房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

房地產(chǎn)抵押估報(bào)告估報(bào)編：XXXX[XXXX]第XXXXXX號(hào)估項(xiàng)名：XXX市住房產(chǎn)押估估委人房產(chǎn)價(jià)構(gòu)XXXXXXXX房地估有公注房產(chǎn)價(jià)：XXXXX(冊(cè)：王芳注號(hào)3520130033)估報(bào)出日：○五十月十日

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電話(huà)：、估價(jià)告摘要表估報(bào)編：字2015]XXXXXX號(hào)

人

雷

XXX市XXXXXXXXXXXX住宅地抵估二一年二二日《屋有證(XX房證R字XXX號(hào)《有地用》[XXX國(guó)用（200XX第XXXXXX號(hào)為定地抵貸額提參依而估地抵價(jià)。平方米

鋼

其單共面為平方。

2002年13.10平米層帶梯

出住宅：自層3層

至

人幣13799元/壹捌肆貳元（1842000元零整0元）壹捌肆貳元（1842000元壹貳貳元（122000元壹柒貳元（1720000元12885元/

預(yù)實(shí)抵權(quán)處費(fèi)和金目，據(jù)地行例扣除期現(xiàn)押的金未慮期現(xiàn)押的臵用

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電話(huà)：、致估委托人函XXXXXX估字[2015]第XXXXXX號(hào)XXXXXXXX：受你們的委托，本公司特派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)XXXXX(注冊(cè)號(hào)3520080014)、王曉芳(注冊(cè)號(hào)：3520130033)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)對(duì)象：XXXX市XXXXXXXXXXXX宅房地產(chǎn)；財(cái)產(chǎn)范圍包括建筑物（不含室內(nèi)二次裝修及家具家電等動(dòng)產(chǎn)）及分?jǐn)偟耐恋厥褂?包含土地出讓金)；總建筑面積為133.49平方中單元共有面積為平方米用權(quán)面積為平方米；規(guī)劃及實(shí)際用途均為住宅，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)课菟袡?quán)人及土地使用權(quán)人均為雷珍。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值；價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年12月20日；價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的資料程序，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，在滿(mǎn)足本次估價(jià)假設(shè)和限制條件下，估價(jià)結(jié)果見(jiàn)表1。

估價(jià)結(jié)一覽表壹捌肆貳元（1842000元

表種：人幣)單13799元/平米

壹捌肆貳元（1842000元

零整0元單13799元平米

壹貳貳元（122000元

壹柒貳元（1720000元

單12885元/平米法定代表章或簽名）XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公章）二○一五年十二月二十一日

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電話(huà)：、目

錄估價(jià)師聲明................................................................1估價(jià)假設(shè)和限制條件..................................................2估價(jià)結(jié)果報(bào)告............................................................4一估委人二房產(chǎn)價(jià)構(gòu)三估目4四估對(duì)4五價(jià)時(shí)7六價(jià)類(lèi)7七估原7八估依8九估方9十估結(jié)9十、冊(cè)地估師10十、地勘十、價(jià)業(yè)期估價(jià)技術(shù)報(bào)告...........................................................11一區(qū)狀描與析11二實(shí)狀描與析12三權(quán)狀描與析13四市背描與析14五最最利分六估方適性析16七估測(cè)過(guò)八估結(jié)確九房產(chǎn)現(xiàn)力析風(fēng)提附

件29一估對(duì)位圖二估對(duì)實(shí)查情和關(guān)片三可實(shí)位圖外照；四專(zhuān)幫情和關(guān)業(yè)見(jiàn)五估對(duì)《屋有證國(guó)有地用》?。涣P(guān)法優(yōu)受款況陳》?。黄吖牢瘯?shū)??；八房產(chǎn)價(jià)構(gòu)業(yè)照?。痪欧慨a(chǎn)價(jià)構(gòu)質(zhì)書(shū)?。皇⒎慨a(chǎn)價(jià)注證復(fù)件

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電話(huà)：估價(jià)師明我們根據(jù)自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，在此鄭重聲明1們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的有虛假記載導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀(guān)、公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系。4、我們對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn)。5、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)(GB/T50899-2013)和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房[2006]8號(hào)）進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。6產(chǎn)估價(jià)師XXXXX及助理人員陳小玲對(duì)估價(jià)對(duì)象的外觀(guān)和內(nèi)部使用狀況進(jìn)行了實(shí)地查勘并進(jìn)行記錄。7、沒(méi)有人為本估價(jià)報(bào)告提供了重要的專(zhuān)業(yè)幫助。參加估的注冊(cè)房地估價(jià)師

二○一五年十二月二十一日第1

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電話(huà)：估價(jià)設(shè)限制件一、本估價(jià)的各項(xiàng)價(jià)假設(shè)（一）般假設(shè)1、估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證們對(duì)權(quán)屬證書(shū)上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，但未向政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。估價(jià)對(duì)象可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。2、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。（二）定事項(xiàng)假設(shè)本次估價(jià)測(cè)算的預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)稅金為估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)以抵押價(jià)值進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓時(shí)，賣(mài)方需正常負(fù)擔(dān)的正常稅費(fèi)。（三）離事實(shí)假設(shè)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)已進(jìn)行二次裝修，根據(jù)抵押估價(jià)的謹(jǐn)慎原則，本估價(jià)結(jié)果未包含該估價(jià)對(duì)象房屋室內(nèi)的二次裝修及家具家電等動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。（四）相一致假設(shè)無(wú)。（五）據(jù)不足假設(shè)（提供《國(guó)有土地使用證》時(shí)對(duì)土地使用用途及類(lèi)型的假設(shè)）無(wú)。二、估報(bào)告使用限1價(jià)報(bào)告僅用于為估價(jià)委托人確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)得用于其他用途。2、本估價(jià)報(bào)告的應(yīng)用有效期為壹年，自本報(bào)告書(shū)出具之日（年12月21第2

