商鋪基礎(chǔ)知識(shí)170904

商鋪基礎(chǔ)知識(shí)170904第一頁，共47頁。目錄CONTENTS一、商鋪知識(shí)繽紛匯二、商鋪知識(shí)大搜查三、商鋪銷售知識(shí)第二頁，共47頁。一、商鋪知識(shí)繽紛匯商鋪基礎(chǔ)知識(shí)投資商鋪的5大要素商鋪的投資形式影響商鋪價(jià)值的6大因素商鋪的投資價(jià)值廣州商鋪市場(chǎng)分析第三頁，共47頁。1.商鋪基礎(chǔ)知識(shí)商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。開發(fā)形式位置形式投資價(jià)值用途分類面積規(guī)格權(quán)利主體占有形式商鋪分類第四頁，共47頁。1.商鋪基礎(chǔ)知識(shí)居住用地工業(yè)用地教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地商業(yè)、旅游、娛樂用地綜合或其他用地加油站、加氣站用地70年50年50年40年50年20年土地類型第五頁，共47頁。1.商鋪基礎(chǔ)知識(shí)住宅商鋪車位廠房寫字樓70年

40年

50年

50年

50年

房屋的使用年限第六頁，共47頁。首先需要明確的是中國(guó)的土地所有權(quán)沒有屬于個(gè)人的。商鋪等商品房屋產(chǎn)權(quán)沒有期限，土地有出讓年限。按照對(duì)土地使用性質(zhì)劃分。Q1:為什么市場(chǎng)上會(huì)有70年產(chǎn)權(quán)商鋪?Q2:商鋪產(chǎn)權(quán)40年到期后怎么辦?第七頁，共47頁。（1）按照開發(fā)形式進(jìn)行分類第八頁，共47頁。（2）按照投資價(jià)值分類都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股社區(qū)型"商鋪--潛力股便利型"商鋪--冷門小盤股專業(yè)街市商鋪--高科技股其他商鋪--“一般股票”商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化會(huì)得到提升，依賴于開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷以及一定的時(shí)間；有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益。第九頁，共47頁。（3）按照商鋪的位置形式分類

按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。

鋪面房

指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。

鋪位（產(chǎn)權(quán)式）

一般只是指大型綜合百貨百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購(gòu)物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。第十頁，共47頁。（4）按照用途分類零售業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、體育、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)

（5）按照面積規(guī)格分類小型商鋪：店鋪面積在100平方米以下

中型商鋪：店鋪面積在100—1000平方米

大型商鋪：店鋪面積在1000平方米以上

第十一頁，共47頁。（6）按照占有形式分類

自用商鋪

指商鋪產(chǎn)權(quán)人自行使用自己名下的商鋪

租賃商鋪

產(chǎn)權(quán)人將一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)給予承租人經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)人獲取租金收益。

