博鰲海城國際體育旅游區(qū)戰(zhàn)略策劃案

博鰲海城國際體育旅游區(qū)戰(zhàn)略策劃案題目：“博鰲海城國際體育旅游區(qū)”戰(zhàn)略策劃案來源：羅偉釗先生于2002年以“博鰲海城國際體育旅游區(qū)”總策劃人的身份，主持“世界足球公園”的全面戰(zhàn)略調(diào)整和定位，重新進行總規(guī)劃，掀起了新一輪招商高潮的策劃案。應(yīng)用：本策劃案適用于大型旅游開發(fā)區(qū)或主題公園在招商引資失利時有借鑒的意義，對于新創(chuàng)建的大型旅游項目亦有參考作用。內(nèi)容：目前，全國各地的旅游開發(fā)商，為了爭奪旅游市場，紛紛創(chuàng)立旅游度假區(qū)或主題公園，并到處招商引資，以期所設(shè)立的項目能成功運作。由于規(guī)劃水平問題以及同質(zhì)化的現(xiàn)象嚴重，許多項目都缺乏投資者問津，結(jié)果大多數(shù)項目都無法啟動，最后是一停了之。針對一些有旅游資源優(yōu)勢但卻半死不活的旅游項目，如何能重新啟動和成功招商是一個急需解決的問題，本人的方法和思路是：棄弱、留強、借勢、再造項目。棄弱，就是經(jīng)過分析研究，找到原項目的不足，把不實用和無用的內(nèi)容去除。留強，就是把原項目有用的、有效的內(nèi)容保留。借勢，就是分析項目的特點，把可以利用的優(yōu)勢整合到項目中。再造，就是通過棄弱、留強和借勢之后，重組項目，再造一個新項目，使項目能重新啟動，反敗為勝。本策劃案就是通過以上策略，使一個停滯不前的主題公園項目順利地啟動，快速地向前發(fā)展。案例：2002年9月12日，珠海金點策劃機構(gòu)總經(jīng)理羅偉釗先生正式接受委托方海南中足體育綜合訓(xùn)練基地公司總經(jīng)理沈峰先生的邀請，出任該公司在博鰲項目的總策劃顧問。當羅偉釗帶著助手鄭群來到項目所在地考察時，這里還是一大片海灘荒地。當時委托方稱有300畝土地，希望開發(fā)“博鰲世界足球公園”項目。按原計劃，該項目靜態(tài)投資為5億元人民幣。項目初期，地方政府和有關(guān)部門對該項目曾經(jīng)寄予厚望和支持。但該項目雖然運作多年，耗費了沈峰總經(jīng)理大量的時間和精力，一直未有投資方介入，是一個僅僅停留在商業(yè)計劃書紙面的“世界足球公園”。此時，多年來目睹該項目發(fā)展的人（包括政府官員），大多數(shù)都失去了耐性和信心。博鰲中足基地公司沈峰是一個具有堅定的毅力和信念的人，這次請出金點策劃機構(gòu)總經(jīng)理羅偉釗任項目策劃總顧問，就是希望他能為項目進行策劃調(diào)整，使“世界足球公園”項目能夠早日運作成功?！笆澜缱闱蚬珗@”擬建于海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)具有得天獨厚的海洋生態(tài)氣候和環(huán)境優(yōu)勢，是一個充滿陽光、沙灘、海水、綠樹、椰風的凈土。該項目策劃過程中，適逢著名的博鰲亞洲論壇舉行，并確定博鰲為亞洲論壇的永久會址。藉亞洲論壇的大規(guī)模的建設(shè)和影響。博鰲成為了一片熱土，吸引了海內(nèi)外投資者的目光。應(yīng)該說博鰲亞洲論壇的成功，給“世界足球公園”項目帶來了一次新的機遇。但怎樣借助這個形勢以及項目的戰(zhàn)略思路應(yīng)怎樣調(diào)整，的確是一個難題。