房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧

2010年最新稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問(wèn)題處理、土地增值稅清算、稅務(wù)稽查重點(diǎn)及納稅籌劃技巧主講人；xx博士1中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士目錄第一講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧及例解第二講、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的涉稅處理及清算技巧第三講、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查重點(diǎn)第四講、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃技巧2中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士

第一講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧及例解3中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

（一）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實(shí)質(zhì)是，被拆遷戶(hù)用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價(jià)值或同期同類(lèi)房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本。另外，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷(xiāo)售，視同銷(xiāo)售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類(lèi)房屋的成本確認(rèn)視同銷(xiāo)售成本。

4中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。5中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

1、在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，根據(jù)安置時(shí)的同期同類(lèi)價(jià)格，視同銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)處理：借：開(kāi)發(fā)成本———拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)借：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入6中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

2、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品7中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

（二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理1、營(yíng)業(yè)稅的處理《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕768號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶(hù)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶(hù)，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。8中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

（二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒(méi)有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)。9中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

（二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）計(jì)稅依據(jù)①根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）和《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。10中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆拆遷還還房的的賬務(wù)務(wù)與稅稅務(wù)處處理（二））房地地產(chǎn)企企業(yè)拆拆遷還還房的的稅務(wù)務(wù)處理理（1）計(jì)稅稅依據(jù)據(jù)②對(duì)超超出拆拆遷建建筑面面積的的部分分，則應(yīng)按按《營(yíng)業(yè)稅稅暫行行條例例實(shí)施施細(xì)則則》第二十十條規(guī)規(guī)定的的順序序確定定計(jì)稅稅營(yíng)業(yè)業(yè)額，，一是可可以按按納稅稅人最最近時(shí)時(shí)期發(fā)發(fā)生同同類(lèi)應(yīng)應(yīng)稅行行為的的平均均價(jià)格格核定定；二二是可可以按按其他他納稅稅人最最近時(shí)時(shí)期發(fā)發(fā)生同同類(lèi)應(yīng)應(yīng)稅行行為的的平均均價(jià)格格核定定；三三是按按下列列公式式核定定：營(yíng)營(yíng)業(yè)額額=營(yíng)業(yè)成成本或或者工工程成成本×（1＋成本本利潤(rùn)潤(rùn)率））÷（1－營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅稅率））。11中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士一、拆拆遷還還房的的賬務(wù)務(wù)與稅稅務(wù)處處理2、土地地增值值稅的的處理理國(guó)家稅稅務(wù)總總局《關(guān)于土土地增增值稅稅清算算管理理有關(guān)關(guān)問(wèn)題題的通通知》（國(guó)稅稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，，安置用房視同銷(xiāo)銷(xiāo)售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)土地增值稅清清算管理有關(guān)問(wèn)題題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款款規(guī)定確認(rèn)收入。12中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士一、拆遷還房的賬賬務(wù)與稅務(wù)處理2、土地增值稅的處處理即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于于抵償債務(wù)、換取取其他單位和個(gè)人人的非貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)等行為，發(fā)生所所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，，其收入可以按本企企業(yè)在同一地區(qū)、、同一年度銷(xiāo)售的的同類(lèi)房地產(chǎn)的平平均價(jià)格確定，也也可以按由主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)氐禺?dāng)年、同類(lèi)房地地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或或評(píng)估價(jià)值確定。。同時(shí)將此確認(rèn)為為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)。13中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士一、拆遷還房的賬賬務(wù)與稅務(wù)處理3、企業(yè)所得稅的處處理《企業(yè)所得稅法實(shí)施施條例》第六十六條第三款款規(guī)定，通過(guò)捐贈(zèng)、投資、、非貨幣性資產(chǎn)交交換、債務(wù)重組等等方式取得的無(wú)形形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)產(chǎn)的公允價(jià)值和支支付的相關(guān)稅費(fèi)為為計(jì)稅基礎(chǔ)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于于捐贈(zèng)、贊助、職職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、、對(duì)外投資、分配配給股東或投資人人、抵償債務(wù)、換換取其他企事業(yè)單單位和個(gè)人的非貨貨幣性資產(chǎn)等行為為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移移，或于實(shí)際取得得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)認(rèn)收入（或利潤(rùn)））的實(shí)現(xiàn)。14中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士一、拆遷還房的賬賬務(wù)與稅務(wù)處理3、企業(yè)所得稅的處處理確認(rèn)收入（或利潤(rùn)潤(rùn)）的方法和順序序?yàn)椋海?）按本企業(yè)近期或或本年度最近月份份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定定。（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允允價(jià)值確定。（3）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成成本利潤(rùn)率確定。。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。。15中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士一、拆遷還房的賬賬務(wù)與稅務(wù)處理關(guān)于計(jì)稅成本的確確定，該房地產(chǎn)公公司用自建商品房房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)補(bǔ)償款的行為，根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)務(wù)所得稅處理辦法法》（國(guó)家稅務(wù)總局令令第6號(hào)）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分分解為按公允價(jià)值值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金金資產(chǎn)公允價(jià)值相相當(dāng)?shù)慕痤~償還債債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)行所得稅處理理。也就是說(shuō)，該房房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為為要按公允價(jià)值對(duì)對(duì)所還原的商品房房視同銷(xiāo)售確認(rèn)收收入，同時(shí)以相同同金額確認(rèn)作為房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。