轉(zhuǎn)租商鋪商鋪?zhàn)罱K使用人通過轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

第十二頁，共47頁。（7）按照權(quán)利主體分類

國(guó)有商鋪

商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于國(guó)家，即國(guó)家擁有的商鋪。

集體所有的商鋪

商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于集體，即集體擁有的商鋪。

私人所有的商鋪

商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于私人，即私人擁有的商鋪。

經(jīng)濟(jì)成分復(fù)合體所擁有的商鋪

商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于各種不同經(jīng)濟(jì)成分組成的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，即多種經(jīng)濟(jì)成分混合體所擁有的商鋪。第十三頁，共47頁。2.投資商鋪的5要素位置有時(shí)盡管兩個(gè)商場(chǎng)相距只有咫尺之遙，但購(gòu)物的客流量卻相差千里。規(guī)模具備優(yōu)越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場(chǎng)的規(guī)模是匯聚人氣必不可少的條件。價(jià)格多數(shù)商場(chǎng)位于繁華鬧市區(qū)，這里寸土寸金，因此，商鋪價(jià)格自然不菲?；貓?bào)商鋪擁有增值性使用率使用率是根據(jù)開發(fā)商對(duì)于商鋪?zhàn)陨淼倪x擇而定一般是55%、65%、85%、98%····第十四頁，共47頁。3.商鋪的投資形式商鋪購(gòu)買商鋪?zhàn)赓U直接租賃：指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的是為了自己經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)租：轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪?zhàn)鈶羰稚献馍啼伒耐顿Y方式，目的不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是為了出租。二手商鋪購(gòu)買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購(gòu)買商鋪的商鋪投資方式。第十五頁，共47頁。4.影響商鋪價(jià)值的6大因素周邊環(huán)境周邊環(huán)境直接影響商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。設(shè)備配備通風(fēng)環(huán)保設(shè)備、互聯(lián)網(wǎng)、電梯。規(guī)劃布局合理的布局可以使客流有效運(yùn)動(dòng)。鋪面設(shè)計(jì)面積、進(jìn)深設(shè)計(jì)、層高。停車位充足的車位保證有效消費(fèi)人群的到達(dá)，另外停車場(chǎng)設(shè)計(jì)要合理，保證進(jìn)出是否方便，使客流能夠有效的流動(dòng)。周邊環(huán)境設(shè)施配備停車位鋪面設(shè)計(jì)售價(jià)規(guī)劃布局售價(jià)購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)之前，應(yīng)該估算出這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的合理售價(jià)。第十六頁，共47頁。5.商鋪的投資價(jià)值（1）商鋪的租約一般比住宅較長(zhǎng)，因此決定了商鋪投資具有穩(wěn)定性好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)帶來租金增長(zhǎng)商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)10%～15%，有的甚至達(dá)到20%以上。商鋪可出租和經(jīng)營(yíng)，方式靈活商鋪價(jià)格有較大的上漲空間相比股票等投資，風(fēng)險(xiǎn)較小投資價(jià)值穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)小回報(bào)率高投資潛力大增值性靈活性第十七頁，共47頁。5.商鋪的投資價(jià)值（2）商鋪

VS住宅SWTO我們的優(yōu)勢(shì)有哪些？我們的劣勢(shì)有哪些？我們的機(jī)會(huì)有哪些？我們的威脅有哪些？

投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)比住宅高

1、“容易脫手”2、越“老”越值錢

受國(guó)家宏觀調(diào)控影響較少1、互聯(lián)網(wǎng)的經(jīng)濟(jì)沖擊2、商鋪供應(yīng)量大3、價(jià)值變化大第十八頁，共47頁。6.廣州商鋪市場(chǎng)分析第十九頁，共47頁。6.廣州商鋪市場(chǎng)分析第二十頁，共47頁。商鋪知識(shí)大搜查選址-風(fēng)水-裝修商鋪買賣租賃的注意事項(xiàng)特殊行業(yè)選址要求各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)商鋪面積結(jié)構(gòu)的要求第二十一頁，共47頁。1.選址-風(fēng)水-裝修選址TITLE

HERE風(fēng)水裝修第二十二頁，共47頁。（1）選址選擇同類產(chǎn)品中知名度較高的品牌比較集中的商業(yè)區(qū)。成行成市在店鋪選址時(shí)，地點(diǎn)要和品牌定位相協(xié)調(diào)?？蛻舳ㄎ贿x擇一、二層比選擇三、四層店鋪要更具有經(jīng)營(yíng)上的優(yōu)勢(shì)和安全性。選低勿高“金角，銀邊，草肚皮”是商業(yè)內(nèi)流行的擇址、選鋪的要訣。金角銀邊根據(jù)店鋪的定位，選擇人流密集、商業(yè)活動(dòng)頻繁的商圈，避免偏僻的環(huán)境。選擇商圈把店鋪開在著名連鎖店或強(qiáng)勢(shì)品牌店的附近。借光意識(shí)第二十三頁，共47頁。（2）風(fēng)水01忌避不祥之物的店面風(fēng)水所說的不吉祥的建筑，主要是指一些類如煙囪、廁所、牛欄、馬廄、殯儀館、醫(yī)院等。03忌避寒氣逼人的店鋪寒氣過重，就使店員不愿走動(dòng)，來達(dá)到商品銷售的目的。店員因寒冷不愿走動(dòng)，就會(huì)使商品的流動(dòng)速度減慢，造成商品銷售量減少。02忌避令人煩躁的店面經(jīng)商地址的選擇，也同樣需要考慮避日曬和寒風(fēng)。那么，最好的也還是坐北朝南，即取南向。第二十四頁，共47頁。（2）風(fēng)水04忌避陰氣過盛的店鋪在市鎮(zhèn)上，人流穿往密集的地方就是繁華的地段。06宜選吉祥寓意地段考慮選擇一個(gè)帶有吉祥意義的街名，或者是選擇一個(gè)能給自己帶來好運(yùn)的門牌號(hào)碼，來作為店鋪的地址。05宜選開闊地段商店在選擇宅址時(shí)，講求屋前開闊，接納八方生氣，這與經(jīng)商講究廣納四方來客契合。第二十五頁，共47頁。（3）裝修招牌設(shè)計(jì)需要做到新穎、簡(jiǎn)潔、顏色醒目且與店鋪內(nèi)部設(shè)計(jì)融為一體，上面的字跡也要足夠清晰。招牌設(shè)計(jì)燈光色彩不宜過雜，且燈光照射強(qiáng)度不宜過強(qiáng)。燈光設(shè)計(jì)店鋪裝修要兼顧防火和防盜性。防范設(shè)計(jì)第二十六頁，共47頁。（3）裝修將裝修的風(fēng)格和產(chǎn)品的特色融為一體，這樣對(duì)于產(chǎn)品本身才是一個(gè)最好的宣傳，這樣才能讓顧客感到產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，從而提高銷售量。符合特色在門面的裝飾和設(shè)計(jì)上，一定要開門見山，一定要一目了然，就是能夠讓經(jīng)過的顧客一眼就看出來店鋪經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。一目了然店鋪內(nèi)的陳設(shè)，裝修的風(fēng)格要簡(jiǎn)潔。簡(jiǎn)潔原則第二十七頁，共47頁。2.各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)商鋪面積結(jié)構(gòu)的要求選址TITLE