通過多次到海南實地考察和調(diào)查研究，羅偉釗對“世界足球公園”項目的總體定位和規(guī)劃作了大幅的調(diào)整，把該項目單純是“足球公園”概念擴展為“國際體育旅游區(qū)”的概念。調(diào)整后所規(guī)劃的土地擴大了近10倍，投資也增大，使盈利模式變得十分清晰。羅偉釗針對“世界足球公園”項目的總體定位和規(guī)劃，作了棄弱、留強、借勢、再造的調(diào)整和處理。即舍棄了項目中單純的“足球公園”概念，保留了中足公司擅長運作的體育，并借助了博鰲的旅游優(yōu)勢，重新改造了“世界足球公園”項目，使他變成了一個新項目“博鰲海城國際體育旅游區(qū)”（簡稱博鰲海城項目）。通過棄弱、留強、借勢、再造項目，羅偉釗很快寫出了一份《博鰲海城國際體育旅游區(qū)總體戰(zhàn)略策劃報告》，這個報告催生了一個新的項目---博鰲海城項目誕生了。一個多年來無人問津的項目也因此而重生。2003年4月，占地3000畝的“博鰲海城”項目正式獲得海南省政府有關(guān)部門的批復(fù)和同意。隨著項目的動工，博鰲海城，將在那大片的荒灘上高高地立起。瓊海市第一個帶有城市運營意義的發(fā)展商——博鰲中足綜合訓(xùn)練基地公司被推上了歷史的舞臺。而中國的戰(zhàn)略咨詢公司金點策劃機構(gòu)則為博鰲海城的城市運營打開了序幕。如今，“博鰲海城”項目已成功吸引了深圳一家著名的上市公司和新疆一大地產(chǎn)商參與投資，據(jù)《?？谕韴蟆返膱蟮?，博鰲海城靜態(tài)投資為18億，第一期項目總投資為2億元。許多金融機構(gòu)也看好該項目，表示將給予融資支持。由于“博鰲海城”項目的規(guī)劃和建設(shè)，還帶動了相關(guān)項目的進入。有人估計，帶動的間接項目和產(chǎn)業(yè)的增值將達20億以上，其中一個歐洲投資商的歐式度假村項目計劃投資就達4億。博鰲海城的集聚效應(yīng)初見成效。據(jù)新華社2003年的報道，連主管博鰲海城項目的瓊海市副市長王文進也十分看好該項目的前景，并于2003年4月辭去副市長職務(wù)，主動到項目公司擔任總經(jīng)理，主持“博鰲海城”的開發(fā)建設(shè)。就這樣，通過本策劃，博鰲中足訓(xùn)練基地公司一份紙面上的“世界足球公園”和300畝荒灘，演變成3000畝的“博鰲海城”的大項目。解釋：海南博鰲中足綜合訓(xùn)練基地公司是體育基地建設(shè)與開發(fā)的專業(yè)公司，公司注冊資本為668萬元，公司的前身為海南萬泉河國際假日旅游度假村有限公司。自1998年開始，專門從事綜合體育基地的研究與開發(fā)，是海南省最早從事體育基地投資與建設(shè)的公司。1998年5月，博鰲中足綜合訓(xùn)練基地公司策劃了“世界足球公園”項目，但由于項目戰(zhàn)略方向欠佳，運作多年，均無投資者介入，項目笈笈可危，無奈之下，2002年8月，該公司總經(jīng)理沈峰先生致電誠邀羅偉釗出任該項目重新調(diào)整的總策劃。在策劃過程中，羅偉釗對“世界足球公園”項目進行了以下整理和判斷：中足基地公司把項目定名為“世界足球公園”，并希望藉該主題公園進行投資開發(fā)獲取效益?！斑@是行不通的！”羅偉釗斬釘截鐵地說道?！笆澜缱闱蚬珗@”項目選址在瓊海市博鰲鎮(zhèn)，距亞洲經(jīng)濟論壇中心約2公里處，東臨南海，自然環(huán)境和海濱風光固然優(yōu)美。