房地產(chǎn)供給需求與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第3章需求、供給與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制?

學(xué)習(xí)目的與要求本章講述房地產(chǎn)的供給、需求與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的形成機(jī)制。要求掌握土地供給的特點(diǎn)、地價(jià)的內(nèi)涵及影響因素、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系以及利率與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，了解房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和影響因素。?

主要教學(xué)內(nèi)容土地需求、供給與地價(jià)的形成需求、供給與房地產(chǎn)價(jià)格的形成

地價(jià)與房?jī)r(jià)間的關(guān)系分析

3.1土地需求、供給與地價(jià)的形成?土地需求?土地的供求平衡?地價(jià)的形成?土地供給3.1.1土地需求概念投資者或開(kāi)發(fā)者在一定價(jià)格條件下愿意購(gòu)買(mǎi)且具有支付能力的土地?cái)?shù)量。分類對(duì)土地自身的需求將土地作為生產(chǎn)要素時(shí)的派生需求3.1.1土地需求對(duì)土地自身的需求(土地產(chǎn)品需求)將土地視為一般產(chǎn)品時(shí)，其需求量與其價(jià)格成負(fù)相關(guān)關(guān)系。將土地視為投資（機(jī)）性產(chǎn)品時(shí)，其需求量與其價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系。PDOQDPOQ一般狀態(tài)下的土地需求曲線特殊狀態(tài)下的土地需求曲線3.1.1土地需求對(duì)土地的派生需求(土地要素需求)生產(chǎn)者對(duì)土地要素的需求是由消費(fèi)者對(duì)土地上生產(chǎn)產(chǎn)品的需求所引致或派生的，稱為對(duì)土地的派生需求。PQDO土地作為生產(chǎn)要素時(shí)的需求曲線pVMP=MRP=Dq土地市場(chǎng)的需求函數(shù)是從生產(chǎn)函數(shù)導(dǎo)出的。生產(chǎn)者對(duì)土地的需求量由利潤(rùn)最大化原則確定，當(dāng)邊際要素成本MC土地=邊際產(chǎn)品價(jià)值VMP（完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)）或邊際收益產(chǎn)品MRP（不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)）時(shí)，土地要素的需求量得以確定。3.1.2土地供給概念可供利用的土地?cái)?shù)量。分類土地的自然供給土地的經(jīng)濟(jì)供給

土地的自然供給指地球中可供人類利用的土地?cái)?shù)量，包括已經(jīng)利用的土地資源和后備的土地資源。土地的自然供給受氣候條件、可供利用的淡水等資源量、交通便捷程度等因素的制約，其供給量的大小與技術(shù)水平有關(guān)。在一定的技術(shù)條件下，全球的土地自然供給總量是恒定的、無(wú)彈性的值，不受價(jià)格等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響。因此，土地的自然供給曲線是一條垂線。

POSQ

土地的經(jīng)濟(jì)供給指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)、生活等各種用途的土地?cái)?shù)量。

土地的經(jīng)濟(jì)供給有彈性，其供給量隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增加，包括總量的增加與因用途轉(zhuǎn)換而導(dǎo)致的某種類型的土地的數(shù)量增加。不同地區(qū)、不同用途土地的經(jīng)濟(jì)供給曲線不同。一般狀態(tài)下的土地經(jīng)濟(jì)供給曲線特殊狀態(tài)下的土地經(jīng)濟(jì)供給曲線長(zhǎng)期短期PQOSPPSOQSOQ

