關(guān)系密集型市場的成因與后果

關(guān)系密集型市場的成因與后果

市場運行的本質(zhì)，是市場參與者之間行動的相互協(xié)調(diào)。傳統(tǒng)的市場觀念誤以為市場的協(xié)調(diào)機制是唯一的和固定不變的：孤立的個體作出離散的決策，而敏感的價格機制，像一個自動裝置，把匿名者結(jié)合為一個協(xié)作整體。然而，市場也可被看做是由有血有肉的個體行動者所構(gòu)成的，在特定的歷史環(huán)境下，他們的行動通過角色扮演、社會期待和文化共識結(jié)為一體。顯然，筆者所展示的中國房地產(chǎn)市場，更接近于后一種情形。在前面兩章的鋪陳中，我們已經(jīng)深刻領(lǐng)略了社會關(guān)系對于房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)和組織的重要性。曾有人言，在一個理性行為能為個人帶來優(yōu)勢的社會中，理性的方法會因被模仿而逐漸獲得發(fā)展和擴散。如果這一論斷成立，那么，依此推論，在一個“關(guān)系”能為企業(yè)帶來優(yōu)勢的市場中，“關(guān)系”的方法也會因被模仿而逐漸獲得發(fā)展和擴散。從我們的調(diào)查資料來看，中國房地產(chǎn)市場的情形正是如此。鑒于“關(guān)系”對于市場協(xié)調(diào)的核心作用，我們把中國的房地產(chǎn)市場稱為“關(guān)系密集型市場”。關(guān)系密集型市場何以形成？對此問題，筆者擬從房地產(chǎn)市場的兩個特性入手來加以闡明。其一，房地產(chǎn)市場屬于資金密集型市場；其二，如前文所述，房地產(chǎn)市場屬于深度嵌入型市場。筆者認為，資金短缺構(gòu)成了房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)的內(nèi)部緊張，深度嵌入性則意味著，房地產(chǎn)市場的運行易受到外部環(huán)境，特別是政治制度方面的制約。在這兩個方面，中國的房地產(chǎn)市場具有明顯的特殊性，因而構(gòu)成了筆者分析房地產(chǎn)市場發(fā)育路徑的重要線索。筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)以關(guān)系取向的文化特質(zhì)為策略裝備，以松動各種外部制度約束為手段，有效地緩解了資金短缺的掣肘，在“東奔西突”中贏得市場生存機會的同時，也共同營造出了一種“關(guān)系密集型”的特殊市場氛圍。一社會關(guān)系與資金運用一般認為，從事房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金，也就是說，資金是進入這個行業(yè)的天然門檻。從經(jīng)濟學的角度看，之所以會有一部分資金流入或流出房地產(chǎn)業(yè)，是行業(yè)之間的利潤差異自發(fā)調(diào)節(jié)的結(jié)果。然而，在中國轉(zhuǎn)型經(jīng)濟的特定背景之下，在一定時期內(nèi)，資金的匱乏是整體意義上的，市場的發(fā)育與資金由少到多的積累過程幾乎同步進行。從市場培育的角度來看，房地產(chǎn)市場要想存在和延續(xù)下去，相關(guān)經(jīng)營者必須擁有一定的資金以保證開發(fā)能力，同時商品房的需求者須擁有一定財產(chǎn)和收入以保證購買力。中國的經(jīng)濟發(fā)展如何造就一批有相當購買力的商品房消費者，從而以旺盛的需求拉動了房地市場的發(fā)展，這不是本研究所要解釋的問題。這里筆者所感興趣的是，在資金匱乏的背景下，一個房地產(chǎn)市場如何得以起步？或者說，資金的限制如何塑造了中國房地產(chǎn)市場的特殊秩序？