǎn)的不良率是較低的。二是依據(jù)披露銀行的房貸資產(chǎn)的不良率來判斷相應(yīng)銀行的房貸資產(chǎn)質(zhì)量，表8-4是披露銀行的不良資產(chǎn)情況，從中可以看出，建設(shè)銀行的開發(fā)貸款率和建筑業(yè)貸款率相對較高，開發(fā)貸款的不良率接近5%，建筑業(yè)貸款的不良率也超過了2%，除此之外其他銀行三類住房貸款的不良率均保持在了較低的水平。特別是興業(yè)銀行，2007～2008年兩年里的住房貸款的占比雖然是最高的，達(dá)到了近50%的水平，但不良率依然維持在很低的水平。表8-4部分上市銀行房貸不良率4.房貸品種較多但突破性創(chuàng)新嫌少正因?yàn)榈侥壳盀橹?，銀行房貸，特別是個(gè)人按揭貸款的不良率很低，各商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)均將此類貸款看做優(yōu)質(zhì)且高效的貸款，據(jù)統(tǒng)計(jì)，銀行房貸所得占據(jù)了近一半的銀行貸款利潤。2008年以來，特別是2009年以來，出于房貸業(yè)務(wù)競爭，提升業(yè)績水平的考慮，商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)的房貸品種的創(chuàng)新也趨于活躍，不少銀行針對客戶的不同特點(diǎn)和需求，圍繞期限和成本兩大要素推出了不少創(chuàng)新品種（如表8-5所示），這些產(chǎn)品或者旨在降低客戶的利息成本，或者靈活安排客戶的還款期限，或者通過給予循環(huán)性授信額度激勵客戶保持良好信用記錄，或者通過幫助客戶理財(cái)鼓勵客戶貸款。雖然諸如此類的創(chuàng)新性產(chǎn)品較多，但這些產(chǎn)品大都在監(jiān)管當(dāng)局規(guī)定的邊界內(nèi)施展創(chuàng)新技巧，關(guān)于針對成本和期限之突破性的房貸產(chǎn)品的創(chuàng)新還較為少見。表8-52008年以來的銀行房貸產(chǎn)品創(chuàng)新情況5.風(fēng)險(xiǎn)管理不足且風(fēng)控藏有隱患盡管到目前為止，銀行房貸的資產(chǎn)質(zhì)量較高，但我們還是不能回避銀行金融機(jī)構(gòu)在住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制方面的問題。主要的問題：一是各銀行普遍缺乏對于房貸客戶的信用分級；二是各銀行普遍存在重房產(chǎn)抵押、輕第一還款來源的問題，這也正是幾乎所有經(jīng)濟(jì)體在住房產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮時(shí)期所犯的錯誤，當(dāng)然也是本次全球性金融危機(jī)背后的一大重要原因；三是不少銀行事實(shí)上存在假按揭、低首付的問題；四是由于目前房貸不良率低、收益率高，各行普遍缺乏通過證券化的途徑轉(zhuǎn)移住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的激勵。（三）2008年以來的住房公積金：使用質(zhì)量和效率不盡如人意圖8-4住房公積金使用質(zhì)量和效率同銀行房貸摧枯拉朽式的影響力相比，政策性住房金融的作用就顯得黯然失色了。雖然住房公積金制度的問題自2006年已來被廣泛熱議，但問題的解決似乎沒有多少進(jìn)展。如圖8-4所示，自2006年至今，幾個(gè)主要衡量公積金使用質(zhì)量和效率的指標(biāo)都不盡如人意。除了使用個(gè)貸人率（%）（使用人數(shù)/實(shí)繳人數(shù)，每戶2人計(jì)）有略微改善外，其他三項(xiàng)指標(biāo)均有不同程度的惡化。個(gè)貸率（個(gè)貸余額/繳存余額）在2008年比2007年下降2.53個(gè)百分點(diǎn)，閑置資金率（銀行專戶存款沉淀資金/繳存余額）上升近4個(gè)百分點(diǎn)，貸存比（當(dāng)年貸款額/當(dāng)年繳存額）下降近7個(gè)百分點(diǎn)。3000多億元資金睡在銀行里派不上用場。面對如此低的使用質(zhì)量和使用效率，特別是龐大的閑置資金，決策層正考慮一些改進(jìn)策略，如2008年底決策層醞釀將部分閑置資金用于廉租房的建設(shè)。2009年上半年，不少城市也相繼推出一系列改革公積金管理和使用方式的措施（見表8-6）。表8-62009年部分城市推出的住房公積金改進(jìn)措施三2009年第四季度至2010年展望（一）住房金融機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)：商業(yè)性住房金融居優(yōu)格局恐在短期內(nèi)繼續(xù)延續(xù)2008年以來中國住房金融機(jī)構(gòu)支持住房產(chǎn)業(yè)所表現(xiàn)出來的大起大落和住房產(chǎn)業(yè)本身所表現(xiàn)的漲跌不定，暴露出中國住房金融機(jī)構(gòu)支持體系過于倚重商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)的缺陷。但從決策層采取的應(yīng)對本輪全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的一系列安排中，似乎難以見到有改革這一缺陷的機(jī)制或措施。在本輪金融危機(jī)面前，中國政府果斷啟用寬松的貨幣政策，動用4萬億的規(guī)模實(shí)施刺激策略，顯示了中國特有的政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)模式在危機(jī)應(yīng)對背景下的運(yùn)作便利且決策效率高的優(yōu)勢。政策轉(zhuǎn)向和4萬億刺激對住房產(chǎn)業(yè)的影響是，促成資金鏈趨于斷裂的住房企業(yè)迅速得到銀行業(yè)源源不斷的資金注入，從而在不到半年的時(shí)間里成就了銀行房貸和住房產(chǎn)業(yè)的迅速回暖甚至趨熱的局面。在本輪金融危機(jī)面前，中國決策層在金融機(jī)制方面的創(chuàng)新也有諸多表現(xiàn)，其中的一個(gè)重要創(chuàng)新就是對重構(gòu)農(nóng)村金融支持體系所做的安排：針對農(nóng)村金融支持體系所暴露出來的問題，中國銀監(jiān)會已經(jīng)做出五年規(guī)劃，意欲在中國廣大農(nóng)村地區(qū)建立近1000多家村鎮(zhèn)銀行、100多家小額貸款公司和近200家資金互助社。對城市商業(yè)銀行的跨區(qū)域經(jīng)營問題，中國銀監(jiān)會也做出了一些策略上的調(diào)整。但對于中國的住房金融支持體系所暴露出來的問題卻沒有機(jī)制性的應(yīng)對方案。實(shí)際呈現(xiàn)的應(yīng)對策略依然是依靠商業(yè)性金融的“單邊”支持：靠通過商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)向住房領(lǐng)域注入大量的流動性。由此推斷，近期中國住房金融支持體系的走向特點(diǎn)是：商業(yè)性金融過度支持的局面可能會繼續(xù)維持，政策性金融和合作性金融的支持依然低迷，中國住房金融機(jī)構(gòu)體系的重構(gòu)短期內(nèi)恐難成現(xiàn)實(shí)。