土地的自然供給與經(jīng)濟(jì)供給的關(guān)系土地的自然供給是經(jīng)濟(jì)供給的基礎(chǔ),土地的經(jīng)濟(jì)供給只能在自然供給的范圍內(nèi)變動(dòng),即某一區(qū)域內(nèi)土地的自然供給是經(jīng)濟(jì)供給的上限。土地的自然供給強(qiáng)調(diào)的是土地的資源性，土地的經(jīng)濟(jì)供給主要針對(duì)不同的土地用途，側(cè)重于土地的資產(chǎn)價(jià)值，是資源與資產(chǎn)的統(tǒng)一體。價(jià)格與成本0產(chǎn)品價(jià)格提高或開(kāi)發(fā)成本降低，供給提高可能開(kāi)發(fā)的土地已開(kāi)發(fā)土地可開(kāi)發(fā)土地技術(shù)進(jìn)步，供給提高土地的經(jīng)濟(jì)供給與自然供給的關(guān)系3.1.3土地的供求平平衡一般土地供求求平衡土地是一種商商品，受一般般商品供求規(guī)規(guī)律的制約。。土地?cái)?shù)量x0S地價(jià)rDE均衡地價(jià)r0x0地價(jià)r土地?cái)?shù)量x0SDr0D1S1r1r2r3土地供求變化化的三種情況況3.1.3土地的供求平平衡特殊的土地供供求曲線短期的土地供供求S土地?cái)?shù)量x地價(jià)rr0q00D1D0D2r2r1在短期內(nèi)，土土地供給無(wú)彈彈性，土地供供給量固定（（q0），土土地價(jià)價(jià)格水水平完完全由由需求求一方方?jīng)Q定定。土地是是一種種特殊殊的商商品，，有其其特殊殊性:如位置置固定定不變變，一一定技技術(shù)條條件下下土地地自然然供給給不變變，經(jīng)經(jīng)濟(jì)供供給彈彈性也也有限限。3.1.3土地的的供求求平衡衡特殊的的土地地供求求曲線線其他特特殊的的土地地供求求在圖（（1）中，，土地地供給給曲線線特殊殊，土土地需需求曲曲線為為一般般，表表明地價(jià)在一定定范圍圍內(nèi)遵遵循一一般商商品的的供求求規(guī)律律，但當(dāng)土土地供供給達(dá)達(dá)到自自然供供給時(shí)時(shí)，土土地供供給保保持不不變，，自此此時(shí)地地價(jià)由由需求求決定定。土地?cái)?shù)量x地價(jià)rr0（1）r2r1OQS3.1.3土地的的供求求平衡衡特殊的的土地地供求求曲線線其他特特殊的的土地地供求求在圖（（2）中，，土地地供給給曲線線與土土地需需求曲曲線均均特殊殊。表表明土土地的的需求求者將將土地地作為為投機(jī)機(jī)對(duì)象象，價(jià)價(jià)格高高漲的的土地地，需需求較較大，，需求求隨著著價(jià)格格增加加而增增加。。地價(jià)價(jià)在一一定范范圍內(nèi)內(nèi)由供供求雙雙方?jīng)Q決定，，之后后，地地價(jià)由由需求求決定定。地價(jià)r土地?cái)?shù)量xr0（2）r2r1OQSD土地供供求的的另一一種特特殊形形式是是有價(jià)無(wú)無(wú)市，即有土土地供供給和和價(jià)格格，沒(méi)沒(méi)有需需求者者，或或者只只有對(duì)對(duì)土地地的需需求及及地價(jià)價(jià)，但但沒(méi)有有土地地供給給。3.1.4地價(jià)的的形成成地價(jià)的的內(nèi)涵涵地價(jià)的的特點(diǎn)點(diǎn)地價(jià)的的影響響因素素3.1.4.1地價(jià)的的內(nèi)涵涵地價(jià)即即土地地價(jià)格格，是是指土土地的的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)價(jià)格格，包括土土地所所有權(quán)權(quán)價(jià)格格和土土地使使用權(quán)權(quán)價(jià)格格。土地價(jià)價(jià)格是是三個(gè)個(gè)部分分的資資本化化：①真正正的地地租，，主要要指絕絕對(duì)地地租和和級(jí)差差地租租。②土地地投資資的折折舊。。③土地地投資資的利利息。。土地能能產(chǎn)生生收益益,其中一一部分分收益益必然然歸土土地所所有者者（包包括由由土地地所有有權(quán)壟壟斷而而產(chǎn)生生的絕絕對(duì)地地租及及由土土地條條件好好壞而而產(chǎn)生生的級(jí)級(jí)差地地租））?，F(xiàn)實(shí)的的土地地都凝凝結(jié)著著人類類勞動(dòng)動(dòng)，土土地所所有者者和土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)商商對(duì)土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)而而進(jìn)行行的投投資構(gòu)構(gòu)成土土地資資本，，這些些固定定資本本必然然要求求回收收，從從而以以折舊舊和利利息的的形式式在土土地價(jià)價(jià)格里里得到到體現(xiàn)現(xiàn)。