眾所周知，直到2003年，中央銀行才對申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例做出嚴格限定。這一政策之所以能夠出臺并且具備一定的可操作性，是因為經(jīng)過不到20年的運轉(zhuǎn)，中國的房地產(chǎn)業(yè)中開始涌現(xiàn)出一批資金實力雄厚的經(jīng)營者，至此，中國的房地產(chǎn)市場才開始具備了在資金方面得以規(guī)范化運作的基本條件。中國有句俗語：“沒有金剛鉆，莫攬瓷器活?！钡鄳?yīng)的，也有另一句叫“四兩撥千斤”。在物理學中，運用杠桿原理，以一個很小的力量撬動一個重量巨大的物體，是可行的。這一物理學的原理，頗適合用來形容中國房地產(chǎn)企業(yè)的資本運營技巧：房地產(chǎn)商以少量的，至少是不充足的初始資本金，用銜接緊密的“關(guān)系”鏈條，帶動整個房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)。不過，這里不是在頌揚企業(yè)家以小搏大的膽識和胸懷，雖然到底是什么構(gòu)成了房地產(chǎn)“企業(yè)家精神”（entrepreneurship）確實值得深究[1]。相反，筆者主要是借用這一隱喻，揭示在特殊的制度環(huán)境之下，中國房地產(chǎn)市場發(fā)育的微觀社會動力。在一部地產(chǎn)小說當中，喬薩生動地描繪了房地產(chǎn)老板出手大方、“打腫臉充胖子”的酸楚心理（喬薩，2003）。這也從側(cè)面說明，“房地產(chǎn)老板”和“財富”之間的符號關(guān)聯(lián)，以及房地產(chǎn)老板的言行與這種符號保持一致的重要性。實際上，這些財富的真正所有者可能是國家、銀行、建筑商、代理商、其他合作者或期房的消費者，而真正屬于他們自己的，只是其中很小的一部分。只是經(jīng)由特定的操作步驟，他們成了這些財富的合法支配者?，F(xiàn)在筆者回到當初的問題：對于一個資金缺乏的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，它運用怎樣的資金籌措手段來獲得項目資金的？根據(jù)被訪者和相關(guān)報刊的披露，我們看到，在這一行業(yè)，存在以下一些常見操作步驟。（1）在與政府或集體達成土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議之后，開發(fā)商一般只需支付一筆保證金，保證金數(shù)額只相當于全部土地轉(zhuǎn)讓費的極小比例[2]，或者支付最低限度的土地轉(zhuǎn)讓金。所謂最低限度，是指土地轉(zhuǎn)讓金當中沒有緩繳可能的那一部分。據(jù)了解，在實際的操作當中，開發(fā)商最不可能緩繳的，是付給上一級政府的那部分土地轉(zhuǎn)讓金?？傊?，開發(fā)商可在足額繳納土地轉(zhuǎn)讓金之前，從土地管理部門預(yù)先獲得土地證。當然，在2003年實行“招拍掛”以后，這種情況基本不存在了。（2）獲得土地證以后，開發(fā)商可以圍繞土地進行各種操作，以期提高土地的價值。其中包括：通過影響資產(chǎn)評估機構(gòu)，高估土地的價值；以高估的土地價值，從銀行取得高額的不動產(chǎn)抵押貸款；通過影響政府的各個部門，使有限面積的地塊產(chǎn)生最大的開發(fā)利潤。這其中，大的變動包括變更土地性質(zhì)，小的操作包括加高樓層、縮小樓間距、減少車庫面積等。從這些操作可以看出，開發(fā)商經(jīng)營活動的一個很重要內(nèi)容，是對土地的價值進行“社會建構(gòu)”。在特定的制度背景下，地塊的潛在商業(yè)價值也確實擁有巨大的社會建構(gòu)空間。（3）以銀行貸款支付部分剩余的土地費用，如拆遷費、青苗費等各項動遷費用[3]，以及項目前期所需繳納的五項費用。所有這些前期應(yīng)該繳納的費用，經(jīng)過一定的操作，都有降低的空間。