關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的探討

本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）題目：：關(guān)于構(gòu)建房房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的探探討關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟的探討摘要隨著我國(guó)住房制制度改革的深深入和國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不斷增增長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速成長(zhǎng)長(zhǎng)壯大，成為為我國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。但是，目目前我國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)卻普遍存在在資產(chǎn)規(guī)模小小、年開(kāi)發(fā)量量不大、資質(zhì)質(zhì)等級(jí)低、企企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力力與其擁有的的資源存量不不匹配等現(xiàn)象象，整個(gè)行業(yè)業(yè)的發(fā)展處于于比較松散的的階段。資源源集中度低、抗抗風(fēng)險(xiǎn)的能力力差，資金不不足，這些己己成為阻礙我我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)蓬勃發(fā)展的的瓶頸。最近近，規(guī)范化的的房地產(chǎn)政策策文件陸續(xù)出出臺(tái)，政府和和銀行開(kāi)始重重新制定房地地產(chǎn)業(yè)的規(guī)則則，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作作要求越來(lái)越越規(guī)范，貸款款門檻也越來(lái)來(lái)越高，這使使得我國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)的上上述弊端更加加迫切地需要要解決。此外外，我國(guó)加入入WTO以后，境境外的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始始進(jìn)入我國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)，為為我國(guó)的房地地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)來(lái)更多機(jī)遇的的同時(shí)也帶來(lái)來(lái)了挑戰(zhàn)。我我國(guó)相當(dāng)數(shù)量量的房地產(chǎn)企企業(yè)無(wú)論是在在資本金、管管理水平方面面，還是在人人才素質(zhì)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)效益等方方面，都無(wú)法法與境外同行行業(yè)對(duì)手相匹匹敵。如何在在競(jìng)爭(zhēng)中合作作、在合作中中競(jìng)爭(zhēng)，如何何持續(xù)生存下下去，已經(jīng)成成為我國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)迫在在眉睫需要解解決的問(wèn)題。在在這種情況下下，許多房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)為了在當(dāng)前前激烈的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中繼續(xù)生存存和獲得長(zhǎng)久久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，需需要在市場(chǎng)上上尋找戰(zhàn)略伙伙伴，采取戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的形形式以壯大企企業(yè)的實(shí)力，形形成更強(qiáng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝戰(zhàn)略聯(lián)盟規(guī)模經(jīng)濟(jì)第一章緒論1.1論文文選題的背景景及意義我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在在改革開(kāi)放后后取得長(zhǎng)足的的發(fā)展，特別別是上個(gè)世紀(jì)紀(jì)90年代前后后迅猛擴(kuò)張，引引發(fā)了一輪又又一輪房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。進(jìn)進(jìn)入新世紀(jì)以以來(lái)，大城市市或特大型城城市開(kāi)發(fā)趨于于飽和、中小小城鎮(zhèn)(鄉(xiāng))開(kāi)發(fā)明顯不不足的現(xiàn)狀逐逐漸暴露出來(lái)來(lái)。我國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)對(duì)弱小，以北北京、上海為為例，其房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前110名大企業(yè)業(yè)只擁有本地地市場(chǎng)份額的的15%-220%左右，資資金不足表現(xiàn)現(xiàn)明顯。我國(guó)國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)近990%是1992年房房地產(chǎn)熱中一一哄而起的，造造成了我國(guó)房房地產(chǎn)企業(yè)多多、小、亂的的局面。目前前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的平均凈資產(chǎn)產(chǎn)只有10000多萬(wàn)元，最最高的也不過(guò)過(guò)幾十億元，而而境外開(kāi)發(fā)企企業(yè)的凈資產(chǎn)產(chǎn)動(dòng)輒達(dá)到幾幾億甚至幾十十億美元。加加入WTO以后，境境外的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將將會(huì)大批進(jìn)入入中國(guó)市場(chǎng)。這這會(huì)使當(dāng)前競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)己經(jīng)激烈烈的房地產(chǎn)行行業(yè)出現(xiàn)更加加嚴(yán)酷的局面面。我國(guó)相當(dāng)當(dāng)數(shù)量的房地地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論論是在資本金金、管理水平平方面，還是是在人才素質(zhì)質(zhì)、經(jīng)營(yíng)效益益等方面，都都無(wú)法與境外外同行業(yè)對(duì)手手相匹敵。因因此通過(guò)采取取戰(zhàn)略聯(lián)盟的的形式，發(fā)揮揮整體大于部部分之和的效效果來(lái)增加整整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)顯得尤為重重要。戰(zhàn)略聯(lián)盟(SttrateggicAllliancces)是20世紀(jì)90年代以來(lái)來(lái)國(guó)際上流行行的一種新興興的戰(zhàn)略管理理思想。它是是指兩個(gè)或兩兩個(gè)以上的企企業(yè)之間為了了實(shí)現(xiàn)某種共共同的戰(zhàn)略目目標(biāo)而達(dá)成的的長(zhǎng)期合作安安排，其核心心思想為“競(jìng)爭(zhēng)合作”。戰(zhàn)略聯(lián)盟盟的獨(dú)特之處處在于；在增增強(qiáng)聯(lián)盟企業(yè)業(yè)總體核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)時(shí)并不削弱每每個(gè)企業(yè)的原原有核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。它可以以在保持雙方方核心競(jìng)爭(zhēng)力力相對(duì)獨(dú)立的的基礎(chǔ)上，實(shí)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)，資源共享享，最后達(dá)到到雙贏的目的的。將“戰(zhàn)略聯(lián)盟”戰(zhàn)略管理思思想應(yīng)用于我我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)將是我國(guó)房房地產(chǎn)企業(yè)的的必然選擇。本論文將研究和和分析我國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與實(shí)踐狀狀況、構(gòu)建戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的必必要性、構(gòu)建建戰(zhàn)略聯(lián)盟的的原則、聯(lián)盟盟合作伙伴的的選擇、戰(zhàn)略略聯(lián)盟實(shí)施機(jī)機(jī)制構(gòu)建等方方面的問(wèn)題，相相信這一研究究對(duì)我國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)對(duì)當(dāng)前激烈的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境有一定的的理論和實(shí)踐踐意義。1.2國(guó)內(nèi)外研研究現(xiàn)狀近幾十年來(lái)，企企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境發(fā)生了巨巨大的變化。為為了應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的白熱化或或市場(chǎng)環(huán)境的的突變，戰(zhàn)略略聯(lián)盟作為一一種重要的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)手段越來(lái)來(lái)越受到房地地產(chǎn)企業(yè)的重重視，對(duì)公司司經(jīng)營(yíng)方式也也將帶來(lái)革命命性的變化。戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的獨(dú)獨(dú)特之處在于于：在增強(qiáng)聯(lián)聯(lián)盟企業(yè)總體體核心競(jìng)爭(zhēng)力力的同時(shí)并不不削弱每個(gè)企企業(yè)的原有核核心競(jìng)爭(zhēng)力。它它可以在保持持雙方核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的基礎(chǔ)上上，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)勢(shì)互補(bǔ)，資源源共享，最后后達(dá)到雙贏的的目的。到目目前為止，我我國(guó)的經(jīng)濟(jì)理理論工作者己己經(jīng)從各個(gè)方方面對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的關(guān)系做了較較為詳盡的論論述，并在理理論上對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展與房地產(chǎn)企企業(yè)開(kāi)發(fā)模式式進(jìn)行了深入入的研究。目目前，國(guó)內(nèi)外外關(guān)于戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟方方面面面的研究論文文不乏其數(shù)，但但將這一思想想具體應(yīng)用于于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的卻屈指可可數(shù)。第二章目前我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分析1.1房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的地位位及作用1.1.1房地地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)及直接接經(jīng)營(yíng)的對(duì)象象就是房地產(chǎn)產(chǎn)，從物質(zhì)層層面上看，“房地產(chǎn)”是由房屋建建筑和建筑地地塊有機(jī)組成成的整體；從從法律的層面面上看，由于于房地產(chǎn)本身身的不可移動(dòng)動(dòng)性，它又被被稱為“不動(dòng)產(chǎn)”；而從經(jīng)濟(jì)濟(jì)層面上看，“房地產(chǎn)”則是對(duì)房屋屋財(cái)產(chǎn)（房產(chǎn)產(chǎn)）和土地財(cái)財(cái)產(chǎn)（地產(chǎn)）的的總稱；由于于房和地的不不可分離性，即即通常所說(shuō)的的“房依地建，地地為房載”，房地產(chǎn)總總是以房屋及及其所依附的的建筑地塊的的統(tǒng)一體的形形式表現(xiàn)出來(lái)來(lái)。