房地產(chǎn)企業(yè)涉稅稅種簡介

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅稅種簡介龍巖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的九大稅種印花稅契稅營業(yè)稅個人所得稅城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅房產(chǎn)稅土地增值稅企業(yè)所得稅印花稅

一、納稅范圍現(xiàn)行印花稅只對《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒有列舉的憑證不征稅。具體征稅范圍如下：

1.經(jīng)濟合同稅目稅率表中列舉了10大類合同。它們是：（1）購銷合同。（2）加工承攬合同。（3）建設(shè)工程勘察設(shè)計合同。（4）建筑安裝工程承包合同。（5）財產(chǎn)租賃合同。

（6）貨物運輸合同。（7）倉儲保管合同。（8）借款合同。（9）財產(chǎn)保險合同。（10）技術(shù)合同。

2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

3.營業(yè)賬簿按照營業(yè)賬簿反映的內(nèi)容不同，在稅目中分為記載資金的賬簿（簡稱資金賬簿）和其他營業(yè)賬簿兩類，以便于分別采用按金額計稅和按件計稅兩種計稅方法。（1）資金賬簿。（2）其他營業(yè)賬簿。二、稅目及稅率序號稅目范圍稅率納稅人1購銷合同包括采購、供應(yīng)、購銷等合同0.3‰立合同人2加工承攬合同包括：加工、定作、修繕、測繪、印刷廣告0.5‰立合同人3建筑工程勘察設(shè)計合同包括：勘察、設(shè)計合同0.5‰立合同人4建筑安裝工程承包合同包括：建筑、安裝合同0.3‰立合同人5財產(chǎn)租賃合同包括：租賃房屋、車輛、機械、設(shè)備等合同1‰立合同人6貨物運輸合同包括：航空、鐵路、海上、聯(lián)運合同0.5‰立合同人7倉儲保管合同包括：倉儲、保管合同1‰立合同人8財產(chǎn)保險合同包括：財產(chǎn)、責任、保證、信用等保險1‰立合同人9技術(shù)合同包括：技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等0.3‰立合同人10借款合同包括：銀行及其他金融機構(gòu)的借款0.05‰立合同人11產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書包括：財產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán)、商標專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)出讓、商品房銷售合同等0.5‰立據(jù)人12營業(yè)賬簿包括：生產(chǎn)經(jīng)營用賬冊資金賬簿0.5‰，其他賬簿5元/件立賬簿人13權(quán)利、許可證照包括：營業(yè)執(zhí)照、專利證、商標注冊證、土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證等每件5元領(lǐng)受人

三、有關(guān)規(guī)定

1、在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當按照條例規(guī)定繳納印花稅。

2、應(yīng)納稅憑證應(yīng)當于書立或者領(lǐng)受時貼花。

3、簽訂供貨合同,沒有金額的，按照實際交易金額計算。

4、簽訂合同的雙方都繳納印花稅。

5、如果沒有簽訂合同，地方稅務(wù)局會視同簽訂了合同，按照實際交易金額計算印花稅。

四、會計處理繳納印花稅時：借：管理費用貸：銀行存款契稅一、繳納對象契稅的征稅對象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移的土地、房屋權(quán)屬。具體包括以下內(nèi)容：⑴國有土地使用權(quán)的出讓，由承受方交。是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。⑵土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

⑶房屋買賣：即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

A、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

B、以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。

C、房屋買賣：即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

A、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

B、以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。

C、買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章納稅。房屋贈與贈與方不納土地增值稅，但承受方應(yīng)納契稅。

二、納稅義務(wù)人契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。境內(nèi)是指中華人民共和國實際稅收行政管轄范圍內(nèi)。土地、房屋權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位和社會團體以及其他組織。個人是指個體經(jīng)營者及其他個人，包括中國公民和外籍人員。三、稅率

1、接受以土地使用權(quán)等不動產(chǎn)出資。按照土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣成交價格的3%—5%適用稅率繳納契稅；2、以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免交契稅。

3、個人購房按以下稅率繳納①.個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于其家庭唯一住房的，契稅稅率減按1%。

②.個人購買90平方米以上普通住房，且該住房屬于其家庭唯一住房的，契稅稅率減按1.5%。

③.個人購買經(jīng)濟適用住房契稅稅率減按1.5%；購買90平方米及以下的經(jīng)濟適用住房，且為家庭唯一住房的，契稅稅率減按1%。家庭成員范圍包括購買人、配偶以及未成年子女。父母與成年子女共同購房的，應(yīng)作為兩個家庭購房。注：家庭唯一住房根據(jù)房管部門出具的居民家庭原有住房信息書面查詢結(jié)果確定。

