上半年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

2009年上半年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況1、全市房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售狀況：：宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀狀況：2009年上半半年，我省經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)現(xiàn)出投資增長(zhǎng)長(zhǎng)加速、工業(yè)業(yè)增速趨快、消消費(fèi)市場(chǎng)暢旺旺的良好態(tài)勢(shì)勢(shì)，基本保持持了平穩(wěn)較快快增長(zhǎng)的局面面。預(yù)計(jì)上半半年全省GDP的增速在12-133%之間。西安GDP增長(zhǎng)顯現(xiàn)出出逐步提升的的趨勢(shì)。我市市一季度GDP增速達(dá)到10.5%，第二季度度經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向向好，比一季季度速度又有有大幅增長(zhǎng)。上上半年，我市市固定資產(chǎn)投投資超過(guò)600億，同比增增長(zhǎng)52%，地方財(cái)政政收入超過(guò)80億，同比增增長(zhǎng)31%，總得說(shuō)來(lái)來(lái)，雖然國(guó)際際金融危機(jī)對(duì)對(duì)國(guó)內(nèi)各城市市或多或少均均產(chǎn)生了一定定影響，但西西安經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)運(yùn)行穩(wěn)健，由由此也為西安安房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的良性運(yùn)行行提供了良好好支撐?？傮w概況：量?jī)r(jià)價(jià)齊升2009年上半半年全市房地地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況況統(tǒng)計(jì)月份一月二月三月四月五月六月套數(shù)/均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)數(shù)值223944884730452167184613668546707622464563534719銷(xiāo)售面積31萬(wàn)61萬(wàn)93.89萬(wàn)84萬(wàn)98.88萬(wàn)110萬(wàn)銷(xiāo)量同比增長(zhǎng)（2008年）-47.85%%127.61%%67.57%64.59%103.35%%99.84%2009年上半半年，西安房房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)勁反彈，需需求表現(xiàn)旺盛盛，市場(chǎng)成交交量已經(jīng)恢復(fù)復(fù)到2007年上半年水水平，達(dá)07年全年商品品房成交量的的55.7%。從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看看，2009年上半年，西西安商品房市市場(chǎng)成交面積積同比有明顯顯增長(zhǎng)，市場(chǎng)場(chǎng)活躍度顯著著提高。土地地成交同比增增長(zhǎng)16.488%，全市商品品成交量478.777萬(wàn)平米，同同比增長(zhǎng)58.886%；銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)也一路攀升升，上漲231元/平米。每月銷(xiāo)售狀況：：從上半年每月銷(xiāo)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)來(lái)看看，銷(xiāo)量持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)，在5月份達(dá)到頂頂峰，全市銷(xiāo)銷(xiāo)售7622套，成為上上半年銷(xiāo)售最最佳月度；全全市銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)上半年持續(xù)續(xù)攀升，漲幅幅相對(duì)比較平平穩(wěn)。從全市每月銷(xiāo)售售面積統(tǒng)計(jì)來(lái)來(lái)看，2009年上半年的的銷(xiāo)售面積持持續(xù)走高，同同比2008年也有了大大幅上漲。