房地產(chǎn)供給需求與房地產(chǎn)市場價格形成

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第3章需求、供給與房地產(chǎn)市場價格形成機(jī)制?

學(xué)習(xí)目的與要求本章講述房地產(chǎn)的供給、需求與房地產(chǎn)市場價格的形成機(jī)制。要求掌握土地供給的特點、地價的內(nèi)涵及影響因素、地價與房價的關(guān)系以及利率與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，了解房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和影響因素。?

主要教學(xué)內(nèi)容土地需求、供給與地價的形成需求、供給與房地產(chǎn)價格的形成

地價與房價間的關(guān)系分析

3.1土地需求、供給與地價的形成?土地需求?土地的供求平衡?地價的形成?土地供給3.1.1土地需求概念投資者或開發(fā)者在一定價格條件下愿意購買且具有支付能力的土地數(shù)量。分類對土地自身的需求將土地作為生產(chǎn)要素時的派生需求3.1.1土地需求對土地自身的需求(土地產(chǎn)品需求)將土地視為一般產(chǎn)品時，其需求量與其價格成負(fù)相關(guān)關(guān)系。將土地視為投資（機(jī)）性產(chǎn)品時，其需求量與其價格成正相關(guān)關(guān)系。PDOQDPOQ一般狀態(tài)下的土地需求曲線特殊狀態(tài)下的土地需求曲線3.1.1土地需求對土地的派生需求(土地要素需求)生產(chǎn)者對土地要素的需求是由消費者對土地上生產(chǎn)產(chǎn)品的需求所引致或派生的，稱為對土地的派生需求。PQDO土地作為生產(chǎn)要素時的需求曲線pVMP=MRP=Dq土地市場的需求函數(shù)是從生產(chǎn)函數(shù)導(dǎo)出的。生產(chǎn)者對土地的需求量由利潤最大化原則確定，當(dāng)邊際要素成本MC土地=邊際產(chǎn)品價值VMP（完全競爭市場）或邊際收益產(chǎn)品MRP（不完全競爭市場）時，土地要素的需求量得以確定。3.1.2土地供給概念可供利用的土地數(shù)量。分類土地的自然供給土地的經(jīng)濟(jì)供給

土地的自然供給指地球中可供人類利用的土地數(shù)量，包括已經(jīng)利用的土地資源和后備的土地資源。土地的自然供給受氣候條件、可供利用的淡水等資源量、交通便捷程度等因素的制約，其供給量的大小與技術(shù)水平有關(guān)。在一定的技術(shù)條件下，全球的土地自然供給總量是恒定的、無彈性的值，不受價格等社會經(jīng)濟(jì)因素的影響。因此，土地的自然供給曲線是一條垂線。

POSQ

土地的經(jīng)濟(jì)供給指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)過開發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)、生活等各種用途的土地數(shù)量。

土地的經(jīng)濟(jì)供給有彈性，其供給量隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增加，包括總量的增加與因用途轉(zhuǎn)換而導(dǎo)致的某種類型的土地的數(shù)量增加。不同地區(qū)、不同用途土地的經(jīng)濟(jì)供給曲線不同。一般狀態(tài)下的土地經(jīng)濟(jì)供給曲線特殊狀態(tài)下的土地經(jīng)濟(jì)供給曲線長期短期PQOSPPSOQSOQ

