河南平頂山魯山項目營銷策劃的報告

河南平頂山魯山項目營銷策劃的報告魯山未來城市名片城市因我更加輝煌——魯山項目營銷策略金鉆之地，置業(yè)首選引言...............商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展之路隨著房地產(chǎn)代理業(yè)的不斷發(fā)展，各代理公司的市場份額和核心競爭能力的不斷角逐和強勝，掌握房地產(chǎn)發(fā)展趨勢已經(jīng)應(yīng)該以戰(zhàn)略發(fā)展的高度來審視。商業(yè)房地產(chǎn)的異軍突起發(fā)展浪潮，迫使各競爭代理公司以最快的速度最大限度的投入其中，但最終有實力能夠提供最全程商業(yè)服務(wù)的代理公司才能立于不敗之地。

危機隨著國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)的興起，發(fā)展商依靠銷售產(chǎn)權(quán)短期獲利后，不顧及商業(yè)房地產(chǎn)項目的商業(yè)重要性，盲目銷售致使60%以上的商業(yè)房地產(chǎn)項目瀕臨崩潰邊緣，最終導(dǎo)致發(fā)展商名譽受損自食其果，一次失敗的經(jīng)歷已足以令發(fā)展商名譽掃地，成為業(yè)內(nèi)笑柄和反面教材。

生機目前，越來越多的發(fā)展商已經(jīng)從教訓(xùn)中充分認識到商業(yè)房地產(chǎn)在運作上的復(fù)雜性和專業(yè)性，僥幸心理已經(jīng)完全破滅，開始依靠專業(yè)的前期策劃公司、招商及銷售代理公司、經(jīng)營管理公司等各方共同合作，努力促使和幫助發(fā)展商在商業(yè)項目短期獲利退出的基礎(chǔ)上保持后續(xù)經(jīng)營成功。使商業(yè)項目不再是燙手山芋而棄之可惜。

核心在銷售前期即完善全程的商業(yè)策劃，是為成功的關(guān)鍵之一；在正式招商前做好招商蓄水工作，充分了解目標(biāo)招商商家的需求和招商執(zhí)行時的可行性，是為成功的關(guān)鍵之二；在銷售的過程中，嚴格控制投資業(yè)主和自營業(yè)主因各自不同行為的特征而對商業(yè)項目的招商和經(jīng)營的影響，是為成功的關(guān)鍵之三；在銷售時預(yù)留資金保障經(jīng)營管理公司的初期運轉(zhuǎn)，培養(yǎng)期內(nèi)的租金補貼和開業(yè)前后的促銷及宣傳推廣，是為成功的關(guān)鍵之四。

只有嚴格履行上述四點關(guān)鍵要素才能使得商業(yè)項目運作成功，使發(fā)展商短期獲利退出，使投資和自營業(yè)主獲得回報，使經(jīng)營商家長期穩(wěn)定經(jīng)營，實現(xiàn)多贏的最終結(jié)果。

競爭力代理公司核心競爭力

商業(yè)房地產(chǎn)代理公司的核心競爭力來源于......

a、前期全程商業(yè)策劃的精準(zhǔn)及可執(zhí)行性

b、招商和銷售獨家代理的資源優(yōu)勢及專業(yè)性

c、后期經(jīng)營/物業(yè)管理的穩(wěn)定發(fā)展及可持續(xù)性

戰(zhàn)略建議1、戰(zhàn)略目標(biāo)

商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略分別為短、中、長期三類項目目標(biāo)而規(guī)劃制定。

(1)短期項目目標(biāo)

銷售后實現(xiàn)短期獲利的項目，以銷售為主，招商配合，不經(jīng)營管理。

(2)中期項目目標(biāo)

局部銷售、局部招商，銷售及招商相互配合，視招商成果決定是否經(jīng)營管理轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期項目。

(3)長期項目目標(biāo)

只租不售項目，招商后經(jīng)營管理為主，穩(wěn)定資金流收益，并樹立品牌形象。

綜述

認知主營項目性質(zhì)后，商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)才能清晰的被勾勒，優(yōu)秀的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略有利于企業(yè)長期目標(biāo)的實現(xiàn)。

