房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制培訓(xùn)

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制一、可研階段成本控制的工作重點主講內(nèi)容：二、設(shè)計階段成本控制重點三、招標(biāo)階段成本部門的其他控制重點四、合同履約階段成本控制重點五、三邊工程成本如何控制六、變更洽商控制的重點七、施工索賠管理八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)控制九、竣工結(jié)算階段成本控制重點十、總公司、項目公司成本管理體系一、可研階段成本控制的工作重點可行性研究：運用多種科學(xué)手段綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進、實用和可靠，在財務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟效益的分析和評價，及工程項目抗風(fēng)險能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾娴慕Y(jié)構(gòu)和內(nèi)容1、總論：項目背景、概況、問題和建議2、市場調(diào)查與預(yù)測：為可研的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)容包括：市場現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預(yù)測、價格預(yù)測、競爭力分析、市場風(fēng)險分析3、資源條件評價：資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源開發(fā)價值4、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選、推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案5、場址選擇：場址現(xiàn)狀、場址方案比選、推薦的場址方案6、技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案：技術(shù)方案選擇、主要設(shè)備方案選擇、工程方案選擇7、原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案、燃料供應(yīng)方案8、總圖運輸與公用輔助工程：總圖布置方案、場內(nèi)外運輸方案、公用工程與輔助工程方案9、節(jié)能措施：節(jié)能措施、能耗指標(biāo)分析10、節(jié)水措施：節(jié)水措施、水耗指標(biāo)分析11、環(huán)境影響評價：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護措施12、勞動安全衛(wèi)生與消防：危險因素和危害程度分析、安全防范措施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施13、組織機構(gòu)與人力資源配置：組織機構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析、人力資源配置、員工培訓(xùn)14、項目實施進度：建設(shè)工期、實施進度安排15、投資估算：建設(shè)投資估算、流動資金估算、投資估算表16、融資方案：融資組織形式、資本金籌措、債務(wù)資金籌措、融資方案分析17、財務(wù)評價：財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇、銷售收入與成本費用估算、財務(wù)評價報表、盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析、財務(wù)評價結(jié)論18、國民經(jīng)濟評價：影子價格及評價參數(shù)選取、效益費用范圍與數(shù)值調(diào)整、國民經(jīng)濟評價報表、國民經(jīng)濟評價指標(biāo)、國民經(jīng)濟評價結(jié)論19、社會評價：項目對社會影響分析、項目與所在地互適性分析、社會風(fēng)險分析、社會評價結(jié)論20、風(fēng)險分析：項目主要風(fēng)險識別、風(fēng)險程度分析、防范風(fēng)險對策21、研究結(jié)論與對策：推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點描述、主要對比方案、結(jié)論與建議可行性研究的重點市場調(diào)查、產(chǎn)品方案、財務(wù)評價二、設(shè)計階段成本控制重點1、執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)2、推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計3、推行限額設(shè)計4、設(shè)計方案優(yōu)選5、價值工程應(yīng)用6、項目設(shè)計的經(jīng)濟評價設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計一條線，投資千千萬。初步設(shè)計階段：影響投資75%～95%技術(shù)設(shè)計階段：影響投資35%～75%施工圖設(shè)計階段：影響投資5%～35%設(shè)計階段成成本控制重重點1、執(zhí)行設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的的作用：1）對規(guī)模模、內(nèi)容、、建造標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進行控制制；2）保證安安全性和使使用功能；；3）提供設(shè)設(shè)計必要的的指標(biāo)、定定額、計算算方法和構(gòu)構(gòu)造措施；；4）提供控控制工程投投資的方法法和依據(jù)；；5）減少設(shè)設(shè)計工作量量，提高設(shè)設(shè)計效率；；6）促進建建筑工業(yè)化化、裝配化化，加快建建設(shè)進度。。2、推行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計通用的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)圖、通用用圖和復(fù)用用圖。采用用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計計可加快設(shè)設(shè)計進度1～2倍，，節(jié)約建設(shè)設(shè)投資10%～15%。3、推行限限額設(shè)計按批準(zhǔn)的投投資估算控控制初步設(shè)設(shè)計，按批批準(zhǔn)的初步步設(shè)計總概概算控制施施工圖設(shè)計計。即將上上階段設(shè)計計審定的投投資額和工工程量先行行分解到各各專業(yè)，然然后再分解解到各單位位工程和分分部工程。。各專業(yè)在在保證使用用功能的前前提下，按按分配的投投資限額控控制設(shè)計，，嚴(yán)格控制制技術(shù)設(shè)計計和施工圖圖設(shè)計的不不合理變更更。限額設(shè)計控控制工作的的主要內(nèi)容容1）重視初步步設(shè)計的方方案選擇2）嚴(yán)格控制制施工圖預(yù)預(yù)算重點在工程程量控制方方面3）加強設(shè)計計變更管理理4）強化指標(biāo)標(biāo)管理如結(jié)構(gòu)專業(yè)業(yè)的混凝土土含量，鋼鋼筋含量等等；安裝工工程設(shè)備的的國產(chǎn)化；；園林工程程中的軟硬硬比等4、設(shè)計方案案優(yōu)選5、價值工程程應(yīng)用優(yōu)化設(shè)計方方案價值工工程（ValueEngineering，VE）又稱為價價值分析（（ValueAnalysis，VA）是一門新新興的管理理技術(shù)，是是降低成本本提高經(jīng)濟濟效益的有有效方法。。所謂價值值工程，指指的是通過過集體智慧慧和有組織織的活動對對產(chǎn)品或服服務(wù)進行功功能分析，，使目標(biāo)以以最低的總總成本（壽壽命周期成成本），可可靠地實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品或服服務(wù)的必要要功能，從從而提高產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)務(wù)的價值。。