2、各區(qū)域20009年上半年銷(xiāo)銷(xiāo)售狀況統(tǒng)計(jì)計(jì)2009年上半半年西安市各各區(qū)域銷(xiāo)售狀狀況統(tǒng)計(jì)月份一月二月三月四月五月六月套數(shù)/均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)城東區(qū)57739371023398513804306128940391449397512194196城南區(qū)85549361521518724345212251752992627504221545614城西區(qū)28743525344215896492292845351228476111884658城北區(qū)41236841398357615803976152239681761397613133992城內(nèi)區(qū)1085535254564442850514295514557547447951332009年上半半年全市商品品房銷(xiāo)售除城城內(nèi)商品房成成交量同比下下降27.922%外，其他城城區(qū)均呈現(xiàn)出出大幅增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)。商品房房成交均價(jià)同同比增長(zhǎng)3.88%。從銷(xiāo)售量量上來(lái)看，城城南的配套完完善，居住條條件優(yōu)越等因因素使得城南南區(qū)成了一片片熱土，始終終在保持最高高紀(jì)錄，其次次是生態(tài)環(huán)境境較好的城東東區(qū)域和市府府北遷等發(fā)展展壯大的城北北片區(qū)，城西西區(qū)（含高新新區(qū)）發(fā)展相相對(duì)緩慢，特特別是高新區(qū)區(qū)在經(jīng)歷了07年之前的大大幅上漲之后后，目前處于于相對(duì)平緩的的態(tài)勢(shì)，價(jià)格格比較穩(wěn)定，而而城內(nèi)區(qū)由于于土地資源的的緊缺，又加加之價(jià)格較高高，投資性物物業(yè)較多，銷(xiāo)銷(xiāo)售量相對(duì)較較低。從銷(xiāo)售售均價(jià)上看，城城內(nèi)最高，城城南、城西次次之，城北、城城東緊隨其后后。3、2009年年上半年銷(xiāo)售售狀況原因分分析：從市場(chǎng)分析來(lái)看看，今年以來(lái)來(lái)，西安商品品房市場(chǎng)成交交量的明顯回回升，一方面面是由于2008年低迷的市市場(chǎng)下壓抑的的剛性需求的的釋放，另一一方面是由于于各城市在2008年末各種政政策效應(yīng)的逐逐漸顯現(xiàn)。1）開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)銷(xiāo)、國(guó)家振興興樓市政策顯顯效、消費(fèi)者者觀望情緒消消解和剛性需需求回歸等四四大因素起了了主導(dǎo)作用。2）“假日營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)”、“展會(huì)營(yíng)銷(xiāo)”對(duì)于上半年年的樓市走勢(shì)勢(shì)有一定的影影響，為了迎迎接節(jié)日期間間的看房客流流，各大樓盤(pán)盤(pán)加大優(yōu)惠爭(zhēng)爭(zhēng)搶客源，同同時(shí)也降低了了價(jià)格走勢(shì)，極極大了刺激了了準(zhǔn)備購(gòu)房的的置業(yè)者。另另一方面，5月中下旬為為期半個(gè)月左左右的“同一陣線陜西省精品品樓盤(pán)陜北巡巡回展”和2009年陜西地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇高高峰論壇這兩兩項(xiàng)活動(dòng)再次次激起了不少少陜北客對(duì)西西安樓市的興興趣，從各售售樓處了解到到陜北客實(shí)地地考察量在逐逐漸增多。3）隨著近來(lái)樓樓市“回暖”的端倪愈加加明顯，各開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛紛作出銷(xiāo)售調(diào)調(diào)整。部分項(xiàng)項(xiàng)目在房源釋釋放上開(kāi)始逐逐步加快，其其中高檔項(xiàng)目目表現(xiàn)的尤為為明顯，如新新東尚、九錦錦臺(tái)、萬(wàn)科新新地城和公園園天下等大社社區(qū)，陸續(xù)推推出新房源，產(chǎn)產(chǎn)品入市價(jià)格格較高，對(duì)樓樓市價(jià)格指數(shù)數(shù)起到一定的的拉升作用。4）別墅類(lèi)物業(yè)業(yè)一方面是受受到政策和信信貸方面因素素的刺激；另另一方面，也也是因?yàn)樵诋?dāng)當(dāng)前向好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，購(gòu)購(gòu)房群體中多多出了不少改改善型需求，在6月份升溫，拉動(dòng)整個(gè)西安市各種物業(yè)的攀升，促進(jìn)樓市的進(jìn)一步上揚(yáng)。4、2009年年下半年西安安樓市預(yù)測(cè)1）政策調(diào)控：：下半年調(diào)控控或?qū)⒛梅績(jī)r(jià)價(jià)“開(kāi)刀”■銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商商的開(kāi)發(fā)貸款款松綁銀行界針對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸貸款出現(xiàn)了松松綁苗頭，但是銀行對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款放閘閘已經(jīng)成為事事實(shí),只是目前條條件較高。為為此，今后銀銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)房房貸整治防風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)銀行一一場(chǎng)房貸大“整治”將至。