（二）商業(yè)性住房金融（以貸款為例）：維穩(wěn)大勢下的房貸上行方向難改但勢頭趨弱無論是大起大落的房貸走勢還是漲跌不定的房價(jià)走勢都不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)體健康運(yùn)行的征兆。特別是2009年以來房貸同比增長和房價(jià)同比增長所表現(xiàn)出的近乎瘋狂的漲勢，顯然同決策層追求穩(wěn)定增長的政策目標(biāo)相悖。從經(jīng)濟(jì)增長的階段性區(qū)間看，主流的觀點(diǎn)是，中國目前尚未安全走出本輪全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰影，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定回升的根基還不牢固。在這樣兩種維度的影響下，決策層不太可能對過于瘋狂的房貸走勢有大的動作，事實(shí)上，面對來自各層面的疑慮，各級決策部門已經(jīng)傳遞出“維穩(wěn)”的政策信號。意即已經(jīng)出臺的寬松政策不太可能收回，同時(shí)也不太可能有劑量過大的收緊政策。但決策層又不太可能對過于瘋狂的住房市場視而不見，可行的選擇是：在維持住房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的同時(shí)對住房產(chǎn)業(yè)及其金融支持的結(jié)構(gòu)做出調(diào)整。由此，2009年第四季度至2010年，基本的政策環(huán)境要點(diǎn)將是：繼續(xù)維持2009年5月初出臺的住房開發(fā)企業(yè)自有資金比例為20%的政策，嚴(yán)格落實(shí)二套房首付40%的要求，住房借款人月度償付率不得高于50%，二套房交易稅減免政策到2009年期限屆滿時(shí)不予延長，物業(yè)稅第一稿有望面世等。在這些政策要點(diǎn)中，住房開發(fā)企業(yè)的自有資金比例政策是寬松性的，二套房交易減免稅政策在2009年底前具有寬松性影響，在2010年則形成一定的緊縮效應(yīng)，二套房貸首付規(guī)定和月度償付率規(guī)定都是帶有一定的緊縮效應(yīng)的政策，物業(yè)稅也會產(chǎn)生一定的收縮預(yù)期。由此，這些政策要點(diǎn)傳遞的基本信號是：維穩(wěn)大勢下有限度收緊，鼓勵首套房貸，限制二套房貸和多套房貸，鼓勵自住性住房消費(fèi)需求，限制住房投機(jī)性需求。在這樣一種大的政策背景下，住房貸款在2008年底以來形成的近乎瘋狂的增長勢頭將趨于減弱。同比增長率將呈現(xiàn)一種溫和上升的走勢，環(huán)比則是表現(xiàn)出一種震蕩下行的態(tài)勢。從圖8-2純技術(shù)面看，同比增長指標(biāo)在2009年上半年的升勢已經(jīng)超出2007年的最高點(diǎn)，而2007年的這個(gè)點(diǎn)則引起了決策層的高度警覺，并決議實(shí)施收緊貨幣的政策。同樣，2009年的此種走勢也已經(jīng)引起了決策層的警惕，但由于經(jīng)濟(jì)大勢的走向不同，決策層對此種過快的走勢會采取相對溫和的立場，不太可能采取2007年底所使用的收緊政策。從2003年中國決策層應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行的經(jīng)驗(yàn)看（見圖8-5），2009年下半年的住房貸款也可能還會繼續(xù)維持上升勢頭。圖8-52003年貨幣政策寬松后期的貸款增長慣性那么，未來一年多的時(shí)間里，住房貸款將走出一種什么樣的形態(tài)呢？本期報(bào)告的基本思路是首先根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)預(yù)測該期間內(nèi)信貸的走勢及其季度分布；其次根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)測算過去幾年里的房貸走勢、房貸在信貸中占比及其季度分布；再次預(yù)測未來一年多的房貸走勢及其季度分布。截至2009年第三季度，信貸規(guī)模已達(dá)86293億元，已接近9億元關(guān)口，其中上半年投放量73663億元，占比高達(dá)85.36%。由圖8-9可以看出，這個(gè)數(shù)值比大多數(shù)年份里上半年的分布比重高出15～25個(gè)百分點(diǎn)，顯然上半年信貸投放量的確是過高了。據(jù)稱，2009年全年的信貸投放規(guī)模是10000億元，由此第四季度還有大約14000元的釋放空間，月均4000多億元。依據(jù)2009年前三季度的信貸分布走勢，以及以往多數(shù)年份的信貸季度分布規(guī)律和維穩(wěn)政策大勢，第四季度的這個(gè)信貸投放量還是可以說得過去的。圖8-62009年中國信貸月度投放量依據(jù)2005～2009年信貸走勢數(shù)據(jù)，我們測量出該期間內(nèi)信貸增長率及其平均值（見圖8-7），由此得出信貸增長率平均值為16.5%。對于2010年的信貸增長情況的預(yù)測，本期報(bào)告依據(jù)上述對于維穩(wěn)政策大勢的判斷，取前幾年的平均增長率即16.5%作為2010年的信貸增長率，由此推出的2010年的信貸規(guī)模將增加69321.2億元即約7萬億元，該年的信貸總規(guī)模是489449.7億元。圖8-7近年來各項(xiàng)貸款增長情況圖8-8是關(guān)于銀行房貸在各項(xiàng)貸款余額中的占比情況，該圖告訴我們，2003～2008年銀行房貸的平均占比是5.78%，就2009年而言，盡管上半年的銀行房貸隨著銀行信貸井噴式地爆發(fā)，其增長率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的41.8%，房貸在各項(xiàng)貸款余額中的占比也高達(dá)19.28，但由于下半年的信貸會大幅收緊，加之這一增長率和房貸占比是在2008年大幅下探的條件下實(shí)現(xiàn)的，所以，我們認(rèn)為2009年和2010年的房貸占比將保持在平均值5.78%附近。按此平均值估計(jì)，2009年全年的房貸規(guī)模將約為24283.427億元，[4]2010年的房貸規(guī)模將約為28290.19億元。圖8-8近年來房貸在各項(xiàng)貸款余額中的比重情況及其預(yù)測接下來看信貸分布情況。依據(jù)圖8-9，在2005年、2006年、2007年和2008年幾年里，除2008年外，其他3年里，上半年信貸投放占到全年的60%～70%。這表明，銀行信貸投放在大多數(shù)年份里集中在上半年。但圖8-10、圖8-11和圖8-12表明，無論是根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)局提供的國內(nèi)貸款數(shù)據(jù)還是依據(jù)經(jīng)調(diào)整的住房貸款數(shù)據(jù)，銀行房貸在一年里的分布結(jié)構(gòu)與一般的銀行信貸分布不太一樣，即集中于上半年的特點(diǎn)并不明顯。從均值看，兩種方法所得的上半年的占比都不足60%，對兩種方法的均值進(jìn)行均值的結(jié)果也是如此。因此無論是采用哪種方法判斷季度結(jié)構(gòu)都不會有太大的差別。