其他類型旅游房地產(chǎn)開發(fā)

其他類型旅游房地產(chǎn)開發(fā)

第一節(jié)主題體育娛樂型旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式主題體育娛樂型旅游房地產(chǎn)主要是指以滿足游客體育運(yùn)動、休閑娛樂、康體健身為主要目的的房地產(chǎn)開發(fā)類型，以主題公園、汽車營地、運(yùn)動拓展訓(xùn)練基地、滑雪場、高爾夫球場等為主要代表形式，主題體育娛樂型旅游房地產(chǎn)的不同形式有著不同的開發(fā)前景。對滑雪場和高爾夫球場來說，雖然擁有一定的市場基礎(chǔ)，但是由于中國水資源嚴(yán)重缺乏，北京缺水問題更是不斷加劇，這兩類旅游項(xiàng)目在開發(fā)過程中往往會破壞山體植被，造成水土流失、生態(tài)破壞、水資源浪費(fèi)等方面的問題[1]，與科學(xué)發(fā)展觀的理念不相協(xié)調(diào)，因此，滑雪場和高爾夫球場在經(jīng)歷一段時間的無序發(fā)展之后，已經(jīng)面臨各方面的嚴(yán)格限制，甚至為政策所不允許。尤其是在北京，滑雪場的準(zhǔn)入條件變得愈加苛刻，同時還將面臨政府的多方監(jiān)管，相關(guān)部門還將研究滑雪場的退出機(jī)制。[2]對高爾夫球場來說，2004年3月，北京市發(fā)改委發(fā)布落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》，全面暫停批準(zhǔn)新的高爾夫球場建設(shè)項(xiàng)目。[3]對運(yùn)動拓展訓(xùn)練基地來說，開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度小，屬于準(zhǔn)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)不具代表性。其中的主題公園和汽車營地這兩類主題體育娛樂型旅游房地產(chǎn)，屬于純旅游房地產(chǎn)的范疇，正面臨多方面良好的發(fā)展機(jī)遇，因此本部分重點(diǎn)對這兩類旅游房地產(chǎn)形式進(jìn)行介紹。一主題公園（一）主題公園概述根據(jù)美國國家娛樂公園歷史協(xié)會（NationalAmusementParkHistoryAssociation，NAPHA）的定義，主題公園（ThemePark）是指乘騎設(shè)施、吸引物、表演和建筑圍繞一個或一組主題而建的娛樂公園（AmusementPark）。[4]保繼剛（1997）認(rèn)為主題公園是由人創(chuàng)造的并且具有特定主題的舞臺化的休閑娛樂活動空間。[5]主題公園以特定的文化主題為靈魂，以現(xiàn)代科技為表現(xiàn)手段，以不斷創(chuàng)新為生命力，是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的表征和產(chǎn)物，是依靠人工開發(fā)建設(shè)的典型的產(chǎn)品消費(fèi)層旅游房地產(chǎn)形式。世界上第一個主題公園誕生于1952年開業(yè)的荷蘭馬都洛丹“小人國”微縮景區(qū)。1955年7月，沃爾特·迪士尼（WalterDisney）在美國加利福尼亞創(chuàng)辦了世界上第一座迪士尼主題樂園（Disneyland），開創(chuàng)了世界主題公園的歷史，隨后在北美和歐洲陸續(xù)出現(xiàn)了多種類型的主題公園。[6]1989年9月，華僑城建設(shè)的錦繡中華正式開業(yè)，標(biāo)志著中國第一個主題公園的誕生。由于錦繡中華的巨大示范效應(yīng)，主題公園開始在全國如雨后春筍般快速涌現(xiàn)。[5]據(jù)世界旅游組織預(yù)測，主題公園是目前乃至未來國際旅游發(fā)展的三大趨勢之一。[7]目前，全球主題公園呈現(xiàn)出美、歐、亞三極化發(fā)展的態(tài)勢。歐洲、北美洲作為主題公園的成熟市場紛紛步入集約化和多樣化的發(fā)展階段，而亞洲主題公園市場異軍突起，步入了擴(kuò)張和選擇發(fā)展的快速增長期。[8]根據(jù)2008年國際旅游景區(qū)和主題公園協(xié)會（IAAPA）網(wǎng)站發(fā)布的有關(guān)信息，全球主題公園行業(yè)產(chǎn)值已達(dá)240億美元，最近20年呈加速發(fā)展的勢頭。[9]普華永道《2007～2011年全球娛樂和媒體前瞻報告》顯示：亞太地區(qū)將成為全球主題公園消費(fèi)增長最快的地區(qū)，而中國和印度將成為亞太地區(qū)主題公園發(fā)展的主要區(qū)域。[10]華僑城集團(tuán)總裁任克雷（2009）認(rèn)為，1990年到2000年是中國主題公園發(fā)展的摸索期，2000年到2010年是中國主題公園的自覺發(fā)展期，從2010年起，中國將進(jìn)入一個大型主題公園發(fā)展的新時期。[8]（二）開發(fā)類型及特點(diǎn)主題公園是城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到一定程度的結(jié)果，當(dāng)前，根據(jù)主題公園主題類型、投資規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)、游客接待量等的不同，從世界范圍來看，當(dāng)前已經(jīng)開發(fā)的主題公園大致可以劃分為大型公園和目的地公園、地區(qū)性主題公園、游樂園、小規(guī)模公園和景點(diǎn)以及教育型景點(diǎn)（科技中心、博物館和水族館）五種類型。[11]主題公園分類及相關(guān)特征如表7-1所示。表7-1主題公園分類及特征主題公園是最具代表性的主題體育娛樂型旅游房地產(chǎn)形式，具有鮮明的開發(fā)特點(diǎn)，這些特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下四個方面。第一，投資額度高，占地面積大。主題公園是人工建設(shè)的高游客容量的景區(qū)，建設(shè)強(qiáng)度高，具有投資額高、占地面積大的特點(diǎn)。比如1992年開業(yè)的巴黎迪士尼樂園，投資規(guī)模18億美元，是占地達(dá)4800公頃的大型游樂場。[12]在20世紀(jì)90年代，中國主題公園的投資一般在1億元左右，個別投資規(guī)模達(dá)到3億元左右。比如中國民俗文化村投資1.1億元，占地20公頃，世界之窗投資3億元，占地44公頃。進(jìn)入21世紀(jì)，主題公園不論是投資規(guī)模還是面積都快速上漲，投資高達(dá)15億～20億元的主題公園也不斷涌現(xiàn)。[13]比如2007年10月開始營業(yè)的蕪湖方特歡樂世界總投資額近20億元，占地達(dá)125公頃。[14]特別是國外主題公園品牌的進(jìn)入，更是帶動投資規(guī)模水漲船高。2009年1月，美國迪士尼公司宣布在浦東興建全球第六個迪士尼樂園，預(yù)計(jì)耗資244.8億元，一期工程計(jì)劃用地面積就達(dá)150公頃。[15]第二，選址條件苛刻，區(qū)位交通條件優(yōu)越。主題公園是人工建設(shè)的大型游樂場所，巨大的投資規(guī)模以及高額的運(yùn)營成本使得主題公園必須靠近客源地進(jìn)行布局。只有有充足的客源容量、較高的消費(fèi)能力以及便捷的客源進(jìn)入才能保障主題公園的可持續(xù)經(jīng)營。