土地的自然供給與經(jīng)濟(jì)供給的關(guān)系土地的自然供給是經(jīng)濟(jì)供給的基礎(chǔ),土地的經(jīng)濟(jì)供給只能在自然供給的范圍內(nèi)變動,即某一區(qū)域內(nèi)土地的自然供給是經(jīng)濟(jì)供給的上限。土地的自然供給強(qiáng)調(diào)的是土地的資源性，土地的經(jīng)濟(jì)供給主要針對不同的土地用途，側(cè)重于土地的資產(chǎn)價值，是資源與資產(chǎn)的統(tǒng)一體。價格與成本0產(chǎn)品價格提高或開發(fā)成本降低，供給提高可能開發(fā)的土地已開發(fā)土地可開發(fā)土地技術(shù)進(jìn)步，供給提高土地的經(jīng)濟(jì)供給與自然供給的關(guān)系3.1.3土地的供求平平衡一般土地供求求平衡土地是一種商商品，受一般般商品供求規(guī)規(guī)律的制約。。土地數(shù)量x0S地價rDE均衡地價r0x0地價r土地數(shù)量x0SDr0D1S1r1r2r3土地供求變化化的三種情況況3.1.3土地的供求平平衡特殊的土地供供求曲線短期的土地供供求S土地數(shù)量x地價rr0q00D1D0D2r2r1在短期內(nèi)，土土地供給無彈彈性，土地供供給量固定（（q0），土土地價價格水水平完完全由由需求求一方方?jīng)Q定定。土地是是一種種特殊殊的商商品，，有其其特殊殊性:如位置置固定定不變變，一一定技技術(shù)條條件下下土地地自然然供給給不變變，經(jīng)經(jīng)濟(jì)供供給彈彈性也也有限限。3.1.3土地的的供求求平衡衡特殊的的土地地供求求曲線線其他特特殊的的土地地供求求在圖（（1）中，，土地地供給給曲線線特殊殊，土土地需需求曲曲線為為一般般，表表明地價在一定定范圍圍內(nèi)遵遵循一一般商商品的的供求求規(guī)律律，但當(dāng)土土地供供給達(dá)達(dá)到自自然供供給時時，土土地供供給保保持不不變，，自此此時地地價由由需求求決定定。土地數(shù)量x地價rr0（1）r2r1OQS3.1.3土地的的供求求平衡衡特殊的的土地地供求求曲線線其他特特殊的的土地地供求求在圖（（2）中，，土地地供給給曲線線與土土地需需求曲曲線均均特殊殊。表表明土土地的的需求求者將將土地地作為為投機(jī)機(jī)對象象，價價格高高漲的的土地地，需需求較較大，，需求求隨著著價格格增加加而增增加。。地價價在一一定范范圍內(nèi)內(nèi)由供供求雙雙方?jīng)Q決定，，之后后，地地價由由需求求決定定。地價r土地數(shù)量xr0（2）r2r1OQSD土地供供求的的另一一種特特殊形形式是是有價無無市，即有土土地供供給和和價格格，沒沒有需需求者者，或或者只只有對對土地地的需需求及及地價價，但但沒有有土地地供給給。3.1.4地價的的形成成地價的的內(nèi)涵涵地價的的特點點地價的的影響響因素素3.1.4.1地價的的內(nèi)涵涵地價即即土地地價格格，是是指土土地的的購買買價格格，包括土土地所所有權(quán)權(quán)價格格和土土地使使用權(quán)權(quán)價格格。土地價價格是是三個個部分分的資資本化化：①真正正的地地租，，主要要指絕絕對地地租和和級差差地租租。②土地地投資資的折折舊。。③土地地投資資的利利息。。土地能能產(chǎn)生生收益益,其中一一部分分收益益必然然歸土土地所所有者者（包包括由由土地地所有有權(quán)壟壟斷而而產(chǎn)生生的絕絕對地地租及及由土土地條條件好好壞而而產(chǎn)生生的級級差地地租））?，F(xiàn)實的的土地地都凝凝結(jié)著著人類類勞動動，土土地所所有者者和土土地開開發(fā)商商對土土地開開發(fā)而而進(jìn)行行的投投資構(gòu)構(gòu)成土土地資資本，，這些些固定定資本本必然然要求求回收收，從從而以以折舊舊和利利息的的形式式在土土地價價格里里得到到體現(xiàn)現(xiàn)。3.1.4.2地價的的特點點土地是是一種種特殊殊商品品，其其價格格具有有與一一般商商品價價格不不同的的特點點。土地價價格具具有特特殊價價格基基礎(chǔ)一般商商品的的價格格基礎(chǔ)礎(chǔ)是其其價值值，土土地價價格的的基礎(chǔ)礎(chǔ)是土地的的權(quán)利利和利利益。。土地價價格不不是土土地價價值的的貨幣幣表現(xiàn)現(xiàn)，一一般不不依生生產(chǎn)成成本定定價。。城市土土地價價格主主要由由土地地需求求決定定。城市土土地價價格呈呈總體體上升升趨勢勢。城市土土地價價格具具有強(qiáng)強(qiáng)烈的的區(qū)域域性和和個別別性。