房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理

房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理第一部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的定義

第二部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系第三部分房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利和義務

第四部分物業(yè)管理費的制定方式第六部分房地產(chǎn)中物業(yè)管理的早期介入目錄第五部分物權(quán)法對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的影響第一部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的定義

1基本定義：通過多種資源的組合使用，為人們提供生活的空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)壞境的一種活動。

﹡房地產(chǎn)企業(yè)是生產(chǎn)性企業(yè)

﹡房地產(chǎn)開發(fā)是生產(chǎn)的過程﹡房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品即是房子（商業(yè)、寫字樓、住宅、工業(yè)廠房等）一房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的一段般流程：投資機會尋找篩選→可行性研究分析→獲取土地使用權(quán)→規(guī)劃設計方案報批→施工建設→市場營銷→竣工驗收→物業(yè)管理基本定義：受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人或使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟價值和使用價值。﹡物業(yè)管理企業(yè)是服務性企業(yè)﹡物業(yè)企業(yè)是受業(yè)主委托提供服務。早期的業(yè)主是開發(fā)商，以后是購房者或使用者。二、物業(yè)管理第二部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系

發(fā)展歷史——物業(yè)管理來源于、派生于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈——1個在上端，1個在下端法律關(guān)系——契約關(guān)系市場關(guān)系——合作關(guān)系利益方面——互相支持，互為補充，一損俱損，一榮俱榮鄭州目前現(xiàn)狀——下屬企業(yè)、二級機構(gòu)、保姆、二奶案例一：鑫苑、建業(yè)的成功經(jīng)驗案例二：某地產(chǎn)企業(yè)的教訓一權(quán)利1.確定前期物業(yè)服務內(nèi)容，選聘前期物業(yè)服務企業(yè)；并根據(jù)物業(yè)企業(yè)提供的物業(yè)服務成本測算制定物業(yè)收費標準，與物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議。2.制定業(yè)主臨時管理規(guī)約第三部分房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利和義務二、義務：1.有關(guān)銷售方面的：1）《鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應當向買受人出示商品房預售許可證或者商品房初始登記證明，前期物業(yè)服務委托協(xié)議，物業(yè)收費標準及臨時管理規(guī)約等文件。2）《鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十八條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當與買受人簽訂書面合同，合同中應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交款方式、交付日期、質(zhì)量要求、產(chǎn)權(quán)登記辦理、前期物業(yè)服務以雙方的違約責任等內(nèi)容。2.有關(guān)房房屋交交付的的：1）《鄭州市市城市市房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管管理條條例》第二十十三條條規(guī)定定：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目的交交付使使用應應當符符合下下列條條件:①建設工工程已已經(jīng)驗驗收合合格并并依法法向有有關(guān)部部門備備案；；②配套套的基基礎(chǔ)設設施和和公共共設施施已經(jīng)經(jīng)按照照規(guī)劃劃建設設，并并經(jīng)驗驗收合格格；③前期期物業(yè)業(yè)管理理已落落實；；④法律律法規(guī)規(guī)規(guī)定定和當當事人人約定定的其其他條條件；；不符合合前款款規(guī)定定條件件的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目，不不得交交付使使用。。2）《鄭州市市城市市房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管管理條條例》第二十十四條條規(guī)定定：房屋交交付使使用前前，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應當當與其其選聘聘的物物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)按照照國家家有關(guān)關(guān)規(guī)定定對托托管項項目及及其使使用設設施、、設備備進行行查驗驗交接接，同同時向向物業(yè)業(yè)服務務企業(yè)業(yè)移交交該項項目的的有關(guān)關(guān)資料料。3）《鄭州市市城市市房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管管理條條例》第二十十三條條規(guī)定定：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應當當按照照合同同約定定將符符合交交付使使用條條件的的房屋屋按期期交付付給買買受人人。4）在實實際操操作中中，由由于交交付集集中，，開發(fā)發(fā)商人人員欠欠缺、、經(jīng)驗驗不足足的，可可委托托物業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)代為為交房房，并并支付付相應應費用用。3.有關(guān)工工程質(zhì)質(zhì)量及及保修修責任任：1）《鄭州市市城市市房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管管理條條例》第十三條規(guī)定：：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)對其開發(fā)項目目的質(zhì)量承擔責責任。2）《鄭州市城市房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管管理條例》第二十五規(guī)定：：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應當在房屋交交付使用時，向向買受人提供質(zhì)質(zhì)量保證書和使使用說明書。質(zhì)質(zhì)量保證書應當當列明保修范圍圍、保修期限和和保修責任等，，其內(nèi)容標準不不得低于國家有有關(guān)規(guī)定，并應應當符合房屋買買賣合同的約定定。3）《鄭州市城市房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管管理條例》第二十六規(guī)定：：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應當按照質(zhì)量量保證書的規(guī)定定和房屋買賣合合同的約定，承承擔房屋保修責責任及由此產(chǎn)生生的費用。因維維修房屋原使用用功能受到影響響，給買受人造造成損失的，房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應當依法承擔擔賠償責任。4）交房后，物業(yè)業(yè)企業(yè)與業(yè)主接接觸較多，也比比較了解情況，，開發(fā)企業(yè)可將將保修管理委托托給物業(yè)企業(yè)，，賦予物業(yè)企業(yè)業(yè)一定的權(quán)利，，并支付相應費費用。但前提是是，開發(fā)商與施施工企業(yè)有相關(guān)關(guān)的約定。第四部分物物業(yè)管理費的制制定方式政府指導價和市市場調(diào)節(jié)價1.政府指導價：按按鄭州市物價局局相關(guān)規(guī)定，申申請物業(yè)費定級，由物價部門門審核批準，辦辦理收費許可證證。2.市場調(diào)節(jié)價：在在預售前進行前前期物業(yè)服務招招投標，選聘前期物業(yè)服務企企業(yè)，確定服務務內(nèi)容及收費標標準。銷售時公公示并在銷售合同中