房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧

2010年最新稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問題處理、土地增值稅清算、稅務(wù)稽查重點及納稅籌劃技巧主講人；xx博士1中國納稅籌劃師——肖太壽博士目錄第一講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解第二講、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的涉稅處理及清算技巧第三講、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查重點第四講、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃技巧2中國納稅籌劃師——肖太壽博士

第一講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解3中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

（一）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實質(zhì)是，被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。另外，對補償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，視同銷售收入應(yīng)按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。

4中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量。5中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

1、在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理：借：開發(fā)成本———拆遷補償費貸：應(yīng)付賬款———拆遷補償費借：應(yīng)付賬款———拆遷補償費貸：主營業(yè)務(wù)收入6中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

2、房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理：借：主營業(yè)務(wù)成本——土地征用費及拆遷補償費貸：開發(fā)產(chǎn)品7中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

（二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理1、營業(yè)稅的處理《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕768號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益。8中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

（二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）納稅義務(wù)發(fā)生時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產(chǎn)時，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該為補償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。9中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

（二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）計稅依據(jù)①根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）和《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。10中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆拆遷還還房的的賬務(wù)務(wù)與稅稅務(wù)處處理（二））房地地產(chǎn)企企業(yè)拆拆遷還還房的的稅務(wù)務(wù)處理理（1）計稅稅依據(jù)據(jù)②對超超出拆拆遷建建筑面面積的的部分分，則應(yīng)按按《營業(yè)稅稅暫行行條例例實施施細(xì)則則》第二十十條規(guī)規(guī)定的的順序序確定定計稅稅營業(yè)業(yè)額，，一是可可以按按納稅稅人最最近時時期發(fā)發(fā)生同同類應(yīng)應(yīng)稅行行為的的平均均價格格核定定；二二是可可以按按其他他納稅稅人最最近時時期發(fā)發(fā)生同同類應(yīng)應(yīng)稅行行為的的平均均價格格核定定；三三是按按下列列公式式核定定：營營業(yè)額額=營業(yè)成成本或或者工工程成成本×（1＋成本本利潤潤率））÷（1－營業(yè)業(yè)稅稅稅率））。11中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士一、拆拆遷還還房的的賬務(wù)務(wù)與稅稅務(wù)處處理2、土地地增值值稅的的處理理國家稅稅務(wù)總總局《關(guān)于土土地增增值稅稅清算算管理理有關(guān)關(guān)問題題的通通知》（國稅稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造造的本項目房地產(chǎn)產(chǎn)安置回遷戶的，，安置用房視同銷銷售處理，按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)土地增值稅清清算管理有關(guān)問題題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款款規(guī)定確認(rèn)收入。12中國納稅籌劃師———肖太壽博士一、拆遷還房的賬賬務(wù)與稅務(wù)處理2、土地增值稅的處處理即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于于抵償債務(wù)、換取取其他單位和個人人的非貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)等行為，發(fā)生所所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視視同銷售房地產(chǎn)，，其收入可以按本企企業(yè)在同一地區(qū)、、同一年度銷售的的同類房地產(chǎn)的平平均價格確定，也也可以按由主管稅稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)氐禺?dāng)年、同類房地地產(chǎn)的市場價格或或評估價值確定。。同時將此確認(rèn)為為房地產(chǎn)開發(fā)項目目的拆遷補償費。。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支支付給回遷戶的補補差價款，計入拆拆遷補償費；回遷遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的補差價款，應(yīng)應(yīng)抵減本項目拆遷遷補償費。13中國納稅籌劃師———肖太壽博士一、拆遷還房的賬賬務(wù)與稅務(wù)處理3、企業(yè)所得稅的處處理《企業(yè)所得稅法實施施條例》第六十六條第三款款規(guī)定，通過捐贈、投資、、非貨幣性資產(chǎn)交交換、債務(wù)重組等等方式取得的無形形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)產(chǎn)的公允價值和支支付的相關(guān)稅費為為計稅基礎(chǔ)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于于捐贈、贊助、職職工福利、獎勵、、對外投資、分配配給股東或投資人人、抵償債務(wù)、換換取其他企事業(yè)單單位和個人的非貨貨幣性資產(chǎn)等行為為，應(yīng)視同銷售，，于開發(fā)產(chǎn)品所有有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移移，或于實際取得得利益權(quán)利時確認(rèn)認(rèn)收入（或利潤））的實現(xiàn)。14中國納稅籌劃師———肖太壽博士一、拆遷還房的賬賬務(wù)與稅務(wù)處理3、企業(yè)所得稅的處處理確認(rèn)收入（或利潤潤）的方法和順序序為：（1）按本企業(yè)近期或或本年度最近月份份同類開發(fā)產(chǎn)品市市場銷售價格確定定。（2）由主管稅務(wù)機關(guān)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_開發(fā)產(chǎn)品市場公允允價值確定。（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成成本利潤率確定。。開發(fā)產(chǎn)品的成本利利潤率不得低于15%，具體比例由主管管稅務(wù)機關(guān)確定。。