金網(wǎng)絡(luò)2010年蘇州招商小石城·槐香生活廣場(chǎng)運(yùn)作思考

招商小石城槐香生活廣場(chǎng)運(yùn)作思考金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)(華東)相關(guān)案例KING紫金門(mén)——上城沙龍，歐尚街城紫金門(mén)項(xiàng)目重新塑造了上馬墩地區(qū)的城市價(jià)值，拉開(kāi)新崇安建設(shè)序幕，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域住宅價(jià)值從中低端向高端的轉(zhuǎn)變。[策略核心]“上城沙龍，歐尚街城”[操盤(pán)回顧]2006年3月首期開(kāi)盤(pán)，145套當(dāng)天銷售90%，此后持續(xù)熱銷，帶動(dòng)片區(qū)價(jià)值大幅提升。2006年熱銷樓盤(pán)TOP10前5名。[項(xiàng)目素描]歐尚街城——KING紫金門(mén)，將世界居住新風(fēng)尚“街城”引入無(wú)錫，創(chuàng)建了人民路主街之上32萬(wàn)平米開(kāi)放式生活城。[策略核心]水岸綠色生活[操盤(pán)回顧]2009年9月開(kāi)盤(pán)，多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)造合肥房地產(chǎn)銷售新紀(jì)錄！[項(xiàng)目素描]中鐵國(guó)際城，以220萬(wàn)平米超大體量建筑集群，集星級(jí)酒店、國(guó)際商業(yè)街區(qū)、休閑街區(qū)、醫(yī)療保健、學(xué)校、住宅于一體的國(guó)際新城邦，聯(lián)袂超大shoppingmall明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，成就合肥新地標(biāo)。[銷售概況]2個(gè)月3次均以高于區(qū)域均價(jià)500元/㎡強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤(pán),合計(jì)銷售15萬(wàn)平米，1500套成為合肥市場(chǎng)最知名、最搶手樓盤(pán)。奧特萊斯·芭蕾雨商業(yè)綜合體Contents目錄PART1：招商小石城項(xiàng)目基本資料分析PART2：小石城商業(yè)發(fā)展定位思考闡述PART3：小石城商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃思考PART4：商業(yè)業(yè)態(tài)招商策略建議及執(zhí)行ART1招商小石城項(xiàng)目基本資料分析P項(xiàng)目區(qū)位國(guó)際教育園邵昂路友新高架東吳南路越湖路北溪江路北溪江路越湖路繞城高速越湖名邸玫瑰99簡(jiǎn)之韻新城儲(chǔ)備用地本案高檔別墅區(qū)高檔別墅區(qū)高檔別墅區(qū)住宅區(qū)海關(guān)大樓越溪行政中心住宅區(qū)本案本案小石湖蘇州市版圖越溪地圖本項(xiàng)目位于吳中區(qū)越溪，位于友新高架和東吳三路的交界處，開(kāi)發(fā)區(qū)邵昂路西側(cè)，小石湖路南北側(cè)，南與水面相連，繞城高速跨過(guò)水面，交通便利.項(xiàng)目周邊概況南蘇州生活廣場(chǎng)16萬(wàn)平米，09年年開(kāi)業(yè)（百貨、餐飲娛樂(lè)酒店）越溪行政中心目前項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)配套較少，主要配套集中在越溪老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心和吳中區(qū)東吳南路附近,周邊項(xiàng)目尚處于開(kāi)發(fā)中前期,成熟尚需要一段時(shí)間.項(xiàng)目整體規(guī)劃沿河景觀周界香樟大道上林國(guó)際會(huì)館紫藤中央公園公交首末站國(guó)際幼兒園槐香生活廣場(chǎng)項(xiàng)目整體規(guī)劃玫瑰休閑館公寓別墅項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)招商·小石城總占地66萬(wàn)平米，總建筑面積約120萬(wàn)平米，規(guī)劃總戶數(shù)7700戶，規(guī)劃總?cè)丝诩s30000人，是集別墅、多層、公寓、商業(yè)為一體的大型綜合項(xiàng)目。小石城社區(qū)規(guī)劃有全內(nèi)置的大型生活社區(qū)、商業(yè)街及會(huì)所、三所專業(yè)幼兒園，毗鄰政府規(guī)劃大型公交首末站等各類配套。關(guān)于項(xiàng)目的幾個(gè)思考點(diǎn)01、商業(yè)面積與住宅面積之比：約1：100社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標(biāo)分類輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對(duì)外來(lái)客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊。內(nèi)向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。關(guān)于項(xiàng)目的幾個(gè)思考點(diǎn)02、社區(qū)總居住人口：約30000人社區(qū)商業(yè)類型--人均商業(yè)面積比指標(biāo)約0.4平方米/人輻射型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.0—2.5㎡之間；中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.14－1㎡之間。但面積不是判斷輻射、中間、內(nèi)向型商業(yè)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于項(xiàng)目的幾個(gè)思考點(diǎn)03、商業(yè)建筑形態(tài)：集中式購(gòu)物中心型商業(yè)便利級(jí)商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下；鄰里級(jí)商業(yè)：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000-50000人；社區(qū)級(jí)商業(yè)：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場(chǎng)為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-150000人。關(guān)于項(xiàng)目的幾個(gè)思考點(diǎn)04、臨近公共交通站點(diǎn)：公交首末站招商小石城項(xiàng)目臨近的公共交通站點(diǎn)為公交首末站，與中轉(zhuǎn)站或類似交通樞紐站不同的是，公交首末站對(duì)區(qū)域人群的吸納能力比較弱，很難從本質(zhì)上改變項(xiàng)目作為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的基本特征。項(xiàng)目分析總結(jié)社區(qū)商業(yè)是一種以住宅小區(qū)為載體，以一定地域居民為服務(wù)對(duì)象，以便民利民為宗旨，以滿足、并促進(jìn)居民綜合消費(fèi)需求為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的整體開(kāi)發(fā)應(yīng)該遵循商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤(pán)思維原則，首先要考慮的就是如何更好地提升整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值及居民生活素質(zhì)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價(jià)值的最大化。商業(yè)特色的營(yíng)造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。項(xiàng)目發(fā)展思路闡述招商小石城的商業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)立足于社區(qū)商業(yè)發(fā)展，并通過(guò)自身的定位和發(fā)展，成為區(qū)域特色商業(yè)磁場(chǎng)，在服務(wù)自身社區(qū)內(nèi)業(yè)主的同時(shí)，對(duì)周邊小區(qū)及區(qū)域內(nèi)客戶形成一定的吸引力。ART2小石城商業(yè)發(fā)展定位思考闡述P項(xiàng)目定位分析區(qū)域價(jià)值南蘇州·中央生活區(qū)（CLD）項(xiàng)目?jī)r(jià)值綠色城邦（ECO-Town）核心價(jià)值提煉南蘇州CLD·綠色城邦·宜居標(biāo)桿小石城的核心價(jià)值項(xiàng)目物業(yè)及客戶分析公寓別墅關(guān)鍵詞：相對(duì)年輕、經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限資源占有型生活享受型品質(zhì)提升型中端置業(yè)型基礎(chǔ)置業(yè)型公寓別墅關(guān)鍵詞：富裕階層、追求獨(dú)特的閑適生活、投資性購(gòu)買資源占有型生活享受型品質(zhì)提升型中端置業(yè)型基礎(chǔ)置業(yè)型項(xiàng)目物業(yè)及客戶分析項(xiàng)目業(yè)主分析總結(jié)本項(xiàng)目作為一個(gè)120萬(wàn)平方米的近郊大盤(pán)，物業(yè)類型包含了別墅、多層、高層公寓等。其未來(lái)業(yè)主從25歲到60歲幾乎無(wú)所不包，包括青年、中年、老年以及嬰幼兒、少年等全生命周期。但整體人群以25~45歲年齡段為主體。項(xiàng)目業(yè)主家庭特征解讀家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，三口之家占最大比例年齡18-3536-4546-65家庭規(guī)模1人單身