價價值工程的的主要思想想是通過對對選定研究究對象的功功能及費用用分析，提提高對象的的價值。這這里的價值值，指的是是反映費用用支出與獲獲得之間的的比例，用用數(shù)學(xué)比例例式表達(dá)如如下：價值值＝功能／／成本，即即“V＝F/C”。這條提示示了“用最最少的投資資，爭取最最大效益””的五條方方法：（1）保持開發(fā)發(fā)項目功能能不變，降降低項目投投資。（（2）投資不變變，提高項項目功能。。（（3）投資雖有有所增加，，但功能提提高幅度更更大。（（4）降低一些些次要功能能，使成本本大幅降低低。（（5）運用新科技，新新技術(shù)，既提高功功能，又降低項目目投資。6、合同措施采用合同措施，有有效控制造價針對對目前設(shè)計人員項目設(shè)計的經(jīng)濟評評價影響工程設(shè)計經(jīng)濟濟的主要因素：建筑的設(shè)計有技術(shù)術(shù)性，更包含設(shè)計計的科學(xué)性和經(jīng)濟濟性，研究和分析析設(shè)計經(jīng)濟的影響響因素，對尋求工工程設(shè)計經(jīng)濟效果果的途徑，降低工工程造價有著極其其重要的作用。影影響建筑設(shè)計方案案經(jīng)濟性的主要因因素有以下八個方方面。1、建筑造價構(gòu)成成比。建筑造價構(gòu)構(gòu)成比反映的是不不同工程部位的造造價占總造價的比比值。分析這個可可以找出降低造價價、提高經(jīng)濟效果果的方向。2、戶型。小戶型單單方造價比大戶型型高，因為小戶型型內(nèi)墻多，相應(yīng)墻墻面抺灰、管線敷敷設(shè)安裝單方造價價就高。3、層高。室內(nèi)凈高高直接影響建筑造造價。降低層高可可以：直接節(jié)省投投資；節(jié)約建筑材材料和勞動消耗，，減輕建筑自重，，提高抗震能力；；降低采暖能耗，，節(jié)約能源，提高高建筑密度；節(jié)約約用地，同時，也也有利于節(jié)省市政政投資。4、層數(shù)。高層建筑筑可以節(jié)約用地，，節(jié)約市政投資。。5、建筑的平面形狀狀。一般來說，建建筑的平面形狀越越簡單，其造價相相應(yīng)地越低，施工工也經(jīng)濟。6、建筑的單元組合合。合理安排建筑筑的單元組合，能能提高設(shè)計方案的的經(jīng)濟效果，單元元組合數(shù)可以影響響山墻、基礎(chǔ)、屋屋面等部位的造價價。7、結(jié)構(gòu)配筋。結(jié)構(gòu)構(gòu)工程師的設(shè)計水水平，直接決定了了建筑鋼筋含量的的高低，從而影響響工程造價。8、建筑結(jié)構(gòu)形式。?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)構(gòu)體系造價最高，，框架結(jié)構(gòu)體系次次之，磚混結(jié)構(gòu)造造價最低。因此，，建筑結(jié)構(gòu)的選擇擇，是影響建筑設(shè)設(shè)計方案經(jīng)濟性的的一個重要因素。。設(shè)計階段成本控制制案例(一)某高層住宅每層電電梯井走廊僅十多多米的距離，其間間又無防火分區(qū)，，就設(shè)了三只消防防箱，而按消防規(guī)規(guī)范要求，只要兩兩支水槍同時到達(dá)達(dá)室內(nèi)任何部位即即可。這種設(shè)計不不合理，造成了一一定浪費，顯然是是對工程的各種經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)不夠重視視。設(shè)計階段成本控制制案例(二)房地產(chǎn)方案設(shè)計階階段的成本控制流流程一、重視市場調(diào)查查和工程可行性論論證工作，加強投投資決策的科學(xué)、、公正、客觀和程程序化。二、認(rèn)真編寫設(shè)計計任務(wù)書，提高設(shè)設(shè)計任務(wù)書的編制制深度，以切實起起到控制投資的作作用。設(shè)計任務(wù)書書是建設(shè)單位對投投資意圖、所需功功能和使用價值正正確分析后，將待待建項目的開發(fā)理理念、營銷主題、、規(guī)模、使用功能能、工藝布局、建建筑風(fēng)格等要求具具體化反映，它是是設(shè)計單位編制設(shè)設(shè)計文件的主要依依據(jù)。三、做好建筑方案案的征集選擇完成成設(shè)計任務(wù)書后，，選擇幾家有技術(shù)術(shù)實力的設(shè)計單位位，或資深、知名名設(shè)計人進行設(shè)計計方案競賽，征集集建筑設(shè)計方案，，然后組織有關(guān)人人員對競賽方案進進行評比、選擇、、優(yōu)化，評比應(yīng)側(cè)側(cè)重以下幾方面：：1、設(shè)計構(gòu)思的超超前性：目前的市場發(fā)展變變化速度很快，加加上房地產(chǎn)開發(fā)項項目周期一般較長長，建成產(chǎn)品對市市場的適應(yīng)滯后性性，對建筑使用功功能的設(shè)計應(yīng)考慮慮適度超前，以免免建成即落后的情情況發(fā)生。例如，，要研究轎車進入入家庭后住宅市場場如何升級的問題題。2、建筑平面布置置的合理性：從目前的市場需求求特征來看，建筑筑的平面布置、戶戶型的好壞具有十十分關(guān)鍵的作用。。規(guī)劃設(shè)計要依據(jù)據(jù)小區(qū)的基本功能能和要求，充分考考慮建筑物的性質(zhì)質(zhì)、用途、目標(biāo)客客戶對使用功能的的要求及其居住、、生產(chǎn)、經(jīng)營等活活動的特點與習(xí)慣慣，合理地安排住住宅建筑、公共建建筑、管線、道路路、綠地的布局，，建筑平面既要使使用功能布置合理理、面積利用率高高。建議公司內(nèi)部部安排專人組成戶戶型研究攻關(guān)小組組，一方面建立戶戶型評價科學(xué)體系系；另一方面通過過對各地尤其本市市暢銷戶型的深入入調(diào)研后提出幾種種方案，由相關(guān)部部門廣泛討論，甚甚至組織意向客戶戶參與座談。豎向設(shè)計要因地制制宜，依山就勢，，避免大填大挖，，增加土石方和基基礎(chǔ)工程費用。要要保持住宅的通透透性，注意立體造造型的簡潔大方和和層次錯落有致。。住宅的平面布置置，在可能的情況況下，要盡量縮小小外墻周長系數(shù)（（外墻周長與建筑筑面積之比）和結(jié)結(jié)構(gòu)面積系數(shù)（結(jié)結(jié)構(gòu)面積與建筑面面積之比）。在滿滿足住宅的基本功功能，保證居住質(zhì)質(zhì)量的前提下，加加大住宅的進深，，對降低造價有明明顯的效果。住宅宅的總體平面布置置應(yīng)該注意環(huán)境景景觀的營造，平均均分配景觀。小區(qū)區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的的合理布局，人車車分流。3、建筑風(fēng)格的策策略：建筑風(fēng)格的功能一一是美觀，另一個個是識別，即類似似于VI的作用。。良好的建筑風(fēng)格格對樓盤的促銷起起著其它廣告宣傳傳形式難以比擬的的優(yōu)勢，也會對促促銷費用的節(jié)約起起作用。建筑風(fēng)格格的策略應(yīng)注意以以下幾方面：1)建筑風(fēng)格應(yīng)應(yīng)處理好與周邊建建筑、周邊環(huán)境的的協(xié)調(diào)關(guān)系；2)目前建筑風(fēng)風(fēng)格仍然不是購房房者考慮的重點因因素，但隨著居民民收入水平的提高高，必然會在這方方面提出更高的要要求；3)建筑風(fēng)格的選擇：：普通居民更傾向向于接受“有豪華華氣氛”的住宅，，尤其是“歐式””風(fēng)格接受程度較較高，而對開發(fā)商商宣傳推廣的各種種流派和口號不太太敏感；而收入水水平高、知識層次次高的購房者一般般會對建筑風(fēng)格有有更高的要求。開開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目目策劃、目標(biāo)市場場定位給設(shè)計人員員以更多的指引，，以便建筑風(fēng)格的的確定既適合市場場需求又有效降低低成本。4)應(yīng)重視建筑風(fēng)格與與其成本的關(guān)系，，研究建筑風(fēng)格增增加的投入與其對對項目價值提升所所起的作用對比研研究，選擇性價比比高的建筑風(fēng)格。。4、做好初步設(shè)計階階段結(jié)構(gòu)承重體系系的比較選擇工作作：建筑方案確定定后，即轉(zhuǎn)入初步步設(shè)計，此時控制制投資主要是做好好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選選型工作。5、在預(yù)定概算限額額內(nèi)做好施工圖設(shè)設(shè)計：對不同設(shè)計計及材料進行成本本研究，向設(shè)計人人員提出成本建議議，協(xié)助他們在投投資限額范圍內(nèi)作作好施工圖設(shè)計。。