提高住房消費(fèi)信貸幸福指數(shù)的相關(guān)建議

提高住房消費(fèi)信貸幸福指數(shù)的相關(guān)建議

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，社會(huì)對(duì)民生問(wèn)題的高度呼吁，民生幸福越來(lái)越得到政府的重視?；谇拔逭碌难芯拷Y(jié)論，本章提出了提高我國(guó)房貸者幸福指數(shù)需要通過(guò)政府、銀行及個(gè)人三方面作出相應(yīng)的努力。一強(qiáng)化政府的宏觀調(diào)控1.保持房貸政策的穩(wěn)定性我國(guó)房貸政策自1994年至今，經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段：（1）1994～1997年，住房消費(fèi)信貸初期階段。這一階段，住房金融經(jīng)營(yíng)管理開始逐步規(guī)范，住房消費(fèi)信貸有所啟動(dòng)。1994年，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將全國(guó)住房制度改革繼續(xù)向前推進(jìn)。其后，中國(guó)人民銀行先后頒布了《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行自營(yíng)性住房貸款管理暫行規(guī)定》和《個(gè)人住房貸款管理試行辦法》，這幾個(gè)規(guī)定和辦法的出臺(tái)，標(biāo)志著以商業(yè)銀行自營(yíng)性住房信貸業(yè)務(wù)和委托性住房存貸款業(yè)務(wù)并存的住房信貸模式基本確立。（2）1998～2002年，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展階段。1998年以來(lái)，為了拉動(dòng)國(guó)內(nèi)投資和消費(fèi)需求，中國(guó)人民銀行出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房建設(shè)與消費(fèi)的信貸政策，先后下發(fā)了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》等文件。1999年，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若干意見》，將住房貸款與房?jī)r(jià)款比例從70%提高到80%，鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。同年9月，人行調(diào)整個(gè)人住房貸款的期限和利率，將個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限從20年延長(zhǎng)到30年，政策的放松刺激了住房信貸的增長(zhǎng)。2000年開始，住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)步入高速發(fā)展軌道，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房余額連年攀升。（3）2003～2007年，住房消費(fèi)信貸穩(wěn)步發(fā)展階段。隨著住房金融業(yè)的迅猛發(fā)展，從2002年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)和投資出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。為了進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)健康發(fā)展，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)相繼發(fā)布了一系列文件，加強(qiáng)銀行貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)管理，抑制房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象。從2004年10月29日開始至2011年6月止，中國(guó)人民銀行先后十次調(diào)高個(gè)人住房貸款利率，5年以上商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率從5.04%提高到7.83%（個(gè)人能享受到的最優(yōu)惠的下限利率是基本利率的0.85倍，即6.66%）。