（4）之后銀行貸款若略有剩余，可用于支付設(shè)計費和建立項目公司。（5）招攬建筑商。在中國，由于建筑公司對建設(shè)工程的競爭異常激烈，因此開發(fā)商能夠開出苛刻的交易條件。原本應(yīng)由開發(fā)商支付的工程建設(shè)費和建筑材料費，可由建筑商墊付。實際上，由于建筑商的生存本身非常困難，未必都有足夠的墊付能力，因此所謂的“墊付”，往往是以建筑商拖欠建筑工人的工資為代價才得以實現(xiàn)的。不難推測，最終這一行業(yè)的資金困難，被轉(zhuǎn)嫁到由農(nóng)民工組成的建筑工人的頭上，進而造成一系列的社會問題。還好，由于國務(wù)院的介入，農(nóng)民工工資拖欠問題，目前已經(jīng)有所緩解。（6）項目一經(jīng)動工，即可向銀行爭取項目貸款，并且借助各種名目提前銷售，收取定金或預(yù)售款。項目開工后，就能夠合法地出售“樓花”，這意味著銷售回款可以合法地充當項目建設(shè)款。（7）由銷售代理商預(yù)先支付一筆保證金，有時這筆資金可以解決資金鏈中斷的燃眉之急[4]。（8）當然，也可以在土地開發(fā)項目獲批之后，以股份合作的方式與其他企業(yè)共同開發(fā)，由對方提供開發(fā)所需的后續(xù)資金。不過這意味著損失一部分利潤，一般開發(fā)商都不愿把到嘴的“肥肉”拱手相讓，寧愿苦苦支撐，等待轉(zhuǎn)機。（9）常見的手法還包括仰仗與政府豐富的人脈關(guān)系，不斷地獲得新的土地，獲得新的貸款，以保證資金鏈條的連續(xù)性。這種手法易導致“圈地、挖坑、騙錢、走人”的欺詐事件。（10）當然，對于經(jīng)營多元化的企業(yè)來說，資本運營的方法更為多樣。筆者所調(diào)查的一個房地產(chǎn)企業(yè)，母公司從事電器的連鎖經(jīng)營，擁有充足的現(xiàn)金流，從而保證了房地產(chǎn)項目及時還貸和獲得后續(xù)貸款的能力。歸結(jié)起來，開發(fā)商的資本運作手法，不外乎在各個環(huán)節(jié)、以各種方式來降低資金成本和提高資金利潤。這些策略主要有四種。第一種是改變資金流動的時間表，通過“時間差”來達到以小錢辦大事的目的。前述土地轉(zhuǎn)讓費用的緩繳，顯然是違背相關(guān)政策的，但在現(xiàn)實中又是相當普遍的做法。這樣的做法之所以可行，從制度上看，是由于土地產(chǎn)權(quán)的國有性質(zhì)和對土地的實際代理者缺乏應(yīng)有的監(jiān)督和約束。而地方政府的經(jīng)濟開發(fā)使命，也間接地為上述做法提供了合法性支持。這類作法的暢行無阻，不僅間接降低了進入這一市場的資金門檻，難以保證開發(fā)商的基本資質(zhì)，同時也提高了企業(yè)向政府部門求得通融的社會關(guān)系門檻，給沒有社會關(guān)系的企業(yè)進入這一行業(yè)設(shè)置了障礙。第二種是改變資金流動的方向。理論上，在房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商運用自有資金和信貸資金購買土地和開發(fā)項目，這期間需支付給建設(shè)企業(yè)、材料企業(yè)和代理企業(yè)各項應(yīng)付費用，待房屋售出之后，才有資金回籠，完成一次資本的循環(huán)。但在中國的房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商的初始資金在獲得銷售回款之前已經(jīng)經(jīng)過了無數(shù)次的滾動，每一次的滾動，都帶入了新的資金來源，無論這些資金來自銀行、建筑企業(yè)、材料供應(yīng)商、代理商，還是消費者。正因為“四兩撥千斤”，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部流行的利潤計算方法是“自有資金盈利率”，而不是官方的利潤率計算方法，后者的基數(shù)是項目總投資，與開發(fā)商的自有資金是完全不同的概念。