從國內(nèi)外的主題公園布局情況來看，大型的主題公園一般位于一個國家或地區(qū)的一線城市。英國旅游局曾為大型主題公園確定兩大選址原則：一是區(qū)域內(nèi)（1.5小時車程范圍內(nèi)）有較高消費(fèi)能力的居民須占該公園年游客量的80%；二是輻射區(qū)域（2小時車程范圍內(nèi)）居民總規(guī)模達(dá)到1200萬人以上。[16]由于主題公園開發(fā)面積較大，為了降低開發(fā)的地價成本同時又能緊鄰市場，因此主題公園一般在城市邊緣交通條件優(yōu)越的地區(qū)進(jìn)行選址。[17]比如北京歡樂谷位于東四環(huán)四方橋東南角，開發(fā)時地價較低，同時區(qū)位交通條件優(yōu)越，非常方便游客的快速進(jìn)入。第三，生命周期短，游客重游率低，投資風(fēng)險大。主題公園的產(chǎn)品生命周期非常特殊，與歷史人文或自然生態(tài)類旅游景區(qū)相比，其生命周期相對較短，并且生命周期演化的階段特征與歷史人文類或自然生態(tài)類景區(qū)不同。由于“主題公園的文化內(nèi)涵缺乏永恒的深度”[18]，主題公園成長迅速，具有轟動效應(yīng)[19]，起步和發(fā)展階段往往會相互重疊，具有鮮明主題及品牌的主題公園一開業(yè)便可達(dá)到游覽高峰，如果缺乏有效的創(chuàng)新以及品牌運(yùn)營，主題公園將很快陷入衰退，出現(xiàn)游客量不斷下滑的局面。由于刺激性運(yùn)動項(xiàng)目是主題公園的主要體驗(yàn)內(nèi)容，因此青少年是最重要的客源群體，比如深圳歡樂谷2008年“十一”黃金周期間35歲以下的游客占全部入園人數(shù)的比例達(dá)92%。[20]青少年旅游消費(fèi)具有強(qiáng)烈的求新求異特征，因此使得主題公園的重游率低，這也是主題公園生命周期短的重要原因。由于主題公園投資規(guī)模大而生命周期又非常短暫，對選址、經(jīng)營管理提出很高要求，因此投資風(fēng)險很大。當(dāng)前，中國主題公園70%處于虧損狀態(tài)，20%持平，只有10%在盈利，沉淀了高達(dá)1500億元的投資。[21]第四，創(chuàng)新強(qiáng)度高，科技含量高，多業(yè)態(tài)混合經(jīng)營。主題公園生命周期短的天然特征使得不斷創(chuàng)新成為主題公園努力延長生命周期、保持可持續(xù)經(jīng)營的靈魂所在。主題公園創(chuàng)意創(chuàng)新來源于對大眾娛樂消費(fèi)趣味和游樂心理及行為規(guī)律的深入研究和高度尊重，以及對各類相關(guān)資源的整合開發(fā)。[22]主題公園的創(chuàng)新不僅指產(chǎn)品創(chuàng)新，而是涉及項(xiàng)目包裝、經(jīng)營管理、服務(wù)方式、品牌營銷的方方面面，是全方位的創(chuàng)新。而不斷采用最前沿的科學(xué)技術(shù)成為推動主題公園不斷創(chuàng)新的主要手段，因此，主題公園是典型的科技密集型、文化創(chuàng)意型產(chǎn)品。為了維持主題公園的持久生命力，成功的主題公園經(jīng)營普遍采取多業(yè)態(tài)混合經(jīng)營的模式，比如迪士尼樂園是集成電影、動漫、出版、網(wǎng)游等產(chǎn)業(yè)形態(tài)的綜合體。這些文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)形態(tài)與主題公園經(jīng)營相得益彰，這也是美國迪士尼樂園能夠長久運(yùn)營的關(guān)鍵所在。（三）開發(fā)案例——北京歡樂谷北京歡樂谷位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)四方橋東南角（北京東南部長期以來是北京發(fā)展較為滯后的地區(qū)，是典型的城鄉(xiāng)接合部），公園占地100萬平方米。其中，一期占地約54萬平方米，包括6大主題區(qū)、10余項(xiàng)主題表演、20余項(xiàng)主題游戲、30多項(xiàng)主題游樂設(shè)施、50余項(xiàng)主題景觀、120余項(xiàng)體驗(yàn)項(xiàng)目。北京歡樂谷一期投資達(dá)20億元[23]，于2006年暑期正式開業(yè)，開業(yè)之后迅速突破了北京游樂公園群雄逐鹿的市場格局，成為北京都市主題公園的一支勁旅。開業(yè)以來，每天的游客接待量都在萬人以上，轟動效應(yīng)非常明顯。北京歡樂谷總經(jīng)理趙小兵認(rèn)為，文化包裝器械、營造游歷故事、公園與演藝結(jié)合以及新鮮假日創(chuàng)意是北京歡樂谷成功經(jīng)營的“四個驅(qū)動”。[24]為了保持歡樂谷的長久吸引力，每年追加的投入不少于3000萬元，用于設(shè)備更新和園區(qū)改造。同時，歡樂谷將品牌建設(shè)看作公園建設(shè)的重中之重，圍繞社會熱點(diǎn)、大型賽事和節(jié)假日，不斷開展活動營銷，制造聚焦點(diǎn)，營造眼球效應(yīng)。當(dāng)前，娛樂、餐飲、住宿已經(jīng)成為北京歡樂谷的主要盈利點(diǎn)，下一步北京歡樂谷將引入動漫行業(yè)，還會進(jìn)軍3D電影制作等領(lǐng)域。[25]北京歡樂谷由深圳華僑城集團(tuán)歷經(jīng)四年建設(shè)而成。自1989年以來，華僑城集團(tuán)相繼建成錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、長沙世界之窗、歡樂谷等文化旅游項(xiàng)目，擁有建設(shè)經(jīng)營主題公園的豐富經(jīng)驗(yàn)，是中國主題公園領(lǐng)域的第一大經(jīng)營商。目前，華僑城在中國現(xiàn)代主題公園領(lǐng)域探索開發(fā)出三種形態(tài)：一是微縮景觀主題公園，如錦繡中華、深圳世界之窗等；二是以歡樂谷為代表的參與型現(xiàn)代游樂園；三是正在積極探索的生態(tài)休閑度假主題旅游景區(qū)。這三種產(chǎn)品類型中，歡樂谷是最為成熟的一個產(chǎn)品。[26]2010年，北京歡樂谷重游率均值為35%，旺季高達(dá)40%，游客接待量達(dá)270萬人次，營業(yè)收入超過3.5億元。[27]北京歡樂谷已經(jīng)成為北京運(yùn)動體驗(yàn)旅游的重要標(biāo)志。北京歡樂谷在開發(fā)過程中，同樣延續(xù)“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)模式。伴隨北京歡樂谷的開業(yè)，搭配的華僑城住宅項(xiàng)目也陸續(xù)開盤，歡樂谷的眼球效應(yīng)帶動了相關(guān)樓盤的迅速升值。結(jié)合主題公園的開發(fā)特點(diǎn)以及北京歡樂谷的開發(fā)運(yùn)營案例，可以總結(jié)其開發(fā)模式框架如圖7-1所示。圖7-1北京歡樂谷主題公園開發(fā)模式二汽車營地（一）汽車營地概述汽車營地是指針對自駕車旅游和服務(wù)于自駕車旅游者而開發(fā)的營地型休閑度假區(qū)，一般包括露營、住宿、餐飲、娛樂、拓展、汽車保養(yǎng)與維護(hù)等服務(wù)，以為自駕車旅游者提供旅游服務(wù)特別是能夠?yàn)榉寇嚕≧ecreationalVehicle，RV）提供補(bǔ)給服務(wù)為主要特征。