2006年，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)〈建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見〉的通知》內(nèi)容，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付比例不得低于30%；但對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。2007年，央行6次加息，貸款利率頻繁上調(diào)。同時(shí)，為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為降低房貸風(fēng)險(xiǎn)，央行和銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)控第二套房貸、嚴(yán)審開發(fā)貸款。（4）2008年至今，住房消費(fèi)信貸多變的階段。由于2007年8月美國(guó)次債危機(jī)爆發(fā)，引發(fā)了全球金融危機(jī)，我國(guó)各大金融機(jī)構(gòu)也受到了一定的影響。住房消費(fèi)信貸政策也受其影響處于多變的階段。從2008年初嚴(yán)控第二套房貸到鼓勵(lì)改善型住房需求，以及年初多次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率、升息到年底多次調(diào)低存款準(zhǔn)備金率、降息，2008年的金融政策經(jīng)歷了“先抑后揚(yáng)”的波動(dòng)。國(guó)家金融政策逐漸放松，中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑，45天內(nèi)連續(xù)三次降息，頻率之高歷史罕見，貸款市場(chǎng)隨之不斷升溫。此后，隨著降息、首套房?jī)?yōu)惠、普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、二套房貸適度松綁等一系列房貸政策的出臺(tái)，貸款成交量出現(xiàn)回升。從第五章的相關(guān)分析可知，房貸政策預(yù)期會(huì)影響房貸者的B類房貸幸福指數(shù)。也就是說(shuō)，由于房貸政策的多變性會(huì)使房貸者的精神緊張程度加劇，時(shí)刻擔(dān)心貸款利率的變動(dòng)使自己未來(lái)的還款成本加大；同時(shí)，其心態(tài)也會(huì)出現(xiàn)大的變化，當(dāng)面對(duì)自己貸款所買來(lái)的住房?jī)r(jià)格由于房貸政策而不斷增加時(shí)，心里會(huì)產(chǎn)生極端的不平衡。與以前的幸福感相比，其幸福指數(shù)自然下降。因此，政府應(yīng)保持政策的一貫連續(xù)性和可預(yù)期性，保持房貸政策的穩(wěn)定性可以減少房貸者的心理波動(dòng)，進(jìn)而提高B類房貸幸福指數(shù)。2.實(shí)施靈活多樣的貸款方式目前，我國(guó)城鎮(zhèn)住房實(shí)物分配的福利體制已經(jīng)基本終止，貨幣化住房分配、市場(chǎng)化和社會(huì)化供給體系也已大體建立。在住房制度改革的過(guò)程中，我國(guó)的住房消費(fèi)信貸伴隨著日趨成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展起來(lái)，雖然其起步晚，但是至今已初步建立起了一套具有中國(guó)特色的住房金融模式，即以“住房公積金”為基礎(chǔ)，以商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款為主要方式，政策性住房貸款和自營(yíng)性住房貸款相結(jié)合的一種住房消費(fèi)信貸模式。我國(guó)住房公積金制度是借鑒了新加坡的經(jīng)驗(yàn)，由國(guó)家動(dòng)用法律手段、經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，對(duì)住房基金進(jìn)行強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，并由政府集中支配、定向用于住宅建設(shè)和住宅融資的管理制度，這一制度已成為我國(guó)住宅金融體系的重要基礎(chǔ)。住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。目前，各地住房公積金繳存比例基本達(dá)到職工工資收入的5%，部分城市達(dá)到8%～10%；住房公積金的覆蓋率也逐步提高，上海、天津等地達(dá)到了90%以上。住房消費(fèi)信貸主要采用商業(yè)銀行發(fā)放“住房抵押貸款”的方式，即以借款人購(gòu)買或擁有的合法住房作為抵押物，商業(yè)銀行按抵押物價(jià)值的一定成數(shù)（個(gè)人住房按揭貸款最高成數(shù)為七成，購(gòu)買套型建筑面積90平方米以下自住住房的借款人可享受優(yōu)惠的八成）發(fā)放貸款，發(fā)放的貸款定向用于居民的住房消費(fèi)。