但該地區(qū)完全沒有人氣，更加缺乏各種配套，在這里投資無異于墾荒，項目投資光在環(huán)境配套上投資的花費就很大，而在這個地方投資單一的足球公園，必定投資大見效慢。同時來海南的游客平均停留時間只有3—4天。博鰲目前唯有亞洲論壇有一些不過夜的游客前來旅游，但屬觀光性質(zhì)居多，匆匆停留便離開。且博鰲線并未形成海南的主要旅游路線?！笆澜缱闱蚬珗@”要吸納人氣有極大的困難，而且足球在我國尚十分落后，群眾狂熱和冷漠并存，加上目前我國主題公園泛濫成災(zāi)，生命周期十分有限。我國許多主題公園的失敗教訓(xùn)提醒了我們，上主題公園一定要慎之又慎。在一片生地上把項目單純定位在足球主題，十分冒險，結(jié)果多是死路一條。因此，羅偉釗認為“世界足球公園”項目不能上，但可借此項目為契機，結(jié)合“博鰲亞洲論壇”的有利因素，扭轉(zhuǎn)局勢，將劣勢變成優(yōu)勢，防危機于未然，在戰(zhàn)略上必須重新調(diào)整思路，重新策劃方案。博鰲位于海南省瓊海市。10多年前這里是一個偏僻的大農(nóng)村，一片荒灘，野草叢生。瓊海人以種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)以及捕魚為生。博鰲的開發(fā)，促進了當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，特別是博鰲亞洲論壇的效應(yīng)帶旺了瓊海市的經(jīng)濟，甚至影響到海南省的房地產(chǎn)。并客觀地提高了瓊海市的國際知名度。前來瓊海旅游的游客也逐漸增加，使瓊海市成為海南著名的濱海旅游城市。隨著博鰲亞洲論壇的成功，瓊海市吸引了不少投資者的目光。但如何利用論壇的效應(yīng)，并結(jié)合海南省的發(fā)展規(guī)劃，搞好瓊海的城市運營，是瓊海市面臨的二次創(chuàng)業(yè)和二次經(jīng)營的問題。正如瓊海市市委書記、市長陸志遠所說的那樣：“我們政府土地是有的，為什么不用呢？我們政府不用，并不是沒有項目，而是沒有好項目。我們要做就做精品，沒有精品就留給后人來做?！痹谡猩桃Y的浮躁時代，陸書記的一番話，顯示了他高度的社會責任感和長遠的戰(zhàn)略眼光。羅偉釗認為，從長遠而言，項目的地理位置以及美麗的海濱自然環(huán)境，不僅有開展旅游和休閑度假的價值，更是一個具有居住價值的理想和生活的寶地，但單純開發(fā)旅游、休閑或體育項目，是不足以支持項目順利發(fā)展的，在啟動旅游、休閑、體育項目的同時要配合房地產(chǎn)的開發(fā)，以保證投資者的利益。思路決定出路，羅偉釗大膽地提出放棄“世界足球公園”項目而改為在該地開發(fā)“博鰲海城”項目?！安椇３恰表椖?，放棄“世界足球公園”這個不切實的主題，保留項目開發(fā)商體育方面的強項，以及海南旅游的資源優(yōu)勢?！安椇３恰比Q為“博鰲海城國際體育旅游區(qū)”。通過對“世界足球公園”的再造和策劃，重新定名的博鰲海城，它建成后將是一座動感的國際化海岸小城，是一座充滿生機的體育之城，是一座人們夢想得到的生態(tài)之城，是猶如海市蜃樓般的夢幻的濱海之城。是集旅游、觀光、休閑、體育、房地產(chǎn)和各支柱產(chǎn)業(yè)于一城的多功能的海濱之城……2002年11月，羅偉釗以及他的助手們很快拿出了《博鰲海城總體戰(zhàn)略策劃綱要》報告。在瓊海市政府會議室，羅偉釗向瓊海市市委書記、市長陸志遠、副市長王文進等市領(lǐng)導(dǎo)以及開發(fā)商、投資商等單位介紹了“博鰲海城”的總體策劃報告。