汽車營地是露營地的重要代表形式，是隨著露營旅游與自駕車旅游不斷發(fā)展并相互交匯演化的產(chǎn)物。團(tuán)體露營活動最早起源于美國學(xué)校開展的夏令營活動，隨后露營很快成為美國四大戶外流行游憩活動之一。[28]1933年，總部設(shè)在布魯塞爾的國際露營協(xié)會（F.I.C.C.）成立，這標(biāo)志著野營活動開始向有組織化的方向發(fā)展。隨著汽車的普及以及高速公路網(wǎng)的建設(shè)，帳篷露營者迅速下降，大型商業(yè)汽車營地迅速取代小型營地[29]，并且房車露營快速流行。[30]當(dāng)前，汽車營地在西方國家已經(jīng)獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，目前，美國大約有2萬個露營地，歐洲大約有5萬個，主要分布在公園、郊區(qū)、風(fēng)景區(qū)和自然保護(hù)區(qū)等區(qū)域。[31]借助汽車營地開展休閑度假活動已經(jīng)成為非常成熟的旅行方式。汽車露營活動被譽(yù)為21世紀(jì)休閑活動的主流方式。進(jìn)入21世紀(jì)，伴隨黃金周旅游的井噴，自駕車旅游開始進(jìn)入人們的生活。近年來，中國家庭小汽車迅速普及，特別是在大中城市，節(jié)假日自駕到郊區(qū)旅游已經(jīng)成為非常流行的旅游方式，有關(guān)汽車營地的消費(fèi)需求不斷提升。2006年，國家旅游局提出建設(shè)自駕車營地的概念，隨后個別省份開始編制汽車營地建設(shè)規(guī)劃。北京市旅游局于2010年1月專門召開了汽車露營地建設(shè)工作會議，提出第一批汽車露營地于2010年5月前建成營業(yè)。[32]房車的普及是汽車營地發(fā)展的重要助推器，從美國的情況來看，截至2009年底，美國房車保有量已達(dá)到860萬輛，家庭房車擁有率已接近10%。[33]看到國內(nèi)房車市場的巨大潛力，以中天高科特種車輛為代表的房車制造商不斷出現(xiàn)，房車俱樂部開始發(fā)展，房車銷售開始增長，在一線城市，房車旅游也開始悄然流行。2009年底國務(wù)院出臺的《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》還專門提出“把旅游房車、郵輪游艇、景區(qū)索道等旅游裝備制造業(yè)納入國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄”。國際露營協(xié)會主席阿爾維斯·佩雷拉（AlvesPereira）認(rèn)為，在近十年間中國露營旅游產(chǎn)業(yè)將會以驚人的速度發(fā)展起來。[34]（二）開發(fā)類型及特點(diǎn)汽車營地有多種分類方法，根據(jù)停靠車輛的不同，可以劃分為小汽車營地和房車營地。實(shí)際上，當(dāng)前開發(fā)的汽車營地一般是既可停靠小汽車，也可以?？糠寇嚨木C合性營地。根據(jù)建設(shè)地域環(huán)境的不同，可以劃分為山丘型汽車營地、水域型汽車營地、草原型汽車營地、林地型汽車營地、沙地型汽車營地以及海濱型汽車營地。根據(jù)汽車營地建設(shè)形式的不同，可以劃分為區(qū)域型營地、廣場型營地、復(fù)合型營地和中間型營地[35]，還有的研究者將其劃分為均勻發(fā)展型營地、輻射型營地以及主軸線型營地三種布局類型。[36]不論是根據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，在國際上汽車營地這種已經(jīng)非常成熟的旅游開發(fā)形式具有一些共同的開發(fā)特點(diǎn)。第一，規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化，質(zhì)量認(rèn)證統(tǒng)一化。當(dāng)前，在國際上，汽車營地建設(shè)已經(jīng)非常成熟，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化。國際露營協(xié)會在32個國家發(fā)展了56家會員俱樂部[37]，積極推動了露營旅游的全球化發(fā)展以及露營旅游地的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。標(biāo)準(zhǔn)化的汽車營地一般包括車輛停放區(qū)、生活區(qū)、娛樂區(qū)、商務(wù)區(qū)、運(yùn)動休閑區(qū)等基本功能區(qū)，相關(guān)功能區(qū)配套的設(shè)施和服務(wù)也有統(tǒng)籌性的標(biāo)準(zhǔn)。與標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)相配套，西方國家還積極開展質(zhì)量認(rèn)證工作，比如英國各地的旅游委員會從2000年起開始采用全英統(tǒng)一的營地星級認(rèn)證體系，以為房車營地、露營地和假日營地提供統(tǒng)一的質(zhì)量定級評價標(biāo)準(zhǔn)。[38]當(dāng)前，中國已經(jīng)開始有組織地推動汽車營地的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。2006年，中國汽車運(yùn)動聯(lián)合會成立的汽車露營分會，為了推動中國汽車營地的建設(shè)，參考國際汽車營地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合中國國情制定了《中國體育休閑（汽車）露營營地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。當(dāng)前，國家旅游主管部門已經(jīng)開始制定《露營地建設(shè)運(yùn)營規(guī)范》和《旅游露營地星級評定標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)范性文件。第二，多在城市郊區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)異地區(qū)或依托風(fēng)景區(qū)選址。英國的房車營地多設(shè)立在城市邊緣、近郊區(qū)、海濱或湖濱等寧靜、環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)。[39]從區(qū)位來看，汽車營地一般在距離當(dāng)?shù)刂行某鞘?50～200km、車程在2～3小時以內(nèi)建設(shè)為宜。[40]《中國體育休閑（汽車）露營營地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》提出5條具體的選址要求：①選擇遠(yuǎn)離滑坡、巨浪、洪水、高壓線、有害動植物等易發(fā)自然災(zāi)害的安全場所，應(yīng)適當(dāng)遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)和工廠，并應(yīng)交通便利；②選擇生態(tài)環(huán)境良好的自然地帶，有綠樹、河流，日照充沛，在海邊或湖畔，周邊有風(fēng)景區(qū)、名勝古跡等可供露營者游覽欣賞且環(huán)境舒適的地域；③選擇宜配備汽車給排水、電源、通信、道路等與生活相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施的地域；④應(yīng)有確保能夠停放足夠車輛的場所；⑤不宜選擇空氣流通不暢、視線不佳的盆地及多霧等特殊氣候的區(qū)域。