房地產(chǎn)投資定位相關(guān)資料合集

破解碧桂園高價IPO紅籌之路BVI實際控制人(股東)境外控股公司(開曼/百慕大)私募基金公眾股東境外上市BVI境內(nèi)公司決定境外上市境外注冊殼公司收購境內(nèi)公司股權(quán)募集資金調(diào)回境內(nèi)或自主決定投向境外IPO投資碧桂園上市之輝煌2007年4月20日，碧桂園控股（02007.HK）在香港聯(lián)交所上市，上市首日收盤價為7.27港元，較IPO發(fā)行價5.38港元溢價35%。由此，碧桂園控股市值達(dá)到1189.37億港元在香港上市地產(chǎn)股中僅次于李嘉誠的和記黃埔、郭炳湘的新鴻基，位列第三。同時，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國海外、富力地產(chǎn)、雅居樂等已在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)公司，而萬科A當(dāng)日市值也僅相當(dāng)于碧桂園控股的66%。碧桂園控股成為內(nèi)地市值最大的上市房地產(chǎn)公司，而其實際控制人年僅25歲的楊惠妍因持有公司58.19%的股權(quán)，身家在一夜之間達(dá)到692億港元，成為中國內(nèi)地最受關(guān)注的新首富。碧桂園控股（02007.HK）以高于富力地產(chǎn)（02777.HK）、世茂房地產(chǎn)（0813.HK）、雅居樂（3383.HK）的市盈率發(fā)行，在香港融資148.49億港元，堪稱內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)最佳IPO案例。對比之一——IPO估值比較以招股書中預(yù)測的2007年業(yè)績計算，碧桂園控股5.38港元的招股價對應(yīng)的全面攤薄市盈率達(dá)21.5倍，分別比同一時點雅居樂、富力地產(chǎn)、世貿(mào)房地產(chǎn)2007年預(yù)測市盈率高35.74%、13.16%、18.14%（表1）。對比之二——資本運作比較從上市前一年凈資產(chǎn)、IPO融資額以及公開發(fā)行股份比例等綜合評價資本運作效果的指標(biāo)來看，碧桂園控股的IPO效果更是遠(yuǎn)超這三家同行（表2）。分析思路上市架構(gòu)

1財務(wù)重組

2總結(jié)

3重組搭建碧桂園上市架構(gòu)碧桂園園控股股何以以能夠夠得到到國際際投資資者的的青睞睞？五步重重組搭搭建建碧桂桂園上上市架架構(gòu)為了順順利實實現(xiàn)在在香港港紅籌籌上市市，碧碧桂園園通過過設(shè)立立多層層級的的BVI（英屬屬維京京群島島）公公司，，完成成了一一系列列的重重組，，以使使其能能夠充充分符符合境境外證證券市市場的的上市市要求求。主承銷銷商：：?第一步步:選定上上市資資產(chǎn)、、統(tǒng)一一股權(quán)權(quán)及補補稅選定上上市資資產(chǎn)碧桂園園主要要業(yè)務(wù)務(wù)涉及及房地地產(chǎn)開開發(fā)、、酒店店、物物業(yè)管管理、、建筑筑、安安裝、、設(shè)計計、裝裝修及及裝飾飾、自自來水水、高高爾夫夫球場場、主主題公公園以以及學(xué)學(xué)校和和醫(yī)院院等。。經(jīng)過篩篩選，，碧桂桂園將將房地地產(chǎn)開開發(fā)、、酒店店、物物業(yè)管管理、、建筑筑、裝裝修裝裝飾和和主題題公園園等業(yè)業(yè)務(wù)作作為上上市資資產(chǎn)，，其中中分為為25家房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目公公司、、12家酒店店公司司、1家物業(yè)業(yè)管理理公司司、1家建筑筑公司司、1家裝修修及裝裝飾公公司和和1家主題題公園園公司司，共共41家公司司。統(tǒng)一股股權(quán)碧桂園園旗下下項目目公司司都是是獨立立法人人，股股東均均系創(chuàng)創(chuàng)始人人及不不同合合作伙伙伴。。