全程策劃全程策劃：發(fā)展未來核心競爭力的首要任務(wù)是：補充扎實的商業(yè)市場調(diào)查、商業(yè)研展及商業(yè)策劃理論，規(guī)避對應(yīng)的市場風(fēng)險，用扎實的內(nèi)功避免尷尬局面。在商業(yè)策劃職能中商業(yè)項目需要三份標(biāo)準(zhǔn)的報告來對整個項目進行自始至終的全程策劃

經(jīng)典策略目錄第一篇市場分析第二篇項目分析第三篇物業(yè)建議第四篇項目定位第五篇營銷策略第六篇價格策略市場分析第一篇宏觀市場中國經(jīng)濟持續(xù)增長中國城市化進程加速房地產(chǎn)需求旺盛2004年10月29日第一次調(diào)息2005年3.16政策2005年4月“國八條”2005年5月1日，七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》整體經(jīng)濟形勢向好利好利空中國房地產(chǎn)發(fā)展何去何從？2006年5月24日，九部委“國六條”細則消費者預(yù)期看好建議取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，商品房封頂后方能取得預(yù)售許可證時間11月12月1月2月3月4月5月6月10月試探性調(diào)整，試探市場反應(yīng)變化3.16政策調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和下調(diào)金融機構(gòu)超額準(zhǔn)備金利率央行第一次加息2005年2004年一年期基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點對個人貸款影響比較小一旦實施對部分缺少資金實力的開發(fā)商打擊非常嚴重對部分區(qū)域購房者提高置業(yè)門檻“國八條”加強土地管理、控制房價、完善租房制度、加強金融監(jiān)管、整頓市場穩(wěn)定房價、調(diào)整土地供應(yīng)、住房結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)合理消費，規(guī)范市場央行《中國房地產(chǎn)金融報告》依法制止炒地行為期房禁止轉(zhuǎn)讓，遏制投機炒作行為（購房不足2年轉(zhuǎn)讓收取全額營業(yè)稅）遏制投機炒作，控制價格上漲過快影響宏觀市場抑制置業(yè)者購房預(yù)期對置業(yè)者消費預(yù)期產(chǎn)生較大影響部分客戶開始觀望市場政策調(diào)整力度可以看出，國家對控制房地產(chǎn)價格上漲過快、投機炒作的態(tài)度是堅決的，但采取的措施相對比較溫和，目的希望房地產(chǎn)在一個平穩(wěn)的、健康的平臺上穩(wěn)步發(fā)展。7月8月七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》部分開發(fā)商已經(jīng)感受到政策的壓力抑制需求，打擊炒作上有政策，下有對策即使被稱作“中國房地產(chǎn)地震”、“樓市猛藥”的2005“六一大限”，在經(jīng)歷短短三個月的痛苦期后，全國各區(qū)域均產(chǎn)生了明顯的抗藥性：房地產(chǎn)市場普遍回暖，甚至北京、廣州、深圳等城市出現(xiàn)大幅上漲。２００６年５月２４日，九部委又頒發(fā)了詮釋“國六條”細則的十五濟猛藥6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。關(guān)注２：關(guān)注１：6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。魯山市場魯山概略：魯山縣位于東經(jīng)112度14-113度14，北緯33度34-34度00之間，在河南省中部偏西，伏牛山東麓，淮河水系的沙河上游，地勢西高東低，西、南、北三面環(huán)山，東與黃淮平原相連，最高海拔2153.1米，最低海拔90.1米。全縣轄5鎮(zhèn)15鄉(xiāng)，558個行政村，總?cè)丝?5萬人，縣境東西長90公里，南北寬44公里，總面積2432.32平方公里，素有“七山二水一分田”之稱，現(xiàn)屬河南平頂山市。縣城位于縣域中部偏東位置。2006年，全縣財政收入首次突破2億元大關(guān)，達到2.26億元，在河南省108個縣（市）排序中由2003年的96位躍升到40位。城鎮(zhèn)居民人均純收入6300元，農(nóng)民人均年純收入2050元，增速連續(xù)數(shù)年居平頂山市前列。