6、做好施工圖紙的的會審工作，將圖圖紙中的質(zhì)量隱患患消滅于萌芽狀態(tài)態(tài)，盡可能避免后后期發(fā)生變更導(dǎo)致致成本的增加。成本控制的運作機機制一、嚴(yán)格合同審查查制度，強化成本本費用支出審批制制度，重新核定審二、完善成本預(yù)測、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。三、建立項目成本的后評價制度。四、堅持技術(shù)手段段與經(jīng)濟手段相結(jié)結(jié)合：1、組織上：明確項項目組織結(jié)構(gòu)，使使投資控制有專責(zé)責(zé)小組跟蹤，如由由相關(guān)人員組成投投資控制委員會來來專責(zé)項目的投資資營運，促進管理理職能分工的科學(xué)學(xué)化和規(guī)范化。2、技術(shù)上：重視設(shè)設(shè)計多方案選擇，，及處理各種問題題的多方案選擇，，嚴(yán)格審查和監(jiān)督督初步設(shè)計、施工工圖設(shè)計、施工組組織設(shè)計，深入技技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約約投資的可能。另另外，要認(rèn)真研究究、嚴(yán)格控制建設(shè)設(shè)工程施工合同的的簽訂，探索節(jié)約約建安造價的可能能性。3、經(jīng)濟上：動態(tài)地地比較投資的計劃劃性和實際性，嚴(yán)嚴(yán)格審核各項費用用的支出，采取對對投資節(jié)約的有力力獎勵措施，鼓勵勵公司地產(chǎn)口有關(guān)關(guān)員工及承建商積積極提出各種降低低成本的建設(shè)性方方案等，把項目投投資控制觀念滲透透于每位員工頭腦腦中。五、嚴(yán)格遵守成本本和費用開支范圍圍，劃清各種費用用界限，保證成本本的真實性、科學(xué)學(xué)性和可比性。六、劃劃清各各期成成本與與各個個成本本核算算對象象之間間的界界限，，企業(yè)業(yè)應(yīng)按按月結(jié)結(jié)算開開發(fā)費費用，，計算算開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品成本本。七、實實行成成本管管理責(zé)責(zé)任制制，對對成本本實行行全員員管理理。發(fā)發(fā)動廣廣大職職工參參與成成本管管理，，把成成本管管理納納入崗崗位責(zé)責(zé)任制制，并并做到到責(zé)、、權(quán)、、利結(jié)結(jié)合。。把成成本費費用指指標(biāo)層層層分分解，，按干干什么么管什什么的的原則則，把把小指指標(biāo)分分別落落實到到有關(guān)關(guān)職能能部門門，可可采取取部門門經(jīng)理理負(fù)責(zé)責(zé)制。。八、、加強強成本本預(yù)測測、計計劃、、核算算、控控制、、分析析、檢檢查，，努力力降低低開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品成本本。三、招標(biāo)階段：：成本部門門除了工程程量清單外外的其他控控制重點1、確定合適適的合同價價格：固定定價、可調(diào)調(diào)價、成本本加酬金。。①固定價：：固定總價價、固定單單價②可調(diào)價：：可調(diào)總價價、可調(diào)單單價③成本加酬酬金：成本本加固定百百分比酬金金、成本加加固定金額額酬金、成成本加獎罰罰、最高限限額成本加加固定最大大酬金各種合同價價格的適用用條件1、固定總總價：發(fā)承承包雙方均均不能以工工程量、設(shè)設(shè)備和材料料價格、工工資等變動動為理由，，提出對總總價調(diào)值的的要求。適用條件：：設(shè)計深度度已達(dá)到施施工圖設(shè)計計要求，圖圖紙完整齊齊全，項目目范圍及工工程量計算算依據(jù)確切切，不會出出現(xiàn)較大的的設(shè)計變更更，報價工工程量與實實際工程量量無較大的的差異；規(guī)規(guī)模較小，，技術(shù)不復(fù)復(fù)雜的中小小型工程；；工期較短短，一般在在一年以內(nèi)內(nèi)。2、固定單單價1）估算工工程量單價價：在實際際工程量與與報價工程程量相差超超過正負(fù)10%時，，可以調(diào)價價。適用條件：：工期長，，技術(shù)復(fù)雜雜，不可遇遇見因素較較多的工程程；或施工工圖不完整整或工程項項目內(nèi)容、、技術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)不能能明確、具具體予以規(guī)規(guī)定時。2）純單價價：適用于于沒有施工工圖，工程程量不明，，卻急需開開工的緊迫迫工程。3、可調(diào)價價1）可調(diào)總總價：因通通貨膨脹而而使工料成成本增加，，可對合同同總價進行行調(diào)整。合合同中需注注明調(diào)價條條件約定，，如鋼材等等大宗材料料的調(diào)價條條件為正負(fù)負(fù)5%到10%，基基價如何確確定？超過過部分是否否取費？風(fēng)風(fēng)險如何分分?jǐn)?？適用條件：：工程內(nèi)容容和經(jīng)濟技技術(shù)指標(biāo)規(guī)規(guī)定很明確確的項目，，合同工期期一般一年年以上。2）可調(diào)單單價：由于于物價發(fā)生生變化或招招標(biāo)、簽約約時，因某某些不確定定因素而在在合同中暫暫定某些分分部分項工工程的單價價，結(jié)算時時根據(jù)合同同約定對單單價進行調(diào)調(diào)整，如地地質(zhì)復(fù)雜的的土石方工工程。4、成本加加酬金：直直接成本費費由發(fā)包方方實報實銷銷，給承包包方相應(yīng)報報酬。適用于工程程內(nèi)容及技技術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)尚未全全面確定，，投標(biāo)報價價依據(jù)尚不不充分的情情況下，發(fā)發(fā)包方因工工期要求緊緊迫，必須須發(fā)包的工工程；或雙雙方有著高高度的信任任，承包方方在某些方方面有獨特特的技術(shù)、、特長或經(jīng)經(jīng)驗。缺點：發(fā)包包方對工程程總價不能能實施有效效地控制；；承包方對對降低成本本也不感興興趣。1）成本加固固定百分比比酬金：成成本越高，，酬金越高高，極少采采用。2）成本加固固定金額酬酬金3）成本加獎獎罰4）最高限額額成本加固固定最大酬酬金5、影響合同同計價方式式選擇的因因素1）項目的復(fù)復(fù)雜程度2）工程設(shè)計計工作的深深度3）工程施工工的難易程程度4）工程進度度要求的緊緊迫程度四、合同履約階階段成本控控制重點1、控制措措施：①組織措施施：職能部部門、專業(yè)業(yè)分工；編編制計劃和和工作流程程圖。②經(jīng)濟措施施：編制資資金使用計計劃，確定定、分解投投資控制目目標(biāo)；進行行工程計量量；復(fù)核工工程付款帳帳單，防止止超付；跟跟蹤控制，，及時糾偏偏；協(xié)商工工程變更價價款。③技術(shù)措施施：嚴(yán)格控控制設(shè)計變變更；優(yōu)化化設(shè)計；審審核施工組組織設(shè)計，，對主要施施工方案做做經(jīng)濟技術(shù)術(shù)分析。④合同措施施：做好施施工記錄，，參與處理理索賠事宜宜；參與合合同修改、、補充工作作。2、控制重重點1）工程計計量：支付付中最關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)，承承包人提報報，工程管管理現(xiàn)場計計量，成本本或財務(wù)現(xiàn)現(xiàn)場復(fù)核，，計算方法法按合同約約定或統(tǒng)一一的計算規(guī)規(guī)則，如混混凝土量的的計算，不不計損耗，，不扣鋼筋筋含量，潤潤管費不得得另計。2）加強隱隱蔽工程驗驗收：比較較易出問題題的部位，，多部門共共同驗收確確認(rèn)。3）只對質(zhì)質(zhì)量合格和和合同約定定、圖紙范范圍之內(nèi)的的工程計量量。如灌注注樁圖紙設(shè)設(shè)計為35米，施工工單位實際際做了40米，只計計量35米米，按35米付款。。4）加強設(shè)設(shè)計變更和和工程洽商商管理：制制定考核指指標(biāo)，嚴(yán)格格審批流程程和分級授授權(quán)。5）加強工工程變更價價款管理五、三邊工工程成本如如何控制1、三邊工程程2、三邊工程程成本控制制重點3、三邊工程程成本控制制方法1、三邊工程程在基本建設(shè)設(shè)工程中，，因為某種種原因，工工程項目實實行邊勘測測，邊設(shè)計計，邊施工工—三邊工工程。三邊邊工程是違違背工程建建設(shè)基本程程序的，在在施工過程程中的不可可預(yù)見性、、隨意性較較大，工程程質(zhì)量和安安全隱患比比較突出，，工期不能能保證。工工程竣工后后的運行管管理成本較較高。