物業(yè)工程部管理制度流程

工程部管制度流程一物工部織構(gòu)XXX

二物工部管工作明1.0目的明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程00

范圍適用于“***”物業(yè)服務中心內(nèi)容職務名稱

工程部主管

所屬部門職務概要

服務中心工程部共有部位設施設備

職務等級項目

工

作

職

責

負責工程部管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、內(nèi)∕外部溝通和引導工作；按公司質(zhì)量體系文件的規(guī)定開展各項工作，并做好相關(guān)質(zhì)量記錄；從小區(qū)后期管理和業(yè)主的角度，評估小區(qū)各系統(tǒng)的配置及性能水平，及時提出建設性意見；負責小區(qū)工程遺留問題的協(xié)調(diào)跟進處理；負責小區(qū)設備設施的技術(shù)改造工作；負責維修技術(shù)人員的各項培訓引導工作；負責組織小區(qū)系統(tǒng)各設備操作規(guī)程和保養(yǎng)作業(yè)指導書的編寫工作；負責與公司的相關(guān)業(yè)務部門的溝通協(xié)調(diào)；負責維修成本和能耗的控制；10

對本部門日常行為規(guī)范與職業(yè)道德負責，定期和不定期進行日常監(jiān)督檢查工作項目

日

常

工

作

內(nèi)

容

每日檢查值班記錄，及時跟進工程遺留問題處理情況并監(jiān)督質(zhì)量記錄的規(guī)范性。每日早上巡視一次小區(qū)設備、設施的工作狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。掌握當班維修技術(shù)人員的工作狀況，解決其疑難問題。每月25日前完成下月對小區(qū)相關(guān)部門與業(yè)主維修需求情況的了解。每月25日前完成月工作總結(jié)和下月工作計劃。履行本職責的權(quán)

力

有權(quán)對維養(yǎng)技術(shù)人員的考核、獎勵、晉升等提出建議。有權(quán)根據(jù)情況對維養(yǎng)技術(shù)人員進行臨時調(diào)配。有權(quán)禁止和糾正不符合規(guī)范的施工行為及維養(yǎng)技術(shù)人員的不規(guī)范行為。有權(quán)拒絕未經(jīng)相關(guān)技術(shù)負責人審核和簽字的施工方案。工

作

關(guān)

系

表

直接上司：主任直接下屬：片區(qū)責任人、強弱電設備管理員、給排水管理員、前期介入管理員指導與相互協(xié)作部門：品質(zhì)部、工程管理部使用的設備與工具等資源配置網(wǎng)絡電腦一部,對講機一臺，辦公桌一張分機電話一部手機一部，費用按比例報銷工作過程中常用的表格和文件設備維護檢查記錄、請假單、加班審批表等各類體系文件及操作手冊與行政管理制度工作計劃承諾與要求處理業(yè)主家政維修要及時、迅速、服務質(zhì)量高，客戶滿意率在上處理部門內(nèi)需指導的工作要細心、細致，員工滿意率在以上部門內(nèi)物資申購要利行節(jié)約，成本意識強

部門內(nèi)授權(quán)明確，減少不必要的管理流程，提高工作效率部門內(nèi)績效考核尺度把握要平衡，員工滿意率在％以上三工部管作明00

目的明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程范圍適用于“***”

物業(yè)服務中心3.0

內(nèi)容職務名稱

工程部主管

所屬部門職務概要

服務中心工程部共有部位、設施設備

職務等級項目

工

作

職

責

在工程部主管的直接領導下負責工程部的日常管理工作并對本部門的公用工具的管理負責。每日組織工程部工作例會，總結(jié)分析前日工作情況及安排當日工作。每日早晨檢查深夜班交接記錄值班情況。定期或不定期仔細巡查所有設施設備運行情況發(fā)現(xiàn)問題予以記錄并安排人員處理負責工程部維養(yǎng)人員的考核、考評，每月26日向人事報當月考、考核表。每制定季度檢修計劃（每季度第一月第一個周三并組織具體實施的時間與監(jiān)督考核。每半年的第一月，組織進行設施設備的全面系統(tǒng)檢查。每年組織、安排設備的年檢與安檢（包括電梯、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、地阻、避雷器、防雷系統(tǒng)并對工作進行總結(jié)，制定保養(yǎng)計劃。負責公用工具的管理記錄工具使用情況每月做一次維護保養(yǎng)并視工具情況及時做更新計劃。負責安排實家政維修工作進行回訪對存在的問題提出改進方案和措施，以確保維修質(zhì)量。據(jù)所轄設備的實際運行狀況，提出對設備的維修養(yǎng)護技術(shù)改造方案報經(jīng)理審批。