由于土土地位位置的的固定定性，，在地地區(qū)性性市場場間價價格難難于統(tǒng)統(tǒng)一。。城市土土地價價格形形成的的時間間長。。一般商商品的的價格格容易易形成成，城城市土土地價價格是是在過過去至至將來來的長長期影影響下下形成成的。。城市土土地價價格受受到較較強(qiáng)的的政府府調(diào)節(jié)節(jié)的影影響。。3.1.4.3地價的的影響響因素素決定土土地價價格高高低的的主要要因素素是土土地收收益，，土地地收益益只有有通過過土地地經(jīng)營營者的的土地地市場場行為為才能能實現(xiàn)現(xiàn)。因因此，，凡是影影響土土地收收益量量和土土地市市場行行為的的因素素，都都會影影響地地價。。影響土土地價價格的的基本本因素素地租量量利息率率土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓期土地供供求土地利利用規(guī)規(guī)劃、、政策策和法法規(guī)合理預(yù)預(yù)期影響土土地價價格的的其他他因素素經(jīng)濟(jì)因因素區(qū)域因因素自然地地理因因素社會因因素影響土土地價價格的的基本本因素素地租量量與地地價商品化化土地地的地地價與與地租租量成成正比比。利息率率與地地價地價與與利息息率成成反比比，較較低的的利息息率意意味著著較高高的地地價，，反之之亦然然，調(diào)調(diào)控了了利率率，必必然在在一定定程度度上控控制了了地價價。土地出出讓期期與地地價在其他他條件件相同同或相相似時時，土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓期長長則價價高。。土地供供求與與地價價土地供供求特特殊，，即對對土地地的需需求往往往增增加很很快，，對土土地的的供給給增加加有限限，土地價價格主主要由由需求求決定定。影響土土地價價格的的基本本因素素土地利利用規(guī)規(guī)劃、、政策策和法法規(guī)與與地價價規(guī)劃可可產(chǎn)生生價格格變動動上的的“規(guī)規(guī)劃效效應(yīng)””，被被規(guī)劃劃納入入城市市新區(qū)區(qū)的土土地，，價格格易急急劇上上漲，，規(guī)劃劃容許許的建建筑容容積率率越高高，地地價自自然越越高。。實行區(qū)區(qū)別性性政策策可形形成限限制性性高地地價、、扶植植性優(yōu)優(yōu)惠地地價和和保護(hù)護(hù)性地地價等等。有關(guān)土土地價價格的的法規(guī)規(guī)，則則是土土地交交易和和地價價形成成機(jī)制制的規(guī)規(guī)范化化手段段，對對地價價的合合法性性、規(guī)規(guī)范性性有直直接作作用。。合理預(yù)預(yù)期與與地價價預(yù)期影影響決決策，，決策策影響響經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為為，經(jīng)經(jīng)濟(jì)行行為直直接影影響土土地交交易的的談判判結(jié)果果（土土地招招投標(biāo)標(biāo)、土土地拍拍賣、、土地地協(xié)議議都是是談判判）。。影響土土地價價格的的其他他因素素經(jīng)濟(jì)因因素:→經(jīng)濟(jì)繁繁榮程程度：：繁榮時時期地地價上上漲，，地價價高；；經(jīng)濟(jì)濟(jì)蕭條條時期期，地地價下下跌，，地價價低。?！鹑谝蛞蛩兀和ㄘ浥蚺蛎浺鸬氐貎r上上漲，，利率率上升升引起起地價價下跌跌。區(qū)位因因素：：地塊所所在地地區(qū)多多方面面因素素綜合合影響響形成成的地地區(qū)特特性。。商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)影響地價價的主要要因素有有：收益益水平、、腹地的的大小、、顧客的的層次與與數(shù)量等等。住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)影響地價價的主要要因素有有：離市市中心的的距離、、交通設(shè)設(shè)施和居居住環(huán)境境。