基于住房支付能力的鄭州市共有產(chǎn)權(quán)房初始產(chǎn)權(quán)比例研究

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)2020屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）PAGEPAGE7PAGEPAGE61導(dǎo)論1.1選題背景與意義住房問題是人民生活和社會(huì)發(fā)展的重要方面，黨和政府一直致力于保障住房支付能力不足的家庭實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。十八大提出加快保障性住房建設(shè)政策并逐步建立多層次保障房體系，十九大提出“房住不炒”定位、多渠道保障的住房制度，提供了發(fā)展新型保障性住房的思路。妥善解決住房問題既是對(duì)民生的保障，也說明了政府社會(huì)保障水平的提高。政府為了保障人民的基本住房需求，建立了多種類型可供選擇的租賃型和產(chǎn)權(quán)型住房保障制度，是一項(xiàng)利國利民的重要保障政策。然而隨著生產(chǎn)力發(fā)展大城市能夠提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)與發(fā)展機(jī)遇，人口由此在大城市大規(guī)模聚集，人地關(guān)系更加緊張，現(xiàn)有保障住房覆蓋率不能滿足由于外來務(wù)工人員等人口增長帶來的住房需求增加、傳統(tǒng)的保障性住房產(chǎn)權(quán)不明使得國有資源利用率低下、既無商品房支付能力又不符合保障性住房申請(qǐng)條件的人群住房需求得不到保障。在現(xiàn)有住房供給狀況下，共有產(chǎn)權(quán)房作為新型的保障性住房，其重要性日益凸顯。鄭州市作為新一線城市人口較為集中，且近幾年隨著城市人口的迅速增長，傳統(tǒng)保障性住房的供給狀態(tài)已經(jīng)不再能夠滿足人們的需求，供需平衡面臨較大的發(fā)展瓶頸，住房支付能力不足群體的住房訴求難以滿足，中低檔住房的供給不足，此時(shí)便要充分發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房的作用來填補(bǔ)這片空白。共有產(chǎn)權(quán)房最初在北京、上海等六個(gè)城市建立試點(diǎn)，已在保障民生方面凸顯其重要性，要充分利用此制度協(xié)調(diào)緊張的人地關(guān)系。因此本文基于住房支付能力對(duì)鄭州市共有產(chǎn)權(quán)房初始比例分配進(jìn)行研究，滿足中低收入者的住房訴求，為鄭州市共有產(chǎn)權(quán)房制度發(fā)展提供參考并對(duì)其他類似城市提供借鑒，對(duì)改善民生以及促進(jìn)社會(huì)長遠(yuǎn)發(fā)展有深刻意義。1.2國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1.2.1國內(nèi)文獻(xiàn)研究本節(jié)從共有產(chǎn)權(quán)房概念、存在的合理性、制度理論以及初始產(chǎn)權(quán)分配研究方面對(duì)相關(guān)國內(nèi)文獻(xiàn)進(jìn)行綜述。（一）共有產(chǎn)權(quán)房制度研究1、共有產(chǎn)權(quán)房概念辨析英國是我國制定共有產(chǎn)權(quán)政策、構(gòu)建相關(guān)理論框架的關(guān)鍵性思路來源，對(duì)于我國相關(guān)制度的提出有重要的參考價(jià)值。陸玉龍（2005）在我國較早進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)制度的研究，認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房是政府將為幫扶住房支付能力不足的群體而減免的土地出讓收益和稅費(fèi)，以投資的形式參與建設(shè)并與受助購房者按比例持有產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利[]。吳立群，宗躍光（2009）認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房的主體可以是多個(gè)，多主體的權(quán)利加總起來才是房屋的完整產(chǎn)權(quán)，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的主體都有參與使用房屋的權(quán)利[]。呂萍，修大鵬和李爽（2013）認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房是以合理且富有彈性的合約，來規(guī)范公有和私有權(quán)利人共同享有的權(quán)利和義務(wù)[]。2、共有產(chǎn)權(quán)房存在的合理性研究吳立群，宗躍光（2009）分析了淮安市等試點(diǎn)地區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與回購狀況，認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)制度在政策制定、實(shí)踐與司法上均具有合理性。陳山水（2012）以問卷形式調(diào)查實(shí)際與潛在共有產(chǎn)權(quán)房購買者，分析了其家庭類別等購買者家庭特點(diǎn)、政策了解度、剩余產(chǎn)權(quán)回購意愿等數(shù)據(jù)，得出共有產(chǎn)權(quán)模式將“夾心層”群體納入了保障范圍且未來將會(huì)得到推廣，一定份額的政府產(chǎn)權(quán)可以緩解購買者經(jīng)濟(jì)壓力[]。李宇嘉（2012）分析了產(chǎn)權(quán)型保障房（經(jīng)濟(jì)適用房等）在人口大規(guī)模涌入城市、城市居民收入存在差距背景下存在的弊端，而共有產(chǎn)權(quán)房使得原先不具備住房支付能力的居民擁有住房，可以增加外來務(wù)工者的城市歸屬感，有效降低用工成本從而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展[]。申衛(wèi)星（2013）在分析物權(quán)法的基礎(chǔ)上提出共有產(chǎn)權(quán)房在制度制定上可行，使保障政策落實(shí)到真正需要的居民，避免了經(jīng)濟(jì)適用房造成的投機(jī)心理[]。金細(xì)簪，虞曉芬（2014）在分析住房支付能力不足的家庭房價(jià)收入比以及購買住房對(duì)財(cái)富積累影響的基礎(chǔ)上，提出了有限產(chǎn)權(quán)住房的不利影響，而共有產(chǎn)權(quán)制度可以縮小貧富差距、維持社會(huì)穩(wěn)定[]。岳宏杰，韓志鴻（2016）認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)制度相比傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)型保障房存在眾多優(yōu)勢(shì)，保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，因此有必要推廣開來使得更多住房困難群體受益[]。王新峰（2017）認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)制度可以推進(jìn)住房供給側(cè)改革、加快政府資金回籠，彌補(bǔ)了住房保障在“夾心層”群體方面的空缺[]。3、共有產(chǎn)權(quán)房制度理論研究陸玉龍（2005）創(chuàng)新性地提出了共有產(chǎn)權(quán)制度、改變傳統(tǒng)土地劃撥的供應(yīng)方式等具有可操作性的建議，如政府應(yīng)將保障性住房資源總量的統(tǒng)計(jì)分析透明化。秦虹（2007）介紹了英國發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)制度的成果、內(nèi)容、運(yùn)作方式等方面，其中“新居者有其屋計(jì)劃”的三種產(chǎn)品主要面向三類特殊群體[]。呂萍，修大鵬和李爽（2013）從提高住房產(chǎn)權(quán)的完整性、產(chǎn)權(quán)界定清晰與動(dòng)態(tài)平衡、按市場(chǎng)定價(jià)、商議確定產(chǎn)權(quán)份額來完成共有產(chǎn)權(quán)模式理論框架的構(gòu)建。馬輝民，劉瀟（2016）認(rèn)為應(yīng)該加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)分配及回購管理、避免其與傳統(tǒng)保障房存在沖突，從而完善共有產(chǎn)權(quán)制度[]。（二）共有產(chǎn)權(quán)房初始產(chǎn)權(quán)分配研究國內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)制度從最初的六個(gè)試點(diǎn)城市逐步向全國范圍內(nèi)推廣，初始產(chǎn)權(quán)分配比例問題也引發(fā)了更多學(xué)者的探討。鄧小鵬，莫智，李啟明（2010）為便于進(jìn)行房屋花費(fèi)與收益的分?jǐn)?，分析試點(diǎn)城市相關(guān)經(jīng)驗(yàn)并歸納出4種產(chǎn)權(quán)分配方式，通過比較得出出資比例式產(chǎn)權(quán)明示程度最高[]。陳曉維（2010）分析了三個(gè)城市的產(chǎn)權(quán)分配比例，認(rèn)為受保證人出資過少或過多在經(jīng)濟(jì)與法律上均具有不利影響，因此應(yīng)該將出資比例控制在三分之一與三分之二之間[]。陳淑云（2010）認(rèn)為受保障人在購買政府擁有的產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)支付政府所擁有部分的投資額和租金收益，應(yīng)按照出資者即受益者的原則來確定產(chǎn)權(quán)，且政府可以根據(jù)受保障家庭經(jīng)濟(jì)情況變化來決定是否給予租金補(bǔ)貼[]。王翔（2010）認(rèn)為應(yīng)依據(jù)購買者收入水平計(jì)算其住房支付能力，從而確定產(chǎn)權(quán)份額的下限，并在充分考慮市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上定價(jià)[]。耿丹（2012）認(rèn)為應(yīng)該參考基準(zhǔn)地價(jià)確認(rèn)最終比例，政府所占份額應(yīng)大于用戶最低出資額所能獲取的房產(chǎn)比例，購買者應(yīng)對(duì)不屬于自己的產(chǎn)權(quán)支付相應(yīng)租金[]。