XX旅游房地產發(fā)展思考

張家界旅游房地產發(fā)展思考近幾年，旅游業(yè)、房地產業(yè)在我國的發(fā)展持續(xù)升溫，為旅游房地產提供了巨大的發(fā)展空間。張家界具有發(fā)展旅游房地產的資源優(yōu)勢、市場條件、人力資源以及區(qū)位和交通基礎等條件，在此基礎上，張家界旅游房地產的發(fā)展需要有效發(fā)揮政府宏觀調控作用，做好旅游房地產規(guī)劃，因地制宜建立旅游房地產產品體系，加強旅游房地產營銷，引進和培養(yǎng)專業(yè)人才，以促進張家界旅游業(yè)和房地產的雙贏，達到可持續(xù)發(fā)展的長遠目標。進入本世紀以來我國經濟快速發(fā)展，人們生活水平隨之不斷提高，旅游消費觀念開始由傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑度假旅游轉變，旅游房地產應運而生。近幾年，旅游房地產在我國得到了快速發(fā)展，相關研究也日益引起了國內學者的關注。旅游業(yè)與房地產業(yè)是第三產業(yè)中附加值高、關聯(lián)性很強的產業(yè)，旅游房地產是這兩個產業(yè)相互融合的一種新型產業(yè)形態(tài)，已經成為當下旅游和房地產業(yè)界關注的新熱點，也是搞好旅游城市經營的重要切入點和舉措。一、張家界發(fā)展旅游房地產的重要意義旅游產業(yè)是張家界經濟發(fā)展的主導產業(yè)，發(fā)展相對比較成熟，而房地產業(yè)近幾年在張家界迅速升溫，與旅游業(yè)的融合趨勢初步顯現(xiàn)。作為國內著名的旅游城市，張家界旅游房地產的發(fā)展必將實現(xiàn)旅游業(yè)和房地產的雙贏。（一）對旅游業(yè)發(fā)展的意義僅從旅游產業(yè)發(fā)展來看，張家界已經名列國內一流旅游城市之中。從旅游統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，近10年張家界旅游人數(shù)與旅游收入，總體上呈不斷攀升趨勢，但在2003年和2008年分別受SARS、四川汶川地震以及全球性金融危機等影響，旅游人數(shù)及收入有明顯的下滑，說明現(xiàn)階段張家界旅游還處在數(shù)量擴張型階段，并且趨于外向型，容易受到外界因素影響。張家界旅游業(yè)想要穩(wěn)定的向前發(fā)展，就需要強有力的內在支撐力，發(fā)展旅游房地產無疑是較好的選擇。旅游房地產的發(fā)展在一定程度上會促進游客旅游活動從觀賞游覽向度假休閑轉變，有效淡化旅游業(yè)發(fā)展的季節(jié)限制性，促進張家界旅游向質量提升型階段轉變。（二）對房地產業(yè)發(fā)展的意義從全國房地產發(fā)展來看，張家界目前還屬于國內房地產發(fā)展的三線城市范圍內。相比其他同級旅游城市而言，張家界房地產業(yè)發(fā)展起步較晚，發(fā)展速度也很遲緩，也沒有形成規(guī)模。2010年，在張家界、桂林、黃山和三亞四個旅游城市的房地產投資總量比較來看，張家界房地產業(yè)的投資規(guī)模和吸引力明顯不及其他三個城市，僅為三亞的六分之一。事實上，這四個城市作為旅游目的地在國內外的知名度是不相上下的，同時旅游業(yè)在這幾個城市中基本上都是主導產業(yè)，旅游產業(yè)的發(fā)展規(guī)模也是比較相當?shù)摹５康禺a業(yè)在四個城市發(fā)展卻出現(xiàn)較大差異，說明張家界房地產業(yè)還有很大的發(fā)展空間。張家界房地產要發(fā)展，必然要借助旅游的推力。事實上，張家界的很多產業(yè)發(fā)展都是充分地利用了旅游業(yè)的優(yōu)勢，房地產業(yè)也可以效仿，加深與旅游業(yè)的融合發(fā)展。