2005年，碧碧桂園園創(chuàng)始始人楊楊國強強將所所持項項目公公司的的股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓給剛剛從美美國留留學(xué)回回來的的二女女兒楊楊惠妍妍；2006年，楊楊惠妍妍又陸陸續(xù)收收購了了碧桂桂園其其他項項目公公司股股東的的股權(quán)權(quán)，在在碧桂桂園上上市重重組前前，各各項目目公司司形成成了楊楊惠妍妍、楊楊貳珠珠、蘇蘇汝波波、張張耀垣垣、區(qū)區(qū)學(xué)銘銘的股股權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)（（圖1）。。補稅稅截至至2006年5月，，碧碧桂桂園園向向稅稅務(wù)務(wù)機機關(guān)關(guān)全全數(shù)數(shù)支支付付了了2002-2004年未未繳繳付付的的稅稅款款及及滯滯納納金金。。滯滯納納金金數(shù)數(shù)額額高高達(dá)達(dá)3340萬元元。以以此此推推算算出出碧碧桂桂園園補補交交2002-2004年度度的的稅稅款款為為6.28億元元，如如果果按按33%的內(nèi)內(nèi)資資企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅率率計計算算，，這這筆筆稅稅款款對對應(yīng)應(yīng)的的稅稅前前利利潤潤約約19億元元。。民營營企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行紅紅籌籌上上市市之之前前補補稅稅的的目目的的主主要要是是為為達(dá)達(dá)到到““連續(xù)續(xù)三三年年盈盈利利”的的要要求求，，為為財財務(wù)務(wù)調(diào)調(diào)整整留留出出空空間間，，提提高高招招股股價價格格。。第二二步步:巧妙妙布布局局資資產(chǎn)產(chǎn)出出境境結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)注冊冊離離岸岸公公司司為了了完完成成重重組組，，碧碧桂桂園園的的股股東東們們在在英英屬屬維維京京群群島島（（BVI）注注冊冊離離岸岸公公司司多多達(dá)達(dá)14家。2006年3月21日，，伊伊東東、、富富高高成成立立；；2006年3月28日，，智智發(fā)發(fā)、、集集裕裕、、豪豪華華成成立立；；2006年4月7日，，恒恒宙宙、、柏柏輝輝、、永永柏柏、、興興輝輝成成立立。。同同時時五五股股東東還還注注冊冊了了各各自自的的BVI公司司。。上述述BVI公司司的的注注冊冊資資本本都都是是100美元元，由由100股每股股面面值值1美元元的股股份份組組成成。。碧桂桂園園的的五五股股東東注注冊冊的的各各自自全全資資擁擁有有的的BVI公司司：：楊惠惠妍妍楊貳貳珠珠多美美必勝勝日皓皓偉君君喜樂樂蘇汝汝波波張耀耀垣垣區(qū)學(xué)學(xué)銘銘資產(chǎn)產(chǎn)整整合合碧桂桂園園將將旗旗下下子子公公司司及及項項目目公公司司按按房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)、、酒酒店店、、物物業(yè)業(yè)管管理理、、建建筑筑、、裝裝修修裝裝飾飾及及主主題題公公園園四四大大業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)板板塊塊分分類類整整合合到到了了四四家家離離岸岸公公司司旗旗下下，，使使其其資資產(chǎn)產(chǎn)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)變變得得清清晰晰。。2006年4月-6月，，碧碧桂桂園園與與恒恒宙宙、、柏柏輝輝、、集集裕裕、、伊伊東東等等四四家家BVI公司司（（““前前四四家家過過橋橋公公司司””））簽簽署署了了多多份份股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓協(xié)協(xié)議議，，分分別別將將四四塊塊上上市市資資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給給這這四四家家公公司司（（圖圖2）。。