陳鳳麗（2014）在考慮住房支付能力、政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及房屋價(jià)格的基礎(chǔ)上確認(rèn)政府與個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例，采用靈活的產(chǎn)權(quán)比例并確定最低比例[]。彭超群（2015）在考慮家庭支付能力的基礎(chǔ)上確定其所擁有的產(chǎn)權(quán)，將住房支付理論與剩余收入法相結(jié)合計(jì)算家庭所能負(fù)擔(dān)的產(chǎn)權(quán)份額，其中剩余收入由擴(kuò)展線性支出系統(tǒng)模型確定[]。鐘書文（2019）認(rèn)為個(gè)人所擁有的產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)能夠使政府收回開發(fā)成本，并規(guī)定最低產(chǎn)權(quán)份額從而加快回購剩余產(chǎn)權(quán)[]。1.2.2國外文獻(xiàn)研究本節(jié)從共有產(chǎn)權(quán)房制度與初始產(chǎn)權(quán)分配方面對(duì)相關(guān)國外文獻(xiàn)進(jìn)行綜述。（一）共有產(chǎn)權(quán)房制度研究英國和美國對(duì)共有產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行了較早的研究，由于英國最早遭遇住房危機(jī)所以在發(fā)展保障房上面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。Bramley（1996）研究發(fā)現(xiàn)受保障人應(yīng)該盡早向政府或機(jī)構(gòu)手中購買房屋剩余產(chǎn)權(quán)，越早回購產(chǎn)權(quán)付出的經(jīng)濟(jì)成本越小[]。Malpass和Murie(1999)通過研究英國住房保障制度的發(fā)展演變，認(rèn)為英國現(xiàn)有制度仍存在問題并提出發(fā)展建議[]。ChristineWhitehead（2007）認(rèn)為應(yīng)該使得出資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與出資額大小相匹配從而保持一定意義上的公平，讓購房者在能力范圍內(nèi)購買住房的同時(shí)盡量降低其購買風(fēng)險(xiǎn)[]。AnnaClarke（2008）認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房的購買量越多，會(huì)使居民對(duì)租賃住房的需求量產(chǎn)生影響[]。英國住房部門（2009）規(guī)定受保障人可以和他人一起擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)，但是需要對(duì)他人擁有的產(chǎn)權(quán)支付租金，該租金可以享受相關(guān)機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策。RichardDisney和Guannanluo(2017)認(rèn)為英國共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)整體經(jīng)濟(jì)情況調(diào)整價(jià)格，可以適當(dāng)減少價(jià)格、降低申請(qǐng)門檻或者提供折扣優(yōu)惠[]。（二）共有產(chǎn)權(quán)房初始產(chǎn)權(quán)分配研究Davis（2006）指出美國共有產(chǎn)權(quán)模式有三類，產(chǎn)權(quán)可以由受保障人與金融機(jī)構(gòu)、信貸機(jī)構(gòu)、其他居民共有，產(chǎn)權(quán)比例各不相同且可據(jù)實(shí)際情況調(diào)整[]。HMTreasury（2009）認(rèn)為“居者有其屋”計(jì)劃應(yīng)當(dāng)將受保障家庭的住房支付能力考慮在內(nèi)，并提供靈活多樣的產(chǎn)權(quán)比例模式供其選擇[]。TommyAnderson等（2016）對(duì)加拿大的共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了研究，確定了在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況下轉(zhuǎn)讓的最低價(jià)和合理產(chǎn)權(quán)份額，且將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給居民越多對(duì)政策的實(shí)行越有利[]。1.2.3文獻(xiàn)綜合評(píng)析（一）國外文獻(xiàn)評(píng)析與啟示從研究成果上看，國外較早發(fā)生住房困難問題，因此對(duì)保障性住房制度有更多成熟的經(jīng)驗(yàn)。新加坡在建國之初約六分之五的家庭住房問題不能解決，因此實(shí)施了覆蓋大多數(shù)家庭的保障房制度，并在困難緩解后積極引導(dǎo)家庭購買房屋產(chǎn)權(quán)。英國和美國是發(fā)達(dá)國家，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步早，社會(huì)住房協(xié)會(huì)或機(jī)構(gòu)能夠?qū)ψ》勘Ｕ习l(fā)揮較大作用，已經(jīng)具有較為成熟的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，值得我們學(xué)習(xí)，并根據(jù)我國各地具體情況對(duì)制度進(jìn)行調(diào)整[]。從研究內(nèi)容上看，國外對(duì)共有產(chǎn)權(quán)制度的理論構(gòu)建、運(yùn)營模式、政府或其他機(jī)構(gòu)與個(gè)人持有產(chǎn)權(quán)比例、退出機(jī)制等都進(jìn)行了深入細(xì)致的研究，并通過大量實(shí)踐對(duì)其不足之處進(jìn)行了探討。通過對(duì)比中國現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)模式，發(fā)現(xiàn)國外更善于發(fā)揮政府以外力量的作用，如英國的住房協(xié)會(huì)緩解了政府工作壓力，而中國目前更多依靠了政府的力量對(duì)住房進(jìn)行保障，這為我國將來共有產(chǎn)權(quán)模式的發(fā)展提供了思路。（二）國內(nèi)文獻(xiàn)評(píng)析與啟示國內(nèi)學(xué)者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)模式的研究更多停留在構(gòu)建理論框架上，對(duì)針對(duì)具體地區(qū)的實(shí)踐性研究不夠全面和深入，國內(nèi)研究大致從2004年開始因此相關(guān)國內(nèi)文獻(xiàn)也少。通過研究大量文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)我國共有產(chǎn)權(quán)制度在保障對(duì)象審核機(jī)制、產(chǎn)權(quán)分配、資金流動(dòng)、房屋建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管等方面仍不夠完善，產(chǎn)權(quán)比例分配不具有靈活性且沒有依據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰M(jìn)行合理測(cè)算。本文借鑒試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，將房屋市場(chǎng)價(jià)格考慮在內(nèi)，在計(jì)算鄭州市中低收入居民住房支付能力的基礎(chǔ)上得出個(gè)人可獲得的最大產(chǎn)權(quán)。1.3論文的結(jié)構(gòu)及主要內(nèi)容第一章導(dǎo)論，對(duì)研究的背景和意義進(jìn)行了說明，對(duì)國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)制度以及初始比例分配的研究成果進(jìn)行了梳理與歸納，并說明本文研究方法。第二章理論基礎(chǔ)，對(duì)保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房概念進(jìn)行辨析，說明共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢(shì)、特點(diǎn)及定位，對(duì)產(chǎn)權(quán)理論、住房梯度消費(fèi)理論、住房支付能力理論進(jìn)行總結(jié)。第三章首先論述國家、省、市三級(jí)政府歷年保障性住房制度，通過搜集住房保障支出額和竣工房屋量對(duì)保障房供給需求狀況予以說明，從而提出目前存在的問題并對(duì)鄭州市建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的必要性進(jìn)行分析。第四章首先對(duì)國內(nèi)外共有產(chǎn)權(quán)房初始產(chǎn)權(quán)分配經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)，結(jié)合剩余收入法與ELES模型，從理論上提出政府與個(gè)人最大產(chǎn)權(quán)比例，從而為靈活的產(chǎn)權(quán)比例持有方案提供理論依據(jù)。第五章在分析鄭州市各收入階層住房支付能力的基礎(chǔ)上，得出鄭州市共有產(chǎn)權(quán)房初始產(chǎn)權(quán)比例范圍。本文最后進(jìn)行總結(jié)與展望。1.4論文的研究方法1、文獻(xiàn)分析法。在閱讀國內(nèi)外大量文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)理論體系進(jìn)行深入了解并總結(jié)其研究思路。2、對(duì)比分析法。在對(duì)比國內(nèi)外共有產(chǎn)權(quán)制度產(chǎn)權(quán)分配經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與不足，從而為鄭州市共有產(chǎn)權(quán)制度的發(fā)展提供參考。3、定量研究法。