羅偉釗前瞻性地提出要把“博鰲海城”項目打造成集旅游、觀光、休閑、體育、房地產(chǎn)和體育健康產(chǎn)品于一城的國際性主題產(chǎn)業(yè)城。在“博鰲海城”總體策劃報告里，一個嶄新的新城市逐漸地被描繪出來：海城熱帶風情廣場；海城熱帶風情大酒店；海城熱帶風情會議中心；海城奧林匹克運動公園；海城國家體育綜合訓(xùn)練基地（足球、網(wǎng)球、棒球、射擊等）；海城體育博物館；海城體育運動學校；海城體育名人別墅；海城藍色海灣分時度假別墅；海城熱帶生態(tài)園；海城體育科技園……同時，羅偉釗提出，造勢也要借勢，這樣可以大大減輕運作成本。要充分借助博鰲亞洲論壇的效應(yīng)，吸納那些只到論壇觀光，并不留宿的大量游客（亞洲論壇定位較政治化和高檔化，所以較難吸引普通游客食宿）。博鰲海城應(yīng)針對性地采取一些差異化的戰(zhàn)略思路。實施龍頭引流、龍腹（海城旅游區(qū)）吸流、龍尾（海城房地產(chǎn)）篩流的戰(zhàn)略。把“博鰲海城”打造成與“博鰲水城”（亞洲論壇會址所在地名稱）齊名的海南“雙城”，成為海南固定的“雙城”旅游熱線。博鰲海城的策劃，首先要引導(dǎo)游客前來旅游、觀光、休閑、度假、娛樂、養(yǎng)生、運動、集訓(xùn)……然后把旅游產(chǎn)品由休閑度假升級為運動養(yǎng)生、體驗旅游形態(tài)，并擴充出體育旅游產(chǎn)品科技園以及體育地產(chǎn)，最后進行體育產(chǎn)業(yè)的資本運作。使瓊海市與其他濱海城市單純發(fā)展觀光、旅游、度假、休閑的旅游發(fā)展模式轉(zhuǎn)為向綜合型的方向發(fā)展。使瓊海市從城市建設(shè)局面提升到區(qū)域經(jīng)濟互動發(fā)展的境界。瓊海市委書記陸志遠聽了羅偉釗的報告后，興奮地說“博鰲海城”項目是一個大的策劃、大的戰(zhàn)略、大的土地、大的投資、大的規(guī)劃、大的建設(shè)、大的品牌，最后是大的效益。該項目如能完工，那效益不只是政府和投資商，最大的受益者是老百姓。該項目的建設(shè)，將為瓊海的發(fā)展增添光彩。陸書記還代表政府表示大力支持“博鰲海城”的投資建設(shè)。回顧本策劃案的整個過程，我們可以看到它的實質(zhì)就是棄弱、留強、借勢、再造項目的過程。隨著新項目的產(chǎn)生，新的優(yōu)勢取代了舊項目的劣勢，從而使項目找到了新的生長點，由弱勢或停滯的項目變成了強勢項目，因此順利地吸引到投資商的參與。DATE\@"M.d.yyyy"1.6.2020DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"1.6.2020DATE\@"HH:mm"14:34DATE\@"HH:mm:ss"14:34:51TIME\@"yy.M.d"20.1.6TIME\@"h時m分"2時34分TIME\@"h時m分s秒"2時34分51秒DATE\@"MMM.d,yy"Jan.6,20DATE\@"dMMMMyyyy"6January2020DATE\@"h:mm:ssam/pm"2:34:51PMDATE\@"HH:mm:ss"14:34:51TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2020年1月6日星期一DATE\@"HH:mm:ss"14:34:51

