宏觀調(diào)控下房價(jià)持續(xù)上漲的原因與走勢分析

宏觀調(diào)控下房價(jià)持續(xù)上漲的原因與走勢分析

一序言自1998年全國房地產(chǎn)商品化改革以來，我國房地產(chǎn)市場化程度逐年提高，明顯表現(xiàn)在房屋銷售價(jià)格呈持續(xù)增長之勢。特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來，全國房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，2003～2006年，全國城鎮(zhèn)房屋銷售價(jià)格漲幅同比達(dá)到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%。持續(xù)高漲的房價(jià)越來越偏離廣大百姓的購買能力。面對(duì)固定投資增長過快導(dǎo)致的整體經(jīng)濟(jì)由偏快向過熱轉(zhuǎn)化以及房價(jià)過度上漲，2003年開始，中央實(shí)施了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)成了此輪宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。2005年在繼續(xù)嚴(yán)控“地根”、緊縮“銀根”的同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步深化，調(diào)控力度加大。國務(wù)院明確要求加大對(duì)中低價(jià)位房屋和中小戶型房屋的供應(yīng)，并提出了明確的量化指標(biāo)，各地相繼出臺(tái)加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和推進(jìn)廉租房建設(shè)的計(jì)劃和措施。從調(diào)控政策來看，自2005年起，中央政府相繼出臺(tái)了多種措施，防止固定資產(chǎn)投資過度及房價(jià)增長過快。先是“國八條”，之后是“國六條”，接著是建設(shè)部、國家發(fā)改委等九部委的十五條政策，以至于土地增值稅政策、提高房貸首付、提高貸款利率、限制外資、港澳臺(tái)炒房、二手房交易征稅等，這幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度之大，政策出臺(tái)之密集，超過任何時(shí)期和任何行業(yè)。但是，面對(duì)調(diào)控，以北京、上海為首的大中城市房價(jià)卻一直猛漲。進(jìn)入2007年，全國各地房屋銷售價(jià)格呈加速上漲之勢。從圖1可以看出，2007年10月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比增長9.5%；新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲10.6%，呈現(xiàn)出總體持續(xù)上升趨勢。11月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲12.2%。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，10.5%的同比漲幅是2005年7月中國擴(kuò)大月度房價(jià)調(diào)查范圍以來的最大單月漲幅。2007年1～11月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.3%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲7.9%。9月27日，中央房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)，目標(biāo)針對(duì)第二套房。這項(xiàng)調(diào)控措施，開始撼動(dòng)了一些房價(jià)持續(xù)高漲的城市。深圳、廣州房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)，北京、上海等城市出現(xiàn)了“銷量下降，價(jià)格空漲”的態(tài)勢。圖12007年1～11月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅情況中國房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，明顯地表現(xiàn)為泡沫化的特征。在宏觀調(diào)控不斷推進(jìn)的情況下，是什么因素促使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)不斷攀升呢？這里試圖找出其中的原因。