廣州花都小城之春項(xiàng)目定位營銷推廣的策劃總綱

廣州花都小城之春項(xiàng)目定位營銷推廣的策劃總綱目錄花都市場分析123項(xiàng)目營銷推廣建議4經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策環(huán)境規(guī)劃前景發(fā)展前景研判宏觀環(huán)境分析第一部分市場分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀環(huán)境

05-07年GDP年增長率為17.2%，與廣州整體GDP上漲幅度相當(dāng)；2008年第一季度花都GDP總量為109.59億元。GDP的快速增長，為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

05-07年度城區(qū)居民可支配收支情況（單位：元）花都城區(qū)居民可支配收入由05年14806元上漲到07年18562元，增長率為25.36%；收入與支出基本保持平衡。人均可支配收入穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了支撐點(diǎn)。05-08年一季度GDP總量（單位：億元）政策環(huán)境宏觀環(huán)境金融政策加息——2007年先后5次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率至目前的7.29%置業(yè)成本增加，需求受抑制；提高投資性客戶置業(yè)門檻，導(dǎo)致投資需求減少；房企融資難度提高，影響開發(fā)進(jìn)度。上調(diào)存款準(zhǔn)備金——2007年至今先后13次提高準(zhǔn)備金利率，并于5月13日公布5月20日起再次上調(diào)，執(zhí)行16.5%基準(zhǔn)。提高首付——《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性信貸管理的通知》提高多次置業(yè)的首付比例及貸款利息區(qū)域性金融政策2007年7月，花都區(qū)住房公積金貸款額度由25萬調(diào)整至40萬；同時(shí)機(jī)關(guān)企業(yè)住房公積金存繳比例由7%調(diào)整為12%。對(duì)當(dāng)?shù)刭徺I置業(yè)提供扶持和鼓勵(lì)金融手段為調(diào)控主導(dǎo)，積累效應(yīng)發(fā)揮，市場漸歸理性。

規(guī)劃利好宏觀環(huán)境總體規(guī)劃總體定位——以現(xiàn)代物流業(yè)、汽車工業(yè)、與空港聯(lián)系緊密的外向型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特色，擁有強(qiáng)大對(duì)外交通樞紐功能，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)有序發(fā)展，功能相對(duì)獨(dú)立完善，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，適合創(chuàng)業(yè)、居住的廣州市北部重要城市組團(tuán)。

2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個(gè)功能區(qū)片。

規(guī)劃利好宏觀環(huán)境區(qū)域規(guī)劃花都區(qū)規(guī)劃為七個(gè)發(fā)展區(qū)，其中新華中心城終點(diǎn)發(fā)展區(qū)和獅嶺—芙蓉調(diào)整完善區(qū)兩大區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)域；本項(xiàng)目地塊位于新華中心城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，周邊擁有完善的教育配套，飲食配套，距離花都區(qū)府、商業(yè)中心距離近，擁有豐富的人文資源。開發(fā)前景好，遠(yuǎn)景具有潛力。規(guī)劃七大發(fā)展區(qū)：新華中心城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)獅嶺一芙蓉調(diào)整完善區(qū)東部調(diào)整完善區(qū)赤坭協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)炭步協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)機(jī)場控制發(fā)展區(qū)及北部山林生態(tài)發(fā)展區(qū)獅嶺—芙蓉調(diào)整完善區(qū)：住宅沿山前大道分布，以皮革產(chǎn)業(yè)和芙蓉度假資源為依托，產(chǎn)品以別墅為主新華鎮(zhèn)：包括天馬河公園板塊、區(qū)府板塊及新機(jī)場板塊，產(chǎn)品以洋房為主；

規(guī)劃利好宏觀環(huán)境交通規(guī)劃四縱四橫的高速路網(wǎng)增加了花都地產(chǎn)的區(qū)域號(hào)召力和輻射力；地鐵3號(hào)、9號(hào)線的規(guī)劃開通將進(jìn)一步縮短衛(wèi)星城與廣州中心城區(qū)距離；花都港、新白云機(jī)場及廣州北站等對(duì)外交通樞紐為花都外向型城市提供了良好的基礎(chǔ)。

花都作為廣州北部的重要交通樞紐區(qū)域，交通硬件相當(dāng)完善，區(qū)域優(yōu)勢明顯。

綜述區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)狀況汽車城珠寶城皮具城空港經(jīng)濟(jì)花都區(qū)四大支柱產(chǎn)業(yè)分別為皮革、珠寶、汽車及空港物流業(yè)，其中汽車及珠寶產(chǎn)業(yè)位于新華鎮(zhèn)，皮革產(chǎn)業(yè)則位于獅嶺鎮(zhèn)，而空港物流業(yè)則集中于白云機(jī)場周邊。區(qū)府板塊交通、生活配套設(shè)施齊全等優(yōu)勢日益呈現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)積聚該板塊購房的熱潮逐漸升溫。除了板塊所在區(qū)域的珠寶城、汽車城客戶外，板塊樓市同樣吸引了周邊皮革城和空港物流區(qū)客戶。

汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)狀況產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

07年，汽車城成為拉動(dòng)花都區(qū)工業(yè)產(chǎn)值快速增長的一大動(dòng)力。到2010年，花都汽車產(chǎn)業(yè)基地（花都汽車城）總體規(guī)劃占地50平方公里，年產(chǎn)值將達(dá)1000億元。已正式落戶的世界500強(qiáng)企業(yè)有10家。另外，汽車城科教區(qū)的項(xiàng)目——華南理工大學(xué)廣州汽車學(xué)院2006年夏季招生，在校全日制本科生10000－15000人，在職、短期培訓(xùn)5000－10000人。汽車學(xué)院的建成和使用，將為花都房地產(chǎn)市場帶來一定的市場支撐。汽車城近年產(chǎn)值情況工業(yè)產(chǎn)值（億元）

汽車城產(chǎn)值（億元）

汽車城產(chǎn)值占工業(yè)比重

汽車城產(chǎn)值同比增長

2005年

721286.939.8％116.43％2006年825.8345.1341.8％41.79％2007年975.3396.940.7％25.63％（數(shù)據(jù)來源：花都區(qū)統(tǒng)計(jì)局）

汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)狀況消費(fèi)群分析高端消費(fèi)群體：主要是企業(yè)的高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)主，擁有私家車，是花都高端物業(yè)的消費(fèi)群，如碧桂園假日半島、花都雅居樂等。中端消費(fèi)群體：主要為中層管理階層，高收入、占企業(yè)人數(shù)少。部分選擇區(qū)府附近置業(yè)，多數(shù)為區(qū)府附近租住。汽車城有公交車通往鎮(zhèn)區(qū)，且部分企業(yè)有大巴接送，中端消費(fèi)群對(duì)公共交通有較大依賴。低檔消費(fèi)群體：主要是大多數(shù)的普通工人，收入低，集中在汽車城配套公寓。對(duì)周圍樓市的影響：汽車產(chǎn)業(yè)的逐步規(guī)?；瘞?dòng)了風(fēng)神大道板塊的房地產(chǎn)業(yè)，近兩年周邊樓盤涌現(xiàn)，包括萬科天景花園、天馬河國際公館等，廣州保利城、祈福鳳凰臺(tái)和風(fēng)神花園（限價(jià)房）三個(gè)在建項(xiàng)目也將于08年下半年推出市場；目前板塊洋房售價(jià)區(qū)間在5600-7000元/㎡；已投產(chǎn)、在建企業(yè)，涌入社會(huì)的在校學(xué)生將帶來大量市場需求，短期內(nèi)預(yù)計(jì)以租賃為主，隨著花都汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，花都區(qū)位優(yōu)勢明顯，越來越多的汽車產(chǎn)業(yè)員工將置業(yè)落戶。

珠寶產(chǎn)業(yè)區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)狀況產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1．國際金銀珠寶城占地5000畝，生產(chǎn)加工企業(yè)86家，3萬人就業(yè)；

2007年，國際金銀珠寶城全年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值5.1億元，同比增長27%，出口產(chǎn)值6500萬美元，實(shí)現(xiàn)出口創(chuàng)匯320萬美元，同比分別增長31%和52%。2．珠寶展覽交易中心位于迎賓大道旁，占地700畝，總建面60萬平方米；中心設(shè)有展覽館、商鋪、寫字樓、珠寶院校、酒店、銀行、FedEx航空快遞等配套設(shè)施，落成啟用后將會(huì)是國內(nèi)規(guī)模最大、最現(xiàn)代化和功能最齊全的專業(yè)展覽交易中心。

珠寶產(chǎn)業(yè)區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)狀況消費(fèi)群分析高端消費(fèi)群體：各企業(yè)的高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或企業(yè)主，珠寶城以香港、臺(tái)灣等外地企業(yè)居多，高端消費(fèi)人群數(shù)量較少。部分選擇廣州置業(yè)居住、及在區(qū)府板塊租住。中端消費(fèi)群體：各管理階層，由于距離區(qū)府近，該群體選擇區(qū)府附近置業(yè)或租賃。低檔消費(fèi)群體：基層工人，居住于珠寶城配套公寓，或附近村屋租住。對(duì)周圍樓市的影響：珠寶產(chǎn)業(yè)園規(guī)模小，周邊無形成商品房規(guī)模，消費(fèi)輻射周邊風(fēng)神大道、區(qū)府板塊等區(qū)域；珠寶展覽中心已圈地完成，預(yù)計(jì)近年將投入使用，這兩項(xiàng)目帶來大量生意人及高收入人群，給區(qū)府板塊及本項(xiàng)目將帶來強(qiáng)大的租賃市場及部分高端購房人群，對(duì)本項(xiàng)目是一利好；本項(xiàng)目可利用珠寶國際交易中心落戶及珠寶城企業(yè)中高層租賃潛力、置業(yè)需求制造賣點(diǎn)吸引投資客、置業(yè)者。

