關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合法化問題的思考-以利益分析為視角

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合法化問題的思考——以利益分析為視角關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合法化問題的思考——以利益分析為視角【摘要】我國目前的法律與政策對小產(chǎn)權(quán)房原那么上采取了禁止或限制的態(tài)度，但越禁越多，越限越多。其原因何在，出路何在。本文重點從利益分析角度對其合法化進行了論證，并提出了處理小產(chǎn)權(quán)房的對策。

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；合法化；利益分析。

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定。

小產(chǎn)權(quán)房并不是嚴格意義上的法律用語。小產(chǎn)權(quán)房，是相對大產(chǎn)權(quán)房而言的?！按螽a(chǎn)權(quán)房是國有土地上建造的、在市場上流通的商品房，其流通不受限制；而小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建造的、主要是出讓給城市居民的房屋，其流通受到法律限制或禁止。〞假設作具體辨別，又可以分為集體建設用地上的小產(chǎn)權(quán)房、宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房。本文探討的是前兩種形式的小產(chǎn)權(quán)房，統(tǒng)稱為集體非農(nóng)用地上建設的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房相比存在諸多“不合法〞：第一，用地不合法。小產(chǎn)權(quán)房直接在集體土地上開發(fā)建設，未經(jīng)過國家征地程序，未辦理土地出讓手續(xù)并未按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和稅費，屬于非法用地。第二，開發(fā)建設程序不合法。開發(fā)建設和發(fā)售商品房，需要具備土地使用證、規(guī)劃許可證、動工證、預售許可證、銷售許可證齊全。而小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設均無相關(guān)手續(xù)。第三，產(chǎn)權(quán)不合法。在我國只有縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門才有權(quán)頒發(fā)房屋所有權(quán)證書，而小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。

二、利益分析角度下論證合法化。

在立法層面，國家對集體建設用地的嚴格管制，而在政策下，小產(chǎn)權(quán)房是亦被禁止，這也正是“合法化〞的前提。

〔一〕小產(chǎn)權(quán)房的利益及利益主體。

利益是人類個別地或在集團社會中謀求得到滿足的一種欲望或要求，因此人們在調(diào)整人與人之間的關(guān)系和安頓人類行為時，必須考慮到這種欲望或要求。追求利益是人類最一般、最根底的心理特征和行為規(guī)律。利益是多元的，社會關(guān)系是紛繁而豐盛的，不同的社會關(guān)系表現(xiàn)出不同的利益傾向；同時，不同的社會主體又有不同的利益追求。因而，利益沖突是客觀不可防止的，這正是法律介入的動力。法律必須在這些沖突的利益之間進行選擇調(diào)整，而不能一視同仁。利益又是有主次之分的。并非所有的利益都處于同等重要的地位，以社會主體的地位不同和社會矛盾的主次之分，相互沖突的利益也表現(xiàn)出主次性。要調(diào)整好各種不同利益，就要了解和認識利益，而認識利益必須辨別有哪些利益主體。有學者將小產(chǎn)權(quán)房中波及的利益細分為：“居住生存利益、不動產(chǎn)財產(chǎn)利益、集體經(jīng)濟組織級差地租利益、農(nóng)業(yè)利益、農(nóng)村社會保障利益、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)利益、國家建設用地利益、國家土地級差地租利益等〞。本文將其中的主要利益歸納概括為：購房者利益、農(nóng)民及集體經(jīng)濟組織利益、地方政府利益和房地產(chǎn)開發(fā)商利益四大類。相應的利益主體為：購房者、農(nóng)民及集體經(jīng)濟組織〔村委會〕、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商四類。

〔二〕法學視野中的利益衡量分析。

利益總是與利益衡量相關(guān)聯(lián)著?！胺刹粌H是一個邏輯結(jié)構(gòu)，而且是各種利益的平衡。作為利益法學出發(fā)點的一個基本的真理是法的每個命令都決定著一種利益的沖突。法起源于對立利益的斗爭。法的最高任務是平衡利益〞。因此，通過對各方利益的衡量最終確定應愛護的相關(guān)利益者，這是法律的最終目標。利益衡量的內(nèi)容，是對各利益重要性之評價及利益的選擇和取舍。龐德認為，利益可以劃分為個人利益、公共利益和社會利益，在對利益進行評價和平衡的時候，需要在同一平面上對各種利益進行比擬和衡量。即是說，只能是個人利益與個人利益之間進行比擬，社會利益與社會利益之間進行比擬，而個人利益絕不可直接與社會利益進行比擬。在此根底上，龐德提出了各種不同利益的比擬辦法，就是將就是將各種利益“化約為最一般的形式〞，也就是社會利益的形式進行比擬。他認為：“當我們正考慮要確認什么樣的主張或要求、在何種限度內(nèi)確認、什么時候去試著調(diào)整那些在某個新方面和新情況下沖突交錯的主張和要求時，將個人利益歸人社會利益，并這樣去權(quán)衡它們是非常重要的〞。