附錄資料：不需要的可以自行刪除室內(nèi)給水管道及配件安裝工程檢驗批質(zhì)量驗收記錄表GB50242-2002050101單位（子單位）工程名稱分部（子分部）工程名稱驗收部位施工單位項目經(jīng)理分包單位分包項目經(jīng)理施工執(zhí)行標準名稱及編號施工質(zhì)量驗收規(guī)范規(guī)定施工單位檢查評定記錄監(jiān)理(建設(shè))單位驗收記錄主控項目1給水管道水壓試驗設(shè)計要求2給水系統(tǒng)通水試驗第4.2.2條3生活給水系統(tǒng)管沖洗和消毒第4.2.3條4直埋金屬給水管道防腐第4.2.4條一般項目1給排水管鋪設(shè)的平行、垂直凈距第4.2.5條2金屬給水管道及管件焊接第4.2.6條3給水水平管道坡度坡向第4.2.7條4管道支、吊架第4.2.9條5水表安裝第4.2.10條6水平管道縱、橫方向彎曲允許偏差鋼管每m1全長25m≯25塑料管復(fù)合管每m1.5全長25m≯25鑄鐵管每m2全長25m≯25立管垂直度允許偏差鋼管每m35m≯8塑料管復(fù)合管每m25m≯8鑄鐵管每m35m≯10成排管段和成排閥門在同一平面上的間距3施工單位檢查評定結(jié)果專業(yè)工長（施工員）施工班組長項目專業(yè)質(zhì)量檢查員：年月日監(jiān)理（建設(shè)）單位驗收結(jié)論專業(yè)監(jiān)理工程師：（建設(shè)單位項目專業(yè)技術(shù)負責人）年月日室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝工程檢驗批質(zhì)量驗收記錄表GB50242-2002050102單位（子單位）工程名稱分部（子分部）工程名稱驗收部位施工單位項目經(jīng)理分包單位分包項目經(jīng)理施工執(zhí)行標準名稱及編號施工質(zhì)量驗收規(guī)范規(guī)定施工單位檢查評定記錄主控項目1室內(nèi)消火栓試射試驗設(shè)計要求一般項目1室內(nèi)消火栓水龍帶在箱內(nèi)安放第4.3.2條2栓口朝外，并不應(yīng)安裝在門軸側(cè)栓口中心距地面1.1m±20閥門中心距箱側(cè)面允許偏差140距箱后內(nèi)表面100m±5消火栓箱體安裝的垂直度允許偏差3施工單位檢查評定結(jié)果專業(yè)工長（施工員）施工班組長項目專業(yè)質(zhì)量檢查員：年月日監(jiān)理（建設(shè)）單位驗收結(jié)論專業(yè)監(jiān)理工程師：（建設(shè)單位項目專業(yè)技術(shù)負責人）年月日給水設(shè)備安裝工程檢驗批質(zhì)量驗收記錄表GB50242-2002050103單位（子單位）工程名稱分部（子分部）工程名稱驗收部位施工單位項目經(jīng)理分包單位分包項目經(jīng)理施工執(zhí)行標準名稱及編號施工質(zhì)量驗收規(guī)范規(guī)定施工單位檢查評定記錄監(jiān)理(建設(shè))單位驗收記錄主控項目1水泵基礎(chǔ)設(shè)計要求2水泵試運轉(zhuǎn)的軸承溫升設(shè)計要求3敞口水箱滿水試驗和密閉水箱（罐）水壓試驗第4.4.3條一般項目1水箱支架或底座安裝第4.4.4條2水箱溢流管和泄放管安裝第4.4.5條3立式水泵減振裝置第4.4.6條4安裝允許偏差靜置設(shè)備坐標15標高±5垂直度（每m）5離心式