本期報(bào)告擬以表8-7和圖8-10、圖8-11、圖8-12所得出的季度分布結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析和預(yù)測。由此得出，未來一年左右時(shí)間里房貸在四個(gè)季度里的分布情況，如表8-8和圖8-13所示。圖8-9多數(shù)年份信貸投放上半年占60%～70%圖8-10近年來國內(nèi)貸款季度分布結(jié)構(gòu)圖8-11近年來經(jīng)調(diào)整的住房貸款季度分布結(jié)構(gòu)圖8-122005～2008年房貸季度分布結(jié)構(gòu)均值表8-72005～2008年房貸季度分布結(jié)構(gòu)均值表8-8按照三種方法所做的2010年房貸投放各季度規(guī)模預(yù)測圖8-13按照三種方法所做的2010年房貸投放各季度規(guī)模預(yù)測（三）政策性住房金融：住房公積金的制度性缺陷恐難革除從目前中央決策層以及各級政府對住房公積金所存問題已經(jīng)采取和即將采取的政策動向看，2008年以來，公積金運(yùn)行中所暴露出來的技術(shù)問題將被重點(diǎn)關(guān)注，2009年下半年至2010年期間，住房公積金將在諸如覆蓋率、使用范圍、使用效率等技術(shù)層面做些微調(diào)，甚至是頻繁改動，但決策層不太可能考慮對公積金的制度架構(gòu)進(jìn)行重構(gòu)，由此，本期報(bào)告認(rèn)為，公積金之行政性的管理機(jī)制在近期內(nèi)將會繼續(xù)維持。四住房金融機(jī)構(gòu)體系的長期分析概而言之，中國住房金融體系起源于國家不堪重負(fù)的政府財(cái)政壓力下的住房商品化改革。從已經(jīng)走過的路程看，中國住房商品化改革訴諸金融支持的方式，曾經(jīng)歷多方面的路徑探索，但目前所結(jié)出的果實(shí)卻是“一元路徑居優(yōu)”，即商業(yè)性住房金融占據(jù)絕對優(yōu)勢地位。這顯然不是眾望所歸的結(jié)局，中國的住房金融體系期待進(jìn)一步合理有效的變革以達(dá)成多元化的住房金融機(jī)構(gòu)體系的目標(biāo)。（一）起源：從住房商品化到住房金融化1.財(cái)政重壓下的住房商品化主流觀點(diǎn)認(rèn)為，中國的住房商品化起源于鄧小平1978年關(guān)于住房問題的談話，起因則是不堪重負(fù)的財(cái)政負(fù)擔(dān)。過程則是從1979年起步試點(diǎn)到1997年在全國全面推開。支付模式則是先著眼于個(gè)人自擔(dān)、一次性付清，國家財(cái)政和個(gè)人收入兩方共同分擔(dān)，國家或地方財(cái)政、單位資助和個(gè)人收入三方共同分擔(dān)。這樣的一些模式的推行所顯現(xiàn)的弊端是：（1）個(gè)人可支付問題。就個(gè)人負(fù)擔(dān)模式而言，因個(gè)人收入水平太低，住房雖按成本價(jià)出售，但依然超出個(gè)人的承受能力。（2）財(cái)政可補(bǔ)貼問題。財(cái)政補(bǔ)貼分擔(dān)下的財(cái)政壓力依然過大。如1988年的住房財(cái)政補(bǔ)貼達(dá)583.68億元，為1978年的11倍之多，在當(dāng)年的國家財(cái)政收入總額（2587.82億元）中占比達(dá)到22.55%。2.從現(xiàn)金思路到金融思路個(gè)人自擔(dān)、一次性付清，國家財(cái)政和個(gè)人收入兩方共同分擔(dān)，國家或地方財(cái)政、單位資助和個(gè)人收入三方共同分擔(dān)這樣一些訴諸現(xiàn)金買賣的思路在實(shí)施過程中先后遇到可支付、可補(bǔ)貼難題，“個(gè)人收入+財(cái)政補(bǔ)貼”支持住房商品化的路子歷經(jīng)近十年的艱難探索后走到了山窮水盡的地步，訴諸金融手段支持住房商品化的思路進(jìn)入中國各級政府的視野。（二）演變：從多元路徑探索到一元路徑居優(yōu)從中國住房金融的起點(diǎn)和演變路徑看，可以說是走過了一個(gè)“從多元路徑探索到一元路徑居優(yōu)”的過程。1987～1990年，通過對過去中國自身住房商品化過程的反思和考察借鑒發(fā)達(dá)國家住房制度和實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，中國的住房金融沿著合作性、商業(yè)性和政策性的多條路徑開啟了中國住房金融化的歷程。1.多元路徑探索（1）合作性金融的探索。中國第一家?guī)в泻献餍越鹑谔卣鞯淖》拷鹑跈C(jī)構(gòu)是煙臺住房儲蓄銀行，成立于1987年12月。從其成立后所頒行的《煙臺住房儲蓄銀行住房儲蓄與住房專項(xiàng)貸款暫行辦法》和其他有關(guān)該行的資料看，該行不僅經(jīng)營類似德國住房儲蓄銀行的契約式住房儲蓄存貸款業(yè)務(wù)，也經(jīng)營包括吸收住房基金存款、發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)貸款、單位購建房貸款等帶有政策性和商業(yè)性的存貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)還從事包括開辦銀行匯票、商業(yè)匯票、銀行本票、支票、匯兌結(jié)算、委托收款等在內(nèi)的結(jié)算業(yè)務(wù)和包括開辦代發(fā)工資、代理股票、代理公共事業(yè)收費(fèi)、代理存款、代理委托貸款、代理保險(xiǎn)、租賃性業(yè)務(wù)、以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主要對象的咨詢和評估服務(wù)等中間業(yè)務(wù)。由此，該銀行部分借鑒了德國的住房儲蓄銀行模式即合作金融模式，同時(shí)又兼有政策性和商業(yè)性金融的特點(diǎn)。另一家蚌埠住房儲蓄銀行的運(yùn)營模式也大致與此類似。由此，合作性住房金融的探索雖比較早地進(jìn)入中國住房金融建構(gòu)的舞臺，但并不像德國的住房儲蓄銀行那樣具有專營（合作性住房金融）的特征。這樣一種政策性、合作性、商業(yè)性業(yè)務(wù)兼而有之的模式設(shè)計(jì)不能不說是其一種“潛伏”性弊端，這一弊端可以說是為其接下來左右搖擺式的運(yùn)作埋下了種子，也為其最終經(jīng)不住商業(yè)性金融模式的誘惑并被后者取而代之埋下了伏筆。2003年8月，煙臺住房儲蓄銀行在一片喝彩聲中走到了它的盡頭，在它的廢墟上，一家被認(rèn)為是全新的銀行——恒豐銀行誕生了。差不多同一個(gè)時(shí)間出生的另一家住房儲蓄銀行——蚌埠住房儲蓄銀行，則是在三年前就先行謝幕退場——與蚌埠市城市信用社合并為蚌埠市城市商業(yè)銀行。（2）商業(yè)性住房金融的探索。中國商業(yè)性住房金融的探索起始于1991年，在這一年中國建設(shè)銀行和中國工商銀行相繼成立了房地產(chǎn)信貸部，并辦理個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。前者當(dāng)年發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款46億元，后者則發(fā)放了1.89億元。但由于種種原因，直到1998年前，中國商業(yè)性住房金融特別是商業(yè)性住房消費(fèi)金融發(fā)展緩慢，1998年全國各銀行的個(gè)人住房抵押貸款的總余額僅為190億元，同年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92億元。