中南常州城市進(jìn)入及取地120地產(chǎn)策劃

中南常州城市進(jìn)入及取地120地產(chǎn)策劃第1頁(yè)/共120頁(yè)P(yáng)ART

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解讀常州常州市是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)源地，是典型的“藏富于民”的城市，大量的私營(yíng)企業(yè)主擁有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。但是，常州又是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的人口流動(dòng)相對(duì)空白的城市，對(duì)外來(lái)人口，特別是高素質(zhì)人口的消費(fèi)吸引力嚴(yán)重不足，這是常州收入高，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)容慢的主要原因，也說(shuō)明突破瓶頸后常州實(shí)現(xiàn)快速均衡發(fā)展存在巨大空間……第2頁(yè)/共120頁(yè)城市發(fā)展研究：1、常州市地理位置優(yōu)越，是現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達(dá)的工貿(mào)城市和具有江南特色的文化旅游名城；2、“優(yōu)化中心、拓展南北、完善東西”的城市發(fā)展格局規(guī)劃使常州南北向成為城市發(fā)展主軸，未來(lái)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐、人口流動(dòng)以及商業(yè)居住等配套將逐步完善；3、無(wú)論對(duì)外交通體系還是內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施，均較為完善；4、內(nèi)部自然增長(zhǎng)率低，外部人口導(dǎo)入明顯趨緩，城市外來(lái)向心力略顯不足；

結(jié)論解讀常州結(jié)論：常州地處于發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角區(qū)域，經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)秀，基礎(chǔ)支撐條件充分，但由于在地理位置上不如蘇州、無(wú)錫，且主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此外部高素質(zhì)人口導(dǎo)入有限，商務(wù)活動(dòng)略顯滯后，導(dǎo)致近幾年來(lái)與蘇州、無(wú)錫等蘇南城市差距正在進(jìn)一步拉大；不過(guò)隨著高鐵的通車(chē)，加上自身優(yōu)良的基礎(chǔ)條件，常州將在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。宏觀經(jīng)濟(jì)研究：1、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，但較周邊發(fā)達(dá)城市仍有差距，綜合競(jìng)爭(zhēng)力在長(zhǎng)三角城市群中排名居中；2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)比例偏低，可調(diào)整空間較大；長(zhǎng)三角城市圈研究：1、長(zhǎng)三角是中國(guó)最活躍的經(jīng)濟(jì)帶，優(yōu)良的經(jīng)濟(jì)環(huán)境孕育了旺盛的商務(wù)需求；

2、長(zhǎng)三角都市群正式進(jìn)入1-2小時(shí)都市圈層內(nèi)，“同城效應(yīng)”日益明顯，城市間的互動(dòng)性進(jìn)一步加強(qiáng)；3、從長(zhǎng)三角綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名上看，常州排名位于中等水平，而但從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，常州仍然是工業(yè)為主的城市，現(xiàn)代服務(wù)也發(fā)達(dá)程度較低；第3頁(yè)/共120頁(yè)解讀常州/長(zhǎng)三角城市圈層研究/長(zhǎng)三角城市群宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)三角城市群的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走在前列，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度穩(wěn)重有升，優(yōu)良的經(jīng)濟(jì)環(huán)境孕育了旺盛的居住需求。2009年中國(guó)三大城市圈生產(chǎn)總值比例*數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院受益于”沿海優(yōu)先開(kāi)發(fā)”的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力高居全國(guó)三大經(jīng)濟(jì)圈之首；長(zhǎng)三角的生產(chǎn)總值已經(jīng)達(dá)到珠三角城市群和環(huán)渤海城市群的國(guó)民經(jīng)濟(jì)總和；*數(shù)據(jù)來(lái)源：2009年統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒第4頁(yè)/共120頁(yè)解讀常州/長(zhǎng)三角城市圈層研究/長(zhǎng)三角城市群宏觀經(jīng)濟(jì)由傳統(tǒng)制造業(yè)獨(dú)輪推動(dòng)轉(zhuǎn)向先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)，產(chǎn)業(yè)化調(diào)整的步伐加大。2007年2008年2009年2007年2008年2009年2007年2008年2009年2007-2009年上海市生產(chǎn)總值構(gòu)成（億元）2007-2009年江蘇省生產(chǎn)總值構(gòu)成（億元）2007-2009年浙江省生產(chǎn)總值構(gòu)成（億元）*數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)年鑒*數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒*數(shù)據(jù)來(lái)源：浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒長(zhǎng)三角城市群步入工業(yè)化后期的加速發(fā)展階段；長(zhǎng)三角主要城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然依靠制造業(yè)支撐，并且重工業(yè)發(fā)展及其在工業(yè)中的比重呈現(xiàn)出加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，這個(gè)發(fā)展趨勢(shì)與常州市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀完全相符；長(zhǎng)三角城市的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展受到關(guān)注；長(zhǎng)三角城市群的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，其中以上海市和江蘇省的速度為代表，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由傳統(tǒng)制造業(yè)獨(dú)輪推動(dòng)轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)。第5頁(yè)/共120頁(yè)解讀常州/長(zhǎng)三角城市圈層研究/長(zhǎng)三角城市群一體化長(zhǎng)三角鐵路交通密集上海鐵路局共開(kāi)行４６對(duì)動(dòng)車(chē)組列車(chē)，其中滬寧段有３１對(duì)管內(nèi)動(dòng)車(chē)組列車(chē)，滬昆線(xiàn)滬杭段、浙贛段有９對(duì)管內(nèi)動(dòng)車(chē)組列車(chē)，穿梭在上海、杭州、南京、蘇州、常州、無(wú)錫等長(zhǎng)三角城市群之間。到2020年，長(zhǎng)三角地區(qū)城際軌道交通總里程達(dá)到815公里；一小時(shí)都市圈和二小時(shí)都市圈逐級(jí)外擴(kuò)從上海到長(zhǎng)三角各大城市，通行時(shí)間基本都在２小時(shí)以?xún)?nèi)，常州已經(jīng)漸漸融入一小時(shí)都市圈；基本形成以上海、南京、杭州為中心的1至2小時(shí)都市圈。交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步升級(jí)杭州灣跨海大橋于2008年5月正式通車(chē)；江蘇省在高速公路網(wǎng)總體布局的基礎(chǔ)上，規(guī)劃了１１個(gè)過(guò)江通道，按長(zhǎng)江江蘇段從上游至下游的順序，過(guò)江通道的分布依次為：南京長(zhǎng)江三橋、南京長(zhǎng)江二橋、南京四橋、潤(rùn)揚(yáng)大橋、五峰山通道、泰州通道、江陰長(zhǎng)江大橋、錫通通道、蘇通大橋、崇海大橋、崇啟大橋；一小時(shí)都市圈二小時(shí)都市圈城市互融腳步加快——海陸交通網(wǎng)絡(luò)逐步升級(jí)，長(zhǎng)三角都市群正式進(jìn)入1-2小時(shí)都市圈層內(nèi)，“同城效應(yīng)”日益明顯，城市間的互動(dòng)性進(jìn)一步加強(qiáng)；第6頁(yè)/共120頁(yè)城市互融腳步加快——蘇錫常二級(jí)城市群的綜合競(jìng)爭(zhēng)力僅次于上海，是長(zhǎng)三角城市圈層的第二梯隊(duì)，發(fā)展的互動(dòng)性強(qiáng)；長(zhǎng)三角城市群由六個(gè)二級(jí)城市群構(gòu)成已經(jīng)初步形成上海、蘇錫常、寧鎮(zhèn)揚(yáng)、杭嘉湖、寧紹舟、通泰六個(gè)二級(jí)城市群；二級(jí)城市群之間存在著復(fù)雜的集聚輻射效應(yīng)、城際聯(lián)動(dòng)效應(yīng)和協(xié)同耦合效應(yīng)二級(jí)城市群之間的互動(dòng)作用深刻影響到了長(zhǎng)三角城市群的綜合競(jìng)爭(zhēng)力；2000年得分2009年得分增長(zhǎng)率上海二級(jí)城市群69.6781.7317.32蘇錫常二級(jí)城市群29.0534.8920.09寧鎮(zhèn)揚(yáng)二級(jí)城市群22.7527.2119.61杭嘉湖二級(jí)城市群22.0226.0318.20寧紹舟二級(jí)城市群18.1922.7725.17通泰二級(jí)城市群17.0818.025.46*數(shù)據(jù)選自國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目《增強(qiáng)珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)城市群的整體研究》長(zhǎng)三角二級(jí)城市群綜合競(jìng)爭(zhēng)力得分解讀常州/長(zhǎng)三角城市圈層研究/長(zhǎng)三角城市群一體化第7頁(yè)/共120頁(yè)發(fā)展互動(dòng)性強(qiáng)——常州位于長(zhǎng)三角的一級(jí)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展軸線(xiàn)上，經(jīng)濟(jì)一體化程度高，區(qū)域與跨區(qū)域的商務(wù)活動(dòng)頻繁。“一核兩心”的發(fā)展節(jié)點(diǎn)已經(jīng)初步形成以上海為核心，南京和杭州為兩大發(fā)展節(jié)點(diǎn)的帶動(dòng)發(fā)展模式已經(jīng)初步形成；滬寧、滬杭為長(zhǎng)三角的一級(jí)城市發(fā)展軸線(xiàn)滬寧和滬杭是長(zhǎng)三角城市群的交通動(dòng)脈，發(fā)展軸線(xiàn)沿線(xiàn)交通基礎(chǔ)設(shè)施完善，城市連綿，城市化和現(xiàn)代化水平最高；其中滬杭發(fā)展軸受到杭州灣跨海大橋的通車(chē)的分流影響，滬杭發(fā)展軸線(xiàn)的發(fā)展聚集度要弱于滬寧發(fā)展軸線(xiàn)的聚集度；寧杭、杭甬的次級(jí)發(fā)展軸線(xiàn)交通方式的多元化，寧杭和杭甬發(fā)展軸線(xiàn)處于次級(jí)的發(fā)展位置；常州位于長(zhǎng)三角最強(qiáng)勢(shì)的發(fā)展軸線(xiàn)上；經(jīng)濟(jì)互動(dòng)性強(qiáng)，一體化的城市間互相帶動(dòng)，商務(wù)活動(dòng)頻繁，需求旺盛。解讀常州/長(zhǎng)三角城市圈層研究/長(zhǎng)三角城市群一體化第8頁(yè)/共120頁(yè)解讀常州/長(zhǎng)三角城市圈層研究/長(zhǎng)三角城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從長(zhǎng)三角綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名上看，常州排名位于中部，而從二、三產(chǎn)業(yè)地位上看，第二產(chǎn)業(yè)排位要高于第三產(chǎn)業(yè)；長(zhǎng)三角地區(qū)是中國(guó)乃至世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，后工業(yè)時(shí)代的特征明顯“發(fā)動(dòng)機(jī)”的引擎多以第二產(chǎn)業(yè)為主，多為投資型的生產(chǎn)基地，如蘇州已經(jīng)成為國(guó)際電子信息產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，但大量的只是高科技產(chǎn)品的下游加工組裝業(yè)，根植性不強(qiáng)（蘇州的第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)度達(dá)到63.7%）；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理，“三二一”是未來(lái)的優(yōu)化發(fā)展方向長(zhǎng)三角城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要進(jìn)一步優(yōu)化（包括上海），產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理性已經(jīng)開(kāi)始影響到經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展；長(zhǎng)三角城市需要建立可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，尋求未來(lái)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源適時(shí)的轉(zhuǎn)向發(fā)展知識(shí)密集度和產(chǎn)品附加值高、資源消耗和環(huán)境污染低的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；為了大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)三角的城市紛紛建立各自的商務(wù)區(qū)，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化的進(jìn)程；綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名第二產(chǎn)業(yè)比例2009二產(chǎn)排名第三產(chǎn)業(yè)比例2009三產(chǎn)排名上海147.3%1551.9%1南京249%1448.4%2蘇州363.7%134.6%13無(wú)錫458.5%640.8%5杭州550.2%1345.7%3寧波655%1140.5%6常州756.7%539%8鎮(zhèn)江859.9%336.4%9南通956.8%935.1%11紹興1060.6%233.9%15揚(yáng)州1157.1%835.2%10泰州1258.2%733.2%16嘉興1359.8%433.9%14湖州1457%1034.8%12舟山1543.7%1645.3%4臺(tái)州1653.3%1239.4%7第9頁(yè)/共120頁(yè)一小時(shí)都市圈二小時(shí)都市圈在周邊城市的帶動(dòng)下，常州的城市化進(jìn)程將逐步提速；常州是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)重要的中心城市之一，依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)的具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的三線(xiàn)城市，現(xiàn)代制造業(yè)基地，文化旅游名城?，F(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達(dá)，人民生活富裕的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。歷史文脈彰顯，現(xiàn)代科教先進(jìn)的文化名市。聯(lián)東接西，承南啟北的區(qū)域樞紐城市。以人為本，人與自然和諧共存的生態(tài)城市。常州地位位置優(yōu)越，隨著交通系統(tǒng)的提升，已經(jīng)步入了上海的“一小時(shí)都市圈”范圍常州市位于美麗富饒的長(zhǎng)江下游“金三角”地區(qū)，地處江蘇省南部，北攜長(zhǎng)江，南銜太湖，是蘇錫常都市圈中距長(zhǎng)江最近的地級(jí)城市，南與浙江、西與安徽交界。與上海、南京兩大都市等距相望，蘇州、無(wú)錫、鎮(zhèn)江、江陰等城市相鄰。東距上海160km，西距南京140km。隨著城市交通網(wǎng)絡(luò)的日益發(fā)達(dá)，常州也逐步融入以上海為核心的“一小時(shí)”都市圈核心地帶，常州未來(lái)的城市化進(jìn)程也會(huì)在“長(zhǎng)三角”一體化的大背景下獲得較大的提升，步入發(fā)展快車(chē)道。解讀常州/城市發(fā)展研究/地理區(qū)位分析第10頁(yè)/共120頁(yè)解讀常州/城市發(fā)展研究/城鎮(zhèn)體系分析行政區(qū)劃：行政區(qū)域面積1864平方公里，轄區(qū)包括武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)、戚墅堰區(qū)五個(gè)區(qū)。城市人口：市區(qū)戶(hù)籍總?cè)丝诔^(guò)220萬(wàn)，外來(lái)人口132萬(wàn)，主城區(qū)人口180萬(wàn)人，人口總量呈現(xiàn)低速增長(zhǎng)趨勢(shì)。發(fā)展目標(biāo)：圍繞力爭(zhēng)“兩個(gè)率先”，實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市的總要求，常州市城市發(fā)展總目標(biāo)為：現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達(dá)，人民生活富裕的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。歷史文脈彰顯，現(xiàn)代科教先進(jìn)的文化名市。聯(lián)東接西，承南啟北的區(qū)域樞紐城市。以人為本，人與自然和諧共存的生態(tài)城市。常州是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)重要的中心城市之一，依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)的具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的三線(xiàn)城市，現(xiàn)代制造業(yè)基地，文化旅游名城。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達(dá)的工貿(mào)城市和具有江南特色的文化旅游名城。第11頁(yè)/共120頁(yè)城市布局呈現(xiàn)“一城、七片”的組團(tuán)、片區(qū)式空間結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)人口外移。構(gòu)建“一城、七片”的城市布局結(jié)構(gòu)：“一城”：常州主城區(qū)“七片”：即主城外圍的七個(gè)片區(qū)分類(lèi)構(gòu)成區(qū)域組團(tuán)/發(fā)展片主城區(qū)8個(gè)組團(tuán)城北新港組團(tuán)、新龍組團(tuán)城中高新組團(tuán)、城西組團(tuán)中心組團(tuán)、城東組團(tuán)城南湖塘組團(tuán)、武南組團(tuán)主城外圍7個(gè)片區(qū)東部東北城鎮(zhèn)發(fā)展片、城東城鎮(zhèn)發(fā)展片、東南城鎮(zhèn)發(fā)展片西部西北城鎮(zhèn)發(fā)展片、西部城鎮(zhèn)發(fā)展片、卜戈城鎮(zhèn)發(fā)展片、西南城鎮(zhèn)發(fā)展片解讀常州/城市發(fā)展研究/城鎮(zhèn)體系分析第12頁(yè)/共120頁(yè)中心城市堅(jiān)持“優(yōu)化中心、拓展南北、完善東西”的發(fā)展方向，拓展城市框架，加快南北兩翼建設(shè)，優(yōu)先建設(shè)南部新城核心區(qū)，著力改變長(zhǎng)期以來(lái)單中心向外擴(kuò)展的城市空間布局結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)人口外移，初步形成多組團(tuán)綠色開(kāi)敞、相對(duì)分散、功能完善、聯(lián)接通暢、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市格局。城中：建設(shè)城市商業(yè)中心城北：突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能城南：生態(tài)人文新城建設(shè)城東：城鄉(xiāng)特色產(chǎn)業(yè)基地城西：