■二套房貸可能能收緊業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)認(rèn)為，今年樓樓市回暖，跟跟各地二套房房貸放松有很很大的關(guān)系。雖雖然西安不是是那么明顯，而而且銀行也未未透露要放松松二套房貸的的消息?！鎏岣呤赘侗壤?008年111月份以來(lái)，政政府采取了積積極政策來(lái)促促進(jìn)住宅需求求，其中最有有效的措施是是將房貸首付付比例從30%降低至20%。根據(jù)目前前的房?jī)r(jià)，在在西安買(mǎi)一套套100平方米的商商品房，差不不多都得40-50萬(wàn)，10%也得4萬(wàn)-5萬(wàn)，差不多多就是一個(gè)普普通家庭1-2年的積蓄，因因此從理論上上講首付降低低，就意味著著部分家庭可可以提前買(mǎi)房房，這也是市市場(chǎng)提前回暖暖，房?jī)r(jià)逐步步走高的主因因。2）市場(chǎng)走勢(shì)：：西安樓市穩(wěn)穩(wěn)中有升成主主要步調(diào)■下半年有望集集中發(fā)力對(duì)于上半年熱銷(xiāo)銷(xiāo)的景象，不不少人更是將將希望寄托在在09年的下半年年，并預(yù)測(cè)會(huì)會(huì)有好的表現(xiàn)現(xiàn)。在去年市市場(chǎng)情況不好好，樓市一直直處于低迷狀狀態(tài)下，觀望望情緒濃重，銷(xiāo)銷(xiāo)售上也受到到很大的影響響。從去年后后半年開(kāi)始，國(guó)國(guó)家以及地方方對(duì)房地產(chǎn)方方面的利好政政策也對(duì)樓市市產(chǎn)生了刺激激，不斷增強(qiáng)強(qiáng)著購(gòu)房者的的信心，有望望在下半年集集中發(fā)力?！霰３州^好的持持續(xù)性發(fā)展西安這些以自自住需求為主主的二三線城城市，受到調(diào)調(diào)控政策影響響并不大，波波動(dòng)幅度小，保保持著比較好的持持續(xù)性發(fā)展的的態(tài)勢(shì)是必然然，同時(shí)也將將會(huì)吸引更多多的投資者以以及開(kāi)發(fā)商來(lái)來(lái)二三線城市市進(jìn)行發(fā)展。由由此，二三線線城市將會(huì)成成為未來(lái)幾年年樓市熱點(diǎn)。西安市場(chǎng)上商品品房房?jī)r(jià)相對(duì)對(duì)穩(wěn)定。隨著著成本的上漲漲，它不可能能像深圳那樣樣大幅度回落落，投資需求也沒(méi)有有那么大，長(zhǎng)長(zhǎng)期看，穩(wěn)中中有升是其主主要步調(diào)。供求關(guān)系是影響響房?jī)r(jià)漲跌的的一個(gè)重要杠杠桿，就西安安市目前的供供求市場(chǎng)來(lái)看看，2009年西安市各各類(lèi)住房建設(shè)設(shè)目標(biāo)約為1050萬(wàn)平方米，為為保障實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)，滿足市市場(chǎng)需求，西西安市2009年共安排各各類(lèi)住房建設(shè)設(shè)項(xiàng)目137個(gè)，計(jì)劃開(kāi)開(kāi)工面積約1505萬(wàn)平方米，其其中商品住房房戶型面積小小于90平方米的中中小戶型占總總面積的70%。2009年擬安排普普通商品住房房項(xiàng)目79個(gè)，計(jì)劃開(kāi)開(kāi)工面積約9987萬(wàn)平方方米，占供應(yīng)應(yīng)總量的65.588%；市場(chǎng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于消費(fèi)費(fèi)需求。下半半年的房?jī)r(jià)會(huì)會(huì)趨于穩(wěn)定，會(huì)有一定程度的漲幅。3）銷(xiāo)量走勢(shì)：：樓市銷(xiāo)量會(huì)會(huì)有小幅上漲漲今年上半年，樓樓市的活躍程程度超出所有有人的想象，一一度出現(xiàn)量?jī)r(jià)價(jià)齊升的局面面，樓市如此此大變臉，讓讓所有人始料料不及。從前前6個(gè)月的市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，下下半年樓市成成交量有望芝芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)節(jié)高。自2009年春春節(jié)后，剛性性需求集中釋釋放，普通住住宅市場(chǎng)率先先回暖。從4月開(kāi)始，高高端市場(chǎng)開(kāi)始始出現(xiàn)“回暖”征兆。