這間接表明，在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商的真正角色是開源者，他們用少量的初始資本，掀起了一股巨大的資本流動浪潮，把各路行動者的資金匯聚在一起，每一方都希望從貨幣的流動中獲利。第三種是降低資金成本。通過與政府部門的融通，盡量減少繳納項目前期的各種費用。這可謂開發(fā)商節(jié)約資本金的基本技巧，在此毋庸贅述。第四種是加快資本流動的速度。對于有限的資本金來說，如何充分發(fā)揮它們的功用，是開發(fā)商經(jīng)營策略的一個重要部分。然而，無論多么精明的商人，都不可能把一分錢當兩分錢用，因此，不斷地挪用資金、拆東墻補西墻，是開發(fā)商常用的手段。前面筆者已經(jīng)提到，很多開發(fā)商都采用虛假注資或撤資的方法，顯然這種做法是違反有關(guān)規(guī)定的，也給交易對象帶來交易風險。問題是在他們與行政執(zhí)法部門的博弈當中，最終誰都不會是真正的輸家。因為只要開發(fā)商處理“關(guān)系”得當，執(zhí)法者很少會根據(jù)國家的規(guī)定來立案和處罰，而是以變通的方式通過收繳少量的罰金來解決問題。這無疑助長了企業(yè)通過違規(guī)來節(jié)約資本金的沖動。上述四種策略當中，在筆者看來，第二種主要涉及的是房地產(chǎn)市場不同行動者之間商業(yè)利益的協(xié)調(diào)和分配，這是市場內(nèi)部的地位結(jié)構(gòu)使然。而另外三種策略，都需要政府方面的協(xié)作，因此都與房地產(chǎn)市場的制度環(huán)境直接相關(guān)。二制度基礎(chǔ)與微觀環(huán)境1.制度環(huán)境的適應(yīng)問題組織受制于它所在的制度環(huán)境，但企業(yè)如何適應(yīng)制度環(huán)境？其中的動力機制為何？在筆者看來，正如動物對環(huán)境的調(diào)適方式多種多樣，企業(yè)適應(yīng)環(huán)境的方式也是多種多樣的。與制度的要求保持高度一致，只是企業(yè)適應(yīng)環(huán)境的一種方式，而營造一個微觀的制度環(huán)境，操縱規(guī)則、蒙混過關(guān)，則是企業(yè)適應(yīng)環(huán)境要求的另一種可能途徑。房地產(chǎn)業(yè)是與各級政府和各個部門互動十分頻繁和廣泛的行業(yè)。筆者把企業(yè)與政府部門之間的“關(guān)系”實踐，理解為企業(yè)主動營造微觀制度環(huán)境的舉動。在筆者看來，營造一個順暢的微觀制度環(huán)境，是中國房地產(chǎn)企業(yè)獲取經(jīng)濟優(yōu)勢（economicadvantage）的來源之一。2.房地產(chǎn)企業(yè)制度環(huán)境的形式特征以操縱規(guī)則來獲得生存和發(fā)展的空間，企業(yè)的這種環(huán)境適應(yīng)方式，既由企業(yè)自身在資金方面存在先天不足所致，還同制度環(huán)境的特點有莫大關(guān)聯(lián)。關(guān)于房地產(chǎn)市場的制度環(huán)境特點，前文中筆者已經(jīng)在不同的場合從不同角度進行了概括。在此我們從市場與科層制之間關(guān)系的角度，進一步加以剖析。韋伯曾經(jīng)寫道：“資本主義和科層制相互發(fā)現(xiàn)了對方，并且緊密結(jié)合在一起?！表f伯視角的價值在于，“它超越了關(guān)于什么政策可能支持市場的討論，把議題引向，要想成為私人企業(yè)家群體的有力對手，國家應(yīng)該具備怎樣的制度結(jié)構(gòu)?！