二.張家界發(fā)展旅游房地產的基礎分析旅游房地產的發(fā)展一般要求有優(yōu)越的資源環(huán)境、旺盛的市場需求、有利的政策、優(yōu)秀的人才、以及良好的區(qū)位便捷的交通等基礎條件。綜合分析張家界的實際情況，張家界在各方面已經初步具備發(fā)展旅游房地產的條件。（一）自然環(huán)境和人文環(huán)境良好旅游房地產對自然環(huán)境和人文環(huán)境要求都較高。張家界屬中亞熱帶山原型季風濕潤氣候，四季分明，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。全市森林覆蓋率達66.9%，市城區(qū)空氣質量優(yōu)良率達90.1%，飲用水水源水質達標率為99.6%。優(yōu)異的自然環(huán)境，為張家界旅游房地產發(fā)展提供了一個良好平臺。近年來張家界人文環(huán)境也得到了大幅度改善。從2007年開始，張家界市開始啟動“三年一小變，五年一大變”的建設項目，2008年啟動了市區(qū)四條主要交通要道沿線“穿衣戴帽”工程，市容市貌變得整潔大方又具有地方特色，市區(qū)交通網絡得到大幅度改善，城市環(huán)境煥然一新。2010年又在全市范圍內開展了“平安滿意在張家界”專項活動，加大對旅游市場違法行為的整治力度，產生了良好的城市營銷效果。良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境將會不斷吸引國內外旅游房地產開發(fā)商和投資者。（二）旅游市場和房地產市場齊頭并進房地產業(yè)與旅游業(yè)都是與居民消費能力密切相關的產業(yè)，旅游業(yè)的發(fā)展可以創(chuàng)造更多的房地產商機，房地產的發(fā)展也可以完善旅游基礎設施配套，兩個產業(yè)合作有效，可共享一部分市場。張家界作為國家優(yōu)秀旅游城市，每年休閑度假旅游者迅速增加，旅游接待人數(shù)已由2002年的773.64萬人增加至2012年3590.11萬人。旅游業(yè)的迅速發(fā)展必將推動旅游房地產的需求。另一方面，張家界房地產市場也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。從歷年張家界房地產業(yè)投資情況來看，投資商對張家界旅游房地產業(yè)的發(fā)展信心十足，投資額度也不斷攀升，尤其近五年以來，投資金額逐年上漲明顯，由2006年的47440萬元上升到2010年224903萬元。在近兩年企業(yè)景氣指數(shù)統(tǒng)計中，張家界房地產企業(yè)景氣指數(shù)呈上升趨勢，2010年房地產業(yè)景氣指數(shù)高達166.7，僅次于批發(fā)業(yè)和零售業(yè)，說明房地產企業(yè)在張家界發(fā)展勢頭良好。在對企業(yè)家信心指數(shù)統(tǒng)計中，房地產業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)2009年是最高的，2010年受物價上漲和通脹影響，批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)信心指數(shù)回升，房地產企業(yè)信心指數(shù)緊跟其后，這些都說明企業(yè)界對張家界房地產的發(fā)展是比較看好的。（三）第三產業(yè)人力資源充足由于旅游房地產的產業(yè)綜合性、開發(fā)和經營中涉及到的關系的復雜性，決定一旅游房地產的開發(fā)和運營需要具備多種知識背景的綜合性人才。因此，張家界旅游房地產的開發(fā)和運營離不開旅游房地產專業(yè)人才的供給。