15中國納稅籌劃師———肖太壽博士一、拆遷還房的賬賬務(wù)與稅務(wù)處理關(guān)于計稅成本的確確定，該房地產(chǎn)公公司用自建商品房房抵償應(yīng)付拆遷補補償款的行為，根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)務(wù)所得稅處理辦法法》（國家稅務(wù)總局令令第6號）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分分解為按公允價值值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金金資產(chǎn)公允價值相相當(dāng)?shù)慕痤~償還債債務(wù)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)行所得稅處理理。也就是說，該房房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為為要按公允價值對對所還原的商品房房視同銷售確認(rèn)收收入，同時以相同同金額確認(rèn)作為房房地產(chǎn)開發(fā)計稅成成本的拆遷補償費費。16中國納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析江西省南昌市某房房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年度采取拆遷安置置方式對某小區(qū)進(jìn)進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)設(shè)，在安置方式上上，公司采取“拆拆一還一，就地安安置，差價核算，，自行過渡”的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對拆拆除被拆遷人房屋屋進(jìn)行安置補償。。2010年6月該公司用已完工工1000平方米的自建商品品房償還被拆遷人人（其中等面積還還原部分800平方米），同類住宅房屋建造造成本2200元/平方米，銷售價格格3500元/平方米。請進(jìn)行有關(guān)的稅務(wù)務(wù)處理分析。17中國納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析（一）營業(yè)稅處理理該房地產(chǎn)開發(fā)公司司應(yīng)就其還原面積積與拆遷面積相等等部分，按同類住住宅房屋的成本價價（即本例中的商商品房建安造價））繳納銷售不動產(chǎn)營營業(yè)稅88000元（800×2200×5%）。而對超出部分則按同類類商品房市場價格格繳納銷售不動產(chǎn)產(chǎn)營業(yè)稅35000元（200×3500×5%）。18中國納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析（二）土地增值稅稅的處理房地產(chǎn)企業(yè)用建造造的本項目房地產(chǎn)產(chǎn)安置回遷戶的，，安置用房應(yīng)視同同銷售處理，上述述“拆一還一”行行為，在按市場價價格確認(rèn)收入的同同時，還應(yīng)將此收收入確認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷遷補償費。“拆一還一”等等面積部分土地增增值稅的計稅收入入為2800000元（800×3500），同時，計入房房地產(chǎn)開發(fā)成本中中的土地征用及拆拆遷補償費也是2800000元，假如江西省規(guī)定普普通住宅的土地增增值稅預(yù)征率為2%，則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土土地增值稅56000元（2800000元×2%）。19中國納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析（三）企業(yè)所得稅稅的處理該房地產(chǎn)公司“拆拆一還一”行為要要按公允價值對所還還原的商品房視同同銷售確認(rèn)收入，，同時以相同金額額確認(rèn)作為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)計稅成本的的拆遷補償費。為簡化計算，假設(shè)設(shè)本例中同類住宅宅房屋成本價等同同于開發(fā)產(chǎn)品的計計稅成本。由此可可以看出，“拆一一還一”行為土地地增值稅與企業(yè)所所得稅處理原則是是一致的，視同銷售收入及作作為開發(fā)產(chǎn)品計稅稅成本的拆遷補償償支出均為2800000元。但在企業(yè)所得得稅預(yù)繳申報時，，應(yīng)確認(rèn)視同銷售售所得1040000元〔（3500－2200）×800〕。20中國納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析A公司2008年5月開發(fā)某某項目（（屬于城城中村改改造），，該項目目用地面面積21000平方米，，住宅建建筑面積積為31900平方米，，可供銷銷售面積積29000平方米，，其中用于于安置回回遷戶村村民的住住宅面積積為7900平方米，，其余21100平方米的的住宅由由A公司自由由銷售或或使用。。該項目于于2009年5月完工。。2009年9月開始與與被拆遷遷戶辦理理交接手手續(xù)的回回遷房面面積共7900平方米。。2010年1月正式對對外銷售售，并于于當(dāng)月全全部銷售售完畢。。該公司同同期同類類房地產(chǎn)產(chǎn)的平均均價格為為7000元/平方米，，取得銷銷售收入入14770萬元（21100平方米×7000元/平方米））。21中國納稅稅籌劃師師——肖肖太壽博博士案例分析析該項目工工程已竣竣工決算算，開發(fā)發(fā)成本為為6000萬元。其其中，土土地征用用費及拆拆遷補償償費為零零，前期期工程費費700萬元，建建筑安裝裝工程費費3200萬元，基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費費1600萬元，公公共配套套設(shè)施費費200萬元，開開發(fā)間接接費300萬元。向某公司司借款的的利息400萬元（假假定不超超過金融融企業(yè)同同類同期期貸款利利率），，但沒有有按照項項目進(jìn)行行分配利利息依據(jù)據(jù)沒有銀銀行的利利息票據(jù)據(jù)，請分析析有關(guān)““拆一還還一”的的賬務(wù)和和稅務(wù)處處理。22中國納稅稅籌劃師師——肖肖太壽博博士案例分析析（一）賬賬務(wù)處理理計算過程程如下：：1.開發(fā)成本本6000萬元，利利息費用用400萬元。2.拆遷補償償費支出出＝7900×0.7＝5530（萬元））。需要注意意的是，，這里的的拆遷補補償費不不能認(rèn)為為只是拆遷戶戶7900平方米，，而是整整個樓盤盤的，需需要在總可售售面積29000平方米中中分?jǐn)?。。視同銷售售收入＝＝7900×0.7＝5530（萬元））。23中國納稅稅籌劃師師——肖肖太壽博博士案例分析析（一）賬賬務(wù)處理理3.單位可售售面積計計稅成本本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米米）。。需要注注意的的是，這這里的的29000平方米米是作作為總總可售售面積積計算算的，不不能減減去拆拆遷戶戶的7900平方米米，即即不能能以21100平方米米作為為分母母，否否則就就會虛虛增成成本。。4.視同銷銷售成成本＝＝4113.7931×7900＝3249.8965（萬元元）；；視同銷銷售所所得＝＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬元）。。24中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析會計處處理如如下：：1.在開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品完工工時，，根據(jù)據(jù)安置置時的的同期期同類價格格，視視同銷銷售的的會計計處理理（單單位：：萬元，下下同））：借：開開發(fā)成成本————拆遷補補償費費5530貸：應(yīng)應(yīng)付賬賬款————拆遷補補償費費5530借：應(yīng)應(yīng)付賬賬款————拆遷補補償費費5530貸：主主營業(yè)業(yè)務(wù)收收入553025中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析2.房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)開具具銷售售不動動產(chǎn)發(fā)發(fā)票5530萬元，，業(yè)主主向房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)出具具拆遷遷補償償費收收據(jù)5530萬元，，結(jié)轉(zhuǎn)成成本的的會計計處理理：借：主主營業(yè)業(yè)務(wù)成成本——土地征征用費費及拆拆遷補補償費費3249.8965貸：開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品3249.896526中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析（二））稅務(wù)務(wù)處理理如下下1.企業(yè)所所得稅稅的處處理A公司2009年9月開始始與被被拆遷遷戶辦辦理交交接手手續(xù)時，就就要確確認(rèn)視同銷銷售所所得＝＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬元元），，繳納企企業(yè)所所得稅稅＝2280.1035×25%＝570.0259（萬元元）。。需要注注意的的是，，這里里不能按按預(yù)計計毛利利率計計算繳繳稅，而而是要要確認(rèn)認(rèn)視同同銷售售所得得計算算繳款款。27中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析2.