設(shè)計計思思路路：：1、將將四四塊塊業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)由由不不同同的的BVI公司司100%控股股；；2、將將上上市市資資產(chǎn)產(chǎn)的的控控股股方方由由內(nèi)內(nèi)資資變變成成外外資資，，由由此此完完成成內(nèi)內(nèi)資資企企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為外外資資企企業(yè)業(yè)；；3、利利用用離離岸岸公公司司在在集集團(tuán)團(tuán)內(nèi)內(nèi)不不同同業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)之之間間建建立立起起一一道道防防火火墻墻，，不不同同業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)之之間間可可以以有有合合作作，，但但所所有有的的經(jīng)經(jīng)營營都都是是相相對對獨獨立立。。既既可可隔隔離離風(fēng)風(fēng)險險，，又又可可分分拆拆上上市市；；既既可可分分散散風(fēng)風(fēng)險險，，又又可可提提升升公公司司業(yè)業(yè)績績。。第三三步步:搭建建多多層層級級BVI公司司，，緩緩沖沖上上市市公公司司風(fēng)風(fēng)險險2006年9月，，碧碧桂桂園園辦辦理理了了由由內(nèi)內(nèi)資資企企業(yè)業(yè)變變更更為為外外資資企企業(yè)業(yè)的的工工商商及及稅稅務(wù)務(wù)等等相相關(guān)關(guān)手手續(xù)續(xù)。。換股股收收購購之之一一———搭建建雙雙層層控控股股結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)完成成資資產(chǎn)產(chǎn)出出境境安安排排后后，，富富高高、、興興輝輝、、智智發(fā)發(fā)及及永永柏柏四四家家BVI公司司（（““后后四四家家過過橋橋公公司司””））分分別別收收購購了了恒恒宙宙、、柏柏輝輝、、集集裕裕、、伊伊東東這這““前前四四家家過過橋橋公公司司””100%股權(quán)權(quán)。。收購購方方式式：：全部部采采取取換換股股的的方方式式完完成成；；收購購代代價價：：“后后四四家家過過橋橋公公司司””分分別別以以70%、12%、6%、6%及6%的比比例例分分別別向向““五五股股東東””配配發(fā)發(fā)及及發(fā)發(fā)行行新新股股作作為為代代價價，，完完全全復(fù)復(fù)制制了了國國內(nèi)內(nèi)公公司司的的原原有有股股權(quán)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（圖圖3）。換股收購購之二——設(shè)立統(tǒng)一一管理機機構(gòu)搭建了雙雙層控股股結(jié)構(gòu)之之后，另另一家在在BVI注冊的公公司豪華出場，從從“五股股東”手手中收購購“后四四家過橋橋公司””，收購購代價依依舊是以以70%、12%、6%、6%及6%的比例向向“五股股東”配配發(fā)及發(fā)發(fā)行新股股。收購?fù)瓿沙珊?，豪豪華成為為集中統(tǒng)統(tǒng)一管理理各業(yè)務(wù)務(wù)板塊的的機構(gòu)。。同時豪豪華向楊楊國強收收購了香香港碧桂桂園公司司，收購購代價為為香港碧碧桂園2006年8月31日的資產(chǎn)產(chǎn)凈值112萬港元，，形成了三三層BVI過橋公司司（圖4）。設(shè)計思路路：1、設(shè)立雙雙層BVI公司，主主要目的的是能夠夠起到一一個緩沖沖的作用用，在將將來內(nèi)地地公司具具體經(jīng)營營業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)生變更更或股權(quán)權(quán)變動時時對上市市公司的的穩(wěn)定性性影響較較小。紅籌上市市的主要要思路：一般是是在境外外設(shè)立兩兩家SPV（特殊目目的公司司），一一家作為為中間控控股公司司，對境境內(nèi)企業(yè)業(yè)進(jìn)行控控股；另另一家作作為未來來擬上市市主體，，并對中中間控股股公司進(jìn)進(jìn)行控股股。2、由于此此換股收收購在海海外控股股公司層層面發(fā)生生，而海海外控股股公司股股權(quán)的運運作實行行授權(quán)資本本制，因而具具有極高高的操作作靈活性性。