1998年以后，商業(yè)性住房金融卻戲劇性地出現(xiàn)了井噴式增長。據(jù)中國人民銀行的一份研究報(bào)告即《中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融支持》，1998～2003年的6年間，個(gè)人住房抵押貸款增長了26.64倍，個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)75%～97%。住房開發(fā)貸款則在2003年達(dá)到6657.35億元，是1998年的3.2倍，且其增長也明顯高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款增長速度。（3）政策性金融探索。相對于商業(yè)性金融探索，政策性金融被認(rèn)為是走到了商業(yè)性住房金融探索的前面。自1988年始，各地根據(jù)國家連續(xù)發(fā)布的三個(gè)房改工作綱領(lǐng)性文件的要求，相繼成立城市、單位及個(gè)人三級住房基金。最重要也是最有影響且持續(xù)至今的探索則是公積金的引入。開先河者是上海市政府，此后短短的幾年里迅速在各地鋪開，成為一種主要的政策性住房金融支持工具。截至2008年末，全國住房公積金繳存總額為20699.78億元，同比增長27.54%；繳存余額為12116.24億元，新增余額為2511.13億元。根據(jù)2002年3月修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》得知，住房公積金政策由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門、中國人民銀行擬定并監(jiān)督執(zhí)行。住房公積金的存、貸利率由中國人民銀行提出，經(jīng)征求國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的意見后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲、財(cái)政監(jiān)督的原則。住房公積金管理中心是直屬城市人民政府的不以營利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位。由此，住房公積金雖然是一種金融性住房支持工具，但住房公積金的管理機(jī)構(gòu)不是金融機(jī)構(gòu)，現(xiàn)實(shí)中的住房公積金管理中心給人的印象更像是一種政府行政機(jī)構(gòu)。2.一元路徑居優(yōu)格局中國住房金融機(jī)構(gòu)體系的多元化的路徑探索并沒有達(dá)致一種多元化的住房金融機(jī)構(gòu)體系的格局，而是形成了一種以商業(yè)性金融占絕對優(yōu)勢的近乎單一路徑的住房金融支持態(tài)勢。（1）合作性金融的探索漸行漸遠(yuǎn)。正如上述，在2000年和2003年，最早的帶有合作性金融特點(diǎn)的兩大機(jī)構(gòu)——煙臺住房儲蓄銀行和蚌埠住房儲蓄銀行因其先天性不足而相繼消失于中國金融舞臺?？尚业氖?，2004年，中國的天津成立了一家據(jù)稱是真正意義上的德國式住房儲蓄銀行——中德住房儲蓄銀行，該銀行由中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾銀行合資成立。但其實(shí)際運(yùn)營卻難有亮點(diǎn)，2006年與天津住房公積金管理中心聯(lián)合推出的“住房公積金與中德住房儲蓄組合貸款”算是少有的創(chuàng)新之一。合作性住房金融似乎很難在中國的土地上扎根。（2）政策性金融勢單力薄。以公積金為主打品牌的政策性住房金融不但難以發(fā)揮令人稱道的作用，反而不時(shí)傳出種種腐敗丑聞。從個(gè)人住房貸款結(jié)構(gòu)看，公積金貸款一直在10%上下徘徊，近兩年占比雖有所提升但仍不及20%，2008年的占比僅為17%，相比之下商業(yè)性個(gè)貸則達(dá)83%。其他形式的政策性住房金融工具似乎難以覓到蹤跡，在中國這樣一個(gè)正處在轉(zhuǎn)型期間，群體收入差距不斷擴(kuò)大，中低收入群體龐大，居民住房亟須政策性金融扶持的時(shí)期，帶有政府背景的政策性住房金融機(jī)構(gòu)卻是少之又少，且難以發(fā)揮有效作用。（3）商業(yè)性金融搶盡風(fēng)頭。在合作性住房金融逐漸式微，政策性金融嚴(yán)重缺失的同時(shí)，中國的商業(yè)性住房金融卻是異?；钴S，全國各主要商業(yè)銀行大都將住房金融視為主營業(yè)務(wù)，不僅在個(gè)人住房消費(fèi)貸款領(lǐng)域占據(jù)絕大部分地盤，在住房開發(fā)環(huán)節(jié)也是同樣搶盡風(fēng)頭，將其他金融形式遮蓋于自己的陰影下。據(jù)中國人民銀行的研究報(bào)告和其他一些研究結(jié)果，住房開發(fā)和建設(shè)的資金中有55%來自商業(yè)銀行貸款即商業(yè)性住房金融的支持。（三）主要問題1.機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)過于單一，風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行體系，給金融體系的穩(wěn)定埋下隱患正如前述，中國目前的住房金融體系和住房金融機(jī)構(gòu)體系源自于多元化的路徑探索，卻最終收窄于商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)近乎壟斷的一元路徑居優(yōu)格局。結(jié)構(gòu)過于單一，合作性金融機(jī)構(gòu)的作用幾乎可以忽略不計(jì)，政策性金融主要由公積金苦苦支撐且支持力度嚴(yán)重不足，中國的住房建設(shè)和消費(fèi)過度依賴商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)支持成為現(xiàn)階段中國住房金融機(jī)構(gòu)體系的主要問題。表8-9雖然沒有關(guān)于住房金融機(jī)構(gòu)體系建構(gòu)之初的機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)狀況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但當(dāng)時(shí)合作性住房金融和政策性住房金融的發(fā)展走在了商業(yè)性住房金融的前面。[5]但時(shí)至2008年末，曾經(jīng)有的住房儲蓄金融機(jī)構(gòu)早已不見了蹤影，僅有的一家中外合資的合作性住房金融的作用幾乎可以忽略不計(jì)。政策性住房金融僅僅占有15.3%的個(gè)貸份額，而商業(yè)性住房金融則是一枝獨(dú)秀，占據(jù)了絕對壟斷的地位。個(gè)貸過于集中于商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)的同時(shí)，意味著個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)也集中于商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)。