一般情況下，人人們所說(shuō)的房房地產(chǎn)專指城城鎮(zhèn)房屋和土土地，因此房房地產(chǎn)也被稱稱為城鎮(zhèn)房地地產(chǎn)，按照商商品房屋用途途為標(biāo)準(zhǔn)，房房產(chǎn)又有商品品住宅和非商商品住宅之分分。其中，商商品住宅包括括普通商品住住宅、經(jīng)濟(jì)適適用房和別墅墅、高檔公寓寓；非商品住住宅包括寫字字樓、商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房等。1.1.2房房地產(chǎn)行業(yè)的的地位根據(jù)很多國(guó)家以以及地區(qū)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的起源和和發(fā)展的基礎(chǔ)礎(chǔ)都是建筑業(yè)業(yè)，然而，在在不斷的發(fā)展展中，人們逐逐步認(rèn)識(shí)到房房地產(chǎn)自身所所具有的特點(diǎn)點(diǎn)，并將這種種特點(diǎn)發(fā)揚(yáng)和和凸顯，房地地產(chǎn)也就逐步步脫離了建筑筑業(yè)?，F(xiàn)在，房房地產(chǎn)業(yè)這一一行業(yè)所經(jīng)營(yíng)營(yíng)的不但是土土地和建筑商商品，也涵蓋蓋到土地開(kāi)發(fā)發(fā)及房屋建設(shè)設(shè)領(lǐng)域，具有有三重屬性，即即生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)和服務(wù)，所所以它既能創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值，有有能使用價(jià)值值，屬于生產(chǎn)產(chǎn)性的勞動(dòng)。在現(xiàn)在的中國(guó)，房房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)從一種在國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具具有附屬性質(zhì)質(zhì)的經(jīng)濟(jì)服務(wù)務(wù)活動(dòng)，發(fā)展展成為一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。隨隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)這一新興興產(chǎn)業(yè)逐步被被納入國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的平衡、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)和運(yùn)行體體系當(dāng)中，在在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中中正一天天地地占據(jù)了舉足足輕重的地位位，成為國(guó)民民經(jīng)濟(jì)中的主主要產(chǎn)業(yè)之一一，尤其是住住宅產(chǎn)業(yè)，已已作為一個(gè)新新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)，被列入入國(guó)民經(jīng)濟(jì)大大力發(fā)展的對(duì)對(duì)象當(dāng)中。1.1.3房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的作用房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展同整整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展密切切相關(guān)的。一方面，如如果房地產(chǎn)也也的發(fā)展是健健康而高效的的，就能推動(dòng)動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的的進(jìn)一步發(fā)展展，這是因?yàn)闉榉康禺a(chǎn)業(yè)的的發(fā)展能夠把把更多的相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)起起來(lái)，共同發(fā)發(fā)展，從而刺刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)發(fā)展。而另一方面，社社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體體的發(fā)展會(huì)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展有促進(jìn)進(jìn)作用，經(jīng)濟(jì)濟(jì)興旺導(dǎo)致對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)需需求的增大進(jìn)進(jìn)而促進(jìn)房地地產(chǎn)的發(fā)展，然然而，當(dāng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)蕭條的的時(shí)候，首先先減少的就是是社會(huì)對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的需求求，進(jìn)而被壓壓制的就是社社會(huì)擴(kuò)大再生生產(chǎn)與提高生生活水準(zhǔn)的能能力。因此，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)于社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢(shì)反應(yīng)非常常靈敏，甚至至可以把它的的發(fā)展看成整整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的縮影影。這種影響響力是其它個(gè)個(gè)別產(chǎn)業(yè)所不不具有的它們們的興衰，通通常對(duì)經(jīng)濟(jì)的的整體運(yùn)行情情況不足以造造成直接的影影響。正因?yàn)檫@樣，房房地產(chǎn)業(yè)具有有極其重要的的地位，這種種重要性就體體現(xiàn)在，它在在整個(gè)社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中是是最基本、最最重要的構(gòu)成成要素之一，主主要體現(xiàn)在以以下兩個(gè)方面面：（1）作為基基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)的主要要構(gòu)成部分對(duì)于幾乎所有的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來(lái)來(lái)所，要得以以存在并發(fā)展展，都不可能能沒(méi)有土地與與房產(chǎn)這一基基本的生產(chǎn)要要素，這就使使房地產(chǎn)業(yè)作作為基礎(chǔ)性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的地位到到了確立。而房地產(chǎn)業(yè)本身身的運(yùn)行及發(fā)發(fā)展也需要眾眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)予以配合與與促進(jìn)，在這這里，它就表表現(xiàn)出了廣泛泛的相關(guān)性。在在社會(huì)經(jīng)濟(jì)利利益的構(gòu)成以以及分配與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的過(guò)程當(dāng)當(dāng)中，它是一一個(gè)不可少的的環(huán)節(jié)。（2）作為經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整整的先導(dǎo)，房房地產(chǎn)業(yè)能帶帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展照通行行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)劃分標(biāo)準(zhǔn)，房房地產(chǎn)業(yè)屬于于第三產(chǎn)業(yè)，也也就具有第三三產(chǎn)業(yè)的共同同特征，其開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)同同許多行業(yè)之之間——如制造業(yè)、建建筑業(yè)、金融融業(yè)、貿(mào)易業(yè)業(yè)、旅游業(yè)、信信息業(yè)、服務(wù)務(wù)業(yè)等都存在在著密不可分分的關(guān)系，與與此相關(guān)，在在房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行體系與與相關(guān)市場(chǎng)——如金融市場(chǎng)場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)場(chǎng)、人才市場(chǎng)場(chǎng)等的運(yùn)行體體系之間也存存在著密切的的關(guān)。可以說(shuō)說(shuō)，土地和物物業(yè)是它一切切產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的物質(zhì)基礎(chǔ)。這一基基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)在在產(chǎn)業(yè)調(diào)整當(dāng)當(dāng)中起著引導(dǎo)導(dǎo)性的作用，這這種作用的發(fā)發(fā)揮過(guò)程是：：首先，社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)總是在在發(fā)展和進(jìn)步步的，這要求求整體產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)也隨之不不斷的調(diào)整、優(yōu)優(yōu)化。隨之，基于這種種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整的需要，再再加上相應(yīng)的的土地、物業(yè)業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施施的應(yīng)用，使使得房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的整體發(fā)展展日益多元化化，而內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)則越來(lái)越越呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)態(tài)變化的特點(diǎn)點(diǎn)。此后，這這種特點(diǎn)使得得房地產(chǎn)業(yè)能能夠自我滿足足，從而能夠夠一積極的態(tài)態(tài)勢(shì)去適應(yīng)，進(jìn)進(jìn)而引導(dǎo)這種種調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能能夠或直接或或間接地帶動(dòng)動(dòng)大批相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展展，并以此來(lái)來(lái)完善市場(chǎng)。不不但如此，住住宅消費(fèi)提高高了，建材、化化工、裝飾、家家具和家電等等生產(chǎn)資料及及生活資料的的供給也就被被帶動(dòng)著，獲獲得相應(yīng)的增增長(zhǎng)。1.2當(dāng)當(dāng)前房地產(chǎn)市市場(chǎng)特征分析析（1）企業(yè)業(yè)數(shù)量多，但但大多數(shù)企業(yè)業(yè)規(guī)模小隨著我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)及從業(yè)人人員的數(shù)量都都不斷增加，全全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)在1986年時(shí)僅為1991家，至2000年年底已增增加倒35762家，是1986年數(shù)量的18倍，數(shù)量足足可謂多。然然而，由于多多種復(fù)雜的原原因，我國(guó)房房地產(chǎn)企業(yè)卻卻呈現(xiàn)出“小、散、差”的局面。首先，“小”：中國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的規(guī)模普遍遍偏小，1996年中國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的的平均注冊(cè)資資金僅為1732萬(wàn)遠(yuǎn)，全國(guó)國(guó)最大的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的的凈資產(chǎn)也只只不過(guò)十幾億億元。