土地增增值稅稅的處處理與企業(yè)業(yè)所得得稅不不同的的是，，在與與被拆拆遷戶戶辦理理交接手手續(xù)時時，不不需要要立即即進(jìn)行行土地地增值值稅清清算，，只需要要預(yù)征征。假定預(yù)預(yù)征率率為2%，則A公司2009年9月開始始與被被拆遷遷戶辦辦理交交接手手續(xù)時時，要要預(yù)繳繳土地地增值稅稅＝5530××2%＝110.6（萬元元）。。回遷房房視同同銷售售所得得最后后是否否作土土地增增值稅稅清算，要要看樓樓盤的的銷售售情況況。由于該該項目目已經(jīng)經(jīng)全部部銷售完完畢，，因此此土地地增值值稅必必須清清算。。28中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析2.土地增增值稅稅的處處理該項目目土地地增值值稅清清算計計算過過程如如下：：開發(fā)成成本＝＝5530＋6000＝11530（萬元元）；；扣除項項目金金額＝＝11530×（1+20%）＋11530×10%+14770×5.5%＝15801.35（萬元元）；；增值額額＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（萬元）；；增值率率＝4498.65÷÷15801.35＝28.47%，適用用稅率率30%，速算算扣除除率為為0；應(yīng)繳土土地增增值稅稅＝4498.65××30%－0＝1349.595（萬元）；；已預(yù)征征土地地增值值稅＝＝5530××2%＝110.6（萬元元）；；應(yīng)補繳繳土地地增值值稅＝＝1349.595－110.6＝1238.995（萬元元）。。29中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析3.營業(yè)稅稅的處處理。。（1）營業(yè)業(yè)稅的的計算算回遷房房成本本價如如何確確定？？有的的地方方認(rèn)為為，考考慮到被拆拆遷房房產(chǎn)原原占有有土地地，開開發(fā)商商不需需對該該土地地支付成成本，，補償償房產(chǎn)產(chǎn)的成成本價價不應(yīng)應(yīng)再計計算土土地成成本；有有的地地方則則認(rèn)為為應(yīng)包包括土土地成成本。。一般般的看看法是回回遷房房的成成本和和正常常銷售售的商商品房房一樣樣，應(yīng)應(yīng)分為土土地成成本和和建筑筑成本本兩個個方面面，只只不過過這里里土地成成本是是以房房換地地?fù)Q回回來的的，成成本價價應(yīng)該該包括括土地成成本。。A公司應(yīng)應(yīng)該在在2009年9月與被被拆遷遷戶辦辦理交交接手續(xù)繳繳納營營業(yè)稅稅＝4113.7931×7900××5%＝1624948.2745（萬元元）。。30中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析3.營業(yè)稅稅的處處理。。（2）開具具銷售售不動動產(chǎn)發(fā)發(fā)票問問題。。A公司如如果采采用企企業(yè)會會計準(zhǔn)準(zhǔn)則，，非貨貨幣性性資產(chǎn)產(chǎn)交換要確確認(rèn)主主營業(yè)業(yè)務(wù)收收入5530萬元，，A公司應(yīng)應(yīng)按銷銷售價5530萬元開開具銷銷售不不動產(chǎn)產(chǎn)發(fā)票票；A公司如如果采用企企業(yè)會會計制制度，，非貨貨幣性性資產(chǎn)產(chǎn)交換換沒有有確認(rèn)主營營業(yè)務(wù)務(wù)收入入，則A公司應(yīng)應(yīng)該按按成本本價3249.8965萬元開開具銷銷售不不動產(chǎn)產(chǎn)發(fā)票票，然然后視視同銷售所所得＝＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬元）。。31中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)代收收費用用的稅稅務(wù)處處理（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代代收費用需要要繳納營業(yè)稅稅按照營業(yè)稅相相關(guān)法規(guī)規(guī)定定，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)代收收的價外費用用需要繳納營營業(yè)稅?！吨腥A人民共和和國營業(yè)稅暫暫行條例》（中華人民共共和國國務(wù)院院令第540號）第五條規(guī)規(guī)定：“納稅人的的營業(yè)額為納納稅人提供應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)產(chǎn)或者銷售不不動產(chǎn)向?qū)Ψ椒绞杖〉娜坎績r款和價外外費用。《中華人民共和和國營業(yè)稅暫暫行條例實施施細(xì)則》（財政部國國家稅務(wù)總局局第52號令）第十三三條規(guī)定，條條例第五條所所稱價外費用，包包括收取的手手續(xù)費、補貼貼、基金、集集資費、返還還利潤、獎勵勵費、違約金金、滯納金、、延期付款利利息、賠償金金、代收款項項、代墊款項項、罰息及其其他各種性質(zhì)質(zhì)的價外收費費，但不包括同時時符合以下條條件代為收取取的政府性基基金或者行政政事業(yè)性收費費：32中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)代收收費用的稅務(wù)務(wù)處理（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代代收費用需要要繳納營業(yè)稅稅1、由國務(wù)院或或者財政部批批準(zhǔn)設(shè)立的政政府性基金，，由國務(wù)院或或者省級人民民政府及其財財政、價格主主管部門批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立的行政政事業(yè)性收費費；2、收取時開具具省級以上財財政部門印制制的財政票據(jù)據(jù)；3、所收款項全全額上繳財政政。凡價外費用，，無論會計制制度規(guī)定如何何核算，均應(yīng)應(yīng)并入營業(yè)額額計算應(yīng)納稅稅額。但是要注意的的一點是房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)代收的住房專項維修修基金是免征征營業(yè)稅的。。33中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)代收收費用的稅務(wù)務(wù)處理國稅發(fā)[2004]69號文件規(guī)定：住住房專項維修修基金是屬全全體業(yè)主共同同所有的一項項代管基金，，專項用于物物業(yè)保修期滿滿后物業(yè)共用用部位、共用用設(shè)施設(shè)備的的維修和更新新、改造。鑒鑒于住房專項項維修基金資資金所有權(quán)及及使用的特殊殊性，對房地產(chǎn)主管管部門或其指指定機構(gòu)、公公積金管理中中心、開發(fā)企企業(yè)以及物業(yè)業(yè)管理單位代代收的住房專專項維修基金金，不計征營營業(yè)稅。34中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)代收收費用的稅務(wù)務(wù)處理因此，代收款款項中，除了了代收的住房房專項維修基基金外，其他他一切代收款款項應(yīng)一并計計入收入額，，繳納營業(yè)稅稅。并不用考慮誰誰出具票據(jù)及及會計如何處處理問題。例例如：某房地地產(chǎn)開發(fā)公司司，取得售房房收入1000萬元；該縣人人民政府要求求代收政府基基金50萬元；代收住住房專項維修修基金50萬元；代收取取暖費100萬元。則代收款項的的營業(yè)額=1000+100+50=1150萬元。35中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)代收收費用的稅務(wù)務(wù)處理為了避免全額額納稅，開發(fā)發(fā)企業(yè)可以設(shè)設(shè)立或委托代代理機構(gòu)收取取代收費用，，其營業(yè)稅的的計稅依據(jù)按按照實際收取取的報酬額納納稅。國家稅稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若若干問題的通通知》（國稅發(fā)〔1995〕〕076號）第四條關(guān)于于代理業(yè)營業(yè)業(yè)額規(guī)定，代理業(yè)的營業(yè)業(yè)額為納稅人人從事代理業(yè)業(yè)務(wù)向委托方方實際收取的的報酬。36中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)代收收費用的稅務(wù)務(wù)處理（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代代收費用需要要繳納企業(yè)所所得稅國家稅務(wù)總局局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕〕31號）第五條規(guī)定定：“開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入入的范圍為銷銷售開發(fā)產(chǎn)品品過程中取得得的全部價款款，包括現(xiàn)金金等價物以及及其他經(jīng)濟利利益。企業(yè)代有關(guān)部部門和單位收收取的各種基基金、費用和和附加等，凡凡納入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品價內(nèi)或由由企業(yè)開具發(fā)發(fā)票的，應(yīng)按按規(guī)定全部確確認(rèn)為銷售收收入。