搜集大量數(shù)據(jù)建立ELES模型進(jìn)行定量分析，并結(jié)合剩余收入法測(cè)算中低收入家庭的住房支付能力，針對(duì)不同支付能力提出靈活的產(chǎn)權(quán)分配策略。2共有產(chǎn)權(quán)房核心概念及理論2.1概念界定及分析（一）保障性住房保障性住房是政府在居民憑借自己收入不能解決住房問題時(shí)為其提供的住房，對(duì)申請(qǐng)人、房屋面積、價(jià)格及租金等都有限定性要求。由于各階梯收入群眾的需求存在差異，政府籌建規(guī)劃了包括公租房、經(jīng)適房、廉租房等在內(nèi)的多種房屋。不同于商品房，保障性住房實(shí)質(zhì)上是準(zhǔn)公共產(chǎn)品。當(dāng)家庭收入難以滿足其住房需求時(shí)，由政府在家庭支付能力與房屋市場(chǎng)價(jià)之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，將社會(huì)住房通過公共管理的方法進(jìn)行再分配以促進(jìn)社會(huì)公平。（二）共有產(chǎn)權(quán)房共有產(chǎn)權(quán)房由開發(fā)商按照政府要求建造，政府通過減免部分土地出讓金等費(fèi)用使房屋價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，在法律上有多于一個(gè)的產(chǎn)權(quán)主體，有共同共有、按份共有兩種形式[]。在按份共有形式下，主體按擁有的產(chǎn)權(quán)份額對(duì)應(yīng)承擔(dān)權(quán)利與義務(wù)。在共同共有形式下，主體不分產(chǎn)權(quán)份額地承擔(dān)相同權(quán)利義務(wù)。本文研究的是政府與個(gè)人按份劃分產(chǎn)權(quán)份額的共有產(chǎn)權(quán)房，該類住房對(duì)購房者資金的要求相對(duì)于商品房更低，取得部分產(chǎn)權(quán)便可以使其較早擁有住房[]。共有產(chǎn)權(quán)房的福利性體現(xiàn)在政府為中低收入家庭減免了一系列費(fèi)用，在政府指導(dǎo)下定價(jià)從而降低房屋售價(jià)。同時(shí)政府持有一定產(chǎn)權(quán)比例的做法緩解了購房人的資金壓力。（三）產(chǎn)權(quán)比例1、概念共有產(chǎn)權(quán)房成功推行的關(guān)鍵因素是劃分產(chǎn)權(quán)份額。德姆塞茨（Demsetz,1989）認(rèn)為人們可以利用產(chǎn)權(quán)從他人那里換取資源，是人們擁有財(cái)產(chǎn)所取得的一系列權(quán)利。阿爾奇安（Alchian，1969）認(rèn)為產(chǎn)權(quán)確認(rèn)了主體是否有權(quán)使用資源從而避免物品被他人侵占，對(duì)其使用形成一種有效約束。綜合以上觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)為人對(duì)物體的所有權(quán)，包括對(duì)資產(chǎn)等的使用、占有、處分、獲益權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)則是指客體是房屋時(shí)所有者的眾多權(quán)利。當(dāng)多主體共有產(chǎn)權(quán)時(shí)，為了明確產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)權(quán)合理分配，各主體按約定持有占完全產(chǎn)權(quán)一定比例的份額。產(chǎn)權(quán)比例的本質(zhì)是各主體所擁有產(chǎn)權(quán)的界限，是確定所有權(quán)的依據(jù)。2、產(chǎn)權(quán)比例確定原則（1）購房者住房支付能力共有產(chǎn)權(quán)房的保障對(duì)象不包括無住房支付能力的困難群體，因此應(yīng)結(jié)合家庭能力范圍內(nèi)可拿出的資金額度確定初始產(chǎn)權(quán)比例。購房者產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)按照其支付能力確定，既要避免購房者產(chǎn)權(quán)份額過大導(dǎo)致無力購買，也要避免產(chǎn)權(quán)份額過小加重政府財(cái)政壓力。（2）產(chǎn)權(quán)比例明確政府和個(gè)人按約定共有房屋的完全產(chǎn)權(quán)，各自產(chǎn)權(quán)份額明確是共有產(chǎn)權(quán)房的顯著特點(diǎn)。（3）政府資金有效周轉(zhuǎn)政府為幫扶困難家庭而持有一定產(chǎn)權(quán)從而暫時(shí)減少家庭出資，因此初始產(chǎn)權(quán)的確定需要考慮政府的幫扶能力。購房者首次出資額過少不利于政府資金周轉(zhuǎn)，為了保障房建設(shè)的可持續(xù)性必須確定合適的產(chǎn)權(quán)比例以加速資金回籠。（4）產(chǎn)權(quán)比例可調(diào)整購房者可以根據(jù)家庭能力大小決定是否回購以及回購多少剩余產(chǎn)權(quán)，最終可擁有完全產(chǎn)權(quán)，這個(gè)過程需要允許產(chǎn)權(quán)比例可調(diào)整。3、產(chǎn)權(quán)比例確定方法試點(diǎn)城市共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)份額計(jì)算方式有四種。（1）出資比例式根據(jù)共有人出資額占房屋總價(jià)的比例確定，此法最為常見。我國《物權(quán)法》規(guī)定未明確約定產(chǎn)權(quán)份額分配方法則按照出資比例確定。（2）產(chǎn)權(quán)面積式蘇州市采用此方法，共有人購買住房的部分面積作為自有產(chǎn)權(quán)，用產(chǎn)權(quán)面積除以總面積得到的值代表產(chǎn)權(quán)份額。該法明確了購房款以外費(fèi)用的承擔(dān)者以及共有部分租賃費(fèi)收取問題，可以很好地界定產(chǎn)權(quán)，但此法計(jì)算過程略微繁瑣。（3）完全租賃式共有人之間是一種租賃關(guān)系，將出資額折算為產(chǎn)權(quán)面積代表產(chǎn)權(quán)份額。杭州市經(jīng)適房租售并舉采用此法，住戶對(duì)自己未購買但在使用的產(chǎn)權(quán)部分支付租金，房屋公用部分維修費(fèi)據(jù)出資比例分?jǐn)偅粼趧傞_始不能獲得房屋所有權(quán)證，直至回購所有剩余產(chǎn)權(quán)才可以取得。（4）法律推定式根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，若上述方法都在分配產(chǎn)權(quán)時(shí)失效，則依法推定為均等份額。此法有助于公平合理地解決爭(zhēng)端，我國司法實(shí)踐便采取此法。在前三種產(chǎn)權(quán)份額確定方法中，出資比例式產(chǎn)權(quán)明晰程度最高，其次是產(chǎn)權(quán)面積式。通過出資比例式住房者用產(chǎn)權(quán)比例換算出資額的計(jì)算過程簡便，本文采用出資比例式研究鄭州市共有產(chǎn)權(quán)房的初始產(chǎn)權(quán)比例。2.2理論基礎(chǔ)及分析2.2.1產(chǎn)權(quán)理論在眾多產(chǎn)權(quán)理論中，無論是馬克思產(chǎn)權(quán)理論還是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論均可以為我國共有產(chǎn)權(quán)制度提供關(guān)鍵的理論支持。彭五堂（2008）認(rèn)為生產(chǎn)關(guān)系的加總是構(gòu)成產(chǎn)權(quán)本質(zhì)的主體內(nèi)容，產(chǎn)權(quán)隨社會(huì)分工的變化、生產(chǎn)力的進(jìn)步而在人類歷史上具有不同的形式。以科斯為代表的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論從效率角度講了產(chǎn)權(quán)的重要性，產(chǎn)權(quán)制度對(duì)生產(chǎn)力大小及能否達(dá)到帕累托最優(yōu)起到關(guān)鍵性作用。能夠達(dá)到高效率的產(chǎn)權(quán)有如下特點(diǎn)：明確性，明確了擁有財(cái)產(chǎn)的主體并對(duì)在法律上對(duì)主體擁有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)；專有性，向有關(guān)責(zé)任人追溯利潤及損失；可轉(zhuǎn)讓性，權(quán)利通過一些途徑轉(zhuǎn)移至可發(fā)揮作用的地方；可操作性，可以預(yù)判他人行為采取措施，從而降低某些可預(yù)判因素的影響并對(duì)經(jīng)濟(jì)效率產(chǎn)生積極作用。2.2.2住房梯度消費(fèi)理論C.懷特在對(duì)住房市場(chǎng)的消費(fèi)現(xiàn)象進(jìn)行研究后，認(rèn)為其存在梯度消費(fèi)現(xiàn)象。伴隨社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，很多人不再滿足于擁有住房而是對(duì)住房品質(zhì)提出更高要求，品質(zhì)需求隨收入呈階梯狀上升。高品質(zhì)住房首先由高收入人群購入，當(dāng)高收入人群放棄該住房后，該住房的所有者依次為中、低收入者[]。一套住房在從新到舊的過程滿足不同收入家庭的需求，家庭對(duì)于住房采取面積先小后大、品質(zhì)先低后高的梯度消費(fèi)策略。共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)曾經(jīng)被忽略的“夾心層”人群提供住房保障，允許有一定支付能力但無力購入商品房的群體先擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，完善了保障性住房的多級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，有利于實(shí)現(xiàn)房屋在高、中、低住房支付能力人群的流轉(zhuǎn)。2.2.3住房支付能力理論住房支付能力是指在家庭既定收入狀況下，拋開非住房基本支出后剩余的可以用于住房支出的部分，可以作為居民是否可以申請(qǐng)保障房的條件以及申請(qǐng)保障房種類的依據(jù)。共有產(chǎn)權(quán)房主要受眾是購房能力不足且有能力購買部分產(chǎn)權(quán)的中低收入家庭，住房支付能力便成為購買者可支付產(chǎn)權(quán)比例的測(cè)算依據(jù)，從而在政策中制定合理的產(chǎn)權(quán)比例。