城市房地產(chǎn)發(fā)展的重要進展與調(diào)整方向

城市房地產(chǎn)發(fā)展的重要進展與調(diào)整方向

一“十一五”時期城市房地產(chǎn)發(fā)展及其調(diào)控政策狀況在“十一五”期間，中國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了快速發(fā)展，無論投資、竣工面積、土地購置以及銷售等都實現(xiàn)了較大幅度的增長。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻巨大，特別是2009年房地產(chǎn)市場的V形反轉(zhuǎn)，對經(jīng)濟的復(fù)蘇起到了舉足輕重的作用。（一）“十一五”時期城市房地產(chǎn)發(fā)展狀況1.房地產(chǎn)投資大幅增加2006～2009年房地產(chǎn)開發(fā)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資每年都在大幅攀升，如圖1所示，2006年全年投資總額為19382.46億元，而在2009年猛增到36231.71億元，增長了86.9%，說明房地產(chǎn)投資在大幅增加。從投資類型看，住宅在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占據(jù)較大比重，2006年投資13638.41億元，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70.2%；2009年住宅投資為25618.74億元，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比例依然達到70.7%。因此，城市住宅投資成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要項目。但幾年間經(jīng)濟適用房投資未見大幅增加。圖12000～2009年按用途分各類房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2.2008年以后施工、竣工面積增長率有所下降從圖2來看，2006年至2010年2月，全國房地產(chǎn)施工和竣工面積穩(wěn)步增加。但是，由于受2008年國際金融危機的影響，2008年下半年之后施工面積增長率有所下降，同時竣工面積增長率也有所下降。圖21997～2009年房屋施工面積、新開工面積、竣工面積及增長情況3.土地購置和開發(fā)面積由上升轉(zhuǎn)為下降如圖3所示，從土地購置總量來看，2006年、2007年土地購置有所上升，但2008年，特別是2009年土地購置量出現(xiàn)較大幅度下降。從土地開發(fā)規(guī)?？?，2006～2008年土地開發(fā)規(guī)模緩慢上升，但2009年出現(xiàn)較大幅度下降。同時在2008～2009年土地購置和土地開發(fā)的增長率都有較大幅度下降，特別是自2006年以后，土地開發(fā)的增長率一直呈現(xiàn)下降趨勢。圖31997～2009年土地購置、開發(fā)面積及增長情況4.2006～2009年全國商品房銷售面積與銷售額呈現(xiàn)一定波動性，2009年房價回升很快圖41997～2009年商品房、住宅銷售及增長情況如圖4和圖5所示，2006年、2007年全國商品房銷售面積和銷售額穩(wěn)步攀升，但是，2008年二者有所下降，2009年商品房銷售面積和銷售額大幅回升。特別是商品房價格2008年下降較快，而2009年又上升較快，實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的V形反轉(zhuǎn)。如圖6所示，全國重點城市如深圳、北京、上海房價波動較大。圖51997～2009年商品房平均銷售價格及增長情況圖62006～2009年全國、北京、上海、深圳房屋銷售價格指數(shù)（二）“十一五”時期房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點從2005年開始，政府強調(diào)要做好供需雙向調(diào)節(jié)，采取有關(guān)政策措施穩(wěn)定房價。從2007年下半年開始，宏觀調(diào)控的著重點轉(zhuǎn)向了大力推進城市保障性住房建設(shè)，進一步采取措施抑制房地產(chǎn)價格過快上漲。2008年下半年后房地產(chǎn)市場調(diào)整，政府為應(yīng)對國際金融危機出臺了多項刺激政策，2009年房地產(chǎn)市場實現(xiàn)V形反轉(zhuǎn)，2009年末政府出臺調(diào)控政策遏制房價過快上漲勢頭。1.保持住房價格穩(wěn)定增長2006年5月24日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）（簡稱“國六條”）。