旅游地產(chǎn)與高端養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理策略

旅游地產(chǎn)與高端養(yǎng)老地產(chǎn)

開發(fā)運(yùn)營管理策略前言旅游地產(chǎn)由旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整合而來，有其不一樣的運(yùn)作管理模式，不能簡單套用旅游業(yè)或房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一般管理模式。下面從四個(gè)方面對旅游地產(chǎn)從項(xiàng)目投資開發(fā)到項(xiàng)目經(jīng)營過程中應(yīng)采取的管理策略進(jìn)行闡述。Part1啟動(dòng)策略：以原則推進(jìn)立項(xiàng)Part2投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā)Part3經(jīng)營策略：以品牌推進(jìn)發(fā)展Part4避險(xiǎn)策略：以防治推進(jìn)成熟重點(diǎn)案例分析目錄四大原則：堅(jiān)持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的原則堅(jiān)持公共利益導(dǎo)向的原則堅(jiān)持“旅游堅(jiān)旗、地產(chǎn)筑基”的原則堅(jiān)持“先策劃、后規(guī)劃”的原則Part1啟動(dòng)策略：以原則推進(jìn)立項(xiàng)1、堅(jiān)持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展原則旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)需要更嚴(yán)格的環(huán)境影響評估。關(guān)注資源環(huán)境的恰當(dāng)保護(hù)——開放性保護(hù)，保持資源利用的協(xié)調(diào)性。項(xiàng)目用地及周邊地區(qū)的資源旅游地產(chǎn)項(xiàng)目竭澤而漁人文遺存溫泉濕地鄉(xiāng)村田園森林山地濱海沙灘河流湖泊2、堅(jiān)持公共利益導(dǎo)向原則旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的公共利益取向非常鮮明旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往占地較大，常在比較偏僻、落后地方改變該地區(qū)資源沉淀、發(fā)展落后的局面，保護(hù)好環(huán)境；對當(dāng)?shù)嘏f村、舊城、舊工業(yè)等改造，安置原住民；提供高品質(zhì)旅游度假區(qū)，增加當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機(jī)會(huì)，增加稅收；增加住宅供應(yīng)量。目的3、堅(jiān)持“旅游堅(jiān)旗、地產(chǎn)筑基”的原則旅游堅(jiān)旗：確立旅游業(yè)的品牌理念和主流地位，要以旅游項(xiàng)目為核心依托，讓旅游文化滲透到主題空間中去，以此來保持旅游地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該有的公共品牌價(jià)值和形象。地產(chǎn)筑基：要秉持可持續(xù)發(fā)展和可行性理念，保障投資的規(guī)模性、連續(xù)性和穩(wěn)健性，在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，給投資商相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地指標(biāo)，讓投資者能夠通過相對較快的房地產(chǎn)收益通道回籠資金，再滾動(dòng)投入到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，形成項(xiàng)目的良性開發(fā)態(tài)勢。4、堅(jiān)持“先策劃、后規(guī)劃”的原則旅游地產(chǎn)項(xiàng)目由于有大量旅游文化內(nèi)涵，這決定了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃非常重要。重規(guī)劃、輕策劃的現(xiàn)象對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目深入拓展構(gòu)成了不小風(fēng)險(xiǎn)。許多大項(xiàng)目之所以后來出現(xiàn)開發(fā)和運(yùn)營問題，關(guān)鍵先期的策劃工作沒有做好?？偨Y(jié)：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大型項(xiàng)目，涉及幾億元、十幾億元、幾十億元甚至上百億元的投資，必須在最初階段進(jìn)行高水平的、深度的策劃，提出有針對性的、高屋建瓴的戰(zhàn)略思路和定位，提出一系列符合國際國內(nèi)一流水平的、符合當(dāng)?shù)貙?shí)際需要的項(xiàng)目產(chǎn)品策劃和運(yùn)營策略，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行以布局空間為主導(dǎo)的項(xiàng)目規(guī)劃。