皮革產(chǎn)業(yè)區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)狀況產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀花都（國際）皮革皮具城位于花都獅嶺鎮(zhèn)，占地780畝，全區(qū)皮具年產(chǎn)值已達(dá)100億元，每年皮革交易額超過100億元。獅嶺鎮(zhèn)有皮具、皮革廠家和商行達(dá)5000多家，其中皮革皮具生產(chǎn)達(dá)3000家，從業(yè)人員10萬人。對(duì)周圍樓市的影響：獅嶺鎮(zhèn)皮革皮具產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展拉動(dòng)了山前大道板塊的別墅、酒店、芙蓉嶂旅游度假區(qū)的發(fā)展；區(qū)域在售項(xiàng)目有南航碧花園、勤天一品樹院、金碧御水山莊等，后續(xù)即將推出廣州桃花源和圣普拉多島別墅，該區(qū)域別墅項(xiàng)目的均價(jià)區(qū)間在8000-11000元/㎡，洋房均價(jià)5000-6500元/㎡此外，皮革城的中層收入商人更注重于居住的人文教育環(huán)境及配套的完善性，是區(qū)府板塊樓市的消費(fèi)群體之一

空港經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)狀況產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀對(duì)周圍樓市的影響：未來空港業(yè)將會(huì)帶動(dòng)花都經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，提高了居民的生活水平，給花都的樓市發(fā)展提供了強(qiáng)大后勁支持。機(jī)場工作人員、空港物流區(qū)高管人員是花都未來樓市的重要消費(fèi)群體之一，地鐵線接駁花都市區(qū)的規(guī)劃利好吸引力大。加工物流保稅區(qū)：緊靠機(jī)場北部，首期規(guī)劃面積8平方公里，遠(yuǎn)期總規(guī)劃面積20平方公里，主要發(fā)展航空貨運(yùn)、物流、高新科技加工項(xiàng)目。目前，美國聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心占地2843畝，于2008年投產(chǎn)運(yùn)營。太古飛機(jī)工程項(xiàng)目也進(jìn)駐。機(jī)場高新科技產(chǎn)業(yè)基地：距機(jī)場北出口僅4公里，規(guī)劃用地16.5平方公里，發(fā)展汽車零部件、生物制藥、醫(yī)療器械、IT產(chǎn)品等現(xiàn)代制造業(yè)。龍頭項(xiàng)目是總投資12.4億美元的廣州現(xiàn)代商用車占地1000畝，現(xiàn)處于招商階段。機(jī)場商務(wù)區(qū)：經(jīng)迎賓大道與白云國際機(jī)場相連，規(guī)劃面積為6平方公里，集航空基地、總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展、貿(mào)易、娛樂、高尚住宅為一體的商務(wù)區(qū)。落戶的項(xiàng)目有合和新城、深圳航空、海南航空以及華鉅君悅大酒店、嘉華CBD酒店等。

未來發(fā)展前景研判宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境各類規(guī)劃利好因素不斷落實(shí)、產(chǎn)業(yè)布局明顯，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為樓市發(fā)展奠定基礎(chǔ)政策環(huán)境金融信貸政策仍從緊以此抑制流動(dòng)資本過剩帶來的物價(jià)上升，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入及開發(fā)速度。受2007年宏觀調(diào)控政策的疊加影響，預(yù)計(jì)今年樓市價(jià)格增幅將會(huì)有所下降，市場回歸理性，但總體而言價(jià)格長期仍呈上漲趨勢，市場回歸理性后會(huì)刺激需求增長。規(guī)劃前景花都區(qū)域定位為“適合創(chuàng)業(yè)、居住的廣州市北部重要組團(tuán)”，將成為廣州市北部的“衛(wèi)星城市”，未來發(fā)展?jié)摿Υ?。區(qū)域汽車產(chǎn)業(yè)方興未艾，珠寶玉器等商業(yè)的后續(xù)發(fā)展以及空港物流業(yè)的興起，是花都經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)將隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人流的增多而發(fā)展,打造檔次形象也將提高。區(qū)域商品房市場情況區(qū)域住宅市場情況品牌發(fā)展商進(jìn)駐情況市場分析小結(jié)房地產(chǎn)市場分析花都房地產(chǎn)市場分析

供求狀況花都區(qū)預(yù)售商品房市場情況整體看，06年3季度至07年3季度花都商品房供求平衡，基本達(dá)1：1；07年，花都商品房供求活躍，成交呈增長態(tài)勢；08年前2月商品房市場陷入低迷，成交大幅縮水。08年3月成交6.1萬㎡，比2月穩(wěn)中有升，但仍未達(dá)回暖態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：廣州房管局注：06年1－4月預(yù)售數(shù)據(jù)廣州房管局未公布花都近年商品房供求狀況近年來，區(qū)域商品房供求隨各種規(guī)劃利好逐步落實(shí)及四大產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢；但宏觀調(diào)控累積效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，供求上漲后勁不足。

均價(jià)走勢花都區(qū)預(yù)售商品房市場情況區(qū)域樓市大環(huán)境總體向好，花都近兩年頻頻出地，地價(jià)創(chuàng)新高；知名開發(fā)商的進(jìn)駐提升了產(chǎn)品水平，區(qū)域內(nèi)外客戶的熱捧花都；大廣州經(jīng)濟(jì)、花都自身產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，支撐了花都房地產(chǎn)的發(fā)展。區(qū)域產(chǎn)品多樣化升級(jí)，不同產(chǎn)品銷售導(dǎo)致商品房價(jià)格呈上下波動(dòng)，但整體趨于上升后回歸理性階段?；ǘ冀晟唐贩烤鶅r(jià)走勢（單位：元/㎡）數(shù)據(jù)來源：花都統(tǒng)計(jì)局花都07年－08年月度商品房均價(jià)走勢（單位：元/㎡）2006-2007年，花都商品房均價(jià)由3304元/㎡上漲至5518元/㎡，保持逐年穩(wěn)步增長；2007-2008年2月，商品房均價(jià)呈振蕩式上升趨勢；

供求狀況花都區(qū)預(yù)售住宅市場情況06年3季度至07年花都住宅供求比0.96：1，供求基本平衡。2007年，花都住宅市場，供求保持一定的增長，年末受宏觀調(diào)控影響，供求回落。08年前2月供應(yīng)大于需求，住宅市場陷入低迷，成交表現(xiàn)不一，3月成交回升，市場時(shí)有亮點(diǎn)，虛高樓盤成交相對(duì)差。數(shù)據(jù)來源：廣州房管局注：06年1－4月預(yù)售數(shù)據(jù)廣州房管局未公布花都近年住宅供求狀況

2007年別墅產(chǎn)品占區(qū)域主流，山前大道板塊大型別墅項(xiàng)目及新華鎮(zhèn)的洋房產(chǎn)品的開發(fā)量激增，市場放量大；后續(xù)受政策調(diào)控及大市低迷影響，投資熱錢退出市場，外圍區(qū)域吸引力減弱，導(dǎo)致住宅市場供求出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象。

均價(jià)走勢花都區(qū)預(yù)售住宅市場情況2006-2007年，花都住宅價(jià)格由3235元/㎡上漲至4656元/㎡；到目前依舊保持增長勢。2007年以來，花都住宅市場呈現(xiàn)波浪式平緩上升趨勢，2008年2月均價(jià)為5916元/㎡，價(jià)格在上漲后理性回歸?；ǘ冀曜≌鶅r(jià)走勢（單位：元/㎡）數(shù)據(jù)來源：廣州市房管局花都07年－08年3月住宅均價(jià)走勢（單位：元/㎡）數(shù)據(jù)來源：廣州市房管局近年來，別墅等投資性產(chǎn)品推貨量大，投資需求增長拉升區(qū)域價(jià)格；后續(xù)宏觀調(diào)控抑制消費(fèi)需求，市場有價(jià)無市，受成交持續(xù)低迷影響，價(jià)格出現(xiàn)下滑；目前，花都住宅市場處于理性調(diào)整階段，價(jià)格有暗降趨勢。發(fā)展商進(jìn)駐情況花都區(qū)目前大發(fā)展商云集，且儲(chǔ)備用地規(guī)模巨大，開發(fā)產(chǎn)品類型呈“多樣化”化特點(diǎn)，別墅、洋房、酒店、物流等，尤其是別墅產(chǎn)品的開發(fā)，不斷創(chuàng)新，新推出項(xiàng)目均走中高檔路線，從總體上提升了花都區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平。發(fā)展商項(xiàng)目規(guī)模備注雅居樂2個(gè)項(xiàng)目及4幅儲(chǔ)備用地75萬平方米名門十八二期在建美林基業(yè)眾多項(xiàng)目1200畝已開發(fā)了大部分綠景集團(tuán)金碧御水山莊1600畝進(jìn)入銷售后期碧桂園集團(tuán)假日半島1萬畝穩(wěn)步開發(fā)萬科地產(chǎn)天景花園100畝持續(xù)在售合生創(chuàng)展北興別墅項(xiàng)目1000畝建設(shè)中祈福集團(tuán)16個(gè)項(xiàng)目6000畝祈福鳳凰臺(tái)在建深圳萬年投資天馬河國際公館700畝在售合景泰富天湖峰景、郎悅君廷、馬鞍山一號(hào)800畝持續(xù)在售合和集團(tuán)合和新城1200畝2期建設(shè)中新鴻基地產(chǎn)三東大道項(xiàng)目300畝在建數(shù)據(jù)來源：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)方圓市場研究部花都區(qū)進(jìn)駐各大發(fā)展商一覽表小結(jié)供求方面：在產(chǎn)品升級(jí)及供應(yīng)增加的刺激下，消費(fèi)者置業(yè)的欲望提升，區(qū)域消費(fèi)能力得到釋放，使近兩年花都房地產(chǎn)成交市場走紅。價(jià)格方面：大開發(fā)商的進(jìn)駐提升了該區(qū)域的產(chǎn)品水平，新推產(chǎn)品受到區(qū)域內(nèi)外客戶的熱捧，導(dǎo)致其價(jià)格不斷上漲；樓市走低后，由于外圍區(qū)域吸引力不足，呈現(xiàn)“有價(jià)無市”局面。隨各大發(fā)展商儲(chǔ)備用地陸續(xù)開發(fā)，未來花都市場將持續(xù)放量，價(jià)格提升空間不大。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域樓市特征區(qū)域消費(fèi)市場特征區(qū)域市場特征小結(jié)區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃汽車城、珠寶城產(chǎn)業(yè)園區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)新華鎮(zhèn)作為區(qū)中心城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，定位為花都政治、經(jīng)濟(jì)、文化、服務(wù)、生產(chǎn)和流通中心；擁有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、完善交通體系、商業(yè)中心等，開發(fā)前景好，遠(yuǎn)景具有潛力。區(qū)政府政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)域廣清、機(jī)場高速與廣州連接，縮短城區(qū)—市中心通勤距離項(xiàng)目規(guī)劃地鐵3號(hào)延長線和9號(hào)線將接駁區(qū)域中心及白云機(jī)場區(qū)域各板塊特征天馬河公園板塊：位于新華鎮(zhèn)西區(qū),以汽車城的崛起為契機(jī)，已有萬科、祈福、保利等大發(fā)展商進(jìn)駐該板塊。主要項(xiàng)目有萬科天景花園、天馬河國際公館，廣州保利花園和祈福鳳凰臺(tái)也即將推出市場。板塊目前售價(jià)區(qū)間為5600～7000元/㎡區(qū)府板塊：最早發(fā)展區(qū)域，是花都區(qū)中高檔樓盤的聚集地；目前在售樓盤有7個(gè)，在建樓盤3個(gè)，均價(jià)區(qū)間5000～8000元/㎡。在售項(xiàng)目主要集中在北部三東大道周邊。新機(jī)場板塊：樓盤分布于鏡湖大道沿線及迎賓大道南段，主要樓盤有郎悅君廷、馬鞍山一號(hào)及云峰花園等；價(jià)格在6000-8000元/㎡之間。該板塊后續(xù)可開發(fā)地塊多，為未來花都區(qū)樓市關(guān)注熱點(diǎn)。