而國(guó)外外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商動(dòng)輒幾十十億、幾百億億美圓，與之之相比，差距距甚大。這一情況導(dǎo)致中中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)發(fā)的樓盤也偏偏小，規(guī)模大大而配套設(shè)施施又好的樓盤盤就更少了，規(guī)規(guī)模小所容易易導(dǎo)致的一個(gè)個(gè)結(jié)果就是資資質(zhì)低，從而而危及企業(yè)的的生存。規(guī)模模小而資質(zhì)低低的企業(yè)抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力和融融資能力都差差，開(kāi)發(fā)力量量也很薄弱。因因此它們很難難在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中承受得住住考驗(yàn)。其次，“散”：：房地產(chǎn)業(yè)本本應(yīng)是一個(gè)典典型的資本密密集型行業(yè)，它它甚至被認(rèn)為為實(shí)質(zhì)上屬于于金融業(yè)，但但是我國(guó)大多多數(shù)房地產(chǎn)企企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模模卻較小，從從而導(dǎo)致資源源分散，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的整體體開(kāi)發(fā)水平受受到了直接的的影響，進(jìn)一一步的結(jié)果就就是我國(guó)的房房地產(chǎn)企業(yè)缺缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)集中中度較低。再次，“差”：：在我國(guó)內(nèi)地地市場(chǎng)上，銷銷售百?gòu)?qiáng)的房房地產(chǎn)企業(yè)只只占4%左右的比重重，而在香港港市場(chǎng)，僅排排名前10位的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)就就占了當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)也的80%，其中前三三家的份額就就高達(dá)50%，內(nèi)地狀況況與之相差甚甚遠(yuǎn)。（2）企業(yè)的的區(qū)域分布具具有較高的集集中性全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商，有一一半集中在廣廣東、上海、江江蘇、浙江等等東部地區(qū)的的幾個(gè)省市中中，其企業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由資資金實(shí)力與土土地開(kāi)發(fā)權(quán)上上的競(jìng)爭(zhēng)向品品牌、營(yíng)銷、服服務(wù)等發(fā)面擴(kuò)擴(kuò)展。而在西西部邊遠(yuǎn)地區(qū)區(qū)，不僅開(kāi)發(fā)發(fā)商數(shù)量少，而而且企業(yè)規(guī)模模也不大，在在贏利水平、經(jīng)經(jīng)營(yíng)能力、創(chuàng)創(chuàng)新意識(shí)等各各個(gè)方面，東東、西部地區(qū)區(qū)之間都存在在著很大的差差異。（3）房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)進(jìn)入微利階段段，資產(chǎn)負(fù)債債率高、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大；90年年代初，市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)存存在著很大的的需求量，所所以開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)高,吸引了更多多的企業(yè)進(jìn)入入到這個(gè)行業(yè)業(yè)當(dāng)中來(lái)，導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡泡沫的出現(xiàn)。次后，又因?yàn)?1993年下半年房房地產(chǎn)業(yè)成為為宏觀調(diào)空規(guī)規(guī)制的重點(diǎn)對(duì)對(duì)象，全行業(yè)業(yè)的平均營(yíng)業(yè)業(yè)利潤(rùn)減少，相相當(dāng)一部分企企業(yè)虧損嚴(yán)重重。從此，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商進(jìn)入了微利利階段。由于歷史的原因因，我國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)大多數(shù)資金金不足，主要要依靠銀行貸貸款來(lái)獲取用用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的資金?，F(xiàn)現(xiàn)在，我國(guó)房房地產(chǎn)企業(yè)的的凈資產(chǎn)規(guī)模模最多的也不不過(guò)只有幾十十億元人民幣幣，而國(guó)外的的房地產(chǎn)業(yè)資資產(chǎn)規(guī)模往往往高達(dá)幾十億億，乃至幾百百億美圓。以財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看看，我國(guó)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率大多高高與70%，有的甚至至高達(dá)90%，過(guò)高的負(fù)負(fù)債導(dǎo)致企業(yè)業(yè)成本增加，贏贏利下降。不不少房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有有完全依靠銀銀行貸款，施施工企業(yè)墊資資和拖欠材料料等不良方式式來(lái)維持房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這這當(dāng)中隱藏著著極大的金融融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)闉橐坏┵Y金斷斷鏈，必將引引起連鎖反應(yīng)應(yīng)。1.3房地產(chǎn)行行業(yè)政策環(huán)境境的變化1.3.1金融融政策環(huán)境的的變化2003年年6月中國(guó)人民民銀行出臺(tái)了了《關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理的通知知》(簡(jiǎn)稱“121號(hào)”號(hào)文件)，提出了加加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款管理理、引導(dǎo)規(guī)范范貸款投向，嚴(yán)嚴(yán)格控制土地地儲(chǔ)備貸款的的發(fā)放，規(guī)范范建筑施工企企業(yè)流動(dòng)資金金貸款用途，加加強(qiáng)個(gè)人住房房貸款管理，重重點(diǎn)支持中低低收入家庭購(gòu)購(gòu)買住房的需需要，強(qiáng)化個(gè)個(gè)人商業(yè)用房房貸款管理，充充分發(fā)揮利率率杠桿對(duì)個(gè)人人住房貸款需需求的調(diào)節(jié)作作用，加強(qiáng)個(gè)個(gè)人住房公積積金委托貸款款業(yè)務(wù)的管理理以及切實(shí)加加強(qiáng)房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)的管管理等方面的的政策措施。盡盡管大多數(shù)人人認(rèn)為，對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展是不利的的，但該通知知對(duì)于促進(jìn)房房地產(chǎn)融資多多元化還是起起到了積極作作用。1、3、2土地政策環(huán)環(huán)境的變化2003年7月月30日國(guó)務(wù)院辦辦公廳出臺(tái)了了《關(guān)于清理理整頓各類開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建建設(shè)用地管理理的通知》，并并組織對(duì)全國(guó)國(guó)各類開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)進(jìn)行全面面清理，對(duì)缺缺乏建設(shè)條件件，項(xiàng)目、資資金不落實(shí)的的，要堅(jiān)決停停辦，所占用用的土地要依依法堅(jiān)決收回回；對(duì)超過(guò)規(guī)規(guī)劃建設(shè)用地地規(guī)模和范圍圍的開(kāi)發(fā)土地地，要依法處處理。1、3、3房地地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)環(huán)境的變化2003年8月月12日國(guó)務(wù)院下下發(fā)了《國(guó)務(wù)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一一步促進(jìn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)續(xù)健康發(fā)展的的通知》，統(tǒng)統(tǒng)一了對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)識(shí)，結(jié)束了對(duì)對(duì)房地產(chǎn)是否否“過(guò)熱”的爭(zhēng)論，確確立了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位，明明確了未來(lái)一一段時(shí)間房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的指導(dǎo)思想，即即堅(jiān)持住房市市場(chǎng)化的基本本方向，不斷斷完善房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)體系，更更大程度地發(fā)發(fā)揮市場(chǎng)在資資源配置中的的基礎(chǔ)性作用用。堅(jiān)持以需需求為導(dǎo)向，調(diào)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，滿足不同同收入家庭的的住房需要。堅(jiān)堅(jiān)持深化改革革，不斷消除除影響居民住住房消費(fèi)的體體制性和政策策性障礙，加加快建立和完完善適合我國(guó)國(guó)國(guó)情的住房房保障制度。堅(jiān)堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀觀調(diào)控，努力力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總量基基本平衡，結(jié)結(jié)構(gòu)基本合理理，價(jià)格基本本穩(wěn)定。堅(jiān)持持在國(guó)家統(tǒng)一一政策指導(dǎo)下下，各地因地地制宜，分別別決策，使房房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)發(fā)展相適應(yīng)，與與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相相協(xié)調(diào)，促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可可持續(xù)發(fā)展。第三章房地地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略略聯(lián)盟的概述述2、1房地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的概概念房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟是戰(zhàn)略聯(lián)盟盟理論在房地地產(chǎn)企業(yè)中的的應(yīng)用與實(shí)踐踐。它是指兩兩個(gè)或兩個(gè)以以上的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)之間或或房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)與其他行業(yè)業(yè)的企業(yè)之間間出于對(duì)共同同市場(chǎng)的預(yù)期期和企業(yè)總體體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的考考慮，為達(dá)到到共同擁有市市場(chǎng)、交換互互補(bǔ)性資源，各各自達(dá)成特定定的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)和最后獲得得長(zhǎng)期的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等等目的，通過(guò)過(guò)各種協(xié)議而而結(jié)成的優(yōu)勢(shì)勢(shì)相長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共擔(dān)的松散散型組織。戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟是自自發(fā)的，聯(lián)盟盟各方保持著著原有企業(yè)的的經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性性，具有邊界界模糊、運(yùn)作作高效、機(jī)動(dòng)動(dòng)靈活等特點(diǎn)點(diǎn)。從定義可以看出出：①參與戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟的企業(yè)數(shù)數(shù)量至少是兩兩個(gè)以上，追追求一套達(dá)成成一致的目標(biāo)標(biāo)，謀求的是是較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的的戰(zhàn)略上的共共同利益。②參與戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟的企業(yè)間間是一種合作作伙伴關(guān)系，它它超越了一般般市場(chǎng)交易關(guān)關(guān)系，但也沒(méi)沒(méi)有達(dá)到合并并的程度，是是介于市場(chǎng)交交易和企業(yè)一一體化之間的的中間組織，在在聯(lián)盟結(jié)成后后仍然保持參參與企業(yè)各自自的獨(dú)立性。③戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)關(guān)系的建立和和維持可以有有三種模式：：契約聯(lián)結(jié)、股股權(quán)參與和建建立合資企業(yè)業(yè)。④參與戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟企業(yè)間的的合作并不一一定是全方位位的，在大多多數(shù)情況下只只在某些領(lǐng)域域進(jìn)行合作，而而在其他領(lǐng)域域可能又形成成競(jìng)爭(zhēng)的局面面。2.2構(gòu)建建房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)選擇戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟的動(dòng)因開(kāi)拓新市場(chǎng)由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)一一體化的出現(xiàn)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)的的成員國(guó)往往往采用統(tǒng)一的的貿(mào)易保護(hù)政政策，這使得得現(xiàn)在的企業(yè)業(yè)在鞏固舊市市場(chǎng)、開(kāi)拓新新市場(chǎng)方面困困難重重，區(qū)區(qū)域外的企業(yè)業(yè)難以采用傳傳統(tǒng)的方式進(jìn)進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)的的市場(chǎng)。即使使沒(méi)有貿(mào)易保保護(hù)政策對(duì)進(jìn)進(jìn)入的限制，在在當(dāng)?shù)亟⒎址咒N網(wǎng)也是一一個(gè)昂貴而艱艱難的過(guò)程，這這需要具有對(duì)對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r的的大量信息及及知識(shí)。通過(guò)過(guò)建立企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟，企企業(yè)可以利用用當(dāng)?shù)睾献骰锘锇閷?duì)本國(guó)及及本地市場(chǎng)的的知識(shí)、關(guān)系系取得市場(chǎng)的的拓展，而且且能大大減少少進(jìn)入新市場(chǎng)場(chǎng)的成本。增強(qiáng)自身實(shí)力隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)會(huì)的發(fā)展，企企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日趨激烈，企企業(yè)要想在多多變的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境中立于不不敗，必須善善于利用各方方面的力量，增增強(qiáng)自身實(shí)力力。而當(dāng)今企企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)己不再是傳傳統(tǒng)的純粹自自利意義上的的競(jìng)爭(zhēng)，而是是強(qiáng)調(diào)雙方皆皆有收益的競(jìng)競(jìng)合(co-oopetittion))，即企業(yè)間間既有競(jìng)爭(zhēng)，又又有合作。傳傳統(tǒng)的企業(yè)間間競(jìng)爭(zhēng)是一種種你死我活的的對(duì)立競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系，而當(dāng)今今企業(yè)間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)是相互作作用的，企業(yè)業(yè)間形成一定定程度的依賴賴關(guān)系。通過(guò)過(guò)建立戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟，企業(yè)可可以向聯(lián)盟伙伙伴學(xué)習(xí)重要要的技能。例例如美國(guó)通用用汽車公司和和日本豐田公公司建立的聯(lián)聯(lián)盟中，通用用公司獲得的的好處是向豐豐田公司學(xué)習(xí)習(xí)如何生產(chǎn)高高質(zhì)量的小型型轎車。企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟中中，聯(lián)盟成員員對(duì)各自發(fā)展展所需的專有有知識(shí)彼此依依賴，因?yàn)檫@這些知識(shí)并不不能完全在單單個(gè)企業(yè)內(nèi)部部產(chǎn)生。企業(yè)業(yè)通過(guò)組建戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟，相相互學(xué)習(xí)知識(shí)識(shí)，改“分餡餅”的競(jìng)爭(zhēng)為共共同把“餡餅”做大，開(kāi)拓拓新的市場(chǎng)空空間，增強(qiáng)自自身實(shí)力。降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)總是在一定定的環(huán)境中進(jìn)進(jìn)行生產(chǎn)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)，而環(huán)境境的多變性決決定了企業(yè)必必定面臨一定定的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)當(dāng)今的環(huán)境變變化速度越來(lái)來(lái)越快，而且且日益復(fù)雜，因因此企業(yè)所面面臨的風(fēng)險(xiǎn)也也越來(lái)越大通通過(guò)企業(yè)戰(zhàn)略略聯(lián)盟可以分分散這些風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，從而使企企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大大降低低。有時(shí)，企企業(yè)在進(jìn)行一一項(xiàng)活動(dòng)時(shí)，因因投資費(fèi)用的的高昂而風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)巨大，企業(yè)業(yè)單獨(dú)行動(dòng)無(wú)無(wú)異于以企業(yè)業(yè)打賭，投資資失敗的可能能性相當(dāng)大，而而企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟則可以降降低這些風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。環(huán)境的多多變性要求企企業(yè)建立高度度靈活的經(jīng)營(yíng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和組織織結(jié)構(gòu)，以積積極面對(duì)日趨趨增大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，而戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟則是適應(yīng)應(yīng)這種要求，降降低競(jìng)爭(zhēng)壓力力的很好的組組織形式。追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)一方面，企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟可以以很好地將生生產(chǎn)同類產(chǎn)品品的企業(yè)聯(lián)合合起來(lái)，增強(qiáng)強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的集中中度，擴(kuò)大生生產(chǎn)規(guī)模。此此時(shí)，常常可可觀察到學(xué)習(xí)習(xí)曲線效應(yīng)，即即生產(chǎn)單位產(chǎn)產(chǎn)品所需要的的投入要素的的數(shù)量會(huì)隨著著產(chǎn)量的持續(xù)續(xù)增加而下降降，因而導(dǎo)致致相應(yīng)的成本本的下降。同同時(shí)，隨著產(chǎn)產(chǎn)量的增加，固固定成本可被被分?jǐn)偟礁吒叩漠a(chǎn)量上，從從而使單位平平均成本下降降。另一方面面，通過(guò)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，可可以將處于價(jià)價(jià)值鏈上不同同位置的企業(yè)業(yè)很好地聯(lián)系系起來(lái)，充分分發(fā)揮各自的的優(yōu)勢(shì)，充分分利用人力資資源和設(shè)備效效率，實(shí)行人人才交流，降降低相互間的的交易費(fèi)用，從從而降低生產(chǎn)產(chǎn)成本。而單單個(gè)企業(yè)獨(dú)立立進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)，其規(guī)規(guī)模往往太小小，不能夠取取得這些成本本優(yōu)勢(shì)。通過(guò)過(guò)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟，合作伙伴可以在在產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)發(fā)、制造、銷銷售等方面實(shí)實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)補(bǔ)，使其成本本大大低于這這些企業(yè)分開(kāi)開(kāi)來(lái)進(jìn)行生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)的成成本。2、3當(dāng)前前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)選擇戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的必必要性2.3.1房地地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)的需要房地產(chǎn)企業(yè)具有有資金密集型型、管理技術(shù)術(shù)密集型、人人才密集型等等特點(diǎn)。大型型房地產(chǎn)項(xiàng)目目往往涉及土土地儲(chǔ)備、資資金運(yùn)作、建建筑設(shè)計(jì)、金金融、法律、建建筑施工、市市場(chǎng)營(yíng)銷、物物業(yè)管理等多多個(gè)方面。任任何一個(gè)方面面的疏忽和缺缺陷都可能導(dǎo)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的失敗。由由于開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)受自身資金金、技術(shù)、人人才實(shí)力的限限制，其單獨(dú)獨(dú)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將將會(huì)很大，只只要市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)較大波動(dòng)，就就可能導(dǎo)致公公司陷入危機(jī)機(jī)。如果采取取戰(zhàn)略聯(lián)盟的的形式必將降降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，獲獲得較大的項(xiàng)項(xiàng)目和發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)。