房地產(chǎn)投資二

房地產(chǎn)投資分析第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價第七章不確定性分析與風(fēng)險分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析報告第一章

房地產(chǎn)投資分析概述

第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資含義：投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過程（二）投資的特性二、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的含義:房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特性不可移動性價格高昂相關(guān)性保值與增值性投資風(fēng)險性三、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念（二）房地產(chǎn)投資的構(gòu)成投資主體的構(gòu)成投資的資金構(gòu)成（三）房地產(chǎn)投資的要素時機、地段、質(zhì)量（四）房地產(chǎn)投資的類型按投資方式劃分按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分按房地產(chǎn)投資對象劃分按房地產(chǎn)投資的用途劃分（五）房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資對象的固定性或不可移動性房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性房地產(chǎn)投資的回收期長、周期性長房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險性房地產(chǎn)投資的環(huán)境約束性房地產(chǎn)投資的低流動性（六）房地產(chǎn)投資過程投資分析土地開發(fā)權(quán)的獲得房地產(chǎn)開發(fā)建造房地產(chǎn)銷售經(jīng)營（七）房地產(chǎn)投資的作用帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進家庭合理消費改善城市環(huán)境抵御通貨膨脹影響第二節(jié)房地產(chǎn)投資分析一、房地產(chǎn)投資分析概述（一）房地產(chǎn)投資分析的概念房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資市場分析房地產(chǎn)投資成本估算房地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價房地產(chǎn)投資不確定性分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資決策分析二、房地地產(chǎn)投資資分析的的必要性性三、房地地產(chǎn)投資資分析的的作用為投資者者指出投投資方向向為投資者者提供運運作方式式為投資者者估計投投資收益益為投資者者分析風(fēng)風(fēng)險及提提供避險險策略第二章房房地地產(chǎn)投資資分析基基本知識識第一節(jié)資資金金的時間間價值及及其計算算一、資金金時間價價值的含含義二、資金金時間價價值的計計算（一）利利息與利利率的概概念（二）計計息形式式——單利與復(fù)復(fù)利1、單利計計息F=P(1+ni)2、復(fù)利計計息F＝P(1+i)n（三）名義利利率與實際利利率1、名義利率2、實際利率i==(1+r/m)m-1第二節(jié)資金金的等值計算算一、資金等值值的相關(guān)概念念二、資金等值值的計算1.復(fù)利終值的計計算F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.復(fù)利現(xiàn)值的計計算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）3.年金終值的計計算4.償債資金的計計算5.資本回收的計計算6.年金現(xiàn)值的計計算三、資金等值值計算注意事事項1、P是現(xiàn)在第一計計息期開始時時（即年初））發(fā)生；2、F是在考察期期期末發(fā)生；3、各期的等額額支付A，發(fā)生在各期期期末；4、當問問題包包括P與A時，第第一個個A與P隔一期期。即即P發(fā)生在在A的前一一期；；5、當問問題包包括A與F時，支支付系系列的的最后后一個個A與F同時發(fā)發(fā)生。。第三節(jié)節(jié)現(xiàn)現(xiàn)金金流量量與現(xiàn)現(xiàn)金流流量圖圖一、現(xiàn)現(xiàn)金流流量的的相關(guān)關(guān)概念念二、現(xiàn)現(xiàn)金流流量圖圖及其其繪制制（一））現(xiàn)金金流量量圖的的含義義（二））現(xiàn)金金流量量圖的的繪制制規(guī)則則第三章章房房地地產(chǎn)投投資環(huán)環(huán)境及及市場場分析析第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資環(huán)環(huán)境分分析一、投投資環(huán)環(huán)境的的含義義及其其特征征（一）投資環(huán)境含含義（二）投資環(huán)境的的特征系統(tǒng)性動態(tài)性主導(dǎo)性區(qū)域性二、房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境要素分析政治因素法律因素經(jīng)濟環(huán)境因素自然環(huán)境因素基礎(chǔ)設(shè)施因素社會文化因素三、房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析方法冷熱對比法等級尺度法道氏評估法閔氏評價法第二節(jié)房地產(chǎn)投投資市場分析一、房地產(chǎn)投資市市場分析的含義二、房地產(chǎn)市場分分析的作用三、房地產(chǎn)市場分分析的主要內(nèi)容1.市場分析的三個層層面2.房地產(chǎn)市場分析的的內(nèi)容第三章