在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設中，上述主體的利益都是龐德所講的個人利益。因此，如果需要衡量各方利益而作出做后的利益選擇的話，必須將他們“化約〞為一般的社會利益之中。從利益主體上講，如果小產(chǎn)權(quán)房合法化，那么集體經(jīng)濟組織利益、農(nóng)民利益、購房者利益得到了愛護，而地方政府利益和房地產(chǎn)商利益受損。如果小產(chǎn)權(quán)房被禁止，那么出現(xiàn)相反的結(jié)果。住房問題是關(guān)系社會安定和諧的大事，從社會利益的高度考慮，商業(yè)利益等個人利益因該讓位。顯然，農(nóng)民集體利益和購房者利益與政府利益和開發(fā)商的商業(yè)利益相比，前者更值得愛護。

小產(chǎn)權(quán)房合法化也合乎法律的終極價值目的——公平正義。羅爾斯認為，正義的一個原那么是有利于社會之最不利成員的最大利益，盡管這可能損害某些人在經(jīng)濟利益和財富分配方面的權(quán)利。利益衡量的價值選擇目標與社會的公平正義應該是保持一致的。法律的目的是平衡個人和社會利益，實現(xiàn)利己主義和利他主義的結(jié)合，從而建立個人與社會的搭檔關(guān)系。為了維護參與其中的多方主體的利益，肯定有利益的犧牲者，站在社會利益的高度，通過比擬衡量，購房者、農(nóng)民集體的利益更有愛護的必要。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房合法化是自然理性的選擇。

三、小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑。

〔一〕對現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的解決。

小產(chǎn)權(quán)房不僅牽涉到相關(guān)主體的利益，更關(guān)系到巨大的社會利益。在處理現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房時，應當堅持在維護農(nóng)民利益、考慮購房者利益和盡量不撤除、合乎城市建設規(guī)劃等根本原那么的前提下解決。從保障民生角度提出如下解決方法：

第一，轉(zhuǎn)變?yōu)檎?guī)商品房。倡議經(jīng)政府批準，開發(fā)商補交土地出讓金等有關(guān)稅費，住戶補交有關(guān)交易稅費后，進行房屋登記并頒發(fā)房屋所有權(quán)證。第二，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》?。參照保障性住房的?guī)定，購置者在補辦相關(guān)手續(xù)后，可以發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證，使其享有類似經(jīng)濟適用房購置者的有限產(chǎn)權(quán)；第三，以“共有產(chǎn)權(quán)〞模式改造。由于小產(chǎn)權(quán)房的致命弱點在于沒有向政府交納土地出讓金等稅費，因此在改造已有的小產(chǎn)權(quán)房時，政府可以以欠繳的土地出讓金等稅費補作為共有份額?？砂磦€人與政府的出資比例，共同享有房屋產(chǎn)權(quán)，即形成購房者與政府按份共有的產(chǎn)權(quán)模式。

〔二〕解決小產(chǎn)權(quán)房問題的制度出路，即改革集體非農(nóng)用地使用權(quán)制度。

小產(chǎn)權(quán)房的問題不單是“房〞的問題，更主要的是“土地〞的問題，是是否允許集體非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)自由的問題。假設要從基本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，還有待于集體土地制度的改革，徹底改變現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)，償還集體土地所有權(quán)應有的完整權(quán)能。倡議在增訂?物權(quán)法》、?土地管理法》時，增加“允許集體非農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場〞的條文。同時頒部?集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理方法》、?宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理方法》等配套法規(guī)，解決集體土地在流轉(zhuǎn)的基本性問題。

本文僅僅針對法律問題進行思考，除此之外還需要有一系列相關(guān)的政策、配套制度與之相結(jié)合，才能真正彌補現(xiàn)行法律法規(guī)的空白，標準集體非農(nóng)用地上建設的小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，才能最終改變我國“小產(chǎn)