二宏觀調(diào)控下房價(jià)持續(xù)上漲的原因（一）供求矛盾突出促使房價(jià)不斷上漲隨著我國城鎮(zhèn)化、城市化發(fā)展進(jìn)程加快，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長，城鎮(zhèn)居民收入大幅提升及財(cái)富積累，對(duì)生活質(zhì)量要求的提高，置業(yè)高峰期人口比重大等，對(duì)城市商品房形成持續(xù)、強(qiáng)勁的需求。但是，住房供給在短期內(nèi)很難滿足這樣大量需求，而且供給結(jié)構(gòu)失衡，中小戶型供應(yīng)較少，所以供不應(yīng)求的局面一直難以緩解。2007年1～10月，全國商品住宅竣工面積2.32億平方米，同比增長8.8%，銷售面積4.89億平方米，同比增長33.1%；銷售面積是竣工面積的2.11倍，供給增長明顯趕不上需求增長，促使房價(jià)不斷上漲。隨著房地產(chǎn)投資和供應(yīng)量大幅增加，房價(jià)卻有加速攀升之勢，反映出房地產(chǎn)市場需求不僅僅是自住性需求，還包括投資與投機(jī)性需求。在人民幣不斷升值、流動(dòng)性過剩、通貨膨脹抬頭情況下，對(duì)資產(chǎn)投資的保值、增值預(yù)期，對(duì)未來中國房地產(chǎn)需求增加、房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期等因素促使房地產(chǎn)投機(jī)和投資需求空前高漲。大量投資、投機(jī)性需求是促使需求旺盛和房價(jià)不斷走高的重要原因。對(duì)于投資者及投機(jī)者來講，房價(jià)的高低不重要，重要的是房價(jià)能夠持續(xù)上漲，只要房價(jià)漲勢不斷，投資者就可以無限期持有，等待更高價(jià)格。在城市土地資源有限且日益稀缺情況下，大量資本源源不斷涌入，促使房價(jià)一路上漲。同時(shí)，外來人口購房需求增大。資料顯示，北京、南京、大連等市銷售的商品住房中，1/3左右為外地人購買[1]，他們多是購買大戶型和高檔住宅，不僅加劇了供求緊張，更提升了高檔住宅的價(jià)格。而且，商品住房價(jià)格持續(xù)攀升，使人們形成了房價(jià)會(huì)一直上漲的預(yù)期，刺激了居民蜂擁提前購買房產(chǎn)，甚至超前消費(fèi)的需求，致使房價(jià)漲勢不斷。況且，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，更加劇了供求矛盾。高檔商品房滯銷與普通住宅緊缺并存。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)調(diào)查，2007年上半年商品住宅供需比為0.48，低于所有商品房的0.53，而且兩者的差距比上年進(jìn)一步擴(kuò)大。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理表現(xiàn)在住房特別是中小套型住房供應(yīng)總量不足。據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計(jì)，2006年初，在40個(gè)重點(diǎn)城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%，2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)（70%）有較大差距。投資性購房，最終應(yīng)轉(zhuǎn)換為消費(fèi)性需求。但目前市場上，隨著投資性需求不斷增加，大量投資性購房被閑置，沒有投入市場轉(zhuǎn)為有效供應(yīng)。國土資源部實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，土地稀缺性日益突出，地價(jià)持續(xù)快速上升。2007年以上市公司為主的開發(fā)商加大了對(duì)土地的爭奪力度，各地“地王”不斷刷新。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國開發(fā)商因土地儲(chǔ)備沉淀的資金至少在1萬億元以上，大量高價(jià)土地的出讓使得房價(jià)預(yù)期完全改變。高地價(jià)抬高了商品房的成本，再次推高房價(jià)。而且，近幾年政府出讓的土地中有許多未及時(shí)得到開發(fā)，不能變成有效供應(yīng)。土地轉(zhuǎn)讓市場化也存在問題。2003年以后，政府推出了市場化改革方案，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓采取“招、拍、掛”方式，從形式上看，土地出讓方式是市場化，但是，由于政府壟斷土地，市場化改革實(shí)際上為地方政府操縱土地價(jià)格提供了合法手段和途徑。