魯山房地產(chǎn)市場概述1、房地產(chǎn)市場起步較晚，近兩年增長勢頭迅猛2、本地一些有眼光的發(fā)展商不斷吸取發(fā)達城市開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)水平不斷提高3、外地一些有實力的開發(fā)商進入魯山市場，帶來先進的開發(fā)理念4、在開發(fā)、銷售模式上普遍向發(fā)達城市學(xué)習(xí)，但仍然非?；\統(tǒng)、粗糙6、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，造成非理性競爭5、個別不良開發(fā)商帶來的負面影響帶給投資者心理陰影1、城市化進程加速，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊；2、各行業(yè)形式看好，經(jīng)濟持續(xù)增長，拉動房地產(chǎn)需求；3、房地產(chǎn)發(fā)展逐漸走向差異化，開發(fā)銷售環(huán)節(jié)更加細化；4、置業(yè)者消費水平提高，眼界不斷開闊，消費趨于理性；魯山房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)判區(qū)域市場狀況核心商圈項目所在區(qū)域項目所在區(qū)域是魯山傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)。向陽路后北街向陽路歷史淵源：向陽路市場是魯山最早最有名的飲食街之一，提起向陽路胡辣湯，永強燴面幾乎無人不知，無人不曉，早幾年的攬鍋菜也曾經(jīng)風(fēng)靡一時。餐飲業(yè)最早從向陽路開始。服裝等專賣店也從這里最早出現(xiàn)，本案所處的文化館更是多少代魯山人孩提時的娛樂場所。項目區(qū)域位于大商圈核心、歷史人脈、文化資源底蘊豐厚、該區(qū)域是商圈向外延續(xù)的首選地段，未來市場商業(yè)價值極高。“向陽路”——魯山未來的“南京路“向陽路區(qū)域、文化館整體改造，使我們從新審視區(qū)域的商業(yè)價值，政府有信心把該區(qū)域打造成為新的魯山商業(yè)核心。向陽路有無可能成為魯山市新的商業(yè)中心？我們的答案是：1、政府的決心市政的區(qū)域改造是該區(qū)域成為核心的前提條件和強大支撐2、商業(yè)的自然升級向陽路位于傳統(tǒng)商圈核心，自然連接延續(xù)商圈人氣、文化所以我們只是延續(xù)該商圈，而不是從新打造新的商圈。從商業(yè)街的發(fā)展來看，每一個商業(yè)街都有自己的商業(yè)龍龍頭——大型商業(yè)，區(qū)域的地標(biāo)性建筑，并在這里形成強大的“場”，高度聚集人氣，向陽路也不例外！深圳華強北——賽格廣場天津步行街——勸業(yè)場上海南京路——恒隆廣場魯山——向陽路項目分析第二篇地塊位置本案向陽路后北街項目總占地面約3畝（約1860㎡），項目位于向陽路與ⅹ路之間，長約89米，寬約21米，呈反“T”的不規(guī)則形狀。地塊現(xiàn)狀目前項目拆遷還未完成項目SWOT分析S：（優(yōu)勢）1、地段優(yōu)勢2、人氣優(yōu)勢3、營銷優(yōu)勢W：（劣勢）1、地價劣勢2、容積率劣勢O：（機會）1、各行業(yè)景氣，魯山發(fā)展迅速2、向陽路路區(qū)域改造提升項目價值3、通過高水平營銷策劃，與其他項目產(chǎn)生對比T：（威脅）1、市內(nèi)其他區(qū)域類似項目的價格競爭2、周邊項目的競爭3、政策風(fēng)險我們的優(yōu)勢在哪里？我們的劣勢在哪里？我們的項目市場的機會又在哪里？我們的市場威脅在哪里？核心優(yōu)勢最大劣勢核心機會潛在威脅如何發(fā)揮項目的優(yōu)勢，規(guī)避或減小項目劣勢？如何把握項目眼前的機會，消弱威脅？下面我們將通過項目具體操作思路來逐步解答上面的問題。物業(yè)建議第三篇項目規(guī)劃建議原則：充分利用現(xiàn)有政策做高容積率，增加建筑面積，降低樓面地價盡量增加商業(yè)面積，提升土地價值充分考慮不同物業(yè)間的相互影響、人流交通合理分配物業(yè)比重，盡量符合市場需求住宅與商業(yè)并重，所有物業(yè)是不可分割的整體，需統(tǒng)一運作商務(wù)、酒店公寓入戶大堂商業(yè)前廣場住宅入戶大門地下車庫入口地下車庫入口大型商業(yè)入口大型商業(yè)入口鄰街商業(yè)門面（內(nèi)外開門）方案1的建筑面積估計：大型商業(yè)體單層面積約為ⅹ㎡，按四層計算約為ⅹ㎡商業(yè)步行街面積約為ⅹ萬㎡商業(yè)總面積約為ⅹ萬㎡住宅、公寓、辦公等面積大約為ⅹ萬㎡方案2的建筑面積預(yù)估：大型商業(yè)體單層面積約為ⅹ㎡，按4層計算，商業(yè)面積約為ⅹ㎡商業(yè)街面積約為ⅹ㎡商業(yè)總建筑面積約為ⅹ萬㎡住宅、公寓、辦公等建筑面積約為ⅹ㎡功能及形式細分：1、居住公寓位于商業(yè)步行街商鋪上建造，以小高層或高層為主，面積在30-70㎡為主。兩側(cè)的居住公寓通過步行街上方平臺天橋連通為整體。2、商務(wù)公寓、酒店公寓建造于大型商業(yè)之上，統(tǒng)一使用入戶大堂、商業(yè)頂層平臺花園、使用地下停車位（與商業(yè)停車位分離），建筑形式以高層或小高層為主，每三層設(shè)空中花園。商務(wù)公寓單位面積為40-60㎡/套，結(jié)構(gòu)形式可以打通，靈活組合，預(yù)留下沉式洗手間。酒店公寓單位面積45-70㎡/套，帶精裝修形式。酒店公寓和商務(wù)公寓根據(jù)市場需求調(diào)整比例。物業(yè)發(fā)展建議公寓形式示意：卓爾不凡的外立面形式，具有時尚、品質(zhì)的設(shè)計感覺園林景觀（樓頂花園）社區(qū)小品引人入勝錯層陽臺、大露臺設(shè)計商務(wù)公寓、酒店公寓外立面示意：