國家家或企業(yè)一一般不主張張三邊工程程。2、三邊工程程成本控制制重點大宗材料價價格：水泥泥、混凝土土、鋼材、、木材、石石膏等每周周核定價格格；關(guān)鍵設(shè)備甲甲購：電梯梯、空調(diào)、、給水設(shè)備備等；大宗裝修材材料甲控，，簽署三方方（甲方、、乙方、廠廠家）協(xié)議議；制定費率合合同：確定定計算和結(jié)結(jié)算的原則則；按圖紙工程程量計量、、支付和結(jié)結(jié)算；控制設(shè)計變變更和洽商商：設(shè)定變變更和洽商商支付下限限，下限以以上只支付付直接費和和稅金3、三邊工程程成本控制制方法1）組建忠誠誠、精干造造價管理隊隊伍：預(yù)算算工作強度度大、涉及及的部門多多，需要預(yù)預(yù)算人員完完成大量的的計算及測測算工作。。在“三邊邊”工程中中圖紙隨著著工程進度度下發(fā)，下下發(fā)后需要要立即進行行工程量計計算。伴隨隨著工程的的進行，變變更洽商及及工程簽證證數(shù)量巨大大。2）明確文件件簽署人的的權(quán)限：一一切工程、、技術(shù)及經(jīng)經(jīng)濟文件，，必須按照照不同額度度按責(zé)任、、權(quán)限授權(quán)權(quán)。3）建立完善善的工程資資料管理體體系：“三邊”工工程中圖紙紙是隨著工工程進度逐逐步下發(fā)的的，設(shè)計時時間倉促，，經(jīng)常發(fā)生生返工，導(dǎo)導(dǎo)致圖紙編編號雜亂；；由于施工工的同時進進行設(shè)計的的完善工作作，導(dǎo)致洽洽商及現(xiàn)場場簽證工作作量巨大，，因此應(yīng)建建立完善的的資料管理理體系。工工程資料基基本包括：：設(shè)計圖紙紙、設(shè)計變變更、現(xiàn)場場簽證、往往來發(fā)文、、會議紀(jì)要要、合同等等。造價管管理部門中中有專人負(fù)負(fù)責(zé)資料管管理。對于于被替代的的圖紙等資資料，應(yīng)將將被替代出出的圖紙保保存好，以以便于核對對及發(fā)生返返工時計算算工程量，，建立資料料臺帳。4）合同交交底必須全全面：組織織工程、技技術(shù)人員學(xué)學(xué)習(xí)合同，，開工前成成本經(jīng)理應(yīng)應(yīng)依據(jù)總承承包合同編編制合同交交底文件，，將與工程程、技術(shù)及及其它部門門有關(guān)的合合同條款向向相關(guān)人員員交底、講講解，特別別是在現(xiàn)場場指令、設(shè)設(shè)計變更的的程序及時時限性等條條款。5）圖紙工程程量計算必必須及時：：“三邊””工程圖紙紙是隨工程程進度逐步步下發(fā)的，，各項指標(biāo)標(biāo)及相應(yīng)工工程量是逐逐步計算出出來的。6）工程變變更洽商嚴(yán)嚴(yán)格管理、、及時會簽簽。無論甲甲方還是乙乙方提出的的工程變更更洽商均應(yīng)應(yīng)按不同授授權(quán)，執(zhí)行行程序和時時限會簽。。同時經(jīng)濟濟洽商應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)一編號，，以備查閱閱及核對。。7）現(xiàn)場簽簽證應(yīng)及時時，“三邊邊”工程中中返工、拆拆除項目必必然不少，，遇到此類類現(xiàn)象應(yīng)在在實施前與與乙方、監(jiān)監(jiān)理一起現(xiàn)現(xiàn)場測量，，確認(rèn)工程程量，履行行完三方簽簽字手續(xù)后后及時審批批經(jīng)濟洽商商。8）洽商、簽簽證定價及及時審核審審批，需要要認(rèn)價的項項目及時認(rèn)認(rèn)價。最好好做到經(jīng)濟濟文件簽署署后再進行行現(xiàn)場洽商商及簽證實實施工作。。9）隨時關(guān)注注合同價格格，如果出出現(xiàn)合同價價格與市場場價格出現(xiàn)現(xiàn)明顯大幅幅度偏差，，及時與乙乙方溝通，，重新確認(rèn)認(rèn)合同的價價格。10）做好甲分分包工程的的成本管理理工作。六、變更洽商控控制的重點點設(shè)計變更管管理①發(fā)包人要求求的設(shè)計變變更：更改工程有有關(guān)部分的的標(biāo)高、基基線、位置置和尺寸；；增減合同同中約定的的工程量；；改變有關(guān)關(guān)工程的施施工時間和和順序；變變更需要的的附加工作作。②承包人要要求的設(shè)計計變更：承包人不得得因施工方方便而要求求對原工程程設(shè)計進行行變更未經(jīng)同意承承包人擅自自變更或換換用，承包包人承擔(dān)費費用，并賠賠償發(fā)包人人的損失，，延誤的工工期不予順順延。③設(shè)計單位位要求的設(shè)設(shè)計變更因設(shè)計規(guī)范范或施工規(guī)規(guī)范調(diào)整，，設(shè)計單位位可以做設(shè)設(shè)計變更處處理。但由由于設(shè)計深深度不夠或或存在設(shè)計計缺陷，或或設(shè)計中各各專業(yè)之間間不閉合而而導(dǎo)致的設(shè)設(shè)計變更，，設(shè)計單位位必須承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的責(zé)責(zé)任?？刂浦攸c①嚴(yán)格圖紙紙會審制度度，各專業(yè)業(yè)圖紙審核核應(yīng)該到大大樣圖、節(jié)節(jié)點的深度度，加強設(shè)設(shè)計交底管管理②加強設(shè)計計管理，嚴(yán)嚴(yán)格考核設(shè)設(shè)計單位設(shè)設(shè)計質(zhì)量，，獎罰分明明，明確設(shè)設(shè)計變更導(dǎo)導(dǎo)致工程增增加總費用用上限③嚴(yán)格審核核設(shè)計費支支付，必須須經(jīng)各職能能部門，包包括工程、、招標(biāo)、造造價、技術(shù)術(shù)等部門的的審核④對施工單單位提出的的設(shè)計變更更，凡不增增加費用的的可適當(dāng)放放松⑤設(shè)計委托托階段明確確設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，設(shè)計階階段優(yōu)化各各專業(yè)設(shè)計計，避免進進入施工階階段再變化化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。⑥凡導(dǎo)致費費用大幅上上升，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格控制變更價款的的確定①合同中已已有的，按按原價格執(zhí)執(zhí)行②合同中有有類似的，，參照執(zhí)行行③沒有適用用或類似的的，協(xié)商執(zhí)執(zhí)行洽商控制重重點1、制定內(nèi)部洽洽商考核指指標(biāo)，分解解到各專業(yè)業(yè)或?qū)ｍ椆すこ躺希?、嚴(yán)格內(nèi)部部審核程序序，一般執(zhí)執(zhí)行部門提提報，相關(guān)關(guān)部門（技技術(shù)、工程程、招標(biāo)、、成本）審審核，主管管領(lǐng)導(dǎo)審批批，凡不涉涉及費用增增加可適當(dāng)當(dāng)放松；3、完善合同同管理，制制定洽商費費用一定額額度內(nèi)由承承包人承擔(dān)擔(dān)，超過部部分只支付付直接費和和稅金；4、分級審批批權(quán)限；七、施工索索賠管理1、概念及特特征（1）概念：因因?qū)Ψ截?zé)任任，造成損損失，給予予賠償或補補償。（2）特征：雙雙向的；實實際經(jīng)濟損損失或權(quán)利利損害；未未經(jīng)確認(rèn)的的單方行為為，需協(xié)商商、談判、、調(diào)節(jié)或仲仲裁、訴訟訟才能實現(xiàn)現(xiàn)（與工程程簽證的區(qū)區(qū)別）。