產(chǎn)業(yè)基地、物流集散中心中心城區(qū)商業(yè)中心產(chǎn)業(yè)基地物流集散中心新型城鄉(xiāng)特色產(chǎn)業(yè)基地太湖灣旅游城西太湖生態(tài)城產(chǎn)業(yè)發(fā)展新城建設(shè)解讀常州/城市發(fā)展研究/城鎮(zhèn)體系分析在常州中心城區(qū)進(jìn)入優(yōu)化發(fā)展的背景下，常州步入了南北兩翼的拓展式發(fā)展階段，作為重點(diǎn)發(fā)展的北部新城，成為未來(lái)中心城區(qū)空間拓展和人口外移的首選方向。第13頁(yè)/共120頁(yè)規(guī)劃范圍規(guī)劃定位重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目南翼：即武南組團(tuán)。范圍為聯(lián)三高速公路南，南至公路大外環(huán)南線(xiàn)。主要功能為發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、生活居住和休閑度假?！耙粓@”(武進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)南園)“兩區(qū)”(常州環(huán)滆湖休閑度假區(qū)和武南生態(tài)居住區(qū))北翼：包括新龍、新港二個(gè)組團(tuán)。范圍為北至長(zhǎng)江，南至滬寧高速公路。主要功能為現(xiàn)代生活居住、港口和現(xiàn)代制造業(yè)基地?！耙桓邸?長(zhǎng)江常州港)“一區(qū)”(濱江工業(yè)區(qū))、“一城”(新龍新城)“二園”(電子工業(yè)園和環(huán)保產(chǎn)業(yè)園)。城市南部以大學(xué)城和太湖為核心資源,著力推進(jìn)高素質(zhì)人力資源培育基地、生態(tài)城和新興旅游度假區(qū)的新城建設(shè)。城市北部突出高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，加快沿江產(chǎn)業(yè)區(qū)及服務(wù)配套建設(shè)；而新政府的入駐代表著城市重心向北遷移，區(qū)位優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)。北進(jìn)南拓中心城區(qū)北部新城南部新城解讀常州/城市發(fā)展研究/城鎮(zhèn)體系分析北部新城作為未來(lái)常州的發(fā)展重點(diǎn)之一，在優(yōu)越的規(guī)劃指引下，高新產(chǎn)業(yè)核心資源影響范圍將得到進(jìn)一步提升；隨著常州市政府北遷，未來(lái)整個(gè)新北區(qū)域的發(fā)展前景都將被看好。第14頁(yè)/共120頁(yè)高速便捷的對(duì)外交通體系，更方便連接長(zhǎng)三角各城市，可在2小時(shí)左右到達(dá)蘇滬浙各主要地區(qū)鐵路：

滬寧線(xiàn)上幾乎所有的列車(chē)均停靠常州，每天有80多個(gè)班次列車(chē)?？俊４送?，京滬鐵路還有常州始發(fā)北京的空調(diào)列車(chē)。滬寧高速城鐵已開(kāi)始運(yùn)營(yíng)中。滬寧城鐵：滬寧城際鐵路從上海始發(fā),經(jīng)昆山、蘇州、無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江至南京,最高時(shí)速達(dá)300公里。從上海至南京最快只需72分鐘。公交化運(yùn)營(yíng)是滬寧城際鐵路的最大特色，未來(lái)將實(shí)行公交化發(fā)車(chē)，在客流高峰時(shí)期最短發(fā)車(chē)間隔3分鐘左右，并實(shí)行24小時(shí)運(yùn)營(yíng)。據(jù)統(tǒng)計(jì),截止2010年,長(zhǎng)三角地區(qū)的總客流量將達(dá)到30.5億人次。到2020年,這一數(shù)字將增長(zhǎng)到55億人次。