該《通知》要求各地區(qū)特別是城市人民政府切實負起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責(zé)任制。為貫徹落實“國六條”，相關(guān)部門陸續(xù)發(fā)出通知，從稅收政策、信貸政策、市場監(jiān)管等方面加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。2006年5月，國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，加強住房營業(yè)稅征收管理。中國人民銀行發(fā)布貫徹落實“國六條”關(guān)于個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%的規(guī)定。2006年7月，住建部等三部門發(fā)出《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，住建部等六部門發(fā)布規(guī)定，只有外商投資企業(yè)才能購買非自用房地產(chǎn)。同年8月，商務(wù)部辦公廳下發(fā)通知，就所涉及的外商投資企業(yè)審批和管理問題予以明確。同年9月，國家外匯管理局、建設(shè)部就所涉及的外匯管理問題予以明確。2007年6月，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)布通知，加強了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的審批和監(jiān)管。同年10月，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部發(fā)布新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。2007年9月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會規(guī)定，對已利用貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房者，貸款首付款比例不得低于40%。同年12月，又明確了以戶為單位的第二套住房認定標準。2.加大住房保障制度的建設(shè)2007年10月，中共十七大報告指出“居民住房”是關(guān)系群眾切身利益的問題，提出“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”。2007年8月13日，國務(wù)院公布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（簡稱“24號文”）?！?4號文”明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。“24號文”被認為是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控重心的轉(zhuǎn)移，標志著政府開始把抑制房地產(chǎn)價格過快上漲與解決城市低收入家庭住房困難區(qū)分開來，認識到高檔商品住房價格主要靠市場調(diào)節(jié)，政府對其供應(yīng)和價格等進行必要的調(diào)控。同時，解決城市低收入家庭住房困難的配套政策也陸續(xù)出臺。3.刺激房地產(chǎn)市場的政策2008年下半年，受美國次級貸款危機影響以及自身調(diào)整的要求，國內(nèi)房地產(chǎn)市場普遍進入調(diào)整期，房地產(chǎn)交易量大幅萎縮，但是平均成交價格并沒有顯著下降。隨后眾多城市地方政府紛紛出臺相關(guān)政策直接補貼開發(fā)商，并放寬了征地政策，部分城市甚至允許開發(fā)商分期付款拿地。之后又出臺刺激住房消費的政策，中央政府宣布將首次購房的按揭首付比例降低至20%，并允許按揭利率最低可以執(zhí)行同期貸款利率的70%，還大幅減免了購房契稅。2009年，為了實現(xiàn)經(jīng)濟增長“保八”目標，放開了銀行信貸，實行適度寬松的貨幣政策。由于國際經(jīng)濟環(huán)境低迷，國內(nèi)可投資行業(yè)單一，大量資金涌入了股市和樓市。由于開發(fā)商資金充裕，樓市掀起了又一波漲價風(fēng)潮，地價樓價很快超過2007年的高點。4.遏制房價過快上漲，打擊投機2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論并原則通過《關(guān)于試行社會保險基金預(yù)算的意見》?！兑庖姟分械囊粋€重要政策是將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限起點由2年恢復(fù)到5年，此舉旨在遏制炒房行為。同年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求各地加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議強調(diào)“地方政府要切實負起責(zé)任”。