成功的選址是汽車營地成功的前提和關(guān)鍵。第三，適應(yīng)自駕車旅游者需求特征，軟硬件設(shè)施齊全，支撐保障體系完善。汽車營地主要是針對自駕車旅游者開發(fā)的產(chǎn)品，而自駕車旅游具有自主性、隨意性、靈活性、開放性、個性化等特征，兼具時尚性和人性化、刺激性強(qiáng)、消費(fèi)檔次較高、體驗(yàn)性最佳等特點(diǎn)[41]，因此對汽車營地的軟硬件建設(shè)提出全方位的要求，需要能夠滿足自駕車旅游者餐飲、住宿、娛樂、運(yùn)動、安全防護(hù)等多方面的需求。由于自駕車旅游一般以家庭為單位，因此汽車營地還需要安排針對小孩和老人方面的親情化設(shè)施及服務(wù)，汽車營地一般包括的設(shè)施及服務(wù)如表7-2所示。汽車營地的健康有序發(fā)展，還提出諸多支撐保障方面的要求，比如標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、公共移動信息發(fā)布、房車上牌、汽車租賃服務(wù)、房車俱樂部服務(wù)等方面的要求，而目前中國在有效支撐汽車營地發(fā)展的軟環(huán)境方面還非常欠缺。表7-2標(biāo)準(zhǔn)化汽車營地包含設(shè)施及配套服務(wù)一覽表（三）開發(fā)案例——密云南山房車小鎮(zhèn)南山房車小鎮(zhèn)位于北京市密云縣河南寨鎮(zhèn)境內(nèi)，場地以起伏交錯的山丘為主，距離北京市區(qū)約35分鐘車程，毗鄰北京地區(qū)最大的南山滑雪場，項(xiàng)目總規(guī)劃面積2858畝。[42]房車小鎮(zhèn)是汽車營地的升級版，是一個上規(guī)模的、各類設(shè)施均非常完善的大型汽車營地，比如美國有的房車小鎮(zhèn)擁有3500個房車營位。[43]在20世紀(jì)80年代末，美國已經(jīng)擁有509處房車小鎮(zhèn)，已經(jīng)占到私人露營地的4.7%。[44]南山房車小鎮(zhèn)從2010年5月開始籌劃建設(shè)，同年10月樣板區(qū)亮相。樣板區(qū)占地面積約470畝，投資規(guī)模達(dá)2億元，由綜合服務(wù)會所、房車營位區(qū)、帳篷露營區(qū)、休閑娛樂區(qū)、房車酒店、房車及露營用品展示區(qū)、后勤設(shè)施等部分組成，規(guī)劃房車營位300個。南山房車小鎮(zhèn)由中國港中旅集團(tuán)公司（港中旅）投資建設(shè)，南山房車小鎮(zhèn)從規(guī)劃選址、功能布局、設(shè)施配置到運(yùn)營管理都嚴(yán)格依照國際標(biāo)準(zhǔn)，在建設(shè)中貫徹環(huán)保、綠色、低碳的理念，是國內(nèi)首家按照國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的房車營地。中國港中旅集團(tuán)公司位居中國旅游集團(tuán)20強(qiáng)之首，是中國旅游業(yè)的龍頭企業(yè)，港中旅通過北京密云房車營地的建設(shè)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)市場，把房車旅游這一新的休閑消費(fèi)方式向全國推廣，在3～5年內(nèi)，基本完成在全國主要省市的布局，發(fā)揮央企在創(chuàng)新旅游產(chǎn)品、拓展旅游業(yè)態(tài)、促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)升級方面的帶動力和影響力。[45]下一步港中旅還將開發(fā)海南及全國各地的房車小鎮(zhèn)，力爭在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)房車營地的網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營。結(jié)合汽車營地的開發(fā)特點(diǎn)以及南山房車小鎮(zhèn)的開發(fā)案例，可以總結(jié)其開發(fā)模式如圖7-2所示。圖7-2密云南山房車小鎮(zhèn)開發(fā)模式第二節(jié)郊野度假型旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式郊野休閑度假型旅游房地產(chǎn)主要是指建設(shè)于大都市區(qū)建成區(qū)之外城鄉(xiāng)一體化發(fā)展區(qū)范圍之內(nèi)，能夠滿足旅游者休閑度假旅游需求、以實(shí)現(xiàn)較長時間停駐的房地產(chǎn)開發(fā)類型，主要以各類度假村（溫泉度假村、山地養(yǎng)生度假村、鄉(xiāng)村度假村等）、農(nóng)業(yè)采摘休閑園、度假酒店、度假別墅、第二居所等為代表形式。郊野休閑度假村的類型非常多樣化，綜合來看，隨著郊野休閑度假旅游的興起，具備養(yǎng)生、療養(yǎng)、康體、健身等功能，文化內(nèi)涵豐富，充分吸納或表現(xiàn)深厚的文化內(nèi)涵，適應(yīng)時代需求，能夠?yàn)橛慰吞峁┏浞煮w驗(yàn)的郊野度假類旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目具備更加廣闊的發(fā)展前景。而溫泉度假村、根植于中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化的山地養(yǎng)生度假村就具備這樣的特點(diǎn)。一溫泉度假村（一）溫泉度假村概述溫泉度假村是適應(yīng)溫泉旅游需求而建設(shè)的，以療養(yǎng)、休閑、度假為主要功能的旅游房地產(chǎn)形式。在國外，特別是歐洲和亞洲的日本，溫泉洗浴歷史悠久，也最為興盛。最初溫泉被用來治療風(fēng)濕、皮膚感染以及消化不良等病癥。在歐洲，從羅馬時代溫泉洗浴就已經(jīng)流行，溫泉浴場成為羅馬軍團(tuán)軍官和士兵的消遣場所。很多城市比如巴登（Baden）、洛桑（Lausaanne）、圣莫里茨（St.Moritz）、茵特拉肯（Interlaken）、布達(dá)佩斯（Budapest）等現(xiàn)代知名城市都是因?yàn)闇厝Y源而發(fā)展起來的。到17世紀(jì)，中產(chǎn)階級、社會精英和貴族紛紛熱衷溫泉療養(yǎng)，溫泉浴室開始包括娛樂表演、宴會廳和賣場等內(nèi)容，溫泉洗浴地開始進(jìn)化為現(xiàn)代意義的旅游勝地。[46]19世紀(jì)初，美國出現(xiàn)以溫泉為主題的山莊，在20世紀(jì)七八十年代，溫泉旅游快速發(fā)展，在強(qiáng)調(diào)治療疾病的基礎(chǔ)上不斷融入休閑元素。[47]在亞洲，日本是溫泉洗浴非常興盛的國家，明治維新以后便出現(xiàn)了溫泉旅游地；二戰(zhàn)以后，隨著日本經(jīng)濟(jì)的起飛，溫泉旅游開始形成并獲得迅速發(fā)展，[48]目前，日本大約有3000多個大大小小的溫泉度假村。[49]中國的溫泉利用歷史也非常久遠(yuǎn)，甚至可以追溯到秦始皇為了治療瘡傷而修建的“驪山湯”。[50]在唐代，溫泉一度被大規(guī)模使用，最著名的要屬唐玄宗為楊貴妃建設(shè)的“華清池”。[51]但在歷史上，溫泉開發(fā)利用僅局限于帝王建設(shè)的行宮別院。新中國成立后，曾經(jīng)建設(shè)了一些“工人溫泉療養(yǎng)院”，[52]成為高級干部、工人以及傷員的療養(yǎng)場所。