未納入入開發(fā)產(chǎn)品價價內(nèi)并由企業(yè)業(yè)之外的其他他部門、單位位收取并開具具發(fā)票的，可可作為代收代代繳款項進(jìn)行行管理?！?7中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)代收收費用的稅務(wù)務(wù)處理（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代代收費用需要要繳納企業(yè)所所得稅國稅發(fā)〔2009〕〕31號第十六條規(guī)定定：“企業(yè)將已計入入銷售收入的的共用部位、、共用設(shè)施設(shè)設(shè)備維修基金金按規(guī)定移交交給有關(guān)部門門、單位的，，應(yīng)于移交時時扣除。企業(yè)業(yè)對納入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)自自己收取的代代收費用，在在轉(zhuǎn)付給委托托單位時，也也可以從收入入中扣除?！薄币簿褪钦f代收收代繳款項是是不做為收入入的，所述的確認(rèn)為為銷售收入的的“代收款項項”是開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品價內(nèi)或由由開發(fā)企業(yè)開開具發(fā)票的。。而由開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品價內(nèi)或由由開發(fā)企業(yè)開開具發(fā)票的代代收款，其實實并不是代收收款。只不過過是會計上不不做銷售處理理罷了。38中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)代收收費用的稅務(wù)務(wù)處理基于以上法律律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)代收的各各項費用是否否需要繳納企企業(yè)所得稅，，主要取決于于代收費用是是以誰的名義義收取。如果不是由房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開票收取取的，則不繳繳納企業(yè)所得得稅；如果由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開開票收取的，，則繳納企業(yè)業(yè)所得稅，但在計算企業(yè)業(yè)所得稅時，，對納入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)自自己收取的代代收費用，在在轉(zhuǎn)付給委托托單位時，也也可以從收入入中扣除。39中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士案例分析某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司，取得得售房收入1000萬元；該縣人人民政府要求求代收政府基基金50萬元；代收住住房專項維修修基金50萬元；代收取取暖費100萬元。假設(shè)代收款項項皆是“未納納入開發(fā)產(chǎn)品品價內(nèi)并由開開發(fā)企業(yè)之外外的其他收取取部門、單位位開具發(fā)票的的，”則該房地產(chǎn)開開發(fā)公司企業(yè)業(yè)所得稅的計計稅收入=1000萬元。40中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士案例分析（三）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代代收費用不需需繳納土地增增值稅?！吨腥A人民共和和國土地增值值稅暫行條例例》第二條規(guī)定：：“納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所所取得的收入入，包括貨幣幣收入、實物物收入和其他他收入：《中華人民共和和國土地增值值稅暫行條例例實施細(xì)則》第五條規(guī)定：：“條例第二二條所稱的收收入，包括轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的的全部價款及及有關(guān)的經(jīng)濟濟收益?！边@兩條規(guī)定中中也沒有明確確代收款項應(yīng)應(yīng)作為收入處處理。41中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士案例分析（三）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代代收費用不需需繳納土地增增值稅。財政部、國家家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值值稅一些具體體問題規(guī)定的的通知》（財稅字〔1995〕〕048號）第六條規(guī)定定，對于縣級及縣縣級以上人民民政府要求房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在售售房時代收的的各項費用，，如果代收費用用是計入房價價中向購買方方一并收取的的，則可作為為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)所取得的收收入計稅。如如果代收費用用未計入房價價中，而是在在房價之外單單獨收取的，，可以不作為為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入。對于代收費用用作為轉(zhuǎn)讓收收入計稅的，，在計算扣除除項目金額時時，可予以扣扣除，但不允允許作為加計計20%扣除的基數(shù)。。如果代收費費用未作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的的收入計稅的的，在計算增增值額時不允允許扣除代收收費用。42中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士案例分析國家稅務(wù)總局局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）第二十五條進(jìn)一一步明確，對納稅稅人按縣級以上人人民政府的規(guī)定在在售房時代收的各各項費用，應(yīng)區(qū)分分不同情形分別處處理：1.代收費用計入房價價向購買方一并收收取的，應(yīng)將代收收費用作為轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)所取得的收收入計稅。實際支支付的代收費用，，在計算扣除項目目金額時，可予以以扣除，但不允許許作為加計扣除的的基數(shù)；43中國納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析2.代收費用在房價之之外單獨收取且未未計入房地產(chǎn)價格格的，不作為轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)的收入，，在計算增值額時時不允許扣除代收收費用。據(jù)此分析，假如房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不是按照縣級級以上人民政府的的規(guī)定要求代收的的費用，則也要作作為開發(fā)產(chǎn)品的銷銷售收入征稅。只有及時將代收收費用按規(guī)定轉(zhuǎn)付付給委托單位，才才可以從土地增值值稅的應(yīng)納稅收入入額中扣除。44中國納稅籌劃師———肖太壽博士三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)經(jīng)營方式的稅務(wù)處處理（一）產(chǎn)權(quán)式酒店店的定義產(chǎn)權(quán)式酒店，是指投資者購買買了酒店某一間客客房的產(chǎn)權(quán)后，自自己并不居住，而而是委托給酒店管管理公司經(jīng)營以獲獲取投資回報。該投資回報分為兩部分：一是固定的租金收收入，二是浮動的的年終分紅。45中國納稅籌劃師———肖太壽博士三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)經(jīng)營方式的稅務(wù)處處理（二）產(chǎn)權(quán)式酒店店投資回報的稅務(wù)務(wù)處理誤區(qū)：在實際操作中，幾乎所有酒店都將將平時發(fā)生的租金金費用計入成本費費用，將超額分紅紅納入稅后分配事事項。從表象上看，這種種經(jīng)營模式似乎兼兼具了房產(chǎn)租賃與投資兩種性質(zhì)，46中國納稅籌劃師———肖太壽博士三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)經(jīng)營方式的稅務(wù)處處理（三）產(chǎn)權(quán)式酒店店投資回報的正確確稅務(wù)處理：《國家稅務(wù)總局關(guān)于于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營營業(yè)主稅收問題的的批復(fù)》（國稅函〔2006〕478號）規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方））在約定的時間內(nèi)內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)權(quán)與酒店進(jìn)行合作作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的的經(jīng)濟實體，經(jīng)營業(yè)主按照約定定取得的固定收入入和分紅收入均應(yīng)應(yīng)視為租金收入，，根據(jù)有關(guān)稅收法律律、行政法規(guī)的規(guī)規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”征收營業(yè)業(yè)稅，按照財產(chǎn)租租賃所得項目征收收個人所得稅。