2009年12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。此前各地方土地出讓大多執(zhí)行20%～30%的首付政策。2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》指出要嚴格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機性購房需求?！锻ㄖ贩治鍌€方面共十一條，因此被簡稱為調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國十一條”。二“十一五”時期城市房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題2006年以來，中國房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中暴露了許多亟待解決的矛盾和問題。這些問題有些是制度層面的，有些是市場層面的，它們是導(dǎo)致房價畸高，金融風(fēng)險加大的重要原因。（一）房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)嚴重失衡當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場存在較嚴重的供需結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象，一方面房屋大面積積壓，另一方面眾多居民難以買到適合的住房。適合普通大眾需求的新建中小戶型、中低價位普通商品房和經(jīng)濟適用型住房嚴重供應(yīng)不足，高端住房供給過剩。二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢。住房供求矛盾突出是導(dǎo)致房價快速上漲的重要原因。（二）房價上漲過快，保障性住房嚴重不足面對房地產(chǎn)強大的現(xiàn)實與潛在需求，居民對房地產(chǎn)的現(xiàn)實購買力和消費傾向呈現(xiàn)不足的趨勢。許多新市民收入水平較低，只能望樓興嘆，強大的需求無法形成具有購買力的有效需求。高房價嚴重壓抑了住房消費。房價的不斷攀升，也使房地產(chǎn)市場成了投機者和炒房客的賭場，由此導(dǎo)致的兩極分化和貧富不均，也大大拉低了社會的消費率。2007年以來，中央強調(diào)要加強保障性住房的建設(shè)，但是，由于地方政府缺乏建設(shè)保障房的動力，建設(shè)資金難以及時到位，各地保障性住房建設(shè)遠遠不能滿足中低收入者的住房需求。經(jīng)濟適用房的供給杯水車薪，而且政府在保障性住房建設(shè)中以提供經(jīng)濟適用房為主也帶來很多問題，[1]廉租房供給很少，覆蓋面小，地方政府未以開發(fā)廉租房為政策重心。1998年，國務(wù)院曾出臺政策規(guī)定城市80%以上家庭應(yīng)由政府供應(yīng)經(jīng)濟適用房，而不是自己購買商品房。但是，目前中國的住房需求中95%是由購置商品房來滿足的。保障性住房嚴重缺位。（三）地方政府過于依賴“土地財政”中央希望通過大量出讓土地以穩(wěn)定房價，而現(xiàn)有招拍掛制度未明確規(guī)定土地出讓收入的分配模式，隨著國家財政支持越來越少，在土地價值可帶來巨大收益的誘惑下，各地方政府都想方設(shè)法大規(guī)模出讓土地（見表1）。同時，由于國家對囤地、炒地行為的打擊力度不大，當(dāng)政策和制度執(zhí)行過程中沖擊到太多既有的利益時，不少購得土地的開發(fā)商、業(yè)主在面對土地不斷升值的預(yù)期面前，寧愿被政府處罰、交罰金也要進行囤地、炒地等行為。表12009年重點城市土地出讓金與財政一般預(yù)算收入比較（四）房地產(chǎn)業(yè)對金融依賴程度較高，蘊含較大的金融風(fēng)險中國房地產(chǎn)對金融的依賴程度很高，主要表現(xiàn)在以下三個方面。1.房地產(chǎn)信貸增長過快中國人民銀行2010年2月11日發(fā)布的《2009年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告》指出，2009年中國房地產(chǎn)貸款余額快速增長。截至2009年末，主要金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬億元，同比增長38.1%，增速比2008年同期高27.7個百分點，超過同期各項貸款增速6.7個百分點。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款超高速增長，年末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6678億元，同比增長超過100%，比2008年末高98.4個百分點；房產(chǎn)開發(fā)貸款回升相對緩慢，年末房產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.86萬億元，同比增長15.8%，增速比2008年末高4.6個百分點?！