項(xiàng)目地塊屬于花都新華鎮(zhèn)的區(qū)府板塊，該板塊以花都區(qū)人民政府為核心，分為東片和西片，其中東片區(qū)是樓市的集中區(qū)域，西片區(qū)自然村較多，可開發(fā)土地較少。區(qū)府版塊特征崛起：2002年，花都撤市設(shè)區(qū)，作為行政中心和重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的區(qū)府板塊，受到政府和發(fā)展商的青睞，沉浸多年的房地產(chǎn)業(yè)被注入新的活力；現(xiàn)狀：經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已形成聚集開發(fā)的規(guī)模相應(yīng)。在售項(xiàng)目呈現(xiàn)向北向東外延趨勢，在售樓盤主要集中在三東大道周邊，項(xiàng)目所在西片區(qū)暫無新項(xiàng)目。未來：雅居樂、新鴻基及本地開發(fā)商儲(chǔ)備地塊陸續(xù)開發(fā)，產(chǎn)品質(zhì)素將進(jìn)一步提升，未來競爭大。西區(qū)東區(qū)區(qū)府板塊貨量區(qū)府版塊特征駿威錦東花園新鴻基花都項(xiàng)目星緣美居駿威錦東2期雅逸豪廷2期銀星花園凱旋國際大運(yùn)家園美力百富雅苑銀豐國際公寓駿威錦東花園

項(xiàng)目周邊在售樓盤7個(gè)（圖中粉紅色標(biāo)識(shí)），在售貨量近2000余套。其中【大運(yùn)家園】及【凱旋國際】兩盤項(xiàng)目占地6萬㎡以上，為板塊在售項(xiàng)目規(guī)模最大的樓盤；貨量集中推出，兩盤目前共推貨量合計(jì)超過1000套，達(dá)1387套。樓盤總貨量在售貨量剩余貨量凱旋國際——672——駿威錦東花園22630無大運(yùn)家園715（一期）715——星緣美居26420064銀星花園568232336美力百富雅苑51840無銀豐國際公寓2854545總計(jì)約40001934——項(xiàng)目周邊樓盤分布圖戶型區(qū)府版塊特征

目前在售產(chǎn)品主導(dǎo)戶型為三房、四房，其中三房以96-140㎡的小三房為主，占到總貨量的46.7%，140-166㎡的大三房僅在【星緣雅居】出現(xiàn)，占7.2%；150-200㎡占到24.3%。此外，小戶型比例逐漸增加，公寓式產(chǎn)品進(jìn)入?yún)^(qū)域市場。樓盤名稱戶型比例凱旋國際三房：96～101㎡144套21.5%；四房：113～170㎡288套42.8%；五房：170～201㎡240套35.7%星緣美居三房：141-166㎡156套占59%；四房：179-183㎡90套占34%；復(fù)式：248-323㎡18套占7%銀星花園三房：106-138㎡168套占72%四房：152-163㎡64套占28%大運(yùn)家園兩房：97-114㎡9套占13%；三房：98-151㎡633套占88.5%；四房：205㎡36套占5%；復(fù)式：196-38637套占5.2%美力百富雅苑三房：126、117㎡32套占67%；四房：147㎡16套占33%駿威·錦東花園三房：114-120㎡32套占40%；四房：124-136㎡32套占40%；五房：215-227㎡17套占20%銀豐國際公寓一房：51.14㎡266套占93%二房：88.61㎡19套占7%從在售產(chǎn)品的戶型分配上可見，自住需求仍為該區(qū)域的主導(dǎo)，當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣仍以追求寬松舒適為主；同時(shí)，投資性產(chǎn)品嶄露鋒芒。在售項(xiàng)目戶型比例圖價(jià)格區(qū)府版塊特征

目前在售樓盤均為2007年后推出，銷售周期在半年到1年之間。從銷售價(jià)格走勢來看，該板塊售價(jià)呈現(xiàn)“上漲—企高—理性回調(diào)”的特征。

2007年9月前，受總體樓市上揚(yáng)和花都地王效應(yīng)等利好因素的推動(dòng)。銷售均價(jià)為6500元/㎡；

2007年9月份后，政策頻調(diào)市場，但由于花都樓市自住型置業(yè)占主導(dǎo)，因而受政策調(diào)控影響滯后，價(jià)格依舊高企。07年底推出的售價(jià)區(qū)間在8000-9000元/㎡；

2008年以來，調(diào)控影響日益呈現(xiàn)，區(qū)域市場出現(xiàn)有價(jià)無市的局面，成交量萎縮。對(duì)此，各盤通過促銷策略降低售價(jià)，從4月實(shí)地調(diào)研得出，目前區(qū)域售價(jià)在6000-8000元/㎡之間。樓盤名稱開盤時(shí)間開盤價(jià)格（元/㎡）目前價(jià)格（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）凱旋國際2007年9月60006500毛坯星緣美居2007年12月80007800毛坯銀星花園2007年5月65006900毛坯大運(yùn)家園2007年11月90007500毛坯美力百富雅苑2007年9月71005500毛坯駿威錦東花園2007年1月51008000（尾貨）毛坯銀豐國際公寓2007年11月900090001800項(xiàng)目周邊樓盤價(jià)格走勢情況

后續(xù)市場狀況區(qū)府版塊特征項(xiàng)目/地塊位置規(guī)模地塊現(xiàn)狀預(yù)推貨量新鴻基花都項(xiàng)目三東大道與曙光大道交匯處左側(cè)占地6萬㎡在建，部分正負(fù)零零總貨量11棟洋房及9棟別墅雅居樂雍逸豪廷二期區(qū)政府東側(cè)、名門十八南面總建4.2萬㎡在建，部分建至2層總貨量4座約400多套駿威錦東花園2期花都新華紫薇路錦東花園西側(cè)——已設(shè)圍墻，未動(dòng)工——廣東開發(fā)商某項(xiàng)目金華路金華花園對(duì)面4座住宅樓，具體面積不詳打地基——在建項(xiàng)目情況一覽表

項(xiàng)目目前在開發(fā)和待開發(fā)地塊共9塊地塊，主要集中在東部；其中已動(dòng)工地塊為以下4塊，其中包括新鴻基、雅居樂和本地開發(fā)商駿威房地產(chǎn)旗下地塊，均有可能在2008年下半年開售，與本集團(tuán)項(xiàng)目預(yù)推時(shí)間較為接近，值得關(guān)注。項(xiàng)目所在區(qū)域西區(qū)基本無開發(fā)用地，建設(shè)北路3幅地塊由于規(guī)模小，地塊所屬發(fā)展商開發(fā)能力不強(qiáng)。另外，大運(yùn)家園、凱旋國際在售樓盤后續(xù)將有新一期產(chǎn)品推出，預(yù)計(jì)總貨量在1000套左右。