表8-9中國住房金融機(jī)構(gòu)體系建構(gòu)之初和目前的狀況比較商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勢地位及其過高的貸款集中度不僅僅表現(xiàn)在個(gè)貸方面，在住房開發(fā)貸款方面也是如此，表8-10表明，在住房開發(fā)企業(yè)的資金來源中，銀行貸款的比重高達(dá)50%以上，如此高的資金集中度隱含的風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。在房價(jià)高居不下、大多數(shù)國民可支付能力嚴(yán)重不足的條件下，中國的住房建設(shè)和消費(fèi)竟然主要依靠商業(yè)性金融的支撐，這的確是一個(gè)匪夷所思的問題。如前所述，一個(gè)成熟的住房金融體系，不管是在彈丸之地的新加坡，還是在中型國家的德國、大型國家美國，也無論是在人均可支配收入較低時(shí)期，還是在人均可支配收入較高時(shí)期，政策性金融對住房建設(shè)和消費(fèi)之強(qiáng)大的、體系化的支持作用不可或缺。我國目前的人均可支配收入尚處于較低的水平，且基尼系數(shù)大，財(cái)富集中度高，大多數(shù)家庭的住房消費(fèi)需要政策性住房金融的支持，但現(xiàn)實(shí)中的中國住房金融支持體系卻是以商業(yè)性住房金融為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)，這樣一種狀況的確讓人很難理解。表8-10經(jīng)調(diào)整的住房開發(fā)企業(yè)資金來源中銀行貸款占比2.政策性住房金融機(jī)構(gòu)不足，難以有效支撐中低收入群體的住房消費(fèi)到目前為止，中國還沒有建構(gòu)起成形的住房金融機(jī)構(gòu)體系，叫得出名堂的政策性住房金融機(jī)構(gòu)或發(fā)揮政策性住房金融職能的機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)。赫赫有名的當(dāng)屬公積金支持體系了。但即使這樣赫赫有名的政策性住房金融支持體系也因難以發(fā)揮應(yīng)有的作用而備受批評。最早對公積金的作用公開提出質(zhì)疑的是中國人民銀行，在2005年的《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，中國人民銀行明示，公積金對支持中低收入群體購房的效果不明顯。但中國人民銀行的觀點(diǎn)幾乎沒有得到多少反響，直到世界銀行在其《中國2006年第三季度經(jīng)濟(jì)季報(bào)》中對公積金的運(yùn)作等方面提出批評后，國內(nèi)對公積金的評論才趨于增加。對公積金所存問題的非議集中在如下幾個(gè)方面：其一是利用率較低，主要表現(xiàn)在個(gè)貸率不高，近三年在50%左右徘徊；閑置資金比例高，近三年的沉淀資金均在20%以上，每年數(shù)額達(dá)上千億元。其二是利用的公平性差。本來公積金的初衷是幫助中低收入者買房，但實(shí)際上能使用該項(xiàng)公積金的比例過低，僅有20%左右的繳納者使用了公積金貸款，而這20%左右的人卻使用了60%左右的公積金，表8-11表明，近三年的存貸比都在45%以上，2006年和2007年的存貸比甚至超過了60%，但每年使用個(gè)貸的人數(shù)占比卻僅為20%～25%。這說明較少部分的人使用了較大部分的公積金。其三是存在濫用公積金的腐敗問題。一個(gè)小小的住房管理中心的主任就可以肆無忌憚地挪用、貪污上億元資金恣意揮霍。其實(shí)，中國公積金制度所集中表現(xiàn)的這三方面的問題還是表面的，深層的原因在于公積金的管理體制存在嚴(yán)重弊端，正如前述，所謂各市的住房公積金管理中心實(shí)際上是一家準(zhǔn)行政官僚機(jī)構(gòu)。所謂按照“三三制”原則建立起來的住房公積金管理決策委員會，事實(shí)上成了當(dāng)?shù)赜蓄^有臉的領(lǐng)導(dǎo)干部的俱樂部，甚至是其隨意調(diào)用公積金的便利管道。在這樣一種嚴(yán)重缺失專業(yè)化管理的架構(gòu)下，公積金的管理就難免出現(xiàn)濫用、低效率使用、不公平使用等問題。表8-11中國住房公積金繳存和使用情況（2006～2008年）3.合作性金融步履維艱，暴露制度設(shè)計(jì)硬傷像煙臺住房儲蓄銀行、蚌埠住房儲蓄銀行這些最早的一批帶有合作性住房金融的機(jī)構(gòu)之所以無疾而終，中德住房儲蓄銀行之所以步履維艱，根本原因在于對合作性金融的制度設(shè)計(jì)有硬傷。硬傷之硬倒不在于這些機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)問題，德國的住房儲蓄銀行既有私有的也有國有的，運(yùn)作效率同樣不高。關(guān)鍵的問題有兩個(gè)，其一是市場定位不專一、經(jīng)營過程不執(zhí)著。如煙臺住房儲蓄銀行事實(shí)上不僅定位于合作金融，還定位于政策性金融和商業(yè)性金融，這樣一種腳踏好幾只船的做法自然就會在經(jīng)營中表現(xiàn)出得過且過、左右搖擺的特點(diǎn)，最后“攀高結(jié)貴”變身為純粹的商業(yè)銀行也就不難理解了。2004年成立的中德住房儲蓄銀行曾自詡為真正意義上的德國式的住房儲蓄銀行，但卻不能專一地進(jìn)行經(jīng)營，相反卻致力于同當(dāng)?shù)毓e金聯(lián)合從事組合貸款業(yè)務(wù)，這實(shí)際上是背離了其專一化經(jīng)營的本位，成了一個(gè)不倫不類的機(jī)構(gòu)。其二是缺少政府明晰的激勵。德國住房儲蓄銀行之所以有廣闊的生存和發(fā)展空間，與政府的激勵性支持是分不開的，正如前述，為促成居民將款項(xiàng)存入住房儲蓄銀行，推出了諸多獎勵措施。而中國政府對于合作性金融的政策性支持卻是難覓蹤跡。政府這樣一種近乎甩手掌柜的做法，事實(shí)上是為合作性住房金融鋪上了一條走入死胡同的道路。4.商業(yè)性住房金融：良好業(yè)績表現(xiàn)下難掩風(fēng)險(xiǎn)隱憂雖然商業(yè)性住房金融集中了過大比例的住房建設(shè)和消費(fèi)貸款，但到目前為止，住房貸款一直是各參與住房貸款業(yè)務(wù)的銀行機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，無論是住房開發(fā)貸款，還是個(gè)人住房按揭貸款的不良率一直居于很低的水平。不少銀行機(jī)構(gòu)把住房貸款作為重點(diǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)之一。這些銀行均設(shè)有專門的房地產(chǎn)金融部門，正在實(shí)施事業(yè)部制改革的商業(yè)銀行（如民生銀行）甚至將房地產(chǎn)金融作為專門的一個(gè)事業(yè)條線，布精兵經(jīng)營該項(xiàng)業(yè)務(wù)。但繁榮難掩隱憂。且不說前面已經(jīng)提及的過高的貸款集中度，難以應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，這些銀行在風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)環(huán)節(jié)也存在不少問題。