47中國納稅籌劃師———肖太壽博士三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)經(jīng)營方式的稅務(wù)處處理（三）產(chǎn)權(quán)式酒店店投資回報的正確確稅務(wù)處理：只要酒店方轉(zhuǎn)變思思路，采取正確的的賬務(wù)處理方法，，就可以把協(xié)議約定定的分紅款轉(zhuǎn)化為為正常的租金費用用(即浮動的租金費用用,在會計上計入“預(yù)預(yù)計負(fù)責(zé)”科目，，從而起到抵減當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納所得稅額額的作用。48中國納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析紅色假日酒店（甲甲方）與所有產(chǎn)權(quán)權(quán)人（乙方）分別別簽訂了為期三年年的協(xié)議，由甲方方負(fù)責(zé)酒店日常的的經(jīng)營管理，每年年按乙方購房價格格（經(jīng)過統(tǒng)計，購房總價合計900萬元）的8%支付租金，每月支支付一次。如果甲方實現(xiàn)的年年度稅后凈利潤超超過了乙方購買價價格的5%，則超額部分由雙雙方平分。49中國納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析甲方2009年度營業(yè)收入總額額為500萬元，成本費用352萬元（包括支付租租金72萬元，取得了正式式發(fā)票），年度利利潤總額148萬元（為簡化分析析，假設(shè)無任何納納稅調(diào)整事項，計計算結(jié)果不保留小小數(shù)），全年累計計繳納企業(yè)所得稅稅49萬元。那么，協(xié)議約定的超額凈凈利為148－49－900×5%＝54（萬元），乙方累累計分得27萬元。50中國納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析甲方扣繳乙方租賃賃業(yè)的營業(yè)稅及附附加為：（27+72）×5.5%=5.445(萬元)甲方扣繳乙方租賃賃業(yè)的房產(chǎn)稅為:：（27+72）×12%=11.88(萬元).甲方扣繳乙方租賃賃業(yè)的個人所得稅稅:（27+72）×10%=9.9(萬元).51中國納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析假定其他條件不變變，紅色假日酒店店年初經(jīng)過測算，，估計年末分紅額額在3%（即27萬元）左右，財務(wù)上應(yīng)將其作為為租金費用，按期期平均分?jǐn)傆嬋搿啊邦A(yù)計負(fù)債”科目目（只提不付）。。一般情況下，預(yù)提提的數(shù)額與最終支支付額會存在差異異，甲方應(yīng)于會計計期末參照年度經(jīng)經(jīng)營成果計算出實實付額，并與“預(yù)預(yù)計負(fù)債”科目余余額進(jìn)行比較，如如有差額則要據(jù)實實調(diào)整（未完成超超額凈利就要全額額沖銷）。本例中中甲方累計提取額額與實付額沒有任任何出入，無需進(jìn)進(jìn)行調(diào)整。52中國納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析企業(yè)平時計提的租租金費用只能減少少會計利潤，并不不會對預(yù)繳的所得得稅額產(chǎn)生實質(zhì)性性的影響。但是，，隨著年度終了和和經(jīng)營成果的確定定，這27萬元也逐漸轉(zhuǎn)化成成一項現(xiàn)時的義務(wù)務(wù)，即使未在預(yù)提提當(dāng)年支付（支付付期在次年2月），由于符合確確定性和權(quán)責(zé)發(fā)生生制原則的要求，，完全可以歸屬為為2009年度的費用予以稅稅前扣除。53中國納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析經(jīng)過這樣處理，企企業(yè)年度利潤以及及應(yīng)納稅所得額比比改變會計核算方方法前減少了27萬元，降至121萬元，實際繳納所所得稅40萬元，節(jié)約了9萬元的稅額支出54中國納稅籌劃師———肖太壽博士四、土地閑置費扣除的的稅務(wù)處理一、土地閑置費用用的定義《閑置土地處置辦法法》（國土資源部令〔1999〕第5號）第二條規(guī)定，，閑置土地是指土地地使用者依法取得得土地使用權(quán)后，，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地地的人民政府同意意，超過規(guī)定的期期限未動工開發(fā)建建設(shè)的建設(shè)用地。。具有下列情形之一一的，可以認(rèn)定為為閑置土地：55中國納稅籌劃師———肖太壽博士四、土地閑置費扣除的的稅務(wù)處理（一）國有土地有有償使用合同或者者建設(shè)用地批準(zhǔn)書書未規(guī)定動工開發(fā)發(fā)建設(shè)日期，自國國有土地有償使用用合同生效或者土土地行政主管部門門建設(shè)用地批準(zhǔn)書書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建建設(shè)的；（二）已動工開開發(fā)建設(shè)，但開開發(fā)建設(shè)的面積積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)設(shè)總面積不足1/3，或者已投資額額占總投資額不不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中中止開發(fā)建設(shè)連連續(xù)滿1年的；（三）法律、、行政法規(guī)規(guī)定定的其他情形。。56中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士四、土地閑置費扣除除的稅務(wù)處理二、土地閑置費費用的收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《閑置土地處置辦辦法》規(guī)定：對于在城城市規(guī)劃區(qū)范圍圍內(nèi)，以出讓等等有償使用方式式取得土地使用用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的閑置土土地，超過出讓合同約約定的動工開發(fā)發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的的，可以征收相相當(dāng)于土地使用用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置置費；滿2年未動工開發(fā)時時，可以無償收收回土地使用權(quán)權(quán)。目前，各地方政政府均制定了具具體的實施辦法法。土地閑置費費根據(jù)土地性質(zhì)質(zhì)按照不同類別別比例收取，例例如某市規(guī)定，，逾期不開發(fā)的的住宅用地征收收土地閑置費為為合同地價或者者基準(zhǔn)地價的8%，逾期不開發(fā)的的港口、碼頭、、陸路交通運輸輸站場、工業(yè)、、倉儲等工業(yè)用用地按原合同地地價的20%征收土地閑置費費。57中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士四、土地閑置費扣除除的稅務(wù)處理三、土地閑置費費用的稅務(wù)處理理房地產(chǎn)企業(yè)如果果發(fā)生了土地閑閑置費用，在進(jìn)進(jìn)行企業(yè)所得稅稅和土地增值稅稅處理時，需要要注意兩者的區(qū)區(qū)別。（一）土地增值值稅的處理國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅稅清算有關(guān)問題題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)逾期期開發(fā)繳納的土土地閑置費不得得扣除。58中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士四、土地閑置費扣除除的稅務(wù)處理（二）企業(yè)所得得稅的處理《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營業(yè)務(wù)企業(yè)所得得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十二條規(guī)規(guī)定，企業(yè)因國家無償償收回土地使用用權(quán)而形成的損損失，可作為財財產(chǎn)損失按有關(guān)關(guān)規(guī)定在稅前扣扣除。第二十七條規(guī)定定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成成本支出———土地征用費及拆拆遷補償費指為為取得土地開發(fā)發(fā)使用權(quán)（或開開發(fā)權(quán)）而發(fā)生生的各項費用，，主要包括土地地買價或出讓金金、大市政配套套費、契稅、耕耕地占用稅、土土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和和超面積補交的的地價及相關(guān)稅稅費、拆遷補償償支出、安置及及動遷支出、回回遷房建造支出出、農(nóng)作物補償償費、危房補償償費等。59中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士五、商鋪售后返返租的財稅處理理所謂售后返租，，就是開發(fā)商在在銷售商品房時時，約定以購房房合同的折讓優(yōu)優(yōu)惠后的價款為為成交價，同時時與購房者簽訂訂該房的租賃合合同，要求購房房者在一定期限限內(nèi)必須將購買買的房屋無償或低價交給給開發(fā)公司，由由開發(fā)公司統(tǒng)一一經(jīng)營，經(jīng)營收收益歸開發(fā)商。