數(shù)據(jù)來源：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)方圓市場研究部區(qū)域消費(fèi)者市場分析區(qū)域特征構(gòu)成比例本地經(jīng)商人士次主力公務(wù)員、教師、專業(yè)人士、白領(lǐng)主力經(jīng)過長時(shí)間積累的原居民次主力外地（包括廣州）經(jīng)商人士及高級(jí)管理人員次主力皮具、汽車、珠寶、物流等產(chǎn)業(yè)的外聘中層干部補(bǔ)充投資客補(bǔ)充在售項(xiàng)目消費(fèi)者特征從在售7個(gè)項(xiàng)目的消費(fèi)者特征調(diào)研得出，目前區(qū)域消費(fèi)者仍以區(qū)域本地消費(fèi)者居多，以換房為目的的購房行為為主。區(qū)域板塊購房群體以花都本地為主，廣州等外圍區(qū)域?yàn)檩o；其中本地客戶高收入人群為主導(dǎo)購買力，外地客戶則以長期在花都區(qū)域經(jīng)商及高層管理人員居多；隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，交通、教育、生活配套體系不斷完善，板塊吸引力將不斷增強(qiáng)，外圍區(qū)域消費(fèi)者的購房比例將得到提升?？偨Y(jié)區(qū)域市場分析2007-2008年板塊貨量激增，總住宅推售套數(shù)4千余套，預(yù)計(jì)2008年下半年新鴻基、雅居樂、綠城等項(xiàng)目集中放量，競爭激烈；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)域洋房以大三房及四房為主，毛坯交房；集團(tuán)項(xiàng)目的文化概念、高檔定位將會(huì)在區(qū)域市場競爭中獨(dú)樹一幟；客戶群基本以本地高端客戶為主，但是個(gè)別行業(yè)客戶不容忽視，如機(jī)場南航系統(tǒng)員工、獅嶺皮革私營業(yè)主等等，拓展?jié)摿薮?；品牌發(fā)展商進(jìn)駐將提升板塊產(chǎn)品質(zhì)素，項(xiàng)目競爭將從價(jià)格競爭演變?yōu)榘l(fā)展商實(shí)力、產(chǎn)品的競爭；重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析大運(yùn)家園萬科天景花園朗悅君廷項(xiàng)目概況大運(yùn)家園

項(xiàng)目小區(qū)分兩期開發(fā)，一期1-7、9棟共715套，一梯兩戶。項(xiàng)目位于迎賓大道與鳳凰路交界，占地約68357.84㎡，總建筑面積約16萬㎡，容積率2.80；項(xiàng)目于2007年11月首推5、6棟260套；2008年5月1日一期全部推出。迎賓大道百壽路個(gè)案分析產(chǎn)品分析大運(yùn)家園戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例兩房97-11491.3%三房98-15163388.5%四房205365%復(fù)式196-386375.2%合計(jì)715100%項(xiàng)目一期為小高層洋房組成，其中三房戶型面積在98-151㎡之間，占88.5%，為項(xiàng)目的主打戶型；其余為兩房、四房及復(fù)式單位。產(chǎn)品采用一梯兩戶的純板式設(shè)計(jì)，南北通透，戶型實(shí)用率高達(dá)87%以上；項(xiàng)目采用圍合式的布局，外圍單位受小區(qū)外部噪音干擾大。項(xiàng)目優(yōu)劣勢大運(yùn)家園區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目緊鄰區(qū)府、馬鞍山公園、中心廣場等，位于花都中心地段，享受周邊完善生活配套；交通利好：項(xiàng)目位于規(guī)劃中的地鐵出口沿線，對(duì)外交通便利；地王優(yōu)勢：項(xiàng)目所處地塊為花都地王，營造了“花都地標(biāo)性樓盤”形象；產(chǎn)品優(yōu)勢：一梯兩戶板式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光極佳；綠化面積大；優(yōu)勢劣勢噪音干擾：項(xiàng)目采用圍合式布局，絕大部分單位臨近交通要道，受噪音干擾大；戶型設(shè)計(jì)不合理：120㎡以上的大三房戶型占40%，不受自住型客戶青睞；銷售分析大運(yùn)家園大運(yùn)家園首期5、6棟于2007年11月推出市場，當(dāng)時(shí)價(jià)格為9000元/㎡（毛坯），為花都洋房的最高價(jià)格；由于地王效應(yīng)，該盤推出即成為花都市場焦點(diǎn)，但宏觀調(diào)控效應(yīng)初顯，市場觀望情緒重，導(dǎo)致該盤成交緩慢。

2008年5月1日，項(xiàng)目售樓部投入使用，并將首期余下6棟單位一起推出市場，但定價(jià)不變的基礎(chǔ)上利用促銷措施（98*97-1000元/㎡）下調(diào)價(jià)格，均價(jià)下調(diào)至7500元/㎡(毛坯）。從“五一”期間銷售情況看，由于廣州整體樓市貨價(jià)齊推，花都郊區(qū)價(jià)格低洼優(yōu)勢不明顯，因而成交情況也顯一般。價(jià)格走勢媒介推廣據(jù)07至08年的報(bào)紙廣告監(jiān)測顯示，大運(yùn)家園在首推項(xiàng)目時(shí)共投放3次廣告（逢周五），08年至今為投放廣告；媒介推廣上側(cè)重網(wǎng)絡(luò)廣告，推盤前期在焦點(diǎn)、搜房網(wǎng)首頁投放大幅廣告。日期版面宣傳內(nèi)容07.10.26?第一次推貨宣傳07.11.09?推盤前VIP認(rèn)購07.11.161開盤前宣傳廣州日報(bào)周五廣告監(jiān)測小結(jié)大運(yùn)家園可借鑒之處本項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模大，在產(chǎn)品塑造上注重園林細(xì)節(jié)考究，2萬平方米的園林建筑面積為樓盤最大的賣點(diǎn)；在項(xiàng)目前期營銷上，利用“地王事件”進(jìn)行事件營銷，打響樓盤的知名度。項(xiàng)目概況萬科天景花園位于花都區(qū)風(fēng)神大道轉(zhuǎn)荔紅路，占地面積逾6萬㎡，總建筑面積約17萬㎡，規(guī)劃建有A1-A3；B1-B2；C1-C2；E1-E4；F1-F2共15棟18-31層的洋房產(chǎn)品，將為市場提供約1500套洋房產(chǎn)品。項(xiàng)目設(shè)計(jì)以圍合式布局，以東南亞風(fēng)情建筑和園林為特色，營造溫情小區(qū)。萬科天景花園自2007年6月2日推出第一期A1-A3，B1-B2共539套，累計(jì)到目前共計(jì)推出1077套單位。未來會(huì)推最后兩棟F1和F2約共360套，全為90㎡左右的小三房單位。萬科天景花園產(chǎn)品分析萬科天景花園以三房單位為主，并且絕大多數(shù)為90多㎡的小三房。所推戶型布局方正，幾乎都為廳出陽臺(tái)設(shè)計(jì)，臥室?guī)эh窗等。通過多窗體多采光的設(shè)計(jì)，視野開闊以及采光好，不少單位還有入戶花園設(shè)計(jì)，增加使用空間。推貨戶型配比（A1-A3、B1-B2、D1-D2、E1-E4棟）產(chǎn)品類型建筑面積(㎡)套數(shù)所占比例%兩房80787.3三房90-14093486.7四房140656合計(jì)1077100項(xiàng)目優(yōu)劣勢萬科天景花園品牌優(yōu)勢：萬科的品牌效應(yīng)以及萬科的客戶網(wǎng)絡(luò)為該樓盤帶來了充足的客源；區(qū)位優(yōu)勢：緊靠天馬河公園，以及市政公園綠化帶，環(huán)境優(yōu)勢相對(duì)較好；戶型創(chuàng)新：多窗體設(shè)計(jì)以及贈(zèng)送花槽等，擴(kuò)大了使用面積以及有利于采光優(yōu)勢劣勢樓盤三個(gè)方向都臨規(guī)劃路，會(huì)受到噪音干擾；樓盤西南側(cè)有高壓線經(jīng)過，會(huì)有可能受輻射影響；樓盤離市區(qū)中心有一定距離，周邊配套不太完善；銷售分析萬科天景花園

2007年6月2日，推一期A1-A3/B1-B2五棟共579套單位，銷售價(jià)格在4800左右（含800-1000元/㎡裝修），當(dāng)天銷售率達(dá)90%以上；到8月份，只有10多套尾貨銷售，價(jià)格攀升至6200元/㎡。

2007年12月1日，推D1/D2棟共160套單位，銷售價(jià)格在6000元/㎡（含800-1000元/㎡裝修）左右，開盤當(dāng)天全部售罄。

2007年12月23日，推出E1-E4棟338套單位，鑒于大市低迷，價(jià)格調(diào)低到5500元/㎡左右（含1000元/㎡裝修）。至07年底約只售出30％。

2008年4月，E1-E4的01、02單位已經(jīng)售罄，03、04單位由于臨路以及高壓線，銷售情況較差。價(jià)格走勢可借鑒之處該項(xiàng)目在定價(jià)基本保持平穩(wěn)，緊隨市場變化調(diào)整價(jià)格，以低于市場價(jià)的水平推出，因而銷售情況良好；注重項(xiàng)目環(huán)境營造，從環(huán)境做起，包括園林、引進(jìn)便利店、銀行、公交線路等，會(huì)給客戶帶來直觀上的感受。蓄客期長，保證開盤客源充足。項(xiàng)目概況朗悅君廷位于花都新華鎮(zhèn)鏡湖大道核心地段的樓盤毗鄰花都區(qū)府廣場，北望廣州新機(jī)場，占地5.2萬平方米，總建筑面積約20萬平方米該盤運(yùn)用點(diǎn)狀圍合布局，打造出4.2萬平方米的中心園林，營造出疏朗樓間距和大中庭的社區(qū)通透之勢郎悅君廷自2007年初開盤至今，共推B1-B5/C1/A1-A5/D2-D3棟約1206套，剩余D1/C4-C5共288套郎悅君廷產(chǎn)品分析朗悅君廷該盤戶型以70-130平方米的兩房、小三房和三房等戶型為主，套內(nèi)設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)居家的舒適實(shí)用性、景觀和品質(zhì)的均好性，實(shí)用緊湊，采光通風(fēng)良好，大部分戶型都能夠望中心園林。

推貨戶型配比（A1、A3、D2、D3棟）產(chǎn)品類型建筑面積(㎡)套數(shù)所占比例%三房88-10520861.9四房123-1359628.6五房180329.5合計(jì)336100項(xiàng)目優(yōu)劣勢朗悅君廷小區(qū)規(guī)劃：建筑采用點(diǎn)狀圍合布局，建筑與園林景觀和諧相融，大部分單位可觀園林；戶型設(shè)計(jì)：戶型緊湊實(shí)用，以86-110㎡的三房為主，滿足中檔消費(fèi)者需求；產(chǎn)品包裝：裝修交房在花都洋房產(chǎn)品中標(biāo)新立異，吸引投資和度假型客戶，優(yōu)勢劣勢圍合式設(shè)計(jì)使大部分單位臨近馬路，受噪音干擾；目前公交系統(tǒng)缺乏，交通、生活配套設(shè)施不完善；銷售分析郎悅君廷