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電話(huà)：日）起計(jì)。若報(bào)告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生重大變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)。3、本估價(jià)報(bào)告的使用者僅限于估價(jià)委托人、抵押權(quán)人。4本估價(jià)機(jī)構(gòu)面同意單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告用于公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，亦不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。5報(bào)告必須經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字后方可使用價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)本報(bào)告的原件承擔(dān)責(zé)任，對(duì)任何形式復(fù)制件概不認(rèn)可且不承擔(dān)責(zé)任。第3

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電話(huà)：估價(jià)結(jié)報(bào)XXXXXX估字[2015]第XXXXXX號(hào)一、估委托人姓住姓住

名：XXXXXXX址：XXXX省XXXX市XXXXX號(hào)名：XXXXXX址：XXXX省XXXX市XXXXXX號(hào)二、房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名

稱(chēng)：XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司法定代表人：XXXXXXXX營(yíng)業(yè)執(zhí)照：XXXXXXXX房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：XXXXXXX土地評(píng)估注冊(cè)證書(shū)注冊(cè)號(hào)：XXXXXXX聯(lián)系電話(huà)：XXXX-XXXXXXXXX、XXXXXXXXX傳

真：XXXX-XXXXXXXXX公司地址：XXXX市三、估目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。四、估對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象抵押的合法性分析估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，共有情況為單獨(dú)所有，未出租，未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳛榈盅旱姆康禺a(chǎn)，符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法擔(dān)保法國(guó)物權(quán)法抵押管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。（二）估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍財(cái)產(chǎn)范圍包括建筑物（不含室內(nèi)二次裝修及家具家電等動(dòng)產(chǎn)）及分?jǐn)偟耐恋厥沟?

XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司用權(quán)(包含土地出讓金)。(三)估價(jià)對(duì)象基本狀況

電話(huà)：1、名稱(chēng)及坐落：XXXX市XXXXXXXXXXXX宅房地產(chǎn)。2、規(guī)模：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總建筑面積為133.49方米（其中單元共有面積為20.09平方米地使用權(quán)面積為13.10方米。3、用途：規(guī)劃及實(shí)際用途均為住宅。4、權(quán)屬：房屋所有權(quán)人及土地使用權(quán)人均為雷珍，共有情況為單獨(dú)所有；土地所有權(quán)狀況未記載，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，確定土地所有權(quán)為國(guó)家所有；土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)恢羶r(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象未出租，且未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。5、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)登記狀況見(jiàn)表2、表3《房屋有權(quán)證登記狀表

表2XX房證XX第XXXX號(hào)屋有權(quán)人

私房

市

平

米

樓202單元

鋼結(jié)

住2006年05月30日買(mǎi)倪產(chǎn)。202單元其共面：20.09平方米《國(guó)有地使用證》記狀況

表3

XXXX市XXXXXXXXXXXX（）

2127

住

出

?。?067-09-03第5

XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司13.10㎡

電話(huà)：㎡13.10㎡

（四）土地基本狀況1、四至：東至XXX路，西至XXX路，南至路，北至XXXX三中。2、形狀：土地形狀為較規(guī)則長(zhǎng)方形。3、土地使用期限：住宅：至2067-09-034、規(guī)劃條件：土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)仡?lèi)（用途）為住宅攤土地使用權(quán)面積為13.10平方米。5、開(kāi)發(fā)程度：土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到紅線(xiàn)內(nèi)外“六通通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣）及建有現(xiàn)房。（五）建筑物基本狀況1、建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)。2、設(shè)施設(shè)備：該樓宇帶電梯，水、電、通訊、消防等設(shè)施設(shè)備齊全。3、樓層：總樓層16層,202單元位于自然層第層。4、朝向及單元位臵：建筑物為南北朝向，估價(jià)對(duì)象住宅位于中間單元，南北通透，采光通風(fēng)較好。5、層高：住宅層高2.8m。6、戶(hù)型：三房二廳一廚二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)。7、裝飾裝修（1）外墻貼瓷磚；（2）室內(nèi)為普通裝修，具體情況為：入戶(hù)門(mén)為防盜門(mén)，戶(hù)內(nèi)門(mén)為夾板門(mén)，鋁合金窗；客廳樓地面鋪木地板，內(nèi)墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；餐廳樓地面鋪木地板，內(nèi)墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；臥室樓地面鋪木地板，內(nèi)墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；廚房樓地面鋪防滑地磚，內(nèi)墻面為水泥漆，天棚為塑料扣板吊頂，衛(wèi)生間樓地面鋪防滑地磚，內(nèi)墻面為瓷磚貼面，天棚為塑料扣板吊頂；陽(yáng)臺(tái)樓地面鋪防滑地磚，內(nèi)墻面為瓷磚貼面，天棚為水泥漆；配三潔具，室內(nèi)水、電齊全。第6