秷蟾妗放?，2009年中國個人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，年末個人購房貸款余額4.76萬億元，同比增長超過43%，比2008年末高30多個百分點，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達40%和79%。2.房地產(chǎn)商自有資金比重低中國的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，投資商多數(shù)欠缺資金。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達90%。同時，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負債率遠高于世界公認的50%舉債的警戒線，多數(shù)企業(yè)達到75.8%，個別企業(yè)的負債率超過80%。這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險系在金融機構(gòu)身上，使得中國的房地產(chǎn)金融面臨著較高的金融風(fēng)險。3.銀行為利益所驅(qū)動對房地產(chǎn)市場過度支持目前，房地產(chǎn)貸款尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。商業(yè)銀行間的業(yè)務(wù)競爭日益激烈，為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放松真實性審核，嚴重影響銀行資產(chǎn)安全。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資規(guī)模越來越大。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。一旦緊縮銀根，房地產(chǎn)市場風(fēng)險很大。（五）房地產(chǎn)市場秩序混亂同時，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)育不良，在發(fā)育過程中，開發(fā)流程手續(xù)繁雜，提供了滋生腐敗的空間（如官商勾結(jié)、房地產(chǎn)商炒作等），據(jù)統(tǒng)計，一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，從立項到開發(fā)完成，需要經(jīng)過上百個審批程序，100多個審批公章的積累會造成非常大的尋租空間，拉升產(chǎn)業(yè)成本。開發(fā)商囤地、炒地也成為房價上漲、房地產(chǎn)市場泡沫化發(fā)展的重要因素。三城市房地產(chǎn)市場存在問題的原因剖析導(dǎo)致目前中國房地產(chǎn)市場存在上述問題的原因很多，具體來說，主要有以下幾個方面。（一）城鎮(zhèn)化快速發(fā)展加劇了供求矛盾城鎮(zhèn)化快速推進加大了對城市住房的需求，受供給約束以及投機與投資性需求的影響，供求關(guān)系空前緊張，促使房價不斷攀升。投資與投機性需求增多也加劇了市場供求矛盾。隨著房價不斷上漲，特別是隨著貨幣政策的寬松，旨在規(guī)避通貨膨脹的投資需求以及為獲得炒房利潤的投機性需求逐漸增多。房地產(chǎn)投資與投機行為是引發(fā)一線城市樓價迅速上漲的直接原因，同時也引發(fā)了二、三線城市的跟風(fēng)效應(yīng)，導(dǎo)致樓市泡沫膨脹。（二）體制機制建設(shè)滯后，難以滿足中低收入階層的住房需求在與房地產(chǎn)相關(guān)的改革中，操作層面上的政策措施較多，而體制與機制上的設(shè)計和建設(shè)滯后。比如土地出讓還不是真正意義上的市場化操作，特別是實行土地收購儲備制度以來，政府完全壟斷了土地供應(yīng)，使土地供應(yīng)不能隨著商品房供求和價格的變化作出適時、適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，政府做城市規(guī)劃時從農(nóng)民或城市居民手中拿到土地，再用市場手段向房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)手賣地，往往一兩個開發(fā)商取得某一位置大面積的土地，易造成房地產(chǎn)市場的壟斷行為，即使近年來根據(jù)有關(guān)情況制定了土地供應(yīng)計劃，但往往執(zhí)行不到位。另外，房地產(chǎn)商捂盤等其他因素也加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定。