2.2.4公平理論羅爾斯的公平理論指出每一個(gè)人都應(yīng)該有同等的機(jī)會(huì)取得某種社會(huì)地位，這引出羅爾斯的公平原則，即所有人都可能擁有公平，但機(jī)會(huì)在程序上和現(xiàn)實(shí)中不是均等的。有的人天生處于優(yōu)勢(shì)地位而部分群體處于不利地位，如學(xué)生接受高等教育的機(jī)會(huì)受其家庭經(jīng)濟(jì)的影響，因此政府有必要對(duì)生來處于弱勢(shì)地位的群體提供特定幫助。我國的保障房便對(duì)處于不利地位的群體提供住房幫扶，很好地體現(xiàn)了羅爾斯公平理論。共有產(chǎn)權(quán)房在居民的合理收入范圍內(nèi)確定出資比例，使得中低收入群體能擁有自己的住房，促進(jìn)了保障房在以下幾個(gè)方面的公平性：一是避免產(chǎn)權(quán)不明造成的投機(jī)現(xiàn)象。獲取土地方式發(fā)生變化，除上海采取劃撥方式大部分地區(qū)采用土地出讓的方式，土地出讓金等支出的顯化使政府產(chǎn)權(quán)明確化。二是保障范擴(kuò)大。既無商品房支付能力又不符合進(jìn)入住房保障體系條件的人群即“夾心層”人群，在之前無法擁有自有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)使這類群體可以擁有自己的住房，與政府按一定比例持有房屋產(chǎn)權(quán)可以緩解其資金壓力，使我國住房保障范圍覆蓋了住房購買力不足的不同收入階層。三是有利于家庭的財(cái)富積累。大多數(shù)共有產(chǎn)權(quán)房按政策取得全部產(chǎn)權(quán)后，可以進(jìn)行上市交易，因此從房屋取得一定產(chǎn)權(quán)比例到擁有全部產(chǎn)權(quán)期間，房屋價(jià)值的增值可以使家庭擁有更多資產(chǎn)。除了房屋本身的價(jià)值，其周圍的醫(yī)療、教育資源也可以為家庭帶來附加價(jià)值。2.3小結(jié)本章首先對(duì)保障性住房等概念進(jìn)行介紹，說明共有產(chǎn)權(quán)房初始產(chǎn)權(quán)比例確定原則及方法，然后說明共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢(shì)、特點(diǎn)及定位，最后回顧相關(guān)理論知識(shí)。3鄭州市保障性住房現(xiàn)狀分析3.1保障性住房政策演進(jìn)1998年之前，我國住房保障制度處于起步階段。1994年發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，大力推進(jìn)住房改革制度，經(jīng)濟(jì)適用房制度初步形成，國家、河南省、鄭州市出臺(tái)了一系列相關(guān)政策保障中低收入人群住房需求。1995年鄭州市成為河南省首批施行經(jīng)濟(jì)適用房制度的城市。1998發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》年我國停止住房實(shí)物分配，加大經(jīng)適房建設(shè)力度以便達(dá)到住房供應(yīng)以經(jīng)適房為主，明確其具有保障性和帶動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿性。該階段為建立完善的保障房體系打下基礎(chǔ)。1999年-2009年我國住房保障制度處于發(fā)展過渡期。2003發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，隨著居民對(duì)高品質(zhì)住房的需求增大，普通商品房的供給量加大并取代經(jīng)適房成為住房供應(yīng)主體。2007年發(fā)布《河南省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)省屬國有重點(diǎn)煤炭企業(yè)棚戶區(qū)改造工作的意見》，加快廉租房建設(shè)以及河南省棚戶區(qū)改造，并在江蘇淮安首次嘗試共有產(chǎn)權(quán)房模式。該階段調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，初步建立包含經(jīng)適房、廉租房等的住房保障體系，住房供應(yīng)體系發(fā)生較大轉(zhuǎn)變。2010年以后我國住房保障制度處于改進(jìn)階段。2011年河南省發(fā)布《河南省人民政府關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的意見》，按照國家要求加大對(duì)公租房的政策支持。2011年《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》要求保障各收入階層居民都能得到與收入匹配的住房，為完善住房保障體系奠定基礎(chǔ)。2011年鄭州市發(fā)布《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市商品住房項(xiàng)目配建保障性住房實(shí)施辦法的通知》，規(guī)定按比例配建保障房從而加速進(jìn)行保障房建設(shè)。2013年我國發(fā)布一系列文件要求保質(zhì)保量完成棚戶區(qū)改造工作，2014年確定6個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)城市。2018年鄭州市發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)鄭州市人才公寓建設(shè)和使用管理暫行辦法的通知》，明確人才公寓在即將規(guī)劃為住宅用地的土地上的建設(shè)比例。為保障支付能力不足群體的住房需求，鄭州市推出了覆蓋多收入層次住房困難家庭的多種保障性住房，包括經(jīng)適房、公租房等。歷年政策明確了各種保障房的準(zhǔn)入條件與退出程序、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，通過規(guī)定配建比例加大保障房的建設(shè)力度，規(guī)范了保障房的管理。3.2鄭州市保障性住房現(xiàn)狀分析3.2.1供給現(xiàn)狀保障性住房供給狀況可以通過支出額、新開工面積、竣工房屋量等數(shù)據(jù)研究得出，保障性住房支出額反映政府對(duì)保障房建設(shè)資金的保障，新開工面積反映保障房供給在未來一段時(shí)間內(nèi)的增量，竣工面積反映保障房供給在過去一段時(shí)間形成的存量。結(jié)合數(shù)據(jù)獲取的難易程度，本文選取住房保障支出額及竣工房屋量進(jìn)行研究。1、住房保障支出額如表3-1所示，鄭州市GDP及住房保障支出額呈逐年增加趨勢(shì)，住房保障支出占全市GDP的比值除2017年略有下降其余年份均增長，并在2018年達(dá)到最大值0.8%。支出額占GDP的比值從2015年的0.32%到2018年的0.8%增長了一倍多，政府對(duì)于保障房的資金支持力度增大。表3-1鄭州市住房保障支出情況年度2015201620172018鄭州市住房保障支出額（億元）23.548.45485鄭州市GDP（億元）7315.197994.29130.210670.1支出額占GDP的比值（%）0.320.610.600.80資料來源：鄭州市財(cái)政局資料來源：根據(jù)表3-1由作者繪制圖3-1鄭州市住房保障支出情況圖2、鄭州市保障房竣工數(shù)量如表3-2所示，近五年鄭州市政府減少了公共租賃住房建設(shè)力度，且在2018年保障房竣工量首次小于一萬套，不足2014年竣工量的一半。由于棚戶區(qū)改造是對(duì)已有住房家庭而言，而本文探討的保障對(duì)象是未曾擁有住房的家庭，因此在本文中不對(duì)棚戶區(qū)改造這種類型保障房進(jìn)行探討，本文所指的保障房也不包括棚戶區(qū)改造。表3-2鄭州市保障房竣工數(shù)量年度保障房類型竣工數(shù)量（套）總數(shù)（套）2014公共租賃住戶區(qū)改造1958342015公共租賃住房1320350767棚戶區(qū)改造375642016公共租賃住房1250861216棚戶區(qū)改造487082017公共租賃住房1004089264棚戶區(qū)改造792242018公共租賃住房609194038棚戶區(qū)改造87947資料來源：鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局3.2.2鄭州市保障性住房需求現(xiàn)狀由于保障房對(duì)中低收入群體即城鎮(zhèn)居民按收入五等分群體中的低收入與中低收入戶提供保障，由《鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒》可知這部分群體占比為40%，因此筆者選取40%的保障房覆蓋率計(jì)算鄭州市2015-2018年保障房需求量。如表3-3所示，鄭州市近幾年保障房需求套數(shù)隨城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增加而增大。表3-3鄭州市2015-2018年保障房需求量年份城鎮(zhèn)居民人口數(shù)（萬人）戶均人口數(shù)（人/戶）城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)（萬戶）保障房需求套數(shù)（萬套）2015666.93.29203.681.42016690.63.33207.483.02017713.73.35213.085.22018743.83.37220.788.3截止2018年，鄭州市基本建成保障房26.4萬套，與2018年的需求量88.3萬套相比，存在61.9萬套的缺口。根據(jù)《鄭州市城市總體規(guī)劃(2010-2020)》，預(yù)計(jì)2020年鄭州市城鎮(zhèn)地區(qū)常住人口數(shù)為1025萬。2017年河南省城鎮(zhèn)居民家庭戶均人口數(shù)3.1,因此選取3.1為2020年的戶均人口數(shù)。據(jù)以上數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)2020年鄭州市城鎮(zhèn)地區(qū)有330.6萬戶家庭，保障房需求量為132.2萬套。截止2018年的26.4萬套與2020年保障房需求量之間仍存在105.8萬套保障房缺口，兩年內(nèi)補(bǔ)足保障房缺口存在巨大困難，現(xiàn)有數(shù)量不能覆蓋全部住房困難群體，政府建設(shè)任務(wù)任重而道遠(yuǎn)。3.3存在問題3.3.1高房價(jià)加大居民購房壓力在房價(jià)居高不下、居民存在住房困難的情況下保障房供給的重要性凸顯，住房需求又是民生的重要方面，因此政府有必要對(duì)特定人群提供住房保障。