Part2投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目投資要從未來的收益和效益入手，反向推進(jìn)投資策略，這樣的策略才是可靠的。四種方法：盡可能實(shí)施集群化開發(fā)的模式制訂項(xiàng)目合理的分期投資開發(fā)計(jì)劃貫徹“全方位精品”的投資理念吸引旅游高端人才進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營1、盡可可能實(shí)實(shí)施集集群化化開發(fā)發(fā)的模模式在相應(yīng)應(yīng)的開開發(fā)范范圍內(nèi)內(nèi)合理理配置置產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，，實(shí)施施集群群化的的開發(fā)發(fā)模式式。旅游地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目城市型：：如深圳歡歡樂谷旅旅游區(qū)，，其開發(fā)發(fā)空間有限，城城市特征征突出，，因此，，旅游項(xiàng)項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)調(diào)都市娛樂樂性，整整體項(xiàng)目目的集群群化偏重重城市功功能配套。。包括公公寓、區(qū)區(qū)域的交交通、醫(yī)醫(yī)療、教教育等基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目和公公共設(shè)施施，還有有旅游區(qū)區(qū)專門為游游客服務(wù)務(wù)的餐飲飲、購物物、娛樂樂等。郊野型：：如深圳東東部華僑僑城，空空間大，，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美美，因此此，這里里的集群群化開發(fā)發(fā)主要表表現(xiàn)在以度度假產(chǎn)品品為核心心的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈開發(fā)發(fā)上。例例如主題性性的觀光光、休閑閑、度假假、娛樂樂、表演演、購物、餐餐飲、會(huì)會(huì)議等。。2、制訂項(xiàng)項(xiàng)目合理理的分期期投資開開發(fā)計(jì)劃劃投資額很很大的旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，，要求制制訂詳細(xì)細(xì)的投資資計(jì)劃實(shí)實(shí)施分期期開發(fā)。。通常把把投資分分為三期期，每期期的投資資大體分分類如下下：投資分三三期第一期：：投資額額一般占占總投資資規(guī)模的的20%左右，主主要投資資方向有有：——必要的土土石方工工程；——內(nèi)外路網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)及及其他基基礎(chǔ)設(shè)施施和公共共配套設(shè)設(shè)施；——原住民拆拆遷安置置項(xiàng)目；；——旅游區(qū)大大門部分分；——主要標(biāo)志志性旅游游景點(diǎn)；；——第一期需需開發(fā)的的住宅項(xiàng)項(xiàng)目。主要投資資方向有有：——必要的土土石方工工程；——內(nèi)外路網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)及及其他基基礎(chǔ)設(shè)施施和公共共配套設(shè)設(shè)施；——原住民拆拆遷安置置項(xiàng)目；；——旅游區(qū)大大門部分分；——主要標(biāo)志志性旅游游景點(diǎn)；；——第一期需需開發(fā)的的住宅項(xiàng)項(xiàng)目。第一期投資額一一般占總總投資規(guī)規(guī)模的20%左右主要投資資方向有有：——第一期未未完成的的工程；；——約60%～70%的旅游項(xiàng)項(xiàng)目；——第二期需需開發(fā)的的住宅項(xiàng)項(xiàng)目。主要投資資方向有有：——第二期未未完成的的工程；；——剩余的旅旅游項(xiàng)目目；——第三期需需開發(fā)的的住宅項(xiàng)項(xiàng)目。注：在整整體開發(fā)發(fā)中，旅旅游部分分和住宅宅部分應(yīng)應(yīng)交替投投資開發(fā)發(fā)。其中中住宅部部分還應(yīng)應(yīng)再細(xì)分分投資步步驟，以以保證資資金回籠籠的合理理節(jié)奏以以及住宅宅價(jià)格的的合理上上升。投資分三三期第二期投資額一一般占總總投資規(guī)規(guī)模的50%左右第三期投資額一一般占總總投資規(guī)規(guī)模的30%左右3、貫徹““全方位位精品””的投資資理念旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入精品品時(shí)代。。