HERE裝修(1)各行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積及配套設(shè)施之基本要求特色餐飲：面積1000㎡以上，上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，充足的停車位。

咖啡廳：面積80-200㎡，上下水、電力、廣告位店鋪外面有環(huán)境幽雅的庭院，可將座位散出來，增加氣氛和吸引人流。

西餐吧：面積300㎡以上，上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位。

酒吧：面積約200㎡，

上下水、電力24小時(shí)營(yíng)業(yè)。

服務(wù)配套行業(yè)：美容美發(fā)面積150㎡以上，上下水（冷、熱水）、電力營(yíng)業(yè)時(shí)間到晚10點(diǎn)。

美體：面積500㎡以上，上下水（冷、熱水）、電力營(yíng)業(yè)時(shí)間到晚10點(diǎn)，最好提供停車位。

洗衣店：面積50-100㎡，上下水、電力、房屋進(jìn)深。

便利店：面積150-500㎡，電力，小儲(chǔ)藏室，24小時(shí)營(yíng)業(yè)。

藥店：面積100-200㎡，

電力、與同業(yè)相隔必須超過300米，24小時(shí)營(yíng)業(yè)。

花店：面積10-30㎡，

上下水。

銀行：面積100-1000㎡，

電力、獨(dú)立出入口、前面柜臺(tái)的營(yíng)業(yè)面積在100平方米以上租買并舉，租賃年限需10年以上。

彩擴(kuò)店：面積60㎡，

上下水、電力。

精品店：服裝服飾、鞋帽、鐘表、化妝品等面積100㎡以上，電力。第二十八頁，共47頁。2.各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)商鋪面積結(jié)構(gòu)的要求選址TITLE

HERE裝修(2)不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商鋪開間進(jìn)深的要求餐飲經(jīng)營(yíng)商鋪第二十九頁，共47頁。2.各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)商鋪面積結(jié)構(gòu)的要求選址TITLE

HERE裝修(2)不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商鋪開間進(jìn)深的要求服飾經(jīng)營(yíng)商鋪第三十頁，共47頁。2.各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)商鋪面積結(jié)構(gòu)的要求選址TITLE

HERE裝修(2)不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商鋪開間進(jìn)深的要求美容美發(fā)經(jīng)營(yíng)商鋪第三十一頁，共47頁。3.特殊行業(yè)選址要求選址TITLE

HERE裝修健身會(huì)所選址：一、繁華商業(yè)中心二、高檔社區(qū)集中地三、高端社區(qū)內(nèi)部會(huì)所物業(yè)硬件：層高：3.7-4米柱間距：大于7米樓板載荷：300公斤/米~350公斤/米熱水：部分物業(yè)無熱水設(shè)計(jì)，而健身客戶需要熱水，這就需要增加鍋爐，使用鍋爐最好使用低谷電，還應(yīng)有擺放鍋爐的位置。新風(fēng)量：30立方米/人停車位泳池趨勢(shì)第三十二頁，共47頁。3.特殊行業(yè)選址要求選址TITLE