諸如普遍缺乏信用分級和相應(yīng)的信用風(fēng)險(xiǎn)控制技術(shù)，不斷被媒體曝光的假按揭、低首付反映出這些銀行對于住房貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)也同樣存在漏洞。難怪，不少人士擔(dān)心這些銀行有可能爆發(fā)中國式的次貸危機(jī)。五住房貸款風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)對于住房建設(shè)和消費(fèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，不少文獻(xiàn)給出了頗有價(jià)值的測量方法和指標(biāo)，相關(guān)政策和監(jiān)管機(jī)構(gòu)也給出了一些測度指標(biāo)。本報(bào)告根據(jù)指標(biāo)的合理性和資料的可得性提出了關(guān)于住房建設(shè)和消費(fèi)的兩個(gè)指標(biāo)。以下首先介紹部分研究機(jī)構(gòu)、政策和監(jiān)管機(jī)構(gòu)所提出的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)測度指標(biāo)，然后對所選定的兩個(gè)指標(biāo)給出測算方法和結(jié)果。（一）文獻(xiàn)回顧1.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管指標(biāo)本期報(bào)告主要介紹BASⅡ、中國金融監(jiān)管和政策調(diào)控機(jī)構(gòu)所規(guī)定的一些指標(biāo)。（1）BASⅡ規(guī)定的一些指標(biāo)[6]。主要有以下兩個(gè)。其一是與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的資本計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。對完全由借款人占有或?qū)⒁加谢虺鲎獾淖》康盅旱馁J款，可給予35%的優(yōu)惠風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。但提出兩個(gè)限定性條件：①在采用35%的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重時(shí)，監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)當(dāng)確保，根據(jù)各國住房金融的有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)優(yōu)惠風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重嚴(yán)格限定于住房抵押貸款，并且符合嚴(yán)格的審慎標(biāo)準(zhǔn)。例如，經(jīng)過嚴(yán)格的評估之后，住房的價(jià)值大大超過貸款的金額，貸款的超額保障充足。如果監(jiān)管當(dāng)局認(rèn)為銀行的貸款不符合審慎標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重的檔次。②監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)當(dāng)定期評估優(yōu)惠風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重是否符合實(shí)際情況，必要時(shí)，監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)當(dāng)要求銀行將優(yōu)惠的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重提高到合適的檔次。由此對于合格的住房抵押貸款，在計(jì)算相應(yīng)的資本風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重時(shí)，如果低于35%，銀行機(jī)構(gòu)的這類住房貸款就會存在風(fēng)險(xiǎn)。其二是違約損失率。BASⅡ第235段規(guī)定，房屋價(jià)格的周期非常長，不能通過短期資料反映出來。因此在個(gè)人住房抵押貸款的存續(xù)期內(nèi)的違約損失率估計(jì)不能低于10%，如果小于10%則反映相應(yīng)的貸款存在風(fēng)險(xiǎn)。（2）美國監(jiān)管當(dāng)局所規(guī)定的貸款資本比即銀行房貸占銀行資本的比例。[7]2006年12月初針對美國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮和房地產(chǎn)業(yè)貸款的持續(xù)膨脹，美國聯(lián)邦儲備委員會（FederalReserve）、聯(lián)邦貨幣監(jiān)理署（ComptrolleroftheCurrency，COC）和聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司（FederalDepositInsuranceCorporation，F(xiàn)IDC）建議，設(shè)立商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款臨界值（thresholds，或稱上限），其中商業(yè)房地產(chǎn)貸款的上限定為各銀行資本金的300%，而對房地產(chǎn)建設(shè)和土地開發(fā)的貸款上限定為資本金的100%。一旦銀行的這類貸款達(dá)到上限，放貸銀行就要采取像提高自己資本金比例那樣的防范措施。美國聯(lián)邦金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)共推此舉的原因在于，商業(yè)銀行持有的與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的貸款數(shù)量，甚至已經(jīng)超過20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度跌幅時(shí)銀行所持有的房地產(chǎn)貸款數(shù)量。一旦房地產(chǎn)市場蕭條，可能導(dǎo)致一些握有大量房地產(chǎn)貸款的銀行遭遇過多不良貸款和壞賬危機(jī)，甚至使銀行最終破產(chǎn)結(jié)局。（3）中國銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定的一些指標(biāo)。主要的指標(biāo)有如下幾個(gè)：①貸款價(jià)值比。其一是消費(fèi)者住房貸款價(jià)值比。首度規(guī)定該比值的機(jī)構(gòu)是中國人民銀行，1998年中國人民銀行頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》，其中明確規(guī)定，借款人應(yīng)以不低于所購住房全部價(jià)款的20%作為首期付款。這一規(guī)定在幾年后的中國銀監(jiān)會的文件中得到了重申和調(diào)整。