房地產(chǎn)產(chǎn)投資與融資第一節(jié)房地產(chǎn)企企業(yè)資金籌集的方方式一、直接融資二、間接融資三、權(quán)益融資四、債務(wù)融資第二節(jié)常見的房房地產(chǎn)融資方式介介紹一、房地產(chǎn)信貸（一）土地開發(fā)貸貸款1、土地購置貸款2、土地開發(fā)貸款3、土地儲備貸款（二）商品房開發(fā)發(fā)貸款（三）持有經(jīng)營性性物業(yè)貸款（四）房地產(chǎn)抵押押貸款1、個人住房抵押貸貸款2、在建工程抵押貸貸款二、證券融資三、房地產(chǎn)信托四、房地產(chǎn)抵押貸貸款證券化五、房地產(chǎn)基金六、其他方式：聯(lián)聯(lián)建、參建融資；；房地產(chǎn)典當融資資；利用外資第三節(jié)房地產(chǎn)項項目融資一、房地產(chǎn)融資方方案（一）融資組織形形式選擇（二）資金來源選選擇（三）資本金籌措措（四）債務(wù)資金籌籌措（五）預(yù)售或預(yù)租租（六）融資方案分分析1、資金來源可靠性性分析2、融資結(jié)構(gòu)分析3、融資成本分析4、融資風(fēng)險分析二、金融機構(gòu)對項項目貸款的審查（一）企業(yè)資信等等級評價（二）貸款項目評評估（三）房地產(chǎn)貸款款擔(dān)保方式評價1、保證2、抵押3、質(zhì)押4、貸款綜合評價第五章

房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目投資估估算第一節(jié)房地產(chǎn)投投資與成本構(gòu)成非生產(chǎn)性建設(shè)項目目總投資構(gòu)成：建設(shè)項目總投資建設(shè)投資工程費用工程建設(shè)其他費用預(yù)備費建設(shè)期利息房地產(chǎn)投資費用及及成本費用組成：：土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建安工程費公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費開發(fā)間接費管理費用銷售費用財務(wù)費用其他費用開發(fā)期間稅費不可預(yù)見費第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投投資與成本費用估估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項項目投資與成本費費用估算的依據(jù)與與要求二、房地產(chǎn)開發(fā)項項目投資與成本估估算（一）土地費用估估算1、土地征用拆遷費費（1）農(nóng)村土地征用拆遷遷費（2）城鎮(zhèn)土地拆遷費費2、土地出讓地價款款3、土地轉(zhuǎn)讓費4、土地租用費5、土地投資折價（二）前期工程費費估算（三）基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費估算1、單元估算法2、單位指標估算法法3、工程量近似匡算法法4、概算指標法（四）建筑安裝工工程費估算（五）公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費估算（六）開發(fā)間接費費用估算（七）管理費用估估算（八）財務(wù)費用估估算（九）銷售費用估估算（十）開發(fā)期間稅稅費估算（十一）其他費用用估算（十二）不可預(yù)見見費估算第三節(jié)房地產(chǎn)開開發(fā)項目收入估算算一、租售方案二、租售價格三、租售收入四、自營收入第四節(jié)房地產(chǎn)開開發(fā)項目稅金估算算一、營業(yè)稅金及附附加（一）營業(yè)稅營業(yè)稅＝應(yīng)納稅收收入×稅率（二）城市維護建建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅＝＝營業(yè)稅稅額×稅率（三）教育費附加加教育費附加＝營業(yè)業(yè)稅稅額×稅率二、土地使用稅土地使用稅＝實際際占用應(yīng)稅土地面面積（平方米)×適用稅額適用稅額：大城市（人口50萬以上）1.5-30元；中等城市（人口20萬-50萬）1.2-24元；小城市（20萬以下）0.9-18；縣城、建制鎮(zhèn)、工工礦區(qū)0.6-12元三、房產(chǎn)稅1、從價計征房產(chǎn)稅＝應(yīng)稅房產(chǎn)產(chǎn)原值×（1－扣除比例%）×1.2%2、從租計征房產(chǎn)稅＝租金收入入×12%四、土地增值稅土地增值稅＝增值值額×稅率－扣除項目×速算扣除系數(shù)稅率：土地增值稅四級超超率累進稅率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分6035扣除項目：1、取得土地使用權(quán)權(quán)所支付金額2、房地產(chǎn)開發(fā)成本本3、房地產(chǎn)開發(fā)費用用4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有有關(guān)的稅金5、其他扣除項目6、舊房及建筑物的的評估價格。第六章

房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評評價第一節(jié)財務(wù)評價價基本概念

和評評價指標的確定一、財務(wù)評價的基本概概念二、財務(wù)評價指標標的確定項目財務(wù)評價主要要指標和方法參照照表指標方法收益額盈利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤投資利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)回收期第二節(jié)房地產(chǎn)開開發(fā)項目