2、分類（1）按合同依依據(jù)：名示示或默示（（隱含）（2）按目的：：工期（權(quán)權(quán)利）、費費用（經(jīng)濟濟）（3）按性質(zhì)：：①程延誤索索賠：未按按合同要求求提供施工工或條件，，如未及時時交付圖紙紙、現(xiàn)場、、道路等②工程變更更索賠：增增減工程量量或增加附附加工程、、修改設(shè)計計、變更施施工順序等等③合同被迫迫終止的索索賠：無責(zé)責(zé)任方提出出④工程加速速索賠：加加快施工速速度，縮短短工期而引引起承包人人額外開支支⑤意外風(fēng)險險和不可預(yù)預(yù)見因素索索賠：地下下水、地質(zhì)質(zhì)斷層、溶溶洞、地下下文物、地地下其它障障礙物⑥其他索索賠：貨貨幣貶值值、匯率率變化、、物價、、工資上上漲、政政策法令令變化3、索賠的的起因①工程項項目的特特殊性：：工程規(guī)規(guī)模大、、技術(shù)性性強、投投資額大大、工期期長、材材料設(shè)備備價格變變化快②內(nèi)外部部環(huán)境的的復(fù)雜性性和多變變性：技技術(shù)環(huán)境境、經(jīng)濟濟環(huán)境、、社會環(huán)環(huán)境、法法律環(huán)境境的變化化；地質(zhì)質(zhì)條件變變化、材材料價格格上漲、、貨幣貶貶值、國國家政策策、法規(guī)規(guī)的變化化③參與工工程建設(shè)設(shè)主體的的多元性性：發(fā)包包人總包包人、監(jiān)監(jiān)理工程程師、分分包人、、指定分分包人、、材料設(shè)設(shè)備供應(yīng)應(yīng)商④工程合合同復(fù)雜雜性及易易出錯性性：合同同文件多多而復(fù)雜雜，措詞詞不黨、、缺陷、、圖紙錯錯誤等4、索賠程程序①承包人人的索賠賠提出索賠賠要求（（索賠事事件發(fā)生生28天內(nèi)發(fā)出出索賠意意向通知知，索賠賠意向通通知提交交后28天內(nèi)遞交交索賠報報告）審核索賠賠報告（（審核索索賠申請請，判斷斷索賠是是否成立立，對索索賠報告告的審查查）確定合理理的補償償額（協(xié)協(xié)商補償償，處理理決定））承包人是是否接受受發(fā)包人的的索賠拒收不合合格的材材料和工工程承包人未未能按照照指示完完成缺陷陷補救工工作由于承包包人的原原因修改改進度計計劃導(dǎo)致致業(yè)主有有額外投投入拖期違約約賠償業(yè)主為承承包人提提供的電電、氣、、水等應(yīng)應(yīng)收款項項未能通過過竣工驗驗收保修期的的延長未能補救救缺陷承包人未未約終止止合同后后的支付付承包人辦辦理保險險未能獲獲得補償償?shù)牟糠址炙髻r管理理的原則則合理處理理索賠：：從工程程整體效效益、工工程總目目標(biāo)作出出判斷；；按照合合同約定定行事；；實事求求是及時決定定，處理理索賠：：減少承承包人的的索賠幾幾率；防防止干擾擾事件的的擴大；；減少矛矛盾盡可能通通過協(xié)商商達(dá)成一一致誠實信用用對索賠的的審查審查索賠賠證據(jù)①合同文文件中的的條款約約定②認(rèn)可的的施工進進度計劃劃③合同履履行中的的來往函函件④施工現(xiàn)現(xiàn)場記錄錄⑤施工會會議記錄錄⑥工程照照片⑦書面指指令⑧支付進進度款的的單證⑨檢查和和試驗記記錄⑩匯率變變化表⑾各類財財務(wù)憑證證⑿其他有有關(guān)資料料審查工期期順延要要求①劃清進進度拖延延責(zé)任②應(yīng)在關(guān)關(guān)鍵線路路上③無權(quán)要要求承包包人縮短短合同工工期承包人可可索賠的的費用①人工費費：增加加工作內(nèi)內(nèi)容的人人工費、、停工損損失費和和工作效效率降低低的損失失費等累累計，但但不能簡簡單地用用計日工工費計算算②設(shè)備費費：可采采用機械械臺班費費、機械械折舊費費、設(shè)備備租賃費費③材料費費④保函手手續(xù)費⑤貸款利利息⑥保險費費⑦利潤⑧管理費費：現(xiàn)場場管理費費和公司司管理費費審核索賠賠計算的的正確性性①所采用用的費率率是否合合理、適適度工程量表表中的單單價是綜綜合單價價，含直直接費，，也包括括間接費費、風(fēng)險險費、輔輔助施工工機械費費、公司司管理費費和利潤潤等的攤攤銷成本本。索賠賠中不應(yīng)應(yīng)重復(fù)取取費。②停工損損失中，，不應(yīng)以以日工費費計算。。不計算算在此期期間的獎獎金、福福利等報報酬。停停駛的機機械補償償，應(yīng)按按機械折折舊費或或設(shè)備租租賃費計計算，不不包括運運轉(zhuǎn)操作作費用。。八、如何何實現(xiàn)成成本動態(tài)態(tài)控制1、設(shè)計質(zhì)質(zhì)量控制制2、招標(biāo)比比價3、變更簽證4、竣工決算審計計1、設(shè)計質(zhì)量控制制1）設(shè)立專業(yè)設(shè)計計管理部門，進進行設(shè)計管理和和設(shè)計優(yōu)化工作作項目規(guī)劃設(shè)計的的優(yōu)劣決定項目目的成敗,項目擴初設(shè)計的的優(yōu)劣則直接影影響項目的成本本。有資料分析析，設(shè)計費一般般只占建設(shè)工程程全壽命費用的的1%以下，但正是這這小于1%的費用，對工程程造價的影響度度卻占到75%。長期以來開發(fā)發(fā)企業(yè)普遍對建建設(shè)項目設(shè)計階階段重視不夠，，沒有專門的設(shè)設(shè)計部，開發(fā)商商對設(shè)計方案的的技術(shù)經(jīng)濟性根根本就沒有一個個控制、審查和和優(yōu)化程序，經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計過過于保守、各專專業(yè)不配套、圖圖紙不校對等現(xiàn)現(xiàn)象，結(jié)果到施施工階段，施工工現(xiàn)場的洽商、、變更、返工現(xiàn)現(xiàn)象屢見不鮮；；其實開發(fā)商早在在選擇設(shè)計單位位時，就應(yīng)該建建立起一套甲方方和設(shè)計院就設(shè)設(shè)計方案的溝通通優(yōu)化程序，除除了設(shè)計院內(nèi)部部的優(yōu)化程序，，設(shè)計院與開發(fā)發(fā)商的溝通優(yōu)化化程序也應(yīng)該同同時運行。比如如該設(shè)計方案選選取的計算模型型是否合理，地地基承載力取值值是否過于保守守，單樁極限承承載力是否依據(jù)據(jù)試樁檢測報告告的數(shù)據(jù)，最小小配筋率是否經(jīng)經(jīng)過驗算，基礎(chǔ)礎(chǔ)形式（如樁長長及數(shù)量）、底底板厚度、鋼筋筋含量等是否可可以再優(yōu)化、機機電系統(tǒng)的功能能配置,系統(tǒng)設(shè)置，設(shè)備備選型等是否經(jīng)經(jīng)過價值功能的的論證？所有這這些都影響到設(shè)設(shè)計方案的經(jīng)濟濟性。2、招標(biāo)比價1、工程招標(biāo)應(yīng)采采取公開招標(biāo)或或邀請招標(biāo)，選選擇有實力的承承包商；要求提提供投標(biāo)保證金金和履約保證金金；要考察施工工企業(yè)的建設(shè)業(yè)業(yè)績和技術(shù)裝備備等，優(yōu)先考慮慮近期建設(shè)業(yè)績績與我們擬建工工程相同的施工工企業(yè)，特別要要求承擔(dān)此項目目的項目經(jīng)理未未出任其他項目目的項目經(jīng)理；；考察施工隊伍伍的資信情況，，資金不足的企企業(yè)可能將工程程款進行設(shè)備的的投入，負(fù)債經(jīng)經(jīng)營的企業(yè)可能能將工程款充抵抵企業(yè)債務(wù)，這這些都將造成工工程款難以到位位，制約工程進進展，影響投資資效益；考察施施工企業(yè)是否具具有足夠的技術(shù)術(shù)實力，它不僅僅使施工企業(yè)自自身的生產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營實現(xiàn)高效、、優(yōu)質(zhì)、低耗，，也使施工企業(yè)業(yè)能有實力在工工程造價上給建建設(shè)單位合理的的優(yōu)惠。2、工程造價及相相關(guān)費用應(yīng)盡量量包死，尤其是是地下工程如基基礎(chǔ)工程，排除除地下障礙，抽抽水，機械進出出場費、塔吊安安拆等費用在招招標(biāo)階段就確定定下來，以免日日后結(jié)算時糾纏纏不清。雖然這這些費用具有不不確定性，一次次性包死可能會會有風(fēng)險，但甲甲乙雙方都應(yīng)承承擔(dān)一定的風(fēng)險險。應(yīng)盡量自行行編制標(biāo)底，工工程標(biāo)底要保證證質(zhì)量，把工程程標(biāo)底控制在合合理造價的下限限。應(yīng)反復(fù)審查查造價水平的合合理性，是否在在投資控制的范范圍內(nèi)。3、中標(biāo)后合同條款款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、細(xì)致，工期期應(yīng)合理，盡量量減少甲乙雙方方責(zé)任不清日后后扯皮的現(xiàn)象。。建立建設(shè)工程程施工合同的審審閱會簽制度。。有關(guān)的責(zé)任人人要熟悉建設(shè)工工程施工合同條條款，了解建筑筑行業(yè)的一般慣慣例和有關(guān)規(guī)范范，各盡其責(zé)。。對直接影響工工程造價的有關(guān)關(guān)條款，如合同同價款調(diào)整的條條件和方式、材材料市場價格的的取定方法等，，都要有詳細(xì)的的約定。對投標(biāo)標(biāo)包干的工程由由承包方采購材材料和設(shè)備要列列出規(guī)格、品牌牌、廠家和品質(zhì)質(zhì)要求清單。要要明確政策性調(diào)調(diào)整是否包含在在包干范圍內(nèi)。。