這是房價(jià)和地價(jià)越調(diào)越高的主要原因之一。土地完全招拍掛之后，出讓規(guī)模及價(jià)格迅猛增長。根據(jù)歷年中國國土資源公報(bào)，2004年與上年同期相比我國城市綜合地價(jià)增長6.08%；2005年，全國主要城市綜合地價(jià)同比增長4.44%。2006年，土地出讓面積、價(jià)款顯著增長。全國共出讓土地面積23.25公頃，出讓價(jià)款7676.89億元，同比分別增長40.4%和30.5%。其中招標(biāo)掛牌出讓面積6.65萬公頃，出讓價(jià)款5492.09億元，分別增長16.3%和30.9%。許多房地產(chǎn)上市公司，為了迎合資本市場，瘋狂囤地，土地價(jià)格直線上升，如北京、上海、杭州等地2007年第三季度出讓地塊的樓面地價(jià)加上當(dāng)?shù)亟ò渤杀竞蟮膬r(jià)格，已超過了同地段在售商品住房項(xiàng)目的銷售價(jià)格。這些被囤積的土地不能馬上變成市場上房子的供應(yīng)量，加重了人們對(duì)未來房價(jià)暴漲的預(yù)期，再加上住房建設(shè)成本提高，促使房價(jià)猛漲。（二）信貸資金大力支持房地產(chǎn)行業(yè)使房價(jià)漲勢不斷在流動(dòng)性過剩條件下，銀行聚集大量資金，為獲得利潤，銀行有強(qiáng)烈的貸款沖動(dòng)。從2003年開始，銀行信貸一直處于快速增長的水平。2003～2006年，全國各項(xiàng)貸款同比增長分別為21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。2007年，央行采取一系列信貸緊縮政策，但是，商業(yè)銀行信貸狂潮依然，許多商業(yè)銀行在第三季度就已完成全年預(yù)定的信貸指標(biāo)。統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至2007年10月末，各項(xiàng)貸款同比增長17.69%，M2增長18.5%。不僅脫離了央行年初確定的調(diào)控目標(biāo)，更超過了銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的15%的限速目標(biāo)。近五年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)融資結(jié)構(gòu)依然以銀行貸款為主，信貸占總?cè)谫Y額比重超過70%。而房地產(chǎn)業(yè)是貸款占比較高的行業(yè)，一度整個(gè)行業(yè)平均負(fù)債率在70%以上。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行信貸資金具有較強(qiáng)的依賴性，個(gè)人住房貸款也逐年攀升（見圖2和圖3）。圖21998年至2007年9月末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額情況圖31998年至2007年10月末個(gè)人住房貸款余額情況雖然現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)建立了銀行信貸、股權(quán)、信托等多種融資體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍然主要依靠銀行貸款。由于房地產(chǎn)貸款有物業(yè)抵押，相對(duì)實(shí)業(yè)貸款比較安全，個(gè)人房貸由于是無限責(zé)任，比房地產(chǎn)開發(fā)貸款更加安全[2]，所以商業(yè)銀行有放貸沖動(dòng)。2007年10月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4.69萬億元，同比增長30.75%；比年初增加1.01萬億元，占同期商業(yè)銀行全部新增人民幣貸款的28.9%。其中，個(gè)人住房貸款余額2.6萬億元，比年初增加6192億元，同比增長35.57%。房地產(chǎn)貸款尤其是個(gè)人住房貸款因其違約率較低，收息比例較高，商業(yè)銀行努力拓展這方面的業(yè)務(wù)，強(qiáng)化營銷力度和資源投入，搶占市場，使房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國通過按揭貸款買房的個(gè)人，占全部購房總?cè)藬?shù)的比例高達(dá)90%。信貸資金對(duì)住房需求的大力支持是推高房價(jià)不可缺少的因素。而2007年9月27日第二套房房貸新政出臺(tái)，首付貸款利率提高后，需求大幅銳減，充分證明了這一點(diǎn)。