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電話(huà)：8、建成時(shí)間：建成于XXXXXX年。9、維護(hù)狀及新舊程度至價(jià)值時(shí)點(diǎn)為自住，墻面、樓地面、門(mén)窗等未出現(xiàn)明顯破損情況，維護(hù)狀況較好；屬完好房，新舊程度為七成八新五、價(jià)時(shí)點(diǎn)二○一五年十二月二十日，為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日。六、價(jià)類(lèi)型（一）價(jià)值類(lèi)本次估價(jià)的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。（二）價(jià)值定市場(chǎng)價(jià)值是估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。抵押價(jià)值是估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。法定優(yōu)先受償款是假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。抵押凈值是抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。（三）價(jià)值內(nèi)包括房屋建筑內(nèi)二次裝修及家具家電等動(dòng)產(chǎn)包含土地出讓金)。七、估原則本次估價(jià)遵循的原則為：1、獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則遵循獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。2、合法原則遵循合法原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。第7

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電話(huà)：3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。4、替代原則遵循替代原則，評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。5、最高最佳利用原則遵循最高最佳利用原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。6、謹(jǐn)慎原則遵循謹(jǐn)慎原則估價(jià)值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的因素下的價(jià)值或價(jià)格。八、估依據(jù)（一）次估價(jià)所依的有關(guān)律、法規(guī)和策文件1民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法修正）(中華人民共和國(guó)主席令第七十二號(hào))2民共和國(guó)土地管理法修訂）(中華人民共和國(guó)主席令第二十八號(hào))3土地管理法實(shí)施條例人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第號(hào))4民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(中華人民共和國(guó)主席令第七十四號(hào))5民共和國(guó)物權(quán)法》(中華人民共和國(guó)主席令第六十二號(hào))6民共和國(guó)擔(dān)保法》(中華人民共和國(guó)主席令第五十號(hào))7共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55號(hào))8地產(chǎn)抵押管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第98號(hào))9人民政府關(guān)于印發(fā)2012四城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果》[XX政綜?2013?108號(hào)]第8

XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（二）次估價(jià)所依的估價(jià)準(zhǔn)

電話(huà)：1估價(jià)規(guī)范50291-2015）2估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50899-2013)3抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)2006]8號(hào)）4省建筑裝飾裝修工程消耗量定額5年XXXX工程造價(jià)信息》（三）價(jià)委托人提的有關(guān)料1、房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)2、估價(jià)委托合同3先受償款情況說(shuō)明》4權(quán)證房證R字第XXX號(hào))使用證[XXX國(guó)用（2006）第XXXXXX號(hào)復(fù)印件（四）地產(chǎn)估價(jià)機(jī)和注冊(cè)地產(chǎn)估價(jià)師握和搜的有關(guān)資料1、實(shí)地查勘照片及實(shí)地查勘記錄2、可比實(shí)例調(diào)查資料及可比實(shí)例外部照片九、估方法本次估價(jià)采用的估價(jià)方法為比較法。比較法定義：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。公式=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)十、估結(jié)果根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，采用比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)（2015年）在滿(mǎn)足本次估價(jià)假設(shè)和限制條件下的估價(jià)結(jié)果見(jiàn)表4。估價(jià)結(jié)一覽表

表4(種：人幣)

壹捌肆貳元

元/方

（1842000元零整0元第9

XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司壹捌肆貳元（1842000元

電話(huà)：13799元/方

壹貳貳元（元）壹柒貳元12885元/方（1720000元包房建（含內(nèi)次修家家等產(chǎn)、分的地用(含地讓)2預(yù)實(shí)抵押的臵用稅項(xiàng)中根當(dāng)銀行例扣預(yù)實(shí)抵權(quán)稅，考預(yù)實(shí)抵權(quán)的處費(fèi)。十一、冊(cè)房地產(chǎn)估師參加估的注冊(cè)房地估價(jià)師

十二、地查勘期2015年12月20日。十三、價(jià)作業(yè)日期2015年12月20日至2015年12月21日。XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（公章）二○一五年十二月二十一日第10