入戶大堂觀光電梯商務(wù)公寓、酒店公寓公共部分示意：商務(wù)公寓、酒店公寓空中花園示意：商務(wù)公寓平面結(jié)構(gòu)示意：4、小商業(yè)街采用櫥窗壁掛式經(jīng)營形式，以經(jīng)營小飾品、小物品為主，小商業(yè)街的目的主要是為了延續(xù)本案商業(yè)步行街的商業(yè)人氣到達礦工路，增加商業(yè)步行街的商業(yè)價值。5、商業(yè)步行街商業(yè)步行街僅限步行進入，機動車、非機動車禁止入內(nèi)，步行街內(nèi)部采用花壇、雕塑小品進行美化，步行街鄰街商業(yè)可適當(dāng)增加外廊，方便顧客遮陽擋雨。步行街鄰街商業(yè)門面以兩層為主、局部也可作三層。商業(yè)步行街圖片示意：6、大型商業(yè)體根據(jù)市場經(jīng)驗，大型商業(yè)超過四層后，其四樓以上價值極低，因此建議大型商業(yè)為四層大型商業(yè)前設(shè)前商業(yè)活動廣場，易于提升項目品質(zhì)價值、利于大型商家舉行活動、吸引知名商家入駐。商業(yè)停車場設(shè)于地下，根據(jù)需要設(shè)計地下兩層或三層停車場。大型商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議：1層為零售柜臺2、3層大部分為大賣場經(jīng)營4層為餐飲、娛樂、休閑、影院地下停車場地面小部分零售經(jīng)營下沉式商業(yè)廣場下沉式商業(yè)廣場：在商業(yè)開發(fā)中，下沉式商業(yè)廣場的價值相當(dāng)高（甚至高于2樓），所以現(xiàn)在較為先進的商業(yè)設(shè)計普遍設(shè)計下沉式商業(yè)廣場，充分挖掘商業(yè)價值，增加商業(yè)可售面積。本項目可以根據(jù)實際情況增加下沉式商業(yè)廣場的設(shè)計，商業(yè)面積可以約增加ⅹ㎡解析：在大型商業(yè)中，1層的商業(yè)價值最高，遂樓層增加價值逐漸降低，因此1層在銷售中最易銷售、而且銷售價格較高、租金價格也較高。商業(yè)人氣，提升商業(yè)價值，大型商業(yè)通常引入知名大賣場（商業(yè)主力店），大賣場通常采取長期租賃的型式，不利于開發(fā)商快速回籠資金，因此2、3樓引進大賣場比較合適。４層商業(yè)價值比較低，但充分利用大賣場帶來的高人氣，并通過SHOPPINGMALL式購物體驗，形成購物、餐飲、娛樂一站式購物廣場，實現(xiàn)4層商業(yè)價值。１Ｆ大商業(yè)入口鄰街商業(yè)內(nèi)外連通，充分提升街鋪商業(yè)價值大商業(yè)1層示意：商業(yè)主力店（大賣場）建議：大賣場的知名度和經(jīng)營狀況將直接營銷項目整體商業(yè)運作和其他部分商業(yè)價值本項目作為魯山“地王”，有資格打造魯山市未來商業(yè)航母，必須引入知名主力店國際知名主力店一旦入駐、將憑借其強大的品牌實力影響市場，其市場客戶培育時間為零，大大減少商業(yè)成熟時間，大幅提升區(qū)域商業(yè)價值。本項目首選主力店：國際知名企業(yè)：家樂福、沃爾瑪、易初蓮花次選主力店：國內(nèi)知名企業(yè)：北京華聯(lián)、上海聯(lián)華、好又多、新一佳等魯山未來綜合型SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL:由若干個主力店、眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體包括購物、餐飲、休閑、娛樂等綜合性經(jīng)營模式一站式購物體驗所以本項目除了購物，應(yīng)該還包括餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)營模式！