房地產業(yè)和旅游業(yè)同屬第三產業(yè)。張家界第三產業(yè)從業(yè)人數(shù)較多，從業(yè)人數(shù)近年來呈總體增加的趨勢，2011年約有近30萬的從業(yè)人員。隨著近幾年張家界地產市場的繁榮，房地產業(yè)從業(yè)人員的數(shù)量也有大幅上升，這為張家界旅游房地產的發(fā)展提供了豐富穩(wěn)定的人力保障。旅游房地產涉及旅游、房地產、計算機網絡等多個領域，對從業(yè)人員的素質有較高的要求，從業(yè)人員不僅需要具備旅游規(guī)劃，飯店管理，市場營銷等專業(yè)技能，更要熟悉房地產業(yè)運作方式以及IT技術等相關知識。旅游業(yè)自建市以來一直是張家界的主導產業(yè)，從業(yè)人員不論數(shù)量和質量都有保障，旅游房地產發(fā)展可以充分利用這一優(yōu)勢，將部分從業(yè)人員進行專業(yè)培訓，轉移到旅游房地產相關領域。（四）區(qū)位良好，交通日益改善旅游房地產常被稱為建立在車輪上的產業(yè)，區(qū)位條件和交通條件都很重要。從外部區(qū)位來看，黃山以長江三角洲后花園的優(yōu)勢大力發(fā)展旅游房地產，三亞借助建設海南國際旅游島的政策優(yōu)勢大力發(fā)展旅游房地產，張家界同樣也有其發(fā)展旅游房地產的優(yōu)勢，只是暫時沒有發(fā)揮出來而已。張家界地處湘鄂渝黔邊區(qū)，與湖北武漢、貴州貴陽、重慶、湖南長沙等消費能力很強的中西部省會大城市（直轄市）直線距離都比較近，加上外部交通的日益發(fā)達，張家界與這些城市的聯(lián)系將更加密切，大大縮短時間距離，為旅游房地產消費者提供了便利的條件。張家界有著良好的交通運輸條件，包括國航、南航、東航等12家航空公司在張家界開通了到日本名古屋，韓國首爾、釜山等國外城市的旅游包機，國內已經開通了到北京、上海、香港等20多個大中城市的航線。張家界國際空港正在擴建，將實現(xiàn)年旅客吞吐量600萬人次，貨郵吞吐量2萬噸的目標。焦柳鐵路連接南北，石長鐵路橫貫東西，旅游列車直達50多個大中城市。正在規(guī)劃建設的黔江經張家界至常德、陜西安康經張家界至衡陽的鐵路、呼和浩特經張家界至茂名的高速公路，將使張家界成為連通全國東、西、南、北的大通道。便捷的交通為張家界的旅游房地產發(fā)展提供了良好的條件。三、張家界旅游房地產發(fā)展的對策（一）發(fā)揮政府宏觀調控作用旅游業(yè)是張家界的主導產業(yè)，政府在旅游業(yè)發(fā)展中一直發(fā)揮著主導和宏觀調控作用，尤其在旅游目的地營銷和城市經營中起著非常重要的作用。旅游房地產發(fā)展更需要政府進行市場調控，避免產生泡沫。政府在旅游房地產發(fā)展中的宏觀調控作用，一方面要加強旅游房地產相關政策的制定和宣傳，規(guī)范旅游房地產市場的運行，同時吸引國內外房地產消費者來張家界進行房地產投資。另一方面要政府相關部門要對旅游房地產市場進行科學的干預和調控，加強對旅游房地產市場的監(jiān)測和分析，預防市場風險，引導和促進旅游房地產健康發(fā)展。此外政府腰解決好本地城鄉(xiāng)居民的住房問題，著力建設廉租房和經濟適用房，滿足當?shù)鼐用竦木幼⌒枨螅苊饩用衽c旅游房地產外來消費者之間產生矛盾。（二）科學合理規(guī)劃旅游房地產張家界旅游房地產規(guī)劃，首先要確保所有旅游房地產項目符合張家界城市的總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃。講究布局合理，布點均衡，最大程度地發(fā)揮不同類型的旅游房地產項目的功能和優(yōu)勢，防止過多過濫的建設和破壞性開發(fā)。