3.1.4.2地價(jià)的的特點(diǎn)點(diǎn)土地是是一種種特殊殊商品品，其其價(jià)格格具有有與一一般商商品價(jià)價(jià)格不不同的的特點(diǎn)點(diǎn)。土地價(jià)價(jià)格具具有特特殊價(jià)價(jià)格基基礎(chǔ)一般商商品的的價(jià)格格基礎(chǔ)礎(chǔ)是其其價(jià)值值，土土地價(jià)價(jià)格的的基礎(chǔ)礎(chǔ)是土地的的權(quán)利利和利利益。。土地價(jià)價(jià)格不不是土土地價(jià)價(jià)值的的貨幣幣表現(xiàn)現(xiàn)，一一般不不依生生產(chǎn)成成本定定價(jià)。。城市土土地價(jià)價(jià)格主主要由由土地地需求求決定定。城市土土地價(jià)價(jià)格呈呈總體體上升升趨勢(shì)勢(shì)。城市土土地價(jià)價(jià)格具具有強(qiáng)強(qiáng)烈的的區(qū)域域性和和個(gè)別別性。由于土土地位位置的的固定定性，，在地地區(qū)性性市場(chǎng)場(chǎng)間價(jià)價(jià)格難難于統(tǒng)統(tǒng)一。。城市土土地價(jià)價(jià)格形形成的的時(shí)間間長(zhǎng)。。一般商商品的的價(jià)格格容易易形成成，城城市土土地價(jià)價(jià)格是是在過(guò)過(guò)去至至將來(lái)來(lái)的長(zhǎng)長(zhǎng)期影影響下下形成成的。。城市土土地價(jià)價(jià)格受受到較較強(qiáng)的的政府府調(diào)節(jié)節(jié)的影影響。。3.1.4.3地價(jià)的的影響響因素素決定土土地價(jià)價(jià)格高高低的的主要要因素素是土土地收收益，，土地地收益益只有有通過(guò)過(guò)土地地經(jīng)營(yíng)營(yíng)者的的土地地市場(chǎng)場(chǎng)行為為才能能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。因因此，，凡是影影響土土地收收益量量和土土地市市場(chǎng)行行為的的因素素，都都會(huì)影影響地地價(jià)。。影響土土地價(jià)價(jià)格的的基本本因素素地租量量利息率率土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓期土地供供求土地利利用規(guī)規(guī)劃、、政策策和法法規(guī)合理預(yù)預(yù)期影響土土地價(jià)價(jià)格的的其他他因素素經(jīng)濟(jì)因因素區(qū)域因因素自然地地理因因素社會(huì)因因素影響土土地價(jià)價(jià)格的的基本本因素素地租量量與地地價(jià)商品化化土地地的地地價(jià)與與地租租量成成正比比。利息率率與地地價(jià)地價(jià)與與利息息率成成反比比，較較低的的利息息率意意味著著較高高的地地價(jià)，，反之之亦然然，調(diào)調(diào)控了了利率率，必必然在在一定定程度度上控控制了了地價(jià)價(jià)。土地出出讓期期與地地價(jià)在其他他條件件相同同或相相似時(shí)時(shí)，土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓期長(zhǎng)長(zhǎng)則價(jià)價(jià)高。。土地供供求與與地價(jià)價(jià)土地供供求特特殊，，即對(duì)對(duì)土地地的需需求往往往增增加很很快，，對(duì)土土地的的供給給增加加有限限，土地價(jià)價(jià)格主主要由由需求求決定定。影響土土地價(jià)價(jià)格的的基本本因素素土地利利用規(guī)規(guī)劃、、政策策和法法規(guī)與與地價(jià)價(jià)規(guī)劃可可產(chǎn)生生價(jià)格格變動(dòng)動(dòng)上的的“規(guī)規(guī)劃效效應(yīng)””，被被規(guī)劃劃納入入城市市新區(qū)區(qū)的土土地，，價(jià)格格易急急劇上上漲，，規(guī)劃劃容許許的建建筑容容積率率越高高，地地價(jià)自自然越越高。。實(shí)行區(qū)區(qū)別性性政策策可形形成限限制性性高地地價(jià)、、扶植植性優(yōu)優(yōu)惠地地價(jià)和和保護(hù)護(hù)性地地價(jià)等等。