武昌片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

武昌片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

一武昌區(qū)域概況1.地理位置武昌地處武漢市的南大門，具有湖北省地理要沖和華中交通樞紐的重要地位，武昌的轄區(qū)總面積為81.22平方公里，內(nèi)含14個(gè)行政街道、194個(gè)社區(qū)居委會(huì)，常住人口97萬(wàn)，加上流動(dòng)人口共約110萬(wàn)，人均可支配收入過萬(wàn)元。2.自然環(huán)境武昌是一個(gè)美麗的城區(qū)，依山傍水，文化歷史厚重，集中了全市70%的風(fēng)景名勝和革命勝跡，武漢被國(guó)家授予的6個(gè)4A級(jí)景區(qū)有5個(gè)在武昌。盛享“天下江山第一樓”美譽(yù)的黃鶴樓，距今已有1700余年的歷史；佛教圣地寶通禪寺始建于南朝，歷經(jīng)2000余年的滄桑。3.區(qū)域概況武昌是一座歷史文化名城，有豐厚的歷史文化底蘊(yùn)，現(xiàn)為湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地駐漢機(jī)構(gòu)和眾多金融機(jī)構(gòu)、商貿(mào)企業(yè)、大公司總部匯集于此，形成武漢市的江南核心區(qū)；武昌濱江濱湖，是一個(gè)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、適宜人居和旅游的美麗城區(qū)；武昌科教集聚，有著豐富的智力資源和高素質(zhì)的人力資源。4.交通環(huán)境京廣鐵路、107國(guó)道、長(zhǎng)江水道、京珠高速公路、滬蓉高速公路、宜黃高速公路等重要交通命脈在武昌呈“米”字形交會(huì)，旅客運(yùn)輸在1000公里范圍內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)“夕發(fā)朝至”，公路長(zhǎng)途運(yùn)輸覆蓋半徑延伸至1500公里范圍。武漢的長(zhǎng)江一、二、三橋和規(guī)劃中的兩條過江隧道均坐擁武昌，沿江分布有多個(gè)客貨運(yùn)碼頭，城區(qū)西側(cè)有臨江大道、和平大道、武青三干道等三條市區(qū)主干道，東側(cè)有中北路、中南路、迎賓大道等干道，北面和南面分別有徐東路、武珞路與長(zhǎng)江大橋和長(zhǎng)江二橋相接，形成通暢的內(nèi)環(huán)。5.城市規(guī)劃按照國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《武漢市城市總體規(guī)劃（1996～2020年）》，確定在武昌區(qū)規(guī)劃布局江南核心區(qū)等，重點(diǎn)發(fā)展金融貿(mào)易、省級(jí)行政中心、教育科研、機(jī)電、高科技產(chǎn)業(yè)及文化旅游等職能。結(jié)合武昌的發(fā)展態(tài)勢(shì)，將形成沙湖體育文化旅游發(fā)展區(qū)、武昌首義文化區(qū)、中南路—水果湖省級(jí)商貿(mào)行政區(qū)、東湖風(fēng)景名勝旅游區(qū)、南湖居住風(fēng)景旅游區(qū)、街道口大學(xué)城、徐東路—梨園商貿(mào)居住區(qū)、沿江制造業(yè)紡織業(yè)發(fā)展區(qū)、白沙洲—武泰閘現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展區(qū)等9大板塊。未來3～10年，武昌地區(qū)將建成生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、公共與市政設(shè)施配套、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便捷、高收入群體相對(duì)集中的現(xiàn)代化中心城區(qū)。二武昌商品住宅發(fā)展特征產(chǎn)品特征：武昌中心區(qū)域住宅以高層住房、小高層住宅為主，城郊結(jié)合部以多層、小高層、純別墅為主。價(jià)格特征：武昌城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在4000元/平方米以上，均價(jià)在4000元/平方米以下物業(yè)主要集中于南湖、光谷區(qū)域。供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，武昌區(qū)域占35.4%，武昌區(qū)域樓盤供略大于求。消費(fèi)者特征：教師、國(guó)有企業(yè)職工、科研工作者、老城區(qū)拆遷戶、公司職員。產(chǎn)品定位：形成明顯的住宅區(qū)域，市中心湖區(qū)以高檔樓盤為主，城郊結(jié)合部以中檔產(chǎn)品為主。文化訴求特征：濃厚的教育、休閑、人文的文化特征。三2005～2006年上半年武昌商品住宅供給和銷售情況基本分析1.商品住宅價(jià)格與銷量分析隨著近幾年的發(fā)展，武昌日益繁華，其房地產(chǎn)開發(fā)也進(jìn)展得如火如荼，商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，從2005～2006年第二季度，平均每季度以150元/平方米左右的價(jià)格上漲，2006年第二季度，其商品房住宅均價(jià)達(dá)3708.15元/平方米，與去年同期相比，增長(zhǎng)了14.86%。在銷量方面，2006年第二季度銷量達(dá)9337套，比同期增長(zhǎng)了29.82%。圖1武昌區(qū)2005～2006年上半年銷售均價(jià)和銷售套數(shù)比較圖2.武昌商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系（1）根據(jù)億房網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)估計(jì)，2006年武昌住房市場(chǎng)全年的市場(chǎng)總?cè)萘繛?8120套，其中，上半年的市場(chǎng)容量為19500套，而上半年市場(chǎng)的實(shí)際總供給量是35100套，供給已經(jīng)遠(yuǎn)大于需求，供需比例達(dá)到1.8∶1。（2）主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在3000～4000元/平方米。如：3000～4000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的45%以上，4000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升，市場(chǎng)上4000元/平方米以上產(chǎn)品的增多是帶動(dòng)相應(yīng)購(gòu)房需求增長(zhǎng)的有利因素。