高速鐵路帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯：高速鐵路“新干線(xiàn)”，使日本的人均收入比建新干線(xiàn)之前提高了近6倍；深港城際鐵路的建成，實(shí)現(xiàn)對(duì)珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)的資源迅速整合及經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速提升……

解讀常州/城市發(fā)展研究/基礎(chǔ)設(shè)施分析第15頁(yè)/共120頁(yè)公路：

滬寧高速公路、312國(guó)道傍城而行，每隔30-50分鐘就有一班快客發(fā)往上海、蘇州、南京、鎮(zhèn)江、丹陽(yáng)、合肥。滬寧高速公路：起自上海真如，途縐滬蘇交界癿安享、江蘇癿昆山、蘇州、碩放、無(wú)錫、橫山、常州、丹陽(yáng)、鎮(zhèn)江、句容。寧靖鹽高速公路：起自南亪，途徂丹陽(yáng)、鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、泰州，到達(dá)南通。水路：全市水網(wǎng)縱橫交織，連江通海，京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)。解讀常州/城市發(fā)展研究/基礎(chǔ)設(shè)施分析第16頁(yè)/共120頁(yè)發(fā)達(dá)的內(nèi)部交通基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)了城市道路與對(duì)外交通干線(xiàn)的銜接，進(jìn)一步提升常州市的交通區(qū)位，拉開(kāi)城市發(fā)展框架，從而擴(kuò)大常州城市發(fā)展的范圍。序號(hào)道路名稱(chēng)起終點(diǎn)長(zhǎng)度一縱龍江路滬寧高速—聯(lián)三高速23.3KM二縱通江路滬寧高速—城北干道4.1KM常武路常錫路—沿江高速10KM三縱青洋路城北干道—長(zhǎng)虹路8.2KM一橫城北干道龍江路—大明路10.8KM東方大道大明路—滬寧高速8.3KM二橫常錫路龍江路—青洋路10.3KM三橫長(zhǎng)虹路龍江路—青洋路12.0KM總計(jì)87KM常州高架道路“三縱三橫”布局

高架道路：總長(zhǎng)約87公里的常州整個(gè)高架道路系統(tǒng)為“三縱三橫”的布局。

近期建設(shè)重點(diǎn)：目前三縱三橫道路框架中，近龍江路部分路段沒(méi)有完工，其他路段基本通車(chē)，屆時(shí)，由城北至城南武進(jìn)，只需40分鐘。解讀常州/城市發(fā)展研究/基礎(chǔ)設(shè)施分析第17頁(yè)/共120頁(yè)BRT一號(hào)線(xiàn)停靠站：1號(hào)線(xiàn)是重要的南北向干線(xiàn)走廊，重點(diǎn)溝通常州市高新組團(tuán)、中央組團(tuán)、湖塘組團(tuán)等，北起滬寧高速鐵路站、經(jīng)遼河路、沿通江路穿過(guò)滬寧高速，途中經(jīng)黃河路進(jìn)新北停車(chē)場(chǎng)，南至武進(jìn)長(zhǎng)途汽車(chē)站北邊，并預(yù)留繼續(xù)往南至武南組團(tuán)的條件。

BRT二號(hào)線(xiàn)?？空荆?號(hào)線(xiàn)是重要的東西向干線(xiàn)走廊，運(yùn)營(yíng)階段承擔(dān)部分軌道交通2號(hào)線(xiàn)的交通功能，重點(diǎn)溝通城西組團(tuán)、中央組團(tuán)、城東組團(tuán)，西起東岱村，經(jīng)花園路、懷德南路、勞動(dòng)路、采菱路、戚墅堰大街至戚墅堰老城區(qū)。為配合與促進(jìn)“拓展南北、完善東西”的城市空間格局的形成，常州市內(nèi)部交通系統(tǒng)基本以南北和東西向分布和走勢(shì)為主。

解讀常州/城市發(fā)展研究/基礎(chǔ)設(shè)施分析第18頁(yè)/共120頁(yè)軌道交通：根據(jù)規(guī)劃方案，常州的軌道交通基本線(xiàn)網(wǎng)包含4條，總長(zhǎng)度127公里。

分階段建設(shè)情況：于2010年左右形成軌道交通的市區(qū)主軸，建設(shè)1號(hào)線(xiàn)中的重要線(xiàn)路，建設(shè)長(zhǎng)度28公里；至2020年左右，建設(shè)東西走向的2號(hào)線(xiàn)，建設(shè)長(zhǎng)度18公里，由此形成軌道交通的東西南北城市軸；到2050年，啟運(yùn)3號(hào)線(xiàn)、4號(hào)線(xiàn)的建設(shè)，全面形成軌道交通網(wǎng)。從現(xiàn)有的軌道交通1號(hào)線(xiàn)規(guī)劃情況來(lái)看，常州軌道交通1號(hào)線(xiàn)為南北縱向設(shè)置。北起新北區(qū)電子產(chǎn)業(yè)園，經(jīng)過(guò)城市中心區(qū)域，南至武進(jìn)區(qū)大學(xué)新村站，共16站。軌道交通1號(hào)線(xiàn)將進(jìn)一步拉近城市南、北兩翼，及其與市中心的距離。解讀常州/城市發(fā)展研究/基礎(chǔ)設(shè)施分析第19頁(yè)/共120頁(yè)解讀常州/城市發(fā)展研究/人口屬性分析內(nèi)部自然增長(zhǎng)率低，外部人口導(dǎo)入明顯趨緩，城市整體外來(lái)向心力略顯不足。常州的人口結(jié)構(gòu)中外來(lái)人口比例逐年上升，而2008年最高，達(dá)到42%，其中產(chǎn)業(yè)人口又占據(jù)了較大比重。

2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年全市人口346.22348.96351.63354.67357.38358.7359.8外來(lái)流動(dòng)人口79.6595.78103.3142.71149.32152.3132.1全市人口增長(zhǎng)率0.87%0.80%0.80%0.90%0.80%0.4%0.3%外來(lái)流動(dòng)人口增長(zhǎng)率27.6%20%36%9.50%4.60%2%-13.2%人口增長(zhǎng)趨勢(shì)趨于緩慢

受外來(lái)人口大幅增加的影響，全市人口增長(zhǎng)率03-05年增長(zhǎng)較快，增長(zhǎng)率分別為28%、28%和36%，但06年以后增長(zhǎng)逐步放緩，2008年不足2%；但到09年外來(lái)人口出現(xiàn)副增長(zhǎng)，相比08年下降13.2%。外來(lái)人口比重占全市人口的40左右%外來(lái)人口以產(chǎn)業(yè)人口為主。*數(shù)據(jù)來(lái)源：常州市統(tǒng)計(jì)年鑒第20頁(yè)/共120頁(yè)解讀常州/宏觀經(jīng)濟(jì)研究/城市經(jīng)濟(jì)總量經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，但較周邊發(fā)達(dá)城市仍有差距，綜合競(jìng)爭(zhēng)力在長(zhǎng)三角城市群中排名居中。城市蘇州無(wú)錫常州昆山常州排名200347693439562550041300420045799252550316654830042005668266194231997689004200678308720833743596000420079136064385436951009694200810563073053502831078434200912221881738568611353554常州與蘇錫常人均GDP對(duì)比表（單位：元）經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分強(qiáng)勁

每年呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增漲勢(shì)頭，年均漲幅在20％左右，但近年人均GDP在蘇錫常三個(gè)城市中排名末位，與周邊城市相比仍然有較大差距。*數(shù)據(jù)來(lái)源：常州市統(tǒng)計(jì)年鑒*數(shù)據(jù)來(lái)源：常州市統(tǒng)計(jì)年鑒*數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)年鑒第21頁(yè)/共120頁(yè)解讀常州/宏觀經(jīng)濟(jì)研究/商品流通度昆山和蘇錫常人均可支配收入表（單位：元）城市蘇州無(wú)錫常州昆山200414451135881286715011200516276160051386616809200618532181891664919016200721260208981908921927200822165218562159222853200926320250272375127609人均可支配收入及人均消費(fèi)性支出持續(xù)增長(zhǎng)，增幅與周邊發(fā)達(dá)城市基本同步。社會(huì)消費(fèi)品零售總額漲幅波動(dòng)性變化。

近幾年中，05年的漲幅最大，為37％，之后兩年呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，但總體形式依舊較好商品流通規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，城市商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展前景良好。*數(shù)據(jù)來(lái)源：常州市統(tǒng)計(jì)年鑒*數(shù)據(jù)來(lái)源：常州市統(tǒng)計(jì)年鑒*數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州、無(wú)錫、昆山、常州統(tǒng)計(jì)年鑒第22頁(yè)/共120頁(yè)解讀常州/宏觀經(jīng)濟(jì)研究/固定投資分析固定資產(chǎn)投資以民間的第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；主要集中在廠(chǎng)房、工業(yè)園區(qū)等。第二產(chǎn)業(yè)增幅放緩，第三產(chǎn)業(yè)保持低高速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度為14%，比重占到38%。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快、增幅趨緩，以民間投資的二產(chǎn)為主，第三產(chǎn)業(yè)增速快于第二產(chǎn)業(yè)，且比重略增，達(dá)38%。*數(shù)據(jù)來(lái)源：常州市統(tǒng)計(jì)年鑒*數(shù)據(jù)來(lái)源：常州市統(tǒng)計(jì)年鑒第23頁(yè)/共120頁(yè)解讀常州/宏觀經(jīng)濟(jì)研究/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析*數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)年鑒城市第三產(chǎn)業(yè)的比重呈波動(dòng)性變化，整體穩(wěn)定在38%左右，仍有較大發(fā)展空間。第二產(chǎn)業(yè)成為常州主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