保‥vans，1995：31）在這種視角下，國家的各項制度，對于市場行動者來說，最根本的作用在于，明確了哪些經(jīng)濟利益是值得追求的，哪些是應(yīng)該受到限制甚至禁止的。一般認為，在社會主義國家中，國家管理經(jīng)濟的手段效率較低，與經(jīng)濟行動者的利益不相一致（Stark，1990）。這一論點其實批評了社會主義國家制度安排不盡合理。有學者認為，這種不合理性會導致對立規(guī)范的出現(xiàn)，進而產(chǎn)生非正式經(jīng)濟（Stark，1990）。這里姑且不論中國現(xiàn)行房地產(chǎn)制度在其內(nèi)容上的合理性問題，單就這方面而論，由于一些制度過多地考慮了政府管理者的利益，而不是經(jīng)濟行動者的利益，因而具有明顯的不合理性。這里只討論中國房地產(chǎn)制度的形式不合理問題，因為僅此一個方面，已經(jīng)足以讓我們領(lǐng)會，中國的房地產(chǎn)企業(yè)是在一個怎樣的制度環(huán)境下從事經(jīng)營活動。并且基于調(diào)查資料，筆者認為，面對制度的形式不合理性，中國房地產(chǎn)市場行動者采取犬儒主義的立場，以“關(guān)系”來操縱規(guī)范，而不是如斯塔克所說的創(chuàng)造對立規(guī)范。作為規(guī)范和約束房地產(chǎn)經(jīng)營者的各項制度，至少在其形式上應(yīng)該具備公開性、穩(wěn)定性和連續(xù)性、明晰性、健全的執(zhí)行機制。就公開性而言，一些房地產(chǎn)制度，并沒有公布于眾。很多的文件都掌握在政府的手中，市場行動者通過正常渠道無法獲悉這些規(guī)定的詳細內(nèi)容，結(jié)果是這些規(guī)則成為政府官員壟斷的信息和知識。在這種情形下，由于房地產(chǎn)項目常常具有個殊性，對于如何合法合理地處理一些特殊問題，房地產(chǎn)商可謂云里霧里。無奈只有通過“關(guān)系”來獲得這些知識。當規(guī)則內(nèi)容只能通過人情交換的渠道傳遞給特定的市場行動者時，一個直接的后果就是市場行動者之間信息不均等，另外也不利于民眾監(jiān)督政府的行為。就穩(wěn)定性與連續(xù)性而言，中國的房地產(chǎn)制度完全可以用“多變”來形容。比如，對于房地產(chǎn)經(jīng)營者來說，商品房的標準每年都在發(fā)生變化。房地產(chǎn)是一個生產(chǎn)周期較長的產(chǎn)業(yè)，規(guī)則的多變性無疑為開發(fā)商的經(jīng)營活動帶來很大的困擾。筆者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，J市近幾年拆遷補償標準、車庫面積、陽光權(quán)、環(huán)保性能等方面的規(guī)則變動過快，每一次變動都意味著土地成本和收益的重新核算，為開發(fā)商的經(jīng)營活動帶來很大的不確定性。這種變動固然是時代的發(fā)展和進步過快使然，但與政府相關(guān)部門在制定規(guī)則時缺乏應(yīng)有的前瞻性也有很大關(guān)系。在這種規(guī)則多變的環(huán)境下從事經(jīng)營活動，開發(fā)商依靠“關(guān)系”來變通規(guī)則，穩(wěn)定經(jīng)營環(huán)境，似乎也在情理之中。在規(guī)則的明晰性方面，政府制定的房地產(chǎn)規(guī)則就更難如人意了。對此前文中已經(jīng)舉例說明，這里不再贅述。當然，如前所述，在執(zhí)行機制方面，房地產(chǎn)制度也存在不少問題。地方政府與中央政府的目標不一致，各個部門追求部門利益，都在摧毀著各項房地產(chǎn)制度的權(quán)威性和合法性。3.“關(guān)系”與微觀環(huán)境的塑造筆者把房地產(chǎn)市場中的“關(guān)系”，視為房地產(chǎn)企業(yè)營造微觀制度環(huán)境的努力。