此外，旅游房地產規(guī)劃要以保護生態(tài)環(huán)境為首位，使旅游房地產的開發(fā)效益與城市整體的生態(tài)環(huán)境保護、文化生態(tài)優(yōu)化相結合，實現(xiàn)經濟效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境是張家界旅游房地產的最大賣點，如果因為發(fā)展旅游房地產使生態(tài)環(huán)境遭受破壞，無疑是得不償失的。張家界曾經就為武陵源核心景區(qū)的“賓館城”付出了了1億元的拆除費代價，因此未來旅游房地產的開發(fā)和建設要避免重蹈覆轍。（三）因地制宜建立旅游房地產產品體系1、適當控制旅游景點房地產張家界旅游資源豐富，景區(qū)景點數(shù)量眾多，旅游景點房地產是目前張家界最多的旅游房地產形式，一般為非住宿型的建筑物及關聯(lián)空間，主要用于各種觀光、休閑、娛樂等用途。比較典型的有大庸府城民俗博物館、土家風情園、田家老院子、軍聲畫院、秀華山館以及魅力湘西大劇院等，還有很多分布在景區(qū)內的建筑，為游客提供基本的旅游服務，這些都是屬于旅游景點地產范疇。相對來說，旅游景點地產在張家界發(fā)展比較飽和，而且考慮到張家界城市發(fā)展的需要以及旅游業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展，這類房地產項目應適當加以控制，尤其要避免重復性建設，以免造成資源浪費。2、合理建設旅游商務地產旅游商務地產是指旅游服務的商店、餐館等建筑物及關聯(lián)空間。在這一方面，目前張家界的旅游酒店是其中最重要也是發(fā)展比較成熟的一塊，截止2008年，張家界有各級酒店57家，其中五星級酒店一家，四星級酒店五家。此外還開發(fā)了旅游商業(yè)步行街、維港?十字街、大庸府城、“溪布街”大型復合商業(yè)街等旅游房地產項目。但總的來看，與沿海旅游城市如青島、上海、深圳等相比起來，存在很大差距。在酒店建設方面，高星級品牌酒店相對較少，這與張家界作為世界級的旅游目的地身份及不相符。此外，酒店形式比較單一，住宿接待型酒店居多。因此，一方面要盡力引進一些高星級品牌酒店入駐，如正在建設中的花園酒店，以此為契機吸引其他國內外品牌進入張家界旅游房地產市場。另外，張家界旅游產業(yè)具有非常明顯的季節(jié)性，旅游旺季到來時，各大小酒店供不應求，人滿為患，住宿價格居高不下；當?shù)緛砼R時，大量客房積壓。因此發(fā)展旅游房地產，需要更多地開發(fā)和建設產權酒店、時權酒店、主題酒店，使現(xiàn)有資源得到充分利用。3、重點建設旅游度假房地產（1）發(fā)展養(yǎng)生旅游房地產人口老齡化是中國即將面臨的社會，養(yǎng)生旅游市場前景廣闊。中外成功養(yǎng)生地產的例子很多，比如美國太陽城、日本北港新城、南美州羅曼村、海南博鰲.寶蓮城、上海新太陽養(yǎng)生城以及南沙奧園等。張家界氣候溫和，降水充足，云霧大，具有亞熱帶季風氣候區(qū)內典型的氣候特征，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，是發(fā)展養(yǎng)生地產的好地方。在此基礎上，張家界養(yǎng)生地產要根據(jù)消費者的養(yǎng)生需求，打造高水平的養(yǎng)生項目，如養(yǎng)生度假社區(qū)、養(yǎng)生酒店、養(yǎng)生植物園、養(yǎng)生食舫、養(yǎng)生水療會館、音樂理療室等，建立養(yǎng)生咨詢培訓中心，提供食餌養(yǎng)生、環(huán)境養(yǎng)生、熏治養(yǎng)生、中醫(yī)養(yǎng)生音樂、瑜伽養(yǎng)生等，全面營造健康的養(yǎng)生方式。