財務(wù)報報表的編制一、輔助報表的編制（一）投資計劃與與資金籌措表1、資金籌措來源資本金（股本金））預(yù)售收入銀行貸款2、資金籌措計劃3、資金投資使用計劃劃（二）借款還本付付息表1、還本付息的資金金來源2、關(guān)于利息的計算算（1）借款時的利息計算算每年應(yīng)計利息＝（年初借款本息累計計+本年借款÷2）×利率（2）還款時的利息計計算等額還本付息的計計息等額本金償還3.借款還本付息表二、基本報表的編編制（一）現(xiàn)金流量表表1、全部投資現(xiàn)金流流量表2、資本金現(xiàn)金流量量表3.投資者各方現(xiàn)金流流量表（二）損益表（三）資金來源與與運用表（四）資產(chǎn)負債表表三、報表之間的關(guān)關(guān)系與編制要求第三節(jié)房地產(chǎn)開開發(fā)項目

財務(wù)評評價方法一、靜態(tài)財務(wù)評價指標標分析（一）靜態(tài)投資回回收期1、含義2、確定靜態(tài)投資回回收期指標的方法法公式法不包括建設(shè)期的投投資回收期（PP’）=原始投資合計÷投產(chǎn)后前若干年每每年相等的凈現(xiàn)金金流量包括建設(shè)期的投資資回收期（PP）=不包括建設(shè)期的投投資回收期+建設(shè)期列表法包括建設(shè)期的投資資回收期（PP）=(累計凈現(xiàn)金流量開開始出現(xiàn)正值期數(shù)數(shù)-1)+(上期累計現(xiàn)金流量量的絕對值÷當期凈現(xiàn)金流量)3、靜態(tài)投資回收期期的運用（二）累計凈現(xiàn)金金流量（三）投資利潤率率（ROI）投資利潤率=年利潤總額或年平平均利潤總額÷總投資×100%2、投資利潤率的應(yīng)應(yīng)用和應(yīng)注意的問問題1、含義與計算公式式（四）投資利稅率率1、含義與計算公式式2、投資利稅率的運運用（五）資本金利潤潤率投資利稅率=年利稅總額÷總投資×100%1、含義與計算公式式資本金利潤率=利潤總額÷資本金總額×100%2、資本金利潤率的的運用（六）借款償還期期（七）還本付息比比率借款償還期=借款償還后開始出出現(xiàn)盈余年份數(shù)-開始借款年份+當年償還借款額÷當年可用于還款的的資金額還本付息比率=可用于還本付息金金額÷年還本付息總額（八）資產(chǎn)負債率率1、含義與計算公式式資產(chǎn)負債率=負債總額÷資產(chǎn)總額×100%2、資產(chǎn)負債率的分析析（九）流動比率流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負債×100%（十）速動比率速動比率=（流動資產(chǎn)-存貨-待攤費用-預(yù)付賬款）÷流動負債×100%二、動態(tài)財務(wù)評價價指標分析（一）財務(wù)凈現(xiàn)值值（FNPV）1、含義與計算公式式2、財務(wù)凈現(xiàn)值的作作用當凈現(xiàn)值大于零時時，表明投資項目目的預(yù)期收益率不不僅可以達到基準準收益率所預(yù)定的的收益水平，而且且尚有盈余。當凈現(xiàn)值等于零時時，表明投資項目目的收益率想起恰恰好等于基準收益益率所預(yù)定的收益益水平。當凈現(xiàn)值小于零時時，表明投資項目目收益率達不到基基準收益率所預(yù)定定的投資，導(dǎo)致項項目可能出現(xiàn)虧損損。此時，項目不不可行。3、財務(wù)凈現(xiàn)值指標標的優(yōu)缺點財務(wù)凈現(xiàn)值的優(yōu)點點是：考慮了項目壽命期期內(nèi)各年現(xiàn)金流量量的時間價值，并并且，全面考慮了了項目在整個計算算期內(nèi)的情況；經(jīng)濟意義明確，能能夠直接貨幣額表表示項目的盈利水水平；評價標準容易確定定，判斷直觀。不足之處有：不適用于投資額不不相等的投資項目目比較；折現(xiàn)率（基準收益益率）不易確定；；雖然能夠反映項目目在整個計算期內(nèi)內(nèi)的絕對效果，但但不能反映單位投投資的效果。為了了克服這一缺點，，我們有了凈現(xiàn)值值率這一指標；即使知道了凈現(xiàn)值值大于零，我們也也無法判斷項目的的預(yù)期收益率真正正是多少。4、基準收益率（ic）國家投資項目，進進行經(jīng)濟評價時使使用的基準收益率率是由國家組織測測定并發(fā)布的行業(yè)業(yè)基準收益率；非非國家投資項目，，由投資者自行確確定，但應(yīng)考慮以以下因素：資金成本和機會成成本（i1）投資風(fēng)險（i2）通貨膨脹率（i3）資金限制（二）凈現(xiàn)值率（（NPVR）凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值÷投資現(xiàn)值×100%（三）內(nèi)部收益率率（IRR）1、含義與計算公式式用線性內(nèi)插法計算算IRR的近似值，公式如如下：2、內(nèi)部收益率法的的優(yōu)缺點3、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部部收益率法的比較較（三）動態(tài)投資回回收期1、含義與計算公式式Pt＝（累計凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金金流量現(xiàn)值的絕對對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值2、動態(tài)投資回收期期指標的作用Pt≤Pc（基準投資回收期期）時，說明項目目（或方案）能在在要求的時間內(nèi)收收回投資，是可行行的；Pt＞Pc（基準投資回收期期）時，則項目（（或方案）不可行行，應(yīng)予拒絕。3、動態(tài)投資回收期期的優(yōu)缺點第七章