政策性與自營(yíng)性相結(jié)合的政策性住房貸款（公積金貸款），是由指定銀行接受政府的委托，運(yùn)用政策性住房資金向?qū)嵭蟹扛牡膯挝宦毠ぐl(fā)放抵押貸款；自營(yíng)性住房貸款（商業(yè)貸款），是指商業(yè)銀行運(yùn)用本外幣存款資金自主發(fā)放的住房抵押貸款。目前流行的是以商業(yè)貸款為主體、公積金貸款為補(bǔ)充的混合貸款。根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，住房消費(fèi)信貸模式應(yīng)貫徹三個(gè)要求：①應(yīng)簡(jiǎn)化公積金貸款的手續(xù)。盡管目前公積金貸款手續(xù)已經(jīng)簡(jiǎn)化，但還是較商業(yè)貸款復(fù)雜，很多購(gòu)房者貸款時(shí)因此選擇商業(yè)貸款，而商業(yè)貸款利率波動(dòng)較大，會(huì)對(duì)房貸者的心理產(chǎn)生較大影響，所以應(yīng)繼續(xù)簡(jiǎn)化公積金貸款手續(xù)。②應(yīng)允許將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)化為公積金貸款。由于我國(guó)目前允許兩者的混合型貸款，應(yīng)允許房貸者在政策范圍內(nèi)，將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)化為公積金貸款，減少房貸者的利息支出和心理波動(dòng)。③應(yīng)繼續(xù)完善混合貸款，使更多的購(gòu)房者通過(guò)貸款早日買上所需要的房子，從而提高社會(huì)和諧度和認(rèn)同感。3.運(yùn)用房貸政策提高銀行信貸產(chǎn)品的流動(dòng)性住房抵押貸款需要投入的資金多、期限長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)在操作過(guò)程中需要承擔(dān)很大的信用風(fēng)險(xiǎn)。如在20世紀(jì)30年代“經(jīng)濟(jì)大蕭條”期間，由于居民支付能力急劇下降，200多萬(wàn)美國(guó)居民因無(wú)力償還銀行的抵押貸款而喪失了房產(chǎn)權(quán)，1600多家銀行和儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)因無(wú)法收回貸款而破產(chǎn)，嚴(yán)重危及美國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定和銀行業(yè)的安全。為此，美國(guó)在1934年根據(jù)《聯(lián)邦住宅法》成立了聯(lián)邦住房管理局（FHA），專門致力于為普通居民購(gòu)買住房提供抵押貸款擔(dān)保，直接介入居民住房市場(chǎng)。在1944年，為保障二戰(zhàn)期間大量退伍軍人的基本生活，美國(guó)又成立了退伍軍人管理局（VA），其主要職責(zé)是為軍方提供有關(guān)官兵購(gòu)房的抵押貸款擔(dān)保。由此，形成了現(xiàn)今美國(guó)住房抵押政府擔(dān)保的機(jī)構(gòu)體系。美國(guó)聯(lián)邦住房管理局對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的常規(guī)性貸款（指固定利率、期限長(zhǎng)達(dá)15～30年、貸款/房產(chǎn)價(jià)值比為80%左右的住房抵押貸款）提供全額擔(dān)保。中、低收入者在購(gòu)房時(shí)可以申請(qǐng)政府擔(dān)保，借款人只需要按月支付相當(dāng)于貸款額的0.5%～1%的保險(xiǎn)費(fèi)，并繳納相當(dāng)于貸款額2.25%（1995年標(biāo)準(zhǔn)）的前端費(fèi)就可以得到保障。筆者認(rèn)為可以借鑒美國(guó)政府的做法，建立政府出資或政府主導(dǎo)的住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，解除我國(guó)中低收入購(gòu)房者的后顧之憂。二發(fā)揮商業(yè)銀行的服務(wù)與引導(dǎo)作用同一般的工商企業(yè)一樣，商業(yè)銀行具有業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)所需的自有資金，也需獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，也要把追求利潤(rùn)作為自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。