（三）投機(jī)資金炒作以及外資是推高房價(jià)的重要原因目前，我國社會(huì)資金投資渠道狹窄，持續(xù)增長的國內(nèi)投資資金和人民幣升值預(yù)期下不斷涌入的境外投機(jī)資金，紛紛涌向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場，國內(nèi)社會(huì)資金和境外資金占房地產(chǎn)投資資金比重平均已超過40%[3]，成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資和房價(jià)過快增長的重要因素。投資和投機(jī)性強(qiáng)的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)大，如上海、杭州、南京等城市銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金比重2003年初以來快速下降，目前為44%左右[3]，而社會(huì)資金和外資占比迅速上升；其他不是熱點(diǎn)的城市，銀行貸款占比平穩(wěn)變化，目前仍為60%左右。[3]這說明，投資和投機(jī)性資金是推動(dòng)房地產(chǎn)投資與房價(jià)過快增長的重要因素。囤積房地產(chǎn)是房地產(chǎn)商維持高房價(jià)的手段之一。房地產(chǎn)商通過囤積地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的實(shí)際利潤率可以高于通過囤積房產(chǎn)所實(shí)現(xiàn)的利潤率。有的開發(fā)商對(duì)未來市場看好，有意放慢建設(shè)節(jié)奏、囤積房源、捂盤惜售，加劇了市場供求關(guān)系緊張，推動(dòng)價(jià)格上漲。而且，國內(nèi)大量的投資資金追逐保值增值性良好的房地產(chǎn)，形成房地產(chǎn)市場上強(qiáng)勁的購買力。資金流動(dòng)性過剩加劇了房地產(chǎn)投機(jī)資金入市，推高了房價(jià)。近年來，世界范圍內(nèi)資金流動(dòng)性過剩問題凸顯，資本跨國流動(dòng)活躍，持續(xù)的貿(mào)易順差和人民幣升值預(yù)期，使大量外資進(jìn)入中國市場。有兩個(gè)驅(qū)動(dòng)因素促使這些資金投資中國房地產(chǎn)：一是國內(nèi)房價(jià)保持上漲勢頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報(bào)。二是基于對(duì)人民幣升值的預(yù)期，投資房地產(chǎn)被作為獲得套利收益的一個(gè)渠道。大量外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使堅(jiān)挺的房價(jià)雪上加霜。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2006年外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金達(dá)到394億元，同比增長53%，2007年1～11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金為32043億元，其中利用外資539億元，增長率高達(dá)72%。外資對(duì)我國房地產(chǎn)市場的參與涉及開發(fā)、中介和銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金，通過直接購買房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式。據(jù)調(diào)查，境外資金直接流入上海房地產(chǎn)市場的占比逐年攀升，2001年為16%，截至2006年初已超過30%，同期外商投資于北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金超過30億元。外資對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，助推房價(jià)上漲，主要通過三種形式：首先，外資在土地取得和房地產(chǎn)開發(fā)方面的資本優(yōu)勢推動(dòng)競拍地價(jià)上漲，從而影響到房價(jià)。第二，外資的資本力量可以通過延遲開發(fā)周期獲得土地增值，而且土地面積都較大，位置較好，這也會(huì)影響到房地產(chǎn)市場的有效供給，導(dǎo)致房價(jià)上升。第三，外資開發(fā)的多是高檔商品房，高檔商品房的價(jià)格在供不應(yīng)求的市場中的上漲，會(huì)帶動(dòng)其他房屋價(jià)格上漲。（四）房地產(chǎn)和股市互動(dòng)形成壟斷推高房價(jià)近兩年，資本市場走好，房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資和債權(quán)融資趨于活躍。