四、契稅的計稅稅依據(jù)如何何確定《中華人民共共和國契稅稅暫行條例例》第四條規(guī)定定，契稅的的計稅依據(jù)據(jù)：（一）國有土地使用用權(quán)出讓、、土地使用用權(quán)出售、、房屋買賣賣，為成交交價格；（二）土地使用權(quán)贈贈與、房屋屋贈與，由由征收機關(guān)關(guān)參照土地地使用權(quán)出出售、房屋屋買賣的市市場價格核核定；（三）土地使用權(quán)交交換、房屋屋交換，為為所交換的的土地使用用權(quán)、房屋屋的價格的的差額。前款成交價價格明顯低低于市場價價格并且無無正當理由由的，或者者所交換土土地使用權(quán)權(quán)、房屋的的價格的差差額明顯不不合理并且且無正當理理由的，由由征收機關(guān)關(guān)參照市場場價格核定定。五、契稅的的繳納時間間契稅的納稅稅義務(wù)發(fā)生生時間，為為納稅人簽簽訂土地、、房屋權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移合同同的當天，，或者納稅稅人取得其其他具有土土地、房屋屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移移合同性質(zhì)質(zhì)憑證的當當天。六、會計處處理1、用于土土地開發(fā)：：開發(fā)成本本——土地地開發(fā)；2、用于商商品房開發(fā)發(fā)：開發(fā)成成本——房房屋開發(fā)；；3、自建用用房：無形形資產(chǎn)———土地使用用權(quán)；4、暫時沒沒確定使用用用途：無無形資產(chǎn)———土地使使用權(quán)；5、用于賺賺取租金：：開發(fā)成本本——土地地開發(fā)營業(yè)稅一、稅目及及稅率1、建筑安安裝工程作作業(yè)3%2、轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)5%3、銷售不不動產(chǎn)5%4、出租不不動產(chǎn)5%二、計稅依依據(jù)與稅款款計算1、建筑安安裝工程作作業(yè)的營業(yè)業(yè)稅計稅依依據(jù)①納稅人將將建筑工程程分包給其其他單位的的，以其取取得的全部部價款和價價外費用扣扣除其支付付給其他單單位的分包包款后的余余額為營業(yè)業(yè)額。②除提供建筑業(yè)業(yè)勞務(wù)的同時銷銷售自產(chǎn)貨物的的混合銷售行為外，納稅人提供建筑筑業(yè)勞務(wù)（不含含裝飾勞務(wù)）的的，其營業(yè)額應(yīng)應(yīng)當包括工程所所用原材料、設(shè)設(shè)備及其他物資資和動力價款在在內(nèi)，但不包括括建設(shè)方提供的的設(shè)備價款。③自建行為和單單位或個人將不不動產(chǎn)或者土地地使用權(quán)無償贈贈送其他單位或或者個人，由主主管稅務(wù)機關(guān)按按照“視同銷售售行為價格的確確定順序”規(guī)定定的順序核定營營業(yè)額。④納稅人采用清清包工形式提供供的裝飾勞務(wù)，，按照其向客戶戶實際收取的人人工費、管理費費和輔助材料費費等收入（不含含客戶自行采購購的材料價款和和設(shè)備價款）確確認計稅營業(yè)額額。2、轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)的營業(yè)稅稅計稅依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)營營業(yè)稅的計稅依依據(jù)為房地產(chǎn)企企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)向?qū)Ψ绞帐杖〉娜績r款款和價外費用。3、銷售不動產(chǎn)產(chǎn)的營業(yè)稅計稅稅依據(jù)納稅人的營業(yè)額額為納稅人銷售售不動產(chǎn)向?qū)Ψ椒绞杖〉娜績r價款和價外費用。4、出租不動產(chǎn)產(chǎn)的營業(yè)稅計稅稅依據(jù)納稅人的營業(yè)額額為納稅人出租租不動產(chǎn)向?qū)Ψ椒绞杖〉娜績r價款和價外費用用。5、其他應(yīng)稅行行為的營業(yè)稅計計稅依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)將不不動產(chǎn)或者土地地使用權(quán)無償贈贈送其他單位或或個人按視同銷銷售確認應(yīng)稅營營業(yè)額。三、納稅時間與地點點1、納稅時間營業(yè)稅納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時間為納納稅人提供應(yīng)稅稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)或者銷銷售不動產(chǎn)并收收訖營業(yè)收入款款項或者取得索索取營業(yè)收入款款項憑據(jù)的當天天。