第一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)幾乎可以忽略不計(jì)，09年第三產(chǎn)業(yè)的比重占整體的40％，且歷年來(lái)漲幅較為緩慢，這也和常州市以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體體現(xiàn)。常州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于“二、三、一”階段圍繞上海，南京經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)空間擴(kuò)散，常州市位于三個(gè)擴(kuò)散圈層的第二擴(kuò)散圈層。這一圈層產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于“二、三、一”階段，工業(yè)發(fā)展迅速，主要向機(jī)械、電子方向發(fā)展。997.3第24頁(yè)/共120頁(yè)P(yáng)ART

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解讀新北（薛家）數(shù)字新北：2009年，以占全市1/10的土地，1/8的人口實(shí)現(xiàn)了超過(guò)全市1/6的財(cái)政收入、1/5的固定資產(chǎn)投資、1/3的進(jìn)出口總額、1/3的實(shí)際到賬外資……第25頁(yè)/共120頁(yè)結(jié)論解讀新北（薛家）結(jié)論：在城市化進(jìn)程提速的背景下，北部新城是常州城市向北拓展的“重中之重”；從近期規(guī)劃來(lái)看，政府將全力發(fā)展北部新城北片區(qū)（京滬高鐵），本案被邊緣化，項(xiàng)目短期內(nèi)對(duì)未來(lái)的透支度不高。區(qū)域發(fā)展層面：1、從未來(lái)規(guī)劃、區(qū)位性、交通和產(chǎn)業(yè)完備度上，新北區(qū)已經(jīng)基本具備先天優(yōu)勢(shì)，豐富常州政治中心的功能，未來(lái)新北區(qū)崛起是必然的發(fā)展之路；2、隨著高新分區(qū)、新龍分區(qū)的先行發(fā)展，新北區(qū)將建成為常州重要的現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)和集城市政治、商業(yè)、文化、旅游于一體的北翼副中心；而北部新城作為新北區(qū)的核心區(qū)，又是常州向北發(fā)展的“重中之重”。3、未來(lái)新北區(qū)將依托高鐵及新的區(qū)政府搬遷利好，著力發(fā)展北部新城北片區(qū)，規(guī)劃的落實(shí)，將加速中高端人群的導(dǎo)入，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供重要的支撐作用。區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位：1、新北區(qū)是常州最具經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ牡膯我唤?jīng)濟(jì)實(shí)體；2、新北區(qū)的第二產(chǎn)業(yè)一直較強(qiáng)，未來(lái)將引領(lǐng)常州經(jīng)濟(jì)的騰飛；3、房地產(chǎn)發(fā)展異軍突起，成為新北區(qū)固定資產(chǎn)投資最為重要的驅(qū)動(dòng)力；4、新北區(qū)的市民人均可支配收入逐年增高，具備較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力；5、新北區(qū)外來(lái)人口導(dǎo)入不足，尤其是商業(yè)、商務(wù)欠發(fā)達(dá)，中高端收入人口和消費(fèi)力的導(dǎo)入相對(duì)缺失。薛家發(fā)展層面：1、薛家鎮(zhèn)是新北區(qū)、北部新城戰(zhàn)略規(guī)劃中的重要組成部分，隸屬于高新分區(qū)；但目前新北區(qū)近期發(fā)展規(guī)劃向北，重點(diǎn)發(fā)展新龍分區(qū)（高鐵、區(qū)政府搬遷引導(dǎo)），薛家并不在近期發(fā)展范圍內(nèi)，位置較為尷尬；2、薛家鎮(zhèn)以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，多元化經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，形成了機(jī)械制造、電子信息材料、軌道車(chē)輛配件、新材料等支柱產(chǎn)業(yè)；3、薛家鎮(zhèn)目前工業(yè)向園區(qū)集中，人口向集鎮(zhèn)集中，居住向社區(qū)集中。第26頁(yè)/共120頁(yè)解讀新北（薛家）/區(qū)域發(fā)展層面/區(qū)域發(fā)展演變經(jīng)過(guò)了21年的發(fā)展，新北區(qū)成功的實(shí)現(xiàn)了從工業(yè)村到政治中心的蛻變，政治中心的定位也促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展。天安工業(yè)村(1990)高新區(qū)(1992)新區(qū)(1995)新北區(qū)(2002至今)西部區(qū)域：主要指通江大道以西的區(qū)域，以工業(yè)園區(qū)主；中部區(qū)域：主要指通江大道周邊區(qū)域、及黃山路周邊區(qū)域，是商業(yè)和居住區(qū)；東部區(qū)域：主要指藻港河以東的區(qū)域，是現(xiàn)代旅游休閑區(qū)。成長(zhǎng)階段板塊成長(zhǎng)特點(diǎn)客戶(hù)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)孕育期1995-2002房產(chǎn)開(kāi)發(fā)未步入正軌，以工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)為主區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)老式住宅小區(qū)居民，產(chǎn)業(yè)工人--成長(zhǎng)初期2002-2004板塊進(jìn)入人口導(dǎo)入期區(qū)域內(nèi)外動(dòng)遷人口入住競(jìng)爭(zhēng)較小，去化較快成長(zhǎng)中期2004-2006產(chǎn)品品質(zhì)加強(qiáng)，中高端客戶(hù)導(dǎo)入，各類(lèi)規(guī)劃啟動(dòng)區(qū)域內(nèi)動(dòng)遷，中高端客戶(hù)導(dǎo)入競(jìng)爭(zhēng)初期，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)為主高潮期2006品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，產(chǎn)品由中檔向高檔轉(zhuǎn)型區(qū)域外客源導(dǎo)入加速，區(qū)域內(nèi)客源比例減少競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)大，范圍擴(kuò)大2007各項(xiàng)配套趨于完善，品牌產(chǎn)品開(kāi)始銷(xiāo)售，價(jià)格在品質(zhì)提升基礎(chǔ)上上揚(yáng)客戶(hù)覆蓋全市，高端客源比例增加板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加大2008至今區(qū)域內(nèi)配套趨于完善，板塊逐漸成熟，高端產(chǎn)品屬性凸顯客戶(hù)覆蓋全市，高端客源比例繼續(xù)上升版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈薛家鎮(zhèn)第27頁(yè)/共120頁(yè)解讀新北（薛家）/區(qū)域發(fā)展層面/區(qū)域功能發(fā)展研究商貿(mào)副中心文化服務(wù)中心商務(wù)中心常州政治中心政策性?xún)?yōu)勢(shì)明顯常州市政府遷往新北區(qū)，帶動(dòng)了新北區(qū)的公共配套建設(shè)的發(fā)展，常州體育中心和市民廣場(chǎng)等標(biāo)志性建筑的建成，提升了人們對(duì)新北區(qū)的認(rèn)知度；區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯新北區(qū)位于老城區(qū)的北側(cè)，處于常州市的發(fā)展軸線(xiàn)的方向上，是常州市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎；新北區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)良新北區(qū)原本具有較完備的制造產(chǎn)業(yè)技術(shù)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，也具有較新的人文社會(huì)環(huán)境，系統(tǒng)的整合這些資源是形成新北區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵；交通網(wǎng)絡(luò)完備，產(chǎn)業(yè)輻射圈層逐級(jí)外擴(kuò)常州發(fā)達(dá)的第二產(chǎn)業(yè)的集聚可以有效的向周邊城市腹地輻射；薛家鎮(zhèn)從政策性、區(qū)位性、交通和產(chǎn)業(yè)完備度上，新北區(qū)已經(jīng)基本具備先天優(yōu)勢(shì)，豐富常州政治中心的功能，是未來(lái)新北區(qū)崛起的必然發(fā)展之路。第28頁(yè)/共120頁(yè)解讀新北（薛家）/區(qū)域發(fā)展層面/區(qū)域總體規(guī)劃研究北部新城作為新北區(qū)的核心區(qū)，是常州向北發(fā)展的“重中之重”。隨著高新分區(qū)、新龍分區(qū)的先行發(fā)展，新北區(qū)將建成為常州重要的現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)和集城市政治、商業(yè)、文化、旅游于一體的北翼副中心。高新分區(qū)新龍分區(qū)新港分區(qū)孟河片區(qū)空港片區(qū)生態(tài)綠核區(qū)域發(fā)展方向規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)