改革開放后，溫泉旅游才開始發(fā)展，溫泉旅游發(fā)展助推了溫泉度假村的建設(shè)。到20世紀(jì)90年代末，珠海御溫泉的開始營業(yè)標(biāo)志著現(xiàn)代意義上溫泉度假村的出現(xiàn)。當(dāng)前，廣東省是溫泉度假村建設(shè)最為密集的省份，粗略估計(jì)大大小小的各類溫泉度假村有300多家。當(dāng)前，溫泉旅游前景廣闊，2000年，國際溫泉療養(yǎng)協(xié)會（ISPA）曾經(jīng)預(yù)測，溫泉旅游業(yè)將以每四年翻一番的速度向前發(fā)展。[53]在中國，溫泉旅游還是一種非常時尚、高檔的旅游形式?？傮w來看，當(dāng)前中國的溫泉旅游處于快速發(fā)展階段。北京大都市區(qū)范圍內(nèi)地?zé)豳Y源較為豐富，溫泉度假村有著良好的開發(fā)前景。（二）開發(fā)類型及特點(diǎn)根據(jù)氯離子、碳酸根離子、硫酸根離子所占比例的不同，可以將溫泉劃分為氯化物泉、碳酸氫鹽泉和硫酸鹽泉。根據(jù)溫泉地質(zhì)特性的不同，可將其劃分為火成巖區(qū)溫泉、變質(zhì)巖區(qū)溫泉、沉積巖區(qū)溫泉。按照溫泉流出地表時與當(dāng)?shù)氐乇淼臏囟炔?，可以劃分為低溫溫泉、中溫溫泉、高溫溫泉、沸騰溫泉四種。[54]雖然溫泉是溫泉度假村開發(fā)建設(shè)的基本資源，溫泉度假村因溫泉類型的不同而表現(xiàn)出不同的特色，但是溫泉度假村的類型一般不為溫泉屬性所影響，區(qū)域整體開發(fā)條件、開發(fā)商決策、文化特色、市場特征等是決定溫泉度假村類型的基本因素，溫泉度假村的開發(fā)模式非常多樣化。比如柏聯(lián)SPA利用昆明作為國際旅游城市的大環(huán)境以及陽宗海的高原湖泊度假環(huán)境，建設(shè)了非常高端的SPA度假村，北京溫都水城形成了“大型室內(nèi)水游樂+溫泉泡浴+度假酒店群+房地產(chǎn)”的發(fā)展結(jié)構(gòu)；北京鳳山溫泉采用了室內(nèi)熱帶環(huán)境私密性溫泉與室外半坡露天溫泉相結(jié)合形式；北京九華山莊是會議會展與溫泉高度結(jié)合的大型溫泉會都。[55]雖然溫泉度假村的類型多樣，或者說，特色化和個性化是溫泉度假村贏得市場競爭的關(guān)鍵，但是溫泉度假村也具有一些共同的開發(fā)特點(diǎn)。第一，典型的資源依托型產(chǎn)品。溫泉度假村需要依托溫泉資源進(jìn)行開發(fā)，因此，溫泉度假村是資源靠近型旅游產(chǎn)品。溫泉主要有兩種形成方式，一種為地殼內(nèi)部巖漿作用或者為火山噴發(fā)所伴生，另一種為受地表水滲透循環(huán)作用而形成。[56]在近代地殼斷裂運(yùn)動活躍區(qū)、現(xiàn)代火山分布區(qū)、近代巖漿活動區(qū)等處容易形成地?zé)釒Рa(chǎn)生溫泉。溫泉度假村一般需要在溫泉資源分布地區(qū)進(jìn)行選址，如果溫泉分布區(qū)施工難度大，客人進(jìn)出不便，或者地質(zhì)不穩(wěn)定以及可能發(fā)生山體滑坡等自然災(zāi)害，也可以通過水泵、管道和儲水池進(jìn)行遠(yuǎn)距離供水。地質(zhì)地貌、水質(zhì)、溫度、流量等因素是決定溫泉資源開發(fā)價值的關(guān)鍵因素。[57]從北京的情況來看，主要包括四條溫泉地?zé)釒?，即懷來—延慶地?zé)釒?、溫泉—沙河—小湯山地?zé)釒А⒘监l(xiāng)—城區(qū)—天竺—李遂地?zé)釒Ш陀苒摇P河營地?zé)釒?，具有地?zé)豳Y源開發(fā)利用條件的地區(qū)達(dá)2372km2，其中平原地區(qū)地?zé)豳Y源1752km2，遠(yuǎn)景儲量也非?？捎^，相當(dāng)于9.14億噸標(biāo)準(zhǔn)煤的發(fā)熱量（北京平原地區(qū)地?zé)豳Y源情況如表7-3所示）。[58]北京的地?zé)豳Y源含有氟、鐳、氡、偏硼酸與硫化氫等化學(xué)成分，對關(guān)節(jié)炎、風(fēng)濕病、腸胃病、神經(jīng)衰弱、失眠等病癥有很好的療效，因此具有較高的開發(fā)價值。表7-3北京平原地區(qū)地?zé)豳Y源遠(yuǎn)景儲量情況一覽表第二，開發(fā)形式不斷復(fù)合化，以露天洗浴為最大特色。從世界范圍來看，溫泉利用方式不斷發(fā)生變化，總體經(jīng)歷了“疾病治療—洗浴療養(yǎng)—休閑度假—主題娛樂”不斷升級或綜合的總體發(fā)展軌跡。從中國的情況來看，溫泉利用經(jīng)歷了從溫泉療養(yǎng)院、溫泉賓館、溫泉醫(yī)院直到滿足休閑度假需求的溫泉度假村的變遷，[59]當(dāng)前開發(fā)的溫泉度假村一般融合養(yǎng)生療養(yǎng)、水上娛樂、觀光游憩、休閑度假等功能，有些還與會議會展、住宅房地產(chǎn)開發(fā)等相互聯(lián)系，而且溫泉度假村的開發(fā)規(guī)模不斷升級，開始向著大型溫泉度假區(qū)的方向演變。適應(yīng)現(xiàn)代人親近大自然的需求，露天洗浴或者室內(nèi)室外相結(jié)合成為溫泉度假村開發(fā)的基本特點(diǎn)。相關(guān)調(diào)查顯示，露天洗浴是溫泉度假村吸引游客的關(guān)鍵因素。[60]因此，溫泉度假村在開發(fā)過程中，保持與自然生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)，營造優(yōu)美的洗浴氛圍，湯池設(shè)計(jì)自然化、園林化、露天化、私密化，保障游客能夠與自然生態(tài)環(huán)境保持親密接觸是成功的關(guān)鍵。第三，獨(dú)特的文化特色是溫泉度假村成功開發(fā)的靈魂。溫泉洗浴不論是在國外還是國內(nèi)，都有著悠久的歷史文化傳承。因此，溫泉度假村一般以統(tǒng)一的文化主題進(jìn)行開發(fā)，通過將文化內(nèi)涵滲透于產(chǎn)品項(xiàng)目、服務(wù)設(shè)施、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、市場營銷、經(jīng)營管理的方方面面，從而塑造溫泉度假村的靈魂和個性。成功確定文化主題和有效滲透文化主題是溫泉度假村在激烈的市場競爭中脫穎而出的立足點(diǎn)。傳統(tǒng)文化、國外洗浴文化、皇家文化、地域文化、養(yǎng)生文化、民俗文化等文化形式均可以為溫泉度假村開發(fā)所借用，但是需要注意的是，當(dāng)前溫泉度假村競爭非常激烈，那些簡單的借用皇家園林、歐式建筑、美式建筑、日本園林風(fēng)格而設(shè)計(jì)的溫泉度假村，已經(jīng)很難在新的市場競爭格局中取勝。[61]溫泉度假村賴以依托的文化主題不斷傾向于地域文化、傳統(tǒng)文化、民俗文化等更加個性化的文化形式。在溫泉度假村的規(guī)劃建設(shè)過程中，實(shí)現(xiàn)與地域特色文化的有效對接是避免文化主題雷同、解決文化內(nèi)涵缺失，進(jìn)而塑造獨(dú)特競爭力的有效手段。[62]第四，季節(jié)性特征明顯，游客花費(fèi)高，重游率高。溫泉度假村是一種季節(jié)性特征非常明顯的旅游產(chǎn)品，一般來說，冬季寒冷月份是溫泉旅游的旺季，而夏季炎熱月份是溫泉旅游的淡季。從區(qū)域旅游發(fā)展的角度來說，中國北方旅游普遍存在冬季“半年閑”的問題，由于溫泉旅游的季節(jié)性與區(qū)域旅游的季節(jié)性恰好相反，因此溫泉度假村是有效應(yīng)對區(qū)域旅游季節(jié)性問題的產(chǎn)品形式。