營業(yè)稅扣繳繳義務(wù)發(fā)生時間間為納稅人營業(yè)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)發(fā)生的當天。2、納稅地點提供應(yīng)稅勞務(wù)——勞務(wù)發(fā)生地主管管稅務(wù)機關(guān)轉(zhuǎn)讓、出租土地地使用權(quán)——土地所在地主管管稅務(wù)機關(guān)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——機構(gòu)所在地主管管稅務(wù)機關(guān)銷售、出租不動動產(chǎn)——不動產(chǎn)所在地主主管稅務(wù)機關(guān)建筑業(yè)業(yè)務(wù)——在建筑業(yè)應(yīng)稅勞勞務(wù)發(fā)生地納稅稅扣繳義務(wù)人代扣扣建筑業(yè)營業(yè)稅稅——工程建筑業(yè)應(yīng)稅稅勞務(wù)所在地四、會計處理房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳繳營業(yè)稅時：借：營業(yè)稅金及及附加貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅繳納營業(yè)稅時：：借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅貸：銀行存款城市維護建設(shè)稅稅以營業(yè)稅為基基數(shù)按照7%（5%），教育費附加加以營業(yè)稅為基基數(shù)按照3%的稅率計繳。注意：房地產(chǎn)企企業(yè)銷售不動產(chǎn)產(chǎn)向購房者收取取的定金、違約約金、賠償金、、延期付款利息息等價外費用，，均應(yīng)該按照規(guī)規(guī)定繳納營業(yè)稅稅。否則存在涉涉稅風險。個人所得稅一、納稅范圍稅法規(guī)定的個人人所得包括：1、工資薪金所得得；2、個體工商戶的的生產(chǎn)、經(jīng)營所所得；3、對企事業(yè)單位位的的承包經(jīng)營營、承租經(jīng)營所所得；4、勞務(wù)報酬所得得；5、稿酬所得；6、特許權(quán)使用費費所得；7、利息、股息、、紅利所得；8、財產(chǎn)租賃所得得；9、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得得；10、偶然所得；11、經(jīng)國務(wù)院財政政部門確定征收收的其他所得；；二、工資薪金所所得個人所得稅稅稅率級數(shù)含稅級距不含稅級距稅率速算扣除數(shù)1不超過1500元的不超過1455元的302超過1500—4500元的部分超過1455—4155元的部分101053超過4500—9000元的部分超過4155—7755元的部分205554超過9000—35000元的部分超過7755—27255元的部分2510055超過35000—55000元的部分超過27555—41255元的部分3027756超過55000—80000元的部分超過31375元—45375元的部分3555057超過80000元部分超過57505的部分4513505說明：1、本表含稅級距距指以每月收入入額減除費用3500元后的余額或者者減除附加減除除費用后的余額額。2、含稅級距適用用于由納稅人負負擔稅款的工資資、薪金所得；；不含稅級距適適用于由他人(單位)代付稅款的工資資、薪金所得。。3、新個人所得稅稅稅率表中不含含稅級距是按以以下基本計算公公式計算所得：：本級不含稅級距距的上限額=含稅級距的上限限額-（含稅級距的上上限額×本級對應(yīng)稅率-速算扣除數(shù)）三、全年一次性性獎金的個人所所得稅計算方法法國稅發(fā)[2005]9號文件（《國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于調(diào)整個人取取得全年一次性性獎金等計算征征收個人所得稅稅方法問題的通通知》）規(guī)定：納稅人人取得全年一次次性獎金，單獨獨作為一個月工工資、薪金所得得計算納稅，并并按以下計稅辦辦法,由扣繳義務(wù)人發(fā)發(fā)放時代扣代繳繳：1、先將雇員當月月內(nèi)取得的全年年一次性獎金，，除以12個月，按其商數(shù)數(shù)確定適用稅率率和速算扣除數(shù)數(shù)。如果在發(fā)放放年終一次性獎獎金的當月，雇雇員當月工資薪薪金所得低于稅稅法規(guī)定的費用用扣除額，應(yīng)將將全年一次性獎獎金減除“雇員員當月工資薪金金所得與費用扣扣除額的差額””后的余額，按按上述辦法確定定全年一次性獎獎金的適用稅率率和速算扣除數(shù)數(shù)。2、將雇員個人當當月內(nèi)取得的全全年一次性獎金金，按本條第1項確定的適用稅稅率和速算扣除除數(shù)計算征稅，，計算公式如下下：A.如果雇員當月工工資薪金所得高高于（或等于））稅法規(guī)定的費費用扣除額的，，適用公式為：：應(yīng)納稅額=雇員當月取得全全年一次性獎金金×適用稅率-速算扣除數(shù)B.