2011年度衢州市區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析

2011年度衢州市區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析LtDPAGEPAGE42011年度衢州市區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析報告衢州市房地產(chǎn)管理處2011年，是市區(qū)樓市低迷、糾結的一年。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年市區(qū)一二手市場成交慘淡，年成交量同比分別下降了32.42%和42.82%，其中商品房年成交量不及2008年“金融危機”時期的成交水平，墊底近五年來的年度成交量。但有幸的是，市區(qū)住宅均價終于在今年失去了快速上漲的動力，下半年開始企穩(wěn)回落。此外，今年開發(fā)商拿地熱情降低，新推房源量較去年下降了近三成，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增幅大幅下降，房屋新開工和竣工面積也大幅減少，儼然“降”字成已為了今年市區(qū)樓市的主旋律。從總體上看，今年市區(qū)房地產(chǎn)市場運行是穩(wěn)健、理性的，一是調控取得了成效，擠出了樓市泡沫，穩(wěn)住了市區(qū)房價；二是市區(qū)樓市成交整體下行，但各月成交量相對平穩(wěn)，未出現(xiàn)“反彈”；三是市區(qū)保障房建設正積極推進，邁出了調整住房結構體系的一大步。一、市區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)情況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額低位運行，同比增幅大幅回落。據(jù)統(tǒng)計，今年市區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額33.74億元（其中土地購置費11.26億元），同比增長%，較去年同期增幅回落%。其中住宅投資28.71億元，同比增長%,較去年同期增幅回落%；商業(yè)營業(yè)用房投資1.21億元，同比增長%。2、房屋新開工面積、竣工面積同比大幅減少。據(jù)統(tǒng)計，今年市區(qū)房屋新開工面積為77.68萬平方米，同比減少%，而新開工住宅面積52.43萬平方米，同比減少%，其中新開工140平方米月份至12月份（除8月份），市區(qū)二手房月成交量一直保持下降的趨勢（如圖8），單月同比最大降幅達到了78.88%。據(jù)統(tǒng)計，全年市區(qū)共成交二手房4510件（市本級3339件、柯城347件、衢江824件），面積為43.59萬㎡（市本級26.79萬㎡、柯城4.79萬㎡、衢江12.01萬㎡），其中住宅成交3814件，面積為35.98萬㎡；商業(yè)用房成交536間，面積為7.61萬㎡。與2010年相比，二手房成交量下降42.82%，面積減少44.95%，其中住宅成交量下降44.57%，面積減少44.1%；商業(yè)用房成交量下降28.82%，面積減少48.62%。（2）二手房成交均價滯漲回落。隨著樓市中觀望氣氛愈加濃重，二手房市場中賣方主動降價的現(xiàn)象已屢見不鮮，而買方基本轉向了持幣觀望，這使得今年市區(qū)二手住房成交價格從5月份開始失去了繼續(xù)上漲的動力，并逐月回落。據(jù)統(tǒng)計，今年市區(qū)二手房成交均價為3924元/㎡（市本級4789元/㎡、柯城2823元/㎡、衢江2432元/㎡），其中住宅成交均價為3592元/㎡，商業(yè)用房成交均價為5491元/㎡。（三）土地供應情況全年市區(qū)供應房地產(chǎn)住宅用地（含商住混合用地、出讓拆遷安置房用地）19宗，土地面積515406.9平方米(773.11畝),土地出讓成交總價款271656.4萬元，平均地價351.38萬元/畝。其中市本級供應成交5宗，土地面積185749.2平方米（278.62畝），土地出讓成交價款97150萬元，平均地價348.68萬元/畝；西區(qū)供應成交12宗，土地面積198514.7平方米（297.77畝），土地出讓成交價款112553萬元，平均地價377.98萬元/畝；開發(fā)區(qū)供應成交1宗，土地面積72370平方米（108.56畝），土地出讓成交價款37053.44萬元，平均地價341.33萬元/畝；高新園區(qū)供應成交1宗，土地面積58773平方米（88.16畝），土地出讓成交價款24900萬元，平均地價282.44萬元/畝。全年市區(qū)供應商業(yè)用地34宗，土地面積29.0522公頃，土地出讓成交價款3.6億元。（四）房地產(chǎn)貸款和稅收情況今年市區(qū)房地產(chǎn)貸款（主要是個人貸款）呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，但從5月份開始，增量環(huán)比開始下降，全年房地產(chǎn)貸款同比增幅出現(xiàn)回落。從余額上看，全年全市房地產(chǎn)貸款合計154.50億元，比年初新增28.13億元，同比少增3.12億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額31.47億元，新增4.51億元；購房貸款余額123.03億元，比年初新增23.63億元，同比少增9.69億元。全年市區(qū)房地產(chǎn)稅收5.37億元，同比增長58.52%。二、當前衢州市區(qū)房地產(chǎn)市場運行中需要關注的問題（一）今年市區(qū)房屋新開工面積、竣工面積同比大減。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年市區(qū)房屋新開工面積為49.94萬平方米，同比減少40.31%，其中新開工住宅面積35.08萬平方米，同比減少50.36%。