16中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析江西省南昌市某房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2009年度采取拆遷安置置方式對(duì)某小區(qū)進(jìn)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，在安置方式上上，公司采取“拆拆一還一，就地安安置，差價(jià)核算，，自行過(guò)渡”的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對(duì)拆拆除被拆遷人房屋屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。。2010年6月該公司用已完工工1000平方米的自建商品品房?jī)斶€被拆遷人人（其中等面積還還原部分800平方米），同類(lèi)住宅房屋建造造成本2200元/平方米，銷(xiāo)售價(jià)格格3500元/平方米。請(qǐng)進(jìn)行有關(guān)的稅務(wù)務(wù)處理分析。17中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析（一）營(yíng)業(yè)稅處理理該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司應(yīng)就其還原面積積與拆遷面積相等等部分，按同類(lèi)住住宅房屋的成本價(jià)價(jià)（即本例中的商商品房建安造價(jià)））繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅88000元（800×2200×5%）。而對(duì)超出部分則按同類(lèi)類(lèi)商品房市場(chǎng)價(jià)格格繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅35000元（200×3500×5%）。18中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析（二）土地增值稅稅的處理房地產(chǎn)企業(yè)用建造造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，，安置用房應(yīng)視同同銷(xiāo)售處理，上述述“拆一還一”行行為，在按市場(chǎng)價(jià)價(jià)格確認(rèn)收入的同同時(shí)，還應(yīng)將此收收入確認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)。“拆一還一”等等面積部分土地增增值稅的計(jì)稅收入入為2800000元（800×3500），同時(shí)，計(jì)入房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中中的土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)也是2800000元，假如江西省規(guī)定普普通住宅的土地增增值稅預(yù)征率為2%，則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土土地增值稅56000元（2800000元×2%）。19中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析（三）企業(yè)所得稅稅的處理該房地產(chǎn)公司“拆拆一還一”行為要要按公允價(jià)值對(duì)所還還原的商品房視同同銷(xiāo)售確認(rèn)收入，，同時(shí)以相同金額額確認(rèn)作為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本的的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)設(shè)本例中同類(lèi)住宅宅房屋成本價(jià)等同同于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)計(jì)稅成本。由此可可以看出，“拆一一還一”行為土地地增值稅與企業(yè)所所得稅處理原則是是一致的，視同銷(xiāo)售收入及作作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅稅成本的拆遷補(bǔ)償償支出均為2800000元。但在企業(yè)所得得稅預(yù)繳申報(bào)時(shí)，，應(yīng)確認(rèn)視同銷(xiāo)售售所得1040000元〔（3500－2200）×800〕。20中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析A公司2008年5月開(kāi)發(fā)某某項(xiàng)目（（屬于城城中村改改造），，該項(xiàng)目目用地面面積21000平方米，，住宅建建筑面積積為31900平方米，，可供銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積29000平方米，，其中用于于安置回回遷戶(hù)村村民的住住宅面積積為7900平方米，，其余21100平方米的的住宅由由A公司自由由銷(xiāo)售或或使用。。該項(xiàng)目于于2009年5月完工。。2009年9月開(kāi)始與與被拆遷遷戶(hù)辦理理交接手手續(xù)的回回遷房面面積共7900平方米。。2010年1月正式對(duì)對(duì)外銷(xiāo)售售，并于于當(dāng)月全全部銷(xiāo)售售完畢。。該公司同同期同類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)的平均均價(jià)格為為7000元/平方米，，取得銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入14770萬(wàn)元（21100平方米×7000元/平方米））。21中國(guó)納稅稅籌劃師師——肖肖太壽博博士案例分析析該項(xiàng)目工工程已竣竣工決算算，開(kāi)發(fā)發(fā)成本為為6000萬(wàn)元。其其中，土土地征用用費(fèi)及拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)為零零，前期期工程費(fèi)費(fèi)700萬(wàn)元，建建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)3200萬(wàn)元，基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)1600萬(wàn)元，公公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)200萬(wàn)元，開(kāi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)300萬(wàn)元。向某公司司借款的的利息400萬(wàn)元（假假定不超超過(guò)金融融企業(yè)同同類(lèi)同期期貸款利利率），，但沒(méi)有有按照項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行分配利利息依據(jù)據(jù)沒(méi)有銀銀行的利利息票據(jù)據(jù)，請(qǐng)分析析有關(guān)““拆一還還一”的的賬務(wù)和和稅務(wù)處處理。22中國(guó)納稅稅籌劃師師——肖肖太壽博博士案例分析析（一）賬賬務(wù)處理理計(jì)算過(guò)程程如下：：1.開(kāi)發(fā)成本本6000萬(wàn)元，利利息費(fèi)用用400萬(wàn)元。2.拆遷補(bǔ)償償費(fèi)支出出＝7900×0.7＝5530（萬(wàn)元））。需要注意意的是，，這里的的拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)不不能認(rèn)為為只是拆遷戶(hù)戶(hù)7900平方米，，而是整整個(gè)樓盤(pán)盤(pán)的，需需要在總可售售面積29000平方米中中分?jǐn)?。。視同銷(xiāo)售售收入＝＝7900×0.7＝5530（萬(wàn)元））。23中國(guó)納稅稅籌劃師師——肖肖太壽博博士案例分析析（一）賬賬務(wù)處理理3.單位可售售面積計(jì)計(jì)稅成本本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米米）。。需要注注意的的是，這這里的的29000平方米米是作作為總總可售售面積積計(jì)算算的，不不能減減去拆拆遷戶(hù)戶(hù)的7900平方米米，即即不能能以21100平方米米作為為分母母，否否則就就會(huì)虛虛增成成本。。4.視同銷(xiāo)銷(xiāo)售成成本＝＝4113.7931×7900＝3249.8965（萬(wàn)元元）；；視同銷(xiāo)銷(xiāo)售所所得＝＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬(wàn)元）。。24中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析會(huì)計(jì)處處理如如下：：1.在開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品完工工時(shí)，，根據(jù)據(jù)安置置時(shí)的的同期期同類(lèi)價(jià)格格，視視同銷(xiāo)銷(xiāo)售的的會(huì)計(jì)計(jì)處理理（單單位：：萬(wàn)元，下下同））：借：開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本————拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)5530貸：應(yīng)應(yīng)付賬賬款————拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)5530借：應(yīng)應(yīng)付賬賬款————拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)5530貸：主主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收收入553025中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析2.房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)開(kāi)具具銷(xiāo)售售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)發(fā)發(fā)票5530萬(wàn)元，，業(yè)主主向房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)出具具拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)收收據(jù)5530萬(wàn)元，，結(jié)轉(zhuǎn)成成本的的會(huì)計(jì)計(jì)處理理：借：主主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成成本——土地征征用費(fèi)費(fèi)及拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)3249.8965貸：開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品3249.896526中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析（二））稅務(wù)務(wù)處理理如下下1.企業(yè)所所得稅稅的處處理A公司2009年9月開(kāi)始始與被被拆遷遷戶(hù)辦辦理交交接手手續(xù)時(shí)，就就要確確認(rèn)視同銷(xiāo)銷(xiāo)售所所得＝＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬(wàn)元元），，繳納企企業(yè)所所得稅稅＝2280.1035×25%＝570.0259（萬(wàn)元元）。。需要注注意的的是，，這里里不能按按預(yù)計(jì)計(jì)毛利利率計(jì)計(jì)算繳繳稅，而而是要要確認(rèn)認(rèn)視同同銷(xiāo)售售所得得計(jì)算算繳款款。27中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析2.土地增增值稅稅的處處理與企業(yè)業(yè)所得得稅不不同的的是，，在與與被拆拆遷戶(hù)戶(hù)辦理理交接手手續(xù)時(shí)時(shí)，不不需要要立即即進(jìn)行行土地地增值值稅清清算，，只需要要預(yù)征征。