如果雇員當月工工資薪金所得低低于稅法規(guī)定的的費用扣除額的的，適用公式為為：應(yīng)納稅額=(雇員當月取得全全年一次性獎金金-雇員當月工資薪薪金所得與費用用扣除額的差額額)×適用稅率-速算扣除數(shù)3、案例分析案例一：方女士是一家家公司雇員，2013年12月取得當月工資資8500元，年終獎48000元，其應(yīng)繳納多多少個人所得稅稅？按照新《個人所得稅法》規(guī)定，方女士當當月工資薪金應(yīng)應(yīng)繳納個稅=（8500-3500）×20%-555=445元年終獎48000÷12=4000，對應(yīng)稅率為10%，速算扣除數(shù)為為105年終獎應(yīng)納稅額額=48000××10%-105=4695元方女士12月份共計應(yīng)繳納納個人所得稅=445+4695=5140元。案例二：我國公民王先先生在某銀行工工作，2013年12月11日取得工資收入入3000元，月底又一次次取得年終獎金金50000元，計算其12月份繳納多少個個人所得稅？王先生月工資收收入低于3500元，可用其取得得的獎金收入50000元補足其差額部部分500元，剩余49500元除以12個月，得出月均獎金4125元，其對應(yīng)的稅稅率和速算扣除除數(shù)分別為10%和105元。全年一次性獎金金的應(yīng)納稅額=49500××10%-105=4845元工資薪金的應(yīng)納納稅額=0元12月份應(yīng)納個人所所得稅額=4845+0=4845元案例三：中國公民李某某2013年12月份工資4000元，12月取得不含稅全全年一次性獎金金50000元，問李某取得得的不含稅全年年一次性獎金應(yīng)應(yīng)繳納的個人所所得稅？①不含稅的全年年一次性獎金適適用的稅率和速速算扣除數(shù)為：：50000元按12個月分攤后得出出每月獎金為4166.66元，對應(yīng)的稅率率和速算扣除數(shù)數(shù)分別為20%和555元。②含稅的全年一一次性獎金收入入=（50000-555）÷（1-20%）=61806.25元③含稅的全年一次次性獎金適用的的稅率和速算扣扣除數(shù)為：61806.25元按12個月分攤后每個個月收入為5150.52元，對應(yīng)的稅率率和速算扣除數(shù)數(shù)仍然為20%和555元。④應(yīng)繳納的個人所所得稅=61806.25×20%-555=11806.29元注意事項值得注意的是，，在一個納稅年年度內(nèi)，對每一一個納稅人只允允許按上述方法法計算一次全年年一次性獎金。。員工取得的除除全年一次性獎獎金以外的其他他名目的獎金，，如半年獎、季季度獎、加班獎獎、現(xiàn)金獎、出出勤獎等，一律律與當月工資、、薪金收入合并并繳納個人所得得稅。四、會會計處處理代扣員員工個個人所所得稅稅：借：應(yīng)應(yīng)付職職工薪薪酬貸：應(yīng)應(yīng)交稅稅費——應(yīng)交個個人所所得稅稅繳納個個人所所得稅稅時：：借：應(yīng)應(yīng)交稅稅費——應(yīng)交個個人所所得稅稅貸：銀銀行存存款城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅一、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅的納納稅人人（一））納稅稅人范范圍在城市市、縣縣城、、建制制鎮(zhèn)、、工礦礦區(qū)范范圍內(nèi)內(nèi)使用用土地地的單單位和和個人人，為為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅的的納稅稅人。。（二））納稅稅人分分類城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅的納納稅人人通常常包括括以下下幾類類：1、擁有有土地地使用用權(quán)的的單位位和個個人；；2、擁有有土地地使用用權(quán)的的單位位和個個人不不在土土地所所在地地的，，其土土地的的實際際使用用人和和代管管人為為納稅稅人；；3、土地地使用用權(quán)未未確定定或權(quán)權(quán)屬糾糾紛未未解決決的，，其實實際使使用人人為納納稅人人；4、土地地使用用權(quán)共共有的的，共共有各各方都都是納納稅人人，由由共有有各方方使用用土地地面積積占總總面積積的比比例，，分別別計算算繳納納土地地使用用稅。。