精品至至上是項(xiàng)項(xiàng)目投資資收益的的基本保保證。房地產(chǎn)開開發(fā)旅游房地產(chǎn)部部分、旅游部分分全方位精精品4、吸引旅旅游高端端人才進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目目開發(fā)及及運(yùn)營從旅游地地產(chǎn)項(xiàng)目目啟動(dòng)的的時(shí)候，，就應(yīng)該該明確一一個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的重大策策略，即即大量引引進(jìn)高端端型的旅旅游開發(fā)發(fā)和經(jīng)營營管理人人才。保保證重大大的旅游游地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資資沿著專專業(yè)的、、符合市市場需要要的、良良性的軌軌道推進(jìn)進(jìn)，才能能最大限限度地保保證把投投資開發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)入正正常收益益的通道道上去。。Part3經(jīng)營策略略：以品品牌推進(jìn)進(jìn)發(fā)展四種方式式：保持項(xiàng)目目在當(dāng)?shù)氐氐奶厥馐鈨r(jià)值和和優(yōu)勢保持項(xiàng)目目必要的的規(guī)模和和市場影影響力以整合營營銷策略略推進(jìn)品品牌知名名度和經(jīng)經(jīng)營業(yè)績績借助資本本運(yùn)營推推動(dòng)項(xiàng)目目升級1、保持項(xiàng)項(xiàng)目在當(dāng)當(dāng)?shù)氐奶靥厥鈨r(jià)值值和優(yōu)勢勢每一個(gè)旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目都都應(yīng)該從從戰(zhàn)略高高度充分分估量自自身在一一個(gè)城市市的特殊殊地位、、價(jià)值和和優(yōu)勢，，只有差差異化和和特色才才能立足足，才能能在較短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)形成其其住宅產(chǎn)產(chǎn)品的理理想升值值，才能能保障其其旅游產(chǎn)產(chǎn)品長期期良性發(fā)發(fā)展。項(xiàng)目的特特色化經(jīng)經(jīng)營應(yīng)該該在項(xiàng)目目開發(fā)初初期就確確定下來來。案例分析析例如一個(gè)個(gè)以山地地藥材資資源為依依托開發(fā)發(fā)的大型型養(yǎng)生度度假旅游游區(qū)項(xiàng)目目，其特特色和優(yōu)優(yōu)勢主題題顯然是是養(yǎng)生。。要長期保保持特色色和優(yōu)勢勢，必須須關(guān)注兩兩點(diǎn)：一是項(xiàng)目目的品牌牌化操作作；二是項(xiàng)目目的更新新創(chuàng)新。。靜態(tài)養(yǎng)生生單一養(yǎng)生生常態(tài)養(yǎng)生生動(dòng)態(tài)養(yǎng)生生多元養(yǎng)生生特色養(yǎng)生生2、保持項(xiàng)項(xiàng)目必要要的規(guī)模模和市場場影響力力規(guī)模占地面積積大投資規(guī)模模市場影響響力推進(jìn)業(yè)務(wù)量的的擴(kuò)張3、以整合合營銷策策略推進(jìn)進(jìn)品牌知知名度和和經(jīng)營業(yè)業(yè)績整合營銷銷表現(xiàn)在在：1）旅游項(xiàng)項(xiàng)目與房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的營營銷策略略整合；；房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目旅旅游游項(xiàng)目2）各種營營銷策略略和手段段的靈活活組合運(yùn)運(yùn)用上。。反哺式營營銷4、借助資資本運(yùn)營營推動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目升級級例如，當(dāng)項(xiàng)目急急需擴(kuò)張張而又缺缺乏投資資時(shí)，可以采采取抵押押貸款的的方式，，或引入入合資人人，或引引入風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資、、社會(huì)基基金等形形式，解解決發(fā)展展資金不不足的問問題。再如，在項(xiàng)目發(fā)發(fā)展良好好的態(tài)勢勢下，可以整整合相關(guān)關(guān)資產(chǎn)，，形成融融資平臺(tái)臺(tái)，為項(xiàng)項(xiàng)目的長長遠(yuǎn)擴(kuò)張張發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造必要要的資金金條件。。又如，在項(xiàng)目發(fā)發(fā)展良好好的態(tài)勢勢下，可以整整合相關(guān)關(guān)資產(chǎn)，，創(chuàng)造上上市條件件，積極極爭取成成為上市市公司。。