由表3-4可知鄭州的房價(jià)收入比已經(jīng)超過了合理值區(qū)間4到7，2018年更是高達(dá)13.5，房價(jià)收入比常年處于不合理水平使得居民有較大購房壓力。2017年鄭州市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為36050元，按戶均2.9人計(jì)算，家庭年可支配收入為104545元，若按照2017年新建商品房均價(jià)每平米12207.75元購買90㎡，則需要10.5年。而事實(shí)上一個(gè)家庭不可能把所有可支配收入均用于購買商品房，還會(huì)有食物、交通等方面的支出，因此一個(gè)家庭買房實(shí)際所用時(shí)間會(huì)更長，住房需求較難得到滿足。3.3.2保障房供給不足目前的保障房數(shù)量26.4萬套與2020年應(yīng)達(dá)到的132.3萬套存在較大差距，2017與2018公租房竣工套數(shù)分別為10040、6091套，竣工數(shù)量驟減且目前僅有公租房這種單一類型的保障房對(duì)住房支付能力不足的無房者提供保障，近五年保障房供給規(guī)模減少會(huì)給政府在剩余年份補(bǔ)足保障性住房數(shù)量缺口帶來壓力。若想在2019與2020兩年內(nèi)補(bǔ)足保障房缺口，在政府財(cái)政、土地供應(yīng)上均存在問題，因此保障房在較短時(shí)期內(nèi)仍會(huì)存在較大缺口。3.4鄭州市構(gòu)建共有產(chǎn)權(quán)保障房制度的必要性房價(jià)收入比是指一個(gè)地區(qū)內(nèi)房屋市場(chǎng)價(jià)格與家庭總收入的比值，可以判斷該地區(qū)居民對(duì)住房價(jià)格的承受能力。國際上認(rèn)為此數(shù)值處于4到6之間說明該地區(qū)房價(jià)對(duì)于居民收入是合理的，據(jù)我國國情可以將此合理范圍擴(kuò)展至4到7，超過7則認(rèn)為不合理。如表3-4所示，鄭州市房價(jià)收入比在近五年內(nèi)一直處在不合理區(qū)間，2015年出現(xiàn)的最低房價(jià)收入比8.0也超過了合理區(qū)域，尤其是在2017與2018年，居民收入更是無法負(fù)擔(dān)現(xiàn)有房價(jià)。商品住宅價(jià)格持續(xù)上漲、房價(jià)收入比長期處于不合理狀態(tài)使得居民購房壓力增大，住房支付能力不足的中低收入群體既不符合之前的保障房體系準(zhǔn)入條件，也無能力按市價(jià)買房。共有產(chǎn)權(quán)房則為這類群體提供了除租房外的另一種選擇，從擁有產(chǎn)權(quán)型住房方面提供幫助，可以實(shí)現(xiàn)鄭州市中低收入群體較早取得自有住房，加速居民財(cái)富積累從而減少貧富差距，有利于社會(huì)長治久安。因此鄭州市有必要構(gòu)建共有產(chǎn)權(quán)制度使得住房困難家庭可能擁有自有住房，在產(chǎn)權(quán)分配時(shí)應(yīng)將家庭住房支付能力考慮在內(nèi)。表3-4鄭州市房價(jià)收入比年度20142015201620172018房價(jià)收入比10.48.011.1612.2413.5資料來源：易居研究院3.5小結(jié)本章首先介紹了國家、河南省、鄭州市歷年保障性住房政策的演變，以此為背景分析鄭州市保障性住房的供需狀況，提出現(xiàn)有情況下保障房發(fā)展存在短時(shí)間內(nèi)無法解決供給不足的問題，最后結(jié)合現(xiàn)有房價(jià)對(duì)居民的壓力闡明鄭州市建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)制度的必要性。4初始產(chǎn)權(quán)比例的經(jīng)驗(yàn)借鑒及模型構(gòu)建4.1可借鑒的共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)分配經(jīng)驗(yàn)總結(jié)4.1.1國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)分析我國江蘇淮安于2007年最早進(jìn)行試點(diǎn)工作，國內(nèi)最早的六個(gè)試點(diǎn)城市因地制宜形成了差異化的共有產(chǎn)權(quán)制度體系。1980年英國實(shí)施的“共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃”拉開了共有產(chǎn)權(quán)制度的序幕，創(chuàng)建由群眾形成的住房協(xié)會(huì)管理房屋，通過收購的政府房屋的租金維持協(xié)會(huì)運(yùn)營。美國在上世紀(jì)90年代后期房價(jià)增長很快導(dǎo)致較多家庭無力購買住房，政府為解決此問題對(duì)住房投入大量公共補(bǔ)貼，推出市場(chǎng)性和保障性兩種共有產(chǎn)權(quán)房模式。中國六個(gè)試點(diǎn)城市、英國、美國共有產(chǎn)權(quán)模式住房產(chǎn)權(quán)比例分配情況分別如表4-1、4-2、4-3所示。表4-1試點(diǎn)城市共有產(chǎn)權(quán)房模式分析城市房屋類型申請(qǐng)條件房屋價(jià)格產(chǎn)權(quán)比例分配淮安政府通過實(shí)物配售、棚改助購等方式來提供共有產(chǎn)權(quán)房。人均收入小于等于城鎮(zhèn)人均可支配收入的市區(qū)戶口住房困難家庭、城市規(guī)劃或者棚改補(bǔ)償額不足以購買一定面積安置房的困難家庭。房屋來源為政府建設(shè)：配售價(jià)低于同地段商品房售價(jià)的5-10%；來源為公共租賃住房：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)；來源為普通商品房：市場(chǎng)價(jià)。個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例不低于50%北京共有產(chǎn)權(quán)住房家庭符合住房限購條件定價(jià)時(shí)將建設(shè)成本、合適的利潤、家庭住房支付能力三者均考慮在內(nèi)。參照房屋均價(jià)占品質(zhì)、位置相同的商品房市場(chǎng)價(jià)的比例確定購房人產(chǎn)權(quán)份額。成都通過限價(jià)商品房與經(jīng)濟(jì)適用房統(tǒng)一、公共租賃住房先租后售提供共有產(chǎn)權(quán)房。本市戶籍中低收入者在成本價(jià)的基礎(chǔ)上僅允許開發(fā)商賺取微利，且利潤率小于等于成本價(jià)的3%。按照個(gè)人出資比例確定上海政府單獨(dú)選址、集中建設(shè)或者配建共有產(chǎn)權(quán)保障房擁有達(dá)規(guī)定年限本市戶口且住房面積和收入符合規(guī)定的家庭；持有居住證、擁有積分且收入等符合條件的非本市戶口家庭應(yīng)該考慮成本、適當(dāng)利潤、家庭住房支付能力確定售價(jià)個(gè)人擁有不少于50%的份額。深圳安居型商品房：主要為兩居室且建筑面積不能超過90㎡；人才住房：建筑面積在90㎡左右，以租為主。安居型商品房：申請(qǐng)人有本市戶口、無符合要求的自有住房等。人才住房：主要面向人才個(gè)人和人才家庭。安居型商品房：最高售價(jià)不應(yīng)超過市場(chǎng)價(jià)的70%。人才住房：可租可售，價(jià)格均為同類商品房的60%。根據(jù)合同約定分配產(chǎn)權(quán)。黃石推出共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的公租房、棚改房等。本市戶籍住房困難家庭、棚改住房困難家庭綜合考慮項(xiàng)目成本和房地產(chǎn)企業(yè)3%之內(nèi)利潤率確定按照個(gè)人出資比例確定產(chǎn)權(quán)且至少為70%。表4-2英國共有產(chǎn)權(quán)模式住房產(chǎn)權(quán)分配情況房屋類型申請(qǐng)條件產(chǎn)權(quán)份額共有產(chǎn)權(quán)模式滿足家庭年收入小于6萬英鎊、無自有住房、未曾出售過房屋的申請(qǐng)人。個(gè)人可以根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況決定是否漸進(jìn)性回收剩余產(chǎn)權(quán)或者出售已有產(chǎn)權(quán)，個(gè)人初始產(chǎn)權(quán)份額為25%-75%。共有權(quán)益模式，購房者最少出資總房價(jià)的5%作為定金，剩余部分可以通過自有現(xiàn)金、住房貸款或者申請(qǐng)最多20%的權(quán)益貸款支付，權(quán)益貸款5年之內(nèi)不收取利息。個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例可在25%-50%之間，住房貸款在購房25年后或出售房屋時(shí)返還，權(quán)益貸款無償還時(shí)間限制，可以階段性償還且每次至少償還10%。表4-3美國共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)構(gòu)架及收益分配類型產(chǎn)權(quán)構(gòu)架及收益分配市場(chǎng)化共有產(chǎn)權(quán)房有購房者互助與創(chuàng)新信貸兩種模式。購房者互助模式出售房屋股權(quán)而非整套房屋，據(jù)產(chǎn)權(quán)比例分配收益。創(chuàng)新信貸模式按合約分配收益，收益分配形式有兩種：按照固定比例分配和按照可變比例分配。有限產(chǎn)權(quán)合作住房特許組織負(fù)責(zé)運(yùn)營，購房者與組織共同擁有房屋所有權(quán)并屬于特殊租賃關(guān)系，購房者需繳納物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，并限制房屋溢價(jià)以體現(xiàn)福利性。合同限制住房由政府持有房屋股權(quán)或債權(quán)，在出售時(shí)政府按比例分配收入或者收回本金及利息。社區(qū)土地信托住房住房與土地所有權(quán)為不同主體擁有，居民僅花費(fèi)房屋建設(shè)部分的費(fèi)用因而未能取得土地，土地以租賃方式取得。在長達(dá)99年的租賃期內(nèi)，居民只能將房屋轉(zhuǎn)讓給在規(guī)定范圍內(nèi)的受保障人群，使房屋在中低收入群體中保持較長時(shí)間流動(dòng)。4.1.2國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國的啟示1、初始產(chǎn)權(quán)比例設(shè)置靈活英國的初始產(chǎn)權(quán)比例可以由購房者在一定區(qū)間內(nèi)自由選擇，考慮了不同群體的支付能力。