工業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)影響地價價的主要要因素有有：與市市場的距距離，與與相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的位位置關(guān)系系，運輸輸設(shè)施建建設(shè)情況況，水、、動力資資源和勞勞動力等等的供求求情況，，環(huán)境污污染發(fā)生生的危險險性與治治理成本本、行政政輔導(dǎo)與與管理程程度。影響土地地價格的的其他因因素自然地理理因素→位置（地價從從城市中中心商業(yè)業(yè)區(qū)向城城市邊緣緣逐步下下降）→地塊面積積(若適合最最佳用途途則價高高)→地勢和地地質(zhì)(地勢和地地質(zhì)不良良會影響響開發(fā)成成本,從而賣不不出好價價錢)→地塊的深深度(對商業(yè)用用地來說說,深度值越越大,地價越低低)→地塊形狀(決定土地地利用的的方向、、規(guī)模和和難易，，通常矩形地塊塊較易利用用，價高高，而三三角形和和不規(guī)則則地塊價價低)社會因素素人口數(shù)量量和素質(zhì)質(zhì)交通因素素等思考題1.闡述地價價的內(nèi)涵涵與特點點2.影響地價價的因素素有哪些些?3.2需求、供供給與房房地產(chǎn)價價格的形形成?房地產(chǎn)需需求?房地產(chǎn)市市場供求求均衡?房地產(chǎn)供供給3.2.1房地產(chǎn)需需求內(nèi)涵分類房地產(chǎn)需需求彈性性影響房地地產(chǎn)需求求的主要要因素3.2.1.1房地產(chǎn)需需求的內(nèi)內(nèi)涵房地產(chǎn)有有效需求求、房地地產(chǎn)需求求量、房房地產(chǎn)潛潛在需求求房地產(chǎn)需需求——指在一個個特定時時期內(nèi)，，需求者者在各種可可能的價價格下，，愿意而而且能夠夠購買的的房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量。。也被稱為為房地產(chǎn)有有效需求求。房地產(chǎn)需需求量——在一個特特定價格格下，需需求者愿愿意且能能夠購買買的房地地產(chǎn)的數(shù)數(shù)量。房地產(chǎn)潛潛在需求求——未來可能能轉(zhuǎn)化為為實際購購買力的的房地產(chǎn)產(chǎn)需求，，表現(xiàn)為為需求者者對房地地產(chǎn)的消消費欲望望。3.2.1.2房地產(chǎn)需需求的分分類按目的劃劃分為生產(chǎn)性需需求、消消費性需需求和投投資性需需求生產(chǎn)性需需求——用來滿足足生產(chǎn)和和經(jīng)營場場所需要要而形成成的房地地產(chǎn)需求求。需求的主主體是各各類企事事業(yè)單位位及個體體工商業(yè)業(yè)者。消費性需需求——用來滿足足人們居居住需要要的房地地產(chǎn)需求求。需求的主主體是家家庭。投機(jī)性需需求——又稱保值值增值性性需求，是指購購買房地地產(chǎn)并非非為了生生產(chǎn)和消消費，而而是將其其作為一一種價值值形式加加以儲存存，在合合適的時時候再出出售或出出租，以以達(dá)到保保值增值值的目的的。3.2.1.3房地產(chǎn)需需求彈性性房地產(chǎn)需需求彈性性主要回答答價格和和收入變變動因素素對房地地產(chǎn)需求求有多大大的影響響作用。。房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的價價格彈彈性——指房地地產(chǎn)商商品價價格變變動的的比率率所引引起的的房地地產(chǎn)需需求量量變動動的比比率，，表示示房地產(chǎn)產(chǎn)需求求量變變動對對房地地產(chǎn)價價格變變動的的反應(yīng)應(yīng)程度度。用公式式表示示為：：由于價價格與與需求求量呈呈反向向變動動，所所以房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的價價格彈彈性系系數(shù)應(yīng)應(yīng)為負(fù)負(fù)值，，在實實際運運用時時一般般都取取絕對對值，，即→商品需需求缺缺乏價價格彈彈性，，需求求量變變動對對價格格變動動的反反應(yīng)不不敏感感。