房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告、分析、預(yù)測(cè)及建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告、分析、預(yù)測(cè)及建議

一房地產(chǎn)形勢(shì)分析任何一個(gè)國家或地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)均受經(jīng)濟(jì)情況影響。經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持正增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格也在上升軌道。反之，經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格早晚也會(huì)步入下降軌道。兩者上升或下降或會(huì)有時(shí)間差，但其正關(guān)聯(lián)（positively-correlated）的關(guān)系長(zhǎng)期而言都會(huì)維持?；貧w十年以來，澳門經(jīng)濟(jì)保持高速正增長(zhǎng)，人均本地生產(chǎn)總值上升2倍，樓市也進(jìn)入上升軌道，樓價(jià)于2001～2009年上升了2倍。2008年9月，金融海嘯的影響加劇，澳門樓價(jià)及成交宗數(shù)均大幅下跌。2008年10月～2009年3月的半年時(shí)間，是澳門樓市的谷底。然而，隨著各國寬松貨幣政策、內(nèi)地的寬松貨幣政策及積極的財(cái)政政策奏效，人們預(yù)期經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)走出谷底，股市反彈，資源價(jià)格上升，再加上低息環(huán)境，內(nèi)地、香港及澳門的樓價(jià)掉頭上升。澳門樓價(jià)及成交宗數(shù)于2009年4月開始上升。展望2010～2011年，美國的寬松貨幣政策令美元繼續(xù)貶值，與美元間接掛鉤的澳門元資產(chǎn)樓宇的價(jià)格顯得相對(duì)吸引人。加上對(duì)通脹重臨的預(yù)期、低息的投資環(huán)境，以及澳門經(jīng)濟(jì)將會(huì)由衰退轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，多種因素均支持澳門樓價(jià)平穩(wěn)緩慢地上升。二供應(yīng)狀況2008年澳門建成住宅單位1099個(gè)，為近年來新低，2009年前8個(gè)月為1719個(gè)，供應(yīng)有所上升（見表1、表2）。表1私人工程之建成樓宇單位數(shù)目及建筑面積表2私人工程之新動(dòng)工樓宇單位數(shù)目及建筑面積2006年新動(dòng)工住宅單位為3673個(gè)，2007年為4040個(gè)。這兩年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，金融海嘯未爆發(fā)，故私人動(dòng)工單位眾多。2008年金融海嘯爆發(fā)，開發(fā)商持觀望態(tài)度，新動(dòng)工單位大幅減少，2008年為1937個(gè)，2009年前8個(gè)月為1379個(gè)。一般而言，高層住宅由動(dòng)工至入住，需三年時(shí)間。所以，2009～2010年供應(yīng)量約為每年3000～4000個(gè)，頗為充裕。2011～2012年供應(yīng)量為每年2000個(gè)左右，比2009～2010年大幅減少。2006～2008年，新動(dòng)工住宅單位平均單位面積為138～167平方米（總建筑面積/單位數(shù)目）。2009年住宅平均面積大幅下降為93平方米。澳門經(jīng)濟(jì)多年增長(zhǎng)，住宅每平方米售價(jià)上升，故此，開發(fā)商因應(yīng)市場(chǎng)需求，傾向建造面積小的單位，令樓宇售價(jià)（面積乘以每平方米售價(jià)）回復(fù)中等水平，并較容易為市場(chǎng)及置業(yè)者所接受。三成交狀況住宅方面，2006年成交宗數(shù)為17175宗；2007年為21628宗；2008年比2007年大幅下降37%，為13686宗。2009年前8個(gè)月為5393宗，比2008年同期的11854宗下降55%。其中，2008年9月～2009年3月為最低成交宗數(shù)之期間。2009年5月以后，成交已回復(fù)每月約1000宗的正常水平，證明澳門房地產(chǎn)市場(chǎng)于2009年5月已走出谷底，轉(zhuǎn)軌向上（見表3、表4）。表3繳納物業(yè)轉(zhuǎn)移印花稅的樓宇單位買賣數(shù)目表4按單位用途及買方身份統(tǒng)計(jì)之繳納物業(yè)轉(zhuǎn)移印花稅的樓宇單位買賣的買方數(shù)目金融海嘯后，有一個(gè)現(xiàn)象十分明顯，即非澳門居民占整體住宅置業(yè)人數(shù)比例大幅下降，2006年為35%［7675/（7675+14549）］，2007年為34%［9691/（9691+19111）］，2008年為24%［4307/（4307+13661）］，2009年大幅下降至13%［956/（956+6625）］。