同理，3000元/平方米以下產(chǎn)品的銷量逐步遞減。圖22006年上半年武昌銷售面積比較圖（按價(jià)格劃分）（3）上半年主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在80～100平方米和140平方米以上。2006年上半年的戶型銷售比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，武昌銷售的住房產(chǎn)品戶型主要集中在80～100平方米和140平方米以上，分別占武昌總銷量的27.86%和27.89%。大戶型銷量逐年呈遞增態(tài)勢(shì)。圖3武昌銷售套數(shù)比較圖（按建筑面積劃分）四武昌各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況武昌目前由武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)三個(gè)行政區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析。1.武昌區(qū)2006年上半年該區(qū)商品住宅平均價(jià)格為3953.16元/平方米，住宅銷售套數(shù)為7042套，與去年同期相比增加了144%。圖4武昌區(qū)不同價(jià)格項(xiàng)目的銷量比較圖圖52006年上半年武昌區(qū)按戶型上市面積與銷售面積的比較圖該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：（1）區(qū)域協(xié)同效應(yīng)較強(qiáng)，大體量項(xiàng)目相對(duì)集中。目前進(jìn)入規(guī)模開發(fā)的項(xiàng)目主要集中于積玉橋、沙湖、南湖區(qū)域，占在售項(xiàng)目總數(shù)的47%。這些區(qū)域由于人氣的聚集、配套設(shè)施逐步完善及擁有良好的環(huán)境資源等利好因素，形成了較為集中的協(xié)同效應(yīng)，一方面提高了整體均價(jià)水平，另一方面也面臨著項(xiàng)目間的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。（2）新項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，居住觀念更新較快。本季度在售項(xiàng)目依然以普通商品房居多，部分高檔房的出現(xiàn)填補(bǔ)了高端市場(chǎng)的空白，與其他區(qū)域不同的是，項(xiàng)目以生態(tài)景觀和便利的生活環(huán)境為主要訴求點(diǎn)，同時(shí)在產(chǎn)品開發(fā)上更加注重細(xì)節(jié)，如采用觀景電梯多層等設(shè)計(jì)，物業(yè)開發(fā)強(qiáng)調(diào)社區(qū)配套和綠化。（3）建筑類型以高層和小高層為主，多層住宅價(jià)格上升幅度相對(duì)較大。本季度商品住宅高層和小高層項(xiàng)目所占銷售份額達(dá)到75%，是目前銷售的主要物業(yè)類型。由于多層房源相對(duì)缺乏，多層住宅價(jià)格達(dá)到4602元/平方米，比高層均價(jià)高出335.77元/平方米。（4）大戶型商品住宅的消化能力增強(qiáng)。與上季度相比，面積在140平方米以上項(xiàng)目的銷售份額提高了19%，與同期上市量相比雖然還有一定差距，但大戶型商品住宅的消化能力明顯提高。2.洪山區(qū)2006年上半年該區(qū)商品住宅平均價(jià)格為3771.08元/平方米，住宅銷售套數(shù)為9028套，與去年同期相比減少了24%。圖6洪山區(qū)不同價(jià)格項(xiàng)目的銷量比較圖圖72006年上半年洪山區(qū)按戶型上市面積與銷售面積的比較圖（1）該區(qū)域的高等院校較多，使本區(qū)極富文化氣息。圍繞教育以住宅開發(fā)為主，成為該區(qū)的開發(fā)熱點(diǎn)。例如以華中科技大學(xué)等高校群為主要銷售目標(biāo)的住宅均價(jià)為3600元/平方米，價(jià)位高于周邊項(xiàng)目200～300元/平方米，同時(shí)項(xiàng)目均引入了寬帶網(wǎng)、遠(yuǎn)程教育等，以提高小區(qū)品質(zhì)。（2）聚集于關(guān)山一路、二路的森林公園周邊及其延伸段的項(xiàng)目主要以健康生態(tài)為主題，均價(jià)在3400元/平方米左右。越臨近森林綠地項(xiàng)目?jī)r(jià)位越高，并向周邊輻射，差價(jià)一般在100～200元/平方米。（3）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)漸顯亮點(diǎn)。隨著光谷高新產(chǎn)業(yè)群和區(qū)內(nèi)住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展，不少大型高科技企業(yè)進(jìn)駐光谷，不斷遷入的大量人群使區(qū)內(nèi)對(duì)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的需求驟增，開發(fā)商針對(duì)光谷目前的商業(yè)發(fā)展和大型商業(yè)配套不夠齊全的特點(diǎn)，在魯巷附近開始規(guī)劃、建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以滿足區(qū)內(nèi)的消費(fèi)需求。因此，在近段時(shí)間內(nèi)，伴隨著部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的逐漸亮相，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)呈上升的趨勢(shì)。3.青山區(qū)2006年上半年該區(qū)商品住宅平均價(jià)格為2578.5元/平方米，住宅銷售套數(shù)為291套，與去年同期相比減少了23%。圖8青山區(qū)不同價(jià)格項(xiàng)目的銷量比較圖圖92006年上半年青山區(qū)按戶型上市面積與銷售面積的比較圖該區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目分布大致可以分為兩個(gè)片區(qū)，即和平大道片及友誼大道片。和平大道沿線以企業(yè)自建房和經(jīng)濟(jì)適用房為主，土地供應(yīng)較少，在已售完的項(xiàng)目中，主要的客戶群體為拆遷戶及周邊的中等收入購(gòu)房者，以價(jià)格取勝是項(xiàng)目銷售的主要手段，銷售面積以80～1