Part4避險(xiǎn)策略略：以防防治推進(jìn)進(jìn)成熟五大方法法：巧借政策策扶持，，規(guī)避政政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)深研需求求競爭，，規(guī)避市市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)堅(jiān)持高端端策劃，，規(guī)避定定位風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)掌握開發(fā)發(fā)策略，，規(guī)避投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)全程品質(zhì)質(zhì)管理，，規(guī)避經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、巧借政政策扶持持，規(guī)避避政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)幾種政策策扶持可可能：1）制訂有有關(guān)該項(xiàng)項(xiàng)目的專專項(xiàng)政策策，為項(xiàng)項(xiàng)目較快快推進(jìn)提提供政策策保障。。2）政府為為該項(xiàng)目目成立專專門的臨臨時(shí)機(jī)構(gòu)構(gòu)，以配配合投資資商的項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)。3）政府低低地價(jià)、、零地價(jià)價(jià)出讓土土地。4）政府專專門為項(xiàng)項(xiàng)目用地地周邊地地區(qū)實(shí)施施或完善善專項(xiàng)基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)。。5）政府為為投資商商做一定定程度的的財(cái)政補(bǔ)補(bǔ)貼，以以扶持投投資商盡盡快完善善開發(fā)片片區(qū)的相相關(guān)道路路、水、、電、通通信以及及公共服服務(wù)設(shè)施施建設(shè)。。6）政府為為該項(xiàng)目目提供一一定額度度的宣傳傳推廣經(jīng)經(jīng)費(fèi)，以以及在若若干公共共會(huì)議等等場合為為該項(xiàng)目目進(jìn)行宣宣傳。旅游地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目可可能受到到政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)負(fù)面影響響例如，不不少政策策具有階階段性特特點(diǎn)（政政府換屆屆）；再如，高高爾夫地地產(chǎn)項(xiàng)目目，常常常受到國國家政策策變動(dòng)的的影響；；又如，政政策的執(zhí)執(zhí)行層面面復(fù)雜，，各種干干擾因素素等。2、深研需需求競爭爭，規(guī)避避市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)旅游地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的最大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該該是市場場風(fēng)險(xiǎn)。。市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)市場需求求的風(fēng)險(xiǎn)市場競爭爭的風(fēng)險(xiǎn)這兩種市市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)都應(yīng)該該在項(xiàng)目目投資開開發(fā)前就就有足夠夠的研究究，并尋找到到應(yīng)對的的策略。。3、堅(jiān)持高高端策劃劃，規(guī)避避定位風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)先策劃，，后規(guī)劃劃。一個(gè)項(xiàng)目目開發(fā)的的失敗，，往往并并不是缺缺乏資源源，也不不是缺錢錢、缺管管理，而而是缺乏乏準(zhǔn)確的的項(xiàng)目定定位和策策劃思路路。只有有做好前前期定位位策劃，，才能最最大限度度避免項(xiàng)項(xiàng)目偏離離正確的的投資開開發(fā)軌道道。積極引進(jìn)進(jìn)高端策策劃力量量，以高高超的創(chuàng)創(chuàng)意策劃劃找出適適合項(xiàng)目目生長的的市場化化路線。。4、掌握開開發(fā)策略略，規(guī)避避投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)制訂周密密的開發(fā)發(fā)監(jiān)管策策略性方方案：包括決策策系統(tǒng)的的運(yùn)行模模式、市市場的研研究、策策劃規(guī)劃劃的執(zhí)行行、投資資開發(fā)的的流程作作業(yè)、投投資及財(cái)財(cái)務(wù)的監(jiān)監(jiān)管、人人才團(tuán)隊(duì)隊(duì)的導(dǎo)入入和壯大大、整合合營銷的的推進(jìn)、、公共關(guān)關(guān)系的發(fā)發(fā)展、開開發(fā)管理理規(guī)章的的制定和和落實(shí)等等。