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電話(huà)：估價(jià)術(shù)報(bào)告XXXXXX字2015]第XXXXXX號(hào)一、區(qū)狀況描述與析（一）臵狀況1、坐落：估價(jià)對(duì)象坐落于XXXXXXXXXX（又名“XXXXX價(jià)對(duì)象位臵圖2、方位：估價(jià)對(duì)象位于XXX以東，XXX以南XXX以北，XXX路以西，方位較好。根據(jù)《XXXX市人民政府關(guān)于印發(fā)XXXX四城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知》[XX綜?2013?XXXX]，該位臵屬于一級(jí)住宅用地。3、樓幢位臵:不直接臨街（路好。4、與重要場(chǎng)所距離：距離車(chē)站約里，公交車(chē)程約鐘;距離XXXX車(chē)站約里，公交車(chē)程約鐘；距離市中心約里，步行約鐘；距離公里，公交車(chē)程約10鐘；距離XXXX院約公里，步行約分鐘；與重要場(chǎng)所距離較近。5、臨街（路）狀況：小區(qū)西臨XXX路、臨街狀況一般。6、樓層：總樓層16層，202單元位于自然層第層，單元所處樓層一般。7、朝向及單元位臵：建筑物為南北朝向，估價(jià)對(duì)象住宅位于中間單元，南北通透，采光通風(fēng)較好。8、綜合評(píng)價(jià)：位臵狀況較好。（二）通條件1、道路狀況：估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)鋪設(shè)較完善，周邊有路、XXX路、XX路、XXX路等主次干道，道路通達(dá)度較好，線(xiàn)路較通暢，道路狀況較好。2、出入可利用交通工具：位于小區(qū)東北方向距離300米左右即有公交車(chē)站點(diǎn)“XXXXX有XXXXXXX等公交車(chē)經(jīng)過(guò)，公交線(xiàn)路輻射范圍較廣；小區(qū)周邊的士較多，乘坐的士較方便。3、交通管制情況：小區(qū)所臨道路無(wú)特殊交通管制。4、停車(chē)方便程度：小區(qū)已配建地下停車(chē)位，但地上停車(chē)位有限，附近有公共停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)略方便。5、綜合評(píng)價(jià)：綜合考慮交通條件略好。（三）部配套設(shè)施況第11

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電話(huà)：1、外部基礎(chǔ)設(shè)施：估價(jià)對(duì)象所處宗地開(kāi)發(fā)程度為紅線(xiàn)外“六通即通上水、通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣礎(chǔ)設(shè)施較完備。2、外部公共服務(wù)設(shè)施：距離估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)500范圍內(nèi)有XXXX人民醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施；有銀等金融商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；有市等購(gòu)物場(chǎng)所；有XXX小學(xué)、等教育機(jī)構(gòu)；外部公共服務(wù)設(shè)施較完備。3、綜合評(píng)價(jià)：外部配套設(shè)施狀況較完備。（四）圍環(huán)境狀況1、自然環(huán)境：周?chē)饕獮樽≌^(qū)，附近沒(méi)有高壓輸電線(xiàn)路、無(wú)線(xiàn)電發(fā)射塔、垃圾站等，噪音及空氣污染較??；綠化略好，自然環(huán)境略好。2、人文環(huán)境：區(qū)域內(nèi)多為普通住宅小區(qū)，治安狀況較好，人文環(huán)境較好。3、景觀(guān)：區(qū)域內(nèi)無(wú)山水景觀(guān)，距離西湖公園略近，景觀(guān)略好。4、綜合評(píng)價(jià)：周?chē)h(huán)境狀況略好。（五）位狀況分析根據(jù)以上描述與綜合評(píng)價(jià)分析，估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況略?xún)?yōu)。二、實(shí)狀況描述與析（一）地實(shí)物狀況述與分1、名稱(chēng)：XXXX市XXXXXXXXXXXX分?jǐn)偼恋亍?、四至：東至XXXX路，西至XXX路，南至路，北至XXXX。3、面積：分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積13.10平方米。4、形狀：土地形狀為較規(guī)則長(zhǎng)方形。5、地形、地勢(shì)：估價(jià)對(duì)象所在地塊為平地，地勢(shì)較平坦，與相鄰?fù)恋?、道路高低一致，自然排水較好。6、地質(zhì)：地基承載力及穩(wěn)定性較好，地下水位和水質(zhì)較好，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，地質(zhì)條件較好。7、土壤：土壤未受過(guò)污染，非垃圾填埋場(chǎng)、化工廠(chǎng)原址、鹽堿地等。8、開(kāi)發(fā)程度：土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到紅線(xiàn)內(nèi)外“六通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣）及建有現(xiàn)房。9、土地實(shí)物狀況綜合分析：根據(jù)以上描述，估價(jià)對(duì)象土地實(shí)物狀況較好。（二）筑物實(shí)物狀描述與析1、名稱(chēng)及坐落：XXXX市XXXXXXXXXXXX宅房地產(chǎn)。2、建筑規(guī)模：總建筑面積為133.49方米（其中單元共有面積為20.09方第12

XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司米小適中。

電話(huà)：3、建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。4、設(shè)施設(shè)備：該樓宇帶電梯，水、電、通訊、消防等設(shè)施設(shè)備齊全。5、裝飾裝修（1）外墻貼瓷磚；（2）室內(nèi)為普通裝修，具體情況為：入戶(hù)門(mén)為防盜門(mén)，戶(hù)內(nèi)門(mén)為夾板門(mén)，鋁合金窗；客廳樓地面鋪木地板，內(nèi)墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；餐廳樓地面鋪木地板，內(nèi)墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；臥室樓地面鋪木地板，內(nèi)墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；廚房樓地面鋪防滑地磚，內(nèi)墻面為水泥漆，天棚為塑料扣板吊頂，衛(wèi)生間樓地面鋪防滑地磚，內(nèi)墻面為瓷磚貼面，天棚為塑料扣板吊頂；陽(yáng)臺(tái)樓地面鋪防滑地磚，內(nèi)墻面為瓷磚貼面，天棚為水泥漆；配三潔具，室內(nèi)水、電齊全。裝修工程施工質(zhì)量較好。6、層高：住宅層高2.8m，高度符合居住標(biāo)準(zhǔn)。7、空間布局：估價(jià)對(duì)象所在樓宇總高十六其中一層沿街為店面（估價(jià)對(duì)象所在梯位不直接沿街宅]有3個(gè)梯位價(jià)對(duì)象所在梯位為一梯戶(hù)；戶(hù)型為三房二廳一廚二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，空間布局合理，交通聯(lián)系方便，有利于使用。8、建筑功能：由臥室餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)組成，建筑功能齊全，滿(mǎn)足居住需求。9、工程質(zhì)量：根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地查勘，建筑物使用正常，工程質(zhì)量較,價(jià)值時(shí)點(diǎn)屬于完好房。10、外觀(guān)：建筑物樓宇外觀(guān)為紅色瓷磚飾面，保養(yǎng)較好，外觀(guān)較好。11、新舊程度：建筑物建成于002年，根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地查勘，建筑物結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，墻面、樓地面、門(mén)窗等未出現(xiàn)明顯破損情況，維護(hù)狀況較好，使用正常，屬完好房，新舊程度為七成八新。12、物業(yè)管理：封閉式物業(yè)管理，24小時(shí)保安值班，物業(yè)管理略好。13、小區(qū)配套：小區(qū)設(shè)有健身器材等，配套略好。14、小區(qū)環(huán)境：小區(qū)設(shè)有草坪、樹(shù)木等，綠化略高，小區(qū)環(huán)境略好。15筑物實(shí)物狀況綜合分析據(jù)以上描述價(jià)對(duì)象建筑物實(shí)物狀況較好。三、權(quán)狀況描述與析1、用途：規(guī)劃用途為住宅，實(shí)際用途為住宅。第13

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電話(huà)：2、規(guī)劃條件：土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)恋厥褂媚晗逓樽≌褐?67-09-03，地類(lèi)（用途）為住宅，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積為平方米。3、所有權(quán)狀況：房屋所有權(quán)人為雷珍，土地所有權(quán)狀況未記載，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法修正土地管理法年修訂）等相關(guān)法律法規(guī)，確定土地所有權(quán)為國(guó)家所有。4、土地使用權(quán)狀況：為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用權(quán)人為雷珍。5、共有情況：?jiǎn)为?dú)所有。6、用益物權(quán)設(shè)立情況：無(wú)。7、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況：無(wú)。8、租賃或占用情況：未出租，無(wú)被占用情況。9、拖欠稅費(fèi)情況：無(wú)。10、查封等形式限制權(quán)利情況：無(wú)。11、權(quán)屬清晰情況：產(chǎn)權(quán)清晰，手續(xù)齊全。12、權(quán)益狀況綜合分析：估價(jià)對(duì)象至價(jià)值時(shí)點(diǎn)未出租，無(wú)抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，產(chǎn)權(quán)狀態(tài)完整。四、市背景描述與析（一）地經(jīng)濟(jì)社會(huì)展簡(jiǎn)況XXXX別稱(chēng)XXXX，簡(jiǎn)稱(chēng)XX東部XX江下游沿岸，是東南沿海重要都市，XXXXX治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研中心以及現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)中心。首批對(duì)外開(kāi)放的沿海港口城市之一，全國(guó)綜合實(shí)力五十強(qiáng)城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市、全國(guó)環(huán)保模范城市、全國(guó)雙擁模范城市、國(guó)家歷史文化名城、全國(guó)文明城市、全國(guó)宜居城市、福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市百?gòu)?qiáng)城市，2013年財(cái)經(jīng)周刊一線(xiàn)城市轄XXX縣地總面積XXXX平方公里面方公里方公里。2014年XXXX繼續(xù)保持積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策房地產(chǎn)市場(chǎng)遏制房?jī)r(jià)快速上漲，希望“維穩(wěn)”的決心很大仍是2014市的主旋律。在穩(wěn)定商品房市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段。隨著組合調(diào)控政策的不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將有望趨于理性。（二）地房地產(chǎn)市總體狀根據(jù)XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的運(yùn)行情況將來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)第14