有關(guān)土土地價(jià)價(jià)格的的法規(guī)規(guī)，則則是土土地交交易和和地價(jià)價(jià)形成成機(jī)制制的規(guī)規(guī)范化化手段段，對(duì)對(duì)地價(jià)價(jià)的合合法性性、規(guī)規(guī)范性性有直直接作作用。。合理預(yù)預(yù)期與與地價(jià)價(jià)預(yù)期影影響決決策，，決策策影響響經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為為，經(jīng)經(jīng)濟(jì)行行為直直接影影響土土地交交易的的談判判結(jié)果果（土土地招招投標(biāo)標(biāo)、土土地拍拍賣(mài)、、土地地協(xié)議議都是是談判判）。。影響土土地價(jià)價(jià)格的的其他他因素素經(jīng)濟(jì)因因素:→經(jīng)濟(jì)繁繁榮程程度：：繁榮時(shí)時(shí)期地地價(jià)上上漲，，地價(jià)價(jià)高；；經(jīng)濟(jì)濟(jì)蕭條條時(shí)期期，地地價(jià)下下跌，，地價(jià)價(jià)低。?！鹑谝蛞蛩兀和ㄘ浥蚺蛎浺鸬氐貎r(jià)上上漲，，利率率上升升引起起地價(jià)價(jià)下跌跌。區(qū)位因因素：：地塊所所在地地區(qū)多多方面面因素素綜合合影響響形成成的地地區(qū)特特性。。商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)影響地價(jià)價(jià)的主要要因素有有：收益益水平、、腹地的的大小、、顧客的的層次與與數(shù)量等等。住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)影響地價(jià)價(jià)的主要要因素有有：離市市中心的的距離、、交通設(shè)設(shè)施和居居住環(huán)境境。工業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)影響地價(jià)價(jià)的主要要因素有有：與市市場(chǎng)的距距離，與與相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的位位置關(guān)系系，運(yùn)輸輸設(shè)施建建設(shè)情況況，水、、動(dòng)力資資源和勞勞動(dòng)力等等的供求求情況，，環(huán)境污污染發(fā)生生的危險(xiǎn)險(xiǎn)性與治治理成本本、行政政輔導(dǎo)與與管理程程度。影響土地地價(jià)格的的其他因因素自然地理理因素→位置（地價(jià)從從城市中中心商業(yè)業(yè)區(qū)向城城市邊緣緣逐步下下降）→地塊面積積(若適合最最佳用途途則價(jià)高高)→地勢(shì)和地地質(zhì)(地勢(shì)和地地質(zhì)不良良會(huì)影響響開(kāi)發(fā)成成本,從而賣(mài)不不出好價(jià)價(jià)錢(qián))→地塊的深深度(對(duì)商業(yè)用用地來(lái)說(shuō)說(shuō),深度值越越大,地價(jià)越低低)→地塊形狀(決定土地地利用的的方向、、規(guī)模和和難易，，通常矩形地塊塊較易利用用，價(jià)高高，而三三角形和和不規(guī)則則地塊價(jià)價(jià)低)社會(huì)因素素人口數(shù)量量和素質(zhì)質(zhì)交通因素素等思考題1.闡述地價(jià)價(jià)的內(nèi)涵涵與特點(diǎn)點(diǎn)2.影響地價(jià)價(jià)的因素素有哪些些?3.2需求、供供給與房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的形形成?房地產(chǎn)需需求?房地產(chǎn)市市場(chǎng)供求求均衡?房地產(chǎn)供供給3.2.1房地產(chǎn)需需求內(nèi)涵分類房地產(chǎn)需需求彈性性影響房地地產(chǎn)需求求的主要要因素3.2.1.1房地產(chǎn)需需求的內(nèi)內(nèi)涵房地產(chǎn)有有效需求求、房地地產(chǎn)需求求量、房房地產(chǎn)潛潛在需求求房地產(chǎn)需需求——指在一個(gè)個(gè)特定時(shí)時(shí)期內(nèi)，，需求者者在各種可可能的價(jià)價(jià)格下，，愿意而而且能夠夠購(gòu)買(mǎi)的的房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量。。也被稱為為房地產(chǎn)有有效需求求。