2007年5月前在售B1-B5、C1棟單位，均價(jià)為4300元/㎡（800元/㎡裝修，下同），至月底銷售率達(dá)到67%以上；

2007年9月推出A1、A3棟，均價(jià)受大市利好水漲船高，調(diào)至7500元/㎡其中A1棟均價(jià)達(dá)8000元/㎡；2007年12月回調(diào)至7000元/㎡；

2008年1月推出D2、D3棟，為項(xiàng)目二期組團(tuán)單位，產(chǎn)品質(zhì)素相對(duì)A1、A3差，開售均價(jià)為5600元/㎡；目前，該盤在售A1、A3、D2、D3現(xiàn)樓單位，其中A1棟大戶型均價(jià)仍為8000元/㎡，A3棟均價(jià)6500元/㎡；而D2、D3棟則保持5600元/㎡水平。價(jià)格走勢07年下半年至今，共投放報(bào)紙廣告9次（逢周五統(tǒng)計(jì)）；在白云區(qū)香港電臺(tái)頻道插播廣告，密度大；從媒介推廣顯示，該盤注重對(duì)白云區(qū)及市區(qū)客戶的吸引。媒介推廣日期版面投放次數(shù)宣傳內(nèi)容07.07.131/21A4、A5開盤宣傳07.111/22持續(xù)在售A組團(tuán)08.01～08021/22宣傳D組團(tuán)08.03～08.041/24持續(xù)在售D組團(tuán)廣州日報(bào)周五廣告監(jiān)測小結(jié)朗悅君廷可借鑒之處該項(xiàng)目鎖定目標(biāo)客戶群，定位為時(shí)尚精英生態(tài)園林社區(qū)，小區(qū)內(nèi)會(huì)所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、游泳池等休閑配套齊全，80-130㎡的兩、三房戶型設(shè)計(jì)也主要針對(duì)工薪階層，對(duì)本地及周邊區(qū)域追求生活情調(diào)的中高層白領(lǐng)階層具有較強(qiáng)吸引力；總結(jié)市場總結(jié)綜上所述，項(xiàng)目所在區(qū)域的市場特征主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：花都GDP快速上漲、人民生活水平逐步提高，四大產(chǎn)業(yè)支撐當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)騰飛，為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；各種規(guī)劃利好因素不斷落實(shí)，產(chǎn)業(yè)布局明顯；兩條高速、一條一級(jí)公路及規(guī)劃中的地鐵，與廣州通勤距離縮短，區(qū)域吸引力逐漸提升；項(xiàng)目所在區(qū)域洋房產(chǎn)品貨量激增，預(yù)計(jì)2008年區(qū)域供貨量達(dá)4千余套，后續(xù)競爭激烈；品牌發(fā)展商不斷進(jìn)駐，產(chǎn)品不斷創(chuàng)新；目前市場以三房、四房自住型產(chǎn)品為主，毛坯交房，區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重：應(yīng)利用產(chǎn)品創(chuàng)新走差異化路線避免“貼身肉搏”。市場總結(jié)對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目而言：在各種規(guī)劃政策利好因素下，四大產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，預(yù)期會(huì)大量吸引人才進(jìn)駐；應(yīng)密切關(guān)注區(qū)域產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)駐情況，瞄準(zhǔn)宣傳時(shí)機(jī)抓住意向客戶。項(xiàng)目所在區(qū)域板塊供貨競爭大，后續(xù)應(yīng)對(duì)周邊待售項(xiàng)目密切監(jiān)控，避開區(qū)域推貨高峰；錯(cuò)峰開盤，搶占市場；本地消費(fèi)群體目前仍為區(qū)域的購房主力，市場已接近飽和，可向花都周邊白云區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及廣州市區(qū)等外延區(qū)域?qū)ふ倚碌馁徺I力；針對(duì)消費(fèi)群體外延，在營銷推廣上建議拓寬宣傳面，保持方圓特有的文化特性，以獨(dú)特的品牌特征和產(chǎn)品形象贏得市場關(guān)注。宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目情況項(xiàng)目周邊社區(qū)配套項(xiàng)目理解第二部分項(xiàng)目理解SWOT分析宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于廣州市花都區(qū)新華鎮(zhèn)內(nèi)，屬于花都區(qū)政府板塊范圍內(nèi)西側(cè)，南臨迎兵大道（原新都大道），北面為大華村，西面為三華村，南面為五華村，項(xiàng)目屬于五華村區(qū)域，可說是位于三村交界地帶。西區(qū)東區(qū)區(qū)府板塊本案宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目四至項(xiàng)目北面：緊鄰臨迎賓大道西面：緊臨稅局大樓及建設(shè)北路

東面：毗鄰圓玄小學(xué)及花城北路南面：與信禾花園一墻之隔（已開發(fā)6年住宅小區(qū)）項(xiàng)目情況技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積11954.4平方米容積率5住宅建筑面積39204平方米商業(yè)建筑面積897平方米園建面積2945.6平方米樓宇規(guī)劃28層總戶數(shù)480戶（拆分單位）車位194個(gè)具體數(shù)據(jù)需集團(tuán)確認(rèn)！項(xiàng)目情況整體規(guī)劃布局本項(xiàng)目共規(guī)劃3棟聯(lián)體高層建筑，其中1、２層規(guī)劃為商業(yè)用途，3層以上為住宅，大部分均為南北朝向，三棟聯(lián)體建筑設(shè)計(jì)，總共480套住宅，合并共套。A01A02A03A01棟27層159套A02棟27層160套A03棟24層161套項(xiàng)目配套周邊配套生活配套教育醫(yī)療政府機(jī)構(gòu)道路網(wǎng)絡(luò)周邊配套項(xiàng)目配套周邊配套——教育鄺維煜中學(xué)（市一級(jí)）、圓玄小學(xué)（前身為公益小學(xué)）知名學(xué)校周邊配套——醫(yī)療棠樹小學(xué)、蓓蕾幼兒園、童星中英文幼兒園等花都人愛醫(yī)院、胡忠醫(yī)院分院、新華門診部等周邊配套稅局、海關(guān)、林業(yè)局、教育局、民政局、環(huán)保局、郵政局、建設(shè)局、區(qū)政府、電信局等等周邊配套——政府機(jī)關(guān)項(xiàng)目配套周邊配套周邊配套——道路網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目周邊主要干道有：迎賓大道、建設(shè)北路、花城北路、茶園路、公益路等花都區(qū)城區(qū)主要道路，是通往新華鎮(zhèn)周邊各鎮(zhèn)以及連接廣州、清遠(yuǎn)、從化等其他城市的重要通路。目前有18、20、23路車經(jīng)過項(xiàng)目。項(xiàng)目配套周邊配套周邊配套——生活配套飲食、酒店：陽光假日酒店、華悅酒店、嘉駿酒店、東亞酒店、客家王等銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社等肉菜市場：大華市場大型商場：新時(shí)代家具商場、五華超市等。項(xiàng)目配套自身配套周邊配套——自身配套自身配套相對(duì)匱乏，首層部分架空作為部分園林景觀；項(xiàng)目臨迎賓大道商鋪為社區(qū)提供相應(yīng)配套服務(wù)；特色園林及項(xiàng)目地理位置成為項(xiàng)目配套最大賣點(diǎn)。

作為高端定位的項(xiàng)目，建議開辟社區(qū)會(huì)所，主要滿足業(yè)主日常生活?yuàn)蕵放涮仔枨?。?xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢Strength

項(xiàng)目位于花都主干道的迎賓大道與建設(shè)路交界處，屬于區(qū)政府板塊，是花都這幾年的熱點(diǎn)板塊，該板塊政府機(jī)構(gòu)集中，為項(xiàng)目提供了大量的潛在客戶。項(xiàng)目周邊教育、醫(yī)療、飲食、金融機(jī)構(gòu)齊全，為居住客戶提供了良好的生活便利。地塊位于迎賓大道與建設(shè)北路交界處，這兩條道路為花都主干道，將來將有大量公交路線通往老城區(qū)、蓉度假村及其它地區(qū)，包括其它城市，為項(xiàng)目提供了優(yōu)越的交通優(yōu)勢。項(xiàng)目周邊機(jī)關(guān)單位多，公務(wù)員、教師將是項(xiàng)目的潛在客戶；另外，新都大橋即將開通，項(xiàng)目與新華工業(yè)區(qū)緊一步之隔，工業(yè)區(qū)的技術(shù)工作人員也將成為項(xiàng)目客戶的一部分。其它老城區(qū)的換房一族也將是客戶的組成部分。因此項(xiàng)目客戶來源豐富，為項(xiàng)目的開發(fā)提供了很大優(yōu)勢。項(xiàng)目本身方正，有利于產(chǎn)品設(shè)計(jì)；項(xiàng)目容積率高，高層采光性強(qiáng)、視野開闊，可觀看人民公園風(fēng)景等劣勢Weakness

位置方面，項(xiàng)目位于主干道旁邊，同時(shí)也是主干道交界處，噪音大。另外，區(qū)政府板塊生活氛圍強(qiáng)的區(qū)域主要集中在區(qū)政府的東側(cè)，西側(cè)受村屋未能及時(shí)拆遷及征收的影響，西側(cè)發(fā)展相對(duì)緩慢，主要以舊建筑為主，商業(yè)氛圍也相對(duì)不足，同時(shí)城中村林立，對(duì)于打造高檔住宅存在一定的困難。項(xiàng)目占地面積小，且四周退縮后，使得項(xiàng)目實(shí)際使用面積減少，與同一區(qū)域樓盤相比存在著規(guī)模上的劣勢。本項(xiàng)目自身配套相對(duì)匱乏，景觀方面，受項(xiàng)目面積小的影響，項(xiàng)目綠化率低，且周邊無景點(diǎn)，景觀度不強(qiáng)是項(xiàng)目的不足之處。項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)Opportunity