3、變更簽證中期控制的關(guān)鍵鍵：1）合理控制工程程變更2）確保簽證質(zhì)量量1）合理控制工程程變更工程變更：施工工技術(shù)方案的變變更；材料和設(shè)設(shè)備的品牌、性性能、規(guī)格、參參數(shù)的變更；工工程數(shù)量和項目目的變更；功能能定位和建筑規(guī)規(guī)劃的變更。為了保證投資的的有效性、功能能的合理性和技技術(shù)的可行性，，應(yīng)建立工程變變更管理制度，，明確工程、設(shè)設(shè)計、預(yù)算等有有關(guān)部門、有關(guān)關(guān)人員的職權(quán)、、分工，對工程程變更的合理性性、必要性、可可行性作出符合合現(xiàn)場實際情況況的判斷。如果果由于變更導(dǎo)致致投資增加超過過某一額度時,要由投資人批準(zhǔn)準(zhǔn)才能實施。2）確保簽證質(zhì)量量為了確保簽證的的質(zhì)量，首先應(yīng)應(yīng)明確給予工程程簽證的條件：：由于設(shè)計圖紙紙變更而現(xiàn)場已已完成部分或全全部施工內(nèi)容，，由此造成的全全部返工或部分分返工；由于設(shè)設(shè)計圖紙遺漏或或未作準(zhǔn)確交代代和描述而造成成的增加工程量量；合同內(nèi)未包包括、而根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場實際情況必必須增加的工程程量；為了加快快工程進度而采采取的特殊施工工措施；按照甲甲方要求發(fā)生的的不包含在合同同范圍內(nèi)的增加加工程量。對于于已包含在合同同內(nèi)、或按照甲甲乙雙方約定的的結(jié)算方式中已已包含的項目，，不予簽證。其次,要強調(diào)辦理工程程簽證的及時性性。一道工序施施工完，時間久久了一些細(xì)節(jié)容容易忘記，如果果第二道工序又又將其覆蓋，客客觀的數(shù)據(jù)資料料就難以甚至無無法證實。對簽簽證一般要求自自發(fā)生之日起20天內(nèi)辦妥。其次次，對簽證的描描述要求客觀、、準(zhǔn)確，要求隱隱蔽簽證要以圖圖紙為依據(jù)，標(biāo)標(biāo)明被隱蔽部位位、項目和工藝藝、質(zhì)量完成情情況，如果被隱隱蔽部位的工程程量在圖紙上不不確定，還要求求標(biāo)明幾何尺寸寸，并附上簡圖圖。施工圖以外外的現(xiàn)場簽證，，必須寫明時間間、地點、事由由、幾何尺寸或或原始數(shù)據(jù)，不不能籠統(tǒng)地簽注注工程量和工程程造價。簽證發(fā)發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合合同規(guī)定及時處處理，審核應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行國家定定額及有關(guān)規(guī)定定，經(jīng)辦人員不不得隨意變通。。要加強預(yù)見性性，盡量減少簽簽證發(fā)生。4、竣工決算審計計辦理竣工決算時時除了依據(jù)政策策規(guī)定、合同、、竣工圖紙，現(xiàn)現(xiàn)場簽證和設(shè)計計變更進行審核核計算以外，還還要堅持竣工資資料和現(xiàn)場勘查查相結(jié)合的原則則進行決算審核核，對竣工圖上上標(biāo)識的尺寸，，材料設(shè)備型號號品牌要進行核核對抽查，以確確?？⒐べY料的的真實性、合理理性。簽證、變變更手續(xù)要齊全全，要有監(jiān)理、、工程、設(shè)計等等部門的簽字認(rèn)認(rèn)可，手續(xù)不全全的不予結(jié)算。。根據(jù)規(guī)定套用定定額，根據(jù)實際際施工工藝對定定額進行必要的的換算，尤其在在鋼結(jié)構(gòu)工程和和精裝修工程中中，如：B2－415全隱框鋁合金玻玻璃幕墻子目中中，有鍍膜玻璃璃，鋁合金型材材等材料。根據(jù)據(jù)設(shè)計或?qū)嶋H施施工情況，可能能是其他玻璃或或其他型號的型型材，型材壁厚厚也不一定與定定額設(shè)定的一樣樣，鋁合金含量量也有較大不同同，這些都可以以據(jù)實調(diào)整，硅硅酮結(jié)構(gòu)膠、耐耐候膠也可以根根據(jù)設(shè)計施工斷斷面的不同進行行調(diào)整，這些都都會影響幕墻造造價。為了保證投資的的有效性、功能能的合理性和技技術(shù)的可行性，，應(yīng)建立工程變變更管理制度，，明確工程、設(shè)設(shè)計、預(yù)算等有有關(guān)部門、有關(guān)關(guān)人員的職權(quán)、、分工，對工程程變更的合理性性、必要性、可可行性作出符合合現(xiàn)場實際情況況的判斷。如果果由于變更導(dǎo)致致投資增加超過過某一額度時,要由投資人批批準(zhǔn)才能實施。。以上談到的都屬屬于事后控制，，在決算審計中中更重要的是事事中控制。預(yù)算算人員在施工過過程中，要堅持持到現(xiàn)場了解情情況，了解施工工單位落實施工工組織設(shè)計及施施工措施情況，，了解材料使用用情況，了解變變更簽證情況，，了解工程進展展動態(tài)，并且及及時取樣，及時時搜集相關(guān)的文文字材料，掌握握證據(jù)。對重要要材料進行市場場詢價，掌握價價格動態(tài)；只有有這樣才能提高高工程計價的準(zhǔn)準(zhǔn)確性，合理性性。從以上幾個方面面的分析可以看看出，投資的動動態(tài)控制實際上上是一種主動控控制，要求充分分發(fā)揮從高層管管理人員到基層層工作人員的主主觀能動性，并并要求具有較全全面的業(yè)務(wù)能力力和強烈的責(zé)任任感。只有這樣樣，才能在日益益激烈的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市場中更更加穩(wěn)健的占據(jù)據(jù)一席之地。成本動態(tài)控制案案例（一）房地產(chǎn)公司動態(tài)態(tài)成本控制作業(yè)業(yè)指引1.流程概況流程目的及及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)項目實際成本本與成本目標(biāo)的的偏離并預(yù)警，，最終使項目結(jié)結(jié)算成本在成本本目標(biāo)的范圍內(nèi)內(nèi)。

流程范圍圍適適用于控制不可可預(yù)見的事項和和管理不善引起起成本變化的情情況。主導(dǎo)部門：投控控中心流程參與部門：：開發(fā)中心、財財務(wù)中心、總工工辦、材料中心心、項目部部門流程中相相關(guān)職責(zé)集團領(lǐng)導(dǎo)1.審批重大設(shè)計變變更。2.按權(quán)限審批工程程簽證。監(jiān)委會1.審批各項項目《項目動態(tài)態(tài)成本月報》和和《項目成本細(xì)細(xì)項超支預(yù)警表表》。2.審核重大大設(shè)計變更，審審批一般設(shè)計變變更。3.按權(quán)限審審批工程簽證。。投資控制中心1.編制項目《成本動態(tài)控制表表》、《項目動態(tài)成本月月報》和《項目成本細(xì)項超超支預(yù)警表》。2.配合設(shè)計變更及及工程簽證實施施前的成本估算算工作。3.建立項目動態(tài)成成本管理臺賬。。4.建立動態(tài)成本預(yù)預(yù)警機制，根據(jù)據(jù)每月成本分析析結(jié)果及時發(fā)出出成本預(yù)警。開發(fā)中心：組織織項目設(shè)計變更更實施，建立設(shè)設(shè)計變更臺賬。。財務(wù)中心：針對對成本超支項目目，進行預(yù)算審審批?？偣まk：若工工程簽證引起工工期變化，應(yīng)及及時調(diào)整項目進進度計劃。材料中心：監(jiān)控控市場材料設(shè)備備價格信息波動動，及時調(diào)整采采購計劃。項目部：按權(quán)權(quán)限審批工程簽簽證，并組織工工程簽證實施，，建立工程簽證證臺賬。2.工作程序2.1影響成本的變化化因素2.1.1不可預(yù)見的事項項范圍：1)發(fā)生工程事故或或其他經(jīng)營活動動中的事故；2)發(fā)生法律訴訟；；3)因經(jīng)濟合同的對對方不履行合同同或與我方在履履行合同中有糾糾紛；4)因政府或其他單單位突然以行政政手段（如制定定法規(guī)、政策））調(diào)整收費、稅稅率、利率標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；5)發(fā)生原先未預(yù)見見的情況而增加加了經(jīng)濟合同的的補充協(xié)議、對對外承擔(dān)新的責(zé)責(zé)任；6)出現(xiàn)了未計劃的的對外捐贈；7)目標(biāo)成本預(yù)測時時不準(zhǔn)確；8)發(fā)生設(shè)計變更；；9)市場材料設(shè)備價價格波動；10)其他經(jīng)營過程出出現(xiàn)的意外情況況。2.1.2管理不善的范圍圍：1)作業(yè)現(xiàn)場管理松松懈，導(dǎo)致物料料被盜或被搶；；2)計算不精發(fā)生多多余采購物資；；3)為無效勞動支付付了勞動報酬；；4)工作質(zhì)量低劣引引起的返工開支支；5)使用過程中的浪浪費；6)非必需的計劃外外開支；7)未能以市場最合合理的價格購物物或價與質(zhì)不匹匹配；8)工期拖延造成的的費用增加；9)其他管理不嚴(yán)的的情況。2.2動態(tài)成本控制方方法2.2.1由于某些成本細(xì)細(xì)項是在一個項項目周期內(nèi)逐年年逐月漸漸開支支掉的，到真正正突破該細(xì)項成成本目標(biāo)時，都都已到了項目的的后期。若在項項目后期出現(xiàn)許許多細(xì)項突破而而預(yù)警時，其實實成本早已發(fā)生生失控，為此我我們將動態(tài)成本本定義為