→商品品需求求富有有價格格彈性性，需需求量量變動動對價價格變變動的的反應(yīng)應(yīng)敏感感。房地產(chǎn)產(chǎn)商品品的需需求曲曲線一般呈呈現(xiàn)為為一條條拐折折線從一般般意義義上講講，當(dāng)房地地產(chǎn)價價格在在一個個較低低的幅幅度內(nèi)內(nèi)變動動時（（如D1E段），房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求缺乏乏價格格彈性性。這是因因為對對商品品用房房而言言，區(qū)區(qū)位條條件至至關(guān)重重要，，此時時價格格變動動對需需求量量的變變動影影響程程度不不大。。（據(jù)國國外經(jīng)經(jīng)驗，，當(dāng)住住宅售售價相相當(dāng)于于住戶戶收入入的3-6倍時，，需求求缺乏乏價格格彈性性。））OQD1D2E當(dāng)房地地產(chǎn)價價格超超過一一定幅幅度而而繼續(xù)續(xù)上漲漲時（如ED2段）），需求求者會會明顯顯緊縮縮正常常需求求量，，房地產(chǎn)產(chǎn)需求求富有有價格格彈性性。不過房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求富有有價格格彈性性僅呈呈現(xiàn)單單向性性，即即價格格下降降時并并不呈呈現(xiàn)這這種趨趨勢，，所以以用細(xì)線線表示示。房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的收收入彈彈性——指收入入變動動的比比率所所引起起的房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求量變變動的的比率率，表表示房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求量變變動對對收入入變動動的反反應(yīng)程程度。。用公公式表表示為為：由于收收入與與需求求量同同方向向變動動，所所以房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的收收入彈彈性系系數(shù)應(yīng)應(yīng)為正正值，，即→商品需需求缺缺乏收收入彈彈性，，需求求量變變動對對收入入變動動的反反應(yīng)不不敏感感?！唐菲沸枨笄蟾挥杏惺杖肴霃椥孕?，需需求量量變動動對收收入變變動的的反應(yīng)應(yīng)敏感感。房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的收收入彈彈性與與一國國或地地區(qū)所所處的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展階段段密切切相關(guān)關(guān):在較低低階段段，富富有收收入彈彈性;在較高高階段段如發(fā)發(fā)達(dá)國國家，，缺乏乏收入入彈性性。普通住住宅面面向廣廣大工工薪階階層，，其需需求的的收入入彈性性較大大。高檔別別墅面面向高高收入入階層層，其其需求求的收收入彈彈性較較小。。3.2.1.4房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的影影響因因素國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水水平(與房地地產(chǎn)需需求水水平正正相關(guān)關(guān))經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水水平高高的國國家或或地區(qū)區(qū)或時時期，，房地地產(chǎn)需需求水水平高高。經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水水平變變化會會引起起房地地產(chǎn)投投資規(guī)規(guī)模和和消費費需求求的變變化，，具體表現(xiàn)現(xiàn)為房房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)性需需求和和消費費性需需求的的變化化。