獲取利潤(rùn)是商業(yè)銀行產(chǎn)生和發(fā)展的基本前提，也是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的內(nèi)在動(dòng)力。商業(yè)銀行作為特殊的企業(yè)在于其責(zé)任的特殊：一般工商企業(yè)只以贏利為目標(biāo)，只對(duì)股東和使用自己產(chǎn)品的客戶負(fù)責(zé)；商業(yè)銀行除了對(duì)股東和客戶負(fù)責(zé)之外，還必須對(duì)整個(gè)社會(huì)負(fù)責(zé)。那么在我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，商業(yè)銀行在保障資金安全和收益性基礎(chǔ)上，應(yīng)采取一定的措施來(lái)提高房貸者幸福指數(shù)，以便能夠吸引更多新的住房消費(fèi)信貸客戶和提高老的住房消費(fèi)信貸客戶對(duì)銀行的忠誠(chéng)度。為此，必須采取以下措施。1.積極尋求房貸風(fēng)險(xiǎn)、收益和幸福指數(shù)的均衡點(diǎn)銀行在審查客戶資質(zhì)后發(fā)放貸款，其中的還款方式、首付款比例和貸款期限選擇會(huì)根據(jù)貸款者的要求制定，而尚未考慮到房貸者幸福指數(shù)最大化。銀行應(yīng)根據(jù)已有的客戶資料，通過(guò)數(shù)據(jù)挖掘等手段找出其風(fēng)險(xiǎn)、收益和房貸者幸福指數(shù)的平衡點(diǎn)，在保障銀行資金安全和收益基礎(chǔ)上，最大化地提高房貸者的幸福指數(shù)。比如，銀行可根據(jù)相關(guān)政策和貸款申請(qǐng)人的現(xiàn)狀，建議房貸者選擇合適的首付款比例和貸款期限，以提高其A類和B類房貸幸福指數(shù)，這對(duì)于爭(zhēng)奪房貸客戶資源而言十分有效。2.加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為消費(fèi)者提供人性化服務(wù)國(guó)內(nèi)的住房抵押貸款始于1998年，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的貸款服務(wù)水平仍然較差。貸款品種單一、償還方案缺乏彈性是其主要問(wèn)題。為滿足購(gòu)房者的不同貸款需要，國(guó)外金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)了適合不同支付能力居民和實(shí)際情況的多樣化貸款品種，如美國(guó)的住房貸款方式就有分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整抵押貸款、分離增值抵押貸款、漂浮式付款抵押貸款、循環(huán)住房抵押貸款、“一攬子”交易抵押貸款、反向抵押貸款等。其中富有特色的，首先是出售自有住房的收入或其他資產(chǎn)還貸方案。這種貸款方式最大的特點(diǎn)就是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負(fù)債也相應(yīng)增加，自有資產(chǎn)則逐步減少。對(duì)背負(fù)巨額債務(wù)的住房貸款借款人，特別是老年借款人來(lái)講，倒按揭的重要意義不言而喻。其次是彈性還貸方案。如在借款人出現(xiàn)臨時(shí)性資金困難無(wú)法按時(shí)償還貸款時(shí)，商業(yè)銀行的貸款條款應(yīng)該允許這種現(xiàn)象的偶爾產(chǎn)生，不要將偶然發(fā)生的支付困難記入借款人的信用檔案。當(dāng)借款人出現(xiàn)償債困難時(shí)，應(yīng)該允許借款人與銀行就貸款重組進(jìn)行協(xié)商。再如針對(duì)房貸者收入變化，銀行應(yīng)幫助其制定與收入相關(guān)的還款計(jì)劃，從而使其經(jīng)濟(jì)壓力不至于太大，并且生活質(zhì)量也不至于出現(xiàn)大幅度下降。即銀行應(yīng)針對(duì)不同的客戶，制定不同的還款計(jì)劃，盡可能地提高房貸者的幸福指數(shù)。3.加強(qiáng)與房貸者的溝通和協(xié)調(diào)銀行應(yīng)對(duì)房貸者加強(qiáng)溝通，提高其B類房貸幸福指數(shù)，使房貸者精神緊張程度降低，心態(tài)趨于平衡，購(gòu)房后其幸福指數(shù)與以前相比有一定的提高，從而保障其順利還款?，F(xiàn)在很多房貸者被稱為房奴，其心理壓力相當(dāng)大，如果不能及時(shí)緩解其壓力，則會(huì)影響其身體健康，進(jìn)而會(huì)影響其順利還款。因此從短期看，銀行增加相應(yīng)的溝通渠道會(huì)增加銀行成本，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)于提升銀行品牌、吸引新客戶和留住老客戶方面均有很好的作用。