假定預(yù)預(yù)征率率為2%，則A公司2009年9月開(kāi)始始與被被拆遷遷戶(hù)辦辦理交交接手手續(xù)時(shí)時(shí)，要要預(yù)繳繳土地地增值稅稅＝5530××2%＝110.6（萬(wàn)元元）。。回遷房房視同同銷(xiāo)售售所得得最后后是否否作土土地增增值稅稅清算，要要看樓樓盤(pán)的的銷(xiāo)售售情況況。由于該該項(xiàng)目目已經(jīng)經(jīng)全部部銷(xiāo)售完完畢，，因此此土地地增值值稅必必須清清算。。28中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析2.土地增增值稅稅的處處理該項(xiàng)目目土地地增值值稅清清算計(jì)計(jì)算過(guò)過(guò)程如如下：：開(kāi)發(fā)成成本＝＝5530＋6000＝11530（萬(wàn)元元）；；扣除項(xiàng)項(xiàng)目金金額＝＝11530×（1+20%）＋11530×10%+14770×5.5%＝15801.35（萬(wàn)元元）；；增值額額＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（萬(wàn)元）；；增值率率＝4498.65÷÷15801.35＝28.47%，適用用稅率率30%，速算算扣除除率為為0；應(yīng)繳土土地增增值稅稅＝4498.65××30%－0＝1349.595（萬(wàn)元）；；已預(yù)征征土地地增值值稅＝＝5530××2%＝110.6（萬(wàn)元元）；；應(yīng)補(bǔ)繳繳土地地增值值稅＝＝1349.595－110.6＝1238.995（萬(wàn)元元）。。29中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析3.營(yíng)業(yè)稅稅的處處理。。（1）營(yíng)業(yè)業(yè)稅的的計(jì)算算回遷房房成本本價(jià)如如何確確定？？有的的地方方認(rèn)為為，考考慮到被拆拆遷房房產(chǎn)原原占有有土地地，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商不需需對(duì)該該土地地支付成成本，，補(bǔ)償償房產(chǎn)產(chǎn)的成成本價(jià)價(jià)不應(yīng)應(yīng)再計(jì)計(jì)算土土地成成本；有有的地地方則則認(rèn)為為應(yīng)包包括土土地成成本。。一般般的看看法是回回遷房房的成成本和和正常常銷(xiāo)售售的商商品房房一樣樣，應(yīng)應(yīng)分為土土地成成本和和建筑筑成本本兩個(gè)個(gè)方面面，只只不過(guò)過(guò)這里里土地成成本是是以房房換地地?fù)Q回回來(lái)的的，成成本價(jià)價(jià)應(yīng)該該包括括土地成成本。。A公司應(yīng)應(yīng)該在在2009年9月與被被拆遷遷戶(hù)辦辦理交交接手續(xù)繳繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅＝4113.7931×7900××5%＝1624948.2745（萬(wàn)元元）。。30中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析3.營(yíng)業(yè)稅稅的處處理。。（2）開(kāi)具具銷(xiāo)售售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)發(fā)發(fā)票問(wèn)問(wèn)題。。A公司如如果采采用企企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則，，非貨貨幣性性資產(chǎn)產(chǎn)交換要確確認(rèn)主主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收收入5530萬(wàn)元，，A公司應(yīng)應(yīng)按銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)5530萬(wàn)元開(kāi)開(kāi)具銷(xiāo)銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)發(fā)票票；A公司如如果采用企企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制制度，，非貨貨幣性性資產(chǎn)產(chǎn)交換換沒(méi)有有確認(rèn)主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入入，則A公司應(yīng)應(yīng)該按按成本本價(jià)3249.8965萬(wàn)元開(kāi)開(kāi)具銷(xiāo)銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)發(fā)票票，然然后視視同銷(xiāo)售所所得＝＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬(wàn)元）。。31中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)代收收費(fèi)用用的稅稅務(wù)處處理（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代代收費(fèi)用需要要繳納營(yíng)業(yè)稅稅按照營(yíng)業(yè)稅相相關(guān)法規(guī)規(guī)定定，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收收的價(jià)外費(fèi)用用需要繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅?！吨腥A人民共和和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例》（中華人民共共和國(guó)國(guó)務(wù)院院令第540號(hào)）第五條規(guī)規(guī)定：“納稅人的的營(yíng)業(yè)額為納納稅人提供應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)或者銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ椒绞杖〉娜坎績(jī)r(jià)款和價(jià)外外費(fèi)用?！吨腥A人民共和和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例實(shí)施施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局局第52號(hào)令）第十三三條規(guī)定，條條例第五條所所稱(chēng)價(jià)外費(fèi)用，包包括收取的手手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼貼、基金、集集資費(fèi)、返還還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)費(fèi)、違約金金、滯納金、、延期付款利利息、賠償金金、代收款項(xiàng)項(xiàng)、代墊款項(xiàng)項(xiàng)、罰息及其其他各種性質(zhì)質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)費(fèi)，但不包括同時(shí)時(shí)符合以下條條件代為收取取的政府性基基金或者行政政事業(yè)性收費(fèi)費(fèi)：32中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收收費(fèi)用的稅務(wù)務(wù)處理（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代代收費(fèi)用需要要繳納營(yíng)業(yè)稅稅1、由國(guó)務(wù)院或或者財(cái)政部批批準(zhǔn)設(shè)立的政政府性基金，，由國(guó)務(wù)院或或者省級(jí)人民民政府及其財(cái)財(cái)政、價(jià)格主主管部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立的行政政事業(yè)性收費(fèi)費(fèi)；2、收取時(shí)開(kāi)具具省級(jí)以上財(cái)財(cái)政部門(mén)印制制的財(cái)政票據(jù)據(jù)；3、所收款項(xiàng)全全額上繳財(cái)政政。凡價(jià)外費(fèi)用，，無(wú)論會(huì)計(jì)制制度規(guī)定如何何核算，均應(yīng)應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額額計(jì)算應(yīng)納稅稅額。但是要注意的的一點(diǎn)是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)代收的住房專(zhuān)項(xiàng)維修修基金是免征征營(yíng)業(yè)稅的。。33中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收收費(fèi)用的稅務(wù)務(wù)處理國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)文件規(guī)定：住住房專(zhuān)項(xiàng)維修修基金是屬全全體業(yè)主共同同所有的一項(xiàng)項(xiàng)代管基金，，專(zhuān)項(xiàng)用于物物業(yè)保修期滿(mǎn)滿(mǎn)后物業(yè)共用用部位、共用用設(shè)施設(shè)備的的維修和更新新、改造。鑒鑒于住房專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)維修基金資資金所有權(quán)及及使用的特殊殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管管部門(mén)或其指指定機(jī)構(gòu)、公公積金管理中中心、開(kāi)發(fā)企企業(yè)以及物業(yè)業(yè)管理單位代代收的住房專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)維修基金金，不計(jì)征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。34中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收收費(fèi)用的稅務(wù)務(wù)處理因此，代收款款項(xiàng)中，除了了代收的住房房專(zhuān)項(xiàng)維修基基金外，其他他一切代收款款項(xiàng)應(yīng)一并計(jì)計(jì)入收入額，，繳納營(yíng)業(yè)稅稅。并不用考慮誰(shuí)誰(shuí)出具票據(jù)及及會(huì)計(jì)如何處處理問(wèn)題。例例如：某房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司，取得售房房收入1000萬(wàn)元；該縣人人民政府要求求代收政府基基金50萬(wàn)元；代收住住房專(zhuān)項(xiàng)維修修基金50萬(wàn)元；代收取取暖費(fèi)100萬(wàn)元。則代收款項(xiàng)的的營(yíng)業(yè)額=1000+100+50=1150萬(wàn)元。35中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收收費(fèi)用的稅務(wù)務(wù)處理為了避免全額額納稅，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)可以設(shè)設(shè)立或委托代代理機(jī)構(gòu)收取取代收費(fèi)用，，其營(yíng)業(yè)稅的的計(jì)稅依據(jù)按按照實(shí)際收取取的報(bào)酬額納納稅。國(guó)家稅稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若若干問(wèn)題的通通知》（國(guó)稅發(fā)〔1995〕〕076號(hào)）第四條關(guān)于于代理業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)額規(guī)定，代理業(yè)的營(yíng)業(yè)業(yè)額為納稅人人從事代理業(yè)業(yè)務(wù)向委托方方實(shí)際收取的的報(bào)酬。