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電話(huà)：仍將延續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)的局面。從需求方面來(lái)看，為省會(huì)中心城市的巨大集聚和輻射作用正在逐步增強(qiáng)。目XXXX房地產(chǎn)業(yè)已初具外向型和中心城市的特征，根據(jù)規(guī)劃年城區(qū)用地規(guī)模將達(dá)到平方公里現(xiàn)在的XXXX萬(wàn)增加到XXX萬(wàn)人，新增人口的住房需求將是巨大的?？偟恼f(shuō)XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是理性的、有序的、穩(wěn)定的，未來(lái)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。（三）類(lèi)房地產(chǎn)市狀況就市宅市場(chǎng)而言，，我們實(shí)地調(diào)研了部分樓盤(pán)及部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的價(jià)格波動(dòng)。近期新推盤(pán)項(xiàng)目并不,本都在去化前期項(xiàng)目前大多沒(méi)有折,我們調(diào)研的項(xiàng)目中只有個(gè)別項(xiàng)目為清盤(pán)推出幾套特價(jià)房,幅度相比成交均價(jià)低約因?yàn)樘貎r(jià)房數(shù)量較少,所以市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)波動(dòng)。XXXX區(qū)樓盤(pán)目前主要成交均價(jià)集中在-1.7,相比年初上漲幅度約為8-10%,郊區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲幅度快于市區(qū)XXXX的幅度超過(guò)15%漲主要出現(xiàn)在上半交量也表現(xiàn)為前高后低,下半年尤其是四季度成交量開(kāi)始盤(pán)整,格也開(kāi)始穩(wěn)全年成交量同比下滑約5%,省會(huì)城市中表現(xiàn)一,低于全國(guó)平均增速。住宅供應(yīng)開(kāi)始放量并明顯郊區(qū)化。2013全年市區(qū)商品住宅供應(yīng)平方米,比增長(zhǎng)51%,這是房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的原,供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯出現(xiàn)郊區(qū)化的特位臵距離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)的XX商品住宅供應(yīng)平方米,同比增長(zhǎng)75%,占全市整體供應(yīng)量的比重達(dá)到78%侯區(qū)目前成交均價(jià)約為9000元/平米約為市區(qū)均價(jià)的56%2013全年量跌價(jià)漲。進(jìn)2014年，受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)不景氣和房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整的雙重影響，樓市艱難。年初的兩會(huì)中，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥透露了房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙向調(diào)控”定下樓市主基調(diào)，熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求將繼續(xù)被抑制，非熱點(diǎn)城市的調(diào)控則會(huì)相對(duì)放松。88，XXXX住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳正式發(fā)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)“XX八條日人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》[XX辦（2014）138號(hào)]出臺(tái)，新政從首套房認(rèn)定、購(gòu)房落戶(hù)、公積金貸款、二手房買(mǎi)賣(mài)、個(gè)人住房貸款及分類(lèi)調(diào)控等諸多方面提出意見(jiàn)，市限購(gòu)、限貸將逐步放寬或取消月17日房公積金管理委員會(huì)關(guān)于做好住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》出臺(tái)，調(diào)整了住房公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等2015年3月22XXXX省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳XXXX省財(cái)政廳XXXX省金融工作辦公室聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見(jiàn)住房消費(fèi)支持剛性住房需求提出七條意見(jiàn)，分別為放寬首套房首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、加第15

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電話(huà)：大使用住房公積金購(gòu)房支持力度、加強(qiáng)住房金融服務(wù)、推進(jìn)房屋征收貨幣化安臵補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)存量商品房、著力打通商品房與保障性住房轉(zhuǎn)換通道、試行推出共有產(chǎn)權(quán)住房、提升住宅小區(qū)基本公共服務(wù)水平，俗稱(chēng)七條措施都在為不景氣的樓市提供政策支持據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的年11月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，其中月建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，同比上漲；二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，同比上漲0.9%。樓市延續(xù)2014年月以來(lái)整體下跌態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整，目前XXXX地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在不同程度進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，想方設(shè)法去庫(kù)存。從1至今國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，其中二手住宅價(jià)格一直略有上漲，到20145價(jià)格停止增長(zhǎng)，開(kāi)始下跌，但跌幅較小。綜合以上情況分析，XXXX住宅價(jià)格整體出現(xiàn)先漲后跌態(tài)勢(shì)。但由于2014年我國(guó)繼續(xù)保持積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府遏制房?jī)r(jià)快速上漲，希望“維穩(wěn)”的決心很大。進(jìn)，樓市利好政策接踵而來(lái)XXXX市住宅價(jià)格下滑動(dòng)力不足，在今后的一段時(shí)間內(nèi)也將會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。五、最最佳利用分估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅用房，現(xiàn)用于居住，用途合法；根據(jù)估價(jià)人員的實(shí)地查勘，分析估價(jià)對(duì)象利用狀況及所處區(qū)域的位臵、交通、環(huán)境景觀(guān)及外部配套設(shè)施，考慮到房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，估價(jià)人員認(rèn)為持現(xiàn)狀續(xù)使用最為有利，目前的利用現(xiàn)狀為最高最佳利用狀態(tài)。六、估方法適用性析（一）種估價(jià)方法適用性析1較法適用性分析較法適用于同類(lèi)房地產(chǎn)數(shù)量較多常發(fā)生交易且有一定可比性的房地產(chǎn)估價(jià)。2法適用性分析益法適用于估價(jià)對(duì)象有收益或同類(lèi)房地產(chǎn)有租金案例的房地產(chǎn)估價(jià)。3法適用性分析本法適用于估價(jià)對(duì)象可以通過(guò)價(jià)格構(gòu)成來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值的房地產(chǎn)估價(jià)。4開(kāi)發(fā)法適用性分析開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)。（二）次估價(jià)未選的估價(jià)法及理由第16