按照常州城市總體規(guī)劃“一城七片”的總體空間結(jié)構(gòu)，新北區(qū)規(guī)劃形成“三區(qū)二片一核”的分散組團(tuán)式布局：三區(qū)----三個(gè)城市分區(qū)：高新分區(qū)、新龍分區(qū)、新港分區(qū)，是常州城市總體規(guī)劃中確定的八個(gè)城市組團(tuán)其中的三個(gè)。二片----二個(gè)外圍片區(qū)：新北區(qū)西部的孟河片區(qū)和空港片區(qū)，是常州城市總體規(guī)劃確定的主城外圍七個(gè)片區(qū)其中的兩個(gè)。一核----新北區(qū)中的西部生態(tài)綠核，是構(gòu)筑生態(tài)新北重要的生態(tài)防護(hù)屏障和城市綠肺。第29頁(yè)/共120頁(yè)解讀新北（薛家）/區(qū)域發(fā)展層面/區(qū)域近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目未來(lái)新北區(qū)將依托高鐵及新的區(qū)政府搬遷利好，著力發(fā)展北部新城北片區(qū)，規(guī)劃的落實(shí)，將加速中高端人群的導(dǎo)入，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供重要的支撐作用。A、高鐵樞紐綜合體占地約4平方公里，圍繞京滬高鐵常州站打造城市新中心，融合商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)金融、文化休閑、行政辦公等功能，提供購(gòu)物、會(huì)議、辦公、酒店、醫(yī)療、教育等多元化設(shè)施B、三江口文化娛樂(lè)綜合體—未來(lái)港占地約1平方公里，依托三江口地區(qū)良好的景觀優(yōu)勢(shì)和交通條件，以水為主題，設(shè)置內(nèi)港旅游碼頭，建設(shè)大型娛樂(lè)中心、休閑康體中心等，構(gòu)建城市新地標(biāo)C、商務(wù)辦公綜合體—ＣＢＤ占地約２平方公里，建設(shè)具有國(guó)際化、現(xiàn)代化水準(zhǔn)，“開(kāi)放、多元、時(shí)尚、年輕態(tài)”的新概念商務(wù)中心區(qū)D、旅游動(dòng)漫綜合體—?jiǎng)?chuàng)意城占地約8平方公里，依托5A景區(qū)中華恐龍園，發(fā)展“創(chuàng)意+旅游”的創(chuàng)意文化居住區(qū)E、常州航空港產(chǎn)業(yè)園建設(shè)為常州市西郊空港產(chǎn)業(yè)園和生活區(qū)服務(wù)，集行政、管理、文化、居住、商業(yè)、娛樂(lè)、衛(wèi)生等多項(xiàng)功能于一體的中心鎮(zhèn)區(qū)。薛家鎮(zhèn)高鐵樞紐綜合體三江口綜合體商務(wù)辦公CBD旅游動(dòng)漫綜合體航空港產(chǎn)業(yè)園建設(shè)第30頁(yè)/共120頁(yè)2005-2009年新北GDP走勢(shì)（單位：億元）新北是常州市最具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度維持在了較高的水平上，其GDP總量雖不到常州市整體的兩成，但人均GDP卻約為常州市平均水平的1.5倍以上；新北的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，高于常州的平均水平，在常州市的GDP總量中的占比逐年穩(wěn)步提升2009年新北整體的GDP占常州總量的16%，占比逐年提高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯高于常州市的平均水平，目前成為常州市最具經(jīng)濟(jì)實(shí)體的經(jīng)濟(jì)區(qū)之一；新北的人均GDP較高，與常州市的平均水平具有明顯優(yōu)勢(shì)，為常州市平均水平的1.5倍以上新北的人均GDP較高，增長(zhǎng)速度較快，保持在了年均20%以上的增長(zhǎng)幅度，與常州的平均水平越拉越大，進(jìn)入2009年其人均GDP已經(jīng)為常州市平均水平的1.6倍；GDP比較年份新北（億元）常州市（億元）新北/常州2005162130312.43%2006203.5156912.97%2007258188113.72%2008324.2220214.72%2009405251816.08%2005-2009年新北人均GDP走勢(shì)（單位：元）人均GDP比較年份新北（元）常州市（元）新北/常州200539512316651.25200648450319971.51200760154374351.61200874312436951.70200991576568611.61*數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）解讀新北（薛家）/區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位/GDP第31頁(yè)/共120頁(yè)解讀新北（薛家）/區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位/固定資產(chǎn)投資2005-2009年新北固定資產(chǎn)總額走勢(shì)圖（單位：億元）新北整體的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展期新北經(jīng)過(guò)05、08年固定資產(chǎn)投資蓬勃式大發(fā)展后（05、08年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度達(dá)到30%），逐步步入了平穩(wěn)的發(fā)展階段，年均增長(zhǎng)幅度維持在了20%的相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)；新北房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)成為固定資產(chǎn)的重要組成部分進(jìn)入2007年以后新北區(qū)房地產(chǎn)投資占比穩(wěn)步提升至20%以上，成為新北區(qū)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的固定資產(chǎn)投資中的最為重要的驅(qū)動(dòng)力因素；新北的工業(yè)投資力度維持在了較高的水平，工業(yè)產(chǎn)業(yè)為固定資產(chǎn)投資的絕對(duì)主力新北的工業(yè)投資占比一直維持在60%以上，工業(yè)力度較大，未來(lái)工業(yè)將逐步向區(qū)域西部搬遷并發(fā)展；新北固定資產(chǎn)投資用途分析*數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）新北固定資產(chǎn)投資來(lái)源分析新北是一個(gè)以民營(yíng)投資和外資作為絕對(duì)主力的區(qū)域，占比達(dá)到了九成以上，成為新北最具影響力的來(lái)源；近年來(lái)房地產(chǎn)投資異軍突起，逐步成長(zhǎng)為新北固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域中最為重要的驅(qū)動(dòng)因素；第32頁(yè)/共120頁(yè)解讀新北（薛家）/區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析*數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）2009年新北產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布圖新北是一個(gè)以第二產(chǎn)業(yè)作為絕對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)的區(qū)域常州市是長(zhǎng)三角的工業(yè)強(qiáng)市，第二產(chǎn)業(yè)的平均水平處于較高的水平線(xiàn)上，2009年達(dá)到了56%；而新北的第二產(chǎn)業(yè)的占比達(dá)到了接近七成的水平，成為常州市最具有代表性的第二產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)體。新北第二產(chǎn)業(yè)的投資比重逐步下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化2007年薪北區(qū)第二產(chǎn)業(yè)占總量的73%左右，而到2009年第二產(chǎn)業(yè)逐步下降到67%左右，”退二進(jìn)三“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到較大的優(yōu)化。新北產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析（單位：億元）2009年常州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布圖新北區(qū)第二產(chǎn)業(yè)的投資基本都維持在了七成的水平，未來(lái)新北產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將逐步優(yōu)化，但短期內(nèi)新北區(qū)將會(huì)繼續(xù)沿著工業(yè)強(qiáng)區(qū)的方向繼續(xù)發(fā)展，繼續(xù)領(lǐng)跑常州的經(jīng)濟(jì)騰飛；第33頁(yè)/共120頁(yè)解讀新北（薛家）/區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位/市民購(gòu)買(mǎi)力分析新北作為常州市最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)單一實(shí)體，其整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，人均可支配收入雖處于蘇錫常尾部水平，但差距不大，新北區(qū)市民具備高出常州平均水平的購(gòu)買(mǎi)能力；2007-2009年新北人均可支配收入分析圖（元）蘇錫常二級(jí)城市群人均可支配收入對(duì)比分析（單位：元）城市蘇州無(wú)錫常州新北昆山2005162761600513866----168092006185321818916649----190162007212602089819089191002192720082216521856205922138422853200929345250272375123760276092009年排位13542新北人均可支配收入較高，在蘇錫常城市群中雖處于末尾，但差距不大；新北區(qū)人均可支配收入較高，自07年后穩(wěn)步增長(zhǎng),年增長(zhǎng)率在10%左右；進(jìn)入2008年后，人均可支配收入首次突破2萬(wàn)元，；新北人均可支配收入將還有較大提升空間；隨著常州南進(jìn)北拓規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)，新北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步提升，未來(lái)新北區(qū)人均可支配收入也將有比較大的提升空間；*數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）第34頁(yè)/共120頁(yè)解讀新北（薛家）/區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位/區(qū)域人口屬性分析全區(qū)內(nèi)部自然增長(zhǎng)率低，外部人口導(dǎo)入明顯趨緩，區(qū)域人口導(dǎo)入能力偏弱，中高端收入人口的導(dǎo)入相對(duì)不足。目前新北區(qū)人口主要以當(dāng)?shù)厝丝跒橹?，外部?lái)人口主要以產(chǎn)業(yè)工人導(dǎo)入為主，因此中高端人口的導(dǎo)入相對(duì)顯的不足。

2006年2007年2008年2009年全區(qū)人口53.155.6256.8758.08區(qū)外來(lái)流動(dòng)人口10.8912.7313.2413.76全區(qū)人口增長(zhǎng)率---4.75%2.25%2.13%區(qū)外來(lái)流動(dòng)人口增長(zhǎng)率---16.90%4.01%3.93%人口增長(zhǎng)趨勢(shì)趨于緩慢

受區(qū)域發(fā)展的影響，全區(qū)外來(lái)人口增長(zhǎng)率07年增長(zhǎng)較快，增長(zhǎng)率為17%左右，但07年以后增長(zhǎng)大幅放緩，08、09年區(qū)域外來(lái)人口增長(zhǎng)率僅為4%左右。區(qū)域外來(lái)人口比重占全區(qū)人口的23左右%區(qū)域外來(lái)人口以產(chǎn)業(yè)人口為主。*數(shù)據(jù)來(lái)源：常州市統(tǒng)計(jì)年鑒第35頁(yè)/共120頁(yè)解讀新北（薛家）/薛家發(fā)展研究/薛家概貌薛家鎮(zhèn)薛家鎮(zhèn)是新北區(qū)、北部新城戰(zhàn)略規(guī)劃中的重要組成部分，隸屬于高新分區(qū)；但目前新北區(qū)近期發(fā)展規(guī)劃向北，重點(diǎn)發(fā)展新龍分區(qū)（高鐵、區(qū)政府搬遷引導(dǎo)），薛家并不在近期發(fā)展范圍內(nèi)。薛家面積37.3平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積4.2平方公里全鎮(zhèn)總?cè)丝?.75萬(wàn)，另外流動(dòng)人口1.54萬(wàn)文化：吳氏中丞第、華夏工藝美術(shù)產(chǎn)業(yè)博覽園；獲得殊榮：全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)、國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)、全國(guó)文明鎮(zhèn)創(chuàng)建工作先進(jìn)鎮(zhèn)、江蘇省特色文化鎮(zhèn)、江蘇省園林小城鎮(zhèn)、江蘇省社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)鎮(zhèn)、江蘇省廉政文化示范點(diǎn)等第36頁(yè)/共120頁(yè)解讀新北（薛家）/薛家發(fā)展研究/薛家經(jīng)濟(jì)發(fā)展薛家鎮(zhèn)以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，多元化經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，形成了機(jī)械制造、電子信息材料、軌道車(chē)輛配件、新材料等支柱產(chǎn)業(yè)。年份GDP（億元）增長(zhǎng)率固定資產(chǎn)投資（億元）增長(zhǎng)率工業(yè)總產(chǎn)值（億元）增長(zhǎng)率規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（億元）占工業(yè)總產(chǎn)值比例200510.5952.59%12.0742.84%37.1869.65%————200614.4336.26%16.9540.43%54.1045.50%————200722.8158.07%21.4026.25%89.0064.51%————200830.0031.50%26.0012.90%126.0036.90%————200938.0028.76%25.00-3.85%158.0025.15%9056.96%企業(yè)性質(zhì)企業(yè)數(shù)量員工收入全鎮(zhèn)園區(qū)外資企業(yè)近100家，集中在園區(qū)內(nèi)普通工人；1500-2000元/月技術(shù)人員；3000-4000元/月主管人員；6000-8000元/月中層管理者：1萬(wàn)元-2萬(wàn)元/月高層管理者：年收入30萬(wàn)元以上內(nèi)資企業(yè)400余家200余家總計(jì)512300---第37頁(yè)/共120頁(yè)解讀新北（薛家）/薛家發(fā)展研究/薛家未來(lái)規(guī)劃建立繁華的商貿(mào)區(qū)鎮(zhèn)政府搬遷至此新型住宅區(qū)、公共功能帶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（拓展區(qū)）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（92年設(shè)立）宗地薛家鎮(zhèn)目前工業(yè)向園區(qū)集中，人口向集鎮(zhèn)集中，居住向社區(qū)集中。商貿(mào)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園第38頁(yè)/共120頁(yè)P(yáng)ART