4樓的業(yè)態(tài)劃分作為MALL的休閑娛樂配套4樓經(jīng)營較成功的業(yè)態(tài)組合：環(huán)球影院——嘉禾電影院歡樂谷——大型電子娛樂中心餐飲城——風(fēng)味小吃：料理、壽司、傳統(tǒng)小吃KTV飆歌城——優(yōu)質(zhì)音響效果休閑咖啡廳——星巴克……未來魯山引領(lǐng)時尚消費的地方！項目定位第四篇物業(yè)定位回顧項目規(guī)劃中本項目所包含的物業(yè)類型高尚住宅生活區(qū)大型（鄰街）商業(yè)體商務(wù)公寓居住公寓酒店公寓地下停車場大型綜合性地產(chǎn)內(nèi)容大都市特有的地產(chǎn)形態(tài)都市綜合體物業(yè)定位：住宅部分：客戶來源：高級政府公務(wù)員：政府部門、工商、稅務(wù)、公安局、法院……企事業(yè)單位管理人員：大型企業(yè)中層管理人員教師、教授、律師、銀行證券從業(yè)人員、ＩＴ人士等私營企業(yè)主、有一定經(jīng)濟實力的個體工商戶、自由職業(yè)者周邊礦區(qū)、縣、鎮(zhèn)有經(jīng)濟實力的客戶他們是社會的中堅一族！客戶定位圈仔客戶來源：區(qū)域內(nèi)個體經(jīng)營戶經(jīng)濟實力不高的年輕一族外地來平務(wù)工人員投資客戶他們是社會的菁英一族！居住公寓部分：商務(wù)公寓部分：客戶來源：大型企業(yè)（整層購買）中小型公司創(chuàng)業(yè)工作室外地駐平辦事處投資人士他們是社會的商務(wù)一族！酒店公寓：商務(wù)居住人士酒店長期包房的生意人投資人士他們是社會的品味一族！客戶來源：為什么LOUISVUITTON每一次Logo顏色或形式的改變，都會重復(fù)贏得時尚界的瘋狂追捧？品牌品質(zhì)品位欲望為什么RollsRoyce每年300多輛純手工制造的昂貴轎車，會讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財富卻未見得能擁有一輛RollsRoyce？NotJustForBut欲望是人性的弱點，導(dǎo)致人產(chǎn)生了非理性的精神需求。欲望是非必需的，是超越物質(zhì)需求的精神滿足。欲望永遠追求滿足但又無法永遠滿足，所以具有無限性。商業(yè)部分：客戶來源經(jīng)營戶投資者他們是社會上的經(jīng)營一族！案名建議：魯山·國際購物廣場魯山·環(huán)球時代廣場商業(yè)住宅國際城魯山·新都會商務(wù)、酒店公寓魯山·國際大廈魯山·環(huán)球時代大廈居住公寓魯山公寓時代公寓商業(yè)街魯山步行街魯山國際購物廣場ⅹ萬平米魯山綜合建筑群不但推銷消費商品，而且推銷時尚生活方式魯山城市起航的動力引擎形象定位讓我們看看魯山國際購物廣場的真實價值Value完善魯山城市化進程中的區(qū)域發(fā)展硬件環(huán)境全新的運營理念提升魯山整體城市營運檔次傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新商業(yè)內(nèi)涵能量地產(chǎn)增添城市價值營運城市空間引航城市地產(chǎn)魯山國際購物廣場決定了本項目的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)超越了常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)的范疇，而帶有濃厚的運營城市空間的色彩。運營城市是復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展的最高境界！本項目的規(guī)模體量本項目所在城區(qū)的內(nèi)外在發(fā)展要求運營城市世界復(fù)合地產(chǎn)的最先進模式