非澳門居民的外來住宅投資比重由2006年約占1/3大幅下降至2009年的1/8。金融海嘯令各國及地區(qū)的外來投資下降，澳門地產(chǎn)市場(chǎng)也不能獨(dú)善其身。四成交價(jià)格2000年及以后建成的住宅成交價(jià)于2008年第四季度跌至每平方米28176澳門元后回升；1990～1999年建成的住宅成交價(jià)于2009年第一季度跌至每平方米13828澳門元后回升；1989年及以前建成的住宅成交價(jià)于2009年第一季度跌至每平方米9231澳門元后回升；整體住宅成交價(jià)于2009年第一季度跌至每平方米17112澳門元后回升。上述數(shù)字顯示，金融海嘯引致的樓市下跌已于2008年第四季度及2009年第一季度完成，2009年第二季度已重拾上升軌道（見表5）。表5澳門歷年住宅建成及價(jià)格情況五預(yù)測(cè)展望2010年及2011年，若無重大事故出現(xiàn)，占澳門本地生產(chǎn)總值最大份額的博彩業(yè)應(yīng)可保持增長(zhǎng)，博彩稅收應(yīng)會(huì)保持2008年水平并有所上升。內(nèi)地中產(chǎn)階級(jí)的冒升亦會(huì)令澳門旅客數(shù)字上升從而令旅游業(yè)暢旺。金融海嘯過后，博彩企業(yè)往香港上市集資，令金光大道停工項(xiàng)目復(fù)工有期。加上遠(yuǎn)期的橫琴開發(fā)、輕軌上馬及港珠澳大橋的大型基建動(dòng)工，澳門經(jīng)濟(jì)于2010～2011年應(yīng)可保持正增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)及價(jià)格也會(huì)因之受惠。再加上2011～2012年供應(yīng)量為每年2000個(gè)左右，比2009～2010年的每年3000～4000個(gè)大幅減少。房地產(chǎn)價(jià)格于2009～2012年應(yīng)平穩(wěn)、緩慢地上升。六建議1.解決居住問題，不是資產(chǎn)問題在一片要求政府增加公共房屋供應(yīng)的呼聲下，政府要區(qū)分清楚經(jīng)屋及社屋的作用。政府需要解決的是低收入人士的居住問題，而不是要解決人人擁有物業(yè)的問題。經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)基本原則：“即使政府要作出二次資源分配的資助，作出金錢資助往往比作出實(shí)物資助來得有效及令資源更有效運(yùn)用?！毕愀墼缒暝蠓黾泳游荩ǖ扔诎拈T的經(jīng)屋），在紅磡海景地段興建居屋，后來由于地產(chǎn)市道低迷，居屋賣不出去，最后由開發(fā)商收購重建為私人樓。澳門特別行政區(qū)政府應(yīng)引以為鑒。而且，擁有物業(yè)和擁有汽車一樣，市民要通過自身努力來達(dá)到，不應(yīng)由政府利用屬于全澳50萬人的珍貴土地資源來令少數(shù)人擁有物業(yè)。所以，在公共房屋政策方面，特別行政區(qū)政府應(yīng)增加社屋供應(yīng)量，以解決真正需要幫助的市民的居住問題，而不是增加經(jīng)屋供應(yīng)。2.加快經(jīng)屋新法則立法程序，惠及真正有居住需要的市民2007年的施政報(bào)告中提出：“推進(jìn)租賃、競(jìng)投、轉(zhuǎn)讓法則的完善，使社屋和經(jīng)屋的供應(yīng)，能有效惠及真正有居住需要的市民?！痹O(shè)立資產(chǎn)審查制度及出售經(jīng)屋需要“補(bǔ)地價(jià)”給政府，是可防止市民濫用公共房屋政策及保障真正有居住需要的市民能入住公共房屋的兩項(xiàng)措施。筆者希望特別行政區(qū)政府加快立法程序，以保障真正有居住需要的市民入住公共房屋。3.出租房稅太高，建議調(diào)低劃一澳門一向奉行簡(jiǎn)單低稅制，但現(xiàn)時(shí)房屋稅是一屋兩稅，復(fù)雜又不合理。現(xiàn)時(shí)房屋稅自住為年租值的10.5%，出租的稅卻高達(dá)16.8%。需要指出的是，澳門企業(yè)的所得補(bǔ)充稅有免稅額，采遞增稅率，而最高只為12%。出租房屋稅無免稅額，稅率為16.8%，比12%還高，不合情也不合理。因此，筆者建議應(yīng)把出租樓宇的房屋稅下調(diào)至10.5%，與自住物業(yè)稅率一樣。4.撤銷房間最低面積要求，響應(yīng)市場(chǎng)及市民之需求2009年新動(dòng)工住宅單位平均面積大幅下降為93平方米。澳門多年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，住宅每平方米售價(jià)也上升，故此，開發(fā)商因應(yīng)市場(chǎng)需求，傾向建造面積小的單位，令樓宇售價(jià)（面積乘以每平方米