5、全程品品質(zhì)管理理，規(guī)避避經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)旅游地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)指的的是由投投資商、、開發(fā)商商和運(yùn)營營商的行行為共同同構(gòu)成的的操作性性風(fēng)險(xiǎn)。。旅游地產(chǎn)產(chǎn)要防止止出現(xiàn)“一流規(guī)劃劃、二流流開發(fā)、、三流經(jīng)經(jīng)營”的局面，，必須在在開發(fā)階階段就開開始著手手建立嚴(yán)嚴(yán)格的規(guī)規(guī)章制度度，塑造造一流的的管理和和經(jīng)營隊(duì)隊(duì)伍。旅游地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)旅游地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)往往往投資資較大，，開發(fā)和和經(jīng)營過過程很長長，經(jīng)營營風(fēng)險(xiǎn)還還常常表表現(xiàn)在不不恰當(dāng)?shù)氐亟槿氲降缴形闯沙墒旎蛭次匆?guī)則化化的運(yùn)營營項(xiàng)目中中，運(yùn)營營中可能能出現(xiàn)重重大問題題而給市市場和企企業(yè)帶來來很大的的危害。。例如，時(shí)權(quán)權(quán)酒店，是是承載國際際上流行的的分時(shí)度假假活動(dòng)的場場所。分時(shí)時(shí)度假是一一項(xiàng)很有創(chuàng)創(chuàng)意的度假假方式，它它的關(guān)鍵在在于要納入入一個(gè)龐大大的國際分分時(shí)度假交交換系統(tǒng)，，但在我國國還是新事事物，介入入分時(shí)度假假業(yè)務(wù)，中中介商和經(jīng)經(jīng)營商很難難保證客戶戶真正在這這個(gè)交換系系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自己應(yīng)有有的權(quán)益。。因此，目目前這種經(jīng)經(jīng)營的潛在在風(fēng)險(xiǎn)很大大，現(xiàn)實(shí)中中也出現(xiàn)過過多起有關(guān)關(guān)某某分時(shí)時(shí)度假公司司欺騙消費(fèi)費(fèi)者而引起起法律訴訟訟的案例，，旅游地產(chǎn)產(chǎn)投資商、、開發(fā)商和和運(yùn)營商應(yīng)應(yīng)該引以為為戒。重點(diǎn)案例分分析雅樂居海南南清水灣項(xiàng)項(xiàng)目海南東方花花梨灣項(xiàng)目目雅樂居海南南清水灣項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目位于海海南省環(huán)島島東線、陵陵水黎族自自治縣英州州鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)內(nèi)，占地約約1.5萬畝，總建建筑面積約約986萬平米，沿沿12公里海岸線線分布，海海水清澈、、透明，沙沙灘開闊、、無污染，，是一處難難得的海濱濱旅游休閑閑之所。區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)有三三個(gè)國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球球場、6家超五星級級國際酒店店、多國風(fēng)風(fēng)情溫泉谷谷、游艇會(huì)會(huì)、海洋體體驗(yàn)展覽館館、民族風(fēng)風(fēng)情村等，，總投資預(yù)預(yù)計(jì)超200億元，總開開發(fā)期十年年。2006年6月與政府簽簽約土地一一級開發(fā)協(xié)協(xié)議，2006年底組隊(duì)進(jìn)進(jìn)入實(shí)操，，2009年3月28日開盤，推推出兩個(gè)現(xiàn)現(xiàn)樓組團(tuán)和和一個(gè)樓花花組團(tuán)，至至今累計(jì)銷銷售額42億元。清水灣控制制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃總圖海濱銷售中中心前景5170平米海濱銷銷售中心海濱銷售中中心前沙灘灘一景“金色果嶺””組團(tuán)實(shí)景景鳥瞰圖“金色果嶺””組團(tuán)高爾爾夫景觀獨(dú)獨(dú)棟別墅“金色果嶺””組團(tuán)高爾爾夫景觀獨(dú)獨(dú)棟別墅近近景“金色果嶺””樓王（建建面567平米，花園園1412平米）客廳廳一景8700平米的高爾爾夫會(huì)所雅樂居海南南清水灣項(xiàng)項(xiàng)目土地一一級開發(fā)利利潤按該項(xiàng)目土土地一級開開發(fā)框架協(xié)協(xié)議規(guī)定，，土地整理理上市的條條件是七通通一平，但但實(shí)際上市市狀態(tài)屬于于毛地狀態(tài)態(tài)。按雅居樂公公開資料介介紹，該項(xiàng)項(xiàng)目土地分分三批摘牌牌，地價(jià)款款總投入24.18億元，獲取取約13650畝土地，平平均地價(jià)為為16.12萬元/畝，折合樓樓面價(jià)為245元/平米。