－－HOPSCA模式酒店公寓(Hotel)商務(wù)辦公(Office)停車場(Parking)購物(Shoppingmall)會所(Convention)高尚住宅(Apartment)2007，魯山樓市HOPSCA時代來臨！是指擁有現(xiàn)代化、多功能、綜合性等特征的商業(yè)街區(qū)，包括了酒店公寓、商務(wù)辦公、停車場、購物空間、娛樂空間、高檔住宅等多項商業(yè)組合的都市綜合體，該模式在歐美發(fā)達國家有許多成功的經(jīng)驗，是目前國際上最先進的商業(yè)開發(fā)模式之一。HOPSCA：HOPSCA全新演繹魯山·國際購物廣場HOPSCA之Hotel（酒店公寓）酒店公寓的發(fā)展條件區(qū)內(nèi)商務(wù)、商業(yè)氣氛濃郁位置優(yōu)越，多位于繁華商務(wù)區(qū)交通便捷周邊配套齊全區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)越高投資價值高層建筑，具有一定的區(qū)域標(biāo)志性作用昭示性強HOPSCA之office（商務(wù)辦公）商務(wù)行為頻繁，SOHO行為普遍商務(wù)辦公需求低成本、高效率運作不同企業(yè)要求不同的辦公空間市場客觀需求純正國際商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)：優(yōu)越的地段和交通條件接近甚至達到甲級寫字樓的立面標(biāo)準(zhǔn)以可靈活組合的中小戶型為基本單位以純商務(wù)使用為導(dǎo)向商務(wù)配套優(yōu)良國際化、高品質(zhì)的物管運營和服務(wù)提供商務(wù)、休閑融為一體的人性化生態(tài)空間獨立空調(diào)體系，低辦公成本HOPSCA之parking（停車場）大型地下停車場同時滿足商業(yè)、商務(wù)、居住停車需求便利的車型、人流交通系統(tǒng)智能化管理系統(tǒng)HOPSCA之shoppingmall（購物廣場）四層大型商業(yè)購物廣場商業(yè)步行街方便快捷的垂直交通系統(tǒng)購物、餐飲、休閑一體的綜合MALL國際知名品牌入駐，打造魯山商業(yè)旗艦西武百貨百貨品牌知名度大賣場品牌知名度物業(yè)管理品牌知名度國際級HOPSCA之convention（集會空間、會所）如果我不在家，就在樓下的星巴克；如果我不在星巴克，就在去星巴克的路上……最時尚的生活方式，帶來最時尚的生活感覺CONVENTION的功能服務(wù)酒店公寓、商務(wù)公寓客戶，滿足商務(wù)人士洽談、集會需求服務(wù)居住客戶，滿足業(yè)主休閑、健身、娛樂的需求服務(wù)商業(yè)客戶，滿足休息、娛樂、餐飲的功能HOPSCA之a(chǎn)partment（高尚住宅）