二、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅稅率率級別人口（人）每平方米稅額（元）大城市50萬以上1.5—30中等城市20—50萬1.2—24小城市20萬以下0.9—18縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6—12三、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅的納納稅時時間情況納稅義務(wù)發(fā)生時間購置新建商品房房屋交付使用之次月起購置存量房房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起出租、出借房地產(chǎn)交付出租、出借房地產(chǎn)之次月起以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（新內(nèi)容）新征用的非耕地批準征用次月起新征用的耕地批準使用之日起滿一年時納稅人因土地權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止土地使用稅的納稅義務(wù)的其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利發(fā)生變化的當月末（即次月免除納稅義務(wù)）四、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅的納納稅期期限城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅實行行按年年計算算、分分期繳繳納的的方法法，具具體納納稅期期限由由省、、自治治區(qū)、、直轄轄市人人民政政府確確定。。五、會會計處處理房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)繳納納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅時時：借：管管理費費用——城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅貸：銀銀行存存款耕地占占用稅稅一、耕耕地占占用稅稅納稅稅人1、納稅稅人：：是占占用耕耕地建建房或或從事事非農(nóng)農(nóng)業(yè)建建設(shè)的的單位位和個個人。。2、征稅稅范圍圍：包包括納納稅人人為建建房或或從事事其他他非農(nóng)農(nóng)業(yè)建建設(shè)而而占用用的國國家所所有和和集體體所有有的耕耕地。。二、應(yīng)應(yīng)納稅稅額的的計算算1、計稅稅依據(jù)據(jù)：以以納稅稅人占占用耕耕地的的面積積為計計稅依依據(jù)，，以每每平方方米為為計量量單位位。2、耕地地占用用稅在在稅率率設(shè)計計上采采用了了地區(qū)區(qū)差別別定額額稅率率，稅稅率具具體規(guī)規(guī)定如如下：：各省、、自治治區(qū)、、直轄轄市耕耕地占占用稅稅平均均稅額額地區(qū)每平方米平均稅額（元）上海45北京40天津35江蘇、浙江、福建、廣東30遼寧、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山東、河南、重慶、四川22.50廣西、海南、貴州、云南、陜西20山西、吉林、黑龍江17.50內(nèi)蒙古、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆12.503、稅額額計算算應(yīng)納稅稅額=實際占占用耕耕地面面積（（平方方米））×適用定定額稅稅率三、會會計處處理1、用于于土地地開發(fā)發(fā)：開開發(fā)成成本——土地開開發(fā)2、用于于商品品房開開發(fā)：：開發(fā)發(fā)成本本——房屋開開發(fā)3、用于于自建房房：無無形資資產(chǎn)——土地使使用權(quán)權(quán)4、暫時時沒確確定使使用用用途：：無形形資產(chǎn)產(chǎn)——土地使使用權(quán)權(quán)5、用于于賺取取租金金：開開發(fā)成成本——土地開開發(fā)房產(chǎn)稅稅一、房房產(chǎn)稅稅納稅稅人1、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于于國家家所有有的，，由經(jīng)經(jīng)營管管理單單位納納稅；；屬于于集體體、個個人所所有的的，由由集體體或個個人納納稅；；2、產(chǎn)權(quán)權(quán)出典典的，，由承承典人人納稅稅；3、產(chǎn)權(quán)權(quán)所有有人、、承典典人不不在房房屋所所在地地的，，由房房產(chǎn)代代管人人或者者使用用人納納稅；；4、產(chǎn)權(quán)權(quán)未確確定及及租典典糾紛紛未解解決的的，亦亦由房房產(chǎn)代代管人人或者者使用用人納納稅；；5、無租租使用用其他他房產(chǎn)產(chǎn)的問問題：：納稅稅單位位和個個人無無租使使用房房產(chǎn)管管理部部門、、免稅稅單位位及納納稅單單位的的房產(chǎn)產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)由使使用人人代為為繳納納房產(chǎn)產(chǎn)稅。。