2%中年無(wú)子女

1%空巢

2%2人DINK1)

6%3人以上無(wú)老人三口之家I

39%三口之家II

20%三口之家III

12%3人以上有老人傳統(tǒng)之家I

2%傳統(tǒng)之家II

6%傳統(tǒng)之家III

9%項(xiàng)目業(yè)主家庭特征解讀收入增加，中產(chǎn)階級(jí)崛起，生活方式發(fā)生改變36.04%30.71%10.7%21.59%22.94%經(jīng)濟(jì)實(shí)惠家庭幸福休閑享樂(lè)追求個(gè)性自我實(shí)現(xiàn)低等級(jí)消費(fèi)水平目前消費(fèi)水平高等級(jí)消費(fèi)水平兩點(diǎn)一線的生活方式被打破，人們的生活方式更加多元化！時(shí)間的邊際效用越來(lái)越大，對(duì)一些人而言，時(shí)間已經(jīng)成為奢侈品。項(xiàng)目業(yè)主消費(fèi)心理解讀營(yíng)造一個(gè)讓大家可以在這里耗上一整天的地方，而不是完成了購(gòu)物的使命就繼續(xù)趕赴下一個(gè)地點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展定位思考將槐香生活廣場(chǎng)與紫藤中央公園系統(tǒng)思考，整體打造蘇州社區(qū)內(nèi)首個(gè)公園式商業(yè)中心。我們的定位是：蘇州首個(gè)主題商業(yè)公園。我們有主題公園（紫藤中央公園）、生態(tài)美食城（餐飲中心）、泳池、瑜珈館、不夜城、以水為主題的商業(yè)街、廣場(chǎng)等…可是：1＋1＋1＋……＋1的效果卻不一定有1大。市場(chǎng)上有無(wú)數(shù)個(gè)主題的商業(yè)地產(chǎn)，哪個(gè)比得上只有一個(gè)主題的迪士尼、拉斯維加斯！信息時(shí)代是“注意力經(jīng)濟(jì)”時(shí)代，誰(shuí)有明顯的差異（特色），誰(shuí)就最受關(guān)注，誰(shuí)就最擁有吸引資源的可能。可能的支點(diǎn)一：如果項(xiàng)目規(guī)劃還允許的話，金網(wǎng)絡(luò)希望規(guī)劃出一個(gè)具有絕對(duì)影響力的主題，作為沖擊市場(chǎng)的有力支點(diǎn)，最終撬動(dòng)槐香生活廣場(chǎng)這個(gè)主題豐富的大球。如果項(xiàng)目規(guī)劃不允許的話，我們將賦于項(xiàng)目一個(gè)具有高度影響力的概念性主題－－“全主題”來(lái)沖擊市場(chǎng)，我們的目標(biāo)就是要為小石城的未來(lái)業(yè)主打造一個(gè)一站式生活商業(yè)中心。蘇州首個(gè)室內(nèi)全主題商業(yè)公園項(xiàng)目發(fā)展定位思考所以項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)會(huì)所與商業(yè)融為一體，會(huì)所商業(yè)化，商業(yè)會(huì)所化！商業(yè)位于居住區(qū)中心，集中設(shè)置，會(huì)所與商業(yè)功能融合；會(huì)所承擔(dān)一部分高檔商業(yè)的功能，包括商務(wù)、康體、休閑娛樂(lè)等功能；商業(yè)中心與商務(wù)休閑、廣場(chǎng)、餐飲等有機(jī)連貫在一起；全主題：針對(duì)業(yè)主全生命周期的生活服務(wù)家庭結(jié)構(gòu)的演變傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)三世同堂為主大家庭為主三口之家丁克家族產(chǎn)生三口之家為主三世同堂減少家庭結(jié)構(gòu)的演變與生活方式的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致生活需求的轉(zhuǎn)變生產(chǎn)總值持續(xù)增長(zhǎng)，社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)水平不斷提高居民收入提高，家庭人均可支配收入增加非農(nóng)業(yè)人口比重越來(lái)越高，城市化進(jìn)程不斷加快人口正逐漸從中心城區(qū)向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平大幅提高，中產(chǎn)階層興起現(xiàn)代家庭生活需求全主題：針對(duì)家庭人群的生活類業(yè)態(tài)思考父母分享兒童獨(dú)享家庭共享來(lái)自于整個(gè)家庭生活必需品家庭品質(zhì)生活用品家庭聚餐來(lái)自于父母休閑娛樂(lè)社交來(lái)自于兒童教育益智娛樂(lè)與消費(fèi)者的精神溝通，需要進(jìn)行概念的轉(zhuǎn)化。那么，我們的“全主題”代表什么呢？它能給消費(fèi)者帶來(lái)什么樣的心理及感官刺激呢？一句話：就是“全主題”所帶給人們的無(wú)限的快樂(lè)。在快樂(lè)的過(guò)程中享受生活、在快樂(lè)的過(guò)程中享受購(gòu)物、在快樂(lè)的過(guò)程中享受財(cái)富……這才是全主題商業(yè)公園區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)中心的真諦！“全”主題＝“快樂(lè)”主題所以，我們的廣告語(yǔ)言：天下快樂(lè)，一同分享！Slogan:

推廣主題：天下快樂(lè)，一同分享！－－蘇州首個(gè)室內(nèi)全主題商業(yè)公園落戶招商小石城！系列推廣主題：1、把世界的快樂(lè)集中起來(lái)，就是快樂(lè)的世界！2、從槐香生活廣場(chǎng)起，快樂(lè)只有一個(gè)世界！3、第一世界？第二世界？第三世界？我們是快樂(lè)的世界！4、第一極？第二極？第三極？我們是快樂(lè)的一極！5、第一產(chǎn)業(yè)？第二產(chǎn)業(yè)？第三產(chǎn)業(yè)？我們是快樂(lè)產(chǎn)業(yè)！ART3小石城商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃思考P項(xiàng)目發(fā)展定位思考蘇州首個(gè)室內(nèi)全主題商業(yè)公園項(xiàng)目發(fā)展定位分析一站式城市商業(yè)生活服務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)種的聚合，打造區(qū)域新的特色商業(yè)核心。本項(xiàng)目的定位方向，是圍繞全主題將項(xiàng)目打造成一站式城市商業(yè)生活服務(wù)系統(tǒng)日常生活服務(wù)系統(tǒng)：日常生活購(gòu)物店(如菜場(chǎng)，超市，區(qū)域購(gòu)物中心，24小時(shí)便利店，家居、家飾、家電專營(yíng)店等)；生活配套服務(wù)(如排檔快餐、家常菜館、洗衣店、美容美發(fā)店、維修店、家政服務(wù)等)；休閑娛樂(lè)服務(wù)(如特色餐飲、咖啡茶館、電影院、KTV、桑那浴場(chǎng)、兒童游樂(lè)園、老年活動(dòng)中心等)；健康服務(wù)（24小時(shí)藥店、健身、SPA、推拿按摩、小區(qū)診所等）文化生活服務(wù)系統(tǒng)：書(shū)店書(shū)吧、音像制品、畫(huà)廊、古玩字畫(huà)店、琴棋書(shū)畫(huà)會(huì)館等；行政服務(wù)系統(tǒng)：銀行、郵局、電信、移動(dòng)、水電營(yíng)業(yè)廳等；教育服務(wù)系統(tǒng)：幼兒園、早教和青少年培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等；商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)：賓館、會(huì)議室、大型餐飲（高層次商務(wù)上的）。項(xiàng)目發(fā)展定位思考項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比分析合理值預(yù)估（根據(jù)項(xiàng)目自身修正）業(yè)態(tài)零售餐飲娛樂(lè)服務(wù)運(yùn)動(dòng)休閑比值10%35%10%20%25%項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展思考一站式城市商業(yè)生活服務(wù)系統(tǒng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合策略主力商家構(gòu)想及引入理由特色生活消費(fèi)，提升項(xiàng)目檔次高級(jí)社區(qū)配套帶動(dòng)商場(chǎng)內(nèi)人流突出項(xiàng)目的人文特性；周邊眾多的學(xué)生群體打造高級(jí)休閑配套高級(jí)休閑類餐飲銀行、便利店等高級(jí)生活配套大型特色餐飲鋼琴培訓(xùn)、樂(lè)器行、書(shū)吧等藝術(shù)休閑中心品牌SPA體驗(yàn)、健身中心銀行、通訊、咖啡屋、餐飲等商務(wù)配套以及花店、書(shū)吧、美容、便利店等生活配套業(yè)態(tài)二樓為中大型超市，滿足小區(qū)業(yè)主的日常生活之需。三樓為健身中心、SPA及瑜伽會(huì)館，吸引人流的同時(shí)凸現(xiàn)項(xiàng)目健康時(shí)尚的主題。商業(yè)與住宅不同，可實(shí)現(xiàn)顯著差異化的機(jī)會(huì)相對(duì)較小。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的創(chuàng)新更多集中在細(xì)節(jié)方便以及業(yè)態(tài)的選擇與組合上。針對(duì)家庭人群的生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，是未來(lái)中國(guó)商業(yè)發(fā)展的重要方向，也廣受新興區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目歡迎。圍繞全主題商業(yè)公園功能業(yè)態(tài)定位，綜合中高端購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)與生活服務(wù)的多元機(jī)能，實(shí)現(xiàn)全員、一日、一處滿足之休閑娛樂(lè)及全新購(gòu)物體驗(yàn)，是本項(xiàng)目成功發(fā)展的重要保證。業(yè)態(tài)定位思考ART4商業(yè)業(yè)態(tài)招商策略建議及執(zhí)行P項(xiàng)目招商策略及執(zhí)行招商組織的原則●尋找符合本案市場(chǎng)定位要求的商戶；●優(yōu)先引進(jìn)主力店，靈魂店；●熱點(diǎn)平均分布、層層有賣點(diǎn)；●統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象。招商流程第一步、客源篩選。金網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)掌握的客戶資源中篩選出符合本項(xiàng)目商場(chǎng)招商