HERE裝修口腔診所選址：1.商業(yè)活躍區(qū)2.人口密集區(qū)3.面朝客流量最多的街道4.成熟的居民區(qū)必須具有的條件：

1.可以容納獨(dú)立的接待室、治療室、X線室、技工室、消毒室、機(jī)房。

2.有適當(dāng)?shù)乃姽?yīng)：水管壓力在進(jìn)入牙科椅時(shí)應(yīng)該不低于2公斤；應(yīng)該保證所有電器的工作電壓為220伏，電流為50赫茲。

3.有兩條以上電話線路。

4.下水管道可以連接污水處理裝置。

5.診所結(jié)構(gòu)的室內(nèi)高度在裝修后不少于2.7米。

6.有健全的安全、消防設(shè)施。第三十三頁，共47頁。3.商鋪買賣需要出示什么證件選址TITLE

HERE裝修1、國(guó)有土地使用證2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證3、建筑工程用地規(guī)劃許可證5、商品房預(yù)售許可證4、建設(shè)工程施工許可證第三十四頁，共47頁。4.商鋪買賣租賃注意事項(xiàng)選址TITLE

HERE裝修產(chǎn)權(quán)調(diào)查免租裝修期保證金稅費(fèi)房產(chǎn)商承諾營(yíng)業(yè)執(zhí)照第三十五頁，共47頁。4.商鋪買賣注意事項(xiàng)選址TITLE

HERE裝修（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)查①房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)②房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。③房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。（2）免租裝修期商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。（3）租賃保證金俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高，因此押金會(huì)適當(dāng)高一些。第三十六頁，共47頁。4.商鋪買賣注意事項(xiàng)選址TITLE

HERE裝修（4）稅費(fèi)-租賃1）出租：營(yíng)業(yè)稅及附加租金*5.55%房產(chǎn)稅租金*12%個(gè)人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過800元）印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。）土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。2）轉(zhuǎn)租：營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1%第三十七頁，共47頁。4.商鋪買賣注意事項(xiàng)選址TITLE

HERE裝修（5）稅費(fèi)-買賣商鋪稅費(fèi)買家支付哪些：1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：5元/平方米為普通住宅。非普通住宅為11元/平方米2、房屋登記費(fèi)：550元/本（每增加一本證書按每本10元收取工本費(fèi)）。3、權(quán)證印花稅：5元/本。4、印花稅：0.05%5、契稅：交易價(jià)（或評(píng)估價(jià)）×4%。第三十八頁，共47頁。4.商鋪買賣注意事項(xiàng)選址TITLE

HERE裝修（5）稅費(fèi)-買賣商鋪稅費(fèi)賣家支付哪些：1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)3元/平方米。2、印花稅：房屋產(chǎn)價(jià)的0.05%。3、土地增值稅：A、可提供上手購(gòu)房發(fā)票的，土地增值稅=[轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價(jià)（每年加計(jì)5%）－有關(guān)稅金]×適用稅率。B、不能提供上手購(gòu)房發(fā)票的，土地增值稅=（轉(zhuǎn)讓收入－轉(zhuǎn)讓收入×90%）×30%。4、個(gè)人所得稅：據(jù)實(shí)征收為（轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%，核定征收為轉(zhuǎn)讓收入×7.5%×20%。轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用相當(dāng)于個(gè)人凈收入。第三十九頁，共47頁。4.商鋪買賣注意事項(xiàng)選址TITLE

HERE裝修（5）稅費(fèi)-買賣5、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：A、可提供上手購(gòu)房發(fā)票的，為（轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價(jià)）×5.5%。B、不能提供上手發(fā)票的，為轉(zhuǎn)讓收入×5.5%。C、稅費(fèi)為差額的5.56%6、土地出讓金：商業(yè)用途用房，按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的35%計(jì)收；商業(yè)路線價(jià)區(qū)段路的商業(yè)臨街宗地，加收路線價(jià)的10%；辦公用途用房按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30%計(jì)收。7、土地出讓金契稅：按本次征收土地出讓金價(jià)款的3%征收。第四十頁，共47頁。4.商鋪買賣注意事項(xiàng)選址TITLE

HERE裝修（5）房產(chǎn)商承諾購(gòu)房者進(jìn)行商鋪購(gòu)買時(shí)，相當(dāng)一部分人看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點(diǎn)要注意的是，如果商鋪尚未竣工，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。所以上述承諾只能適用已竣工的商品房，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，購(gòu)房者要慎重評(píng)估房產(chǎn)商的承諾得到兌現(xiàn)的可能性有多大。（6）營(yíng)業(yè)執(zhí)照1）原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2）商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3）房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而導(dǎo)致無法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；4）涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生