動態(tài)態(tài)成本=合同價已支付部部分+變更洽商部分+預(yù)計將要發(fā)生部部分2.2.2只要某個成本細(xì)細(xì)項即將發(fā)生超超支或很大可能能超支（即雖然然已支付部分在在合同價以內(nèi)，，但加上預(yù)計發(fā)發(fā)生部分已超合合同價）就必須須預(yù)警，而不是是成本科目超支支再預(yù)警。除非非集團領(lǐng)導(dǎo)書面面明確授權(quán)成本本責(zé)任部門可在在某個成本科目目細(xì)項內(nèi)挪項使使用，投控中心心可不發(fā)出預(yù)警警。2.3設(shè)計階段2.3.1當(dāng)《初步設(shè)計任務(wù)書書》與方案設(shè)計有變變化或者在初步步設(shè)計過程中有有重大變更，開開發(fā)中心應(yīng)及時時與投控中心溝溝通，估算變更更對項目成本的的影響，報集團團領(lǐng)導(dǎo)審批后，，調(diào)整成本目標(biāo)標(biāo)。2.3.2當(dāng)《施工圖設(shè)計任務(wù)務(wù)書》與初步設(shè)計有變變化或者在施工工圖設(shè)計過程中中有重大變更，，開發(fā)中心應(yīng)及及時與投控中心心溝通，估算變變更對項目成本本的影響，報集集團領(lǐng)導(dǎo)審批后后，調(diào)整成本目目標(biāo)。2.4施工階段2.4.1每月5日前，，由投投控中中心對對合同同的結(jié)結(jié)算成成本目目標(biāo)進進行預(yù)預(yù)測，，并填填寫《項目動動態(tài)成成本月月報》，對成成本目目標(biāo)進進行分分析，，提出出相關(guān)關(guān)解決決建議議，報報監(jiān)委委會審審批。。若出出現(xiàn)成成本細(xì)細(xì)項超超支情情況，，所有有成本本預(yù)警警均填填寫《項目成成本細(xì)細(xì)項超超支預(yù)預(yù)警表表》，并按按表中中程序序進行行審批批。情情況緊緊急時時（如如工程程事故故處理理）可可先口口頭預(yù)預(yù)警，，但必必須在在三日日內(nèi)補補辦書書面審審批文文件。。2.4.2投控中中心每每年1月10日和7月10日前，，與各各部門門核對對各自自負(fù)責(zé)責(zé)的成成本統(tǒng)統(tǒng)計情情況，，編制制各項項目成成本分分析報報告，，對超超成本本目標(biāo)標(biāo)的子子目，，進行行分析析和預(yù)預(yù)警，，并提提出應(yīng)應(yīng)對措措施，，報監(jiān)監(jiān)委會會審核核、集集團領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)審審批。。2.5預(yù)警處處理2.5.1不同意意使用用不可可預(yù)見見費調(diào)調(diào)整目目標(biāo)成成本，，要求求采取取有效效降低低成本本措施施解決決。如如：與與要價價更低低的合合作方方簽訂訂經(jīng)濟濟合同同或要要求項項目再再作努努力，，降低低政府府收費費，以以確保保不超超支。。2.5.2對已經(jīng)經(jīng)超支支的或或通過過努力力也無無法避避免的的即將將超支支，需需要使使用不不可預(yù)預(yù)見費費調(diào)整整目標(biāo)標(biāo)成本本，集集團領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)審審批后后執(zhí)行行。2.5.3當(dāng)成本本不可可預(yù)見見費已已經(jīng)用用完，，或?qū)⒉豢煽深A(yù)見見費預(yù)預(yù)留他他用，，不能能在成成本不不可預(yù)預(yù)見費費內(nèi)調(diào)調(diào)整時時，即即意味味著項項目總總成本本將被被突破破，此此時應(yīng)應(yīng)寫出出總成成本調(diào)調(diào)整的的專題題報告告，監(jiān)監(jiān)委會會審議議通過過、集集團領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)批批準(zhǔn)后后執(zhí)行行。3.支支持性性文件件--3.1.《《項目目成本本管理理流程程》4.相相關(guān)記記錄--待完善善成本動動態(tài)控控制案案例（（二））某開發(fā)發(fā)商在在某商商貿(mào)廣廣場項項目C地塊的的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計計中，，對某某建筑筑設(shè)計計院的的設(shè)計計方案案進行行優(yōu)化化論證證，原原基礎(chǔ)礎(chǔ)底板板厚度度為500MM，下沉沉式地地下廣廣場抗抗拔管管樁的的數(shù)量量為288根，后后經(jīng)優(yōu)優(yōu)化，，底板板厚度度減少少150MM，管樁樁數(shù)量量減少少20%，雖然然拖延延了幾幾天開開工時時間，，卻極極大地地節(jié)約約了成成本。。動態(tài)成成本控控制在在機電電設(shè)計計階段段對造造價的的影響響更加加明顯顯。如如：冷冷卻塔塔選用用閉式式還是是開式式，空空調(diào)機機組選選用多多大冷冷量，，水泵泵需要要高轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速還還是低低轉(zhuǎn)速速，是是否需需要青青銅葉葉輪等等等。。某開開發(fā)商商在某某商貿(mào)貿(mào)廣場場B區(qū)空調(diào)調(diào)總供供冷量量為26400KW，總供供熱量量8800KW，空調(diào)調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)總負(fù)負(fù)荷相相當(dāng)大大。在在制冷冷制熱熱相同同的情情況下下，選選用電電制冷冷或燃燃?xì)庵浦评錂C機組會會有不不同的的投資資，全全年的的運行行管理理費用用也有有較大大差別別。由由于用用電負(fù)負(fù)荷總總量已已定，，若增增加容容量，，變電電站投投資巨巨大，，而天天然氣氣市政政管網(wǎng)網(wǎng)由工工地附附近經(jīng)經(jīng)過，，經(jīng)過過各種種技術(shù)術(shù)經(jīng)濟濟方案案的比比較，，選擇擇兩臺臺500萬大卡卡（約約5820KW）溴化化鋰吸吸收式式冷溫溫水機機，三三臺1200萬大卡卡（每每臺約約4218KW）離心心制冷冷機，，一臺臺400萬大卡卡（約約1392KW）螺桿桿制冷冷機的的方案案，既既充分分利用用了現(xiàn)現(xiàn)有資資源，，又節(jié)節(jié)約了了成本本。九、竣竣工結(jié)結(jié)算階階段成成本控控制重重點1、核對對合同同條款款：按按合同同規(guī)定定的結(jié)結(jié)算方方法、、計價價定額額、取取費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、主材材價格格和優(yōu)優(yōu)惠條條款進進行審審核；；2、檢查查隱蔽蔽驗收收記錄錄：施施工記記錄是是否完完整、、真實實，驗驗收手手續(xù)是是否齊齊備，，時效效性；；3、落實實設(shè)計計變更更、洽洽商簽簽證；；4、按圖圖核實實工程程數(shù)量量：依依據(jù)竣竣工圖圖、設(shè)設(shè)計變變更單單和現(xiàn)現(xiàn)場簽簽證等等進行行核算算，多多級審審核審審批，，按統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)定的的計算算規(guī)則則計算算工程程量;5、計價價和計計量分分開，，相互互制約約。6、執(zhí)行行定額額單價價：應(yīng)應(yīng)按合合同或或招標(biāo)標(biāo)約定定的計計價定定額與與計價價原則則執(zhí)行行；7、防止止計算算錯誤誤十、總總公司司、項項目公公司成成本管管理體體系1、目標(biāo)標(biāo)成本本管理理體系系—事前2、動態(tài)態(tài)成本本管理理體系系—事中3、成本本后評評估體體系—事后4、責(zé)任任成本本體系系—責(zé)任與與激勵勵機制制成本構(gòu)構(gòu)成項目開開發(fā)成成本:1、土地地成本本2、前期期費用用3、工程程成本本4、營銷銷成本本5、管理理成本本6、財務(wù)務(wù)成本本從成本本的屬屬性來來看，，土地地成本本、管管理費費及財財務(wù)成成本在在項目目初期期即可可大部部分確確定，，其波波動幅幅度微微小，，可控控性相相對較較??