60中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士案例分析A房地產(chǎn)開發(fā)公司司（以下簡稱A公司）是一家外外資商業(yè)地產(chǎn)公公司，采用售后返租方方式銷售商鋪。。開發(fā)商與購房者者同時簽訂房地地產(chǎn)買賣合同和和租賃合同，約定商鋪按優(yōu)惠惠價85萬元（即總價100萬元的85%）出售，在未來來5年內(nèi)，該商鋪歸歸開發(fā)商出租，，收益歸開發(fā)商商。開發(fā)商在銷售時時，將價款和折折扣額在同一張張發(fā)票上注明，，并開具了銷售售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)發(fā)票。開發(fā)商在在銷售房產(chǎn)時，，對未來5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能能收取多少收益益并不確定，并并假設(shè)當(dāng)年A公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租租金5萬元（不考慮城建稅稅、教育費附加加、土地使用稅稅）。61中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士五、商鋪售后返返租的案例分析析（一）營業(yè)稅的的處理《營業(yè)稅暫行條例例實施細(xì)則》第十五條規(guī)定，，納稅人發(fā)生應(yīng)應(yīng)稅行為，如果將價款與折折扣額在同一張張發(fā)票上注明的的，以折扣后的的價款為營業(yè)額額。如果將折扣額另另開發(fā)票的，不不論其在財務(wù)上上如何處理，均均不得從營業(yè)額額中扣除?！稜I業(yè)稅暫行條例例》第五條規(guī)定，納納稅人的營業(yè)額額為納稅人提供供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或或銷售不動產(chǎn)收收取的全部價款款的價外費用。。顯然，A公司無償取得的出租租收益應(yīng)作為價價外費用計入營營業(yè)稅計稅依據(jù)據(jù)。對此，各地稅務(wù)務(wù)機關(guān)也分別出出臺了相關(guān)具體體規(guī)定予以明確確。62中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士五、商鋪售后返返租的案例分析析江蘇省地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司銷售返租租有關(guān)營業(yè)稅問問題的批復(fù)》（蘇地稅函[2008]135號）規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司銷售售不動產(chǎn)，采取取優(yōu)惠方式要求求購房者無償或或低價將不動產(chǎn)產(chǎn)交給開發(fā)公司司使用若干年。。這一經(jīng)營方式名名義上是開發(fā)公公司讓利給購房房者，實質(zhì)上是是優(yōu)先取得了購購房者的不動產(chǎn)產(chǎn)的使用權(quán)，即即其他經(jīng)濟利益益。因此，對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司以此此方式銷售不動動產(chǎn)的行為，應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例例實施細(xì)則》第十五條和《稅收征管法實施施細(xì)則》第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)業(yè)額。63中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士五、商鋪售后返返租的案例分析析浙江省地稅局《關(guān)于營業(yè)稅若干干政策業(yè)務(wù)問題題的通知》（浙地稅函[2008]62號）第八條規(guī)定，房房地產(chǎn)開發(fā)公司司采用折讓優(yōu)惠惠等形式將商品品房銷售給購房房者，在簽訂購購房合同的同時時，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司（或房地地產(chǎn)開發(fā)公司的的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與與購房者另行簽簽訂商品房委托托管理合同，約約定購房合同以以折讓后優(yōu)惠價價款為成交價，，購房者自愿放放棄一定時期的的托管收益權(quán)和和其他費用。房地產(chǎn)開發(fā)公司司商品房折讓優(yōu)優(yōu)惠額（或商品品房售價低于同同類商品房價格格部分）應(yīng)并入入商品房銷售價價款，一并按銷銷售不動產(chǎn)征收收營業(yè)稅，購房者因放棄一一定時期的托管管收益權(quán)和其他他費用而享受的的折讓優(yōu)惠額屬屬取得經(jīng)濟利益益，應(yīng)按“服務(wù)務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目征征收營業(yè)稅。64中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士五、商鋪售后返返租的案例分析析因此，A公司銷售房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅稅100×5%=5（萬元）。購房者返租商鋪鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅稅15×5%=0.75（萬元），城市市維護(hù)建設(shè)稅及及附加0.75×（7%+3%）=0.075A公司還需就當(dāng)年年轉(zhuǎn)租商鋪取得得的租金收入按按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳繳納營業(yè)稅，即即5×5%=0.25（萬元）。城市維護(hù)建設(shè)稅稅及附加0.25×（7%+3%）=0.025。3/6/202365中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士五、商商鋪售售后返返租的的案例例分析析（二））印花花稅本例中中，A公司不不但銷銷售了了開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品，還還租賃賃了該該開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品后并并轉(zhuǎn)租租（假假如轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租合合同每每年簽簽訂一一次）），應(yīng)分別別按““產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移書據(jù)據(jù)”稅稅目繳繳納印印花稅稅：85××0.05%=0.0425（萬元元），，按““財產(chǎn)產(chǎn)租賃賃”稅稅目繳繳納印印花稅稅：15××0.001+5××0.001=0.02（萬元元）。。3/6/202366中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士五、商商鋪售售后返返租的的案例例分析析（三））個人人所得得稅國家稅稅務(wù)總總局《關(guān)于個個人與與房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)簽簽訂有有條件件優(yōu)惠惠價格格協(xié)議議購買買商店店征收收個人人所得得稅問問題的的批復(fù)復(fù)》（國稅函函[2008]576號）規(guī)定定，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)與商商店購購房者者個人人簽訂訂協(xié)議議規(guī)定定，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)按優(yōu)優(yōu)惠價價格出出售其其開發(fā)發(fā)的商商店給給購買買者個個人，，但購購買者者個人人在一一定期期限內(nèi)內(nèi)必須須將購購買的的商店店無償償提供供給房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)對外外出租租使用用，其實質(zhì)質(zhì)是購購買者者個人人以所所購商商店交交由房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)出租租而取取得的的房屋屋租賃賃收入入支付付了部部分購購房價價款。。3/6/202367中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士五、商商鋪售售后返返租的的案例例分析析（三））個人人所得得稅根據(jù)《個人所所得稅稅法》的有關(guān)關(guān)精神神，對上述述情形形的購購買者者個人人少支支出的的購房房價款款，應(yīng)應(yīng)視同同個人人財產(chǎn)產(chǎn)租賃賃所得得，按按照““財產(chǎn)產(chǎn)租賃賃所得得”項項目征征收個個人所所得稅稅，每次財財產(chǎn)租租賃所所得的的收入入額，，按照照少支支出的的購房房價款款和協(xié)協(xié)議規(guī)規(guī)定的的租賃賃月份份數(shù)平平均計計算確確定。。3/6/202368中國納稅籌籌劃師———肖太壽博博士五、商鋪售售后返租的的案例分析析（三）個人人所得稅根據(jù)《個人所得稅稅法》第八條規(guī)定定，個人所所得稅以所所得人為納納稅義務(wù)人人，以支付付所得的單單位和個人人為扣繳義義務(wù)人。