三增強(qiáng)消費(fèi)者理性購(gòu)房意識(shí)2008年9月13日，《競(jìng)報(bào)》與某網(wǎng)聯(lián)合進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，近八成人買房貸款40萬(wàn)元以上，高達(dá)98.09%的房貸者心理上會(huì)產(chǎn)生焦慮情緒。這項(xiàng)調(diào)查共有4366人參與。調(diào)查表明，其中80%的受訪者處于20～25歲之間。打算在3年內(nèi)買房的人數(shù)高達(dá)4144人，占總數(shù)的94.92%。而其中需要貸款10萬(wàn)～20萬(wàn)元的有111人，占總數(shù)的2.54%；需要貸款20萬(wàn)～30萬(wàn)元的有481人，占總數(shù)的11.02%；需貸款30萬(wàn)～40萬(wàn)元的有407人，占總數(shù)的9.32%；而需要貸款40萬(wàn)元以上的人數(shù)高達(dá)3367人，占總數(shù)的77.12%。而已經(jīng)有房屋貸款的受訪者中，98.09%的人或多或少在心理上有一些負(fù)面情緒。其中選擇“自己心里老放不下房貸”的人為3700人，占總數(shù)的21.23%；選擇“經(jīng)常失眠和心情郁悶”的人數(shù)分別為3404人，均達(dá)到總數(shù)的19.53%；選擇“有焦慮、脾氣暴躁情緒”的人分別為18.47%、19.32%；還有，333人選擇“其他”，占到總數(shù)的1.92%。以上數(shù)據(jù)顯示和本書第五章分析的結(jié)果相符，作為房貸者的消費(fèi)者個(gè)人必須在提高信貸知識(shí)水平的基礎(chǔ)上切實(shí)做到理性房貸和理性購(gòu)房。房貸者應(yīng)看到住房消費(fèi)和住房投資可能帶來(lái)的收入和隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)支付能力不足，不但會(huì)影響其正常的工作生活，而且會(huì)影響其人際關(guān)系和社會(huì)和諧。分析清楚自己未來(lái)收入變化的趨勢(shì)，根據(jù)自己的實(shí)際情況購(gòu)房，防止出現(xiàn)超出自身支付能力的購(gòu)房情況。在考慮到自身心理素質(zhì)等方面的情況后，向銀行提出適合自身實(shí)際情況的借款申請(qǐng)，與銀行一起協(xié)商設(shè)計(jì)一套“貼身”的還款計(jì)劃，從而降低自己的還款壓力，提高個(gè)人履約能力，爭(zhēng)取保持良好的個(gè)人信用記錄。不要盲目追求與他人相比的相對(duì)幸福感，從而使得自己出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。房貸后與以前相比的相對(duì)幸福感提高也會(huì)提升自身的幸福感。在選購(gòu)住房時(shí)，你是愿意背負(fù)債務(wù)重?fù)?dān)，選擇一套高標(biāo)準(zhǔn)、大面積的住宅，還是愿意量入為出，選擇一套經(jīng)濟(jì)實(shí)用適合自己的房子買呢？面對(duì)一直在高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)，還是有一部分人不從個(gè)人實(shí)際出發(fā)，寧可降低生活質(zhì)量，也要一步到位買套大房子。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民住房消費(fèi)心理都存在盲目攀比、貪大求洋的誤區(qū)，急需強(qiáng)化合理消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購(gòu)買二手房、租賃住房等，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常的供需狀態(tài)。培育梯度消費(fèi)理念。買房，成為當(dāng)下許多人的頭等大事。我國(guó)購(gòu)房消費(fèi)群體中，相當(dāng)部分是依賴貸款，特別是貸款數(shù)額比例過(guò)大。梯度消費(fèi)的理念，在我國(guó)住房消費(fèi)中尚未形成。業(yè)內(nèi)人士指出，引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房，培育梯度消費(fèi)理念，是正確引導(dǎo)購(gòu)房消費(fèi)群體、落實(shí)宏觀調(diào)控政策、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、保證樓市健康發(fā)展必須著力做好的一件大事。一個(gè)完整的住房體系中，存在著不同層面的住房需求