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解讀樓市自住需求、供求兩旺、平穩(wěn)發(fā)展依然是常州住宅市場(chǎng)發(fā)展的主線(xiàn)，受外界影響并不顯著；新北板塊是全市的重點(diǎn)板塊，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量也將集中于此，其對(duì)于外部區(qū)域客源的導(dǎo)入潛力凸顯……第39頁(yè)/共120頁(yè)結(jié)論解讀樓市結(jié)論：城北區(qū)域?yàn)槲磥?lái)常州核心發(fā)展區(qū)域，后期潛在供應(yīng)量大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；而項(xiàng)目所處的薛家目前基本為中低端項(xiàng)目，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，且競(jìng)爭(zhēng)力較低，“高性?xún)r(jià)比”的差異化競(jìng)爭(zhēng)為本項(xiàng)目的突圍路線(xiàn)。住宅發(fā)展層面：1、常州整體住宅市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)健，09年全市成交近800萬(wàn)㎡，整體銷(xiāo)售均價(jià)5105元/㎡，但由于土地放量以及施竣工量的持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)整體供大于求；2、城北作為常州核心發(fā)展區(qū)域，年去化量約占全市的40%左右，目前受?chē)?guó)家政策的影響，價(jià)漲量跌，正處于對(duì)政策的消化階段，未來(lái)北部新城高鐵后續(xù)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈；3、項(xiàng)目所在的薛家區(qū)域內(nèi)目前以中低端的項(xiàng)目為主，同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目（除東渡海派青城）基本處于缺失階段。別墅發(fā)展層面：1、常州別墅項(xiàng)目，年去化量基本維持在3-5萬(wàn)平米左右，別墅去化速度比較一般；2、常州別墅處于起步階段，客戶(hù)對(duì)于別墅要素的關(guān)注先后為地段、資源、產(chǎn)品，地段仍然是首要關(guān)注。近郊型別墅相比地段型別墅主要采用總價(jià)低、性?xún)r(jià)比等優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引客戶(hù)；3、目前區(qū)域內(nèi)純別墅項(xiàng)目較為稀缺，基本為住宅、別墅混合類(lèi)項(xiàng)目。商業(yè)發(fā)展層面：1、新北與武進(jìn)是常州商業(yè)市場(chǎng)向外拓展的兩大核心區(qū)域，是作為常州未來(lái)商業(yè)的主題部分，因此未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆＞湍壳岸?，新北商業(yè)業(yè)態(tài)強(qiáng)調(diào)精品化，中高檔傾向明顯，但特色不足，整體商業(yè)氛圍尚有待市場(chǎng)培育，高端消費(fèi)市場(chǎng)存在空白；在開(kāi)發(fā)特色和規(guī)模上應(yīng)立足于迅速吸引和積聚人氣；2、隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐，新北北部新城核心CBD將得到進(jìn)一步發(fā)展，北部副中心商圈的發(fā)展，也給本項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)配套帶來(lái)利好；3、薛家鎮(zhèn)目前的商業(yè)主要集中在奧園路及黃河西路沿線(xiàn)，以沿街配套底商為主。商業(yè)檔次總體都表現(xiàn)為低檔，大型中高檔集中型單體商業(yè)缺失。未來(lái)有部分商業(yè)待上市，商業(yè)氛圍將有望趨于濃厚。

第40頁(yè)/共120頁(yè)2007-2009年常州房地產(chǎn)投資、GDP對(duì)比（億元）

2007200820092005-2009常州房地產(chǎn)投資額（單位：億元）常州固定資產(chǎn)投資用途分析房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額增幅—基本正常：從2008年開(kāi)始，常州房地產(chǎn)的投資額呈現(xiàn)連年大幅度增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2006年的增長(zhǎng)幅度達(dá)到了50%的水平，進(jìn)入了07、08年，房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)出現(xiàn)了一定的回落，而09年則基本與08年持平，但從占比上來(lái)看依舊維持在了較高的水平，整體發(fā)展步入相對(duì)健康穩(wěn)定的階段；房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額/固定資產(chǎn)投資：常州房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到了20%左右，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例相對(duì)平穩(wěn)。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額/GDP：常州房地產(chǎn)投資占GDP總值的百分比，2007-2009年間，分別為12%，14%，12%，占比也相對(duì)穩(wěn)定；*數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）常州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)06、07、08年的跨越式發(fā)展后，逐步步入平穩(wěn)發(fā)展階段，房地產(chǎn)的投資額和固定資產(chǎn)、GDP的占比都維持在相對(duì)穩(wěn)定的健康狀態(tài)，隨著常州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)有望進(jìn)一步提速；解讀樓市/常州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)第41頁(yè)/共120頁(yè)解讀樓市/常州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/施、竣工面積研究2003-2009常州施工、竣工量對(duì)比分析施工和竣工量每年呈現(xiàn)平穩(wěn)的增漲態(tài)勢(shì)

2003-2009年常州地區(qū)的施工和竣工面積都保持了持續(xù)的增長(zhǎng)，其中施工面積的增長(zhǎng)幅度穩(wěn)定在20%以上，竣工面積的增長(zhǎng)率出現(xiàn)較大波動(dòng)，負(fù)增長(zhǎng)、零增長(zhǎng)及大幅增長(zhǎng)的現(xiàn)象在5年內(nèi)均有出現(xiàn)。施工和竣工面積比例較大，且呈現(xiàn)出不穩(wěn)定的關(guān)系狀態(tài)

由于施工面積與竣工面積所差比例較大，總體形勢(shì)依然嚴(yán)峻，直接導(dǎo)致供大于求的市場(chǎng)格局。施竣工面積比值較大，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供大于求的格局及發(fā)展態(tài)勢(shì)。*數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）市調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)第42頁(yè)/共120頁(yè)解讀樓市/常州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/土地市場(chǎng)供求分析土地市場(chǎng)熱度逐年提升,2006年開(kāi)始土地購(gòu)置面積大幅提升，2006年達(dá)到峰值451.33萬(wàn)方，至08年逐年下跌，08年較06年下浮約7%，09年受宏觀市場(chǎng)影響，土地供應(yīng)回升，與06年峰值持平。08年以后，新北鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地成交比例較高，隨著市區(qū)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，部分開(kāi)發(fā)商另辟蹊徑，進(jìn)入鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，由于新北鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，需求旺盛，鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)前景可觀?？山ㄖ娣e與土地購(gòu)置面積走勢(shì)保持一致,由于土地市場(chǎng)熱度逐年加溫以及2005年后出讓土地容積率的提升,致使近幾年可建筑面積大幅攀升；通過(guò)近年成交土地可建筑面積與同期商品房成交面積的對(duì)比分析得知,常州市場(chǎng)土地存量整體增加,后期市場(chǎng)供應(yīng)壓力增大。注：數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）市調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)注：數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）市調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)土地市場(chǎng)的集中放量與開(kāi)發(fā)周期的拉長(zhǎng)，加大了后市的供應(yīng)壓力。第43頁(yè)/共120頁(yè)解讀樓市/常州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/商品房市場(chǎng)供求及量?jī)r(jià)走勢(shì)受整體市場(chǎng)環(huán)境影響，08年市場(chǎng)供求比處于歷年來(lái)的最高點(diǎn)，而隨后09則出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，整體市場(chǎng)受大環(huán)境影響明顯，目前供求關(guān)系趨向穩(wěn)定。供應(yīng)和成交分析（單位：萬(wàn)平米）價(jià)格走勢(shì)分析（單位：元/平米）*數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）市調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)*數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）市調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)市場(chǎng)現(xiàn)狀，供求受大環(huán)境影響波動(dòng)明顯，經(jīng)歷08、09年后整體市場(chǎng)供求逐步穩(wěn)定；需求方面，常州市近幾年市場(chǎng)需求出現(xiàn)了持續(xù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，受宏觀調(diào)控影響比較大，自05年以來(lái)，增幅穩(wěn)定在21%以上，07年達(dá)到了峰值，年去化579萬(wàn)平米，受08年市場(chǎng)環(huán)境影響，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，去化量大幅下滑，而09年則出現(xiàn)需求的放量，去化800萬(wàn)方左右，10年1-9月受?chē)?guó)家政策調(diào)控影響，去化量再次下跌到400萬(wàn)方以下。商品房成交價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，逐年趨穩(wěn)，截至2009年常州市商品房?jī)r(jià)格為5105/平米，同比增幅在7%。第44頁(yè)/共120頁(yè)解讀樓市/常州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/商品房市場(chǎng)月度供求分析至10年09月，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷在成交均價(jià)方面突破最高點(diǎn)。

10年受政策影響，月度成交成波動(dòng)性發(fā)展，9月成交量重回60萬(wàn)方以上。10年9月成交均價(jià)達(dá)到6028元/平方米，首次突破6000元/平米大關(guān)。09年房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)式發(fā)展，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，成交量大幅突破，而10年受市場(chǎng)環(huán)境影響量跌價(jià)漲。第45頁(yè)/共120頁(yè)解讀樓市/常州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/商品住宅供求特征分析*數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）市調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)*數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）市調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)09年城北住宅市場(chǎng)為總體成交的主力，占總體成交的40%左右。09年常州商品住宅成交結(jié)構(gòu)較為均衡，需求多樣化的特征較為明顯。常州商品住宅成交主要以低中檔產(chǎn)品為主，高端產(chǎn)品需求量有限。*數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）市調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)09年城北銷(xiāo)售占絕對(duì)比重，需求多樣化、中低檔住宅產(chǎn)品成為市場(chǎng)需求主力，高性?xún)r(jià)比成為該類(lèi)產(chǎn)品的代名詞。第46頁(yè)/共120頁(yè)解讀樓市/常州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/發(fā)展格局常州就根據(jù)目前的市場(chǎng)和區(qū)位分割，主要形成了五大板塊，分別為：城東、城西、城南、城北、城中板塊。