結(jié)合內(nèi)幕資資料保守估估計(jì)，其一一、二級聯(lián)聯(lián)動(dòng)的毛利利潤最低值值是71%，最高值為為242%。雅樂居海南南清水灣項(xiàng)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓及其獲獲利情況2008年7月雅居樂發(fā)發(fā)布公告稱稱，旗下項(xiàng)項(xiàng)目公司譽(yù)譽(yù)永已于6月27日與摩根士士丹利全資資公司CrystalI訂立協(xié)議，，以約7億美元（約約52.83億元）出售售清水灣項(xiàng)項(xiàng)目公司冠冠金30％股股權(quán)權(quán)。。瑞瑞銀銀的的研研究究報(bào)報(bào)告告顯顯示示，，CrystalI占296萬平平米米，，折折合合樓樓面面成成本本1785元/平米米。。按照照2008年1月雅雅居居樂樂月月報(bào)報(bào)顯顯示示的的245元/平米米的的樓樓面面價(jià)價(jià)計(jì)計(jì)算算，，雅雅居居樂樂以以7.29倍的的價(jià)價(jià)格格將將股股權(quán)權(quán)出出售售給給大大摩摩，，直直接接產(chǎn)產(chǎn)生生41.45億凈凈利利潤潤。。2008年雅雅居居樂樂凈凈利利潤潤為為54.67億，，同同比比增增加加160%。萬科科則則是是40.3億元元，，同同比比下下降降16.7%。中海海發(fā)發(fā)展展50.5億港港元元，，同同比比增增長長20.8%雅樂樂居居清清水水灣灣項(xiàng)項(xiàng)目目推推貨貨及及銷銷售售情情況況首推推“金色色果果嶺嶺”、“蔚藍(lán)藍(lán)海海岸岸”和“瀚海海銀銀灘灘”三個(gè)個(gè)組組團(tuán)團(tuán)?？倯魬魯?shù)數(shù)：：398戶，，別別墅墅：：254戶，，高高層層住住宅宅：：144戶；；別墅墅：：171棟，，高高層層：：2棟18層洋洋房房；；總用用地地面面積積：：350畝（（232038㎡㎡）；；總建建筑筑面面積積：：93564.23㎡㎡，中中心心會(huì)會(huì)所所面面積積：：2341㎡㎡；容積積率率：：0.4，綠綠化化率率：：46.5％；；停車車位位：：626個(gè)（（地地面面））；；別墅墅戶戶型型：：共共21種戶戶型型，，面面積積從從179㎡㎡——567㎡㎡；獨(dú)棟棟別別墅墅112棟共共112戶，，雙雙拼拼別別墅墅47棟94戶，，四四拼拼別別墅墅12棟48戶，其中三房房兩廳共108戶，占總比的的42.51%，四房兩廳共共141戶，占總比的的55.51%,五房兩廳共5戶,占總比的1.98%；高層洋房：有有三種戶型,面積從132㎡--286㎡不等；K1幢共72戶,K2幢共70戶，其中兩房房兩廳共71戶，占總比的的50%,三房兩廳共67戶,占總比的47.1%，四房兩廳共共4戶，占總比2.9%。別墅開盤均價(jià)價(jià)：折后1.8萬元/平方米（精裝裝修）254套別墅，去化化率約92%，目前已提價(jià)價(jià)6%；公寓開盤均價(jià)價(jià)：折后8500元/平方米（精裝裝修）142套，已經(jīng)售罄罄；開盤期間最低低享受8折優(yōu)惠，公寓寓8.5折；別墅交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：送價(jià)值4000元/平方米的裝修修（不含家私私電器）；高層洋房（K1、K2）標(biāo)準(zhǔn)：送價(jià)價(jià)值2000元/平方米的裝修修（不包括家家私電器）；；客戶除了東北北三省和北京京為主力軍外外，四川、重重慶在該項(xiàng)目目的客戶中異異軍突出，占占了較大的比比例?？倯魯?shù)：847戶（一期664戶）；棟數(shù)：35棟商業(yè)配套套部分：7棟，住宅部分分：28棟電梯洋房（（一期22棟）；總用地面積：：270畝（176682㎡），總建筑面面積：141395.38㎡；商業(yè)配套7棟總面積：28028.81㎡，住宅首層商商鋪總面積:7620.4㎡；容積率：0.726，綠化率：40％；停車位：770個(gè)（地上：573個(gè)地下：197個(gè)）；一期22棟共664戶,有一梯兩戶，，一梯三戶，，一梯四戶,和一梯六戶四四種類型,面積從80.63㎡㎡-208.93㎡不等,其中兩房兩廳廳共448戶，面積從80.63㎡㎡-161.98㎡，占總比的67.46%，三房兩廳共共216戶，面積從118.72㎡-207.3㎡，占總比的32.54%。公寓開盤均價(jià)價(jià)：折后8800元/平方米（精裝裝修），去化化率達(dá)85%以上，目前已已提價(jià)6%；開盤期間最低低享受8折優(yōu)惠，公寓寓8.5折；主力戶型是104—160平方米的兩房房和122---208平方米的三房房；據(jù)銷售人員透透露，180—208平米的大三房房銷售火爆；；裝修標(biāo)準(zhǔn)：精精裝修出售。。酒店式公寓：：(精裝修、拎包包入住)面積約：77.2-175.3平方米海景高層洋房房：面積約：131.8-332.4平方米高層園景洋房房：面積約：97-111平方米泰式獨(dú)立別墅墅：面積約：154.16-1411平方米花園面積：390-1770平方米高層海景洋房房均價(jià)：折后后2萬元/平平方米（毛坯坯）。