從溫泉度假村自身的角度來說，夏季炎熱月份游客的大規(guī)模減少將降低企業(yè)的盈利能力，因此，溫泉度假村在開發(fā)過程中，積極引入可以在夏季開展的水上娛樂、水上運(yùn)動、兒童戲水等游樂項(xiàng)目是有效避免季節(jié)性問題、提高盈利能力的重要舉措。溫泉度假村游客花費(fèi)高，重游率高，是具有較強(qiáng)盈利能力的高檔旅游產(chǎn)品。美國的很多溫泉運(yùn)營商認(rèn)為由于溫泉旅游者停留時間長、購買服務(wù)多，因此溫泉旅游花費(fèi)一般是傳統(tǒng)旅游花費(fèi)的4～5倍。溫泉旅游具有的獨(dú)特療養(yǎng)功能使得泡溫泉成為很多群體的愛好和生活方式，因此，溫泉旅游比其他旅游產(chǎn)品有著更高的重游率。在美國，諸多溫泉度假村的重游率可以達(dá)到70%左右。[63]（三）開發(fā)案例——北京溫都水城北京溫都水城是一家以溫泉為特色的大型綜合性度假旅游區(qū)，位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村，地處北京中軸線延伸線以北20公里處，北依溫榆河，區(qū)位條件優(yōu)越，交通便利。溫都水城位于小湯山地?zé)釒?，地?zé)豳Y源豐富，目前開發(fā)有六眼溫泉井，深度達(dá)三千余米，出水溫度為79℃，各種礦物質(zhì)含量豐富，日出水量近萬方。溫都水城所在的鄭各莊歷史文化底蘊(yùn)深厚，具有皇家氣韻。鄭各莊村曾為清代雍正年間理親王弘皙的府邸，《嘯亭續(xù)錄·京師公府第》記載：“理親王府在德勝門外鄭家莊，俗名平西府?！睖囟妓琼?xiàng)目由美國利諾（國際）公司整體策劃、澳大利亞SDG設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)、宏福集團(tuán)投資興建，總投資20多億元，于2006年正式開業(yè)。宏福集團(tuán)創(chuàng)建于1996年，目前已經(jīng)成為以建筑業(yè)為龍頭，科技產(chǎn)業(yè)、教育后勤產(chǎn)業(yè)為兩翼，旅游休閑產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的村企合一的大型民營企業(yè)集團(tuán)。宏福集團(tuán)投資建設(shè)的溫都水城項(xiàng)目，建設(shè)有8000平方米的溫泉養(yǎng)生會館，面積達(dá)5650平方米的戶外溫泉區(qū)以及康熙行宮、四合院等風(fēng)格各異的溫泉湯池共計(jì)70多個。除了溫泉養(yǎng)生療養(yǎng)之外，溫都水城還集星級賓館、商務(wù)會議、大型水上娛樂項(xiàng)目于一體，建設(shè)有三座星級酒店，合計(jì)2000余套客房、55間大小會議室。其中包括大型綜合水體游樂場館HI水空間，可同時容納5000人開展水上游樂活動。自從開業(yè)以來，溫都水城還不斷組織上演各類節(jié)慶演出活動，比如鄭家莊皇城開城大典，《音樂現(xiàn)場》大型音樂歌會，《和諧中國》文化藝術(shù)節(jié)，龍的傳人、紅樓夢中人等演藝活動。溫都水城河、湖、溪、潭及室內(nèi)外水系貫通相連，全長達(dá)7公里，水陸比例為4：1。為了保證水源供給，它綜合利用了地?zé)?、井水和大?guī)模凈化的“中水”資源。為了節(jié)約水資源，不斷將污水進(jìn)行處理后回灌人工湖和護(hù)城河，以實(shí)現(xiàn)循環(huán)再利用。結(jié)合溫泉度假村的開發(fā)特點(diǎn)以及溫都水城的開發(fā)案例，可以總結(jié)其開發(fā)模式如圖7-3所示。圖7-3北京溫都水城項(xiàng)目開發(fā)模式二山地養(yǎng)生度假村（一）山地養(yǎng)生度假村概述本書的山地養(yǎng)生度假村重點(diǎn)是指在山地地區(qū)開發(fā)建設(shè)的，以中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化為基本內(nèi)涵或特色，以養(yǎng)生保健、康體健身為主要體驗(yàn)內(nèi)容的度假類旅游房地產(chǎn)形式。[64]除了海洋之外，山地是最基本的地形地貌表現(xiàn)形式。在中國，山地面積約占陸地總面積的2/3。[65]山地是中華文明的重要發(fā)祥地，《易·系辭》說“上古穴居野處”，其中“穴居”的場所就是山地。山地文明是中華文明的重要表現(xiàn)形式，中國道教在山上，中國的武術(shù)在山上，中國的中草藥在山上，中國的茶葉在山上，中國的思想和文化也在山上，山地凝結(jié)了中華傳統(tǒng)養(yǎng)生文化的精髓，甚至可以說山地文明是中華文明區(qū)別于西方海洋文明的重要特征。中國自古就有利用山地進(jìn)行養(yǎng)生旅游度假的傳統(tǒng)，傳統(tǒng)的著名的旅游目的地幾乎都是名山大川?！梆B(yǎng)生”一詞最早見于戰(zhàn)國時期問世的《莊子·養(yǎng)生主》，其源自于《老子》。[66]所謂養(yǎng)，就是保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、補(bǔ)養(yǎng)的意思；生，就是生命、生存、生長的意思。養(yǎng)生又稱攝生、道生、保生、壽世，它是根據(jù)生命的發(fā)展規(guī)律，達(dá)到保養(yǎng)生命、健康精神、增進(jìn)智慧、延長壽命目的的科學(xué)理論和方法。作為中國傳統(tǒng)五大養(yǎng)生文化體系之一的道家養(yǎng)生文化體系，是中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化的主體和核心。[67]而道教向來崇尚在云霧縹緲的高山勝岳、奇峰異洞建立道場。從養(yǎng)生文化的角度來看，中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化博大精深，并與山地有著不解之緣。當(dāng)前，隨著生活節(jié)奏的加快和工作壓力的加大，城市居民高血壓、糖尿病、癌癥、冠心病等慢性疾病頻發(fā)，失眠、乏力、無食欲、易疲勞、心悸等亞健康問題變得越來越嚴(yán)重，人們對中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化越來越重視，養(yǎng)生度假需求也不斷上漲。在此情況下，以中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化為內(nèi)涵的山地養(yǎng)生度假村將迎來廣闊的發(fā)展前景。（二）開發(fā)類型及特點(diǎn)中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化在長期的理論著述和實(shí)踐應(yīng)用過程中，形成四大養(yǎng)生體系，分別為儒家養(yǎng)生、佛家養(yǎng)生、道家養(yǎng)生以及醫(yī)家養(yǎng)生。[68]山地養(yǎng)生度假村依據(jù)養(yǎng)生文化內(nèi)涵的不同，也可以劃分為不同的主題文化類型或混合的類型。山地養(yǎng)生度假村一般需要在風(fēng)景名勝區(qū)或風(fēng)景名勝區(qū)的邊緣地帶選址，區(qū)域文化或其依附的風(fēng)景名勝區(qū)所蘊(yùn)含的養(yǎng)生文化內(nèi)涵可以成為山地養(yǎng)生度假村養(yǎng)生文化選擇的依據(jù)。