板塊范圍城東和平路、新堂路以東，中吳大道以北的區(qū)域城西長(zhǎng)江中路以西，中吳大道以北的區(qū)域

城中長(zhǎng)江中路以東，中吳大道以北，和平路以西，關(guān)河路以南的市中心區(qū)域城南中吳大道以南的區(qū)域城北新北區(qū)滬寧高鐵線(xiàn)以南區(qū)域地塊所屬的新北板塊為目前常州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)板塊

第47頁(yè)/共120頁(yè)解讀樓市/城北房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/城北房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析09年市場(chǎng)回暖，高端支撐樓市，量?jī)r(jià)齊升；10年供求波動(dòng)性發(fā)展，價(jià)格開(kāi)始拉升，量跌價(jià)漲。從09年成交量來(lái)看，隨著托市政策的延續(xù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，常州新北板塊整體市場(chǎng)面看好，在售項(xiàng)目均價(jià)都有一定幅度的提升，加之經(jīng)濟(jì)通脹預(yù)期，高端項(xiàng)目如豪庭國(guó)際、世茂香檳湖、中央花園、常信天潤(rùn)園等高端項(xiàng)目集中在6月份開(kāi)盤(pán)，并取得較好的去化。6月份后受大環(huán)境影響，在價(jià)格穩(wěn)步提升的情況下供求雙漲；10年1-4月延續(xù)09年的銷(xiāo)售良好銷(xiāo)售趨勢(shì)，而4月在國(guó)家出臺(tái)緊縮政策后，城北供應(yīng)、成交迅速跌入谷底。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月對(duì)政策的消化與適應(yīng)，城北供應(yīng)與銷(xiāo)售再次回升，同時(shí)均價(jià)創(chuàng)有史以來(lái)的新高6184元/平米。第48頁(yè)/共120頁(yè)地緣性項(xiàng)目——薛家鎮(zhèn)居住區(qū)以薛家鎮(zhèn)自然鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的居住區(qū)，相對(duì)于東面的核心區(qū)屬于邊緣地帶競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目——新北核心板塊通江路及晉陵路沿線(xiàn)，是常州市重點(diǎn)的新規(guī)劃區(qū)由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體檔次一般，本案未來(lái)的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目應(yīng)為新北區(qū)核心板塊的類(lèi)似樓盤(pán)。新城清水灣濱江明珠城幸福小城東渡海派青城河海新邦綠地世紀(jì)城九龍倉(cāng)時(shí)代上院龍湖香醍漫步世茂香檳湖綠都萬(wàn)和城本案地緣性項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目劃分第49頁(yè)/共120頁(yè)從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格中我們發(fā)現(xiàn)在新北區(qū)域內(nèi)，以龍江路作為區(qū)域價(jià)格以及項(xiàng)目整體定位的分水嶺；龍江路以東為目前新北區(qū)發(fā)展較為成熟的區(qū)域，整體形象較高，加上世茂、九龍倉(cāng)、龍湖等大型開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)，不論整體銷(xiāo)售價(jià)格還是項(xiàng)目整體定位普遍高于龍江路以西在售項(xiàng)目，且差距較為明顯；而龍江路以西的在售項(xiàng)目在短期內(nèi)難以消除購(gòu)房者心理距離造成的抗性，成為本項(xiàng)目打造高端項(xiàng)目的最大障礙。濱江明珠城均價(jià)：5000幸福小城均價(jià)：4700東渡海派青城均價(jià)：11000綠地世紀(jì)城均價(jià)：4900九龍倉(cāng)時(shí)代上院均價(jià)：7000-7500龍湖香醍漫步均價(jià)：15000世茂香檳湖均價(jià)：7500綠都萬(wàn)和城均價(jià)：6800本案地緣性項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目新城清水灣均價(jià)：5300河海新邦均價(jià)：4700龍江路解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析第50頁(yè)/共120頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)容積率主要產(chǎn)品地緣性項(xiàng)目東渡海派青城0.83聯(lián)排（二期高層）河海新邦2.3小高層、高層幸福小城2.5高層濱江明珠城2.0小高層、高層、聯(lián)排綠地世紀(jì)城2.3小高層、高層、聯(lián)排新城清水灣2.0花園洋房、小高層、高層競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目龍湖香醍漫步2.0聯(lián)排、高層世茂香檳湖1.48聯(lián)排、小高層、高層九龍倉(cāng)時(shí)代上院1.86高層、聯(lián)體、高層綠都萬(wàn)和城1.80（一期）小高層、高層、聯(lián)排■地塊周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品線(xiàn)相似度較高，多以小高層、高層為主，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，缺少產(chǎn)品創(chuàng)新；■而新北核心板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目則產(chǎn)品類(lèi)型相對(duì)多元化，且品質(zhì)檔次相對(duì)有所拉升。解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品力對(duì)比第51頁(yè)/共120頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)建筑風(fēng)格立面材料地緣性項(xiàng)目東渡海派青城英倫風(fēng)格涂料、面磚、石材河海新邦現(xiàn)代涂料、石材幸福小城中式現(xiàn)代涂料、面磚濱江明珠城現(xiàn)代中式涂料、面磚綠地世紀(jì)城英倫風(fēng)情涂料、面磚、石材新城清水灣現(xiàn)代簡(jiǎn)約涂料競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目龍湖香醍漫步歐洲古典涂料、面磚、石材世茂香檳湖新古典主義風(fēng)格涂料、面磚、石材九龍倉(cāng)時(shí)代上院歐式風(fēng)格涂料、面磚、石材綠都萬(wàn)和城新古典主義涂料、面磚、石材■地塊周邊項(xiàng)目除東渡海派青城和綠地世紀(jì)城外，風(fēng)格相對(duì)單一，立面多以涂料為主，整體品質(zhì)比較粗糙；■而新北核心板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要以歐式風(fēng)格為主，立面用材出現(xiàn)石材、面磚等材料，開(kāi)始注重建筑風(fēng)格和立面形式的表現(xiàn)。解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品及品質(zhì)對(duì)比第52頁(yè)/共120頁(yè)■地塊周邊項(xiàng)目產(chǎn)品兩房所占的比重較大，首置供應(yīng)比例明顯；■而新北核心板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)則主要以三房為主，相對(duì)面積跨度較大。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)兩房及以下三房四房及以上別墅面積區(qū)間套數(shù)占比面積區(qū)間套數(shù)占比面積區(qū)間套數(shù)占比面積區(qū)間套數(shù)占比地緣性項(xiàng)目東渡海派青城

117-171268100%河海新邦84-9475973.80%103-11327026.20%

幸福小城72-10380775.20%95-11526624.80%

濱江明珠城40-991039

49.36%

109-141

896

42.51%

154-23075

3.56%

276-363

95

4.51%

綠地世紀(jì)城51-96134781.49%110-12419811.98%

230-3001086.53%新城清水灣65-93

1474

46.03%

82-130

1728

53.97%

合計(jì)