這種努力不斷進行著，體現(xiàn)了企業(yè)積極適應(yīng)環(huán)境的能動性。一些案例顯示，企業(yè)甚至利用制度的漏洞，彌補自身在市場能力，特別是資金方面的嚴重缺陷，表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的頑強生命力。但必須承認，利用“關(guān)系”來適應(yīng)制度環(huán)境，也是房地產(chǎn)企業(yè)的無奈之舉。在規(guī)則存在不穩(wěn)定性、執(zhí)行部門具有裁量空間、執(zhí)法部門任意執(zhí)法的制度環(huán)境下，企業(yè)十分脆弱，因此設(shè)法用一種“關(guān)系”裝置舒緩來自環(huán)境的約束和干擾。特別是由于房地產(chǎn)項目生產(chǎn)周期較長，所以開發(fā)商對環(huán)境的易變性施加必要的控制，是十分必要的。只是久而久之，隨著企業(yè)間爭相仿效，“關(guān)系”大行其道，制度環(huán)境也在發(fā)生微妙變化：這種營造微觀環(huán)境的應(yīng)對策略，養(yǎng)肥了“國家代理人”，從而導致制度環(huán)境的“反撲”——“國家代理人”已然習慣了“雁過拔毛”，任何企業(yè)若不遵守這一潛規(guī)則，就會遭到政策制約，而這是企業(yè)所不愿見到的。企業(yè)與政府之間的交往逐漸模式化、制度化，從秩序上看，“關(guān)系”這一通道，創(chuàng)造了政府行為和市場行動之間暫時的均衡狀態(tài)。然而，如此一來，市場的混亂狀態(tài)在所難免，房地產(chǎn)企業(yè)也深陷于自己一手參與創(chuàng)造的制度環(huán)境當中無法自拔。三文化特質(zhì)與利益組合接下來的問題是，精巧的“關(guān)系”裝置，如何能夠融化政府科層體制的冰冷規(guī)則？政府部門與房地產(chǎn)企業(yè)的“協(xié)作”如何成為可能？通過筆者的訪談資料，不難看到，“關(guān)系”運作的實質(zhì)，是房地產(chǎn)企業(yè)和政府官員從中獲得了自己期望的利益?！瓣P(guān)系”的這種性質(zhì)，很容易讓人把“關(guān)系”與尋租（rent-seeking）畫等號。這正是對于“關(guān)系”的闡釋易于引起分歧和爭議的地方。而筆者認為，尋租雖然可以部分解釋“關(guān)系”的目的，如人們擴展“關(guān)系”的意圖，大多是要通過政府機制來影響財富轉(zhuǎn)移的機會。從這點來看，“關(guān)系”可謂典型意義上的尋租（Tullock，1993）。但是，尋租并不能解釋“關(guān)系”的內(nèi)在動力和運作邏輯[5]。從所獲得的訪談資料來看，筆者更傾向于把“關(guān)系”闡釋為一種文化策略行動。首先，已有學者指出，尋租的概念具有經(jīng)濟還原論的色彩，它忽略了政府官員的政治動機（Bates，1990）。確實，從我們的訪談資料來看，被訪者關(guān)于“官員要績，企業(yè)要利”的說法已經(jīng)表明，在政府官員的偏好結(jié)構(gòu)中，績效是重要的組成部分。這意味著所謂的結(jié)構(gòu)主導型關(guān)系屬于有選擇的聯(lián)合行動，從中特定的官員與企業(yè)各得其所。對于這種情形，用尋租來解釋未免過于平面化。其次，尋租概念也忽略了政府官員與企業(yè)家利益協(xié)調(diào)機制的社會性。如有被訪者強調(diào)，“關(guān)系”絕非一手交錢、一手交貨的買賣性質(zhì)?！霸陉P(guān)系網(wǎng)中間，是要花錢辦事，但如果說這個交易是明碼標價的，那誰都可以做?！保ㄅ搜笤L談資料）很多案例都表明，“關(guān)系”遵循的是一種互為對方著想的互惠（reciprocity）邏輯，而非純粹的金錢邏輯。如有訪談?wù)咛岬?