中國銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（2004）第三十五條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各地市場情況的不同制定合理的貸款成數(shù)上限，但所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%。這一規(guī)定從2006年6月1日起，調(diào)整為70%，[8]但考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。2008年11月，財(cái)政部在樓市不斷趨于低迷的背景下，又做了一定程度的放寬性調(diào)整：從2008年11月1日起，金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。其二是土地儲備貸款價(jià)值比。2007年9月央行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》第二條規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。其三是商業(yè)用房貸款價(jià)值比。2007年9月央行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》第四條規(guī)定，商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。②消費(fèi)者月度房貸支付率。中國銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（2004）第三十六條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）。③房地產(chǎn)商自有資金比例。中國銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（2004）第十六條規(guī)定，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。為應(yīng)對由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)，2009年初，這一比例下降為20%。2.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測模型研究文獻(xiàn)所涉及的政府分析測量指標(biāo)大致可分為直接測量指標(biāo)和間接測量指標(biāo)兩種。（1）直接指標(biāo)。本報(bào)告介紹三種。其一是房地產(chǎn)企業(yè)資金中的貸款占比。陳紅梅、黃石松在其《房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)：中國房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)變化趨勢預(yù)測》[9]一文中，參照國外房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)（40%的房地產(chǎn)基金，40%的私募基金包括私人投資或者企業(yè)之間的投資，剩下20%才是銀行貸款），提出房地產(chǎn)企業(yè)資金中貸款占比的合理水平為20%，超過該水平將意味著住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)會增加。其二是銀行房貸占比即銀行對房地產(chǎn)貸款占銀行所有貸款的比例。熊智敏在其《我國房價(jià)與銀行房地產(chǎn)信貸關(guān)系的研究》[10]一文中依據(jù)國際慣例即國際上房地產(chǎn)信貸總額不超過銀行信貸總額8%以及某一項(xiàng)貸款占信貸總額比例不超過9%的比例，提出了中國住房銀行貸款占比的安全水平為8%。其三是周京奎在其《房地產(chǎn)泡沫生成與演化——基于金融支持過度假說的一種解釋》[11]一文中，提出了一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的金融支持模型，其中，g1，g2代表金融支持變量系數(shù)，兩者之比g=g1/g2可以作為衡量金融支持過度的臨界值。如果1<g<2，說明具有較高的房地產(chǎn)金融支持力度；如果g>2，說明出現(xiàn)了金融支持過度現(xiàn)象。（2）間接指標(biāo)。提出間接測量指標(biāo)的文獻(xiàn)也不少，本報(bào)告僅介紹一個(gè)指標(biāo)即“房價(jià)泡沫”。施小蓉在其《我國房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)問題分析》[12]一文中提出了一個(gè)用房價(jià)泡沫來判斷住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的方法。她首先通過對中國房地產(chǎn)價(jià)格波動與金融支持的實(shí)證研究，得出了一個(gè)結(jié)論：房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)信貸供給短期內(nèi)具有相互促進(jìn)、互為因果的密切關(guān)系，信貸供應(yīng)的增加和利率的降低，成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的金融條件；反過來，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，使房地產(chǎn)市場的投機(jī)性看好，又推動了金融資產(chǎn)的繼續(xù)膨脹。由此通過觀測住房價(jià)格是否出現(xiàn)了泡沫就可推斷住房貸款的供給是否存在過度和風(fēng)險(xiǎn)問題。房價(jià)泡沫的測量指標(biāo)是房價(jià)增長率/GDP增長率。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，以1.5%為滿意值，以2.5%為容許值，即如果該比例在1.5%～2.5%的區(qū)間內(nèi)波動，則屬于正常的可容許的波動。超出這個(gè)范圍就表示房價(jià)出現(xiàn)了泡沫，同時(shí)反映住房貸款支持過度因而隱含了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。（三）住房貸款風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)測算方法和結(jié)果：近無憂遠(yuǎn)有慮綜合上述文獻(xiàn)和數(shù)據(jù)可得性，本期報(bào)告暫采用兩項(xiàng)指數(shù)，即房地產(chǎn)企業(yè)資金中的貸款占比和銀行房貸占比。以下給出測算方法和結(jié)果。1.