花都以汽車、物流、皮具和珠寶位龍頭的工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，將給城市發(fā)展帶來了充沛的動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)的集中將不斷吸引外地消費(fèi)力的關(guān)注?；ǘ夹轮行某菂^(qū)的土地已被搶購一空，樓市熱點(diǎn)向四周可發(fā)展區(qū)域轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目位于區(qū)府板塊與天馬河板塊的必經(jīng)之路，可以承接熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇。新都大道與迎賓大道即將連通，組成迎賓大道，將縮短通往新華工業(yè)區(qū)及九潭，將進(jìn)一步擴(kuò)大客戶群?；ǘ挤康禺a(chǎn)市場同質(zhì)化競爭激烈，適度超前的定位和差異化優(yōu)勢的放大將成為市場的新的亮點(diǎn)。項(xiàng)目SWOT分析威脅Threat

國家宏觀調(diào)控對(duì)花都樓市影響比較大，由于07年樓價(jià)上漲太快，導(dǎo)致大部分投資性需求增加，國家出臺(tái)相關(guān)政策使整體市場出現(xiàn)銷售滑坡，雖然目前趨于平穩(wěn)，但整體市場暫需要時(shí)間恢復(fù)；項(xiàng)目雖然屬于區(qū)政府板塊，但位于三村交界處，周邊村屋環(huán)境將是影響項(xiàng)目價(jià)格的因素，另外從花都房地產(chǎn)開發(fā)商來源看，花都民間建房占主力，很大部分村民以自建房為主，對(duì)置業(yè)欲望不強(qiáng)，這對(duì)項(xiàng)目將是一個(gè)威脅。從競爭對(duì)手看，同區(qū)域的其它樓盤相對(duì)較集中在區(qū)政府東邊，東部生活氛圍強(qiáng)，且各項(xiàng)目規(guī)模較大，園林景觀也較寬，后續(xù)貨量大，將給項(xiàng)目帶來很大威脅，同時(shí)天馬河板塊目前蓄勢待發(fā)，而且開發(fā)商的實(shí)力和水平不亞于任何城區(qū)樓盤，對(duì)項(xiàng)目的影響不可忽視。項(xiàng)目SWOT分析總結(jié)項(xiàng)目目前最大的價(jià)值在于成熟的地段，然而規(guī)模卻是項(xiàng)目自身最大的難題，項(xiàng)目將打造成為具有文化內(nèi)涵，小而精致的高端住宅項(xiàng)目將是唯一出路。這就要求在產(chǎn)品用材和設(shè)計(jì)均采用高品質(zhì)去打造。與此同時(shí)，秉持方圓一貫“打造現(xiàn)代東方建筑與生活的研發(fā)商”的經(jīng)營理念，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和概念上同周邊競爭對(duì)手中獨(dú)樹一幟，贏得市場；項(xiàng)目周邊客戶群仍以本地客戶為主，但是企業(yè)、行業(yè)針對(duì)客戶不可忽視，在營銷推廣上更應(yīng)該采取傳統(tǒng)推廣和直銷推廣相結(jié)合的手法，盡快完成項(xiàng)目銷售。目標(biāo)客戶群定位產(chǎn)品品質(zhì)定位主題概念定位項(xiàng)目定位第三部分項(xiàng)目定位價(jià)格預(yù)測針對(duì)5月花都購房群體訪問分析，該類客戶群具有以下特征：目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶特質(zhì)分析具體數(shù)據(jù)分析參考《花都5月目標(biāo)客戶訪談分析》目前花都市場呈現(xiàn)以自住購房為主要群體，剛性需求仍為市場基本需求。投資客戶比例明顯下降，觀望心態(tài)較明顯。25歲~35歲為主要的購房年齡層，比較偏年輕化，其中30歲以下的購房者比例增大，以初次置業(yè)為主。本地客戶仍為主要群體，但因工在花都居住2年內(nèi)的外地人比重也相對(duì)較大。居住區(qū)域較為分散。以單位交通車及私家車為主要的出行工具。接受價(jià)格區(qū)間為4500-7000元/㎡（毛坯）。注重項(xiàng)目生活配套、人文教育、交通等配套的完善性。在接受項(xiàng)目信息時(shí)，非常認(rèn)同朋友的口碑宣傳。喜歡選擇舒適寬敞型住房。對(duì)于方圓品牌不熟悉，但認(rèn)同大發(fā)展商實(shí)力。核心客戶在花都地區(qū)從事珠寶、物流、皮具經(jīng)營的私營企業(yè)主，對(duì)居住區(qū)域完善的生活配套和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)有較強(qiáng)的依賴性；在機(jī)場、南航工作的企業(yè)中高層管理人員，有班車接送，交通比較便利;政府、企事業(yè)單位的高級(jí)公務(wù)員，還有教師、專業(yè)人士，注重生活品質(zhì)，關(guān)注下一代的人文教育環(huán)境，具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。重點(diǎn)客戶看好花都未來發(fā)展，從事房地產(chǎn)長線投資的投資者；在廣州生活工作，因?yàn)閭€(gè)人認(rèn)同花都環(huán)境，投資兼度假功能的高端客戶;外地進(jìn)入花都企業(yè)從事企業(yè)的技術(shù)骨干，管理精英，他們在花都工作相當(dāng)長的時(shí)間，以一次置業(yè)和小面積戶型需求為主;下面各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高收入人士，改善居住環(huán)境。目標(biāo)客戶群定位結(jié)合競爭對(duì)手研究、花都市場分析以及項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)，我們將項(xiàng)目目標(biāo)客戶群劃分為三類：目標(biāo)客戶群構(gòu)成目標(biāo)客戶群描述目標(biāo)客戶群定位誰將成為我們的業(yè)主？讓我們來描述一下這群人！目標(biāo)客戶群描述目標(biāo)客戶群定位生活形態(tài)生于60年代末與70年代之間，年齡在28~40歲之間，目前處于事業(yè)發(fā)展的全盛時(shí)期；他們享受著生活難得的緩慢而休閑，但對(duì)未來充滿激情，個(gè)性沉穩(wěn)獨(dú)立，生活充滿聲色，喜歡常常和朋友相聚，從中得到生活和事業(yè)的啟發(fā)；家庭環(huán)境較富裕，自己也擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，注重生活品質(zhì)，享受生活情調(diào)，追求時(shí)尚；在企業(yè)中擔(dān)任中高管理層職務(wù)，屬于企業(yè)的中堅(jiān)階層，受到團(tuán)隊(duì)和企業(yè)高層的重視和培養(yǎng)，擁有無限的發(fā)展空間。目標(biāo)客戶群描述目標(biāo)客戶群定位消費(fèi)特征在原來生活的區(qū)域已經(jīng)有一套或多套住房，因?yàn)楣ぷ骱蜕畹淖儎?dòng)，需要重新購置新的居住場所。喜歡地處繁華區(qū)域卻能享受到寧靜生活的地方，交通一定要方便，周邊生活配套要齊全，離上班要近，為年幼的子女考慮良好的教育環(huán)境；家居裝飾可以簡約時(shí)尚，但應(yīng)該處處充滿品味和個(gè)性，色彩的搭配更豐富多層次；媒體選擇：《廣州日報(bào)》必不可少，也會(huì)看《南方都市報(bào)》、《羊城晚報(bào)》。專業(yè)類報(bào)刊也必不可少。文化類期刊是生活的調(diào)劑品；娛樂項(xiàng)目——網(wǎng)球、游泳、羽毛球、乒乓球都是周末的常規(guī)活動(dòng)；偶爾也會(huì)與家人一起去休閑放松；投資——是他們的理財(cái)方式，包括投資房地產(chǎn)、證券、期貨等等。目標(biāo)客戶群描述目標(biāo)客戶群定位居住要求環(huán)境——關(guān)心社區(qū)內(nèi)環(huán)境，希望自然舒適，擁有可供觀賞休閑的園林空間；外立面——具備一定的時(shí)尚氣息，并具有較強(qiáng)的標(biāo)識(shí)性；戶型——以100-140平方米的舒適型為主，應(yīng)寬敞明亮，功能完善；社區(qū)配套——能提供便捷和舒適的生活需求，如便利店、家政服務(wù)、咖啡屋、酒吧、自助銀行等；社區(qū)氛圍——和諧、自然、寧靜、融洽、安全；社區(qū)參與度——由于自己的工作的原因，缺少與鄰居的交流，社區(qū)活動(dòng)參與度較小。產(chǎn)品品質(zhì)定位新城中央現(xiàn)代東方生態(tài)人文精致宅院產(chǎn)品形態(tài)寫真：新城中央——項(xiàng)目的區(qū)位特征，地處花都區(qū)新華鎮(zhèn)之“區(qū)府板塊板”，該區(qū)域定位為花都區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展中心；現(xiàn)代東方——秉承集團(tuán)“現(xiàn)代東方建筑與生活的研發(fā)商”的品牌戰(zhàn)略定位，著意打造具有現(xiàn)代東方文化靈魂的產(chǎn)品。在這里，建筑上強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)代風(fēng)格和主張；對(duì)于東方建筑元素不做太多細(xì)節(jié)或具象的表現(xiàn)，而更多的是體現(xiàn)在精神理念和人文關(guān)懷上。