2.3.2籌集集資金的需要要房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)個(gè)顯著特點(diǎn)就就是產(chǎn)品價(jià)值值高，投資需需求大，建設(shè)設(shè)周期長(zhǎng)，資資金周轉(zhuǎn)慢。任任何一個(gè)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)都不可能完完全依靠自有有資金進(jìn)行房房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)，銀行貸款款這一間接融融資方式成為為開(kāi)發(fā)資金的的必要補(bǔ)充。然然而，近幾年年來(lái)，我國(guó)的的房地產(chǎn)金融融政策頻頻出出臺(tái)。2003年6月13日央行發(fā)布布了“121號(hào)”文件。以規(guī)范范房地產(chǎn)信貸貸為主要內(nèi)容容的央行“121號(hào)”文件有針對(duì)對(duì)性地對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)貸款和建筑筑施工企業(yè)流流動(dòng)資金貸款款用途做了詳詳細(xì)規(guī)定，切切中房地產(chǎn)企企業(yè)的“要害”。全國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)數(shù)量多，但有有規(guī)模和有實(shí)實(shí)力的企業(yè)少少。房地產(chǎn)金金融的進(jìn)一步步收緊，導(dǎo)致致行業(yè)內(nèi)多數(shù)數(shù)公司面臨資資金壓力，聯(lián)聯(lián)合做大做強(qiáng)強(qiáng)成為行業(yè)的的普遍需要。顯顯然，相對(duì)單單獨(dú)的開(kāi)發(fā)企企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚厚的戰(zhàn)略聯(lián)盟盟更容易獲得得銀行的貸款款。因此，構(gòu)構(gòu)建房地產(chǎn)企企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟將成為解解決房地產(chǎn)企企業(yè)開(kāi)發(fā)資金金不足問(wèn)題的的必然選擇。2.3.3應(yīng)對(duì)對(duì)WTO的挑戰(zhàn)由于歷史原因，我我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)相對(duì)弱弱小。以北京京、上海為例例，其房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)前10名大企業(yè)只只擁有本地市市場(chǎng)份額的15%-220%左右，資金金不足表現(xiàn)明明顯。我國(guó)的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)近90%是1992年房地產(chǎn)熱熱中一哄而起起的，造成了了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)多、小小、亂的局面面。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、質(zhì)質(zhì)量低、成本本高、部件標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)業(yè)化程度低，作作為個(gè)體的房房地產(chǎn)企業(yè)在在開(kāi)發(fā)能力上上還不足以稱稱道。目前國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平平均凈資產(chǎn)只只有1000多萬(wàn)元，最最高的也不過(guò)過(guò)幾十億元，而而境外開(kāi)發(fā)企企業(yè)的凈資產(chǎn)產(chǎn)達(dá)到幾億甚甚至幾十億美美元。加入WTO以后，境外外的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)會(huì)大批進(jìn)入中中國(guó)市場(chǎng)。這這會(huì)使當(dāng)前競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)激烈烈的房地產(chǎn)行行業(yè)出現(xiàn)更嚴(yán)嚴(yán)酷的局面。我我國(guó)相當(dāng)數(shù)量量的房地產(chǎn)企企業(yè)無(wú)論是在在資本金、管管理水平方面面，還是在人人才素質(zhì)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)效益等方方面，都無(wú)法法與境外同行行業(yè)對(duì)手相匹匹敵。如何在在競(jìng)爭(zhēng)中合作作、在合作中中競(jìng)爭(zhēng)，如何何持續(xù)生存下下去，己經(jīng)成成為我國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)迫在在眉睫需要解決的問(wèn)問(wèn)題。迎接WTO帶來(lái)來(lái)的機(jī)遇加入WTO后，國(guó)國(guó)外各商業(yè)企企業(yè)尤其是郵郵電、通信、金金融、商業(yè)、汽汽車、航運(yùn)等等有實(shí)力的公公司將很快進(jìn)進(jìn)入中國(guó)主要要城市，必然然要求當(dāng)?shù)靥崽峁懽謽恰⒐?、住宅以以及旅游飯店店等配套的房房地產(chǎn)產(chǎn)品，這這就為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很很多機(jī)會(huì)。同同時(shí)，由于我我國(guó)多年來(lái)實(shí)實(shí)行福利分房房制度政策，房房地產(chǎn)市場(chǎng)尤尤其中小城市市的房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)育較晚晚，市場(chǎng)潛力力巨大，發(fā)展展前景廣闊。因因此企業(yè)采取取戰(zhàn)略聯(lián)盟形形式可以贏得得更多項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)。2.4房地產(chǎn)企企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟的特點(diǎn)組織的松散性戰(zhàn)略聯(lián)盟以以共同占領(lǐng)市市場(chǎng)、合作開(kāi)開(kāi)發(fā)樓盤為基基本目標(biāo)，所所建立的并非非一定是獨(dú)立立的公司實(shí)體體，聯(lián)盟成員員間的關(guān)系也也并不正式。如如果機(jī)會(huì)來(lái)臨臨，各成員便便聚兵會(huì)戰(zhàn)；；一旦機(jī)會(huì)喪喪失，各成員員又為了各自自的目標(biāo)與其其他企業(yè)結(jié)成成新的聯(lián)盟。因因此，戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟本身是一一個(gè)動(dòng)態(tài)的、開(kāi)開(kāi)放的系統(tǒng)。行為的戰(zhàn)略性戰(zhàn)略聯(lián)盟的的方式與結(jié)果果是對(duì)企業(yè)未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境的長(zhǎng)期謀劃劃。聯(lián)合行為為也注重從戰(zhàn)戰(zhàn)略的高度改改善聯(lián)盟共有有的經(jīng)營(yíng)環(huán)境境和經(jīng)營(yíng)條件件，其最大的的著眼點(diǎn)是在在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中中積極地利用用外部經(jīng)濟(jì)資資源。合作的平等性戰(zhàn)略聯(lián)盟不不同于以往的的戰(zhàn)術(shù)性合作作，它是聯(lián)盟盟各方在資源源共享、優(yōu)勢(shì)勢(shì)互補(bǔ)、相互互信任、相互互獨(dú)立的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，通過(guò)事事先達(dá)成協(xié)議議結(jié)成的一種種平等關(guān)系，從從根本上改變變了合資、合合作企業(yè)之間間依賴股份多多少，或依其其控制能力的的強(qiáng)弱來(lái)決定定母公司與子子公司之間不不平等關(guān)系的的局面。范圍的廣泛性聯(lián)盟伙伴不僅包包括企業(yè)，同同時(shí)也包括大大學(xué)、研究機(jī)機(jī)構(gòu)，甚至是是不同所有制制企業(yè)之間的的聯(lián)盟等；聯(lián)聯(lián)盟的目標(biāo)指指向也不再局局限于單一產(chǎn)產(chǎn)品或產(chǎn)品系系列，而更多多地集中于知知識(shí)的創(chuàng)造，它它可以產(chǎn)生于于價(jià)值鏈的各各個(gè)環(huán)節(jié)，從從研究開(kāi)發(fā)到到售后服務(wù)；；除了常見(jiàn)的的高科技領(lǐng)域域外，還涉及及眾多行業(yè)。管理的復(fù)雜性由于聯(lián)盟各方之之間管理權(quán)關(guān)關(guān)系的模糊，收收益的不平衡衡，企業(yè)間文文化的沖突，合合作伙伴的背背叛危險(xiǎn)等因因素的存在，造造成戰(zhàn)略聯(lián)盟盟具有復(fù)雜性性。戰(zhàn)略聯(lián)盟的最根根本特征在于于它是競(jìng)爭(zhēng)性性合作組織，是是介于市場(chǎng)與與企業(yè)之間的的一種特殊組組織機(jī)構(gòu)，是是一種擴(kuò)大范范圍而不擴(kuò)大大企業(yè)的方法法。2.5企業(yè)戰(zhàn)略略聯(lián)盟與并購(gòu)購(gòu)的比較并購(gòu)是指一家企企業(yè)用現(xiàn)金、債債券或股票等等購(gòu)買另一家家或幾家企業(yè)業(yè)的股票或資資產(chǎn)，以獲得得對(duì)該企業(yè)的的控制權(quán)行為為。由它的定定義既可以看看出并購(gòu)存在在著大量融資資與文化整合合方面的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，戰(zhàn)略聯(lián)盟盟由于其獨(dú)特特的合作形式式則具有一定定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。資金投入分析收購(gòu)是一項(xiàng)高投投入的決策，需需要大宗資本本投入支持。在在大多數(shù)企業(yè)業(yè)并購(gòu)都是通通過(guò)舉債來(lái)實(shí)實(shí)施并購(gòu)的，雖雖然達(dá)到了擴(kuò)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模模的目的，但但是由于增加加了負(fù)擔(dān)，涉涉及的風(fēng)險(xiǎn)比比較大；戰(zhàn)略略聯(lián)盟的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力則表現(xiàn)為為它節(jié)約了大大量的并購(gòu)整整合成本，從從而增強(qiáng)企業(yè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，結(jié)成同盟盟企業(yè)不必通通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易易就可以把分分散的優(yōu)勢(shì)組組合起來(lái)，形形成綜合優(yōu)勢(shì)勢(shì)，可以在各各方面、各部部分之間取長(zhǎng)長(zhǎng)補(bǔ)短，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)互補(bǔ)效應(yīng)，降降低交易成本本進(jìn)而實(shí)現(xiàn)發(fā)發(fā)展的能力。文化整合分析企業(yè)的并購(gòu)帶來(lái)來(lái)的是思維模模式的強(qiáng)烈變變革，不同企企業(yè)文化的巨巨大撞擊，并并購(gòu)后如果文文化整合處理理過(guò)于草率，缺缺乏有效的管管理溝通，其其結(jié)果必然造造成并購(gòu)后企企業(yè)內(nèi)部更大大的摩擦與消消耗；聯(lián)盟一一般是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)手，是利益益的聯(lián)合體，各各自的文化都都有著其先進(jìn)進(jìn)的一面，雖雖然聯(lián)盟企業(yè)業(yè)之間也存在在著公司企業(yè)業(yè)組織文化方方面的差異，但但是建立充分分的信任機(jī)制制，聯(lián)盟企業(yè)業(yè)就很容易對(duì)對(duì)各自的文化化進(jìn)行比較，發(fā)發(fā)掘出各自的的優(yōu)勢(shì)與不足足，互相學(xué)習(xí)習(xí)，選擇適當(dāng)當(dāng)?shù)那腥朦c(diǎn)和和目標(biāo)模式，重重構(gòu)融合了各各自的優(yōu)勢(shì)并并形成新的公公司文化。