房地產(chǎn)需需求量——在一個(gè)特特定價(jià)格格下，需需求者愿愿意且能能夠購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的房地地產(chǎn)的數(shù)數(shù)量。房地產(chǎn)潛潛在需求求——未來(lái)可能能轉(zhuǎn)化為為實(shí)際購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力的的房地產(chǎn)產(chǎn)需求，，表現(xiàn)為為需求者者對(duì)房地地產(chǎn)的消消費(fèi)欲望望。3.2.1.2房地產(chǎn)需需求的分分類按目的劃劃分為生產(chǎn)性需需求、消消費(fèi)性需需求和投投資性需需求生產(chǎn)性需需求——用來(lái)滿足足生產(chǎn)和和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所需要要而形成成的房地地產(chǎn)需求求。需求的主主體是各各類企事事業(yè)單位位及個(gè)體體工商業(yè)業(yè)者。消費(fèi)性需需求——用來(lái)滿足足人們居居住需要要的房地地產(chǎn)需求求。需求的主主體是家家庭。投機(jī)性需需求——又稱保值值增值性性需求，是指購(gòu)購(gòu)買(mǎi)房地地產(chǎn)并非非為了生生產(chǎn)和消消費(fèi)，而而是將其其作為一一種價(jià)值值形式加加以儲(chǔ)存存，在合合適的時(shí)時(shí)候再出出售或出出租，以以達(dá)到保保值增值值的目的的。3.2.1.3房地產(chǎn)需需求彈性性房地產(chǎn)需需求彈性性主要回答答價(jià)格和和收入變變動(dòng)因素素對(duì)房地地產(chǎn)需求求有多大大的影響響作用。。房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的價(jià)價(jià)格彈彈性——指房地地產(chǎn)商商品價(jià)價(jià)格變變動(dòng)的的比率率所引引起的的房地地產(chǎn)需需求量量變動(dòng)動(dòng)的比比率，，表示示房地產(chǎn)產(chǎn)需求求量變變動(dòng)對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格變變動(dòng)的的反應(yīng)應(yīng)程度度。用公式式表示示為：：由于價(jià)價(jià)格與與需求求量呈呈反向向變動(dòng)動(dòng)，所所以房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的價(jià)價(jià)格彈彈性系系數(shù)應(yīng)應(yīng)為負(fù)負(fù)值，，在實(shí)實(shí)際運(yùn)運(yùn)用時(shí)時(shí)一般般都取取絕對(duì)對(duì)值，，即→商品需需求缺缺乏價(jià)價(jià)格彈彈性，，需求求量變變動(dòng)對(duì)對(duì)價(jià)格格變動(dòng)動(dòng)的反反應(yīng)不不敏感感?！唐菲沸枨笄蟾挥杏袃r(jià)格格彈性性，需需求量量變動(dòng)動(dòng)對(duì)價(jià)價(jià)格變變動(dòng)的的反應(yīng)應(yīng)敏感感。房地產(chǎn)產(chǎn)商品品的需需求曲曲線一般呈呈現(xiàn)為為一條條拐折折線從一般般意義義上講講，當(dāng)房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格在在一個(gè)個(gè)較低低的幅幅度內(nèi)內(nèi)變動(dòng)動(dòng)時(shí)（（如D1E段），房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求缺乏乏價(jià)格格彈性性。這是因因?yàn)閷?duì)對(duì)商品品用房房而言言，區(qū)區(qū)位條條件至至關(guān)重重要，，此時(shí)時(shí)價(jià)格格變動(dòng)動(dòng)對(duì)需需求量量的變變動(dòng)影影響程程度不不大。。（據(jù)國(guó)國(guó)外經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，當(dāng)住住宅售售價(jià)相相當(dāng)于于住戶戶收入入的3-6倍時(shí)，，需求求缺乏乏價(jià)格格彈性性。））