在房地產(chǎn)市場中，上市公司扮演著重要角色。截至2007年11月底，我國地產(chǎn)類上市公司共99家，總市值達(dá)1萬多億元，這些公司可以憑借資本市場的力量，高價(jià)從股票市場融資，然后到地產(chǎn)市場高價(jià)拿地。股市投資者積極支持房地產(chǎn)類上市公司再融資，因?yàn)檫@些公司融資之后會(huì)積極增加土地儲(chǔ)備，為投資者創(chuàng)造良好的盈利預(yù)期，隨之股價(jià)大漲。既然購置土地被市場視為“利好”，于是，上市公司傾向于高價(jià)拿地，使地產(chǎn)市場行情不斷看漲，從而刺激房價(jià)不斷攀升。從股票市場表現(xiàn)看，房地產(chǎn)類公司的股價(jià)上漲遠(yuǎn)領(lǐng)先于指數(shù)，上證地產(chǎn)股指數(shù)一度接近7500點(diǎn)關(guān)口，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先大盤，從圖4和圖5中就可以看出這種趨勢。截至2007年11月末，房地產(chǎn)類上市公司上漲幅度在所有行業(yè)中排第一位，99家房地產(chǎn)類上市公司的平均市盈率超過了70倍。對(duì)于房地產(chǎn)類上市公司來說，高市盈率和高股價(jià)就意味著低融資成本。于是，房地產(chǎn)類上市公司融資沖動(dòng)空前高漲，2007年前8個(gè)月，房地產(chǎn)類上市公司已經(jīng)公布的融資計(jì)劃就超過了1000億元。在巨額融資支持下，地產(chǎn)上市公司2007年持續(xù)在全國各地上演“地王爭霸戰(zhàn)”，成為推高房價(jià)的重要力量。圖4上證地產(chǎn)股指數(shù)周K線圖圖5深證地產(chǎn)股指數(shù)周K線圖內(nèi)地上市房地產(chǎn)公司成為拿地最多、擴(kuò)張最快的企業(yè)。曾短暫發(fā)揮作用的收緊銀根政策，一度使一些開發(fā)商發(fā)生資金周轉(zhuǎn)問題，但當(dāng)上市這個(gè)通道打開之后，通過資本市場可以獲得巨額資金，宏觀調(diào)控對(duì)他們來說是一個(gè)擴(kuò)張的好機(jī)會(huì)，這成為開發(fā)商化解銀根緊縮的最好辦法。中小開發(fā)商的“速亡”，加快了這些上市地產(chǎn)公司的壟斷步伐。當(dāng)開發(fā)商手里不缺資金時(shí)，降價(jià)套現(xiàn)成為不可能，捂盤惜售造成供應(yīng)緊張?jiān)俣瘸蔀殚_發(fā)商刺激市場需求的手段，從而促使房價(jià)上漲。而且，地產(chǎn)上市公司在天價(jià)拿地后，沒有立即投入開發(fā)，而是囤積起來等待增值以實(shí)現(xiàn)利益最大化。供應(yīng)的土地正逐步變成了開發(fā)商的“土地儲(chǔ)備”。建設(shè)銀行報(bào)告顯示：從2001年初至2007年5月，開發(fā)商累計(jì)購置土地21.62億平方米，實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米。開發(fā)商的囤地行為已經(jīng)直接成為供求緊張的導(dǎo)火索之一，成為房價(jià)持續(xù)上漲的重要原因。而上市公司天價(jià)拿地決定了其只能開發(fā)高檔樓盤，高檔樓盤對(duì)房屋均價(jià)的拉動(dòng)顯而易見。股市巨額融資，到火熱的土地市場天價(jià)拍地，有了土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)上市公司，再包裝盈利預(yù)期、再融資、再圈地……形成了一條絕佳的產(chǎn)業(yè)鏈。不管是地價(jià)和股價(jià)，都建立在對(duì)未來房價(jià)高漲的預(yù)期之上，上市房企在盤剝了股民和購房者的同時(shí)，也剝奪了普通房地產(chǎn)公司的發(fā)展權(quán)利，并透支了整個(gè)行業(yè)的潛力。樓市股市蘊(yùn)含著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，股市的財(cái)富溢出效應(yīng)也是此輪房價(jià)上漲的因素之一。除了從股市獲利的財(cái)富直接投入樓市外，因股市走勢持續(xù)強(qiáng)勁，使人們對(duì)經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)前景信心大增，由此帶來的消費(fèi)及行為模式也發(fā)生較大變化。在供應(yīng)量減少、需求增加的情況下，房價(jià)上漲在所難免。（五）調(diào)控政策和手段的不完善經(jīng)過連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，中國大城市房價(jià)沒有絲毫回落，反而在2007年迎來新一輪全面上漲浪潮，許多城市房價(jià)漲幅超過10%。