樓市市如股市，人人們通常抱有有“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理。在在國(guó)家政策扶扶持、銀行利利率下調(diào)、開(kāi)開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠以以及成交量上上漲多方因素素的刺激下，下下半年銷(xiāo)量走勢(shì)依舊舊看漲。4）動(dòng)機(jī)預(yù)測(cè)：：自住型需求求為主，改善善型需求重返返樓市受到政策和信貸貸方面因素的的刺激，加之之當(dāng)前向好的的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下下，購(gòu)房群體體中多出了不不少改善型需需求和投資客客重返樓市，改改善型需求的的釋放有望在在7月得到延續(xù)續(xù)，并繼續(xù)助助推西安樓市市。5）產(chǎn)品走勢(shì)：：節(jié)能環(huán)保有有望大行其道道針對(duì)下半年樓市市新產(chǎn)品研究究方向，對(duì)于于目前市場(chǎng)上上，眾多產(chǎn)品品的研究方向向，無(wú)非就是是兩大主線，一一是節(jié)能環(huán)保保建材的運(yùn)用用，比如說(shuō)，在在填充墻方面面，以前都是是用空心磚來(lái)來(lái)填充，后來(lái)來(lái)發(fā)現(xiàn)空心磚磚的重量還是是有些重，現(xiàn)現(xiàn)在一些社區(qū)區(qū)改用建筑垃垃圾材料，來(lái)來(lái)做填充不僅僅環(huán)保了，還還減輕了墻體體的承重。中中水處理系統(tǒng)統(tǒng)、太陽(yáng)能光光伏、新風(fēng)系系統(tǒng)以及聚氨氨酯保溫材料料的推廣的應(yīng)應(yīng)用，利用生生物能、地?zé)釤?、太?yáng)能和和風(fēng)能等自然然能源，降低低了業(yè)主的居居住成本。另一個(gè)推廣方向向就是人性化化設(shè)計(jì)的運(yùn)用用，這也成了了眾多樓盤(pán)的的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。比如在戶型空間設(shè)計(jì)上，充分考慮居住者生活習(xí)慣，讓居住者方便舒適，充分利用室內(nèi)空間，盡減少居住者購(gòu)房費(fèi)用；在社區(qū)環(huán)境上，充分關(guān)注“軟建筑”設(shè)計(jì)，盡可能為居住者提供良好社交環(huán)境，通過(guò)景觀構(gòu)造上、空間設(shè)計(jì)上，加強(qiáng)周?chē)穆?lián)系，戶與戶、人與人之間缺乏必需的人際交往空間。目前西安對(duì)于環(huán)環(huán)保建材和人人性化設(shè)計(jì)的的運(yùn)用并不普普遍，僅有華華鑫·學(xué)府成的中中水處理系統(tǒng)統(tǒng)、太陽(yáng)能光光伏系統(tǒng)，曲曲池坊使用了了新風(fēng)系統(tǒng)、紫紫薇希望城的的人性化設(shè)計(jì)計(jì)等社區(qū)，深深受業(yè)主的青青睞，下半年年有望得到更更多關(guān)注，同同時(shí)，很多業(yè)業(yè)內(nèi)人士呼吁吁國(guó)家加大宣宣傳力度，出出臺(tái)相關(guān)政策策細(xì)則，讓更更多購(gòu)房者享享受到這一實(shí)實(shí)惠。5、2009年年下半年應(yīng)對(duì)對(duì)策略1）做好現(xiàn)有項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售，爭(zhēng)爭(zhēng)取提前完成成銷(xiāo)售任務(wù)目前水晶宮項(xiàng)目目還有30余套剩余房房源，主要以以小戶型為主主，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售狀況以以及市場(chǎng)狀況況，在不降低低價(jià)格的前提提下，完成銷(xiāo)銷(xiāo)售任務(wù)。2）迎合投資市市場(chǎng)的復(fù)蘇，做做好商業(yè)租售售工作隨著上半年房地地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，普通住住宅銷(xiāo)售狀況況的持續(xù)走高高，給部分投投資客戶也增增加了信心，針針對(duì)水晶宮商商業(yè)做好業(yè)態(tài)態(tài)定位，尋求求差異化或互互補(bǔ)性業(yè)態(tài)；；并且根據(jù)租租售比例，做做好分割，爭(zhēng)爭(zhēng)取利潤(rùn)最大大化。3）新項(xiàng)目短期期持平，長(zhǎng)期期獲利運(yùn)營(yíng)思思路根據(jù)目前新項(xiàng)目目選擇以及上上半年市場(chǎng)狀狀況，土地價(jià)價(jià)格也在逐漸漸飆升，地塊塊較大的區(qū)域域往往周邊配配套不足，土土地價(jià)格較低低，銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)也較低；小小地塊走短平平快的發(fā)展思思路，不利于于企業(yè)品牌建