如果依附佛教文化名山，那么佛家養(yǎng)生可以成為山地養(yǎng)生度假村的基礎(chǔ)文化內(nèi)涵。而如果依附道教旅游勝地，那么道家養(yǎng)生就可以成為其養(yǎng)生文化主題。五大養(yǎng)生文化體系只是大致的分類，其中任何一種養(yǎng)生文化體系都含有復(fù)雜和豐富的內(nèi)涵，根據(jù)典型歷史人物、理論流派、基礎(chǔ)資源條件的不同，還可進(jìn)行進(jìn)一步的分類。綜合來看，山地養(yǎng)生度假村的開發(fā)主要包括三大方面的特點(diǎn)。第一，植根于中國傳統(tǒng)文化，崇尚自然，天人合一。山地文化蘊(yùn)藏了中華傳統(tǒng)文明的密碼和基因。崇尚自然、天人合一是中華民族傳統(tǒng)哲學(xué)的精髓，是中國山水哲學(xué)的思想基礎(chǔ)。《道德經(jīng)》認(rèn)為“人法地，地法天，天法道，道法自然”，自然被置于永恒法則的地位，這充分表達(dá)了崇尚自然、敬畏自然、順從自然的心理特征?！肚f子·達(dá)生》曰：“天地者，萬物之父母也。”中國傳統(tǒng)哲學(xué)認(rèn)為，天地人三者雖各有其道，但又是相互對應(yīng)、相互聯(lián)系的。崇尚自然、天人合一的哲學(xué)觀反映在建筑選址方面，正如《宋書·謝靈運(yùn)傳》所說的“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美”。中國傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)說關(guān)注人與自然的有機(jī)聯(lián)系和相互感應(yīng)，處處表現(xiàn)出對自然環(huán)境的理解和順應(yīng)。不論是形勢派還是理氣派，都講究考察山水、踏勘地形，將對山形、地勢的考察置于首位，對山川形勢高度關(guān)注。第二，以中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化為內(nèi)涵。中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化在中國傳統(tǒng)文化與傳統(tǒng)哲學(xué)思想孕育下產(chǎn)生，以“天人合一”、“陰陽平衡”和“氣一元論”為三大基點(diǎn)。[69]養(yǎng)生文化是中國先民在長期的生活實(shí)踐中認(rèn)真總結(jié)生命經(jīng)驗(yàn)的結(jié)果，是中華民族傳統(tǒng)文化的有機(jī)組成部分，是中華民族的文化瑰寶。中國傳統(tǒng)養(yǎng)生之道以防病健身延年益壽為宗旨，萌生于原始時代，興盛于戰(zhàn)國，經(jīng)歷代各學(xué)派的發(fā)展，不同的養(yǎng)生體系具有不同的內(nèi)涵或側(cè)重點(diǎn)。道家以堅(jiān)持修煉、安神固形而求長生久視；醫(yī)家形成了理論全面、方法多樣的防病體系；佛家則以清靜養(yǎng)性、靜功修煉為長……[70]中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化具有崇尚節(jié)制、簡約的獨(dú)特氣質(zhì)特征，其養(yǎng)生內(nèi)容與現(xiàn)代養(yǎng)生科學(xué)的研究成果具有高度的一致性，養(yǎng)生保健、治病療養(yǎng)、靜養(yǎng)清修及其包括的人生哲學(xué)、人生藝術(shù)、人生美學(xué)恰好適應(yīng)了現(xiàn)代人的休閑度假需求。[71]表7-4中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化體系基本內(nèi)涵一覽表第三，把握山地建設(shè)的基本規(guī)律或原則。山地養(yǎng)生度假村建設(shè)于山地生態(tài)系統(tǒng)之中，根據(jù)崇尚自然、天人合一的中華民族傳統(tǒng)哲學(xué)思維，山地養(yǎng)生度假村的建設(shè)需要與地質(zhì)、地形、氣候、水文、植被等生態(tài)子系統(tǒng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，從而順乎自然。山地建筑的布置一般需要遵循“負(fù)陰抱陽、背山面水”的原則。根據(jù)山地的地形特征，一般來講隱蔽性的坐北朝南的凹形坡地與開敞形凸形瘠地都比較適合布置度假村建筑群。[72]地形坡度是影響建筑的重要因素，隨著坡度的增加，地質(zhì)穩(wěn)定性變差，而且建設(shè)成本不斷增加。在山地，氣流因素受地形的影響很大，山地單體建筑布局需要考慮能夠獲得良好的自然通風(fēng)。在山地建筑的建設(shè)過程中，一般遵循傳統(tǒng)的“小、散、隱”原則，通過將建筑“化整為零”，“建筑體量宜小不宜大、建筑層數(shù)宜低不宜高、建筑布局宜疏不宜密”來協(xié)調(diào)與山地生態(tài)環(huán)境的關(guān)系。（三）理論開發(fā)模式在競爭激烈、工作節(jié)奏不斷加快的現(xiàn)代化社會，人們在嘈雜的環(huán)境中深受慢性疾病、亞健康所困擾，外加精神信仰的缺失，具備較強(qiáng)消費(fèi)能力的人們開始尋求在內(nèi)涵豐富的中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化中汲取給養(yǎng)，尋求心靈的寄托?；谥袊鴤鹘y(tǒng)養(yǎng)生文化的休閑養(yǎng)生市場正在快速孵化，然而當(dāng)前中國的養(yǎng)生市場魚龍混雜，外加人們急功近利，內(nèi)心浮躁，養(yǎng)生消費(fèi)非理性特征明顯，近年來催生出了神醫(yī)張悟本、“養(yǎng)生大師”李一的神話故事。當(dāng)前，在北京都市區(qū)的范圍內(nèi)，養(yǎng)生度假村一般以溫泉度假村為主，而溫泉養(yǎng)生還不屬于典型的中國傳統(tǒng)養(yǎng)生活動內(nèi)容。從全國范圍來看，雖然圍繞佛教名山、道教名山的養(yǎng)生文化也開展了一些類似吃素齋、禪修、靜修等休閑養(yǎng)生旅游活動，但是還沒有出現(xiàn)典型或成功的山地養(yǎng)生度假村建設(shè)案例。早在2011年3月份，云南石林就開始計(jì)劃建設(shè)國內(nèi)首家中醫(yī)藥文化養(yǎng)生度假村，項(xiàng)目一期計(jì)劃投資12億元，占地面積達(dá)3000畝。杏林國際養(yǎng)生度假村項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為“一園四區(qū)”，分別為國藥博覽園以及種養(yǎng)示范區(qū)、古鎮(zhèn)養(yǎng)生休閑區(qū)、養(yǎng)生度假區(qū)和星級度假酒店區(qū)。其中，國藥博覽園將包括杏林大觀、小石林核心景區(qū)、中醫(yī)炮制體驗(yàn)館、五味雜陳居等內(nèi)容；種養(yǎng)示范區(qū)將包括神農(nóng)百草園、中藥材和動物藥材研發(fā)交易中心、林盤禪修養(yǎng)生聚落；古鎮(zhèn)養(yǎng)生休閑區(qū)將建商業(yè)街區(qū)、主題食府、中藥SPA館、藥膳坊等。