調(diào)控效果難以顯現(xiàn)，除了市場因素外，政府調(diào)控手段的不完善也是問題所在。在市場十分發(fā)達(dá)的今天，在房地產(chǎn)市場調(diào)控上，仍然較多使用行政手段和貨幣政策，如規(guī)定開發(fā)商90平方米商品房建設(shè)比例不少于70%、提高房貸首付比例、房貸利率等，總體效果并不是很理想。在稅收手段方面，我國房地產(chǎn)實(shí)行的是住房交易環(huán)節(jié)中的營業(yè)印花稅和個(gè)人所得稅，對(duì)居民自有自用住房不征收房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。二手房交易稅不但沒有降低房價(jià)，反而起到促漲作用，稅收轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，可見，這種征稅方式考慮不周。稅收制度上的缺陷造成了投機(jī)者的炒房、囤房和開發(fā)商的捂盤行為，一定程度上人為制造了房地產(chǎn)市場虛高價(jià)格。當(dāng)行政控制嚴(yán)把土地和信貸兩個(gè)“閘門”時(shí)，市場預(yù)期供給減少，于是房價(jià)隨之上漲，尤其是在地產(chǎn)商煽動(dòng)之下，房價(jià)上漲的預(yù)期被進(jìn)一步強(qiáng)化。而房價(jià)上漲又會(huì)刺激地產(chǎn)類公司利潤的大幅度增加，在利潤驅(qū)動(dòng)下，許多地產(chǎn)公司擴(kuò)大房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。結(jié)果擁有大量資金的開發(fā)商投資增加，且大多開發(fā)的是高檔商品房，房地產(chǎn)投資增長速度加快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)依然不合理。政府的一些政策給許多房地產(chǎn)開發(fā)商特別是中小開發(fā)商設(shè)置了障礙，使其難以得到貸款和土地，結(jié)果一些中小開發(fā)商退出市場，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)量減少。在需求沒有改變的情況下，供給減少必然導(dǎo)致價(jià)格上升。這不僅減少了房子的供應(yīng)量，更減少了市場競爭，加強(qiáng)了大開發(fā)商的定價(jià)能力。（六）調(diào)控政策尚未全面落實(shí)幾年來，針對(duì)房價(jià)上漲較快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題，國務(wù)院采取了一系列政策措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，取得了積極成效，但也存在政策措施在一些地方?jīng)]有得到全面貫徹落實(shí)的問題。中低價(jià)位、中小套型普通住房供應(yīng)明顯不足。2007年1～10月，全國90平方米以下住房開發(fā)投資占住宅總投資的比重只有21.46%。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地、捂盤惜售、造勢抬價(jià)的行為時(shí)有發(fā)生。2007年1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長31.4%，新開工面積增長22.6%，但竣工面積只增長了9.1%。房價(jià)難降的另一個(gè)重要原因是地方政府與地產(chǎn)商聯(lián)手抗衡中央的宏觀調(diào)控。地方政府為了當(dāng)?shù)鼗騻€(gè)人利益，對(duì)宏觀調(diào)控化解作用不可小視，尤其在硬指令未達(dá)時(shí)，趕“末班車”，加大投資。國內(nèi)商品房市場，一直存在兩股力量的博弈：一方面中央政府穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控措施越來越細(xì)、力度越來越大；另一方面各地商品房價(jià)格持續(xù)上漲，許多城市的房價(jià)連創(chuàng)新高。地產(chǎn)上市公司、高收入的買房人和炒房者、一些地方政府，這三種力量已經(jīng)成為調(diào)控房價(jià)的最大障礙。此外，國際房價(jià)上漲的傳染性也不容忽視。近幾年，美國、英國、法國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家，以及巴西、印度、泰國等發(fā)展中國家均出現(xiàn)房價(jià)持續(xù)快速上漲現(xiàn)象。2001～2006年，美國房價(jià)增長了54.9%，法國房價(jià)增長了50%，英國房價(jià)增長了85.4%。