人口數(shù)數(shù)量和和結(jié)構(gòu)構(gòu)(人口數(shù)數(shù)量與與房地地產(chǎn)需需求量量成正正比，，人口口結(jié)構(gòu)構(gòu)影響響房地地產(chǎn)需需求結(jié)結(jié)構(gòu))人口規(guī)規(guī)模相相同的的區(qū)域域，由由于人人口結(jié)結(jié)構(gòu)的的差異異會有有截然然不同同的房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求。如高校校和中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)都是是單身身青年年集聚聚的區(qū)區(qū)域，，由于于收入入和消消費能能力不不同，，對住住房需需求不不同。。高校校周圍圍需要要普通單單身或或合租租住房房，中央央商務(wù)務(wù)區(qū)則則需要要高級單單身公公寓。3.2.1.4房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的影影響因因素房地產(chǎn)產(chǎn)價格格收入入比房地產(chǎn)產(chǎn)價格格相對對于收收入的的比值值，往往往直直接決決定需需求的的有效效性，，只有有當(dāng)房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格收入入比在在合理理的范范圍內(nèi)內(nèi)時，，房地地產(chǎn)的的潛在在需求求方能能轉(zhuǎn)化化成有有效需需求。。信貸能能力房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)、消消費和和投資資，對對于大大多數(shù)數(shù)人來來說都都是一一大筆筆投入入，很很少有有人全全部靠靠存款款或自自有資資金一一次性性支付付，獲獲得信信貸的的難易易程度度及成成本高高低會會影響響房地地產(chǎn)的的有效效需求求。1998-2003年，我我國個個人購購房占占住房房購買買者的的比例例由百百分之之幾提提高到到百分分之九九十幾幾，很很大程程度上上是由由于鼓鼓勵購購房信信貸政政策的的出臺臺與實實施，，如放寬貸貸款對對象、、提高高可貸貸款額額與房房價比比、多多次下下調(diào)貸貸款利利率等等。3.2.1.4房地產(chǎn)需求求的影響因因素消費者或投投資者的偏偏好消費者的偏偏好表現(xiàn)在在愿意把收入入花費在住住房上的比比例、愿意租房還還是購房，喜歡多層還還是高層，喜好市中心心或是城郊郊，這些受消消費者的職職業(yè)、生活活習(xí)慣、親親友觀念等等因素的影影響。投資者的偏偏好表現(xiàn)在在愿意投資房房地產(chǎn)還是是投資其他他產(chǎn)業(yè)，是是投資住宅宅還是商鋪鋪。對市場的預(yù)預(yù)期預(yù)期價格上上漲，當(dāng)期期的需求會會上升，反反之則相反反。3.2.1.4房地產(chǎn)需求求的影響因因素政策因素稅收、住房房制度、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度等等會影響房房地產(chǎn)需求求。購房稅稅收優(yōu)惠、、保護(hù)個人人擁有房地地產(chǎn)的合法法權(quán)利、住住房不再福福利分配等等，都會刺刺激房地產(chǎn)產(chǎn)需求。3.2.2房地產(chǎn)供給給房地產(chǎn)供給給的內(nèi)涵與與條件房地產(chǎn)供給給彈性房地產(chǎn)供給給彈性變化化的一般規(guī)規(guī)律3.2.2.1房地產(chǎn)供給給的內(nèi)涵與與條件內(nèi)涵微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)的角度:房地產(chǎn)供給給是指生產(chǎn)者者在某一特特定時期，，在每一價價格水平上上愿意而且且能夠租售售的房地產(chǎn)產(chǎn)商品量。。