我國各地可以在考慮本地區(qū)人群差異化的住房支付能力的基礎(chǔ)上，靈活設(shè)置初始產(chǎn)權(quán)比例，保障更多群體的住房需求。2、產(chǎn)權(quán)架構(gòu)多樣比起國內(nèi)單一的共有產(chǎn)權(quán)模式多了共享權(quán)益模式，除按產(chǎn)權(quán)比例還可以按照權(quán)益進(jìn)行分配。產(chǎn)權(quán)分配方面，美國的社區(qū)土地信托住房不同于以往將土地和房屋整體產(chǎn)權(quán)分配的做法，而是將他們分離開來，個(gè)人、政府分別擁有房屋、土地所有權(quán)[][]。我國可以對(duì)共享權(quán)益住房模式及分離土地、房屋所有權(quán)模式進(jìn)行探索，以滿足不同人群的需求。3、產(chǎn)權(quán)比例的可變性英國共有產(chǎn)權(quán)住房計(jì)劃允許受助者先獲得部分初始產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)在家庭經(jīng)濟(jì)收入良好的狀況下可以回購，并逐步取得全部產(chǎn)權(quán)；也允許家庭經(jīng)濟(jì)困難時(shí)，將部分產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)。這種既允許產(chǎn)權(quán)增加也允許減少的做法值得我們學(xué)習(xí)。4.2保障對(duì)象產(chǎn)權(quán)比例研究4.2.1不同收入階層住房支付能力研究如何將保障性住房分配給真正需要的人群是維護(hù)社會(huì)公平的重要方面，住房支付能力在界定這類人群時(shí)起到了重要作用。以住房支付能力為依據(jù)測(cè)算產(chǎn)權(quán)份額，可以靈活地匹配產(chǎn)權(quán)份額給不同收入階層，更好地使居民受惠。美國國家住房低收入委員會(huì)對(duì)住房支付能力的定義是：在滿足食品、居住、衣著、交通、出行、醫(yī)療、生活用品和娛樂服務(wù)、其他類商品等八大類必要支出后剩余用于購買住房的資金。在常用的測(cè)算住房支付能力的方法中，剩余收入法比起比率法更勝一籌，因?yàn)槭Ｓ嗍杖肱c人口數(shù)和家庭賺錢能力有關(guān)，可以靈活地展示出住房支出、除住房外八大類必要支出與收入的關(guān)系。不僅可以精確地測(cè)算住房支付能力，還可以得出與其相匹配的住房類型，為政策的制定提供有效數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)并驗(yàn)證合理性。剩余收入法將家庭的剩余收入與其對(duì)一定類型住房的需求相比較，若滿足需求則認(rèn)為具有相應(yīng)支付能力，否則認(rèn)為不具有市場(chǎng)途徑購房]能力。要確定剩余收入需要明確非住房基本消費(fèi)和住房消費(fèi)，可以分別通過擴(kuò)展線性支出系統(tǒng)模型（ELES）、居民住房借貸約束公式測(cè)定。1、非住房基本消費(fèi)測(cè)算1973年郎奇（Liuch.C）改進(jìn)斯通（Stone.R）的線性支出模型（LES）得到了擴(kuò)展線性支出系統(tǒng)模型（ELES），其有兩大突出優(yōu)點(diǎn)：一是考慮到家庭將滿足必要支出后的剩余資金用于投資或儲(chǔ)蓄的可能性；二是不再認(rèn)為需求與總需求間存在函數(shù)關(guān)系、總消費(fèi)與收入相關(guān)。ELES模型認(rèn)為家庭首先會(huì)滿足其必要消費(fèi)，剩余部分再按比例分配給儲(chǔ)蓄、投資、其他商品和服務(wù)。在模型內(nèi)各項(xiàng)消費(fèi)存在彼此關(guān)聯(lián)的現(xiàn)象，可以運(yùn)用參數(shù)估計(jì)的方法分析消費(fèi)結(jié)構(gòu)、房屋價(jià)格、保障線和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)定等[][]。模型假設(shè)依據(jù)商品價(jià)格和居民收入決定商品需求，基本支出與額外支出之和是總支出，基本支出具有剛性且與收入無關(guān)，額外支出是收入減去基本支出后按比例在各商品與服務(wù)間再分配。擴(kuò)展線性支出系統(tǒng)模型表達(dá)式[]：=+(Y-)(i=1,2,3...n)(4.1)其中，i表示商品的種類；是對(duì)第i種商品的消費(fèi)額；是第i種商品的價(jià)格；是第i種商品的基本需求量；是第i種商品的邊際預(yù)算份額，即基本需求消費(fèi)額之外的剩余消費(fèi)額再分配給第i種商品的比例，取值介于0到1之間；Y是消費(fèi)者的生活收入。我們?cè)诖艘蟮氖菍?duì)第i種商品的基本消費(fèi)額()，所以需要將(4.1)變形令=-(4.2)將(4.2)代入(4.1)得：=+Y(4.3)對(duì)(4.2)兩邊同時(shí)求和得=/(1-)(4.4)式(4.1)表示消費(fèi)者對(duì)第i種商品的消費(fèi)額=對(duì)其基本消費(fèi)額+對(duì)其超額消費(fèi)額。即在商品價(jià)格和消費(fèi)者收入一定的情況下，滿足基本消費(fèi)后的剩余收入（Y-)對(duì)第i種商品按照分配。用最小二乘法據(jù)(5.3)對(duì)與進(jìn)行估計(jì)，從而求出基本消費(fèi)額()。2、住房消費(fèi)測(cè)算多數(shù)家庭會(huì)選擇抵押貸款來購買住房這種總價(jià)高的商品。假定全部居民都以按揭貸款形式買房、等額本息還款法償還貸款，即：M=A(P/A,i,n)(4.5)M為住房總價(jià)，A為每年還款額，(P/A,i,n)為年金現(xiàn)值系數(shù)。3、住房支付能力測(cè)算假設(shè)購房家庭能夠?qū)⒒鞠M(fèi)控制在一定限額內(nèi)，剩余金額全部償還住房貸款。住房支付能力判斷公式為：(-)×c≥A(i,j=1,2,3...)(4.6)其中，代表各階層年人均可支配收入，j代表收入階層類型；c是戶均家庭人口數(shù)；A是不同年金現(xiàn)值系數(shù)下的每年還款額。(4.6)式左右兩邊分別為年剩余收入、年還款額，將不等式兩邊進(jìn)行比較，若年剩余收入比年還款額大，則說明擁有市場(chǎng)購房的能力，不屬于受保障人群；若年剩余收入小于等于年還款額，則可將其確定為保障對(duì)象。共有產(chǎn)權(quán)房的保障對(duì)象主要為剩余收入不足以支撐其購買商品房但具有一定住房支付能力的家庭。4.2.2基于住房支付能力的產(chǎn)權(quán)比例測(cè)算剩余收入=人均可支配收入-非住房基本消費(fèi)，用(B)來表示此數(shù)值，則B=-(4.7)以購房者每年可以負(fù)擔(dān)的還款額作為其產(chǎn)權(quán)測(cè)算依據(jù)，若可以完全償還年還款額則認(rèn)為其可以逐步獲得房屋完全產(chǎn)權(quán)；若不足以支付全部年還款額，不能償還部分為政府產(chǎn)權(quán)。以a為家庭可支付的最大產(chǎn)權(quán)比例，用剩余收入與年還款額的比值表示。此法考慮了房屋面積、單價(jià)、家庭經(jīng)濟(jì)狀況等的差異性，從而依據(jù)不同收入階層的支付能力判斷產(chǎn)權(quán)承擔(dān)比例，公式為:a=B/A(4.8)a的結(jié)果還可以判斷其是否可以被納入保障范圍，共有三種區(qū)間。若a≤0，則表示家庭收入勉強(qiáng)滿足或者小于非住房基本支出，無剩余資金用來購買住房。由于不符合共有產(chǎn)權(quán)房需要有部分支付能力的要求，此類人群可申請(qǐng)公共租賃房等。若0＜a＞1，表示購房者雖有住房支付能力但不能支付完全產(chǎn)權(quán)，則可以納入共有產(chǎn)權(quán)房保障體系；若a＞1，表明購房者擁有購買商品房的住房支付能力。4.3政府產(chǎn)權(quán)比例研究4.3.1共有產(chǎn)權(quán)房價(jià)格構(gòu)成分析政府產(chǎn)權(quán)份額的形成一般是將政府承擔(dān)的成本按照其占房屋總價(jià)值的比例核算為對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)。由于土地價(jià)格在房屋總價(jià)中占較大比例且取決于土地取得方式，因此土地獲取途徑成為影響房屋價(jià)格的關(guān)鍵因素[]。土地取得途徑有土地出讓和劃撥兩種，實(shí)踐中出讓方式占大多數(shù)，且土地出讓對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)制度的實(shí)施更為有利，可以更好地保障住房困難群體，因此本文以出讓形式取得土地的共有產(chǎn)權(quán)房為研究對(duì)象。以出讓方式取得土地的共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)依據(jù)同類取得方式的商品房定價(jià)，根據(jù)《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》，可知在成本的基礎(chǔ)上加上符合國家政策要求的利潤，并根據(jù)樓層、朝向等變量適當(dāng)調(diào)整價(jià)格來確定商品房定價(jià)。表4-4是普通商品房價(jià)格構(gòu)成。表4-4普通商品房價(jià)格構(gòu)成直接成本土地成本包括土地購置成本、土地使用稅等，本文以樓面地價(jià)表示前期工程費(fèi)用水文地質(zhì)勘察、實(shí)際規(guī)劃等費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用房屋主體建設(shè)、室內(nèi)裝修、室內(nèi)設(shè)備購置等的費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用綠化、市政工程等公共配套設(shè)施費(fèi)用幼兒園、人防工程、公測(cè)等間接成本銷售費(fèi)用因銷售而產(chǎn)生的費(fèi)用管理費(fèi)用單位相關(guān)部門因經(jīng)營管理各項(xiàng)活動(dòng)而產(chǎn)生的費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用因籌集和使用資金而發(fā)生的直接或者間接費(fèi)用。稅收城市維護(hù)建設(shè)稅等利潤共有產(chǎn)權(quán)房具有保障性和市場(chǎng)性雙重性質(zhì)。