二、征征稅對對象房產(chǎn)稅稅的征征稅對對象是是房產(chǎn)產(chǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)建造造的商商品房房，在在出售售前，，不征征收房房產(chǎn)稅稅；但但對出出售前前房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)已已使用用或出出租、、出借借的商商品房房應(yīng)按按規(guī)定定征收收房產(chǎn)產(chǎn)稅。。三、征征稅范范圍房產(chǎn)稅稅的征征稅范范圍為為城市市、縣縣城、、建制制鎮(zhèn)和和工礦礦區(qū)。。房產(chǎn)產(chǎn)稅的的征稅稅范圍圍不包包括農(nóng)農(nóng)村。。四、計計稅依依據(jù)（一））從價價計征征1、按照照房屋屋原價價征收收房產(chǎn)產(chǎn)稅2、房產(chǎn)產(chǎn)原值值界定定3、改建支支出不不構(gòu)成成房產(chǎn)產(chǎn)原值值4、其他他政策策5、房屋屋附屬屬設(shè)備備和配配套設(shè)設(shè)施的的計稅稅規(guī)定定6、居民民住宅宅區(qū)內(nèi)內(nèi)業(yè)主主共有有的經(jīng)經(jīng)營性性房產(chǎn)產(chǎn)繳納納房產(chǎn)產(chǎn)稅（二））從租租計征征《房產(chǎn)稅稅暫行行條例例》規(guī)定，，房產(chǎn)產(chǎn)出租租的，，以房房產(chǎn)租租金收收入為為房產(chǎn)產(chǎn)稅的的計稅稅依據(jù)據(jù)。四、稅稅率和和計算算公式式1、從價價計征征：按按照房房產(chǎn)原原值一一次減減除10%—30%后的余余值計計征，，稅率率1.2%。計算算公式式：應(yīng)納稅稅額=應(yīng)稅房房產(chǎn)原原值×（1-扣除比比例））×1.2%2、從租租計征征：按按照房房產(chǎn)出出租的的租金金收入入計征征，稅稅率為為12%。從2008年3月1日起，，對個個人按按市場場價格格出租租的居居民住住房，，不區(qū)區(qū)分用用途，，按4%征收房房產(chǎn)稅稅，免免征土土地使使用稅稅。計算公公式：：應(yīng)納納稅額額=租金收收入×12%（或4%）五、會會計處處理：：1、每月月提取取承租租的房房產(chǎn)稅稅時：：借：管管理費費用——房產(chǎn)稅稅貸：其其他應(yīng)應(yīng)付款款——張三三2、支付付房產(chǎn)產(chǎn)稅時時：借：其其他應(yīng)應(yīng)付款款——張三三貸：銀銀行存存款（（或：：現(xiàn)金金）土地增增值稅稅一、土土地增增值稅稅的納納稅人人與納納稅范范圍1、納稅稅人：：土地地增值值稅的的納稅稅義務(wù)務(wù)人為為轉(zhuǎn)讓讓國有有土地地使用用權(quán)、、地上上的建建筑物物及其其附著著物（（簡稱稱轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)））并取取得收收入的的單位位和個個人。。2、征稅稅范圍圍：土土地增增值稅稅的征征稅范范圍包包括：：有償償轉(zhuǎn)讓讓國有有土地地使用用權(quán)及及地上上建筑筑物和和其他他附著著物產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所所取得得的增增值額額。①轉(zhuǎn)讓讓國有有土地地使用用權(quán)；；②地上上的建建筑物物及其其附著著物連連同國國有土土地使使用權(quán)權(quán)一并并轉(zhuǎn)讓讓。二、土土地增增值稅稅稅率率土地增增值稅稅稅率率設(shè)計計的基基本原原則是是增值值多的的多征征，增增值少少的少少征，，無增增值的的不征征，對對建造造普通通標準準住房房的適適當照照顧。。土地增增值稅稅四級級超率率累進進稅率率表級數(shù)增值額與扣稅項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035三、土土地增增值稅稅應(yīng)稅稅收入入的確確定1、貨幣幣收入入2、實物物收入入3、其他收收入四、土地地增值稅稅扣除項項目的確確定（一）房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本1、土地征征用及拆拆遷補償償費2、前期工工程費3、建筑安安裝工程程費4、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費5、公共配配套設(shè)施施費6、開發(fā)間間接費(二)房地產(chǎn)開開發(fā)費用用房地產(chǎn)開開發(fā)費用用是指與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目有關(guān)關(guān)的銷售售費用、、管理費費用和財財務(wù)費用用。