生態(tài)——“繁華都市中的寧靜綠洲”是本項(xiàng)目力求達(dá)到的園林景觀境界。園林風(fēng)格不局限于某種形態(tài)的風(fēng)情特色，而強(qiáng)調(diào)外圍園林的屏蔽鬧市噪音及保障居住隱私性，內(nèi)部園林則是營造人居與自然生態(tài)的和諧性，繁華與寧靜、都市與自然、入世與出世皆僅為咫尺之間。人文——建筑與園林如果沒有靈魂和文化、沒有融入精神主張和人文關(guān)懷，則僅僅是沒有生命力的物體。本項(xiàng)目延續(xù)方圓集團(tuán)一貫的精神主張，注入東方式的人文精髓，體現(xiàn)孝順、和諧、誠信的生活方式。精致宅院——以高標(biāo)準(zhǔn)的建筑空間、裝修設(shè)計(jì)，乃至管理服務(wù)，體現(xiàn)項(xiàng)目的高端品質(zhì)定位。項(xiàng)目核心競爭力共同打造區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值文化價(jià)值品牌價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值梳理總述文化價(jià)值小城之春所倡導(dǎo)的鄰里和諧的社區(qū)；堅(jiān)持以現(xiàn)代東方理念打造使項(xiàng)目更有個(gè)性花都·小城之春品牌價(jià)值通過10年的精心打造，東方人居智慧的理念已被廣泛認(rèn)可，發(fā)揮著其獨(dú)特的魅力；將理念與建筑，園林相融合，在同質(zhì)化日趨嚴(yán)重的市場上獨(dú)樹一幟。項(xiàng)目自身價(jià)值點(diǎn)提煉區(qū)域價(jià)值地處花都近年來新興的黃金領(lǐng)地；.周邊大型配套齊全；位于花都主干道，是來往各區(qū)及其它城市的交通要地。產(chǎn)品價(jià)值戶型方正，功能清晰推出精心設(shè)計(jì)的母子親情居，以東方的居住概念，結(jié)合現(xiàn)代人的生活方式，為市場提供人性化的居住產(chǎn)品；現(xiàn)代簡約的中式符號(hào)在高層建筑的運(yùn)用，再現(xiàn)東方人居經(jīng)典充滿現(xiàn)代東方風(fēng)情的特色園林，塑造東方人文大宅的形象。項(xiàng)目核心價(jià)值梳理主題概念定位項(xiàng)目命名花都·小城之春花都·小城之春是源于廣州·小城之春，而高于廣州·小城之春。沿用廣州·小城之春的品牌，一來可以借鑒小城的成功，二來也可以作為品牌延續(xù)，打造品牌連鎖產(chǎn)品。但花都·小城之春又區(qū)別于廣州·小城之春，建筑和園林風(fēng)格以現(xiàn)代簡約為主調(diào)，部分元素設(shè)計(jì)融合東方生活意境，但也僅限于意境的滲透，只在少量公共裝飾空間及園林小品上表現(xiàn)具體化的東方元素。主題概念定位項(xiàng)目命名含義釋義：第一層含義：小城意指花都這座年輕的城市，春色則意在區(qū)別該區(qū)域建筑泛濫的歐風(fēng)美雨，以其獨(dú)特的生態(tài)人文特性呈現(xiàn)為都市亮麗的奇葩；第二層含義：指項(xiàng)目生機(jī)勃勃、萬物逢春、充滿新的希望；第三層含義：營造出別有情調(diào)和文化品位的生活方式；第四層含義：與項(xiàng)目園林所倡導(dǎo)的人居與自然生態(tài)的和諧意境相呼應(yīng)；主題概念定位主題概念以“春”字作為主旋律，在項(xiàng)目的各個(gè)細(xì)節(jié)中融入“春天般”的元素，使整個(gè)小區(qū)給買家的感覺是陽光、現(xiàn)代、春意盎然；住戶居住其中每天都象生活在春天的意境中。生活煥然一新項(xiàng)目定位為生態(tài)人文精致宅院，以春天為主題，將生態(tài)的元素自然移植到現(xiàn)代都市的建筑群落中，是區(qū)域的買家感覺煥然一新；本項(xiàng)目通過精致的現(xiàn)代園林表現(xiàn)出春意盎然的生態(tài)環(huán)境，與周邊的競爭樓盤相比，形成非常鮮明的主題個(gè)性第四部分整合營銷建議總述由于項(xiàng)目規(guī)模較小，因此采取長期蓄客、集中快打的營銷策略，通過“事件營銷”及“人脈營銷”快速滲透市場，抓住近兩年空港產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的契機(jī)，圍繞客戶所關(guān)注的“交通”與“配套”的問題，展開有針對(duì)性的事件營銷活動(dòng)，以解決目標(biāo)客戶的實(shí)質(zhì)需求。潛移默化地影響，得到客戶的認(rèn)同，達(dá)到迅速銷售的目的。在推廣訴求上注重文化與產(chǎn)品的結(jié)合，注重東方文化產(chǎn)品打造的同時(shí)，更加?xùn)|方文化“親和、美善、和睦、溫情”的訴求理念，在花都市場以全新的高度去引領(lǐng)周邊競爭對(duì)手。籌備階段預(yù)熱階段升溫階段引爆階段6月15日之前6月16日~8月31日9月1日～9月30日10月1日人員籌備包括人員招聘、培訓(xùn)等7月開始正式VIP登記針對(duì)團(tuán)體、協(xié)會(huì)推廣及拓展（機(jī)場、南航、物流）維持項(xiàng)目的熱銷傳統(tǒng)媒體轟炸確定大型公關(guān)活動(dòng)（2個(gè)）前期VIP確認(rèn)提前3天出價(jià)格6月15日前外展點(diǎn)裝修完成并正式開放結(jié)合奧運(yùn)舉行小型活動(dòng)營銷階段劃分按項(xiàng)目10月1日開盤的銷售節(jié)點(diǎn)反推，現(xiàn)離項(xiàng)目開盤時(shí)間還有五個(gè)月，在充分考慮項(xiàng)目現(xiàn)場的工程進(jìn)度、形象展示條件等綜合因素，建議將銷售階段劃分為4個(gè)階段，循序漸進(jìn)的對(duì)不同區(qū)域、不同目標(biāo)客戶群的采用針對(duì)性強(qiáng)的推廣方法，層層滲透，讓花都的客戶有充分的時(shí)間接受，為項(xiàng)目銷售創(chuàng)造良好的條件。主要采取以外展點(diǎn)為中心，向四周鋪開；以巡展點(diǎn)鋪開宣傳推廣面。根據(jù)營銷各階段的特點(diǎn)，其推廣方式將以項(xiàng)目所在的區(qū)府板塊為中心，推廣面隨各營銷階段的層層推進(jìn)向花都周邊擴(kuò)散，采用不同的推廣通路。推廣策略總述外站點(diǎn)+n個(gè)巡展點(diǎn)注：外展點(diǎn)選址及大型戶外廣告牌將以專案的形式提交籌備階段預(yù)熱階段升溫階段引爆階段推廣范圍區(qū)府板塊區(qū)府板塊+花東、師嶺區(qū)府板塊+花東、師嶺+廣州白云區(qū)全面推廣節(jié)奏6月15日外展點(diǎn)裝修完成并開放VIP內(nèi)部認(rèn)購登記及拓展前期VIP確認(rèn)開盤全面推貨推廣通路項(xiàng)目圍墻廣告廣告+產(chǎn)業(yè)園團(tuán)體、協(xié)會(huì)客戶拓展廣告+營銷活動(dòng)廣告+營銷活動(dòng)策略說明1、銷售團(tuán)隊(duì)尚未形成2、宣傳物料準(zhǔn)備中3、用有限的廣告資源作告知性宣傳1、大型戶外廣告上畫、宣傳物料到位以配合銷售2、8月奧運(yùn)氣氛濃，針對(duì)小團(tuán)體，舉辦有針性的以奧運(yùn)為主題的活動(dòng)1、花都：從團(tuán)體轉(zhuǎn)向大眾，鋪開宣傳面2、白云：針對(duì)白云區(qū)與花都有業(yè)務(wù)往來的團(tuán)體協(xié)會(huì)進(jìn)行小眾營銷項(xiàng)目已開盤，遵循短平快的原則盡快消化項(xiàng)目推廣策略媒體策略結(jié)合市場調(diào)查，充分考慮花都居民的消費(fèi)特征及習(xí)慣。在項(xiàng)目開盤前，紙媒是最主要的媒體；根據(jù)花都消費(fèi)主力群體的特點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目工程的推進(jìn)，在預(yù)熱階段開始將增加網(wǎng)媒；隨著客戶拓展的推進(jìn)，在升溫階段，將進(jìn)一補(bǔ)增加短信平臺(tái)。除了主流媒體的線上宣傳外，還將開拓協(xié)助媒介進(jìn)行線下滲透?？偸鲋髁髅襟w+協(xié)助媒介籌備階段預(yù)熱階段升溫階段引爆階段媒體組合紙媒紙媒+網(wǎng)媒紙媒+網(wǎng)媒+雜志+短信平臺(tái)紙媒+短信平臺(tái)策略說明1、紙媒軟文炒作，留下感性認(rèn)識(shí)2、項(xiàng)目圍墻廣告輔助1、紙媒炒作仍未主要媒體2、在紙媒操作的前提下增加網(wǎng)媒炒作及網(wǎng)媒硬廣，維持時(shí)間長，宣傳面廣，成本相對(duì)紙媒低1、權(quán)威專業(yè)雜志以專

題報(bào)道形式重點(diǎn)介

紹目前花都有特色

樓盤，增加客觀性2、短信維系舊客戶聯(lián)

系，購買客戶資料

進(jìn)行短信轟炸3、適量的硬廣用于開

盤前的預(yù)告保持項(xiàng)目的熱度主流媒體媒體策略籌備階段預(yù)熱階段升溫階段引爆階段協(xié)助媒介休閑會(huì)所休閑會(huì)所＋商業(yè)廣場休閑會(huì)所＋公園＋酒樓食肆休閑會(huì)所＋公園＋酒樓食肆作用1、休閑會(huì)所是花都購房者比較喜歡的休閑娛樂場所2、拓展成為方圓會(huì)聯(lián)盟商家，吸引客戶入會(huì)，將項(xiàng)目、甚至方圓品牌滲透給客戶1、人氣聚集地2、接奧運(yùn)的火熱勢頭增加方圓及項(xiàng)目的知名度1、開拓酒樓食肆