OQD1D2E當(dāng)房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格超超過(guò)一一定幅幅度而而繼續(xù)續(xù)上漲漲時(shí)（如ED2段）），需求求者會(huì)會(huì)明顯顯緊縮縮正常常需求求量，，房地產(chǎn)產(chǎn)需求求富有有價(jià)格格彈性性。不過(guò)房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求富有有價(jià)格格彈性性僅呈呈現(xiàn)單單向性性，即即價(jià)格格下降降時(shí)并并不呈呈現(xiàn)這這種趨趨勢(shì)，，所以以用細(xì)線線表示示。房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的收收入彈彈性——指收入入變動(dòng)動(dòng)的比比率所所引起起的房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求量變變動(dòng)的的比率率，表表示房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求量變變動(dòng)對(duì)對(duì)收入入變動(dòng)動(dòng)的反反應(yīng)程程度。。用公公式表表示為為：由于收收入與與需求求量同同方向向變動(dòng)動(dòng)，所所以房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的收收入彈彈性系系數(shù)應(yīng)應(yīng)為正正值，，即→商品需需求缺缺乏收收入彈彈性，，需求求量變變動(dòng)對(duì)對(duì)收入入變動(dòng)動(dòng)的反反應(yīng)不不敏感感?！唐菲沸枨笄蟾挥杏惺杖肴霃椥孕?，需需求量量變動(dòng)動(dòng)對(duì)收收入變變動(dòng)的的反應(yīng)應(yīng)敏感感。房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的收收入彈彈性與與一國(guó)國(guó)或地地區(qū)所所處的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展階段段密切切相關(guān)關(guān):在較低低階段段，富富有收收入彈彈性;在較高高階段段如發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家，，缺乏乏收入入彈性性。普通住住宅面面向廣廣大工工薪階階層，，其需需求的的收入入彈性性較大大。高檔別別墅面面向高高收入入階層層，其其需求求的收收入彈彈性較較小。。3.2.1.4房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的影影響因因素國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水水平(與房地地產(chǎn)需需求水水平正正相關(guān)關(guān))經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水水平高高的國(guó)國(guó)家或或地區(qū)區(qū)或時(shí)時(shí)期，，房地地產(chǎn)需需求水水平高高。經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水水平變變化會(huì)會(huì)引起起房地地產(chǎn)投投資規(guī)規(guī)模和和消費(fèi)費(fèi)需求求的變變化，，具體表現(xiàn)現(xiàn)為房房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)性需需求和和消費(fèi)費(fèi)性需需求的的變化化。人口數(shù)數(shù)量和和結(jié)構(gòu)構(gòu)(人口數(shù)數(shù)量與與房地地產(chǎn)需需求量量成正正比，，人口口結(jié)構(gòu)構(gòu)影響響房地地產(chǎn)需需求結(jié)結(jié)構(gòu))人口規(guī)規(guī)模相相同的的區(qū)域域，由由于人人口結(jié)結(jié)構(gòu)的的差異異會(huì)有有截然然不同同的房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求。如高校校和中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)都是是單身身青年年集聚聚的區(qū)區(qū)域，，由于于收入入和消消費(fèi)能能力不不同，，對(duì)住住房需需求不不同。。