作為為土地增增值稅扣扣除項目目的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費用，，不是按按照納稅稅人房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目實實際發(fā)生生的費用用進行扣扣除，而而是依據(jù)據(jù)《土地增值值稅暫行行條例實實施細則則》的規(guī)定標標準，按按照取得得土地使使用權(quán)所所支付的的金額和和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本之和和的一定定比例扣扣除。《土地增值值稅暫行行條例實實施細則則》規(guī)定：1、財務(wù)費費用中的的利息支支出，凡凡能夠按按轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項項目計算算分攤并并提供金金融機構(gòu)構(gòu)證明的的，允許許據(jù)實扣扣除，但但最高不不能超過過按商業(yè)業(yè)銀行同同類同期期貸款利利率計算算的金額額。具體含義義：實際支付付利息+（取得土土地使用用權(quán)所支支付的金金額+房地產(chǎn)開開發(fā)成本本）×5%以內(nèi)2、凡不能能按轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)項目計計算分攤攤利息支支出或不不能提供供金融機機構(gòu)證明明的，房房地產(chǎn)開開發(fā)費用用按《實施細則則》第七條（（一）、、（二））項規(guī)定定計算的的金額之之和的10%以內(nèi)計算算扣除。。具體含義義：（取得土土地使用用權(quán)所支支付的金金額+房地產(chǎn)開開發(fā)成本本）×10%以內(nèi)（三）與與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有有關(guān)的稅稅金與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有有關(guān)的稅稅金是指指在轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)時繳納納的營業(yè)業(yè)稅、城城市維護護建設(shè)稅稅、印花花稅、教教育費附附加。注意：房地產(chǎn)企企業(yè)在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)時繳繳納的印印花稅因因列入管管理費用用中，故故在此不不允許單單獨再扣扣除。其其他納稅稅人繳納納的印花花稅（按按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)據(jù)所載金金額的萬萬分之五五貼花））允許在在此扣除除。房地產(chǎn)企企業(yè)為取取得土地地使用權(quán)權(quán)所支付付的契稅稅，應(yīng)視視同“按按國家統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定定交納的的有關(guān)費費用”，，計入““取得土土地使用用權(quán)所支支付的金金額”中中扣除。。（四）財財政部規(guī)規(guī)定的其其他扣除除項目對從事房房地產(chǎn)開開發(fā)的納納稅人可可按《土地增值值稅暫行行條例實實施細則則》第七條（（一）、、（二））項規(guī)定定計算的的金額之之和，加加計20%的扣除。?！敬藯l優(yōu)惠惠只適用用于從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的納稅人人】五、土地地增值稅稅應(yīng)納稅稅額的計計算方法法計算公式式：應(yīng)納稅額額=∑（每級距距的土地地增值額額×適用稅率率）在實際工工作中，，分步計計算比較較繁瑣，，一般采采用速算算扣除法法計算。。具體公公式如下下：1、增值額額未超過過扣除項項目金額額的50%土地增值值稅稅額額=增值額×30%2、增值額額超過扣扣除項目目金額的的50%，未超過過100%土地增值值稅稅額額=增值額×40%-扣除項目目金額×5%3、增值額額超過扣扣除項目目金額的的100%，未超過過200%土地增值值稅稅額額=增值額×50%-扣除項目目金額×15%4、增值額額超過扣扣除項目目金額的的200%土地增值值稅稅額額=增值額×60%-扣除項目目金額×35%六、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土土地增值值稅的預(yù)預(yù)征土地增值值稅預(yù)征征規(guī)定：：納稅人在在項目全全部竣工工結(jié)算前前轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)取取得的收收入，由由于涉及及成本確確定或其其他原因因而無法法據(jù)以計計算土地地增值稅稅的，可可以預(yù)征征土地增增值稅，，待該項項目全部部竣工、、辦理結(jié)結(jié)算后再再進行清清算，多多退少補補。