現(xiàn)階段段收取50萬萬定金，預(yù)計(jì)計(jì)在09年第第三季度開盤盤，定金不退退?，F(xiàn)階段推出3棟23層——26層，已已定2棟，預(yù)預(yù)定率達(dá)85%以上。酒店式公寓均均價(jià)：折后1.8萬元/平方米（精裝裝），現(xiàn)階段段收取50萬定金，預(yù)計(jì)計(jì)在09年第三季度開開盤，定金不不退。泰式別墅價(jià)格格：折后3--5萬元/平方米（毛坯坯），現(xiàn)階段段收取100萬定金，預(yù)計(jì)計(jì)在09年第三季度開開盤，定金不不退?，F(xiàn)場為樁機(jī)剛剛進(jìn)場狀態(tài)，，典型的“賣賣樓花”現(xiàn)象象重演。目前已已調(diào)價(jià)價(jià)6%。以上為為2009年10月前數(shù)數(shù)據(jù)。。64億99億72億60億雅樂居居清水水灣項(xiàng)項(xiàng)目合合約銷銷售額額情況況2009年2010年2011年人民幣幣2012年2013年78億雅居樂樂2012年的低低迷表表現(xiàn)部部分緣緣于對對清水水灣這這單一一項(xiàng)目目的過過分依依賴，，而希望望在全全國其其他地地區(qū)復(fù)復(fù)制清清水灣灣奇跡跡，又又導(dǎo)致致雅居居樂看看似擁擁有超超3000萬平方方米的的土地地儲(chǔ)備備和廣廣泛的的布局局，但但在短短期內(nèi)內(nèi)，能能提供供真金金白銀銷銷售收收入的的并不不多。。2013年的中中國大大面積積霧霾霾天氣氣有利利于海海南度度假房房銷售售.清水灣灣項(xiàng)目目的啟啟示12345678土地一一、二二級聯(lián)聯(lián)動(dòng)開開發(fā)，，高收收益、、高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，值得得探討討；隨著“海南島島國際際旅游游特區(qū)區(qū)”概念的的逐步步落地地，意意味著能在在海南南島旅旅游開開發(fā)熱熱中取取得先先機(jī)的的企業(yè)業(yè)將有有更多多發(fā)展展會(huì)；；在海南南大盤盤積聚聚、競競爭激激烈的的環(huán)境境下，，以絕絕對的的規(guī)模模優(yōu)勢勢首戰(zhàn)戰(zhàn)成功功，靠的是是大盤盤運(yùn)營營經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)積累累、產(chǎn)產(chǎn)品復(fù)復(fù)制、、國際際化視視野及及國際際化資資源整整合；；與大摩摩的成成功握握手，，不但但讓雅雅居樂樂擺脫脫資金金困擾擾，解解決運(yùn)運(yùn)營障障礙，，同時(shí)時(shí)也讓大大摩以以不低低于35%并有望望繼續(xù)續(xù)拉高高的毛毛利率率，實(shí)實(shí)現(xiàn)雙雙贏局局面；；蔚藍(lán)的的天空空、清清潔的的空氣氣和藍(lán)藍(lán)得令令人感感動(dòng)的的大海海成為為海南南島最最令人人向往往的度假假、休休閑、、旅游游之地地，也也讓更更多開開發(fā)商商看到到了希希望和和突破破紅海海的途途徑；；海南島島可能能是目目前唯唯一一一個(gè)具具有土土地一一、二二級聯(lián)聯(lián)動(dòng)開開發(fā)空空間的的市場場，機(jī)不可可失，，但決決策確確實(shí)應(yīng)應(yīng)該慎慎而又又慎；；不但對對其它它已經(jīng)經(jīng)介入入或蠢蠢蠢欲欲動(dòng)的的開發(fā)發(fā)商構(gòu)構(gòu)成巨巨大壓壓力，，對雅雅居樂樂清水水灣項(xiàng)目本本身，，也構(gòu)構(gòu)成巨巨大挑挑戰(zhàn)。。差異異化、、充分分的產(chǎn)產(chǎn)品研研究和和市場場判斷斷，以以及對后市市政策策走向向、國國際經(jīng)經(jīng)濟(jì)形形勢的的準(zhǔn)確確把握握，決決定著著項(xiàng)目目生死死；大盤，，意味味著巨巨大的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與高高額的的利潤潤共存存！海南東東方花花梨灣灣項(xiàng)目目“東方方·花梨灣灣”，，旅游游與養(yǎng)養(yǎng)生地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。。位于于海南南省東東方市市區(qū)頻頻海地地段，，海域域面寬寬近一一公里里，項(xiàng)項(xiàng)目占占地面面積36.7萬平方方米，，建成成總規(guī)規(guī)模為為80萬平方方米，，目前前為東東方市市最大大的地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。。“東方方·花梨灣灣”項(xiàng)項(xiàng)目面面臨湛湛藍(lán)無無際、、碧波波萬頃頃的北北部灣灣藍(lán)色色海域域，經(jīng)經(jīng)開發(fā)發(fā)商的的精雕雕細(xì)琢琢，勢勢必會(huì)會(huì)以其其優(yōu)良良的品品質(zhì)、、得天天獨(dú)厚厚的優(yōu)優(yōu)越環(huán)環(huán)境與與旅游游勝地地北美美夏威威夷同同一緯緯度的的優(yōu)勢勢，騰騰空出出世、、顯露露出卓卓爾不不群的的超凡凡品質(zhì)質(zhì)?！