養(yǎng)生度假區(qū)和星級度假酒店區(qū)也將融入中醫(yī)藥文化精髓，建成適合現(xiàn)代都市人養(yǎng)生休閑、度假旅游的示范區(qū)。該項(xiàng)目由昆明圣火藥業(yè)（集團(tuán)）有限公司投資建設(shè)，依托石林旅游優(yōu)勢、企業(yè)自身優(yōu)勢和中國傳統(tǒng)中醫(yī)文化，瞄準(zhǔn)休閑養(yǎng)生市場，打造以養(yǎng)生體驗(yàn)、文化交流、健康產(chǎn)業(yè)為主的高端傳統(tǒng)養(yǎng)生文化體驗(yàn)地，為現(xiàn)代都市人提供全面體驗(yàn)綠色生活、和諧生活、健康生活的新型生活方式。[73]根據(jù)項(xiàng)目介紹，該項(xiàng)目可以稱得上是基于傳統(tǒng)養(yǎng)生文化的度假村概念，然而還不是山地度假村。結(jié)合山地養(yǎng)生度假村的開發(fā)特點(diǎn)以及參考杏林國際養(yǎng)生度假村項(xiàng)目，可以總結(jié)山地養(yǎng)生度假村的理論開發(fā)模式如圖7-4所示。圖7-4山地養(yǎng)生度假村理論開發(fā)模式第三節(jié)特殊經(jīng)營型旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式特殊經(jīng)營型旅游房地產(chǎn)是指適應(yīng)度假市場旅游需求，采用了某種特殊經(jīng)營管理形式的旅游房地產(chǎn)開發(fā)類型，主要以分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型公寓為主要代表形式。其中的特殊經(jīng)營管理方式以分時度假的分割銷售、分時使用、時段交換為主要特征。而產(chǎn)權(quán)酒店可以看作是分時度假發(fā)展過程中的變種，而養(yǎng)老型公寓又是產(chǎn)權(quán)酒店的特殊類型，是產(chǎn)權(quán)酒店中針對老年人銷售的產(chǎn)品類型。根據(jù)最新的全國第六次人口普查數(shù)據(jù)，當(dāng)前60歲及以上人口達(dá)到1.77億，占總?cè)丝诘?3.26%。[74]全國老齡工作委員會辦公室在2010年7月首次發(fā)布的《2009年度中國老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報》預(yù)測，到21世紀(jì)中葉，中國人口的1/3將是老年人。全國老齡辦副主任吳玉韶（2010）指出，目前，中國已經(jīng)進(jìn)入并將長期處于人口老齡化社會。因此，可以預(yù)見專門針對老齡人口開發(fā)的養(yǎng)老型公寓發(fā)展前景非常廣闊。由于養(yǎng)老型公寓的開發(fā)經(jīng)營特征與產(chǎn)權(quán)酒店非常類似，而分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店之間存在很多明顯的差別，因此本節(jié)重點(diǎn)介紹分時度假和產(chǎn)權(quán)酒店及其開發(fā)經(jīng)營特征。一分時度假（一）分時度假概述分時度假（英文為Timeshare、VacationOwnership或HolidayOwnership）就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓的使用權(quán)分成若干個周次，按10至40年甚至更長的期限，以會員制的方式一次性出售給客戶，會員獲得每年到酒店或度假村住宿一段時間的權(quán)利的一種休閑度假方式。[75]分時度假的經(jīng)營模式最早起源于20世紀(jì)60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的滑雪度假村，70年代傳入美國。隨著美國國際分時度假交換公司RCI和國際時段度假公司（II）等公司的成立和快速擴(kuò)張，分時度假迅速風(fēng)靡全世界，成為世界上最為流行的度假旅游組織方式。目前，世界上有60多家分時度假交換機(jī)構(gòu)、5400家采用分時制度的度假村，分布在81個國家，124個國家的1000多萬個家庭購買了度假權(quán)。分時度假已發(fā)展為年?duì)I業(yè)額150億美元的全球性產(chǎn)業(yè)。[76]20世紀(jì)90年代末，分時度假的概念傳入中國。1997年，英國派克林環(huán)球有限公司開始在北京介紹分時度假概念和分時度假交換網(wǎng)絡(luò)，并銷售會員卡，但是該商業(yè)活動由于未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)，屬于非法銷售，一度遭到國家旅游局查處，后國內(nèi)企業(yè)開始關(guān)注到這一新生事物。2000年11月，由首創(chuàng)集團(tuán)、中旅集團(tuán)、北京旅游集團(tuán)等單位聯(lián)合組建的從事分時度假和休閑度假業(yè)務(wù)的天倫度假發(fā)展有限公司宣告成立。2002年4月，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)聯(lián)合國內(nèi)20多個旅游城市的有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，共同發(fā)起組建了中國房地產(chǎn)分時度假聯(lián)盟。目前，在北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等一線旅游城市，陸續(xù)有一些星級酒店和度假村加入RCI交換系統(tǒng)，采用分時度假的模式進(jìn)行銷售，而本土的分時度假交換機(jī)構(gòu)一直沒有有效運(yùn)轉(zhuǎn)。當(dāng)前，分時度假還處于探索發(fā)展階段，隨著度假旅游需求的不斷積蓄，有關(guān)分時度假法律法規(guī)的建立完善，企業(yè)的誠信經(jīng)營和消費(fèi)者重拾信心以及分時度假交換網(wǎng)絡(luò)的完善，分時度假這種經(jīng)營模式很快將迎來發(fā)展的春天。（二）開發(fā)經(jīng)營特點(diǎn)分時度假產(chǎn)品從誕生以來便不斷演化，最初的分時度假產(chǎn)品將每個住宿單位劃分為52周時權(quán)，購買者享受每年住宿1周的權(quán)利。隨后又開發(fā)出點(diǎn)數(shù)制產(chǎn)品，消費(fèi)者一次購買一定數(shù)量的“點(diǎn)數(shù)”，這些“點(diǎn)數(shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的“貨幣”。他們可以使用這些“點(diǎn)數(shù)”，在不同時間、不同地點(diǎn)、不同檔次的度假物業(yè)靈活選擇其“點(diǎn)數(shù)”所能享受的住宿設(shè)施。點(diǎn)數(shù)制產(chǎn)品最大限度地滿足了消費(fèi)者購買的靈活性，拓展了消費(fèi)者選擇的空間和范圍。孟曉蘇（2008）認(rèn)為“分時度假”是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，與房地產(chǎn)產(chǎn)品相比沒有那么完整，與飯店產(chǎn)品相比沒有那么零碎。分時度假的經(jīng)營模式重點(diǎn)包括兩方面的典型特征，一個是分時使用權(quán)，一個是度