36中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收收費(fèi)用的稅務(wù)務(wù)處理（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代代收費(fèi)用需要要繳納企業(yè)所所得稅國(guó)家稅務(wù)總局局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕〕31號(hào)）第五條規(guī)定定：“開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入入的范圍為銷(xiāo)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品過(guò)程中取得得的全部?jī)r(jià)款款，包括現(xiàn)金金等價(jià)物以及及其他經(jīng)濟(jì)利利益。企業(yè)代有關(guān)部部門(mén)和單位收收取的各種基基金、費(fèi)用和和附加等，凡凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由由企業(yè)開(kāi)具發(fā)發(fā)票的，應(yīng)按按規(guī)定全部確確認(rèn)為銷(xiāo)售收收入。未納入入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)價(jià)內(nèi)并由企業(yè)業(yè)之外的其他他部門(mén)、單位位收取并開(kāi)具具發(fā)票的，可可作為代收代代繳款項(xiàng)進(jìn)行行管理?！?7中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收收費(fèi)用的稅務(wù)務(wù)處理（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代代收費(fèi)用需要要繳納企業(yè)所所得稅國(guó)稅發(fā)〔2009〕〕31號(hào)第十六條規(guī)定定：“企業(yè)將已計(jì)入入銷(xiāo)售收入的的共用部位、、共用設(shè)施設(shè)設(shè)備維修基金金按規(guī)定移交交給有關(guān)部門(mén)門(mén)、單位的，，應(yīng)于移交時(shí)時(shí)扣除。企業(yè)業(yè)對(duì)納入開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自自己收取的代代收費(fèi)用，在在轉(zhuǎn)付給委托托單位時(shí)，也也可以從收入入中扣除?！薄币簿褪钦f(shuō)代收收代繳款項(xiàng)是是不做為收入入的，所述的確認(rèn)為為銷(xiāo)售收入的的“代收款項(xiàng)項(xiàng)”是開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)開(kāi)具發(fā)票的。。而由開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)開(kāi)具發(fā)票的代代收款，其實(shí)實(shí)并不是代收收款。只不過(guò)過(guò)是會(huì)計(jì)上不不做銷(xiāo)售處理理罷了。38中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士二、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收收費(fèi)用的稅務(wù)務(wù)處理基于以上法律律依據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)代收的各各項(xiàng)費(fèi)用是否否需要繳納企企業(yè)所得稅，，主要取決于于代收費(fèi)用是是以誰(shuí)的名義義收取。如果不是由房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)開(kāi)票收取取的，則不繳繳納企業(yè)所得得稅；如果由房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)開(kāi)票收取的，，則繳納企業(yè)業(yè)所得稅，但在計(jì)算企業(yè)業(yè)所得稅時(shí)，，對(duì)納入開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自自己收取的代代收費(fèi)用，在在轉(zhuǎn)付給委托托單位時(shí)，也也可以從收入入中扣除。39中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士案例分析某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司，取得得售房收入1000萬(wàn)元；該縣人人民政府要求求代收政府基基金50萬(wàn)元；代收住住房專(zhuān)項(xiàng)維修修基金50萬(wàn)元；代收取取暖費(fèi)100萬(wàn)元。假設(shè)代收款項(xiàng)項(xiàng)皆是“未納納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)之外外的其他收取取部門(mén)、單位位開(kāi)具發(fā)票的的，”則該房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)業(yè)所得稅的計(jì)計(jì)稅收入=1000萬(wàn)元。40中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士案例分析（三）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代代收費(fèi)用不需需繳納土地增增值稅。《中華人民共和和國(guó)土地增值值稅暫行條例例》第二條規(guī)定：：“納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所所取得的收入入，包括貨幣幣收入、實(shí)物物收入和其他他收入：《中華人民共和和國(guó)土地增值值稅暫行條例例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：：“條例第二二條所稱(chēng)的收收入，包括轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的的全部?jī)r(jià)款及及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收益。”這兩條規(guī)定中中也沒(méi)有明確確代收款項(xiàng)應(yīng)應(yīng)作為收入處處理。41中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士案例分析（三）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代代收費(fèi)用不需需繳納土地增增值稅。財(cái)政部、國(guó)家家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值值稅一些具體體問(wèn)題規(guī)定的的通知》（財(cái)稅字〔1995〕〕048號(hào)）第六條規(guī)定定，對(duì)于縣級(jí)及縣縣級(jí)以上人民民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售售房時(shí)代收的的各項(xiàng)費(fèi)用，，如果代收費(fèi)用用是計(jì)入房?jī)r(jià)價(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方方一并收取的的，則可作為為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)所取得的收收入計(jì)稅。如如果代收費(fèi)用用未計(jì)入房?jī)r(jià)價(jià)中，而是在在房?jī)r(jià)之外單單獨(dú)收取的，，可以不作為為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用用作為轉(zhuǎn)讓收收入計(jì)稅的，，在計(jì)算扣除除項(xiàng)目金額時(shí)時(shí)，可予以扣扣除，但不允允許作為加計(jì)計(jì)20%扣除的基數(shù)。。如果代收費(fèi)費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的的收入計(jì)稅的的，在計(jì)算增增值額時(shí)不允允許扣除代收收費(fèi)用。42中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士案例分析國(guó)家稅務(wù)總局局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）第二十五條進(jìn)一一步明確，對(duì)納稅稅人按縣級(jí)以上人人民政府的規(guī)定在在售房時(shí)代收的各各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分分不同情形分別處處理：1.代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)價(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收收取的，應(yīng)將代收收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)所取得的收收入計(jì)稅。實(shí)際支支付的代收費(fèi)用，，在計(jì)算扣除項(xiàng)目目金額時(shí)，可予以以扣除，但不允許許作為加計(jì)扣除的的基數(shù)；43中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析2.代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之之外單獨(dú)收取且未未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格格的，不作為轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)的收入，，在計(jì)算增值額時(shí)時(shí)不允許扣除代收收費(fèi)用。據(jù)此分析，假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)不是按照縣級(jí)級(jí)以上人民政府的的規(guī)定要求代收的的費(fèi)用，則也要作作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)銷(xiāo)售收入征稅。只有及時(shí)將代收收費(fèi)用按規(guī)定轉(zhuǎn)付付給委托單位，才才可以從土地增值值稅的應(yīng)納稅收入入額中扣除。44中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處處理（一）產(chǎn)權(quán)式酒店店的定義產(chǎn)權(quán)式酒店，是指投資者購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)了酒店某一間客客房的產(chǎn)權(quán)后，自自己并不居住，而而是委托給酒店管管理公司經(jīng)營(yíng)以獲獲取投資回報(bào)。該投資回報(bào)分為兩部分：一是固定的租金收收入，二是浮動(dòng)的的年終分紅。45中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處處理（二）產(chǎn)權(quán)式酒店店投資回報(bào)的稅務(wù)務(wù)處理誤區(qū)：在實(shí)際操作中，幾乎所有酒店都將將平時(shí)發(fā)生的租金金費(fèi)用計(jì)入成本費(fèi)費(fèi)用，將超額分紅紅納入稅后分配事事項(xiàng)。從表象上看，這種種經(jīng)營(yíng)模式似乎兼兼具了房產(chǎn)租賃與投資兩種性質(zhì)，46中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處處理（三）產(chǎn)權(quán)式酒店店投資回報(bào)的正確確稅務(wù)處理：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2006〕478號(hào)）規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方））在約定的時(shí)間內(nèi)內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)權(quán)與酒店進(jìn)行合作作經(jīng)營(yíng)，如房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，經(jīng)營(yíng)業(yè)主按照約定定取得的固定收入入和分紅收入均應(yīng)應(yīng)視為租金收入，，根據(jù)有關(guān)稅收法律律、行政法規(guī)的規(guī)規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租租賃所得項(xiàng)目征收收個(gè)人所得稅。