第四章如何何構(gòu)建房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟3.1構(gòu)建建房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的的原則房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟盟戰(zhàn)略的制定定必須要與企企業(yè)的發(fā)展目目標(biāo)相結(jié)合。從從我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)自身現(xiàn)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)狀狀況和經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)出發(fā)，在在構(gòu)建戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟時(shí)應(yīng)遵循循下面幾個(gè)基基本原則。3.1.1聯(lián)盟盟成員的核心心能力互補(bǔ)原原則我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟最為重要要的目標(biāo)就是是彌補(bǔ)企業(yè)的的戰(zhàn)略缺口，增增強(qiáng)企業(yè)的核核心能力，提提高我國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)的整體體競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)當(dāng)聯(lián)盟方的核核心能力與本本企業(yè)的核心心能力相一致致時(shí)，其后果果是聯(lián)盟后企企業(yè)的規(guī)模雖雖然擴(kuò)大了，但但企業(yè)的整體體實(shí)力卻更弱弱了，這種缺缺少互補(bǔ)核心心能力和內(nèi)部部整合的聯(lián)盟盟往往是聯(lián)盟盟失敗的主要要原因之一。在在聯(lián)盟規(guī)劃與與實(shí)際操作過(guò)過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)堅(jiān)持以企業(yè)之之間的差異為為基礎(chǔ)，才能能更好地進(jìn)行行業(yè)務(wù)上的優(yōu)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，否否則企業(yè)將喪喪失自己的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這這一點(diǎn)主要體體現(xiàn)在選擇并并確定合適的的聯(lián)盟伙伴方方面。3.1.2戰(zhàn)略略性的互相學(xué)學(xué)習(xí)原則不管實(shí)施什么樣樣的戰(zhàn)略聯(lián)盟盟，聯(lián)盟的目目標(biāo)都是暫時(shí)時(shí)的和局部的的，而不可能能是永久性的的，因此，企企業(yè)要想獲得得長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須須通過(guò)徹底而而快速地學(xué)習(xí)習(xí)聯(lián)盟方的先先進(jìn)的技術(shù)和和管理經(jīng)驗(yàn)，盡盡快將那些寶寶貴的觀點(diǎn)和和慣例轉(zhuǎn)移到到公司自己的的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作作中去，以增增強(qiáng)企業(yè)的綜綜合實(shí)力，達(dá)達(dá)到實(shí)施聯(lián)盟盟的初衷。3.1.3保持持靈活戰(zhàn)略和和獨(dú)立地位的的原則競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的動(dòng)態(tài)態(tài)性和不確定定性，要求企企業(yè)要有迅速速適應(yīng)環(huán)境變變化的戰(zhàn)略與與之相適應(yīng)，當(dāng)當(dāng)企業(yè)因?yàn)槁?lián)聯(lián)盟而失去戰(zhàn)戰(zhàn)略的靈活性性時(shí)，一旦環(huán)環(huán)境改變，就就會(huì)產(chǎn)生巨大大的聯(lián)盟風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。同時(shí)，聯(lián)聯(lián)盟使企業(yè)失失去戰(zhàn)略的靈靈活性，也違違背了構(gòu)建戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的目目的。戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟是建立在在平等互利和和相互信任基基礎(chǔ)上的，一一旦某一聯(lián)盟盟方失去了獨(dú)獨(dú)立地位，聯(lián)聯(lián)盟就變成了了兼并，這樣樣，對(duì)方的投投機(jī)就會(huì)造成成對(duì)企業(yè)的侵侵害，而這種種風(fēng)險(xiǎn)是一般般企業(yè)無(wú)法承承擔(dān)的。因此此，聯(lián)盟各方方應(yīng)保持必要要的彈性，根根據(jù)市場(chǎng)變化化和各方變化化進(jìn)行調(diào)整。3.1.4聯(lián)盟盟各方堅(jiān)持競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)合作的原原則房地產(chǎn)企業(yè)要記記住，建立戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟只不不過(guò)是一種手手段，最終的的目的是通過(guò)過(guò)合作或聯(lián)盟盟來(lái)增強(qiáng)自己己的競(jìng)爭(zhēng)能力力，實(shí)現(xiàn)自己己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)。因此，聯(lián)聯(lián)盟各方彼此此平等信任是是必要的，但但決不是無(wú)原原則的遷就對(duì)對(duì)方或向?qū)Ψ椒教峁┮磺?。有有關(guān)研究表明明：過(guò)于草率率地把核心技技術(shù)和獨(dú)特技技能轉(zhuǎn)讓給合合伙人，結(jié)果果將使自己能能力下降。戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟是建建立在優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)基礎(chǔ)上的的，如果當(dāng)聯(lián)聯(lián)盟一方的優(yōu)優(yōu)勢(shì)消失之后后，必然會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致聯(lián)盟的失失敗。因此，在在戰(zhàn)略聯(lián)盟中中，聯(lián)盟各方方在合作的基基礎(chǔ)上仍應(yīng)保保持競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)關(guān)系。3.2房地產(chǎn)企企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟的模式分析析一般來(lái)說(shuō)，按照照不同的劃分分標(biāo)準(zhǔn)，戰(zhàn)略略聯(lián)盟可以劃劃分為多種類類型。按照合合作方關(guān)系的的緊密程度標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)可分為::非股權(quán)聯(lián)盟盟、股權(quán)聯(lián)盟盟、合資企業(yè)業(yè)。按照聯(lián)盟盟結(jié)構(gòu)的對(duì)稱稱性，戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟可以劃分分為:對(duì)稱聯(lián)盟與與不對(duì)稱聯(lián)盟盟。按照地位平等性性，戰(zhàn)略聯(lián)盟盟可劃分為::平等聯(lián)盟與與不平等聯(lián)盟盟。按照聯(lián)盟范圍的的不同，戰(zhàn)略略聯(lián)盟可劃分分為:以產(chǎn)業(yè)價(jià)值值鏈優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)為戰(zhàn)略目標(biāo)的線性聯(lián)盟盟和以信息、知知識(shí)共享和創(chuàng)創(chuàng)造為目標(biāo)的的聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)。按照合作內(nèi)容的的不同，戰(zhàn)略略聯(lián)盟可劃分分為:產(chǎn)品聯(lián)盟與與知識(shí)(虛擬)聯(lián)盟。按照聯(lián)盟戰(zhàn)略目目標(biāo)在公司發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略中所所處的層次，戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟還可可劃分為:公司層次的戰(zhàn)略略聯(lián)盟(如多元化戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟、協(xié)協(xié)同專一化戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟、特特許聯(lián)盟)，經(jīng)營(yíng)層次的戰(zhàn)略略聯(lián)盟（比如如水平互補(bǔ)戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟、垂垂直互補(bǔ)戰(zhàn)略略聯(lián)盟)，職能層次次的戰(zhàn)略聯(lián)盟盟(生產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟、營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟、財(cái)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟、研發(fā)戰(zhàn)略略聯(lián)盟)。本文主要要將戰(zhàn)略聯(lián)盟盟按水平互補(bǔ)補(bǔ)戰(zhàn)略聯(lián)盟和和垂直互補(bǔ)戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟這一一劃分來(lái)對(duì)房房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟進(jìn)行分析析。房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟實(shí)質(zhì)上是一一種資源的共共享機(jī)制，它它通過(guò)資源利利用率的提高高，使聯(lián)盟各各方均獲得收收益。這種資資源的共享利利用貫穿于房房地產(chǎn)行業(yè)的的各個(gè)環(huán)節(jié)之之中。在上一一章中，我們們己經(jīng)提到戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟可以以劃分為水平平互補(bǔ)戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟和垂互補(bǔ)補(bǔ)戰(zhàn)略聯(lián)盟兩兩種。下面我我們具體分析析一下這種劃劃分在房地產(chǎn)產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟中中的應(yīng)用。房地產(chǎn)水平互補(bǔ)補(bǔ)聯(lián)盟房地產(chǎn)企業(yè)之間間以及房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)與外行行業(yè)企業(yè)之間間可以構(gòu)建房房地產(chǎn)水平互互補(bǔ)聯(lián)盟(橫向聯(lián)盟)。水平互補(bǔ)補(bǔ)聯(lián)盟是指聯(lián)聯(lián)盟伙伴在價(jià)價(jià)值鏈中承擔(dān)擔(dān)相同環(huán)節(jié)的的職能而相互互配合產(chǎn)生的的聯(lián)盟。它包包括開(kāi)發(fā)聯(lián)盟盟、價(jià)格聯(lián)盟盟和營(yíng)銷聯(lián)盟盟等幾種形式式。1.開(kāi)發(fā)聯(lián)盟。即即聯(lián)盟有關(guān)各各方各自給出出自己的優(yōu)勢(shì)勢(shì)資源如土地地、資金、開(kāi)開(kāi)發(fā)能力、營(yíng)營(yíng)銷能力等，聯(lián)聯(lián)合實(shí)施房地地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)；；或者共同投投資，對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域的環(huán)境境、交通、配配套條件等進(jìn)進(jìn)行聯(lián)合整治治和建設(shè)，營(yíng)營(yíng)造較好的區(qū)區(qū)域整體開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)境。