水泵立式垂直度(每m)0.1臥式水平度(每m)0.1軸向傾斜(每m)0.80.15保溫層允許偏差允許偏差厚度δ+0.1δ-0.05表面平整度（mm）卷材5涂料10施工單位檢查評定結(jié)果專業(yè)工長（施工員）施工班組長項目專業(yè)質(zhì)量檢查員：年月日監(jiān)理（建設(shè)）單位驗收結(jié)論專業(yè)監(jiān)理工程師：（建設(shè)單位項目專業(yè)技術(shù)負責人）年月日消防水泵結(jié)合器及消火栓安裝工程檢驗批質(zhì)量驗收記錄表GB50242-2002050602單位（子單位）工程名稱分部（子分部）工程名稱驗收部位施工單位項目經(jīng)理分包單位分包項目經(jīng)理施工執(zhí)行標準名稱及編號施工質(zhì)量驗收規(guī)范規(guī)定施工單位檢查評定記錄監(jiān)理(建設(shè))單位驗收記錄主控項目1系統(tǒng)水壓試驗第9.3.1條2管道沖洗第9.3.2條3消防水泵結(jié)合器和室外消火栓位置標識第9.3.3條一般項目1地下式消防水泵接合器、消火檢安裝第9.3.5條2閥門安裝應(yīng)方向正確,啟閉靈活第9.3.6條3室外消火栓和消防水泵結(jié)合器安裝尺寸，檢口安裝高度允許偏差±20施工單位檢查評定結(jié)果專業(yè)工長（施工員）施工班組長項目專業(yè)質(zhì)量檢查員：年月日監(jiān)理（建設(shè)）單位驗收結(jié)論監(jiān)理工程師：（建設(shè)單位項目專業(yè)技術(shù)負責人）年月日室外給水管道安裝工程檢驗批質(zhì)量驗收記錄表GB50242-2002050601單位（子單位）工程名稱分部（子分部）工程名稱驗收部位施工單位項目經(jīng)理分包單位分包項目經(jīng)理施工執(zhí)行標準名稱及編號施工質(zhì)量驗收規(guī)范規(guī)定施工單位檢查評定記錄監(jiān)理(建設(shè))單位驗收記錄主控項目1埋地管道覆土深度第9.2.1條2給水管道不得直接穿越污染源第9.2.2條3管道上可拆和易腐件,不埋在土中第9.2.3條4管井內(nèi)安裝與井壁的距離第9.2.4條5管道的水壓試驗第9.2.5條6埋地管道的防腐第9.2.6條7管道沖洗和消毒第9.2.7條一般項目1管道和支架的涂漆第9.2.9條2閥門、水表安裝位置第9.2.10條3給水與污水管平行鋪設(shè)的最小間距第9.2.114管道連接應(yīng)符合規(guī)范要求5管道安裝允許偏差坐標鑄鐵管埋地敷設(shè)在溝槽內(nèi)50鋼管、塑料管、復(fù)合管埋地敷溝內(nèi)或架空40標高鑄鐵管埋地±50敷設(shè)在溝槽內(nèi)±30水平管縱橫向彎曲鋼管、塑料管、復(fù)合管埋地±50敷溝內(nèi)或架空±30鑄鐵管直段（25m以上）起點40鋼管、塑料管、復(fù)合管直段（25m以上）起點30施工單位檢查評定結(jié)果專業(yè)工長（施工員）施工班組長項目專業(yè)質(zhì)量檢查員：年月日監(jiān)理（建設(shè)）單位驗收結(jié)論監(jiān)理工程師：（建設(shè)單位項目專業(yè)技術(shù)負責人）年月日室外排水管道安裝工程檢驗批質(zhì)量驗收記錄表GB50242-2002050701單位（子單位）工程名稱分部（子分部）工程名稱驗收部位施工單位項目經(jīng)理分包單位分包項目經(jīng)