此類房屋屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，不完全像市場(chǎng)上普通商品般遵循供求關(guān)系來定價(jià)，而是加入了市場(chǎng)調(diào)控之外的手段如實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)等，以實(shí)現(xiàn)其社會(huì)保障的目的。以市場(chǎng)上同種土地取得方式的商品房價(jià)格為參考定價(jià)、部分試點(diǎn)城市規(guī)定房屋取得完全產(chǎn)權(quán)一段時(shí)間后可以上市交易則體現(xiàn)了其市場(chǎng)性。根據(jù)大部分試點(diǎn)城市的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房價(jià)格按照同地段商品房下浮20%左右的比例確定，因此本文選擇將普通商品房價(jià)格下調(diào)20%作為共有產(chǎn)權(quán)房參考價(jià)格。4.3.2政府產(chǎn)權(quán)比例確定我國試點(diǎn)城市一般通過兩種方式顯化政府產(chǎn)權(quán)，一是將土地成本作為產(chǎn)權(quán)來源，二是除土地成本外還將政府減免行政性事業(yè)收費(fèi)、稅金等作為產(chǎn)權(quán)來源。若以上部分均為政府承擔(dān)則是政府最大產(chǎn)權(quán)份額。本文僅將土地成本作為政府產(chǎn)權(quán)的來源，原因如下：一是由于鄭州市近幾年一般公共預(yù)算支出超過了一般公共預(yù)算收入，若使政府承擔(dān)過多產(chǎn)權(quán)則會(huì)加重財(cái)政負(fù)擔(dān)。若政府只承擔(dān)土地成本，可以使政府集中資金進(jìn)行其他類保障房建設(shè)，購房者回購其余產(chǎn)權(quán)也可以減輕政府負(fù)擔(dān)。二是從數(shù)據(jù)收集難度上看，鄭州市無關(guān)于樓盤平均政府行政性事業(yè)收費(fèi)、稅金的公開數(shù)據(jù)，難以收集數(shù)據(jù)資料。為便于計(jì)算，本文將土地成本以樓面地價(jià)價(jià)格表示，政府承擔(dān)最大產(chǎn)權(quán)份額(h)為：h=/表示樓面地價(jià)，表示共有產(chǎn)權(quán)房建筑面積均價(jià)，則1-h為政府允許家庭承擔(dān)的最低產(chǎn)權(quán)。將政府允許家庭承擔(dān)的最低產(chǎn)權(quán)1-h與家庭可負(fù)擔(dān)的最高產(chǎn)權(quán)a比較，若a＜1-h，說明政府承擔(dān)的產(chǎn)權(quán)份額對(duì)于該家庭而言仍然不夠多，該家庭應(yīng)選擇面積更小的房屋；若a＞1-h，說明此時(shí)的房屋面積在家庭承受能力范圍之內(nèi)，初始產(chǎn)權(quán)比例可以介于1-h與a之間；若a=1-h，說明家庭剛好可以支付此面積的住房，且初始比例即為可承擔(dān)的最大產(chǎn)權(quán)。4.4小結(jié)本章總結(jié)可借鑒的共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)分配經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合剩余收入法與ELES模型對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行理論研究，基于不同人群住房支付能力得到個(gè)人最大產(chǎn)權(quán)份額，依據(jù)土地成本計(jì)算政府最大產(chǎn)權(quán)份額，從而得知政府期望個(gè)人持有的最低產(chǎn)權(quán)份額。對(duì)比分析個(gè)人與政府最大產(chǎn)權(quán)份額可得出初始產(chǎn)權(quán)份額的范圍，為具體政策中產(chǎn)權(quán)份額的制定提供借鑒。5鄭州市共有產(chǎn)權(quán)房初始產(chǎn)權(quán)比例實(shí)證分析本文以2017年鄭州市城鎮(zhèn)居民不同收入階層住房支付能力為依據(jù)，計(jì)算相應(yīng)階層可持有的共有產(chǎn)權(quán)房份額。依據(jù)樓面地價(jià)以及中心城區(qū)商品住宅建筑面積均價(jià)計(jì)算政府產(chǎn)權(quán)份額，并研究分析計(jì)算結(jié)果。5.1保障家庭產(chǎn)權(quán)份額測(cè)算5.1.1住房支付能力測(cè)算1、首先通過ELES模型對(duì)除住房外基本消費(fèi)進(jìn)行測(cè)算。由公式=+Y(公式4.3）、2017年鄭州市城鎮(zhèn)居民家庭按五等份分組收入支出情況(表5-1)可以求得回歸參數(shù)和，如表5-2所示。將參數(shù)值代入非住房基本消費(fèi)公式=/(1-)(公式4.4)可得非住房基本消費(fèi)為14260.13元。表5-12017年鄭州市城鎮(zhèn)居民不同收入階層收入支出情況（單位：元）收入階層食品煙酒衣著居住生活用品及服務(wù)交通和通信教育文化娛樂醫(yī)療保健其他可支配收入Y低收入戶4283.591200.482773.98853.501405.091713.46918.81201.1415492.67中低收入戶5427.291817.624592.911889.153070.942627.581184.58433.8726108.38中等收入戶6274.302231.035172.122142.933362.102753.421580.76595.0134712.45中高收入戶8000.702899.187141.122343.193146.252756.232242.71692.1145181.88高收入戶8303.643510.969574.453862.614431.505127.143852.172050.9472152.20數(shù)據(jù)來源：2018年鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒表5-2ELES模型參數(shù)表參數(shù)食品煙酒衣著居住生活用品及服務(wù)交通和通信教育文化娛樂醫(yī)療保健其他總和3649.00756.001244.97318.391358.00823.43-122.54-455.127572.130.0730.0410.1190.0490.0450.0560.0540.0320.4692、其次根據(jù)M=A(P/A,i,n)(公式4.5)對(duì)居民的貸款償還能力進(jìn)行測(cè)算。因?yàn)橐话闵虡I(yè)貸款是居民貸款購房的主要方式，所以償還能力可以體現(xiàn)居民的住房消費(fèi)能力。安居客網(wǎng)站表明鄭州市2017年首套房年均貸款利率為6%，假定貸款時(shí)間為30年，年金現(xiàn)值系數(shù)為13.7648。鄭州市中心城區(qū)商品住宅均價(jià)為12207.75元/㎡（如表5-7所示），將下調(diào)20%后的價(jià)格9766元/㎡作為共有產(chǎn)權(quán)房價(jià)格。很多試點(diǎn)城市規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)房建筑面積不得超過90平方米，鄭州市規(guī)定公租房建筑面積應(yīng)小于60㎡。為了實(shí)現(xiàn)保障房面積對(duì)應(yīng)不同收入群體，本文將共有產(chǎn)權(quán)的房面積控制在60-90㎡范圍內(nèi)，取60㎡、70㎡、80㎡、90㎡為房屋面積。據(jù)等額本息還款法，不同住宅面積年還款額如下：60㎡:9766×60=A×13.764870㎡:9766×70=A×13.764880㎡:9766×80=A×13.764890㎡:9766×90=A×13.7648表5-3不同住宅面積年還款額房屋面積（㎡）60708090年還款額（元）42569.4549664.3656759.2763854.183、根據(jù)剩余收入法的計(jì)算公式B=-（公式4.7)計(jì)算不同收入階層家庭剩余收入（表5-4），并將其與年還款額(表5-3）比較，從而判定其是否有相應(yīng)支付能力。表5-5中若數(shù)值為正，則證明有支付能力；負(fù)值為購房所缺數(shù)額。由于2017年鄭州、河南均未對(duì)不同收入階層家庭戶均人口數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，故采用2017年河南省城鎮(zhèn)居民家庭戶均人口數(shù)3.1為各收入階層人口數(shù)。表5-4不同收入階層剩余收入收入階層年人均可支配收入（元）年人均剩余收入（元）家庭年人均剩余收入（元）低收入戶15492.671232.543820.87中低收入戶26108.3811848.2536729.58中等收入戶34712.4520452.3263402.19中高收入戶45181.8830921.7595857.43高收入戶72152.2057892.07179465.42表5-5不同收入階層住房支付能力住宅面積收入階層60㎡70㎡80㎡90㎡低收入戶-38748.58-45843.49-52938.4-60033.11中低收入戶-5839.87-12934.78-20029.69-27124.6中等收入戶20832.7413737.836642.92-451.99中高收入戶56017.9848923.0741828.1634733.25高收入戶136895.97129801.06122706.15115611.245.1.2基于住房支付能力的產(chǎn)權(quán)比例(a)表5-6不同收入階層可承擔(dān)的最大產(chǎn)權(quán)份額（%）住宅面積收入階層60㎡70㎡80㎡90㎡低收入戶9876中低收入戶86746558中等收入高收入戶225193169150高收入戶422361316281`由表5-6可知60%的購房家庭在購買市場(chǎng)住房時(shí)或多或少存在支付困難，5.2政府產(chǎn)權(quán)份額測(cè)算由于樓面地價(jià)與商品住宅均價(jià)對(duì)于政府及個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例分配有很大影響，且鄭州市相關(guān)公開數(shù)據(jù)較少，因此本文僅選擇如下四個(gè)中心城區(qū)計(jì)算住宅建筑面積及樓面地價(jià)均價(jià)。如表5-7和5-8可知，2017鄭州市中心城區(qū)住宅建筑面積均價(jià)和樓面地價(jià)分別為12207.75元/㎡、4019.25元/㎡，共有產(chǎn)權(quán)房均價(jià)是將建筑面積均價(jià)下調(diào)20%后的9766元/㎡。