2.價(jià)格聯(lián)盟。即即將定價(jià)統(tǒng)一一規(guī)范在一定定的范圍之內(nèi)內(nèi)，以避免同同區(qū)域內(nèi)定價(jià)價(jià)相似的樓盤盤發(fā)生無(wú)謂的的惡性競(jìng)爭(zhēng)，省省卻博弈的煩煩惱，同時(shí)也也可提高區(qū)域域的進(jìn)入壁壘壘，防止新的的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入入。這種聯(lián)盟盟需要注意的的是，房地產(chǎn)產(chǎn)商之間不能能采取單純的的一紙契約基基礎(chǔ)上的價(jià)格格聯(lián)盟。這種種聯(lián)盟缺乏穩(wěn)穩(wěn)定性，應(yīng)該該尋找一個(gè)能能將銷售與利利益所得分開(kāi)開(kāi)、防止違約約的有效方法法，如成立區(qū)區(qū)域銷售公司司，由它對(duì)區(qū)區(qū)域內(nèi)所有樓樓盤統(tǒng)一銷售售和資金結(jié)賬賬等。3.營(yíng)銷聯(lián)盟。不不同的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)或營(yíng)銷銷中介公司組組建營(yíng)銷聯(lián)合合機(jī)構(gòu)，對(duì)區(qū)區(qū)域內(nèi)各樓盤盤進(jìn)行統(tǒng)一的的規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷銷售策劃和促促銷，以塑造造區(qū)域整體營(yíng)營(yíng)銷形象，提提高價(jià)值檔次次口4.其他形式的的聯(lián)盟，如原原材料采購(gòu)聯(lián)聯(lián)盟等。房地產(chǎn)垂直互補(bǔ)補(bǔ)聯(lián)盟房地產(chǎn)垂直互補(bǔ)補(bǔ)聯(lián)盟是指在在房地產(chǎn)價(jià)值值鏈(創(chuàng)造價(jià)值的的各個(gè)生產(chǎn)環(huán)環(huán)節(jié)形成一條條“價(jià)值鏈”)中承擔(dān)不不同環(huán)節(jié)的各各個(gè)企業(yè)組成成的聯(lián)盟。如如開(kāi)發(fā)商與供供應(yīng)商、營(yíng)銷銷策劃商、銷銷售代理商、物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)以及顧客等等之間組成的的聯(lián)盟。這類類聯(lián)盟的特征征是，聯(lián)盟主主體處在價(jià)值值鏈的不同環(huán)環(huán)節(jié)上，其他他企業(yè)則圍繞繞或輔助它的的經(jīng)營(yíng)，實(shí)際際上這是主體體企業(yè)垂直一一體化的替代代形式。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可可以與供應(yīng)商商如規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)院、拆遷公公司、施工企企業(yè)等上游企企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟盟，也可以與與營(yíng)銷策劃商商、銷售代理理商、物業(yè)管管理公司等下下游企業(yè)結(jié)成成聯(lián)盟。在這這些聯(lián)盟中，開(kāi)開(kāi)發(fā)商以低廉廉的成本、一一流的質(zhì)量和和良好的效益益樹(shù)立起企業(yè)業(yè)品牌與樓盤盤品牌，而供供應(yīng)商和中介介商們也憑借借優(yōu)秀的產(chǎn)品品和服務(wù)贏得得了穩(wěn)定而可可觀的銷售額額，在激烈的的競(jìng)爭(zhēng)中得以以生存，取得得雙贏的局面面。3.3房地地產(chǎn)企業(yè)如何何構(gòu)建有效的的戰(zhàn)略聯(lián)盟美國(guó)學(xué)者戴維，雷(DavidLei)等人考察了一些企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，結(jié)果發(fā)現(xiàn)有效的戰(zhàn)略聯(lián)盟在建立過(guò)程中非常注意以下三個(gè)階段的實(shí)施步驟。這些步驟同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)。3.3.1挑選選合適的聯(lián)盟盟伙伴階段聯(lián)盟伙伴的合適適與否，直接接影響到聯(lián)盟盟的成敗。如如果聯(lián)盟雙方方不匹配乃至至不相容，就就容易產(chǎn)生消消極的后果。企企業(yè)在聯(lián)合與與合作之前，首首先要樹(shù)立明明確的戰(zhàn)略目目標(biāo)，并據(jù)此此來(lái)尋找或接接受能幫助實(shí)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略意圖圖、彌補(bǔ)戰(zhàn)略略缺口的合作作伙伴。這是是一項(xiàng)艱巨的的任務(wù)，它需需要高級(jí)管理理層了解雙方方在一定時(shí)間間里的目的和和戰(zhàn)略。一個(gè)個(gè)合適的聯(lián)盟盟伙伴的基本本條件是：能能夠帶來(lái)本企企業(yè)所渴望的的技術(shù)、技能能、知識(shí)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分擔(dān)和進(jìn)入入新市場(chǎng)的機(jī)機(jī)會(huì)等優(yōu)勢(shì)。還還要注意，文文化上相容、相相似的企業(yè)比比有較大文化化差異的企業(yè)業(yè)更適合成為為本企業(yè)的合合作伙伴。對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)企企業(yè)而言，重重要的是選擇擇最能彌補(bǔ)企企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略實(shí)施的稀缺缺資源，這些些資源包括資資金、品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)、新市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行機(jī)會(huì)等等。對(duì)與我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)，境外外開(kāi)發(fā)企業(yè)和和國(guó)內(nèi)企業(yè)均均可作為聯(lián)盟盟伙伴：1、境外開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)我國(guó)已經(jīng)加入WWTO，國(guó)內(nèi)巨大大的房地產(chǎn)市市場(chǎng)對(duì)外商的的吸引力是不不言而喻的。在在中國(guó)實(shí)行戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟是國(guó)國(guó)外企業(yè)避開(kāi)開(kāi)中國(guó)商業(yè)障障礙最為重要要的方式。國(guó)國(guó)外企業(yè)先進(jìn)進(jìn)的技術(shù)、管管理理念和營(yíng)營(yíng)銷技巧正是是我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所所需要的，而而且，作為東東道國(guó)企業(yè)具具有的與政府府和相關(guān)部門門良好的關(guān)系系也正是外商商企業(yè)所缺少少的，故雙方方可以優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)。另外，我我國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)的東道國(guó)國(guó)企業(yè)優(yōu)勢(shì)可可以彌補(bǔ)其與與國(guó)外跨國(guó)公公司的不對(duì)等等性，消除因因此而產(chǎn)生的的被動(dòng)和消極極后果。積極極同境外領(lǐng)先先開(kāi)發(fā)企業(yè)合合作，不僅可可以發(fā)揮我們們的本土競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)時(shí)有利于學(xué)習(xí)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的經(jīng)驗(yàn)。2、國(guó)內(nèi)企業(yè)業(yè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)之間的聯(lián)盟盟，應(yīng)該是建建立在彼此之之間價(jià)值鏈基基礎(chǔ)上的互補(bǔ)補(bǔ)性合作。由由于企業(yè)自身身資源和能力力的有限，不不可能在每一一個(gè)環(huán)節(jié)中都都占有優(yōu)勢(shì)，這這種在某些價(jià)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)方方面的不足，造造成了企業(yè)整整體機(jī)能的不不完備，缺乏乏相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，使某些些具有相對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的價(jià)值鏈鏈環(huán)節(jié)因整體體的不足而發(fā)發(fā)揮不出應(yīng)有有的功效。這這時(shí)可從企業(yè)業(yè)價(jià)值鏈的優(yōu)優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)入手手，發(fā)掘并形形成企業(yè)的核核心競(jìng)爭(zhēng)力，通通過(guò)價(jià)值鏈的的重構(gòu)來(lái)?yè)P(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)避短。即選選擇適當(dāng)?shù)钠淦渌康禺a(chǎn)企企業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟盟合作，從而而實(shí)現(xiàn)雙方的的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，以以形成更大的的合力。合適的聯(lián)盟伙伴伴選擇關(guān)系到到企業(yè)戰(zhàn)略目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是是戰(zhàn)略聯(lián)盟成成功的前提條條件。為了最最終取得戰(zhàn)略略聯(lián)盟的成功功，企業(yè)迫切切需要建立一一套科學(xué)的聯(lián)聯(lián)盟合作伙伴伴選擇的指標(biāo)標(biāo)體系。一般而言，聯(lián)盟盟合作伙伴的的選擇應(yīng)堅(jiān)持持3C原則，即兼兼容性(compaatibillity)、能能力(capabbilityy)和投入(commiitmentt)。這三個(gè)個(gè)原則是企業(yè)業(yè)尋找合作伙伙伴的關(guān)鍵條條件。這一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)己經(jīng)被許許多成功的聯(lián)聯(lián)盟所證實(shí)。本本文認(rèn)為，在在選擇聯(lián)盟合合作伙伴時(shí)應(yīng)應(yīng)該考慮4CC原則，即除除了堅(jiān)持上述述的三個(gè)原則則外，還應(yīng)堅(jiān)堅(jiān)持信譽(yù)(crediit)原則。1、兼容性((compaatibillity)兼容性指標(biāo)一方方面要求合作作伙伴之間在在戰(zhàn)略上兼容容，另一方面面要求合作伙伙伴之間在日日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)中能夠兼容容。戰(zhàn)略聯(lián)盟盟要做到的事事情是能夠在在一起工作、交交流，在“干中學(xué)”，在“互動(dòng)中學(xué)”。沒(méi)有很好好的溝通是達(dá)達(dá)不到學(xué)習(xí)效效果的。兼容容并不意味著著沒(méi)有任何摩摩擦，但只要要合作雙方有有合作的基礎(chǔ)礎(chǔ)并且相互尊尊重，它們就就能解決分歧歧。如果聯(lián)盟盟缺少了兼容容性，那么無(wú)無(wú)論他們的業(yè)業(yè)務(wù)關(guān)系多么么重要，也無(wú)無(wú)論他們彼此此有多么強(qiáng)的的能力，都將將是曇花一現(xiàn)現(xiàn)的聯(lián)盟。企企業(yè)選擇聯(lián)盟盟伙伴和一個(gè)個(gè)人選擇結(jié)婚婚對(duì)象一樣，彼彼此不能相容容，分歧和矛矛盾就會(huì)隨著著外部市場(chǎng)和和環(huán)境的變化化而增大，導(dǎo)導(dǎo)致聯(lián)盟不穩(wěn)穩(wěn)定，甚至使使聯(lián)盟失敗。評(píng)評(píng)價(jià)一個(gè)潛在在合作伙伴是是否具有兼容容性主要看自自己與合作伙伙伴之間的戰(zhàn)戰(zhàn)略是否兼容容?文化是否兼兼容?組織管理理理念是否兼容容?產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)是是否兼容?