在經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天，在全球流動(dòng)性過剩推動(dòng)下，房價(jià)上漲已具有顯著的國際傳導(dǎo)性。三房價(jià)未來走勢分析應(yīng)該看到，一系列調(diào)控手段對(duì)房市調(diào)控的實(shí)際效果一直在“發(fā)酵”。數(shù)據(jù)顯示，隨著全國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，銷售量沒有同步增長。在監(jiān)管機(jī)構(gòu)壓力下，銀行減緩向房地產(chǎn)業(yè)放款。開發(fā)商越來越依賴銷售款來支撐。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)房貸新政，規(guī)定已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%，商業(yè)用房和商住兩用房貸款最低首付比例分別為50%和45%，且商業(yè)用房貸款期限不能超過10年，貸款利率至少不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)，一些地方更加強(qiáng)了期房預(yù)售資金管理。房貸新政重創(chuàng)了整個(gè)房市預(yù)期，帶來市場需求銳減。全國各地房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，成交清淡，房價(jià)呈現(xiàn)一定波動(dòng)。2007年10月以來，北京、上海、深圳等地樓市成交量下滑嚴(yán)重，二手房成交量急跌。在宏觀調(diào)控政策累計(jì)效應(yīng)下，樓市出現(xiàn)滯銷、觀望現(xiàn)象，同時(shí)，成交價(jià)格卻連創(chuàng)新高。11月份重慶房屋銷售銳減一半，而房價(jià)同比上漲15.6%，自10月份開始，全國許多城市普遍出現(xiàn)量減價(jià)升的“空漲”現(xiàn)象。“價(jià)漲量跌”實(shí)際上是市場承受力已接近一定限度，房價(jià)上漲過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大部分消費(fèi)者的真實(shí)消費(fèi)能力?！坝袃r(jià)無市”現(xiàn)象突出，反映出供求雙方對(duì)于未來房價(jià)的預(yù)期所說的。在這種情況下，房地產(chǎn)拐點(diǎn)是否已經(jīng)或即將來臨受到關(guān)注。這里所說的房地產(chǎn)拐點(diǎn)，指房地產(chǎn)價(jià)格拐點(diǎn)。它有兩層含義：一方面，從數(shù)學(xué)意義上講，房地產(chǎn)拐點(diǎn)指房地產(chǎn)價(jià)格由加速上漲向減速上漲的臨界點(diǎn)，此時(shí)房價(jià)仍未達(dá)到最高位，還有上漲空間；另一方面，從房地產(chǎn)周期角度看，房地產(chǎn)拐點(diǎn)指房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)折、房價(jià)下行、房地產(chǎn)市場整體走熊的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這里所說的拐點(diǎn)也可稱為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從目前市場發(fā)展來看，數(shù)學(xué)意義上的拐點(diǎn)似乎已現(xiàn)，但是中國房地產(chǎn)價(jià)格還未整體下行，市場還不具備整體走熊的特征。由于近年來，一些城市和地區(qū)房價(jià)上漲太快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的購買力，市場自發(fā)調(diào)整，表現(xiàn)出房價(jià)的波動(dòng)性，可以理解。而且信貸收緊、禁止外資炒房、提高第二套房首付和利率等，一定程度上也抑制了炒房現(xiàn)象。應(yīng)該看到，促使房價(jià)上漲的動(dòng)力依然存在，大量的市場需求沒有得到滿足，投機(jī)炒房行為還未真正被遏制，前期沒有大幅上漲的地方可能還會(huì)出現(xiàn)一定幅度的上漲。據(jù)報(bào)道，與成交量下滑相對(duì)應(yīng)，2007年12月北京二手房房源掛牌量在萎縮。有數(shù)據(jù)顯示，2007年12月，北京存量房源發(fā)布比11月環(huán)比下降了20.5%。房產(chǎn)成交量明顯下降，二手房沒有持續(xù)大面積拋售，說明市場上還是保持供不應(yīng)求或者基本平衡的狀態(tài)，房價(jià)下降還很難。