3、利用豪豪華收購購“后四四家過橋橋公司””和香港港碧桂園園公司，，以實現(xiàn)現(xiàn)對各業(yè)業(yè)務(wù)機構(gòu)構(gòu)的統(tǒng)一一管理。。通過上述述三步，，碧桂園園基本上上完成了了國內(nèi)業(yè)業(yè)務(wù)的重重組及上上市架構(gòu)構(gòu)的搭建建。第四步:通過離岸岸公司提提供過橋橋貸款支支付收購購款在上述三三步重組組中，各各層級BVI公司之間間的收購購全部以以換股的的方式順順利完成成，但最最關(guān)鍵的的一步還還沒有完完全解決決，即收收購國內(nèi)內(nèi)資產(chǎn)的的代價是是多少？？資金從從何而來來？?根據(jù)我國國當(dāng)時規(guī)規(guī)定：海外公司司收購內(nèi)內(nèi)資企業(yè)業(yè)進(jìn)行海海外重組組應(yīng)按照照《外國投資資者并購購境內(nèi)企企業(yè)暫行行規(guī)定》（簡稱《并購規(guī)定定》）辦理，，為了防防止企業(yè)業(yè)變相向向境外低低價轉(zhuǎn)移移資本，，《并購規(guī)定定》要求對擬擬轉(zhuǎn)讓的的股權(quán)或或資產(chǎn)要要采用國際通行行的評估估方法進(jìn)進(jìn)行評估估，交易雙雙方不得得以明顯顯低于評評估結(jié)果果的價格格轉(zhuǎn)讓股股權(quán)或出出售資產(chǎn)產(chǎn)。對價金額額：在紅籌上上市實務(wù)務(wù)中，外外資收購購國內(nèi)企企業(yè)時一一般是按按照該企企業(yè)經(jīng)評評估后的的凈資產(chǎn)收收購。按碧桂園園控股2005年末的凈凈資產(chǎn)值值23.22億元、股股本值7.65億元計算算，“前前四家過過橋公司司”應(yīng)向向“五股股東”支支付的股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓款至少少應(yīng)達(dá)到到23.22億元，而相應(yīng)應(yīng)地，““五股東東”將會會由于股股權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價格格和股本本值之間間15.57億元的價價差收入入，被征收收20%的巨額個個人所得得稅，這這顯然是是股東們們不愿意意看到的的。付款期限限：在對價款款支付期期限方面面，《并購規(guī)定定》同時規(guī)定定：海外控股股公司可可于并購購后之外外商投資資企業(yè)營營業(yè)執(zhí)照照頒發(fā)之之日起3個月內(nèi)向轉(zhuǎn)讓讓方支付付完畢；；特殊情況況在審批批機關(guān)批批準(zhǔn)后可可延長至至6個月內(nèi)付60%以上、一年內(nèi)全全部付清清。正是這一一規(guī)定為為碧桂園園得以按按“股份掉掉期”的方式繼繼續(xù)重組組和進(jìn)行行財務(wù)安安排留出出了空間間。過橋貸款款：如何解決決資金來來源？此此時，又又一家名名為偉嘉的BVI公司在碧碧桂園重重組過程程中出現(xiàn)現(xiàn)。偉嘉成立立于2006年4月7日，在豪豪華完成成對“后后四家過過橋公司司”以及及香港碧碧桂園的的收購后后，偉嘉嘉從“五五股東””手里收收購了豪豪華，方方式同樣樣是以70%、12%、6%、6%及6%的比例向向“五股股東”配配發(fā)及發(fā)發(fā)行新股股。通過一系系列的連連環(huán)換股股收購后后，此時時碧桂園園的股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)是是：國內(nèi)公司司仍由““五股東東”最終終控制，，并且股股份比例例和重組組前并無無任何變變化，只只不過中中間多出出了四層層BVI過橋公司司（圖5）。九家BVI公司擴股股：2006年8月7日，豪華華及“后后四家過過橋公司司”增加加發(fā)行股股本，已已發(fā)行股股本由100美元增加到200美元。2006年8月18日，這幾幾家公司司的發(fā)行行股本再再度增加加到300美元，由300股每股面值值1美元的股股份組成成。2006年8月18日，“前前四家過過橋公司司”的已已發(fā)行股股本由100美元增加到200美元，由200股每股面值值1美元的股股份組成成。