ⅹ萬㎡高尚住宅訴求一種全新的生活方式七分鐘尺度生活便利，無論購物、休閑、娛樂，一切盡在七分鐘的時圈之內(nèi)HOPSCA——全新的都市綜合體開發(fā)模式HOPSCA——全新的都市生活方式體驗館HOPSCA來了！項目整體形象統(tǒng)領(lǐng)：城市引擎財富動力能量地產(chǎn)形象定位項目住宅、居住公寓形象定位：我們在造一座國際城！案名：國際城項目商務(wù)公寓、酒店公寓形象定位：從地王到地標(biāo)！案名：魯山·國際大廈商業(yè)步行街形象定位：加速創(chuàng)富！極速創(chuàng)富！案名：魯山步行街大型商業(yè)體形象定位：潮流所向〉〉〉引領(lǐng)時尚案名：魯山·國際購物廣場營銷策略營銷戰(zhàn)略：通過炒作大型商家（知名主力店）引發(fā)市場轟動，推出魯山國際購物廣場商業(yè)航母計劃、商業(yè)步行街計劃，以高端商業(yè)形象迅速確立項目的市場地位和知名度，引發(fā)市場高度關(guān)注。媒體炒作：（事例）家樂福登陸魯山，落戶國際購物廣場通過商業(yè)的高段形象，確立高品質(zhì)住宅的市場形象，先推售住宅和居住公寓，然后推售商務(wù)公寓，再推售步行街商業(yè)鋪面，再推售大型商業(yè)、最后推售酒店公寓。快速回籠資金，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化“營”——之魯山·國際購物廣場的策劃包裝銷售中心被形容為“銷售的戰(zhàn)場”，銷售中心體現(xiàn)一個項目的品質(zhì)和發(fā)展商的實力本項目銷售中心選址建議：向陽路銷售中心位置圍墻廣告圍墻廣告是房地產(chǎn)項目中最有效的、費用低廉的推廣手段之一，通過具有創(chuàng)意的包裝，極大吸引市場關(guān)注，提升項目品質(zhì)。我們應(yīng)該從廣告設(shè)計和視覺沖擊力上實現(xiàn)突破！！示例圖片圍墻廣告示意氣勢如虹震撼登場樓體條幅在項目部分樓體達到一定高度后，利用樓體懸掛樓梯條幅，增加項目的昭示性，條幅制作成本較低，效果明顯，建議采用軟竹燈形式，增加夜間燈光效果。本項目昭示性極強，樓梯條幅的效果將非常明顯。路旗包裝路旗選擇區(qū)域建議：向陽路路路后北街樣板房樣板房的作用：1、增強情景營銷，增加項目的打動力和感染力2、展現(xiàn)項目戶型、景觀等優(yōu)勢賣點3、規(guī)避項目自身弱勢，通過樣板房的裝修消除或減弱戶型、噪音等不良因素酒店公寓樣板房“首創(chuàng)魯山商務(wù)辦公展示空間”商務(wù)公寓樣板房樣板房的制作時機樣板房在項目具備制作樣板房后盡量提前制作，使樣板房在銷售中提前發(fā)揮價值。根據(jù)項目銷售節(jié)奏，依次制作住宅、居住公寓、商務(wù)公寓及酒店公寓樣板房。