所以A公司在以優(yōu)優(yōu)惠價銷售售給購房者者時，需代代扣代繳購購房者應(yīng)繳繳納的個人人所得稅：：[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（萬元）。。否則，稅務(wù)務(wù)機關(guān)會根根據(jù)《稅收征管法法》第六十九條條規(guī)定，由由稅務(wù)機關(guān)關(guān)向購房者者追繳稅款款，對A公司處應(yīng)扣扣未扣、應(yīng)應(yīng)收未收稅稅款50%以上3倍以下的罰罰款。3/6/202369中國納稅籌籌劃師———肖太壽博博士五、商鋪售售后返租的的案例分析析（四）房產(chǎn)產(chǎn)稅購房者將購購買的商鋪鋪返租給A公司，每月應(yīng)按租租金收入（（少支出的的購房價款款和協(xié)議規(guī)規(guī)定的租賃賃月份數(shù)平平均計算確確定）的12%繳納房產(chǎn)稅稅：15÷（5×12）×12%=0.03（萬元）。。開發(fā)商再將將商鋪轉(zhuǎn)租租，按房產(chǎn)產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)規(guī)定，開發(fā)發(fā)商轉(zhuǎn)租房房屋取得的的租賃收入入不再繳納納房產(chǎn)稅。。這在實際際稅務(wù)處理理中也是容容易被忽視視的。3/6/202370中國納稅籌籌劃師———肖太壽博博士五、商鋪售售后返租的的案例分析析（五）所得得稅國家稅務(wù)總總局《關(guān)于從事房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的外商投投資企業(yè)售售后返租業(yè)業(yè)務(wù)所得稅稅處理問題題的批復(fù)》（國稅函[2007]603號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營的外商投投資企業(yè)以以銷售方式式轉(zhuǎn)讓其生生產(chǎn)、開發(fā)發(fā)的房屋、、建筑物等等不動產(chǎn)，，又通過租租賃方式從從買受人回回租該資產(chǎn)產(chǎn)，企業(yè)無無論采取何何種租賃方方式，均應(yīng)將售后后回租業(yè)務(wù)務(wù)分解為銷銷售和租賃賃兩項業(yè)務(wù)務(wù)分別進(jìn)行行稅務(wù)處理理。企業(yè)銷售或或轉(zhuǎn)讓有關(guān)關(guān)不動產(chǎn)所所有權(quán)的收收入與該被被轉(zhuǎn)讓的不不動產(chǎn)所有有權(quán)相關(guān)的的成本、費費用的差額額，應(yīng)作為為業(yè)務(wù)發(fā)生生當(dāng)期的損損益，計入入當(dāng)期應(yīng)納納稅所得額額。3/6/202371中國納稅籌籌劃師———肖太壽博博士五、商鋪售售后返租的的案例分析析（五）所得得稅對于售后返返租業(yè)務(wù)，，A公司需分別別作銷售不不動產(chǎn)和租租賃兩項業(yè)業(yè)務(wù)處理，，分別計算算相關(guān)成本本、費用和和損益。A公司的租租賃支出出就是，，一次性性讓利給給購房者者的折讓讓優(yōu)惠額額，按權(quán)權(quán)責(zé)發(fā)生生制原則則，A公司每年年的租賃賃支出為為15÷5=3（萬元））。3/6/202372中國納稅稅籌劃師師——肖肖太壽博博士五、商鋪鋪售后返返租的案案例分析析（五）所所得稅從國家稅稅務(wù)總局局對企業(yè)業(yè)所得稅稅應(yīng)稅收收入確定定條件來來分析，，根據(jù)國國家稅務(wù)務(wù)總局《關(guān)于確認(rèn)認(rèn)企業(yè)所所得稅收收入若干干問題的的通知》（國稅函[2008]875號）第一條第第一款規(guī)規(guī)定，企企業(yè)銷售售商品同同時滿足足下列條條件的，，應(yīng)確認(rèn)認(rèn)收入的的實現(xiàn)：：1、商品銷銷售合同同已經(jīng)簽簽訂，企企業(yè)已將將商品所所有權(quán)相相關(guān)的主主要風(fēng)險險和報酬酬轉(zhuǎn)移給給購貨方方；2、企業(yè)對已售售出的商品既既沒有保留通通常與所有權(quán)權(quán)相聯(lián)系的繼繼續(xù)管理權(quán)，，也沒有實施施有效控制；；3、收入的金額額能夠可靠地地計量；4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售售方的成本能能夠可靠地核核算。3/6/202373中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士五、商鋪售后后返租的案例例分析（五）所得稅稅本例中，A公司在銷售房房產(chǎn)時，以后商鋪租租賃能收取的的租金收入是是不確定的。。因此，對于此此不確定的租租賃應(yīng)稅金額額不能并入企企業(yè)銷售商鋪鋪的收入總額額中，企業(yè)應(yīng)應(yīng)以折扣后的的銷售金額85萬元作為所得得稅應(yīng)稅金額額。轉(zhuǎn)租收入5萬元應(yīng)在滿足足收入確定條條件后，計入入當(dāng)年度應(yīng)納納稅所得額。。則A公司當(dāng)年應(yīng)納納稅所得額為為：85+5=90（萬元），扣除租賃支出出3萬元、開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本、稅稅金及費用后后，即可計算算出應(yīng)納企業(yè)業(yè)所得稅額。。3/6/202374中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士五、商鋪售后后返租的案例例分析（六）土地增增值稅本例中，A公司銷售不動動產(chǎn)計征營業(yè)業(yè)稅的營業(yè)額額為100萬元，所得稅稅計稅收入為為85萬元，在計算算土地增值稅稅時應(yīng)以哪一一個作為納稅稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)產(chǎn)取得的收入入呢？《土地增值稅暫暫行條例》第五條規(guī)定，，納稅人轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)取得的的收入，包括括貨幣收入、、實物收入和和其他收入。。根據(jù)國稅函函[2008]875號文件規(guī)定，，確認(rèn)應(yīng)稅收收入實現(xiàn)的條條件是“收入入的金額能夠夠可靠地計量量”。所以A公司銷售商鋪鋪時不確定的的轉(zhuǎn)租收益不不能作為其他他收入計入上上述第五條的的收入中，應(yīng)應(yīng)以85萬元作為納稅稅人轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)取得的收收入額。3/6/202375中國納稅籌劃劃師——肖太太壽博士六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處處理（一）代墊墊首付針對二套房房按揭貸款款須首付50%以上的政策策，某房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)推出了了代業(yè)主墊付兩成首首付款的補補貼辦法。。比如，市民購買買一套價值100萬元的房產(chǎn)，屬屬其第二套房，，該市民按照政政策規(guī)定至少首首付5成，即50萬元。可不少人人拿不出如此多多的首付款，于于是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)僅收取3成首付款即30萬元，然后自行行墊付20萬元，幫助客戶戶成功貸款購房房。雙方約定，對房房地產(chǎn)企業(yè)墊付付的錢，在1年后交房時由客客戶歸還并按銀銀行同期貸款利利率計算利息。。76中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理按照相關(guān)稅收政政策規(guī)定，銷售售不動產(chǎn)收取的的預(yù)收款要繳納納營業(yè)稅、企業(yè)業(yè)所得稅、印花花稅、預(yù)征土地地增值稅等。其其中《中華人民共和國國營業(yè)稅暫行條條例實施細(xì)則》(財政部國家稅稅務(wù)總局第52號令)第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)或者銷銷售不動產(chǎn)，采采取預(yù)收款方式式的，其納稅義義務(wù)發(fā)生時間為為收到預(yù)收款的的當(dāng)天。房地產(chǎn)企業(yè)為盡盡快回籠資金，，促使客戶盡快快辦理房貸按揭揭，自行墊付的的首付款需要與與業(yè)主繳納的首首付款一起開具具收款收據(jù)，財務(wù)處理上相當(dāng)當(dāng)于企業(yè)取得了了房貸按揭合同同約定的全部首首付款預(yù)售收入入，應(yīng)當(dāng)全額計計入營業(yè)額，計計算繳納營業(yè)稅稅及其他稅金。。77中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理另外，房地產(chǎn)企企業(yè)代客戶墊付付首付款的前提提是與客戶簽訂訂《資金墊付協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議約定定，客戶必須在在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)規(guī)定時限內(nèi)（一一般在交房前））將首付款全額額補上，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)再向客戶戶正式交房。此墊付協(xié)議也屬屬于企業(yè)經(jīng)營的的一部分，財務(wù)務(wù)處理上應(yīng)當(dāng)計計入其他應(yīng)收款款核算。