47中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處處理（三）產(chǎn)權(quán)式酒店店投資回報(bào)的正確確稅務(wù)處理：只要酒店方轉(zhuǎn)變思思路，采取正確的的賬務(wù)處理方法，，就可以把協(xié)議約定定的分紅款轉(zhuǎn)化為為正常的租金費(fèi)用用(即浮動(dòng)的租金費(fèi)用用,在會(huì)計(jì)上計(jì)入“預(yù)預(yù)計(jì)負(fù)責(zé)”科目，，從而起到抵減當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納所得稅額額的作用。48中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析紅色假日酒店（甲甲方）與所有產(chǎn)權(quán)權(quán)人（乙方）分別別簽訂了為期三年年的協(xié)議，由甲方方負(fù)責(zé)酒店日常的的經(jīng)營(yíng)管理，每年年按乙方購(gòu)房?jī)r(jià)格格（經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房總價(jià)合計(jì)900萬(wàn)元）的8%支付租金，每月支支付一次。如果甲方實(shí)現(xiàn)的年年度稅后凈利潤(rùn)超超過(guò)了乙方購(gòu)買(mǎi)價(jià)價(jià)格的5%，則超額部分由雙雙方平分。49中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析甲方2009年度營(yíng)業(yè)收入總額額為500萬(wàn)元，成本費(fèi)用352萬(wàn)元（包括支付租租金72萬(wàn)元，取得了正式式發(fā)票），年度利利潤(rùn)總額148萬(wàn)元（為簡(jiǎn)化分析析，假設(shè)無(wú)任何納納稅調(diào)整事項(xiàng)，計(jì)計(jì)算結(jié)果不保留小小數(shù)），全年累計(jì)計(jì)繳納企業(yè)所得稅稅49萬(wàn)元。那么，協(xié)議約定的超額凈凈利為148－49－900×5%＝54（萬(wàn)元），乙方累累計(jì)分得27萬(wàn)元。50中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析甲方扣繳乙方租賃賃業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附附加為：（27+72）×5.5%=5.445(萬(wàn)元)甲方扣繳乙方租賃賃業(yè)的房產(chǎn)稅為:：（27+72）×12%=11.88(萬(wàn)元).甲方扣繳乙方租賃賃業(yè)的個(gè)人所得稅稅:（27+72）×10%=9.9(萬(wàn)元).51中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析假定其他條件不變變，紅色假日酒店店年初經(jīng)過(guò)測(cè)算，，估計(jì)年末分紅額額在3%（即27萬(wàn)元）左右，財(cái)務(wù)上應(yīng)將其作為為租金費(fèi)用，按期期平均分?jǐn)傆?jì)入““預(yù)計(jì)負(fù)債”科目目（只提不付）。。一般情況下，預(yù)提提的數(shù)額與最終支支付額會(huì)存在差異異，甲方應(yīng)于會(huì)計(jì)計(jì)期末參照年度經(jīng)經(jīng)營(yíng)成果計(jì)算出實(shí)實(shí)付額，并與“預(yù)預(yù)計(jì)負(fù)債”科目余余額進(jìn)行比較，如如有差額則要據(jù)實(shí)實(shí)調(diào)整（未完成超超額凈利就要全額額沖銷(xiāo)）。本例中中甲方累計(jì)提取額額與實(shí)付額沒(méi)有任任何出入，無(wú)需進(jìn)進(jìn)行調(diào)整。52中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析企業(yè)平時(shí)計(jì)提的租租金費(fèi)用只能減少少會(huì)計(jì)利潤(rùn)，并不不會(huì)對(duì)預(yù)繳的所得得稅額產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性性的影響。但是，，隨著年度終了和和經(jīng)營(yíng)成果的確定定，這27萬(wàn)元也逐漸轉(zhuǎn)化成成一項(xiàng)現(xiàn)時(shí)的義務(wù)務(wù)，即使未在預(yù)提提當(dāng)年支付（支付付期在次年2月），由于符合確確定性和權(quán)責(zé)發(fā)生生制原則的要求，，完全可以歸屬為為2009年度的費(fèi)用予以稅稅前扣除。53中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士案例分析經(jīng)過(guò)這樣處理，企企業(yè)年度利潤(rùn)以及及應(yīng)納稅所得額比比改變會(huì)計(jì)核算方方法前減少了27萬(wàn)元，降至121萬(wàn)元，實(shí)際繳納所所得稅40萬(wàn)元，節(jié)約了9萬(wàn)元的稅額支出54中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士四、土地閑置費(fèi)扣除的的稅務(wù)處理一、土地閑置費(fèi)用用的定義《閑置土地處置辦法法》（國(guó)土資源部令〔1999〕第5號(hào)）第二條規(guī)定，，閑置土地是指土地地使用者依法取得得土地使用權(quán)后，，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地地的人民政府同意意，超過(guò)規(guī)定的期期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建建設(shè)的建設(shè)用地。。具有下列情形之一一的，可以認(rèn)定為為閑置土地：55中國(guó)納稅籌劃師———肖太壽博士四、土地閑置費(fèi)扣除的的稅務(wù)處理（一）國(guó)有土地有有償使用合同或者者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)國(guó)有土地有償使用用合同生效或者土土地行政主管部門(mén)門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建建設(shè)的；（二）已動(dòng)工開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)，但開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)總面積不足1/3，或者已投資額額占總投資額不不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連連續(xù)滿(mǎn)1年的；（三）法律、、行政法規(guī)規(guī)定定的其他情形。。56中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士四、土地閑置費(fèi)扣除除的稅務(wù)處理二、土地閑置費(fèi)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《閑置土地處置辦辦法》規(guī)定：對(duì)于在城城市規(guī)劃區(qū)范圍圍內(nèi)，以出讓等等有償使用方式式取得土地使用用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土土地，超過(guò)出讓合同約約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的的，可以征收相相當(dāng)于土地使用用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)，可以無(wú)償收收回土地使用權(quán)權(quán)。目前，各地方政政府均制定了具具體的實(shí)施辦法法。土地閑置費(fèi)費(fèi)根據(jù)土地性質(zhì)質(zhì)按照不同類(lèi)別別比例收取，例例如某市規(guī)定，，逾期不開(kāi)發(fā)的的住宅用地征收收土地閑置費(fèi)為為合同地價(jià)或者者基準(zhǔn)地價(jià)的8%，逾期不開(kāi)發(fā)的的港口、碼頭、、陸路交通運(yùn)輸輸站場(chǎng)、工業(yè)、、倉(cāng)儲(chǔ)等工業(yè)用用地按原合同地地價(jià)的20%征收土地閑置費(fèi)費(fèi)。57中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士四、土地閑置費(fèi)扣除除的稅務(wù)處理三、土地閑置費(fèi)費(fèi)用的稅務(wù)處理理房地產(chǎn)企業(yè)如果果發(fā)生了土地閑閑置費(fèi)用，在進(jìn)進(jìn)行企業(yè)所得稅稅和土地增值稅稅處理時(shí)，需要要注意兩者的區(qū)區(qū)別。（一）土地增值值稅的處理國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅稅清算有關(guān)問(wèn)題題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)逾期期開(kāi)發(fā)繳納的土土地閑置費(fèi)不得得扣除。58中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士四、土地閑置費(fèi)扣除除的稅務(wù)處理（二）企業(yè)所得得稅的處理《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十二條規(guī)規(guī)定，企業(yè)因國(guó)家無(wú)償償收回土地使用用權(quán)而形成的損損失，可作為財(cái)財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)關(guān)規(guī)定在稅前扣扣除。第二十七條規(guī)定定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成成本支出———土地征用費(fèi)及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為為取得土地開(kāi)發(fā)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用，，主要包括土地地買(mǎi)價(jià)或出讓金金、大市政配套套費(fèi)、契稅、耕耕地占用稅、土土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和和超面積補(bǔ)交的的地價(jià)及相關(guān)稅稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償償支出、安置及及動(dòng)遷支出、回回遷房建造支出出、農(nóng)作物補(bǔ)償償費(fèi)、危房補(bǔ)償償費(fèi)等。59中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士五、商鋪售后返返租的財(cái)稅處理理所謂售后返租，，就是開(kāi)發(fā)商在在銷(xiāo)售商品房時(shí)時(shí)，約定以購(gòu)房房合同的折讓優(yōu)優(yōu)惠后的價(jià)款為為成交價(jià)，同時(shí)時(shí)與購(gòu)房者簽訂訂該房的租賃合合同，要求購(gòu)房房者在一定期限限內(nèi)必須將購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的房屋無(wú)償或低價(jià)交給給開(kāi)發(fā)公司，由由開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收收益歸開(kāi)發(fā)商。