鄭州亞星江南小鎮(zhèn)景觀社區(qū)項目銷售策劃

亞星-江南小鎮(zhèn)項目2013.7.24『項目區(qū)域?qū)傩浴粎^(qū)域簡介——區(qū)位及與城市關(guān)系利好：項目坐落在1.6公里的地貌公園之上，坐擁17萬平米A級園林景觀社區(qū)。區(qū)位：上街區(qū)許昌路與淮陽路交匯處東100米，南鄰上街宜居職教城，北接左照公園。定位：n著力打造具有中國特色的小區(qū)建筑。定位于再現(xiàn)江南小鎮(zhèn)風(fēng)光。n占地面積365畝，總建面60萬平米。項目業(yè)態(tài)有高層、洋房、多層、主題商街等，與城市關(guān)系：n距離鄭州市直線距離車程20MIN；交通概述馬路交通n主要馬路：金華路、淮陽路、丹江路、許昌路以及目前正在施工的中原西路。軌道交通n輕軌交通1號線向西延長至上街。【預(yù)料2019年年底】配套設(shè)施N項目建在左照公園內(nèi)，周邊緊鄰區(qū)政府、人民廣場、圖書館、青少年活動中心、外國語小學(xué)等，周邊有完善的商場、超市、酒店、醫(yī)院等生活設(shè)施，緊鄰在建宜居職教城，鄭上路、中原西路、310國道直通鄭州。項目區(qū)域?qū)傩孕〗Y(jié)優(yōu)勢：在上街區(qū)目前城區(qū)中心的轉(zhuǎn)移下，地處鄭上交匯處，戰(zhàn)略地位顯著；項目規(guī)劃定位新穎 ，突出中式建筑風(fēng)格。將來交通規(guī)劃打造區(qū)域立體交通模式，提升生活效率。周邊生活配套成熟健全。劣勢：n項目建筑垃圾較多，且積累在左照公園兩邊。小區(qū)的主打賣點成為建筑垃圾的積累地，且引發(fā)業(yè)主哀聲載道。n項目周邊飯店較多，夜晚噪音較大。n目前入住率太低，配套不會全部開放。『項目屬性分析』產(chǎn)品分析/戶型分析景觀分析/產(chǎn)品綜述產(chǎn)品概況：售樓部B1B2B3B4B5B6B7B8B9B10B11B12A1A2A3A4A5A6A7A12A13A14A15123456789101112131415161718n項目占地365畝，總建筑面積約60萬㎡；目前主要推出的為三期瀾亭。為多層電梯洋房。1期3期2期項目指標(biāo)：行政區(qū)域：上街區(qū)域板塊：東北板塊項目位置：上街區(qū)許昌路與淮陽路交匯處東100米建筑類型：多層、高層物業(yè)類別：住宅、花園洋房、獨立洋房、疊拼戶型面積：40-300平米開發(fā)商：河南亞星置業(yè)集團(tuán)物業(yè)公司：盛世物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)費：1.15元/月/平方米容積率：2.80綠化率：40%總戶數(shù)：900建筑面積：600000平方米占地面積：243455平方米建筑單位:河南亞星建筑安裝工程有限公司代理商:凌峻(中國)按揭銀行:交通銀行,上海浦東發(fā)展銀行

裝修：毛坯外墻風(fēng)格：中式風(fēng)格大堂：混合砂漿打底，白水泥加膠批平走廊：防滑地磚衛(wèi)生間：內(nèi)墻水泥砂漿毛面；樓地面水泥砂漿毛面；頂棚不做處理消防設(shè)施：消防水池、泵房、消火栓、噴淋、火災(zāi)報警、防排煙系統(tǒng)樓盤特色：低密居所產(chǎn)品分析——外立面細(xì)微環(huán)節(jié)中式江南建筑風(fēng)格，水墨畫般灰色外立面，極具江南風(fēng)情——項目接受新中式建筑風(fēng)格，沿襲中國古典建筑風(fēng)格，將自然生態(tài)和江南小鎮(zhèn)有機結(jié)合