模型營銷中心的定海神針“賣樓”與“賣模型”無錫·檀溪灣別墅深圳·熙園完善的銷售物料“營”——之魯山·國際購物廣場的媒體推廣魯山的主流媒體戶外廣告報紙電視單頁輔助媒體：電臺車體網(wǎng)絡(luò)短信直郵……本案重點采用考慮的推廣方式根據(jù)項目進度和銷售情況有針對性的選擇戶外廣告示意報版廣告報版廣告是目前樓盤廣告中最常見最有效的銷售武器，生動的、主體鮮明、有創(chuàng)意的廣告是能有效地將項目形象、信息傳遞給客戶深圳熙園創(chuàng)意廣告系列報版廣告——深圳熙園“名門”系列營銷活動對樓盤的銷售是非常必要的，成功地營銷活動能引起置業(yè)者深度共鳴，溝起消費者購買沖動，同時加速項目形象、品質(zhì)在消費者中的口碑轉(zhuǎn)播。藝術(shù)人生－－60年代生人朱軍、戴玉強與您對話熙園深圳熙園成功營銷活動案例深圳“求是大廈平頂慶典”活動“銷”——之魯山·國際購物廣場的銷售節(jié)奏將本項目分為商業(yè)、公寓與住宅共三大類商品，三大類客戶群體有區(qū)別但也有互補，在不同的時間階段推售那種產(chǎn)品是本項目降低峰值投入，銷售成功的關(guān)鍵因素。時間1、住宅2、公寓3、商業(yè)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月籌備期2007年快速回籠資金快速回籠資金價值得到提升我們的目標(biāo)籌備期以商業(yè)品牌為營銷龍頭，蓄積能量。前期及早與商業(yè)主力店聯(lián)絡(luò)，確定合作關(guān)系。同過推廣知名商業(yè)主力店提升發(fā)展商及本項目的市場知名度。營銷重點:商業(yè)主力店招商以國際級主力店的入駐為鍥機，推廣地產(chǎn)項目品牌第一階段：籌備期我們的目標(biāo)認籌期以項目品牌、商業(yè)品牌為支撐，增加客戶對住宅物業(yè)的認知度。爭取階段性推售部分達到100-150%誠意客戶積累量。營銷重點:住宅及居住公寓認籌營造未來品味生活場景，提升客戶對物業(yè)認可度。第二階段：住宅、居住公寓認籌期開盤引發(fā)魯山地產(chǎn)界的地震，前期以較為優(yōu)惠的價格引爆市場，爭取達到住宅推出部分實現(xiàn)50-60%左右銷售率，居住公寓推售部分實現(xiàn)70%左右的銷售率，迅速確立市場口碑，引發(fā)市場追捧。我們的目標(biāo)營銷重點：低價入市策略引爆市場第三階段：開盤熱銷期較高的解籌率有利于迅速樹立市場口碑，確立項目形象采取小范圍，多頻次的提價策略使前期客戶充分獲利，確立市場高端形象、品牌口碑，階段性推售剩余住宅、居住公寓其他部分，保持市場熱度，同時積累住宅部分商務(wù)公寓資源。營銷重點：市場追捧、市場口碑確立項目魯山市場旗艦地位，引領(lǐng)全新居住概念第四階段：持續(xù)熱銷期項目市場形象已經(jīng)基本確立，經(jīng)過開盤熱銷、持續(xù)熱銷期住宅、居住公寓基本實現(xiàn)銷售，項目已經(jīng)回籠部分資金，度過營銷風(fēng)險期。并經(jīng)過一段時間銷售，商務(wù)客戶有了一定的積累，開始啟動商務(wù)公寓。我們的目標(biāo)第五階段：商務(wù)公寓銷售期營銷重點：啟動商務(wù)公寓項目經(jīng)過一個階段的營銷推廣，不同類型的物業(yè)銷售，影響力已經(jīng)深入人心，大商家入駐已經(jīng)開始籌備，區(qū)域商業(yè)氛圍趨濃，此時商業(yè)價值開始顯現(xiàn)并不斷提升，適當(dāng)時機陸續(xù)推售不同的商業(yè)類型。我們的目