60中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士案例分析A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司）是一家外外資商業(yè)地產(chǎn)公公司，采用售后返租方方式銷(xiāo)售商鋪。。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者者同時(shí)簽訂房地地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和和租賃合同，約定商鋪按優(yōu)惠惠價(jià)85萬(wàn)元（即總價(jià)100萬(wàn)元的85%）出售，在未來(lái)來(lái)5年內(nèi)，該商鋪歸歸開(kāi)發(fā)商出租，，收益歸開(kāi)發(fā)商商。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)時(shí)，將價(jià)款和折折扣額在同一張張發(fā)票上注明，，并開(kāi)具了銷(xiāo)售售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)發(fā)票。開(kāi)發(fā)商在在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)，，對(duì)未來(lái)5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能能收取多少收益益并不確定，并并假設(shè)當(dāng)年A公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租租金5萬(wàn)元（不考慮城建稅稅、教育費(fèi)附加加、土地使用稅稅）。61中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士五、商鋪售后返返租的案例分析析（一）營(yíng)業(yè)稅的的處理《營(yíng)業(yè)稅暫行條例例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，，納稅人發(fā)生應(yīng)應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折折扣額在同一張張發(fā)票上注明的的，以折扣后的的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額額。如果將折扣額另另開(kāi)發(fā)票的，不不論其在財(cái)務(wù)上上如何處理，均均不得從營(yíng)業(yè)額額中扣除?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例例》第五條規(guī)定，納納稅人的營(yíng)業(yè)額額為納稅人提供供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收收取的全部?jī)r(jià)款款的價(jià)外費(fèi)用。。顯然，A公司無(wú)償取得的出租租收益應(yīng)作為價(jià)價(jià)外費(fèi)用計(jì)入營(yíng)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)據(jù)。對(duì)此，各地稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)也分別出出臺(tái)了相關(guān)具體體規(guī)定予以明確確。62中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士五、商鋪售后返返租的案例分析析江蘇省地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司銷(xiāo)售返租租有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)問(wèn)題的批復(fù)》（蘇地稅函[2008]135號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售售不動(dòng)產(chǎn)，采取取優(yōu)惠方式要求求購(gòu)房者無(wú)償或或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)交給開(kāi)發(fā)公司司使用若干年。。這一經(jīng)營(yíng)方式名名義上是開(kāi)發(fā)公公司讓利給購(gòu)房房者，實(shí)質(zhì)上是是優(yōu)先取得了購(gòu)購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的使用權(quán)，即即其他經(jīng)濟(jì)利益益。因此，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以此此方式銷(xiāo)售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例例實(shí)施細(xì)則》第十五條和《稅收征管法實(shí)施施細(xì)則》第四十七條規(guī)定核定其營(yíng)業(yè)業(yè)額。63中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士五、商鋪售后返返租的案例分析析浙江省地稅局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干干政策業(yè)務(wù)問(wèn)題題的通知》（浙地稅函[2008]62號(hào)）第八條規(guī)定，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司采用折讓優(yōu)惠惠等形式將商品品房銷(xiāo)售給購(gòu)房房者，在簽訂購(gòu)購(gòu)房合同的同時(shí)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司（或房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與與購(gòu)房者另行簽簽訂商品房委托托管理合同，約約定購(gòu)房合同以以折讓后優(yōu)惠價(jià)價(jià)款為成交價(jià)，，購(gòu)房者自愿放放棄一定時(shí)期的的托管收益權(quán)和和其他費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司商品房折讓優(yōu)優(yōu)惠額（或商品品房售價(jià)低于同同類(lèi)商品房?jī)r(jià)格格部分）應(yīng)并入入商品房銷(xiāo)售價(jià)價(jià)款，一并按銷(xiāo)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收收營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者因放棄一一定時(shí)期的托管管收益權(quán)和其他他費(fèi)用而享受的的折讓優(yōu)惠額屬屬取得經(jīng)濟(jì)利益益，應(yīng)按“服務(wù)務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目征征收營(yíng)業(yè)稅。64中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士五、商鋪售后返返租的案例分析析因此，A公司銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅100×5%=5（萬(wàn)元）。購(gòu)房者返租商鋪鋪應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅15×5%=0.75（萬(wàn)元），城市市維護(hù)建設(shè)稅及及附加0.75×（7%+3%）=0.075A公司還需就當(dāng)年年轉(zhuǎn)租商鋪取得得的租金收入按按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳繳納營(yíng)業(yè)稅，即即5×5%=0.25（萬(wàn)元）。城市維護(hù)建設(shè)稅稅及附加0.25×（7%+3%）=0.025。3/6/202365中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士五、商商鋪售售后返返租的的案例例分析析（二））印花花稅本例中中，A公司不不但銷(xiāo)銷(xiāo)售了了開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品，還還租賃賃了該該開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品后并并轉(zhuǎn)租租（假假如轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租合合同每每年簽簽訂一一次）），應(yīng)分別別按““產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移書(shū)據(jù)據(jù)”稅稅目繳繳納印印花稅稅：85××0.05%=0.0425（萬(wàn)元元），，按““財(cái)產(chǎn)產(chǎn)租賃賃”稅稅目繳繳納印印花稅稅：15××0.001+5××0.001=0.02（萬(wàn)元元）。。3/6/202366中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士五、商商鋪售售后返返租的的案例例分析析（三））個(gè)人人所得得稅國(guó)家稅稅務(wù)總總局《關(guān)于個(gè)個(gè)人與與房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)簽簽訂有有條件件優(yōu)惠惠價(jià)格格協(xié)議議購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商店店征收收個(gè)人人所得得稅問(wèn)問(wèn)題的的批復(fù)復(fù)》（國(guó)稅函函[2008]576號(hào)）規(guī)定定，房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)與商商店購(gòu)購(gòu)房者者個(gè)人人簽訂訂協(xié)議議規(guī)定定，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)按優(yōu)優(yōu)惠價(jià)價(jià)格出出售其其開(kāi)發(fā)發(fā)的商商店給給購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者個(gè)個(gè)人，，但購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者者個(gè)人人在一一定期期限內(nèi)內(nèi)必須須將購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的的商店店無(wú)償償提供供給房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)外外出租租使用用，其實(shí)質(zhì)質(zhì)是購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者者個(gè)人人以所所購(gòu)商商店交交由房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)出租租而取取得的的房屋屋租賃賃收入入支付付了部部分購(gòu)購(gòu)房?jī)r(jià)價(jià)款。。3/6/202367中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士五、商商鋪售售后返返租的的案例例分析析（三））個(gè)人人所得得稅根據(jù)《個(gè)人所所得稅稅法》的有關(guān)關(guān)精神神，對(duì)上述述情形形的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者者個(gè)人人少支支出的的購(gòu)房房?jī)r(jià)款款，應(yīng)應(yīng)視同同個(gè)人人財(cái)產(chǎn)產(chǎn)租賃賃所得得，按按照““財(cái)產(chǎn)產(chǎn)租賃賃所得得”項(xiàng)項(xiàng)目征征收個(gè)個(gè)人所所得稅稅，每次財(cái)財(cái)產(chǎn)租租賃所所得的的收入入額，，按照照少支支出的的購(gòu)房房?jī)r(jià)款款和協(xié)協(xié)議規(guī)規(guī)定的的租賃賃月份份數(shù)平平均計(jì)計(jì)算確確定。。