具體體辦法由由各省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市地方方稅務(wù)局局根據(jù)當當?shù)厍闆r況制定。。龍巖市地地方稅務(wù)務(wù)局對土土增稅的的預(yù)征率率規(guī)定如如下:1、普通住住宅2%2、非普通通住宅3%3、非住宅宅5%七、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土土地增值值稅的會會計處理理1、計算應(yīng)應(yīng)由當期期營業(yè)收收入負擔擔的土地地增值稅稅：借：營業(yè)業(yè)稅金及及附加貸：應(yīng)交交稅費—應(yīng)交土地地增值稅稅2、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)繳納納土地增增值稅時時：借：應(yīng)交交稅費—應(yīng)交土地地增值稅稅貸：銀行行存款八、土地地增值稅稅與房地地產(chǎn)銷售售價格稅稅收籌劃劃1、免稅臨臨界點定定價系數(shù)數(shù)1.670242、高收益益最低定定價系數(shù)數(shù)1.82014企業(yè)所得得稅一、企業(yè)業(yè)所得稅稅納稅人人1、居民企企業(yè)：是是指依法法在中國國境內(nèi)成成立，或或者依照照外國（（地區(qū)））法律成成立但實實際管理理機構(gòu)在在中國境境內(nèi)的企企業(yè)。2、非居民民企業(yè)：：是指依依照外國國（地區(qū)區(qū)）法律律成立且且實際管管理機構(gòu)構(gòu)不在中中國境內(nèi)內(nèi)，但在在中國境境內(nèi)設(shè)立立機構(gòu)、、場所的的，或者者在中國國境內(nèi)未未設(shè)立機機構(gòu)、場場所，但但有來源源于中國國境內(nèi)所所得的企企業(yè)。二、企業(yè)業(yè)所得稅稅征稅對對象1、銷售貨貨物所得得2、提供勞務(wù)所得得3、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得得4、股息、紅利等等權(quán)益性投資收收益5、利息所得6、租金所得7、特許權(quán)使用費費所得8、接受捐贈所得得9、其他所得三、企業(yè)所得稅稅稅率（一）基本稅率率為25%適用于居民企業(yè)業(yè)和在中國境內(nèi)內(nèi)設(shè)有機構(gòu)、場場所且所得與機機構(gòu)、場所有關(guān)關(guān)聯(lián)的非居民企企業(yè)。（二）低稅率為為20%適用于在中國境境內(nèi)未設(shè)立機構(gòu)構(gòu)、場所的，或或者雖設(shè)立機構(gòu)構(gòu)、場所但取得得的所得與其所所設(shè)機構(gòu)、場所所沒有實際聯(lián)系系的居民企業(yè)。。四、成本費用的的扣除政策（一）成本對象象的確定原則會計核算中成本本對象的確定原原則1、單體開發(fā)項目目，一般以每一一獨立編制設(shè)計計概算或施工圖圖預(yù)算所列的單單項開發(fā)工程為為成本核算對象象。2、在同一開發(fā)地地點、結(jié)構(gòu)類型型相同、開竣工工時間相近、由由同一施工單位位施工或總包的的群體開發(fā)項目目，可以合并為為一個成本核算算對象。3、成片分期（區(qū)區(qū)）開發(fā)的項目目，以各期（區(qū)區(qū)）為成本核算算對象。4、同一項目有裙裙房、公寓、寫寫字樓等不同功功能的，在按期期（區(qū)）劃分成成本核算對象的的基礎(chǔ)上，還應(yīng)應(yīng)按功能劃分成成本核算對象。。5、同一小區(qū)、同同一期有高層、、多層、復(fù)式等等不同結(jié)構(gòu)的，，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃劃分成本對象。。6、根據(jù)核算和管管理需要，對獨獨立的設(shè)計概算算或施工圖預(yù)算算的配套設(shè)施，，不論其支出是是否攤?cè)敕课莸鹊乳_發(fā)產(chǎn)品成本本，均應(yīng)單獨作作為成本核算對對象。（二）成本及費費用的扣除范圍圍1、計稅成本①土地征用費及及拆遷補償費②前期工程費③建筑安裝工程程費④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費⑤公共配套設(shè)施施費⑥開發(fā)間接費2、營業(yè)稅金及附附加（包括：土土地增值稅）3、期間費用①管理費用②營銷費用③財務(wù)費用（三）扣除項目目的標準在計算應(yīng)納稅所所得額時，下列列項目可按照實實際發(fā)生額或規(guī)規(guī)定的標準扣除除。1．工資、薪金支支出。2、職工福利費支支出。不超過工工資薪金總額14%的部分準予扣除除。3、工會經(jīng)費。不不超過工資薪金金總額2%的部分準予扣除除。4、職工教育經(jīng)費費支出。不超過過工資薪金總額額2.5%的