因此政府承擔(dān)最大產(chǎn)權(quán)份額(h)為：h=/=4019.25/9766≈0.41表5-72017鄭州市中心城區(qū)商品住宅建筑面積均價(jià)區(qū)域高新區(qū)二七區(qū)金水區(qū)管城區(qū)均價(jià)價(jià)格（元/平方米）1161311971122371301012207.75數(shù)據(jù)來源：《2017鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)深度研究分析報(bào)告》表5-82017鄭州市中心城區(qū)住宅用地樓面地價(jià)區(qū)域高新區(qū)二七區(qū)金水區(qū)管城區(qū)均價(jià)價(jià)格（元/平方米）41505475297734754019.25數(shù)據(jù)來源：《2017鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)深度研究分析報(bào)告》5.3測(cè)算結(jié)果分析1、鄭州市中心城區(qū)應(yīng)達(dá)到的共有產(chǎn)權(quán)房覆蓋率由表5-5和表5-6可知，有60%的群體無能力支付商品住宅。但是由于這些群體中的低收入群體支付能力達(dá)不到共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)支付能力的要求，所以60%的共有產(chǎn)權(quán)房覆蓋率并不合適，而是應(yīng)該結(jié)合政府產(chǎn)權(quán)份額來確定。上文已經(jīng)得出政府承擔(dān)最大產(chǎn)權(quán)份額(h)為41%，則受保障家庭至少應(yīng)承擔(dān)59%的產(chǎn)權(quán)。不能承擔(dān)此產(chǎn)權(quán)份額的家庭可以進(jìn)入公共租賃住房等其他保障房體系；具有59%產(chǎn)權(quán)份額支付能力的家庭才可以購買共有產(chǎn)權(quán)房。鄭州市的低收入群體，對(duì)于60㎡的房屋都無法支付59%的產(chǎn)權(quán)，因此不適合進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)房體系；中低收入群體對(duì)60㎡、70㎡、80㎡的住房支付能力都達(dá)到了政府要求；中等收入及以上群體滿足任意面積住房的支付能力。因此60%住房支付能力不足的群體中，低收入群體不適合購買共有產(chǎn)權(quán)房。因此鄭州市共有產(chǎn)權(quán)房保障對(duì)象為中低收入和中等收入人群，中心城區(qū)應(yīng)達(dá)到的共有產(chǎn)權(quán)房覆蓋率為40%。2、初始產(chǎn)權(quán)比例范圍表5-9初始產(chǎn)權(quán)比例范圍住宅面積收入階層60㎡70㎡80㎡90㎡中低收入戶[59%,86%][59%,74%][59%,65%]——中等收入戶——————[59%,99%]3、本文采取的住房貸款年限為30年，現(xiàn)實(shí)中的貸款時(shí)長可能不到30年，會(huì)導(dǎo)致居民年還款額增加。且房價(jià)隨區(qū)域不同變化較大，本文采取的是中心城區(qū)平均房價(jià)，現(xiàn)實(shí)中某區(qū)域的房價(jià)很可能高于此數(shù)值。因此現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)居民住房支付能力比理論數(shù)值低的現(xiàn)象，理論數(shù)值在實(shí)際中會(huì)存在一定偏差4、但是本文依據(jù)不同家庭住房支付能力最后得到了初始產(chǎn)權(quán)比例的范圍，此比例可以靈活選擇，從而上述數(shù)值偏差對(duì)本文結(jié)果影響不大。政府除了考慮保障群體住房支付能力，還應(yīng)該考慮住房保障支出資金分配，從而最終確定政府和個(gè)人應(yīng)承擔(dān)的產(chǎn)權(quán)比例。5.4共有產(chǎn)權(quán)房初始產(chǎn)權(quán)分配建議由上述測(cè)算結(jié)果可知鄭州市政府最多應(yīng)持有共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)份額的41%，因此政府應(yīng)規(guī)定個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額不得少于59%。由表5-9可知個(gè)人初始產(chǎn)權(quán)比例的合理區(qū)間，政府可以根據(jù)家庭收入分配相應(yīng)面積的住房，并允許家庭根據(jù)自身支付能力在相應(yīng)區(qū)間內(nèi)自由選擇初始產(chǎn)權(quán)比例。政府可以允許中低收入家庭購買60㎡、70㎡、80㎡的共有產(chǎn)權(quán)房，并最多分別擁有86%、74%、65%的產(chǎn)權(quán)份額；可允許中等收入家庭購買90㎡的共有產(chǎn)權(quán)房，并最多擁有99%的產(chǎn)權(quán)，鑒于99%的比例已經(jīng)接近完全產(chǎn)權(quán)，鄭州市政府可以將個(gè)人初始產(chǎn)權(quán)份額控制在一定范圍內(nèi)如將90%的個(gè)人初始產(chǎn)權(quán)比例作為上限。5.5小結(jié)本文對(duì)鄭州市共有產(chǎn)權(quán)房初始產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行實(shí)證分析，建立支付能力模型進(jìn)行定量計(jì)算，得出政府以及不同收入階層可承擔(dān)的最大產(chǎn)權(quán)份額，最終確定鄭州市不同收入階層的初始產(chǎn)權(quán)比例范圍。結(jié)論與展望1、研究結(jié)論第一，通過研究得出鄭州市保障房存在供給不足且短時(shí)間內(nèi)無法改變此狀況等問題，需求與供給的不對(duì)等、過高的房價(jià)收入比等都是鄭州市發(fā)展的重大阻力。引入共有產(chǎn)權(quán)制度則可以帶來減少政府資金壓力等優(yōu)勢(shì)，加快保障房建設(shè)速度。第二，本文通過研究國內(nèi)外共有產(chǎn)權(quán)制度模式與發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)對(duì)我國相關(guān)制度的啟示。根據(jù)我國目前共有產(chǎn)權(quán)比例分配不靈活問題，提出按照不同人群支付能力確定產(chǎn)權(quán)比例，并最終得出初始產(chǎn)權(quán)比例的范圍以供政策制定者選擇。2、展望共有產(chǎn)權(quán)制度正推廣到越來越多的城市，認(rèn)可度逐步提高，但是在發(fā)展中也會(huì)有新的問題需要探討和解決。由于筆者能力有限，本文還有幾點(diǎn)可以在以后進(jìn)行完善。第一，本文以三十年的商業(yè)貸款為計(jì)算依據(jù)，但是實(shí)際年限可能會(huì)短于此時(shí)間且貸款額度也可能低于預(yù)估值，從而造成實(shí)際值偏離理論值，需要在實(shí)踐中改進(jìn)。第二，本文未對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房價(jià)格不穩(wěn)、建設(shè)質(zhì)量和居住環(huán)境問題導(dǎo)致居民購買欲下降等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行討論，而這些問題直接關(guān)系到制度的可行性，因此這些問題在未來值得進(jìn)行深入探討研究。參考文獻(xiàn)[1]共有產(chǎn)權(quán)：經(jīng)濟(jì)適用房制度創(chuàng)新研究[N].中國建設(shè)報(bào),2005-5-24.[2]吳立群，宗躍光.共有產(chǎn)權(quán)住房保障制度及其實(shí)踐模式研究[J].城市發(fā)展研究,2009,16(6):7-9.[3]呂萍，修大鵬，李爽.保障性住房共有產(chǎn)權(quán)模式的理論與實(shí)踐探索[J].城市發(fā)展研究,2013,20(3):20-24.[4]陳山水.共有產(chǎn)權(quán)房于中等收入者的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].江蘇商論,2012,(11):161-164.[5]李宇嘉.共有產(chǎn)權(quán)住房的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)意義[J].證券時(shí)報(bào),2014-3-14:第A08版.[6]申衛(wèi)星.經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)論——基本住房保障制度的物權(quán)法之維[J].政治與法律,2013(1):1-11.[7]金細(xì)簪，虞曉芬.共有產(chǎn)權(quán)存在的合理性釋義及未來發(fā)展思路[J].中國房地產(chǎn),2014(11):22-26.[8]岳宏杰，韓志鴻.共有產(chǎn)權(quán)住房制度淺談[J].住宅產(chǎn)業(yè),2016(6):70-71.[9]王新峰.優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房制度，推進(jìn)“租購并舉”模式研究[J].中國市場(chǎng),2017(28):12-15.[10]秦虹.英國住房的共有產(chǎn)權(quán)制度[J].城鄉(xiāng)建設(shè),2007(9):34-35.[11]馬輝民，劉瀟.我國共有產(chǎn)權(quán)住房政策的探索與實(shí)踐[J].中國行政管理,2016(1):145-149.[12]鄧小鵬，莫智，李啟明.保障性住房共有產(chǎn)權(quán)及份額研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2010(3):31-34.[13]陳曉維.經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度研究[D].大連：大連海事大學(xué),2010.[14]陳淑云.共有產(chǎn)權(quán)住房：我國住房保障制度的創(chuàng)新[J].華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)[J],2012,57(1):48-58.[15]王翔.完善我國城鎮(zhèn)保障性住房供應(yīng)制度的研究[D].北京：清華大學(xué).2010.[16]耿丹.共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計(jì)——