而今年1-9月市區(qū)房屋竣工面積為11萬平方米，同比減少61.69%，其中住宅竣工面積為9.65萬平方米，同比減少62.87%。顯然，持續(xù)嚴厲的調控已大大降低了市區(qū)開發(fā)商對今年樓市的預期，這種非市場自身因素的調節(jié)，長此以往，對未來市區(qū)房地產(chǎn)市場的運行或將產(chǎn)生較大的影響。（二）市區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從業(yè)人員持證上崗率偏低。近年來，隨著我市房地產(chǎn)市場的繁榮，市區(qū)房地產(chǎn)中介機構迅速增多，數(shù)量由原來的幾十家增加到了幾百家，這其中以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構數(shù)量增加最多。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前市區(qū)已有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構近三百家，從業(yè)人員接近千名，而具備職業(yè)資格的人數(shù)占比不足三成，大部分的經(jīng)營者或從業(yè)人員都不具備房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)資格，行業(yè)持證上崗率偏低。三、對2012年市區(qū)房地產(chǎn)市場趨勢的預測2011年，是樓市一個漫長的等待期，房地產(chǎn)商沒有等來市場回暖的一刻，購房者也沒有等來想像中的房價深度回調。2011年，是走出樓市調控“怪圈”的一年，房價終于沒有越調越高，在年底終現(xiàn)拐點。2011年，與其說是房地產(chǎn)的冬天，不如說更是一種“休克療法”，用一種強有力的調控手段使房地產(chǎn)行業(yè)回到正常和理性的軌道上來。年國家的房地產(chǎn)市場調控與以往不同，主要表現(xiàn)在兩點：一是調控力度最強。2010年之前房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過好多次宏觀調控，包括出臺國八條、國六條等，但是這些政策出臺后，開發(fā)商往往看不清方向。而今年的國十條、國五條，不僅嚴厲，而且方向明確，就是要把房價降下來,降低樓市風險，調控出臺密集程度、手段、力度都是空前的。二是調控周期最長。今年樓市調控開始后，曾遭受到質疑，許多普通購房者甚至業(yè)內(nèi)人士，都認為此次調控難以為繼，但隨后中央和各部委的表態(tài)和行動，顯示了對于調控的決心，同時從下半年中央高層領導講話釋放的信號來看，此次房地產(chǎn)調控不達目的不會罷休，所以此次調控有可能成為史上最長的調控。有鑒于此，估計2011年樓市調控還將繼續(xù)，而且根據(jù)目前全國樓市及房價的走勢，很可能明年國家會實施更為嚴厲的調控手段，但是我市畢竟屬于全國三、四線城市，房地產(chǎn)熱度和房價遠不及一線城市那么高，所以調控政策的波及面和影響力應該相對有限。樂觀預計2011年市區(qū)一二手房市場交易情況將恢復平穩(wěn)，一二手房市場成交量穩(wěn)中有升，全年總量或與2010年相當，而市區(qū)房價一方面在地價和通脹等因素影響下，出現(xiàn)全面下降的可能性很小，另一方面在持續(xù)的嚴厲調控下，上行空間也十分有限，預計全年房價漲幅或在10%以內(nèi)。四、對促進市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的幾點建議（一）堅持房地產(chǎn)調控不動搖，促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)過渡。建議市區(qū)各相關政府部門要充分認識房地產(chǎn)市場調控的重要性和必要性，切實承擔住房保障和穩(wěn)定房價的職責，堅持房地產(chǎn)調控不動搖，認真落實房地產(chǎn)市場調控的各項政策措施。同時要結合我市經(jīng)濟發(fā)展的實際，科學的規(guī)避負面風險，重點關注房地產(chǎn)市場用地，開發(fā)，合理掌控商品房源的投放節(jié)奏，促進市區(qū)房地產(chǎn)市場的健康、平穩(wěn)過渡。（二）加強保障性住房建設。建議采取切實措施，進一步加快保障性住房項目建設進度，及早謀劃準備2012-2013年保障性住房建設項目，確保2012年度建設項目如期開工。加強建設過程監(jiān)督檢查，強化各方責任主體質量安全意識，落實質量安全責任，確保保障性住房質量和安全。（三）加強住房用地的有效供給。建議繼續(xù)加大中低價位普通商品住房用地供應量，保障性住房用地做到應保盡保。加強土地征用、房屋征收安置工作，加快土地供應速度，完善土地出讓方式，積極探索“限房價、競地價”、在普通商品房中配建保障性住房等方式供應中低價位普通商品住房用地。（四）引導企業(yè)科學謀劃市場開發(fā)建議市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管部門和協(xié)會要積極引導開發(fā)企業(yè)正確看待、理性評估當前房地產(chǎn)市場發(fā)展局勢，著眼長遠，合理制定未來開發(fā)投資計劃。市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商也要努力培養(yǎng)自身的市場敏銳感，實行差異化競爭戰(zhàn)略，找準定位，開拓視野，不斷挖掘新的市場需求和開發(fā)領域。（五）加快全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息平臺和信用制度建設。建議加大財政投入，在2012年底實現(xiàn)全市住