世聯(lián)-南通CR0504地塊價值分析-36PPT

南通CR0504地塊

價值分析謹呈：3/9/2023本報告結(jié)構(gòu)本地塊在新中心區(qū)規(guī)劃中的地位本地塊規(guī)劃的總體思路1、新中心區(qū)整體規(guī)劃2、本地塊在整體規(guī)劃中的地位3、本地塊概況1、規(guī)劃的總體思路2、用地功能和物業(yè)比例調(diào)整1、地塊價值分析本地塊價值分析2、啟動物業(yè)和開發(fā)次序的思考2本地塊在新中心區(qū)規(guī)劃中的地位3新中心區(qū)

在南通整體規(guī)劃中的地位樞紐化新城區(qū)將成為大南通市的樞紐區(qū)位：左右：連接兩大經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和南通大學新校區(qū)

上下：連接老城區(qū)和規(guī)劃中的蘇通大橋5新中心區(qū)

在大南通整體規(guī)劃中的地位中心化新中心區(qū)作為南通市的新規(guī)劃區(qū)域的中心，將成為：

南通市行政、經(jīng)濟、文化和居住的新城市中心；6新中心區(qū)

在南通整體規(guī)劃中的地位國際化新中心區(qū)將成為：

南通市的城市名片，城市國際化的形象標桿7

A/C地塊概況CR0504-C地塊——規(guī)劃用地：5萬平方米

總建筑面積：10萬平方米功能規(guī)劃：居住用地A地塊CR0504-A地塊——規(guī)劃用地：61萬平方米

總建筑面積：134萬平方米功能規(guī)劃：商務辦公/酒店商業(yè)/居住用地C地塊9

A/C地塊定位四至：北側(cè)：市政府機構(gòu)及文化藝術區(qū)西側(cè)：與主干道、25米寬的綠化帶接壤南側(cè)：建設中的體育會展中心東側(cè)：南通大學新校區(qū)A地塊C地塊作為新中心區(qū)的核心，本項目將打造成為：

南通市的中央商務區(qū)和高尚住宅區(qū)。10規(guī)劃的總體思路11

城市客廳——縱橫南北的城市景觀主軸線開闊、規(guī)則的市政綠地成為城市客廳，為區(qū)域提升品牌，增加價值。13總體規(guī)劃思路2——雙龍起舞CBD中央商務區(qū)CLD中央生活區(qū)蘭色水系次軸沿綠色景觀主軸兩側(cè)分布商務輔助建筑（酒店式公寓/公寓式辦公），形象和體量沿軸對稱，形成雙龍起舞。文化藝術區(qū)文化藝術區(qū)蘭色水系次軸綠色景觀主軸沿軸對稱分布的商務輔助建筑，形成辦公與居住的有機過渡。14

城市天際線——雙龍起舞沿中心主軸線對稱分布的類公建或公建，構(gòu)筑城市天際線的同時，也成為商務與住宅的有機過渡。15

城市名片——代表城市經(jīng)濟的最前沿可在聚集的高層建筑群中選擇建造城市的標志性建筑。17總體規(guī)劃思路4——休閑商業(yè)帶

蘭色水系次軸沿水系分布的休閑商業(yè)帶東西貫通，穿越居住區(qū)、商務區(qū)和景觀軸，連通現(xiàn)代MALL，引入學校人流。文化藝術區(qū)文化藝術區(qū)蘭色水系次軸綠色景觀主軸沿水系分布的休閑商業(yè)帶東西貫通，連接高校入口18總體規(guī)劃思路5——現(xiàn)代MallCBD中央商務區(qū)CLD中央生活區(qū)蘭色水系次軸國際大師的現(xiàn)代設計為CBD增加城市風景，作為全市級別的主題Mall，購物和休閑成為一種新生活水準的體驗。文化藝術區(qū)文化藝術區(qū)蘭色水系次軸綠色景觀主軸現(xiàn)代Mall，位于水軸線與景觀廣場的交匯處，成為CBD的重要商業(yè)組成部分。19

城市購物廣場——打造全市級的主題Mall以適當?shù)捏w量與周邊的水廣場、綠地形成和諧的關系，共同形成城市風景和購物休閑體驗的主題MALL。21

水邊的休閑情調(diào)街——營造高雅、情調(diào)、品位的休閑商業(yè)街，作為城市商業(yè)的必要形態(tài)補充。22居住用地12.78公頃商辦用地22.75公頃商貿(mào)用地5.41公頃綠化用地17.19公頃現(xiàn)規(guī)劃問題1：商務與住宅的過渡商務用地與住宅用地混雜，界限不清晰；234.6100米3.8130米居住用地12.78公頃商辦用地22.75公頃商貿(mào)用地5.41公頃綠化用地17.19公頃現(xiàn)規(guī)劃問題2：地標建筑的選址規(guī)劃中最大高度商務建筑位置不理想，缺乏昭示性和進入性，不適合成為標志性形象建筑；25建議規(guī)劃調(diào)整2：地標性建筑建議是酒店、寫字樓各一座。居住用地12.78公頃商辦用地22.75公頃商貿(mào)用地5.41公頃綠化用地17.19公頃地標性建筑2：酒店，位于南側(cè)會展中心處。地標性建筑1：寫字樓，位于北側(cè)昭示性最好處。26

A地塊：用地構(gòu)成的調(diào)整用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地百分比建議調(diào)整用地百分比居住用地12.7821.12%38%增加商辦用地22.7537.60%30%減少商貿(mào)用地5.418.94%綠化用地10.4017.15%17%道路廣場用地9.1715.15%15%合計60.51100%100%檢驗依據(jù)：1、國際最新研究成果，中心區(qū)域須保持40%左右的居住用地，新區(qū)才具備足夠的人氣和活力，支撐新區(qū)商業(yè)的啟動。2、道路廣場用地、綠化用地依據(jù)國家總體規(guī)劃用地指標進行檢驗。29

A/C地塊：物業(yè)比例A地塊物業(yè)類型用地面積（公頃）建筑面積（平方米）平均容積率比例居住12.783736002.9228.0%商辦22.757119003.1353.3%其中辦公564242公寓式辦公92000酒店式公寓55660商貿(mào)5.412510004.6418.8%合計60.512.21100%原有配比：住宅：辦公：商業(yè)=4：5.7：2C地塊物業(yè)類型用地面積（公頃）建筑面積（平方米）容積率比例居住5.11020002.0100%30

A地塊：物業(yè)比例的調(diào)整調(diào)整后的各物業(yè)分別為：住宅：62萬平方米（不含C地塊）商務：54萬平方米商業(yè)：18萬平方米根據(jù)世聯(lián)提交的《關于CBD研究成果及借鑒》A地塊的功能比例：住宅：辦公：商業(yè)=7：6：231啟動物業(yè)和開發(fā)次序的思考32

物業(yè)啟動策略建議本地塊選擇：“行政機構(gòu)+住宅”的模式進行啟動論據(jù)：1、政府行政機構(gòu)已先行啟動，有公信力；2、居住帶來的消費人群形成商務配套的市場需求；3、新中心區(qū)商務氛圍、商務容量尚待培養(yǎng)；33

啟動區(qū)的選擇

體育會展中心啟動區(qū)——從東南部開始啟動原因：1、C地塊臨近已建成區(qū)；2、體育中心啟先行動；3、近高校入口，生活氛圍濃；為什么不是從東北部地塊：1、可進入性差；2、有水系，較難建設；3、資源最好，留做價值標桿；東北東南34

開發(fā)次序的選擇

7748865體育會展中心1第一階段：1+2---3---4---5住宅30