5426

58.16%

3358

35.99%

75

0.8%

471

5.05%

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目龍湖香醍漫步

336-385308100%世茂香檳湖84-10443022.85%121-14292148.94%154-23338020.19%191-5231518.02%九龍倉(cāng)時(shí)代上院87-11551459.50%114-13926831%139263.00%256-415466.50%綠都萬(wàn)和城88-9036840%116-16948652.80%198242.60%332-375424.60%合計(jì)131233.10%167542.26%43010.85%54713.8%解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對(duì)比第53頁(yè)/共120頁(yè)從成交面積段上分析，不論地塊周邊還是新北核心板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，兩房供應(yīng)的主力面積段在80-90㎡，90㎡以上的戶(hù)型為輔助；所不同的是地塊周邊項(xiàng)目?jī)煞窟€存在60-80㎡的戶(hù)型供應(yīng)，這也證明了地塊周邊項(xiàng)目目前的客戶(hù)來(lái)源主要以首次置業(yè)為主。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)60-7070-8080-9090-100100以上套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例地緣性項(xiàng)目東渡海派青城河海新邦71393.9%466.1%幸福小城22327.6%32340%26132.3%濱江明珠城31773.4%6114.1%5412.5%綠地世紀(jì)城12811.4%1059.3%60353.7%28725.6%新城清水灣322.2%322.2%111775.8%29319.9%合計(jì)1603.5%67714.7%249454.3%100321.8%2615.7%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目龍湖香醍漫步世茂香檳湖29397%82.6%10.3%九龍倉(cāng)時(shí)代上院39677%11823%綠都萬(wàn)和城18450%18450%合計(jì)87373.7%19216.2%11910.1%解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)煞棵娣e配比對(duì)比第54頁(yè)/共120頁(yè)與兩房的供應(yīng)面積段不同的是，地塊周邊的項(xiàng)目120㎡以下的戶(hù)型占比52%，相對(duì)較為緊湊；而新北核心板塊內(nèi)的項(xiàng)目則以120-140㎡為主，占比73.5%，戶(hù)型設(shè)計(jì)較為舒適，瞄準(zhǔn)客戶(hù)主要以改善型需求為主。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)90以下90-100100-110110-120120-130130-140140以上套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例地緣性項(xiàng)目東渡海派青城河海新邦114.1%25995.9%幸福小城7227.1%19472.9%濱江明珠城10711.9%758.4%35940.1%16718.6%18821%綠地世紀(jì)城10653.5%9246.5%新城清水灣65537.9%17410.1%885.1%81146.9%合計(jì)65519.5%2577.7%56016.7%2698%126237.6%1675%1885.6%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目龍湖香醍漫步世茂香檳湖21561888九龍倉(cāng)時(shí)代上院1148866綠都萬(wàn)和城1322369622合計(jì)1146.8%22013.1%45126.9%78046.6%1106.6%解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目三房面積配比對(duì)比第55頁(yè)/共120頁(yè)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目周邊未來(lái)將土地將可建1417萬(wàn)平米，其中已出讓待上市可建筑157萬(wàn)平米，未來(lái)待上市場(chǎng)土地可建筑1260萬(wàn)平米，如果市場(chǎng)規(guī)模不能有效增大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。本案用地面積：128萬(wàn)平米容積率：2.5建筑面積：260萬(wàn)平米用地面積：146萬(wàn)平米容積率：4.0建筑面積：300萬(wàn)平米用地面積：126萬(wàn)平米容積率：1.2建筑面積：150萬(wàn)平米用地面積：120萬(wàn)平米容積率：2.5建筑面積：260萬(wàn)平米用地面積：52萬(wàn)平米容積率：2.8建筑面積：160萬(wàn)平米用地面積：45萬(wàn)平米容積率：2.5建筑面積：130萬(wàn)平米用地面積：40.2萬(wàn)平米容積率：1.75建筑面積：70.4萬(wàn)平米用地面積：11.4萬(wàn)平米容積率：2.2建筑面積：25.1萬(wàn)平米用地面積：13.5萬(wàn)平米容積率：2.5建筑面積：33.8萬(wàn)平米用地面積：12.4萬(wàn)平米容積率：2.2建筑面積：27.3萬(wàn)平米已出讓待上市待出讓土地待出讓土地本案解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/區(qū)域未來(lái)潛在供應(yīng)項(xiàng)目第56頁(yè)/共120頁(yè)細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)容量供求關(guān)系價(jià)格競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)力首置AABA首改BBAB再改BBAC頂級(jí)CCA+C隨著城北板塊區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值逐漸被看好，加之在售高端項(xiàng)目支撐樓市，城北板塊的價(jià)格開(kāi)始不斷拉升，核心區(qū)的高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品稀缺；從后期的供應(yīng)項(xiàng)目看，地塊周邊項(xiàng)目整體品質(zhì)短期內(nèi)難有改觀，而新北核心區(qū)的項(xiàng)目則仍以較為高端的項(xiàng)目為主。細(xì)分地塊周邊市場(chǎng)以后，我們發(fā)現(xiàn)首置的市場(chǎng)容量最大，且不論供應(yīng)還是需求量均較大；而首改和再改存在一定的市場(chǎng)容量，供應(yīng)量相對(duì)于首置供應(yīng)顯得較??；考慮到地塊自身現(xiàn)狀、未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格利潤(rùn)以及周邊競(jìng)爭(zhēng)狀況，我們認(rèn)為本地塊產(chǎn)品策略主要以首置和首改需求為主，以高性?xún)r(jià)比突圍地塊周邊以及新北核心板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/目標(biāo)市場(chǎng)第57頁(yè)/共120頁(yè)解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目標(biāo)桿案例解讀河海新邦結(jié)論：■項(xiàng)目為當(dāng)?shù)刂械投隧?xiàng)目，品質(zhì)比較一般；■高層、小高層組團(tuán)規(guī)劃，規(guī)劃有人工湖、會(huì)所等，但無(wú)突出亮點(diǎn)；■戶(hù)型上以緊湊型、經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型，主要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用；■目前項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格為4600元/㎡，項(xiàng)目主要面向首次置業(yè)客群；■緊靠薛家?jiàn)W園，周邊生活配套設(shè)施齊全；■項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，陷入當(dāng)?shù)氐耐|(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)之中。第58頁(yè)/共120頁(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介占地面積：10萬(wàn)㎡總建筑面積：23萬(wàn)㎡容積率：2.3地段項(xiàng)目位于新北區(qū)薛家鎮(zhèn)，黃河西路與龍江路交匯處交通毗鄰龍江路高架，龍江高架橫貫?zāi)媳保?1、27、241、43、45、47路等多路公交車(chē)從項(xiàng)目周邊經(jīng)過(guò)，交通出行便捷。商業(yè)周邊生活氛圍濃郁，薛家農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)、家樂(lè)超級(jí)市場(chǎng)、中國(guó)電信、常州四院分院、薛家中心幼兒園等生活配套設(shè)施齊全。產(chǎn)品形態(tài)小高層、高層規(guī)劃由多幢11-30層高層和小高層組成開(kāi)發(fā)節(jié)奏目前在售項(xiàng)目一期，共計(jì)約10萬(wàn)方解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目標(biāo)桿案例解讀河海新邦項(xiàng)目指標(biāo)第59頁(yè)/共120頁(yè)產(chǎn)品規(guī)劃：項(xiàng)目容積率為2.3，規(guī)劃多幢小高層、高層組團(tuán)。該項(xiàng)目主要以經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型為主，主力面積為87-94㎡的兩房和95-109㎡的三房，客源針對(duì)當(dāng)?shù)刂械投说氖状沃脴I(yè)需求?，F(xiàn)代建筑風(fēng)格，立面主要采用涂料與石材，產(chǎn)品立面表現(xiàn)一般。景觀規(guī)劃：

打造現(xiàn)代園林風(fēng)格，構(gòu)建的北方皇家園林景觀，通過(guò)借景使景觀達(dá)到近水遠(yuǎn)山。吟楓物語(yǔ)，北池楓色，南海疊翠......二十多個(gè)不同特色的景點(diǎn)。河海新邦項(xiàng)目規(guī)劃解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目標(biāo)桿案例解讀第60頁(yè)/共120頁(yè)項(xiàng)目于今年7月開(kāi)始銷(xiāo)售，目前銷(xiāo)售價(jià)格約為4600元/平米。項(xiàng)目目前月均去化約3600平米左右，以此類(lèi)推年去化量約為4.5萬(wàn)平米，銷(xiāo)售情況比較一般。項(xiàng)目目前在薛家為中低端項(xiàng)目，無(wú)突出的亮點(diǎn)，已陷入當(dāng)?shù)氐耐|(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)之中。河海新邦量?jī)r(jià)走勢(shì)分析*數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）市調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)2010年項(xiàng)目量?jī)r(jià)走勢(shì)圖解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目標(biāo)桿案例解讀第61頁(yè)/共120頁(yè)解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目標(biāo)桿案例解讀幸福小城結(jié)論：■項(xiàng)目為常州當(dāng)?shù)仄放崎_(kāi)發(fā)商武房開(kāi)發(fā)，但是開(kāi)發(fā)品質(zhì)一般，屬于中低端項(xiàng)目；■項(xiàng)目整體規(guī)劃一般，以高層兵營(yíng)式排布，無(wú)突出亮點(diǎn)；■戶(hù)型設(shè)計(jì)上主要以緊湊兩房、三房為主，配以舒適兩房；■目前銷(xiāo)售價(jià)格為4700元/㎡，項(xiàng)目主要面向首次置業(yè)客群；■緊靠薛家商業(yè)中心街，周邊生活配套設(shè)施齊全第62頁(yè)/共120頁(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介占地面積：7.2萬(wàn)㎡總建筑面積：18萬(wàn)㎡容積率：2.5地段項(xiàng)目位于新北區(qū)薛家鎮(zhèn)，東依顏塘河，西臨玉龍路交通交通出行便捷，21路、27路、43路、45路、47路、234路、241路等多路公交車(chē)從項(xiàng)目周邊經(jīng)過(guò)。商業(yè)社區(qū)一橋之隔即為薛家鎮(zhèn)商業(yè)中心街，同時(shí)薛家農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)、家樂(lè)超級(jí)市場(chǎng)、中國(guó)電信、常州四院分院等生活配套設(shè)施齊全產(chǎn)品形態(tài)高層規(guī)劃由20幢16-18層的高層組成開(kāi)發(fā)節(jié)奏目前在售項(xiàng)目二期，共計(jì)推出約10萬(wàn)方解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目標(biāo)桿案例解讀幸福小城項(xiàng)目指標(biāo)第63頁(yè)/共120頁(yè)產(chǎn)品規(guī)劃：項(xiàng)目容積率為2.5，規(guī)劃20幢16-18層的高層組團(tuán)。該項(xiàng)目主要以經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型為主，主力面積為72-103㎡的兩房和95-115㎡的三房，客源針對(duì)當(dāng)?shù)刂械投说氖状沃脴I(yè)需求。中式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，立面主要采用涂料與面磚，產(chǎn)品立面表現(xiàn)一般。景觀規(guī)劃：

打造中式現(xiàn)代園林風(fēng)格，300米的水岸綠廊，景觀長(zhǎng)廊，將社區(qū)內(nèi)部景觀與自然景觀完美融合。輕盈的流水，綠意的生活，呼吸自然鮮氧，聆聽(tīng)潺潺水聲。幸福小城項(xiàng)目規(guī)劃解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目標(biāo)桿案例解讀第64頁(yè)/共120頁(yè)項(xiàng)目于09年開(kāi)始銷(xiāo)售，目前二期銷(xiāo)售價(jià)格約4700元/平米左右。項(xiàng)目09年、10年年去化量約為5萬(wàn)平米左右，銷(xiāo)售情況良好。項(xiàng)目目前在薛家為中低端項(xiàng)目，無(wú)突出的亮點(diǎn)，已陷入當(dāng)?shù)氐耐|(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)之中。幸福小城量?jī)r(jià)走勢(shì)分析*數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)）市調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)2009-2010年年項(xiàng)目量?jī)r(jià)走勢(shì)圖解讀樓市/住宅市場(chǎng)研究/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目標(biāo)桿案例解讀第65頁(yè)/共120頁(yè)城市別墅：地處城市中心，享受齊全生活配套，容積率一般在2以上，高層和別墅組合，低密度住宅稀缺；

近郊別墅，交通通達(dá)，配套不足，價(jià)格低是其最大特點(diǎn)，單個(gè)規(guī)模較大（200套以上別墅體量）如：東渡、紫陽(yáng)美地以及龍城福地等；資源型別墅主要是借助得天獨(dú)厚，無(wú)法再生的自然資源作為其最大賣(mài)點(diǎn)的別墅，如：太湖灣、西太湖等；

城市資源型：即：擁有城市配套和稀缺資源的別墅：如：恐龍園板塊。資源型別墅城市資源型城市別墅近郊別墅解讀樓市/別墅市場(chǎng)研究/別墅市場(chǎng)劃分第66頁(yè)/共120頁(yè)資源型別墅城市資源型城市別墅近郊別墅類(lèi)別代表樓盤(pán)主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）月去化套數(shù)城市資源型世茂香檳湖獨(dú)