不確定定性分析與風(fēng)險分分析第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)項目的不確定因因素一、土地費用二、建安工程費費用三、租售價格四、開發(fā)期與租售售期五、容積率及有關(guān)關(guān)設(shè)計參數(shù)六、貸款利率第二節(jié)盈虧平平衡分析一、線性盈虧平衡衡分析的數(shù)學(xué)模型型如果用B表示利潤，p表示單位產(chǎn)品售價價，Q表示銷售量或生產(chǎn)產(chǎn)量，t表示單位產(chǎn)品營業(yè)業(yè)稅金及附加，CV表示單位產(chǎn)品可變變成本，CF表示固定成本，則則可寫成如下形式式：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、線性盈虧平衡衡分析方法（一）線性盈虧平平衡分析的前提條條件產(chǎn)量等于銷售量；；生產(chǎn)量變化，單位位可成本不變，從從而使總生產(chǎn)成本本成為生產(chǎn)量的線線性函數(shù)；生產(chǎn)量變化，銷售售單價不變，從而而使銷售收入成為為銷售量的線性函函數(shù)；只生產(chǎn)單一產(chǎn)品，，或生產(chǎn)多種產(chǎn)品品，但可以換算為為單一產(chǎn)品計算。。（二）盈虧平衡點點房地產(chǎn)投資項目的的盈虧平衡點（Break-evenPoint，BEP）是項目恰好不虧虧損也不盈利的點點1、用產(chǎn)銷量表示的的盈虧平衡點BEP（Q）生產(chǎn)能力利用率BEP（%）項目安全率fQ項目安全率與風(fēng)險險狀況fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%風(fēng)險安全較安全不很安全需謹慎危險3、用銷售單價表示示的盈虧平衡點BEP(p)三、線性盈虧平衡衡分析圖產(chǎn)銷量QBEP(Q)成本收入虧損盈利C=CF+QCVSCF四、盈盈虧平平衡分分析的的優(yōu)缺缺點第三節(jié)節(jié)敏敏感感性分分析一、敏敏感性性分析析的步步驟與與方法法確定用用于敏敏感性性分析析的經(jīng)經(jīng)濟評評價指指標選擇需需要分分析的的不確確定性性因素素確定不不確定定性因因素可可能的的變動動范圍圍，及及其變變動時時可能能對評評價指指標帶帶來的的相應(yīng)應(yīng)變動動值通過評評價指指標的的變動動情況況，找找出較較為敏敏感的的不確確定性性因素素，作作出進進一步步的分分析①敏敏感度度系數(shù)數(shù)②臨臨界點點項目允允許不不確定定因素素向不不利方方向變變化的的極限限值二、單單因素素敏感感性分分析圖圖變化幅度基準折現(xiàn)率銷售單價建設(shè)投資經(jīng)營成本內(nèi)部收益率三、三三項預(yù)預(yù)測值值敏感感性分分析“三項項預(yù)測測值””的基基本思思路是是，對對房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目中中所涉涉及的的變動動因素素，分分別給給出三三個預(yù)預(yù)測值值(估計值值)，即最最樂觀觀預(yù)測測值（（O）、最最可能能預(yù)測測值（（M）、最最悲觀觀預(yù)測測值(P)，根據(jù)據(jù)各變變動因因素三三個預(yù)預(yù)測值值的相相互作作用來來分析析、判判斷開開發(fā)商商利潤潤受影影響的的情況況。第四節(jié)節(jié)房房