此外還要提供人性化的養(yǎng)生服務，并打造一批養(yǎng)生社區(qū)，吸引一批中高端客戶常住。已經規(guī)劃即將投入建設的張家界天門仙境國際養(yǎng)生度假區(qū)，將開啟張家界養(yǎng)生旅游房地產的新篇章。（2）開發(fā)田園旅游房地產田園旅游房地產，是鄉(xiāng)村休閑房地產中的一類重要產品，大致有農家、莊園、鄉(xiāng)村別墅、古村古鎮(zhèn)古城等四種形式。目前張家界鄉(xiāng)村休閑旅游發(fā)展較好，到2009年止共有各類休閑農莊、農家樂約181家（其中五星級農莊4家、四星級農莊2家），投資規(guī)模在500萬元以上的有20家，已經具有一定的發(fā)展規(guī)模，但基本上都還停留在旅游項目層面上，觀賞休閑功能比較齊全，作為旅游房地產還需要進一步開發(fā)和改造，實現(xiàn)游覽和居住的雙重功能。張家界開發(fā)田園旅游房地產，一方面可以在現(xiàn)有基礎上加強田園概念的設計，打造一批特色的農家、莊園和山寨，吸引度假游客。另一方面為了滿足中高檔客人的需求，可以合理規(guī)劃和打造一些特色的鄉(xiāng)村別墅，或是有選擇性地建設一到兩個具有優(yōu)美環(huán)境和獨特民俗風情的旅游特色小鎮(zhèn)，吸引房地產投資者的第二居所置業(yè)。（3）增建旅游休閑度假村張家界核心景區(qū)森林覆蓋率達到97%，每立方厘米空氣中負氧離子含量達到10萬個，是我國空氣質量最好的地方之一，是避暑的最佳好去處。張家界的溫泉資源也非常豐富，較知名的有江埡溫泉和萬福溫泉。這些良好的資源條件對張家界發(fā)展旅游休閑度假村也奠定了基礎，目前較成熟的有武陵源度假村、江埡溫泉度假村等，但相對于休閑旅游發(fā)展的趨勢而言，還遠遠不夠。張家界旅游業(yè)要實現(xiàn)觀光旅游向休閑旅游和度假旅游的升級發(fā)展，還需要增建一批高標準的旅游休閑度假村，可在張清公路沿岸選擇一些風景優(yōu)美的地段建設幾個特色鮮明的旅游休閑度假村，有效填充目前中心市區(qū)和武陵源區(qū)之間的空白地帶，形成城市的發(fā)展軸。4、適當發(fā)展旅游住宅地產近年來，隨著住宅產業(yè)出現(xiàn)景觀化、環(huán)境化的趨勢，旅游住宅地產因此迅速走強。相對于前三種旅游地產模式而言，旅游住宅地產面向的是居住消費者市場，為居住消費者提供日常居住的住宅，屬于產權交易的范疇，且具有較高的利潤回報。目前旅游住宅地產在張家界的發(fā)展還處在一種朦朧的狀態(tài)。因為區(qū)位的關系，張家界不可能像深圳華僑城或杭州宋城一樣通過旅游項目來實現(xiàn)地產項目的升值，但是可以把張家界整個城市作為發(fā)展旅游住宅地產的大平臺，這就要求張家界必須以園林城市的面貌，大力發(fā)展天然景觀住宅房地產，打造一批高品質的綠色低碳社區(qū)，來吸引周邊大中城市的消費者。如果未來張家界與周邊四大省會城市（長沙、武漢、重慶、貴陽）的交通距離大大縮短的話，張家界旅游住宅地產將會有迅速的發(fā)展。（四）加強旅游房地產的營銷目前張家界在旅游房地產這方面的營銷尚未形成氣候，在媒體和政府宣傳中都極少提及。隨著國家對房地產調控政策的不斷跟進，許多沿海大城市房地產投資受到重挫，相當一部分理智的房地產投資者開始轉向內地的特色城市，張家界理所應當會成為投資者們看好的城市之一。因此接下來的幾年將是張家界旅游房地產營銷的最佳時期。張家界旅游房地產的營銷需要走出自己的特色。三亞借助海南國際旅游島的勢頭掀起了旅游房地產投資熱，因此首先要找到營銷的切入點。2009年12月張家界和成都、秦皇島、舟山4個城市作為國家旅游綜合改革首批試點，筆者認為這是張家界旅游房地產營銷的契機，應該抓住這個機會好好宣傳。此外，作為旅游城市，旅游房地產營銷可以和其他旅游產品進行捆綁營銷，張