；；前期期費用用、工工程成成本、、營銷銷成本本則會會因為為項目目本身身情況況、涉涉及復(fù)復(fù)雜因因素眾眾多等等而出出現(xiàn)前前后測測差異異較大大的情情況，，如采采取有有效措措施，，則可可壓縮縮性（（可控控性））較強強。因因此，，工程程成本本、營營銷成成本是是我們們在項項目開開發(fā)過過程中中進行行成本本控制制的重重點。。尤以以工程程成本本為重重。1、目標(biāo)標(biāo)成本本管理理體系系—事前所謂目目標(biāo)成成本是是指在在不同同階段段根據(jù)據(jù)現(xiàn)有有信息息，包包括原原有價價格指指標(biāo)和和目前前的價價格信信息所所制訂訂的項項目開開發(fā)成成本計計劃，，目標(biāo)標(biāo)成本本是項項目在在開發(fā)發(fā)過程程中成成本控控制的的依據(jù)據(jù)之一一，也也是編編制成成本責(zé)責(zé)任考考核指指標(biāo)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)文件件。目標(biāo)成成本的的編制制一般般有兩兩種方方式：：總公公司編編制，，下發(fā)發(fā)執(zhí)行行；項項目公公司編編制報報總公公司批批準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行。。在實際際操作作中，，目標(biāo)標(biāo)成本本按開開發(fā)進進度始始終處處于動動態(tài)調(diào)調(diào)整之之中。。原則則上，，每一一階段段目標(biāo)標(biāo)成本本的制制訂都都是在在上一一階段段目標(biāo)標(biāo)成本本的指指導(dǎo)下下進行行的，，既本本階段段的目目標(biāo)成成本不不得超超過上上一階階段的的成本本指標(biāo)標(biāo)。初初步設(shè)設(shè)計或或擴大大初步步設(shè)計計階段段的概概算指指標(biāo)不不得超超過可可研階階段的的投資資估算算，施施工圖圖階段段的預(yù)預(yù)算不不得超超過上上一階階段的的概算算，最最終的的各單單位（（分部部）、、各專專業(yè)工工程的的發(fā)包包合同同價總總額不不得超超過施施工圖圖預(yù)算算指標(biāo)標(biāo)。從流程上講，建立立目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)據(jù)項目的設(shè)計特點點、選材用料標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、財務(wù)利潤要求求和類似樓盤的成成本經(jīng)驗，測算項項目的單方建筑安安裝成本。然后根根據(jù)項目特點和施施工分包劃項（重重點考慮施工管理理和合同管理的需需要），明確各分分包（專業(yè)、專項項）工程承包范圍圍及其相互搭接關(guān)關(guān)系，將單方建筑筑安裝成本分解到到各分包（專業(yè)、、專項）工程上，，測算各分包（專專業(yè)、專項）工程程的單位成本，檢檢討是否與選材用用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如如不吻合，調(diào)整有有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，，重復(fù)上述步驟。。這個過程關(guān)鍵是目目標(biāo)成本的市場化化，由于市場是經(jīng)經(jīng)常發(fā)生變化的，，因此在制訂目標(biāo)標(biāo)成本時除了要參參照歷史數(shù)據(jù)外，，很重要一點是要要隨時了解市場，，同時成本的測算算一定要與項目的的定位檔次相匹配配。由于在規(guī)劃設(shè)計階階段已經(jīng)決定了絕絕大部分的項目成成本，因此應(yīng)把此此階段應(yīng)該作為成成本管理的重點。。2、動態(tài)成本管理體體系由于市場千變?nèi)f化化和開發(fā)過程中不不可預(yù)見因素，必必須對整個成本進進行動態(tài)管理。而而要進行有效的動動態(tài)管理，必須建建立詳細(xì)的和可操操作的動態(tài)成本信信息系統(tǒng)以及保持持動態(tài)的監(jiān)控。首先必須在各部門門建立起動態(tài)成本本臺帳，確保各部部門發(fā)生的成本能能及時反映出來，，這是動態(tài)成本管管理的基礎(chǔ)。其次要確保所有的的變更能夠得到及及時的管理，包括括設(shè)計變更、簽證證管理和顧客的變變更，因此必須建建立起完善的設(shè)計計變更流程和簽證證管理流程，變更更與簽證前的審核核是動態(tài)成本控制制的基本手段，變變更與簽證流程的的嚴(yán)格執(zhí)行是基本本的保障還必須在各階段對對動態(tài)成本進行分分析和總結(jié)，必要要時及時調(diào)整目標(biāo)標(biāo)成本管理體系，，真實反映成本控控制現(xiàn)狀。3、項目后評估體系系提高成本預(yù)測的準(zhǔn)準(zhǔn)確性是成本管理理的難點之一，可可以通過后評估來來改進，同時可以以提高成本管理的的有效性。在項目目工程竣工并在結(jié)結(jié)算完成后要進行行項目的后評估，，主要從以下幾方方面評價：比較項目結(jié)算成本本與可行性研究時時的預(yù)測成本差異異（評價投資估算算、項目成本預(yù)測測的準(zhǔn)確、合理性性）對比項目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異（評價價成本管理工作的的有效性）分析各期《項目動態(tài)成本分析析報告》（評價項目成本管管理的科學(xué)合理性性）分析工程承包范圍圍變化，工程量變變化等確認(rèn)設(shè)計變變更、現(xiàn)場簽證等等對成本的影響考察項目交付使用用一定時期內(nèi)，主主要工程材料的使使用效果和耐用程程度（評價材料成成本的合理性）4、責(zé)任成本管理體體系目標(biāo)成本制訂以后后一定要將成本逐逐項分解到部門，，并建立控制的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。在制訂目標(biāo)時，要要按細(xì)項列出清單單并劃分責(zé)任部門門，通常建造成本本按發(fā)生程序劃分分責(zé)任部門，建造造成本以外按成本本項目劃分責(zé)任范范圍。對多個部門門承擔(dān)責(zé)任的可以以按權(quán)重進行分解解。成本管理體系案例例—中海地產(chǎn)一、房地產(chǎn)項目開開發(fā)成本控制的總總體思路1、建立成本控制目目標(biāo)中海地產(chǎn)在各個項項目的開始階段，，即建立成本控制制目標(biāo)，并將目標(biāo)標(biāo)分解，制訂出各各項成本的具體控控制指標(biāo)，責(zé)任落落實到部門；2、公司成立成本控控制小組組長由公司總經(jīng)理理擔(dān)任，定期（每每半年）對各個項項目的發(fā)展成本進進行全面分析、評評估、檢討，對成成本異常變動情況況及時預(yù)警并提出出解決措施；3、設(shè)計是成本控制制的關(guān)鍵加強對設(shè)計部門人人員的成本意識普普及；在保證設(shè)計計質(zhì)量的前提下推推行成本限額設(shè)計計，控制設(shè)計對成成本的影響；4、招標(biāo)是控制成本本的最佳途徑嚴(yán)格規(guī)范工程分判判程度，及早進行行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計計、合約、項目相相互配合；規(guī)范材材料樣板、工料規(guī)規(guī)范，減少合約履履行糾紛和風(fēng)險，，降低工程成本；；5、加強設(shè)計管理理完善設(shè)計變更、現(xiàn)現(xiàn)場簽證程序、完完善變更前的成本本評審制度，明確確各相關(guān)人員的簽簽字權(quán)限；6、開源節(jié)流嚴(yán)格控制管理費用用開支。二、房地產(chǎn)項目開開發(fā)成本控制的具具體辦法及經(jīng)驗1、土地成本管理土地成本（約占項項目總成本的30-35%左右），主要指土土地獲得階段形成成的種類費用支出出，包括地價、土土地動拆遷補償費費、各類補償費、、土地契稅等。在在房地產(chǎn)整個開發(fā)發(fā)過程中，土地一一旦到手，其成本本即基本確定，直直至項目開發(fā)完成成，該成本一般也也不會有較大變化化。因此控制土地地成本的關(guān)鍵在于于拿地時的成本分分析