將來實實際收款時直接接沖減其他應(yīng)收收款，與預(yù)售收收入無關(guān)，不需需要另作納稅處處理。但是，房地產(chǎn)企業(yè)收取取的墊付資金利利息和客戶不按按期還款的違約約金，按照營業(yè)業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)規(guī)定，將資金貸貸于他人使用同同樣要繳納營業(yè)業(yè)稅。78中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理（二）購房返稅稅某市規(guī)定，購買買90平方米以下普通通住房可以減按按1%征收契稅。某房房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)發(fā)的住宅項目雖雖不符合要求，，但同樣打出了了購房返稅的口口號：購買該企企業(yè)開發(fā)的140平方米以上戶型型，只需繳納1%的契稅，額外契契稅由企業(yè)代客客戶支付。仍以一套價值100萬元的商品房為為例，客戶應(yīng)繳繳契稅4萬元，辦理房產(chǎn)產(chǎn)證時客戶僅支支付1萬元，另外3萬元由房地產(chǎn)企企業(yè)承擔(dān)。該銷銷售方式下，企企業(yè)實際收入僅僅97萬元，但申報營營業(yè)稅還應(yīng)當(dāng)按按100萬元計算繳納。。79中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士七、合作建房的的稅務(wù)處理（一）企業(yè)所得得稅的處理國稅法[2009]31號第三十六條規(guī)規(guī)定：“企業(yè)以以本企業(yè)為主體體聯(lián)合其他企業(yè)業(yè)、單位、個人人合作或合資開開發(fā)房地產(chǎn)項目目，且該項目未成立獨獨立法人公司的的，按下列規(guī)定進(jìn)行行處理：1、凡開發(fā)合同或或協(xié)議中約定向向投資各方（即即合作、合資方方，下同）分配配開發(fā)產(chǎn)品的，，企業(yè)在首次分配配開發(fā)產(chǎn)品時，，如該項目已經(jīng)結(jié)結(jié)算計稅成本，，其應(yīng)分配給投資資方開發(fā)產(chǎn)品的的計稅成本與其其投資額之間的的差額計入當(dāng)期期應(yīng)納稅所得額額；如未結(jié)算計稅成成本，則將投資方的投投資額視同銷售售收入進(jìn)行相關(guān)關(guān)的稅務(wù)處理。。80中國納稅籌劃師師——肖太壽博博士七、合作建房的的稅務(wù)處理（一）企業(yè)所得得稅的處理2、凡開發(fā)合同或或協(xié)議中約定分分配項目利潤的的，應(yīng)按以下規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理：：（1）企業(yè)業(yè)應(yīng)將將該項項目形形成的的營業(yè)業(yè)利潤潤額并并入當(dāng)當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額統(tǒng)統(tǒng)一申申報繳繳納企企業(yè)所所得稅稅，不不得在在稅前前分配配該項項目的的利潤潤。同時不不能因因接受受投資資方投投資額額而在在成本本中攤攤銷或或在稅稅前扣扣除相相關(guān)的的利息息支出出。81中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士七、合合作建建房的的稅務(wù)務(wù)處理理（一））企業(yè)業(yè)所得得稅的的處理理（2）投資資方取取得該該項目目的營營業(yè)利利潤應(yīng)應(yīng)視同同股息息、紅紅利進(jìn)進(jìn)行相相關(guān)的的稅務(wù)務(wù)處理理?！薄眹惙ǚ╗2009]31號第三三十七七條規(guī)規(guī)定：“企企業(yè)以以換取取開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品為目目的，，將土土地使使用權(quán)權(quán)投資資其他他企業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目的的，按按以下下規(guī)定定進(jìn)行行處理理：企業(yè)應(yīng)應(yīng)在首首次取取得開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時時，將其其分解解為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)和購購入開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品兩兩項經(jīng)經(jīng)濟業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行所所得稅稅處理理，并按應(yīng)應(yīng)從該該項目目取得得的開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（（包括括首次次取得得的和和以后后應(yīng)取取得的的）的的市場公公允價價值計計算確確認(rèn)土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓所得得或損損失。。”82中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析1、案情情介紹紹乙單位位準(zhǔn)備備以2000萬元人民幣幣投資資甲房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司的某某住宅宅開發(fā)發(fā)項目目，雙雙方約約定不不成立立獨立立法人人項目目公司司，由由甲房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司獨立立開發(fā)發(fā)，投投資方方案擬擬定如如下：：方案一一：項項目實實現(xiàn)利利潤按按各自自投資資資金金比例例分紅紅，項項目利利潤為為1500萬元，，乙單單位享享有1000萬元。方案二二：乙乙單位位按照照投資資比例例分配配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品，假假定該該投資資項目目單位位住宅宅計稅稅成本本45萬元，，單位位住宅宅銷售售價格格75萬元，，乙單單位享享有40套單位位住宅宅。請針對對每一一種方方案進(jìn)進(jìn)行稅稅務(wù)處處理分分析。。83中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析2、稅務(wù)務(wù)處理理分析析（1）方案案一的的涉稅稅分析析根據(jù)《企業(yè)所所得稅稅法》及《企業(yè)所所得稅稅法實實施條條例》的規(guī)定定，居居民企企業(yè)直直接投投資于于其他他居民民企業(yè)業(yè)取得得的股股息、、紅利利等權(quán)權(quán)益性性投資資收益益為免免稅收收入。。由于股股息、、紅利利是從從被投投資企企業(yè)稅稅后利利潤中中分配配的，，所以以投資資方取取得該該項目目的營營業(yè)利利潤視視同股股息、、紅利利，一一般也也應(yīng)該該是免免稅收收入。。84中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析基于以以上政政策規(guī)規(guī)定，，乙單單位所所享有有的1000萬元利利潤分分成只只能是是甲房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司開發(fā)發(fā)該項項目的的稅后后利潤潤，乙乙單位位不需需要按按照““利息息、股股息、、紅利利所得得”計計算繳繳納企企業(yè)所所得稅稅，乙乙單位位凈利利潤為為1000萬元。。甲公公司不不允許許稅前前列支支此1000萬元的的利潤潤分成成，相相當(dāng)于于在企業(yè)所所得稅稅前支支付乙乙單位位1000÷÷(1-25%)=1333.33(萬元)。甲公司司可實實現(xiàn)凈凈利潤潤1500××(1-25%)-1000=125(萬元)。85中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析（2）方案案二的的涉稅稅分析析：乙單位位所享享有的的40套住宅宅計稅稅成本本為1800萬元，，正常常銷售售價格格為3000萬元。。根據(jù)據(jù)以上上規(guī)定定，乙乙單位位相當(dāng)當(dāng)于以以2000萬元購購入了了40套成本本價值值為1800萬元的的房產(chǎn)產(chǎn)，銷銷售了了價值值為3000萬元的的商品品住宅宅。假設(shè)乙乙單位位已將將40套房產(chǎn)產(chǎn)銷售售完畢畢，不考慮慮其他他因素素，其凈利利潤為為(3000-2000)×(1-25%)=750(萬元)。86中國納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析對甲公公司來來說，，正常常項目目利潤潤為1500萬元，，除去去乙單單位分分成部部分，，可保保留利利潤為為1500-(3000-1800)=300(萬元)，但是需需要將將乙單單位開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品分分成部部分調(diào)調(diào)整增增加應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額，，分配給給乙單單位開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的計稅稅成本本與其其投資資額之之間的的差額額為2000-1800=200(萬元)，調(diào)整增增加應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得