過橋貸款款收購過過程：九家BVI公司擴股股后，偉偉嘉通過過一項總總值約為為6200萬港元的貸款安安排及認(rèn)認(rèn)購豪華華的新股股，而這這筆金額額被豪華華用于認(rèn)認(rèn)購“后后四家過過橋公司司”的新新股，然然后又由由“后四四家過橋橋公司””認(rèn)購““前四家家過橋公公司”的的新股。。通過這一一系列擊擊鼓傳花花般的操操作，最最初由偉偉嘉提供供的這筆筆資金最最終變成成“前四家家過橋公公司”收收購“五五股東””所持國國內(nèi)相關(guān)關(guān)資產(chǎn)股股權(quán)的收收購款項項。收購資金金傳遞過過程：偉嘉股東五公司五股東股股權(quán)前四家過橋公司司后四家過橋公司司豪華至此，碧碧桂園資資產(chǎn)出境境的安排排真正完完成。由于重組組發(fā)生的的時間均均在2006年12月31日之前，，最后收收購國內(nèi)內(nèi)資產(chǎn)股股權(quán)支付付代價的的期限沒沒有超過過《并購規(guī)定定》的要求。。2007年3月21日，“五五股東””各自全全資擁有有的五個個BVI公司必勝勝、多美美、日皓皓、偉君君、喜樂樂（以下下稱“股股東五公公司”））從偉嘉嘉手中收收購豪華華股份，，總代價價約為7.477億港元，定價依依據(jù)是豪豪華截至至2006年9月30日的凈資資產(chǎn)。以上收購購?fù)瓿珊蠛螅廊A華由“股股東五公公司”分分別擁有有70%、12%、6%、6%及6%的股權(quán)（（圖6），而偉偉嘉則從從碧桂園園的股權(quán)權(quán)架構(gòu)中中消失。。由此可見見，偉嘉嘉的真正正作用是是為碧桂桂園境內(nèi)內(nèi)資產(chǎn)出出境提供供過橋貸貸款，而而“股東東五公司司”從偉偉嘉手中中收購豪豪華支付付的7.477億港元代價，實實際上也也就是““前四家家過橋公公司”收收購國內(nèi)內(nèi)資產(chǎn)的的代價，，而按當(dāng)當(dāng)時港元元兌人民民幣1：1.02的匯率計計算，這這一收購購代價恰恰好等于于碧桂園園7.64億元的股本。。第五步:換股打造造上市主主體到此為止止，碧桂桂園的海海外重組組完成了了四次收收購，涉涉及交易易的BVI公司多達(dá)達(dá)14個，但由于BVI公司無法在香香港上市，所所以還要打造造最終的上市市主體。上市主體由于開曼群島島的法律環(huán)境境符合香港聯(lián)聯(lián)交所的上市市要求，開曼曼公司也是理理想的上市主主體。在上市市主承銷商的的安排下，碧桂園控股于2006年11月10日在開曼群島島注冊成立為為受豁免有限限公司，法定定股本為38萬港元，分為380萬股，每股面值0.10港元。股權(quán)構(gòu)成首先：碧桂園園控股按0.1港元的面值向向一家為GodanTrustCompany（Gayman）Limited的BVI公司發(fā)行1股，而這1股在當(dāng)天就被被轉(zhuǎn)讓給楊貳貳珠。2007年3月19日，楊貳珠將將擁有的這1股股份按面值值轉(zhuǎn)讓給多美美；其次：碧桂園園控股分別向向“股東五公公司”配發(fā)及及發(fā)行70股、11股、6股、6股及6股股份，使得得“股東五公公司”分別擁擁有碧桂園控控股70%、12%、6%、6%及6%的股權(quán)，依然然復(fù)制了碧桂桂園國內(nèi)公司司的股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)。增資擴股2007年3月20日，碧桂園控控股的全體股股東通過了兩兩項決議：決議一：增設(shè)設(shè)999.962億股，每股面值0.10港元的股份，將法法定股本由38萬港元增至100億港元。決議二：待全全球發(fā)售所產(chǎn)產(chǎn)生的公司股股份溢價入賬賬后，董事會會授權(quán)可以將將股本溢價進(jìn)進(jìn)賬的12.6億港元擴充資本，并并將該筆款項項按面值全數(shù)數(shù)支付126億股股份的股款，并以以配發(fā)及發(fā)行行股份方式按按比例由“股股東五公司””持有。2007年3月26日，碧桂園控控股從“股東東五公司”收收購豪華全部部已發(fā)行股份份，代價為向向這五家公司司分別發(fā)行及及配發(fā)與其股股權(quán)比例對等等的股份。至至此，碧桂園園控股成為上上市主體（圖圖7）。按照招股計劃劃，碧桂園控控股公開發(fā)行行后，公眾持持股15%，“五股東公公司”的持股股比例分別為為59.5%、10.2%、5.1%、5.1%及5.1%。