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電話(huà)：本次估價(jià)未選用的估價(jià)方法為收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。1、未選用收益法理由（1）收益法理論上適用，但是受到應(yīng)用的客觀(guān)條件限制，主要由于租售比極不合理，租金的收入甚至低于銀行的存款利息。（2）當(dāng)前成套住宅的價(jià)格主要受市場(chǎng)供求關(guān)系所決定，用收益法評(píng)估的價(jià)值已經(jīng)不能真正反映現(xiàn)實(shí)成套住宅房地產(chǎn)的價(jià)值。2、未選用成本法理由（1）成本法理論上適用，但是受到應(yīng)用的客觀(guān)條件限制，成本法注重的是均衡原理，而目前成套住宅主要受供求關(guān)系主導(dǎo)，均衡原理已經(jīng)被淡化。（2）目前狀態(tài)下，成套住宅通過(guò)價(jià)格構(gòu)成來(lái)測(cè)算價(jià)值，已經(jīng)與當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)性很弱。3、未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法理由假設(shè)開(kāi)發(fā)法理論上不適用，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房，目前使用狀態(tài)很好，已經(jīng)發(fā)揮了最高的效用。（三）次估價(jià)選用估價(jià)方及理由本次估價(jià)選用比較法進(jìn)行估價(jià)，選用理由：1對(duì)象為住宅查閱到與估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類(lèi)似房地產(chǎn)交易，且通過(guò)修正能建立可比基礎(chǔ)，故采用比較法進(jìn)行估價(jià)。2、有條件選用比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以比較法為主要方法。（四）次估價(jià)選用價(jià)方法技術(shù)路線(xiàn)1、求取估價(jià)對(duì)象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值具體步驟為交易實(shí)例比實(shí)例較基準(zhǔn)進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整求取比較單價(jià)取比較價(jià)值。2、確定注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款3、求取抵押價(jià)值4、求取預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處臵費(fèi)用及稅金5、求取抵押凈值七、估測(cè)算過(guò)程（一）價(jià)對(duì)象未設(shè)法定優(yōu)受償權(quán)下的值求取1、可比實(shí)例選取第17

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電話(huà)：根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的和價(jià)值時(shí)點(diǎn)，選取了三個(gè)與其相似的交易實(shí)例為可比實(shí)例；見(jiàn)表5。可比實(shí)基本狀況表物業(yè)類(lèi)：住宅

60

表553

層

層

層

2、建立比較基礎(chǔ)（1）統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍第18

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電話(huà)：由于估價(jià)結(jié)果不含其室內(nèi)二次裝修價(jià)值，而可比實(shí)例A、B、C交價(jià)格均包含室內(nèi)二次裝修，均為中檔裝修，故應(yīng)將可比實(shí)例A、B、C成交價(jià)中剔除其二次裝修的價(jià)值，見(jiàn)表6。剔除二裝修價(jià)值測(cè)表

表6

據(jù)建裝程/

（2）統(tǒng)一付款方式可比實(shí)例、B、交價(jià)格均在成交日期一次性付清，與估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果統(tǒng)一。（3）統(tǒng)一融資條件可比實(shí)例、B、交價(jià)格均為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格，與估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果統(tǒng)一。（4）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)可比實(shí)例、B、交價(jià)格均為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)情況下的價(jià)格，與估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果統(tǒng)一。（5）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位可比實(shí)例ABC成交價(jià)格幣種、單位、面積內(nèi)涵均與估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果統(tǒng)一。（6）建立比較基礎(chǔ)后的可比實(shí)例單價(jià)，見(jiàn)表。

建立比基礎(chǔ)后的可實(shí)例單一覽表

表7

3、價(jià)格影響因素比較第19

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電話(huà)：將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格影響因素進(jìn)行比較，見(jiàn)表?？杀葘?shí)與估價(jià)對(duì)象格影響素說(shuō)明表

表8

3

層

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11

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4、因素修正及調(diào)整將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比較從交易情況修正狀況調(diào)整狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整五個(gè)方面進(jìn)行修正得出如下系數(shù)：（1）交易情況修正交易實(shí)例Ａ、Ｂ、Ｃ均為公開(kāi)市場(chǎng)條件下正常交易，不存在特殊因素，故交易情況修正系數(shù)均為100/100。（2）市場(chǎng)狀況調(diào)整采用價(jià)格指數(shù)法進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況中手住宅價(jià)格定基指數(shù)，可比實(shí)例、B、C交時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)分別為第21

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電話(huà)：104.9、105.3、104.2，由于價(jià)值時(shí)點(diǎn)份指數(shù)尚未公布，且11月至在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較為平穩(wěn)，故參照市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)為101.5，故市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)如下：可比實(shí)例A：101.5/104.9=0.97可比實(shí)例B：101.5/105.3=0.96可比實(shí)例C：101.5/104.2=0.97（3）區(qū)位狀況調(diào)整調(diào)整方法按百分比法調(diào)整，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況為基準(zhǔn)，各可比實(shí)例分別與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，可比實(shí)例區(qū)位狀況比估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況好的調(diào)整值為正，差的調(diào)整值為負(fù)或相同的調(diào)整值為值根據(jù)估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)判斷已經(jīng)考慮了其權(quán)重，具體調(diào)整見(jiàn)表9。區(qū)位狀因素調(diào)整系表

表9

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（4）實(shí)物狀況調(diào)整調(diào)整方法按百分比法調(diào)整，以估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況為基準(zhǔn)，各可比實(shí)例分別與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，可比實(shí)例實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象好的調(diào)整值為正，差的調(diào)整值為負(fù)似或相同的調(diào)整值為0整值根據(jù)估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)判斷已經(jīng)考慮了其權(quán)重體調(diào)整見(jiàn)表10。實(shí)物狀因素調(diào)整系表