VIP包廂消費(fèi)

客戶2、公園與商業(yè)廣場皆是人氣聚集地的首選－協(xié)助媒介媒體策略開盤以前以大型戶外廣告為主，紙媒硬廣為輔，各營銷階段的訴求重點(diǎn)將結(jié)合客戶的關(guān)注點(diǎn)而層層推進(jìn)，并配以不同的宣傳印刷品。廣告策略大型戶外廣告為主，紙媒硬廣為鋪?zhàn)ⅲ捍斯?jié)的廣告策略指的是平面廣告表現(xiàn)的策略籌備階段預(yù)熱階段升溫階段引爆階段訴求重點(diǎn)東方人居生活理念交通區(qū)位價(jià)值生活及社區(qū)文化戶型、園林廣告調(diào)性以現(xiàn)代時(shí)尚、簡約為主題，滲入東方的元素。印刷品形式宣傳折頁交通、生活、教育配套指南社區(qū)文化小冊子樓書樓書廣告策略所舉辦的活動(dòng)將遵循結(jié)合各階段的訴求重點(diǎn)、目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)的原則舉行。活動(dòng)策略籌備階段預(yù)熱階段升溫階段引爆階段關(guān)鍵詞－奧

運(yùn)內(nèi)部認(rèn)購開盤形式－結(jié)合拓展團(tuán)體活動(dòng)舉辦與奧運(yùn)主題相關(guān)的小活動(dòng)1、結(jié)合教師節(jié)舉辦活動(dòng)2、結(jié)合中秋，買家認(rèn)領(lǐng)名貴樹種活動(dòng)1、盛大公開發(fā)售2、名貴樹種認(rèn)領(lǐng)儀式作用－利用全民關(guān)注的奧運(yùn)盛事，以情感營銷的方式滲透拓展的客戶營造內(nèi)部認(rèn)購客戶的身份感和尊貴感聚集人氣，引爆開盤備注－1、建議在園林選取植物種類時(shí)，考慮除了常用的長綠樹種外，增加可招峰引碟的帶花及帶果的樹種，增加園林層次感，增添社區(qū)文化氛圍，制造賣點(diǎn)以彌補(bǔ)小區(qū)規(guī)模較小的劣勢。2、成功登記A憑證的投40名客戶可獲得認(rèn)領(lǐng)項(xiàng)目內(nèi)名貴的樹種，在開盤時(shí)，客戶可將因游客戶名字的牌子親自掛在樹上，成為A憑證客戶身份象征?；顒?dòng)策略新聞炒作遵循項(xiàng)目與方圓品牌相結(jié)合的原則，采用以點(diǎn)帶面、以虛入實(shí)的炒作模式，內(nèi)容層層深入，意在潛移默化消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)。新聞炒作思路籌備階段預(yù)熱階段升溫階段引爆階段關(guān)鍵詞集團(tuán)篇區(qū)位篇社區(qū)篇產(chǎn)品篇炒作內(nèi)容方圓集團(tuán)在花都有所動(dòng)作1、花都近兩年發(fā)展成果2、重點(diǎn)介紹外部交通環(huán)境與近年來發(fā)展迅速的區(qū)府板塊項(xiàng)目的社區(qū)文化打造1、特色戶型2、園林特色3、項(xiàng)目熱賣的情況策略說明方圓集團(tuán)及項(xiàng)目正式亮相花都市場以客觀的報(bào)道從側(cè)面引起購房者對(duì)市場的關(guān)注1、與其它大型社區(qū)

舒適生活區(qū)別2、增加文化附加值1、維持銷售熱度2、銷售最后沖刺新聞炒作思路

價(jià)格將在開盤前才正式公布，在此之前將試探性地公布價(jià)格區(qū)間，探測市場反應(yīng)?；I備階段預(yù)熱階段升溫階段引爆階段價(jià)格策略－公布均價(jià)區(qū)間公布均價(jià)價(jià)格表公布策略說明－試探市場反應(yīng)與客戶接觸過程中試探客戶價(jià)格心理視開盤情況調(diào)整價(jià)格價(jià)格策略為了更好地促進(jìn)銷售工作，結(jié)合工程的進(jìn)度，各階段需配備不同的物料?；I備階段預(yù)熱階段升溫階段廣告宣傳物料1、VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)2、戶外大型廣告3、項(xiàng)目宣傳折頁4、模型5、外展點(diǎn)包裝背景板1、交通、生活指南小冊子（客戶拓展用）2、模型到位3、VIP登記物料1、社區(qū)文化小冊子2、樓書（戶型圖、樓書介紹）工程配合1、圍墻廣告2、外展點(diǎn)包裝3、板房1、外展點(diǎn)開放2、看樓通道完成1、銷售中心開放2、導(dǎo)視系統(tǒng)包裝完成3、臨街商鋪包裝階段物料配合建議第九部分現(xiàn)場包裝售樓部包裝建議1看樓通道包裝建議2施工現(xiàn)場包裝建議3樣板房包裝風(fēng)格建議4臨街商鋪包裝建議5售樓部包裝建議銷售中心大堂銷售中心是客戶對(duì)項(xiàng)目留下第一印象的的關(guān)鍵，是項(xiàng)目定位的重要體現(xiàn)，因此建議銷售中心的包裝采用具有現(xiàn)代簡約、時(shí)尚感強(qiáng)的硬裝，配以色彩的軟裝作為點(diǎn)綴，凸顯現(xiàn)代東方生活的意境。整體包裝色調(diào)采用柔和的米黃色，配合具有東方韻味的咖啡褐色，營造和諧鄰里的東方人居生活的意境，讓客戶客戶的心情得到放松。整體感覺既豪華大氣，又能體現(xiàn)項(xiàng)目定位的品位，有別于花都目前其它在售的項(xiàng)目。注：以上裝修風(fēng)格僅供參考銷售中心客戶洽談區(qū)多采用石材、玻璃窗等建筑材料，增加現(xiàn)代感的營造適當(dāng)?shù)剡\(yùn)用燈光效果，有助于提高項(xiàng)目的品位建議增加具有現(xiàn)代東方元素的功能展示區(qū)，如書畫展等，為銷售中心畫龍點(diǎn)睛。注：以上裝修風(fēng)格僅供參考售樓部包裝建議總述看樓通道是客戶通往樣板房的必經(jīng)之處，是展示項(xiàng)目形象的重要途徑之一。結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度，開盤當(dāng)天，項(xiàng)目仍處在施工階段，因此建議將看樓通道圍閉，形成一個(gè)相對(duì)的獨(dú)立的空間，與施工現(xiàn)場隔開?？礃峭ǖ腊b建議看樓通道入口項(xiàng)目位于迎賓大道主干道旁，昭示性非常強(qiáng)，因此如看樓通道通道入口位于小區(qū)外，則建議設(shè)置一個(gè)以花為主題的拱門，讓“小城之春”的“春色”溢滿，遍布項(xiàng)目每一個(gè)角落。通道入口周邊可與圍墻包裝相結(jié)合，進(jìn)一步展示小城之春的魅力。注：以上包裝建議僅供參考看樓通道包裝建議指示系統(tǒng)看樓通道包裝建議項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)包裝采用簡約的幾何圖形，選用綠色、藍(lán)色等感覺清爽的主色調(diào)，讓人感覺清晰明了，又能感受“春意”滿園。注：以上包裝建議僅供參考環(huán)境氛圍銷售中心離板房仍有一段距離，為了讓銷售人員更好地為客戶介紹項(xiàng)目，讓客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，建議在通道兩旁用噴畫進(jìn)行包裝，內(nèi)容以產(chǎn)品賣點(diǎn)訴求為主，如園林賣點(diǎn)、特色戶型、現(xiàn)代時(shí)尚的外立面等。在通過看樓通道時(shí)，讓銷售人員與客戶有更多的交流話題。兩旁噴畫更能營造銷售氛圍，讓客戶產(chǎn)生非買不可的心理。注：以上包裝建議僅供參考看樓通道包裝建議總述項(xiàng)目施工現(xiàn)場隨著工程的推進(jìn)，在各營銷階段廣告訴求重點(diǎn)更換相應(yīng)的內(nèi)容。在大型戶外廣告還未上之前，圍墻是項(xiàng)目對(duì)外宣傳的最佳選擇，建議在圍墻用噴畫進(jìn)行包裝，內(nèi)容以項(xiàng)目信息告知以及集團(tuán)品牌為主。施工現(xiàn)場包裝建議圍墻包裝圍墻噴畫采用項(xiàng)目信息與集團(tuán)品牌相間隔的形式，一方面同時(shí)宣傳項(xiàng)目及集團(tuán)品牌，另一方面避免內(nèi)容單一。在條件允許的情況下根據(jù)項(xiàng)目定位給圍墻做適當(dāng)?shù)脑煨?，增加包裝的吸引度；在圍墻噴畫上安裝射燈，避免晚上因光線不足而營銷圍墻廣告的效果。注：以上包裝建議僅供參考項(xiàng)目圍墻現(xiàn)狀包裝后效果施工現(xiàn)場包裝建議圍墻廣告1、當(dāng)樓體建至1/4～1/3時(shí)，在條件允許的情況下可在圍墻的正面或側(cè)面做項(xiàng)目名稱的夜光彩虹，字體隨工程推進(jìn)而向上移，增強(qiáng)項(xiàng)目昭示性。2、在圍墻上方做大型的戶外廣告，增強(qiáng)項(xiàng)目昭示性。注：以上包裝建議僅供參考圍墻上方廣告施工現(xiàn)場包裝建議位置及裝修風(fēng)格選取獨(dú)立四房，五房帶空中庭院或大露臺(tái)/退臺(tái)的母子親情居，重點(diǎn)突出長輩與晚輩單元的