重組階段的財財務(wù)安排大額分紅降低低凈資產(chǎn)值在上述第四步步操作中，碧碧桂園國內(nèi)資資產(chǎn)是按股東東的股本金進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，，其間沒有產(chǎn)產(chǎn)生任何增值值，這就解決決了股東的股股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益益需繳納大額額個人所得稅稅的問題。但2005年末凈資產(chǎn)達(dá)達(dá)23.22億元的碧桂園，又又是如何保證證不違反“不不得以低于評評估凈資產(chǎn)的的價格向境外外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)””的規(guī)定呢？？?財務(wù)手段——大額分紅碧桂園采取了了大額分紅，，公告資料顯顯示：2006年的分紅額達(dá)達(dá)到25.14億元（表3），而其2005年末的賬面儲儲備（未分配配利潤）僅為為15.4億元，這說明在在BVI公司收購國內(nèi)內(nèi)資產(chǎn)前，碧碧桂園的股東東們不僅將公公司2005年的賬面儲備備瓜分殆盡，，而且將2006年初至收購日日2006年9月30日前約9.7億元的凈利潤也分分掉了，結(jié)果果使得碧桂園園的凈資產(chǎn)在在2006年9月30日前大幅降低至股本值，解決了這一一問題。上市之前豪華華再次向老股股東派息5.13億元，至此，，截至2006年12月31日的碧桂園賬賬面儲備已全全部分配完畢畢。集中結(jié)算展現(xiàn)現(xiàn)美好前景大額分紅也帶帶來了另一個個問題，即碧碧桂園的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率因此此大幅提升，，凈資產(chǎn)大幅幅減少，對估估值不利。碧碧桂園又如何何解決這一問問題呢？財務(wù)手段——提高預(yù)收賬款款碧桂園在“預(yù)收賬款””指標(biāo)上做足了了文章。房地產(chǎn)行業(yè)的的收入并不在在收到購房款款時確認(rèn)，而而是以竣工結(jié)結(jié)算為依據(jù)，，即售房時的的收入要到交交房時才能確確認(rèn)。?這種特殊的收收入確認(rèn)方式式，使得其年年報中“預(yù)收收賬款”指標(biāo)標(biāo)變得尤為重重要。該指標(biāo)標(biāo)不僅代表著著公司目前的的銷售狀況，，更是公司未未來業(yè)績的直直接體現(xiàn)。在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)中，這個指指標(biāo)經(jīng)常被用用來調(diào)節(jié)營業(yè)業(yè)收入和凈利利潤，而預(yù)收收賬款/營業(yè)收入實際際上從側(cè)面反反映出銷售與與結(jié)算的比例例。從碧桂園近年年來預(yù)收賬款款/營業(yè)收入可以以看出，2006年這一數(shù)值達(dá)達(dá)到了94.2%，遠(yuǎn)高于前兩兩年，而2006年碧桂園的預(yù)預(yù)收賬款達(dá)74.82億元，按房地產(chǎn)公公司以銷售額額平均30%的比例收取預(yù)預(yù)收款計算，，其對應(yīng)未來來將實現(xiàn)的營營業(yè)收入高達(dá)達(dá)249億元（表4）。碧桂園通過提提高預(yù)收賬款款，將銷售集集中在2007年結(jié)算的財務(wù)務(wù)安排，向投投資者展現(xiàn)了了碧桂園的發(fā)發(fā)展前景，對對于緩解因大大額分紅對估估值產(chǎn)生的負(fù)負(fù)面影響、提提升招股價十十分有利。大幅增加土地地儲備迎合國國際投資者口口味房地產(chǎn)企業(yè)要要保證持續(xù)的的盈利能力，，土地儲備是關(guān)鍵。國外外投資者評估估房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)時，土地儲儲備量也是一一個顯而易見見、可以量化化的指標(biāo)。財務(wù)手段——增加土地儲備備招股說明書顯顯示碧桂園上上市前的土地地儲備達(dá)到了了1870萬平方米，97%都取得了土地地許可證，足足夠5年以上開發(fā)所需需。實際上，，自籌備上市市的2005年下半年至上