在住房建設(shè)方面，雖然國家限制建設(shè)大戶型住房，倡導(dǎo)建設(shè)節(jié)能省地型住宅，加大保障性住房的建設(shè)力度等，但是，由于缺乏經(jīng)濟手段引導(dǎo)，收效不大，而且也沒有出臺相應(yīng)政策激勵地方政府建設(shè)保障性住房。（三）住房按揭貸款成為支撐市場的主力軍在中國特定的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)下，大量的信貸投放，如果無法被生產(chǎn)貿(mào)易吸收，就很可能被包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)領(lǐng)域吸收，所以容易形成資產(chǎn)泡沫。在經(jīng)濟復(fù)蘇明朗的大前提下，特別在國內(nèi)流動性充裕以及熱錢涌入的推動下，房地產(chǎn)市場價格被持續(xù)推高。在適度寬松的貨幣政策沒有轉(zhuǎn)向、物價沒有顯著上升帶來調(diào)控壓力和資金流向產(chǎn)生顯著變動之前，資產(chǎn)市場的熱情將會繼續(xù)。住房按揭貸款已成為人們購房資金來源的主要方式。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場最重要的資金來源。（四）地方政府短期化房地產(chǎn)調(diào)控政策限制了房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展從幾年來中國房地產(chǎn)市場波動可以看出，房地產(chǎn)調(diào)控政策的不連續(xù)性和缺乏前瞻性成為加劇市場波動的一大因素。比如2007～2009年房地產(chǎn)市場的調(diào)整中，前期對房地產(chǎn)市場出臺政策打壓，之后又推出各種優(yōu)惠政策鼓勵，再后來到2009年末優(yōu)惠政策退出，在如此短的時間內(nèi)，調(diào)控政策變化如此之大，加劇了市場的波動。中國地區(qū)之間的經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場發(fā)育程度等差異很大。但某些房地產(chǎn)調(diào)控政策措施對各地特點和房地產(chǎn)市場發(fā)展階段考慮不夠，缺乏區(qū)別對待、分類指導(dǎo)，往往采取“一刀切”的政策。房地產(chǎn)調(diào)控政策措施也存在過多、過細、銜接不夠、變化過快、急于求成等問題，使政策執(zhí)行者難以理解政策制定者的真實意圖，不能很好地貫徹落實。房地產(chǎn)對GDP影響大，地方政府也需要房地產(chǎn)支撐地方財政，所以，地方政府并不情愿真正抑制房價。而當(dāng)房地產(chǎn)市場調(diào)整時，由于房價下跌，地方政府擔(dān)心影響經(jīng)濟，因此，總會出臺許多政策措施托市，鼓勵居民購房，維持房地產(chǎn)市場繁榮。但是，這種救市措施只能是短期行為，如果房價繼續(xù)走高，遠遠脫離百姓的購買力之后，最終會有房市托不住的時候，屆時房地產(chǎn)市場泡沫破裂，地方經(jīng)濟受到的沖擊會更大。（五）房地產(chǎn)調(diào)控力度不夠，調(diào)控方式亟待創(chuàng)新1.對土地閑置、捂盤惜售、炒房炒地等行為打擊力度不夠2009年，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，土地囤積、土地閑置、捂盤惜售、炒房炒地等現(xiàn)象盛行，使地價、房價上漲迅猛。在這種情況下，土地調(diào)控政策、房地產(chǎn)調(diào)控措施等未能及時到位，不能及時遏止這種擾亂市場的行為。特別對那些對地價房價起推波助瀾作用、其主業(yè)并非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國有或國控企業(yè)，其高價拿地行為也未能及時被叫停，這是房地產(chǎn)調(diào)控措施嚴重缺位所致。作為保障居民基本生存設(shè)施的住房，很大程度上成為投資和投機的工具，這是管理部門的失職。2.房地產(chǎn)市場調(diào)控方式亟待創(chuàng)新中國房地產(chǎn)調(diào)控政策伴隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)歷了幾個年頭，對房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展起到了非常重要的作用。但是，房地產(chǎn)調(diào)控方式仍不盡成熟，一些政策不但不能起到應(yīng)有作用，還起到了相反的效果，比如房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收本來是為了增加交易成本抑制投機，可是由于賣方將其轉(zhuǎn)嫁到房價上，因而卻成為抬高房價的一大因素。