高校校周?chē)鷩枰胀▎螁紊砘蚧蚝献庾庾》糠?，中央央商?wù)務(wù)區(qū)則則需要要高級(jí)單單身公公寓。3.2.1.4房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的影影響因因素房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格收入入比房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格相對(duì)對(duì)于收收入的的比值值，往往往直直接決決定需需求的的有效效性，，只有有當(dāng)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格收入入比在在合理理的范范圍內(nèi)內(nèi)時(shí)，，房地地產(chǎn)的的潛在在需求求方能能轉(zhuǎn)化化成有有效需需求。。信貸能能力房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)、消消費(fèi)和和投資資，對(duì)對(duì)于大大多數(shù)數(shù)人來(lái)來(lái)說(shuō)都都是一一大筆筆投入入，很很少有有人全全部靠靠存款款或自自有資資金一一次性性支付付，獲獲得信信貸的的難易易程度度及成成本高高低會(huì)會(huì)影響響房地地產(chǎn)的的有效效需求求。1998-2003年，我我國(guó)個(gè)個(gè)人購(gòu)購(gòu)房占占住房房購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者的的比例例由百百分之之幾提提高到到百分分之九九十幾幾，很很大程程度上上是由由于鼓鼓勵(lì)購(gòu)購(gòu)房信信貸政政策的的出臺(tái)臺(tái)與實(shí)實(shí)施，，如放寬貸貸款對(duì)對(duì)象、、提高高可貸貸款額額與房房?jī)r(jià)比比、多多次下下調(diào)貸貸款利利率等等。3.2.1.4房地產(chǎn)需求求的影響因因素消費(fèi)者或投投資者的偏偏好消費(fèi)者的偏偏好表現(xiàn)在在愿意把收入入花費(fèi)在住住房上的比比例、愿意租房還還是購(gòu)房，喜歡多層還還是高層，喜好市中心心或是城郊郊，這些受消消費(fèi)者的職職業(yè)、生活活習(xí)慣、親親友觀念等等因素的影影響。投資者的偏偏好表現(xiàn)在在愿意投資房房地產(chǎn)還是是投資其他他產(chǎn)業(yè)，是是投資住宅宅還是商鋪鋪。對(duì)市場(chǎng)的預(yù)預(yù)期預(yù)期價(jià)格上上漲，當(dāng)期期的需求會(huì)會(huì)上升，反反之則相反反。3.2.1.4房地產(chǎn)需求求的影響因因素政策因素稅收、住房房制度、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度等等會(huì)影響房房地產(chǎn)需求求。購(gòu)房稅稅收優(yōu)惠、、保護(hù)個(gè)人人擁有房地地產(chǎn)的合法法權(quán)利、住住房不再福福利分配等等，都會(huì)刺刺激房地產(chǎn)產(chǎn)需求。3.2.2房地產(chǎn)供給給房地產(chǎn)供給給的內(nèi)涵與與條件房地產(chǎn)供給給彈性房地產(chǎn)供給給彈性變化化的一般規(guī)規(guī)律3.2.2.1房地產(chǎn)供給給的內(nèi)涵與與條件內(nèi)涵微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)的角度:房地產(chǎn)供給給是指生產(chǎn)者者在某一特特定時(shí)期，，在每一價(jià)價(jià)格水平上上愿意而且且能夠租售售的房地產(chǎn)產(chǎn)商品量。。宏觀經(jīng)濟(jì)角角度:房地產(chǎn)供給給是指房地產(chǎn)總總供給,即某一時(shí)期期全社會(huì)或或某一地區(qū)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)供給的總總量，包括括實(shí)物總量量和價(jià)值總總量。3.2.2.1房地產(chǎn)供給給的內(nèi)涵與與條件房地產(chǎn)供給給的條件出售或出租租的愿望主要取決于于價(jià)格為主主的交易條條件；供給能力主要取決于于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和和經(jīng)營(yíng)管理理水平。