3/6/202368中國(guó)納稅籌籌劃師———肖太壽博博士五、商鋪售售后返租的的案例分析析（三）個(gè)人人所得稅根據(jù)《個(gè)人所得稅稅法》第八條規(guī)定定，個(gè)人所所得稅以所所得人為納納稅義務(wù)人人，以支付付所得的單單位和個(gè)人人為扣繳義義務(wù)人。所以A公司在以?xún)?yōu)優(yōu)惠價(jià)銷(xiāo)售售給購(gòu)房者者時(shí)，需代代扣代繳購(gòu)購(gòu)房者應(yīng)繳繳納的個(gè)人人所得稅：：[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（萬(wàn)元）。。否則，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根根據(jù)《稅收征管法法》第六十九條條規(guī)定，由由稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)向購(gòu)房者者追繳稅款款，對(duì)A公司處應(yīng)扣扣未扣、應(yīng)應(yīng)收未收稅稅款50%以上3倍以下的罰罰款。3/6/202369中國(guó)納稅籌籌劃師———肖太壽博博士五、商鋪售售后返租的的案例分析析（四）房產(chǎn)產(chǎn)稅購(gòu)房者將購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的商鋪鋪返租給A公司，每月應(yīng)按租租金收入（（少支出的的購(gòu)房?jī)r(jià)款款和協(xié)議規(guī)規(guī)定的租賃賃月份數(shù)平平均計(jì)算確確定）的12%繳納房產(chǎn)稅稅：15÷（5×12）×12%=0.03（萬(wàn)元）。。開(kāi)發(fā)商再將將商鋪轉(zhuǎn)租租，按房產(chǎn)產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)發(fā)商轉(zhuǎn)租房房屋取得的的租賃收入入不再繳納納房產(chǎn)稅。。這在實(shí)際際稅務(wù)處理理中也是容容易被忽視視的。3/6/202370中國(guó)納稅籌籌劃師———肖太壽博博士五、商鋪售售后返租的的案例分析析（五）所得得稅國(guó)家稅務(wù)總總局《關(guān)于從事房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的外商投投資企業(yè)售售后返租業(yè)業(yè)務(wù)所得稅稅處理問(wèn)題題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]603號(hào)）規(guī)定，從事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的外商投投資企業(yè)以以銷(xiāo)售方式式轉(zhuǎn)讓其生生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)發(fā)的房屋、、建筑物等等不動(dòng)產(chǎn)，，又通過(guò)租租賃方式從從買(mǎi)受人回回租該資產(chǎn)產(chǎn)，企業(yè)無(wú)無(wú)論采取何何種租賃方方式，均應(yīng)將售后后回租業(yè)務(wù)務(wù)分解為銷(xiāo)銷(xiāo)售和租賃賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)分別進(jìn)行行稅務(wù)處理理。企業(yè)銷(xiāo)售或或轉(zhuǎn)讓有關(guān)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所所有權(quán)的收收入與該被被轉(zhuǎn)讓的不不動(dòng)產(chǎn)所有有權(quán)相關(guān)的的成本、費(fèi)費(fèi)用的差額額，應(yīng)作為為業(yè)務(wù)發(fā)生生當(dāng)期的損損益，計(jì)入入當(dāng)期應(yīng)納納稅所得額額。3/6/202371中國(guó)納稅籌籌劃師———肖太壽博博士五、商鋪售售后返租的的案例分析析（五）所得得稅對(duì)于售后返返租業(yè)務(wù)，，A公司需分別別作銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)和租租賃兩項(xiàng)業(yè)業(yè)務(wù)處理，，分別計(jì)算算相關(guān)成本本、費(fèi)用和和損益。A公司的租租賃支出出就是，，一次性性讓利給給購(gòu)房者者的折讓讓優(yōu)惠額額，按權(quán)權(quán)責(zé)發(fā)生生制原則則，A公司每年年的租賃賃支出為為15÷5=3（萬(wàn)元））。3/6/202372中國(guó)納稅稅籌劃師師——肖肖太壽博博士五、商鋪鋪售后返返租的案案例分析析（五）所所得稅從國(guó)家稅稅務(wù)總局局對(duì)企業(yè)業(yè)所得稅稅應(yīng)稅收收入確定定條件來(lái)來(lái)分析，，根據(jù)國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局《關(guān)于確認(rèn)認(rèn)企業(yè)所所得稅收收入若干干問(wèn)題的的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）第一條第第一款規(guī)規(guī)定，企企業(yè)銷(xiāo)售售商品同同時(shí)滿(mǎn)足足下列條條件的，，應(yīng)確認(rèn)認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)：：1、商品銷(xiāo)銷(xiāo)售合同同已經(jīng)簽簽訂，企企業(yè)已將將商品所所有權(quán)相相關(guān)的主主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和報(bào)酬酬轉(zhuǎn)移給給購(gòu)貨方方；2、企業(yè)對(duì)已售售出的商品既既沒(méi)有保留通通常與所有權(quán)權(quán)相聯(lián)系的繼繼續(xù)管理權(quán)，，也沒(méi)有實(shí)施施有效控制；；3、收入的金額額能夠可靠地地計(jì)量；4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷(xiāo)售售方的成本能能夠可靠地核核算。3/6/202373中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士五、商鋪售后后返租的案例例分析（五）所得稅稅本例中，A公司在銷(xiāo)售房房產(chǎn)時(shí)，以后商鋪?zhàn)庾赓U能收取的的租金收入是是不確定的。。因此，對(duì)于此此不確定的租租賃應(yīng)稅金額額不能并入企企業(yè)銷(xiāo)售商鋪鋪的收入總額額中，企業(yè)應(yīng)應(yīng)以折扣后的的銷(xiāo)售金額85萬(wàn)元作為所得得稅應(yīng)稅金額額。轉(zhuǎn)租收入5萬(wàn)元應(yīng)在滿(mǎn)足足收入確定條條件后，計(jì)入入當(dāng)年度應(yīng)納納稅所得額。。則A公司當(dāng)年應(yīng)納納稅所得額為為：85+5=90（萬(wàn)元），扣除租賃支出出3萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本、稅稅金及費(fèi)用后后，即可計(jì)算算出應(yīng)納企業(yè)業(yè)所得稅額。。3/6/202374中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士五、商鋪售后后返租的案例例分析（六）土地增增值稅本例中，A公司銷(xiāo)售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額額為100萬(wàn)元，所得稅稅計(jì)稅收入為為85萬(wàn)元，在計(jì)算算土地增值稅稅時(shí)應(yīng)以哪一一個(gè)作為納稅稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)產(chǎn)取得的收入入呢？《土地增值稅暫暫行條例》第五條規(guī)定，，納稅人轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)取得的的收入，包括括貨幣收入、、實(shí)物收入和和其他收入。。根據(jù)國(guó)稅函函[2008]875號(hào)文件規(guī)定，，確認(rèn)應(yīng)稅收收入實(shí)現(xiàn)的條條件是“收入入的金額能夠夠可靠地計(jì)量量”。所以A公司銷(xiāo)售商鋪鋪時(shí)不確定的的轉(zhuǎn)租收益不不能作為其他他收入計(jì)入上上述第五條的的收入中，應(yīng)應(yīng)以85萬(wàn)元作為納稅稅人轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)取得的收收入額。3/6/202375中國(guó)納稅籌劃劃師——肖太太壽博士六、房企代墊首付和購(gòu)房返稅的營(yíng)業(yè)稅處處理（一）代墊墊首付針對(duì)二套房房按揭貸款款須首付50%以上的政策策，某房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)推出了了代業(yè)主墊付兩成首首付款的補(bǔ)補(bǔ)貼辦法。。比如，市民購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)一套價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)，屬屬其第二套房，，該市民按照政政策規(guī)定至少首首付5成，即50萬(wàn)元?？刹簧偃巳四貌怀鋈绱硕喽嗟氖赘犊?，于于是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)僅收取3成首付款即30萬(wàn)元，然后自行行墊付20萬(wàn)元，幫助客戶(hù)戶(hù)成功貸款購(gòu)房房。雙方約定，對(duì)房房地產(chǎn)企業(yè)墊付付的錢(qián)，在1年后交房時(shí)由客客戶(hù)歸還并按銀銀行同期貸款利利率計(jì)算利息。。76中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士六、房企代墊首付和購(gòu)房返稅的營(yíng)業(yè)稅處理按照相關(guān)稅收政政策規(guī)定，銷(xiāo)售售不動(dòng)產(chǎn)收取的的預(yù)收款要繳納納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)業(yè)所得稅、印花花稅、預(yù)征土地地增值稅等。其其中《中華人民共和國(guó)國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部國(guó)家稅稅務(wù)總局第52號(hào)令)第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)或者銷(xiāo)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采采取預(yù)收款方式式的，其納稅義義務(wù)發(fā)生時(shí)間為為收到預(yù)收款的的當(dāng)天。房地產(chǎn)企業(yè)為盡盡快回籠資金，，促使客戶(hù)盡快快辦理房貸按揭揭，自行墊付的的首付款需要與與業(yè)主繳納的首首付款一起開(kāi)具具收款收據(jù)，財(cái)務(wù)處理上相當(dāng)當(dāng)于企業(yè)取得了了房貸按揭合同同約定的全部首首付款預(yù)售收入入，應(yīng)當(dāng)全額計(jì)計(jì)入營(yíng)業(yè)額，計(jì)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅稅及其他稅金。。77中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士六、房企代墊首付和購(gòu)房返稅的營(yíng)業(yè)稅處理另外，房地產(chǎn)企企業(yè)代客戶(hù)墊付付首付款的前提提是與客戶(hù)簽訂訂《資金墊付協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議約定定，客戶(hù)必須在在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)規(guī)定時(shí)限內(nèi)（一一般在交房前））將首付款全額額補(bǔ)上，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)再向客戶(hù)戶(hù)正式交房。