2009年之所以房價、地價大幅上漲，可以說與房地產(chǎn)調(diào)控措施未及時到位、房地產(chǎn)調(diào)控手段不能切中要害有很大關(guān)系。因此，調(diào)控方式和手段亟待創(chuàng)新，需要拓展新的思路。此外，任何一項旨在抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的政策都會對既得利益者產(chǎn)生沖擊，因此必然受到房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府以及其他既得利益者的抵觸，使得每一次房地產(chǎn)調(diào)控政策在執(zhí)行過程中都不盡如人意。四“十二五”時期城市房地產(chǎn)發(fā)展的方向與政策措施（一）“十二五”時期城市房地產(chǎn)發(fā)展的方向1.促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展1998年住房商品化以來，建立起了以住房市場化為基礎(chǔ)的多層次住房供應(yīng)體系框架。但是，一些與現(xiàn)代市場經(jīng)濟相關(guān)聯(lián)的深層次問題亟待解決，采取行政、經(jīng)濟、法律的手段規(guī)范與完善房地產(chǎn)市場是政府最重要的職責(zé)。未來，房地產(chǎn)市場將由新建商品房買賣為主，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠抠I賣和租賃為主。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)將由房地產(chǎn)開發(fā)為主，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀等房地產(chǎn)服務(wù)為主。而低碳環(huán)保、節(jié)能建筑將受到推崇，房屋的品質(zhì)質(zhì)量越來越受到重視。房地產(chǎn)市場將成為滿足人們高品質(zhì)住房需求的市場。2.大力推進保障性住房建設(shè)近年來保障房建設(shè)杯水車薪，問題頗多，飽受詬病。政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起為中低收入者提供必要住房的責(zé)任，健全住房保障制度，保證建設(shè)資金到位，解除中低收入者對住房的后顧之憂。（二）強化對房地產(chǎn)市場的總體認識1.注重從國民經(jīng)濟全局和城市可持續(xù)發(fā)展角度審視房地產(chǎn)業(yè)目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額近20%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值近10%，成為國內(nèi)需求的重要組成部分。房地產(chǎn)的興衰對經(jīng)濟的影響甚大。因此，把握房地產(chǎn)市場波動的規(guī)律性，搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，是宏觀調(diào)控的重要任務(wù)。房地產(chǎn)市場也是重要的資產(chǎn)市場，與信貸、證券等金融市場高度關(guān)聯(lián)，事關(guān)國家金融安全和穩(wěn)定。要審慎地實施房地產(chǎn)市場調(diào)控，避免房地產(chǎn)市場大起大落影響實體經(jīng)濟的穩(wěn)定。2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要高度關(guān)注民生問題中國普通民眾收入較低，如果房地產(chǎn)市場中投機猖獗，房價過高，房地產(chǎn)商暴利嚴重，房地產(chǎn)本身民生性的特點就難以體現(xiàn)，因此需要政策來加以引導(dǎo)規(guī)范。在房地產(chǎn)市場發(fā)展的十多年中，由于較多強調(diào)它的商品性，對住房本身的民生意義重視不夠，在建設(shè)中，高檔商品房較多，中低價位普通商品房過少，導(dǎo)致房價不斷攀升，使普通居民購房難的問題凸顯。2007年，中國政府調(diào)整了住房政策，針對不同的收入結(jié)構(gòu)、不同的收入水平采取不同的住房政策，提出大力推進保障性住房建設(shè)，但是，總的來看，住房保障制度還亟待健全。3.房地產(chǎn)企業(yè)要更好地履行社會責(zé)任，并爭取做大、做強、做優(yōu)近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)都在積極參與助學(xué)、救災(zāi)、扶貧等方面的公益事業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)整體的“企業(yè)公民”意識大大增強。