上述兩者缺缺一不可，，但在市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件件下，以價(jià)價(jià)格為主的的交易條件件是主要的的。3.2.2.2房地產(chǎn)供給給彈性房地產(chǎn)供給給彈性是指房地產(chǎn)產(chǎn)供給的價(jià)價(jià)格彈性，，即房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)動(dòng)的比率所所引起的房房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)量變動(dòng)的的比率，它它表示了房房地產(chǎn)供給給量變動(dòng)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格變動(dòng)的的反應(yīng)程度度。用公式表示示為：一般情況下下，由于房房地產(chǎn)價(jià)格格與供給量量同方向變變動(dòng)，所以以房地產(chǎn)供供給彈性系系數(shù)應(yīng)為正正值，即特殊情況下下，房地產(chǎn)供給給彈性系數(shù)數(shù)為負(fù)值。。例如，當(dāng)房房地產(chǎn)需求求低迷而價(jià)價(jià)格下降時(shí)時(shí)，供給可可能會(huì)增加加，房地產(chǎn)產(chǎn)供給彈性性系數(shù)可能能變成負(fù)值值，即，，這是房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格上漲漲的預(yù)期在在起作用。。3.2.2.3房地產(chǎn)供給給彈性變化化的一般規(guī)規(guī)律特短期內(nèi)房房地產(chǎn)供給給無(wú)彈性房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)周期長(zhǎng)，，特短期內(nèi)內(nèi)其生產(chǎn)要要素和產(chǎn)品品不可能發(fā)發(fā)生變化，，因而房地地產(chǎn)供給無(wú)無(wú)彈性，即即短期內(nèi)房地地產(chǎn)供給彈彈性較小短期內(nèi)土地地供給不可可能發(fā)生變變化，土地地供給無(wú)彈彈性，房地地產(chǎn)可通過(guò)過(guò)可變要素素的增減而而改變供給給，但變動(dòng)動(dòng)幅度不會(huì)會(huì)很大。POSQPQOS3.2.2.3房地產(chǎn)供給給彈性變化化的一般規(guī)規(guī)律長(zhǎng)期內(nèi)房地地產(chǎn)供給彈彈性較大長(zhǎng)期內(nèi)土地地供給量可可變，具有有一定彈性性，房地產(chǎn)產(chǎn)供給量變變化更明顯顯，兩種因因素綜合在在一起，房房地產(chǎn)供給給富有彈性性。POSQ3.2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求均衡衡房地產(chǎn)供求求均衡的含含義房地產(chǎn)供求求均衡的形形成房地產(chǎn)供求求均衡的基基本原理3.2.3.1房地產(chǎn)供求求均衡的含含義房地產(chǎn)供求求均衡是指房地產(chǎn)產(chǎn)商品的供供給價(jià)格與與需求價(jià)格格相一致，，而且供給給數(shù)量與需需求數(shù)量相相一致時(shí)的的房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀狀態(tài)。3.2.3.2房地產(chǎn)供求求均衡的形形成需求量和供供給量的變變動(dòng)對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)供供求均衡的的影響在經(jīng)濟(jì)學(xué)上上，需求量量和供給量量的變動(dòng)是是指當(dāng)其他他因素不變變時(shí)，商品本身價(jià)價(jià)格變動(dòng)所引起需求求量或供給給量的變動(dòng)動(dòng)。表現(xiàn)為沿著著供(求)曲線的移動(dòng)動(dòng)。房地產(chǎn)數(shù)量Q0S房地產(chǎn)價(jià)格PDE均衡價(jià)格P0Q0P13.2.3.2房地產(chǎn)供求求均衡的形形成需求和供給給變動(dòng)對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求均衡衡的影響在經(jīng)濟(jì)學(xué)上上，需求和供給給的變動(dòng)是指當(dāng)商品品本身的價(jià)格不變時(shí)時(shí)，其他因素素的變