房地產(chǎn)企業(yè)資金中的貸款占比測算方法中國統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布了包括房貸（國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款）在內(nèi)的住房開發(fā)企業(yè)各年各月的房地產(chǎn)資金來源及其占比，最簡單的方法就是：（1）國內(nèi)貸款+個(gè)人按揭貸款（2）國內(nèi)貸款占比+個(gè)人按揭貸款占比但其他渠道的調(diào)研表明，中國統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站所列房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，除了國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款外，其他各項(xiàng)的資金中都包含一定比例的銀行貸款。至于究竟有多少來自銀行貸款，不同渠道的測算結(jié)果雖有差別，但大致的情況是，自籌資金中大約有70%來源于銀行貸款，定金和預(yù)收款中來自銀行體系的資金占比大約是30%，應(yīng)付款中來自銀行貸款資金與房地產(chǎn)企業(yè)總資金來源之間的比值大約是6%。由此測算出來的住房開發(fā)企業(yè)資金來源中銀行貸款的比重將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的比例，如中國銀監(jiān)會和中國人民銀行測算的比例均超過55%，吳曉靈的結(jié)論是大大高于60%。國務(wù)院發(fā)展研究中心“中國土地政策改革”課題組的調(diào)查結(jié)果是，浙江、陜西、廣東等地，銀行房貸在住房開發(fā)企業(yè)中的占比高達(dá)80%。由此，依據(jù)中國統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)計(jì)算住房開發(fā)企業(yè)資金中的房貸占比的方法雖然簡單但所計(jì)算出來的數(shù)值離真實(shí)數(shù)值太遠(yuǎn)。張中華等在《房地產(chǎn)與資本市場》中給出了一個(gè)測算方法：房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源=國內(nèi)貸款+50%×銷售額。[13]本報(bào)告認(rèn)為，該方法所計(jì)算出來的數(shù)據(jù)和中國銀監(jiān)會、中國人民銀行調(diào)查的結(jié)論比較接近，本期報(bào)告參考該方法計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的銀行貸款占比，其中銷售額指住房銷售額。以下是本報(bào)告所使用的計(jì)算住房開發(fā)企業(yè)的資金來源中銀行貸款占比的又一公式，稱為調(diào)整公式。住房開發(fā)企業(yè)的資金來源=國內(nèi)貸款+50%×住房銷售額2.銀行房貸占比測算方法可以從兩個(gè)角度觀察和測算銀行房貸占比情況，其一是根據(jù)各項(xiàng)貸款和房貸總額數(shù)據(jù)計(jì)算房貸占比，其二是根據(jù)各家上市銀行所披露的各項(xiàng)貸款和房貸數(shù)據(jù)測算不同銀行房貸占比。相應(yīng)的測算方法也就分為兩類。根據(jù)各項(xiàng)貸款和房貸總額數(shù)據(jù)計(jì)算房貸占比，基本步驟是：（1）根據(jù)每年各項(xiàng)貸款余額確定每年各項(xiàng)貸款新增額數(shù)據(jù)；（2）確定每年房貸數(shù)據(jù)，此處使用經(jīng)調(diào)整的房貸數(shù)據(jù)；（3）銀行房貸占比=經(jīng)調(diào)整的銀行房貸/各項(xiàng)貸款新增額。根據(jù)各家上市銀行所披露的各項(xiàng)貸款和房貸數(shù)據(jù)，測算不同銀行房貸占比。從上市銀行所披露的與住房建設(shè)和消費(fèi)相關(guān)的貸款有三項(xiàng)，其一是房地產(chǎn)業(yè)貸款，其二是建筑業(yè)貸款，其三是個(gè)人按揭貸款。但由前面的分析可知，還有部分貸款以間接途徑進(jìn)入了住房開發(fā)企業(yè)。遺憾的是，本期報(bào)告尚未找到這部分貸款的測算方法，僅就已披露的數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單加總和除法計(jì)算?；静襟E是：（1）依據(jù)上市銀行年報(bào)確定每年貸款數(shù)據(jù)；（2）依據(jù)上市銀行年報(bào)計(jì)算銀行房貸：銀行房貸=房地產(chǎn)業(yè)貸款+建筑業(yè)貸款+個(gè)人按揭貸款（3）將銀行房貸除以貸款總額得到銀行房貸占比：銀行房貸占比=銀行房貸/貸款總額由于即使上市銀行也有部分機(jī)構(gòu)沒有完全披露相關(guān)數(shù)據(jù)，本期報(bào)告只就實(shí)際披露的銀行的數(shù)據(jù)給出本項(xiàng)指標(biāo)的相關(guān)數(shù)據(jù)。3.房地產(chǎn)企業(yè)資金中的貸款占比：高枕無憂下的隱憂在前面的文獻(xiàn)中，本期報(bào)告已經(jīng)指出，房地產(chǎn)企業(yè)資金中的貸款占比國際上合適的水平是20%。本期報(bào)告認(rèn)為，由于中國住房金融體系的建設(shè)正處于轉(zhuǎn)型階段，結(jié)構(gòu)較為單一，主要商業(yè)銀行體系事實(shí)上依然存在隱形的政府擔(dān)保。住房建設(shè)和消費(fèi)的資金主要來源于銀行機(jī)構(gòu)，臨界值可適當(dāng)高于國際發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平。但正如前述，由于中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中除國內(nèi)貸款以及個(gè)人按揭貸款以外的其他各項(xiàng)來源資金事實(shí)上大部分也直接或間接來自銀行貸款，銀行貸款在房地產(chǎn)資金來源中的占比事實(shí)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國統(tǒng)計(jì)局所統(tǒng)計(jì)出來的比例。表8-12第二欄是依據(jù)簡單方法所得的住房開發(fā)企業(yè)資金來源中的銀行貸款占比。表8-12之第三欄則是依據(jù)調(diào)整方法計(jì)算的占比即所謂調(diào)整后占比。由此看出兩種方法計(jì)算的結(jié)果還是有較大的差距的，正如前述，直接房貸數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映房貸真實(shí)情況。由此，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的大部分均來自銀行機(jī)構(gòu)。表8-12住房開發(fā)企業(yè)資金來源中的銀行貸款占比和占比差率（1997年至2009年9月）4.銀行房貸占比：集中度過高埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患銀行房貸占比即銀行對房地產(chǎn)貸款占銀行所有貸款的比例。根據(jù)前面的文獻(xiàn)，國際上發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的這個(gè)比例是20%～30%。（1）依據(jù)各項(xiàng)貸款和房貸總額數(shù)據(jù)計(jì)算房貸占比（%）。2003～2008年銀行房貸占比的具體情況見表8-13。圖8-14是2003～2008年的銀行