宏觀經(jīng)濟(jì)角角度:房地產(chǎn)供給給是指房地產(chǎn)總總供給,即某一時期期全社會或或某一地區(qū)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)供給的總總量，包括括實物總量量和價值總總量。3.2.2.1房地產(chǎn)供給給的內(nèi)涵與與條件房地產(chǎn)供給給的條件出售或出租租的愿望主要取決于于價格為主主的交易條條件；供給能力主要取決于于房地產(chǎn)開開發(fā)商的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力和和經(jīng)營管理理水平。上述兩者缺缺一不可，，但在市場場經(jīng)濟(jì)條件件下，以價價格為主的的交易條件件是主要的的。3.2.2.2房地產(chǎn)供給給彈性房地產(chǎn)供給給彈性是指房地產(chǎn)產(chǎn)供給的價價格彈性，，即房地產(chǎn)產(chǎn)價格變動動的比率所所引起的房房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)量變動的的比率，它它表示了房房地產(chǎn)供給給量變動對對房地產(chǎn)價價格變動的的反應(yīng)程度度。用公式表示示為：一般情況下下，由于房房地產(chǎn)價格格與供給量量同方向變變動，所以以房地產(chǎn)供供給彈性系系數(shù)應(yīng)為正正值，即特殊情況下下，房地產(chǎn)供給給彈性系數(shù)數(shù)為負(fù)值。。例如，當(dāng)房房地產(chǎn)需求求低迷而價價格下降時時，供給可可能會增加加，房地產(chǎn)產(chǎn)供給彈性性系數(shù)可能能變成負(fù)值值，即，，這是房地產(chǎn)產(chǎn)價格上漲漲的預(yù)期在在起作用。。3.2.2.3房地產(chǎn)供給給彈性變化化的一般規(guī)規(guī)律特短期內(nèi)房房地產(chǎn)供給給無彈性房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)周期長，，特短期內(nèi)內(nèi)其生產(chǎn)要要素和產(chǎn)品品不可能發(fā)發(fā)生變化，，因而房地地產(chǎn)供給無無彈性，即即短期內(nèi)房地地產(chǎn)供給彈彈性較小短期內(nèi)土地地供給不可可能發(fā)生變變化，土地地供給無彈彈性，房地地產(chǎn)可通過過可變要素素的增減而而改變供給給，但變動動幅度不會會很大。POSQPQOS3.2.2.3房地產(chǎn)供給給彈性變化化的一般規(guī)規(guī)律長期內(nèi)房地地產(chǎn)供給彈彈性較大長期內(nèi)土地地供給量可可變，具有有一定彈性性，房地產(chǎn)產(chǎn)供給量變變化更明顯顯，兩種因因素綜合在在一起，房房地產(chǎn)供給給富有彈性性。POSQ3.2.3房地產(chǎn)市場場供求均衡衡房地產(chǎn)供求求均衡的含含義房地產(chǎn)供求求均衡的形形成房地產(chǎn)供求求均衡的基基本原理3.2.3.1房地產(chǎn)供求求均衡的含含義房地產(chǎn)供求求均衡是指房地產(chǎn)產(chǎn)商品的供供給價格與與需求價格格相一致，，而且供給給數(shù)量與需需求數(shù)量相相一致時的的房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)運行狀狀態(tài)。3.2.3.2房地產(chǎn)供求求均衡的形形成需求量和供供給量的變變動對房地地產(chǎn)市場供供求均衡的的影響在經(jīng)濟(jì)學(xué)上上，需求量量和供給量量的變動是是指當(dāng)其他他因素不變變時，商品本身價價格變動所引起需求求量或供給給量的變動動。表現(xiàn)為沿著著供(求)曲線的移動動。房地產(chǎn)數(shù)量Q0S房地產(chǎn)價格PDE均衡價格P0Q0P13.2.3.2房地產(chǎn)供求求均衡的形形成需求和供給給變動對房房地產(chǎn)市場場供求均衡衡的影響在經(jīng)濟(jì)學(xué)上上，需求和供給給的變動是指當(dāng)商品品本身的價格不變時時，其他因素素的變