①層樓疊院②鏤空雕花圍欄③中式古典造型街燈④灰色墻磚⑤深紅色房檐12345產(chǎn)品分析——現(xiàn)場表現(xiàn)現(xiàn)場運用大面積水系與外界做區(qū)隔，提高產(chǎn)品私密性與獨特之處棟與棟之間的距離約為20米通過大面積水系運用弱化周邊對項目的影響n產(chǎn)品排布過于緊密，棟與棟之間的距離約為20米，距離過近簡潔發(fā)生對視問題，降低了別墅的私密性；n通過綠化——植被的遮擋效果提高私密性和平安感。戶型分析→戶型指標(biāo)【多層洋房】戶型：YFA-12#面積：約149.19㎡戶型類型：三室兩廳兩衛(wèi)戶型分布：12#樓東邊戶實惠后均價：8000元/㎡實惠措施：多層洋房不能進(jìn)行首付分期，單價較高，最低價二層6000元/㎡左右，其余樓層為8000~9000元/㎡。按揭實惠1個點。交房時間：預(yù)料明年。戶型分析→戶型指標(biāo)【多層洋房】戶型：YFC-15#面積：約168.29㎡戶型類型：頂層復(fù)式戶型分布：15#樓東單元西戶價格措施：多層洋房不能進(jìn)行首付分期，單價較高，最低價二層6000元/㎡左右，其余樓層為8000~9000元/㎡，按揭實惠1個點。戶型分析→戶型指標(biāo)【多層洋房】戶型：YFB-3#面積：約297.41㎡戶型類型：1層復(fù)式戶型分布：3#樓1樓價格措施：多層洋房不能進(jìn)行首付分期，單價較高，最低價二層6000元/㎡左右，其余樓層為8000~9000元/㎡，按揭實惠1個點。戶型分析→戶型指標(biāo)【高層塔樓】面積：約92.09㎡戶型類型：兩室兩廳一衛(wèi)戶型分布：B9樓中間戶實惠后均價：4300元/㎡實惠措施：首付分期，即交首付的1/3，其余的兩部分分別為明年的3月份和明年12月份結(jié)清。按揭實惠1個點。交房時間：明年12月底。戶型分析——小結(jié)優(yōu)勢

產(chǎn)品的附加值較高，弱化了產(chǎn)品列連方式上的缺陷；

在偷面積已成“過去時”的情形下，本案附贈面積的優(yōu)勢成為最大的亮點；對可改造區(qū)域的設(shè)置增加了現(xiàn)場表現(xiàn)力，對細(xì)微環(huán)節(jié)上的把控較好；劣勢大面積水系，維護(hù)困難，限制成本較高；n多層花園洋房單價過高，總價過于本區(qū)域周邊產(chǎn)品，致使很多客戶望洋興嘆，流失剛性需求的客戶。項目自身屬性小結(jié)優(yōu)勢n位于上街區(qū)區(qū)域中心，接近重要馬路，出行便利；細(xì)心打造產(chǎn)品外觀和社區(qū)景觀，強調(diào)項目品質(zhì)；戶型設(shè)計上，可自行改造的面積較多，附加值較高。劣勢n建筑風(fēng)格較單一，易產(chǎn)生審美疲憊；周邊環(huán)境較為雜亂，居住品質(zhì)感不強；產(chǎn)品排布較為緊密，棟距較窄，兵營式排布是產(chǎn)品硬傷。『銷售分析』價格分析/客源構(gòu)成分析價格分析江南小鎮(zhèn)近30個月價格走勢圖亞星江南小鎮(zhèn)2013年03月26日的最新銷售報價為起價3000元/平方米。亞星江南小鎮(zhèn)近10個月的銷售價格下跌了100元，跌幅為2.5%；近20個月的銷售價格上漲了800元，漲幅為25.8%；與本項目2010年07月30日第一次對外報出的2800元相比，27個月以來，銷售價格累計上漲了1100元，漲幅為39.3%?？驮吹貓D&客戶描述米河鎮(zhèn)鞏義鄭州市區(qū)1：目前上街區(qū)總?cè)丝?0萬，依據(jù)人口數(shù)據(jù)和市場推廣量來看難以達(dá)到平衡點。:2：盡管上街區(qū)區(qū)域內(nèi)人口較少，但周邊接壤鞏義市工業(yè)重鎮(zhèn)米河鎮(zhèn)以及小關(guān)鎮(zhèn)，因距離上街較近，因此不少當(dāng)?shù)厝诉x擇來上街區(qū)置業(yè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)爻山涣俊?：上街區(qū)作為鄭西新興區(qū)，因其獨特的地理優(yōu)勢，也有不少鄭州市民選擇來此購房?！海樱祝希苑治觥粌?yōu)勢／劣勢機會／威逼SWOT分析S

地處城區(qū)交界，交通便利周