，開發(fā)商為了保持與有關(guān)人員“關(guān)系”的持續(xù)性和出于對自身聲譽的考慮，通常都會盡可能地表現(xiàn)得慷慨大方。開發(fā)商在此所遵循的慷慨原則，與目前開發(fā)商在消費者心目中極端精明、吝嗇的形象形成強烈反差。顯然，“投之以桃，報之以李”這種慷慨，屬于社會交換的美德，與一次性交割的經(jīng)濟交換在原則上相悖。第三，正因為互惠邏輯占據(jù)主導地位，“關(guān)系”比簡單的尋租活動更易于保護當事人的安全。很多訪談對象在談及與政府的“關(guān)系”時都強調(diào)，至少從操作的角度來說，一次性交割的賄賂關(guān)系，因雙方缺乏信任，可靠性和安全性大大降低，因此，被越來越多的游戲者所棄用。第四，“關(guān)系”是以情感為基礎(chǔ)的，不僅“幫忙”（favor）之類的說法，為人們利用公權(quán)追求私利的行為提供“托詞”，為這類行為提供合理性外衣，而且人情的相互虧欠，相對密集網(wǎng)絡(luò)中的社會壓力，本身也是政府官員發(fā)出所謂尋租行為的動力因素?；谝陨系膮^(qū)分，筆者認為房地產(chǎn)市場中的“關(guān)系”，是具有豐富文化意含的社會結(jié)構(gòu)，不宜用賄賂、尋租這類概念簡單地加以肢解。按照筆者的思路，中國人有一套人與人之間根據(jù)彼此關(guān)系的性質(zhì)而相互區(qū)別對待的文化系統(tǒng)。其中“關(guān)系”是基于“情感差異”的復雜社會分類系統(tǒng)，是社會交往的認同與差異化策略，是個體生活世界布局與延展的手段，它決定了個體之間互惠原則的適用范圍。從互惠的角度來看，雖然互惠是自古以來幾乎任何社會都普遍存在的社會行為，然而，互惠在具有普適性的同時，也具有鮮明的文化差異?！瓣P(guān)系”代表了中國式的精巧互惠模式：“關(guān)系”的疏密和遠近，規(guī)定著互惠的范圍、程度與方向，因而從中可以預(yù)知社會分子結(jié)構(gòu)的結(jié)晶圖式。這樣一種互惠文化，之所以在房地產(chǎn)市場中大行其道，其根源在于房地產(chǎn)市場雖然身陷各種制度的包圍，但這些制度本身由于內(nèi)容和形式的不合理，在效力上是非常微弱的。換言之，筆者認為，關(guān)系文化在一種弱的制度環(huán)境下，指引著利益組合的方向，它以其特有的互惠邏輯替代了科層制的制度邏輯。事實上，在筆者看來，在中國的房地產(chǎn)市場當中，“關(guān)系”毋寧是一種先在的文化范疇，它把這一市場中某些參與者的行動協(xié)調(diào)起來。并且，由于“關(guān)系”更多地通行于企業(yè)家同政府官員之間，促成他們之間的利益結(jié)合，因此可以認為，在中國房地產(chǎn)市場中所存在的“關(guān)系”現(xiàn)象，在本質(zhì)上是掌握經(jīng)濟資源和政治資源的精英之間的策略性網(wǎng)絡(luò)，他們通過社會性的操作手法，進行著各種稀缺資源的交換。四關(guān)系密集的后果1.市場的失序和脆弱密集的“關(guān)系”和局部行動者之間的協(xié)調(diào)，必然導致房地產(chǎn)市場總體上的混亂。價格的飛漲、質(zhì)量的低劣、頻發(fā)的欺詐，無不在向世人昭示著這一市場的混亂格局。而一旦我們掌握了這一市場的內(nèi)部運行機制，就不難找到混亂的根源。在一個市場中，當通過與制度環(huán)境的微調(diào)即可極大地提高收益時，企業(yè)自然缺乏改善內(nèi)部經(jīng)營管理和提高產(chǎn)品質(zhì)量的動力。不僅如此，我們看到，房地產(chǎn)企業(yè)利用“關(guān)系”調(diào)適制度環(huán)境的活動，還直接導致權(quán)力向市場的滲透，讓權(quán)力參與到房地產(chǎn)市場的資源配置過程中來。這種狀況，破壞了企業(yè)之間的平等競爭，扭曲了市場的優(yōu)勝劣汰機制，最