此墊付協(xié)議也屬屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的的一部分，財(cái)務(wù)務(wù)處理上應(yīng)當(dāng)計(jì)計(jì)入其他應(yīng)收款款核算。將來(lái)實(shí)實(shí)際收款時(shí)直接接沖減其他應(yīng)收收款，與預(yù)售收收入無(wú)關(guān)，不需需要另作納稅處處理。但是，房地產(chǎn)企業(yè)收取取的墊付資金利利息和客戶(hù)不按按期還款的違約約金，按照營(yíng)業(yè)業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)規(guī)定，將資金貸貸于他人使用同同樣要繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅。78中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士六、房企代墊首付和購(gòu)房返稅的營(yíng)業(yè)稅處理（二）購(gòu)房返稅稅某市規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)90平方米以下普通通住房可以減按按1%征收契稅。某房房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)的住宅項(xiàng)目雖雖不符合要求，，但同樣打出了了購(gòu)房返稅的口口號(hào)：購(gòu)買(mǎi)該企企業(yè)開(kāi)發(fā)的140平方米以上戶(hù)型型，只需繳納1%的契稅，額外契契稅由企業(yè)代客客戶(hù)支付。仍以一套價(jià)值100萬(wàn)元的商品房為為例，客戶(hù)應(yīng)繳繳契稅4萬(wàn)元，辦理房產(chǎn)產(chǎn)證時(shí)客戶(hù)僅支支付1萬(wàn)元，另外3萬(wàn)元由房地產(chǎn)企企業(yè)承擔(dān)。該銷(xiāo)銷(xiāo)售方式下，企企業(yè)實(shí)際收入僅僅97萬(wàn)元，但申報(bào)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅還應(yīng)當(dāng)按按100萬(wàn)元計(jì)算繳納。。79中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士七、合作建房的的稅務(wù)處理（一）企業(yè)所得得稅的處理國(guó)稅法[2009]31號(hào)第三十六條規(guī)規(guī)定：“企業(yè)以以本企業(yè)為主體體聯(lián)合其他企業(yè)業(yè)、單位、個(gè)人人合作或合資開(kāi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)獨(dú)立法人公司的的，按下列規(guī)定進(jìn)行行處理：1、凡開(kāi)發(fā)合同或或協(xié)議中約定向向投資各方（即即合作、合資方方，下同）分配配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，，企業(yè)在首次分配配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)結(jié)算計(jì)稅成本，，其應(yīng)分配給投資資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的計(jì)稅成本與其其投資額之間的的差額計(jì)入當(dāng)期期應(yīng)納稅所得額額；如未結(jié)算計(jì)稅成成本，則將投資方的投投資額視同銷(xiāo)售售收入進(jìn)行相關(guān)關(guān)的稅務(wù)處理。。80中國(guó)納稅籌劃師師——肖太壽博博士七、合作建房的的稅務(wù)處理（一）企業(yè)所得得稅的處理2、凡開(kāi)發(fā)合同或或協(xié)議中約定分分配項(xiàng)目利潤(rùn)的的，應(yīng)按以下規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理：：（1）企業(yè)業(yè)應(yīng)將將該項(xiàng)項(xiàng)目形形成的的營(yíng)業(yè)業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)額并并入當(dāng)當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額統(tǒng)統(tǒng)一申申報(bào)繳繳納企企業(yè)所所得稅稅，不不得在在稅前前分配配該項(xiàng)項(xiàng)目的的利潤(rùn)潤(rùn)。同時(shí)不不能因因接受受投資資方投投資額額而在在成本本中攤攤銷(xiāo)或或在稅稅前扣扣除相相關(guān)的的利息息支出出。81中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士七、合合作建建房的的稅務(wù)務(wù)處理理（一））企業(yè)業(yè)所得得稅的的處理理（2）投資資方取取得該該項(xiàng)目目的營(yíng)營(yíng)業(yè)利利潤(rùn)應(yīng)應(yīng)視同同股息息、紅紅利進(jìn)進(jìn)行相相關(guān)的的稅務(wù)務(wù)處理理?！薄眹?guó)稅法法[2009]31號(hào)第三三十七七條規(guī)規(guī)定：“企企業(yè)以以換取取開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品為目目的，，將土土地使使用權(quán)權(quán)投資資其他他企業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的，按按以下下規(guī)定定進(jìn)行行處理理：企業(yè)應(yīng)應(yīng)在首首次取取得開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)時(shí)，將其其分解解為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)和購(gòu)購(gòu)入開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品兩兩項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行所所得稅稅處理理，并按應(yīng)應(yīng)從該該項(xiàng)目目取得得的開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（（包括括首次次取得得的和和以后后應(yīng)取取得的的）的的市場(chǎng)公公允價(jià)價(jià)值計(jì)計(jì)算確確認(rèn)土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓所得得或損損失。?！?2中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析1、案情情介紹紹乙單位位準(zhǔn)備備以2000萬(wàn)元人民幣幣投資資甲房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司的某某住宅宅開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目，雙雙方約約定不不成立立獨(dú)立立法人人項(xiàng)目目公司司，由由甲房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司獨(dú)立立開(kāi)發(fā)發(fā)，投投資方方案擬擬定如如下：：方案一一：項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)按按各自自投資資資金金比例例分紅紅，項(xiàng)項(xiàng)目利利潤(rùn)為為1500萬(wàn)元，，乙單單位享享有1000萬(wàn)元。方案二二：乙乙單位位按照照投資資比例例分配配開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品，假假定該該投資資項(xiàng)目目單位位住宅宅計(jì)稅稅成本本45萬(wàn)元，，單位位住宅宅銷(xiāo)售售價(jià)格格75萬(wàn)元，，乙單單位享享有40套單位位住宅宅。請(qǐng)針對(duì)對(duì)每一一種方方案進(jìn)進(jìn)行稅稅務(wù)處處理分分析。。83中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析2、稅務(wù)務(wù)處理理分析析（1）方案案一的的涉稅稅分析析根據(jù)《企業(yè)所所得稅稅法》及《企業(yè)所所得稅稅法實(shí)實(shí)施條條例》的規(guī)定定，居居民企企業(yè)直直接投投資于于其他他居民民企業(yè)業(yè)取得得的股股息、、紅利利等權(quán)權(quán)益性性投資資收益益為免免稅收收入。。由于股股息、、紅利利是從從被投投資企企業(yè)稅稅后利利潤(rùn)中中分配配的，，所以以投資資方取取得該該項(xiàng)目目的營(yíng)營(yíng)業(yè)利利潤(rùn)視視同股股息、、紅利利，一一般也也應(yīng)該該是免免稅收收入。。84中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析基于以以上政政策規(guī)規(guī)定，，乙單單位所所享有有的1000萬(wàn)元利利潤(rùn)分分成只只能是是甲房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司開(kāi)發(fā)發(fā)該項(xiàng)項(xiàng)目的的稅后后利潤(rùn)潤(rùn)，乙乙單位位不需需要按按照““利息息、股股息、、紅利利所得得”計(jì)計(jì)算繳繳納企企業(yè)所所得稅稅，乙乙單位位凈利利潤(rùn)為為1000萬(wàn)元。。甲公公司不不允許許稅前前列支支此1000萬(wàn)元的的利潤(rùn)潤(rùn)分成成，相相當(dāng)于于在企業(yè)所所得稅稅前支支付乙乙單位位1000÷÷(1-25%)=1333.33(萬(wàn)元)。甲公司司可實(shí)實(shí)現(xiàn)凈凈利潤(rùn)潤(rùn)1500××(1-25%)-1000=125(萬(wàn)元)。85中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析（2）方案案二的的涉稅稅分析析：乙單位位所享享有的的40套住宅宅計(jì)稅稅成本本為1800萬(wàn)元，，正常常銷(xiāo)售售價(jià)格格為3000萬(wàn)元。。根據(jù)據(jù)以上上規(guī)定定，乙乙單位位相當(dāng)當(dāng)于以以2000萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)入了了40套成本本價(jià)值值為1800萬(wàn)元的的房產(chǎn)產(chǎn)，銷(xiāo)銷(xiāo)售了了價(jià)值值為3000萬(wàn)元的的商品品住宅宅。假設(shè)乙乙單位位已將將40套房產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售售完畢畢，不考慮慮其他他因素素，其凈利利潤(rùn)為為(3000-2000)×(1-25%)=750(萬(wàn)元)。86中國(guó)納納稅籌籌劃師師———肖太太壽博博士案例分分析對(duì)甲公公司來(lái)來(lái)說(shuō)，，正常常項(xiàng)目目利潤(rùn)潤(rùn)為1500萬(wàn)元，，除去去乙單單位分分成部部分，，可保保留利利潤(rùn)為為1500-(3000-1800)=300(萬(wàn)元)，但是需需要將將乙單單位開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品分分成部部分調(diào)調(diào)整增增加應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額，，分配給給乙單單位開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的計(jì)稅稅成本本與其其投資資額之之間的的差額額為2000-1800=200(萬(wàn)元)，調(diào)整增增加應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得