財(cái)務(wù)方面是是否兼容?2、能力(ccapabiility))潛在合作伙伴的的能力狀況是是衡量該企業(yè)業(yè)是否能夠成成為企業(yè)戰(zhàn)略略聯(lián)盟伙伴的的一個(gè)基本條條件，潛在合合作伙伴只有有具備一定能能力才能進(jìn)行行有效的合作作，聯(lián)盟的成成功和穩(wěn)定發(fā)發(fā)展才能得到到保障。這些些能力包括企企業(yè)的市場(chǎng)能能力(包括市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)能力、銷銷售能力和市市場(chǎng)地位)、企業(yè)的技技術(shù)能力、生生產(chǎn)能力、財(cái)財(cái)務(wù)能力等。良良好的市場(chǎng)能能力，可以促促進(jìn)聯(lián)盟的發(fā)發(fā)展，為聯(lián)盟盟的市場(chǎng)發(fā)展展提供有效的的幫助。生產(chǎn)產(chǎn)和技術(shù)能力力可以在聯(lián)盟盟內(nèi)部產(chǎn)生交交流，從而提提高整個(gè)聯(lián)盟盟的生產(chǎn)和技技術(shù)能力，達(dá)達(dá)到學(xué)習(xí)效應(yīng)應(yīng)。財(cái)務(wù)能力力是聯(lián)盟發(fā)展展的前提，充充足的資金是是聯(lián)盟發(fā)展的的必要條件。能力指標(biāo)還體現(xiàn)現(xiàn)在伙伴企業(yè)業(yè)的能力必須須與本企業(yè)的的能力相匹配配。能力匹配配原則在實(shí)踐踐中有兩方面面的表現(xiàn):其一，它可可以表現(xiàn)為合合作企業(yè)與本本企業(yè)能形成成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的的關(guān)系，即合合作伙伴具備備彌補(bǔ)本企業(yè)業(yè)薄弱環(huán)節(jié)的的能力，通過(guò)過(guò)不同企業(yè)的的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和和整合而達(dá)到到1+1>22的效果；其二，它的的另一個(gè)表現(xiàn)現(xiàn)為各聯(lián)盟伙伙伴應(yīng)當(dāng)實(shí)力力相當(dāng)。聯(lián)盟盟的各方都希希望尋找一家家規(guī)模和實(shí)力力相當(dāng)?shù)幕锇榘?。如果雙方方實(shí)力嚴(yán)重失失衡，可能會(huì)會(huì)給聯(lián)盟帶來(lái)來(lái)許多麻煩，強(qiáng)強(qiáng)大的一方可可能會(huì)對(duì)盟友友頤指氣使，而而弱小的一方方又會(huì)過(guò)于依依賴強(qiáng)大的合合作伙伴，這這樣聯(lián)盟便不不能在互惠互互利的基礎(chǔ)上上制定決策，其其穩(wěn)定性和發(fā)發(fā)展前景也會(huì)會(huì)遭到嚴(yán)重的的威脅。3、投入(coommitmment)具備了一定能力力后，聯(lián)盟伙伙伴的選擇還還要考慮潛在在聯(lián)盟伙伴是是否愿意把這這些能力投入入到聯(lián)盟中來(lái)來(lái)。就算合作作者顯得很有有能力且與自自己很相容，但但是，只要他他不愿意向聯(lián)聯(lián)盟投入時(shí)間間、精力和資資源，聯(lián)盟就就很難應(yīng)付多多變的市場(chǎng)條條件，很難獲獲得健康有效效地發(fā)展。因因此，尋找一一個(gè)與自己有有同樣投入意意識(shí)的合作伙伙伴對(duì)聯(lián)盟的的健康發(fā)展具具有重大的意意義。判斷一一個(gè)潛在合作作伙伴是否愿愿意投入主要要是從其資金金、核心能力力、人才以及及信息的投入入程度來(lái)衡量量。4.信譽(yù)(ccreditt)企業(yè)在選擇戰(zhàn)略略聯(lián)盟伙伴時(shí)時(shí)除了考慮以以上的三點(diǎn)以以外，還要考考慮潛在聯(lián)盟盟伙伴的信譽(yù)譽(yù)狀況，選擇擇具有良好信信譽(yù)的聯(lián)盟伙伙伴可以有效效地降低伙伴伴的機(jī)會(huì)主義義行為，可以以降低聯(lián)盟伙伙伴關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，從而增加加聯(lián)盟穩(wěn)定性性。所以，聯(lián)聯(lián)盟是否成功功的關(guān)鍵問(wèn)題題之一是聯(lián)盟盟成員之間是是否具有信任任關(guān)系。因此此，聯(lián)盟成員員的信譽(yù)狀況況就成為選擇擇聯(lián)盟伙伴的的重要指標(biāo)之之一。衡量一個(gè)企業(yè)是是否具有信譽(yù)譽(yù)，可以從潛潛在合作伙伴伴的商務(wù)信譽(yù)譽(yù)(主要從交貨貨是否及時(shí)、合合同是否履行行、媒體或政政府對(duì)其信譽(yù)譽(yù)評(píng)價(jià)幾方面面考慮)、質(zhì)量信譽(yù)譽(yù)(主要從產(chǎn)品品質(zhì)量和服務(wù)務(wù)質(zhì)量?jī)煞矫婷婵紤])、財(cái)務(wù)信譽(yù)譽(yù)(主要從財(cái)務(wù)務(wù)有沒(méi)有欺詐詐行為、賬款款交付是否及及時(shí)、還貸是是否及時(shí)幾方方面考慮)。3.3.2聯(lián)盟盟的設(shè)計(jì)和談?wù)勁须A段成功的聯(lián)盟不僅僅是以交叉許許可安排、聯(lián)聯(lián)合開(kāi)發(fā)、合合資經(jīng)營(yíng)、股股權(quán)共享等聯(lián)聯(lián)盟方式為基基礎(chǔ)的初始合合作協(xié)議，還還包括廠址選選擇、成本分分?jǐn)?、市?chǎng)份份額獲得等通通常的細(xì)節(jié)以以及對(duì)知識(shí)創(chuàng)創(chuàng)新、技術(shù)協(xié)協(xié)同等方法進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。房房地產(chǎn)企業(yè)的的高級(jí)管理層層還應(yīng)就聯(lián)盟盟的共同目標(biāo)標(biāo)與主要的中中層經(jīng)理和技技術(shù)專家進(jìn)行行溝通。另外外，由于聯(lián)盟盟伙伴之間往往往存在著既既合作又競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的雙重關(guān)系系，雙方應(yīng)對(duì)對(duì)聯(lián)合與合作作的具體過(guò)程程和結(jié)果進(jìn)行行謹(jǐn)慎細(xì)心的的談判，摒棄棄偏見(jiàn)，求大大同，存小異異，增強(qiáng)信任任。3.3.3聯(lián)盟盟的實(shí)施和控控制階段戰(zhàn)略聯(lián)盟的最終終目的是通過(guò)過(guò)聯(lián)盟提高企企業(yè)自身的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能力。聯(lián)聯(lián)盟內(nèi)的企業(yè)業(yè)應(yīng)該把通過(guò)過(guò)聯(lián)盟向?qū)Ψ椒綄W(xué)習(xí)作為一一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)務(wù)，最大限度度地盡快將聯(lián)聯(lián)盟的成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為己方的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。聯(lián)聯(lián)盟往往需要要雙方進(jìn)行雙雙向信息流動(dòng)動(dòng)，每個(gè)參加加聯(lián)盟的企業(yè)業(yè)都應(yīng)該貢獻(xiàn)獻(xiàn)出必要的信信息供對(duì)方分分享，從而提提高聯(lián)盟的成成功率。同時(shí)時(shí)企業(yè)要合理理控制信息流流動(dòng)，保護(hù)自自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，防止對(duì)對(duì)方得到己方方應(yīng)予以保護(hù)護(hù)的關(guān)鍵信息息，從而做出出有損我方的的行為，因?yàn)闉槁?lián)盟伙伴極極有可能成為為將來(lái)的主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。第五章房地地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施施戰(zhàn)略聯(lián)盟的的機(jī)制分析4、1戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟信任機(jī)制制的構(gòu)建聯(lián)盟中的誠(chéng)信主主要基于兩個(gè)個(gè)方面：能力和愿望望。能力方面面的誠(chéng)信是指指：聯(lián)盟成員相相信其聯(lián)盟伙伙伴有能力完完成其義務(wù)并并且對(duì)聯(lián)盟做做出其應(yīng)有的的貢獻(xiàn)，其體體現(xiàn)了誠(chéng)信理理性的一面；；愿望方面的的誠(chéng)信是指：：聯(lián)盟成員擁?yè)碛羞@樣的信信念；相對(duì)于于其自身的利利益，聯(lián)盟伙伙伴會(huì)更關(guān)心心聯(lián)盟的利益益，這體現(xiàn)了了誠(chéng)信中愿望望的重要性。建建立信任機(jī)制制對(duì)于戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟的成功至至關(guān)重要。主主要表現(xiàn)在以以下幾方面：：1、聯(lián)盟成員之之間存在著潛潛在的沖突和和不信任，由由于他們?cè)诠緫?zhàn)略目標(biāo)標(biāo)、企業(yè)組織織文化、行為為方式及公司司政策等方面面存在差異，若若聯(lián)盟成員不不注重誠(chéng)信的的培育，那么么即使聯(lián)盟取取得可觀的利利潤(rùn)，這些差差異也終將會(huì)會(huì)使聯(lián)盟走向向失敗。特別別對(duì)于國(guó)際戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟，由由于跨國(guó)文化化管理的復(fù)雜雜性，聯(lián)盟中中的誠(chéng)信就顯顯得更加重要要。2、正式合約和和正式溝通不不能解決所有有問(wèn)題，對(duì)于于戰(zhàn)略聯(lián)盟中中的不確定事事件，只能通通過(guò)非正式溝溝通來(lái)解決，因因?yàn)檎\(chéng)信能確確保聯(lián)盟各方方以共同都能能接受的行為為對(duì)這些不確確定性做出反反應(yīng)。特別是是對(duì)長(zhǎng)期聯(lián)盟盟，管理者必必須通過(guò)誠(chéng)信信來(lái)填補(bǔ)正式式合約留下的的空缺，確保保聯(lián)盟的平穩(wěn)穩(wěn)運(yùn)行。3、誠(chéng)信還能降降低聯(lián)盟中的的交易成本((討價(jià)還價(jià)成成本和控制成成本等)。因?yàn)檎\(chéng)信信可減少聯(lián)盟盟中某些費(fèi)時(shí)時(shí)耗力的正式式合同的簽訂訂，降低對(duì)聯(lián)聯(lián)盟監(jiān)控機(jī)制制的要求，并并且還可降低低合作交易的的成本。此外外，誠(chéng)信還能能增強(qiáng)聯(lián)盟的的核心競(jìng)爭(zhēng)力力。因?yàn)槁?lián)盟盟培育誠(chéng)信的的過(guò)程和誠(chéng)信信的影響因素素具有不確定定性，同時(shí)誠(chéng)誠(chéng)信的發(fā)展也也具長(zhǎng)期性，這這些都是競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手難以模模仿的。4、2整合聯(lián)盟盟各方的企業(yè)業(yè)文化企業(yè)文化是一個(gè)個(gè)屬于社會(huì)學(xué)學(xué)范疇的獨(dú)特特的混合物，它它包括組織的的價(jià)值觀、傳傳統(tǒng)、信仰以以及處理問(wèn)題題的準(zhǔn)則等。雖雖然沒(méi)有一個(gè)個(gè)確定意義的的概念，但其其影響是廣泛泛而深入的。它它塑造著企業(yè)業(yè)的管理風(fēng)格格和管理理念念并指導(dǎo)實(shí)踐踐。它有助于于建立一些準(zhǔn)準(zhǔn)則和不成文文的制度，以以指導(dǎo)員工行行為。它使某某些行為和態(tài)態(tài)度合理化，也也使另外的某某些行為不被被認(rèn)可。正是是由于企業(yè)文文化有著如此此廣泛而深入入的影響力，在在選擇合作伙伙伴時(shí)，必須須要全面了解解研究各企業(yè)業(yè)的文化背景景。一個(gè)聯(lián)盟盟，如果單純純從能否實(shí)現(xiàn)現(xiàn)既定目標(biāo)的的角度上來(lái)看看可能沒(méi)有問(wèn)問(wèn)題，甚至前前景光明，但但如果伙伴之之間存在著文文化上的不一一致，就會(huì)被被失敗的陰影影所籠罩，這這就顯示出文文化因素對(duì)于于聯(lián)盟順利運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)的重要作作用。兩種本本質(zhì)不同的企企業(yè)文化的整整合必然會(huì)碰碰撞出火花，但但文化一致性性也不是絕對(duì)對(duì)的。企業(yè)在在選擇聯(lián)盟伙伙伴時(shí)，不能能苛