今后房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)更多更好地履行企業(yè)的社會責(zé)任，不斷提高企業(yè)效率，改善公眾形象。目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)技術(shù)水平和技術(shù)創(chuàng)新能力低，對新技術(shù)的引進和吸收慢，在房地產(chǎn)物業(yè)管理方面缺乏專業(yè)化物業(yè)管理人才。房地產(chǎn)行業(yè)屬資本密集型產(chǎn)業(yè)，對政策高度依賴，激烈的競爭將會把一些規(guī)模較小、管理水平低、技術(shù)落后、人才匱乏、效益低下的企業(yè)淘汰出局。開發(fā)企業(yè)要保持持續(xù)發(fā)展，必須做大做強，這樣才能實現(xiàn)跨地區(qū)發(fā)展。不做大做強，在當(dāng)前的土地供給制度下，甚至連土地都拿不到。而且，品牌大的企業(yè)市場占有率越來越高，也迫使開發(fā)企業(yè)必須做強、做優(yōu)。在引導(dǎo)企業(yè)做大做強的同時，須防止市場壟斷，倡導(dǎo)公平競爭。4.注重從經(jīng)濟規(guī)律出發(fā)解決房地產(chǎn)市場存在的問題房地產(chǎn)市場的形勢分析與決策，應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟基本面、相關(guān)資本資產(chǎn)市場、宏觀經(jīng)濟政策等多方面進行，要把握深層次原因。從經(jīng)濟規(guī)律出發(fā)，分析經(jīng)濟增長與住房潛在需求的關(guān)系，儲蓄、股票等資本資產(chǎn)市場與房地產(chǎn)市場的相關(guān)性，著力構(gòu)建調(diào)控的政策組合：在短期市場調(diào)控中，主要依靠利率、信貸、稅收政策等經(jīng)濟手段；在長期市場引導(dǎo)中，主要依靠規(guī)劃、住宅法等法律性手段，健全各項制度，優(yōu)化住房建設(shè)和消費模式；在特殊時期，可以采用必要的價格控制等行政干預(yù)手段。（三）促進房地產(chǎn)有序發(fā)展的政策措施1.建立健全科學(xué)的住房供應(yīng)體系在繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的基礎(chǔ)上，科學(xué)劃分住房類別和不同收入家庭，建立科學(xué)、合理、清晰、適應(yīng)較長遠需要、相對穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。大力建設(shè)中低價位、中小套型普通商品住房，適度安排高檔商品住房、非普通住房。充分考慮中低收入者占勞動者大多數(shù)的國情，在多建設(shè)普通商品房上多下工夫。政府要繼續(xù)加大對建設(shè)保障性住房的支持力度，建立科學(xué)合理的住房保障制度體系，加大公租房（廉租房、低租房、公共租賃房）的比重。[2]取消經(jīng)濟適用房、政府福利房，對于政府公務(wù)員可以給予一次性補貼，消除國家部門間福利不均等現(xiàn)象。使保障制度真正惠及每一個住房困難的中低收入家庭。此外，保障住房除了要解決好建設(shè)所需的資金和土地問題，還要解決好工程質(zhì)量，建成后的分配、維護、管理和退出機制，以及建設(shè)、分配等過程中的反腐問題。紀檢監(jiān)察部門和社會各界要聯(lián)合組成檢查機構(gòu)，對于已經(jīng)違背房改規(guī)定的各部門的福利房、違規(guī)分配的經(jīng)濟適用房要按照市場價清查、收繳、補繳，以平民憤，安定社會情緒，保證社會公平。2.加強土地的集約化管理，謀求土地資源的永續(xù)高效利用與其他國家相比，中國人均可利用土地資源非常匱乏，但不少地方政府為了獲取巨額土地收益而盲目出讓土地，土地低效利用和浪費現(xiàn)象十分嚴重，這種粗放的發(fā)展模式給未來的經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展埋下了隱患。今后，必須確定科學(xué)、合理的土地使用性質(zhì)，要把用途嚴格管住。因此需要做到以下五點。（1）改革稅制，讓承擔(dān)較多社會責(zé)任的地方政府有更多的優(yōu)質(zhì)稅源，減少“土地財政”現(xiàn)象。（2）修改和完善中國現(xiàn)有的官員考核制度，將土地出讓和保障性住房建設(shè)作為重要的指標納入到地方政府官員的考核中，對粗放出讓土地以及保障房建設(shè)嚴重不足的城市，實行領(lǐng)導(dǎo)任職一票否決制。（3）加強土地出讓的計劃管理，每年年初對各個地方政府的土地出讓計劃進行審核。（4）加強審計，每年年中和年末對各個地方政府當(dāng)年的土地出讓計劃進行審計，對那些超出計劃出讓土地的政府官員實行處罰。此外，由于出讓土地使用權(quán)“賣方”是政府獨家壟斷，使該市場被嚴重扭曲，應(yīng)適時進行土地使用和管理制度