皷|方·花梨灣”因因所在地盛盛產(chǎn)奇珍海海南黃花梨梨故得名。?！皷|方·花梨灣”項(xiàng)項(xiàng)目由海南南東方東方方房地產(chǎn)公公司投資開開發(fā)建設(shè)。?！皷|方·花梨灣”項(xiàng)項(xiàng)目，將會(huì)會(huì)是一座在在湛藍(lán)海灣灣的懷抱里里，建設(shè)具具有熱帶風(fēng)風(fēng)情勝景的的風(fēng)格獨(dú)特特的海景別別墅、間插插有面海遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺、面面面觀海的海海景高層的的住宅小區(qū)區(qū)。本項(xiàng)目目還包括音音樂主題五五星酒店和和漁人碼頭頭商業(yè)街區(qū)區(qū)配套,讓您體驗(yàn)北北部灣漁場場的海洋文文化特色。。項(xiàng)目總體定定位“東方·花梨灣”完完全符合好好的旅游地地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：有獨(dú)占性資資源和知名名度；具有有較大客流流量；具有有較好的交交通條件；；開發(fā)用地地景觀環(huán)境境好。我們采用一一種環(huán)境，，兩種顧客客的思想指指導(dǎo)海南旅旅游地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目定位。。建議東方花花梨灣項(xiàng)目目總體定位位為旅游度度假與養(yǎng)生生綜合體產(chǎn)產(chǎn)品組合:音樂主題文文化酒店+度假養(yǎng)生公公寓和別墅墅產(chǎn)品+免稅商品等等休閑商業(yè)業(yè)我們深知顧顧客需要的的不是一間間房子，而而是需要一一種高雅的的度假與娛娛樂休閑環(huán)環(huán)境。在北北方和南方方大多數(shù)城城市發(fā)生嚴(yán)嚴(yán)重霧霾的的時(shí)候，我我們才突然然明白，海海南潔凈的的空氣和碧碧海藍(lán)天是是多么重要要，我們需需要呼吁海海南要更好好保護(hù)生態(tài)態(tài)環(huán)境，讓讓海南作為為國際旅游游島成為世世界度假人人群的后花花園。東方花梨灣灣主題音樂酒酒店建議做成音音樂主題酒酒店,帶動(dòng)更多金金領(lǐng)和白領(lǐng)領(lǐng)前來度假假,一種高雅的的濱海度假假環(huán)境,容納兩種顧顧客群體,度假旅客和和高收入養(yǎng)養(yǎng)老群體。。建議濱海海配套婚紗紗攝影基地地，在餐飲酒吧吧街區(qū)配備備不同音樂樂風(fēng)格咖啡啡廳。對于于免稅商品品部分如果果一下不能能進(jìn)駐，可可以考慮引引進(jìn)奧特萊萊斯品牌店店進(jìn)駐。圖一“披頭頭士”樂團(tuán)團(tuán)誕生在利利物浦HardDay‘‘sNighthotel的這間名為為“麥卡尼尼”的酒店店套房圖二在價(jià)格格較高的““列儂”套套房中配備備著一架鋼鋼琴和些““披頭士””樂團(tuán)的藝藝術(shù)藏品圖三孟菲斯斯“貓王””主題酒店店中，坐落落著田納西西州非常著著名的游泳泳池以搖滾音樂樂為主題的的硬石酒店店亞洲第一家家以搖滾音音樂為主題題的HardRockHotel落戶美麗的的巴厘島，，占地3公頃，有418間客房。所所有房間，，都提供互互動(dòng)式影音音娛樂系統(tǒng)統(tǒng)；酒店內(nèi)內(nèi)展出音樂樂文物、音音樂家手稿稿、老唱片片封面、歌歌唱家用過過的服飾，，處處有音音樂的影子子，儼然是是一座音樂樂博物館。。真正人性化化的酒店不不僅是提供供給人睡覺覺的棲息之之地，更能能與人達(dá)到到心靈上的的相通。迄迄今為止，，遍布全球球各大旅游游勝地的十十家硬石酒酒店早已名名聲赫赫。。巴厘島的明明珠在全球赫赫赫有名的十十家硬石酒酒店中，盡盡管HardRockHotelsbali已經(jīng)不像剛剛開業(yè)時(shí)帶帶給人們那那么多的驚驚喜和震撼撼，但對于于那些如我我一般熱愛愛音樂并有有些懷舊情情結(jié)的人來來說，似乎乎對它有著著莫名的偏偏愛，更何何況，還有有風(fēng)景秀麗麗的巴厘島島為它的魅魅力“添磚磚加瓦”。。硬石集團(tuán)獨(dú)獨(dú)到的選址址眼光向來來青睞全球球旅游勝地地，這才有有了HardRockHotelsBali。1998年它在世界界知名旅游游島嶼太平平洋上的巴巴厘島落戶戶，酒店位位于巴厘島島最熱鬧的的海灘區(qū)，，總占地3公頃，有有418間客房。酒酒店大門外外那個(gè)20多米的大電電吉他既是是HardRockHotel的顯著標(biāo)志志，也儼然然是酒店的的形象代言言人。主題文化酒酒店策劃濱海鄉(xiāng)鄉(xiāng)村音樂主主題文化酒酒店,舉辦東方鄉(xiāng)鄉(xiāng)村音樂節(jié)節(jié)?？梢越杞梃b美國鄉(xiāng)鄉(xiāng)村音樂節(jié)節(jié)和拉斯維維加斯相關(guān)關(guān)主題文化化酒店。項(xiàng)目三萬平平米商業(yè)規(guī)規(guī)劃建議本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位海南南島漁人碼碼頭,包括一流的的文化表演演,新鮮的北部部灣海鮮和和一流的音音樂主題文文化酒店。。業(yè)態(tài)類別面積備注餐飲東北特色中餐2000平方米可以放在二期海鮮超市