表10

（5）權(quán)益狀況調(diào)整調(diào)整方法按百分比法調(diào)整，以估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況為基準(zhǔn)，各可比實(shí)例分別與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，可比實(shí)例權(quán)益狀況比估價(jià)對(duì)象好的調(diào)整值為正為負(fù)似或相同的調(diào)整值為0整值根據(jù)估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)判斷已經(jīng)考慮了其權(quán)重體調(diào)整見(jiàn)表11。權(quán)益狀因素調(diào)整系表

表

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5、求取比較單價(jià)（1）測(cè)算公式房地產(chǎn)比較單=立比較基礎(chǔ)后的單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)（2）計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表12房地產(chǎn)較單價(jià)測(cè)算

表㎡/㎡

各可比實(shí)例比較單價(jià)較接近，故采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)求取估價(jià)對(duì)象住宅的比較單價(jià):估價(jià)對(duì)象202單元比較單價(jià)=（13924+13388+140833=13798（元/平方米）6、202單元未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下價(jià)值求取第24

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電話(huà)：202單元建筑面積為133.49平方米，則未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下價(jià)值為：13798×133.49=1841895（元）,取整為元（取整至仟元202單元取整后單價(jià)=1842000÷133.49=13799元/平方米（二）冊(cè)房地產(chǎn)估師知悉法定優(yōu)先受款確定法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，其他法定優(yōu)先受償款。根據(jù)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師所掌握的資料結(jié)合估價(jià)委托人陳述，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)之前已設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利，故在價(jià)值時(shí)點(diǎn)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款為零元。（三）押價(jià)值求取抵押價(jià)值為未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值，則：抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款＝1842000-0＝1842000（元）單元抵押價(jià)值單價(jià)=1842000÷133.49=13799（元/平方米）（四）期實(shí)現(xiàn)抵押的處臵用和稅金求1、預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處臵費(fèi)用根據(jù)XXXX市各銀行的慣例，不要求考慮處臵費(fèi)用，本次估價(jià)未予考慮。2、預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的稅金估價(jià)對(duì)象單元建筑面積為平方米（建筑面積未超過(guò)144方米通住宅，根XXXX市現(xiàn)行房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象若以本次估價(jià)抵押價(jià)值進(jìn)行交易，需繳納如下稅費(fèi)：交易手續(xù)稅及附個(gè)人所得即：住宅部分稅（5.60%+1.0%）（元慎原則，取整為122000元（取整至仟元（五）押凈值抵押凈值=抵押價(jià)值-預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處臵費(fèi)用和稅金=1842000-122000=1720000（元）第25

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電話(huà)：?jiǎn)卧盅簝糁捣康禺a(chǎn)單價(jià)=1720000÷133.49=12885元/平方米）八、估結(jié)果確定根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，采用比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)（2015年）在滿(mǎn)足本次估價(jià)假設(shè)和限制條件下的估價(jià)結(jié)果見(jiàn)表14。估價(jià)結(jié)一覽表

表14(幣種：民幣

壹捌肆貳元

元/方

（1842000元零整0元壹捌肆貳元13799元/方（1842000元壹貳貳元（元）壹柒貳元12885元/方（1720000元九、房產(chǎn)變現(xiàn)能力析與風(fēng)提示（一）現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析包括以下內(nèi)容：1、房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面的分析。（1）通用性分析估價(jià)對(duì)象的合法用途為住宅，實(shí)際用途為住宅，屬于常見(jiàn)的、被普遍使用的房地產(chǎn)，該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求量較大，故通用性較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。（2）獨(dú)立使用性分析估價(jià)對(duì)象為成套住宅，可以單獨(dú)使用而不受限制，獨(dú)立使用性較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性分析估價(jià)對(duì)象為成套住宅，產(chǎn)權(quán)完整，從物理上、經(jīng)濟(jì)上考慮不可分割轉(zhuǎn)讓。（4）區(qū)位條件分析估價(jià)對(duì)象位于XXXX鼓樓區(qū)，該區(qū)域?yàn)槌墒斓腦XXX區(qū)，區(qū)位條件較好，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。（5）開(kāi)發(fā)程度分析第26

XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

電話(huà)：估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房宗地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到紅線(xiàn)內(nèi)通、通路、通電、通訊、通管道煤氣）及建有現(xiàn)房開(kāi)發(fā)程度較高。（6）價(jià)值大小分析估價(jià)對(duì)象為普通住宅，面積適中，總價(jià)值略小，變現(xiàn)能力略強(qiáng)。（7）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較平穩(wěn)，變現(xiàn)能力一般。2產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)抵押物最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)估價(jià)對(duì)象時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、價(jià)值量較大、需求面較小、潛在購(gòu)買(mǎi)群體受到限制及心理排斥等因素影響，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估價(jià)值要低。3、變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)和清償順序（1現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短與房地產(chǎn)處臵方式和營(yíng)銷(xiāo)策略等因素有關(guān)般說(shuō)來(lái)拍賣(mài)方式處臵房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短。（2）變現(xiàn)過(guò)程要支付拍賣(mài)傭金、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)、合同公證費(fèi)等費(fèi)用；需繳納的稅金項(xiàng)目有營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、交易手續(xù)費(fèi)等。（3）清償順序根據(jù)2001年8月15日頒布實(shí)施市房地產(chǎn)抵押管理辦法華