每月對各類不常用閥門進行一次開啟并對光纖通訊線路進行一次清理檢查有無私拉亂接現(xiàn)象。每季度對小區(qū)設施進行清查，檢查有無腐、銹、損壞，以便及時維護、更換。每年各類管道及標識翻新一次，對監(jiān)控系統(tǒng)除塵保養(yǎng)一次。負責提出各類方案并組織實施：每年對小區(qū)避雷系統(tǒng)進行一次檢查測試。接到客戶報修電話后分鐘內(nèi)到場小問題在1時內(nèi)解決大問題在小時內(nèi)修復，重大故障在小時內(nèi)做回復。每月檢查氣表有無進水與泄漏，檢查電表有無損壞或私拉亂接，做好房態(tài)表記錄。交公司存檔。完成領導交與的其它工作。項目

日

常

工

作

內(nèi)

容

每天早8：30組織工程部技術(shù)員到辦公室∕值班室開晨會，安排工作情況。負責工程部的共有設施設備的日常保養(yǎng)維修工作積極配合分承包方完成外委設備跟進評估工作。負責小區(qū)的裝修管理和裝修辦理工作對跟進小區(qū)內(nèi)的共有設備設施技術(shù)改造實施工作定期或不定期跟進建筑施工方對工程遺留問題的處理情況協(xié)調(diào)處理小區(qū)各業(yè)主及租用戶的報修及維修跟進工作制定工作計劃培訓計劃計劃下月材料消耗工作負責相關(guān)日常工作的安排，及每月開一次的工作總結(jié)會。負責對小區(qū)內(nèi)外公共設施房屋本體進行日常維護、保養(yǎng)及檢修。每日對裝修戶進行巡檢嚴格把關(guān)有無違規(guī)現(xiàn)象重點關(guān)注手續(xù)是否齊全對小區(qū)的承重結(jié)構(gòu)及外觀總體效果是否改變，是否會造成消防隱患。履行本職責的權(quán)力有權(quán)禁止和糾正不符合規(guī)范的施工行為。有權(quán)對維養(yǎng)人員的工作安排提出意見和建議。有權(quán)對維修人員的考核、獎勵、晉升等提出建議。工

作

關(guān)

系

表1

直接上司：主任111

直接下屬：部門技術(shù)員指導與相互協(xié)作部門：秩序維護部、綠化環(huán)境部、品質(zhì)部使用的設備與工具等資源配置對講機一臺工作過程中常用的表格和文件維修類體系文件內(nèi)各種表格工作條件與環(huán)境值班室、辦公室、設備房內(nèi)。工作計劃承諾與要求即時跟進施工質(zhì)量，對不符合規(guī)范和達不到質(zhì)量要求的提出整改意見掌握相關(guān)設備的功能、使用等了解設計意圖，對不能滿足使用功能需求的設計提出修改建議完成上司下達的工作四品管員作明00

目的明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程范圍適用于“***”

物業(yè)服務中心3.0

內(nèi)容職務名稱

品質(zhì)管理員（設施設備類）

所屬部門主要工作

品質(zhì)管理部保證所負責部分品質(zhì)工作（設施設備類）正常運行

職務等級項目

工

作

職

責

。、，的。、機、維、保，確，無重。展。

。。。。督導前期介入、物業(yè)驗收情況等工作的開展。每季度向經(jīng)理提交設施設備運行、維護狀況分析報告。每季度至少組織一次業(yè)務例會。經(jīng)理安排的。項目

日

常

工

作

內(nèi)

容

。。。。對。服務中心。。。每季度向經(jīng)理提交設施設備運行、維護狀況分析報告。工程部共有部位設備設施例會。履行本職責的權(quán)力有權(quán)對品質(zhì)工作提出合理化建議。有權(quán)對違反品質(zhì)工作制度、流程的本部門員工進行教育、處罰。有權(quán)對違反品質(zhì)工作制度、流程的本部門員工提出處罰建議。1

直接上司：經(jīng)理

工

作關(guān)系直接下屬：部門員工

表1

指導、協(xié)作部門：服務中心服務對象：部門員工使用的設備、工具等資源配置表電腦1

工作過程中常用的表格和文件物業(yè)服務有限公司《體系文件》和部門操作手冊、行政部文件制度。工作條件與環(huán)境寬敞、潔凈、明亮的辦公室內(nèi)。有空調(diào)設備。噪音30分貝。公司多功能培訓教室。有空調(diào)設備。噪音30分貝。工作計劃承諾與要求。價,。對,。配合其他部門工作，任務完成率98％。規(guī)范本崗位操作程序，嚴格按照體系文件執(zhí)行。按時完成領導交辦的各項工作，并做到及時匯報，無差錯。五前介工說書00

目的明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程范圍適用于“***”

物業(yè)服務中心3.0

內(nèi)容職務名稱

前期介入

所屬部門職務概要

服務中心工程部工程項目的前期介入

職務等級項目

工

作

職

責

負責項目的竣工驗收工作負責前期項目有關(guān)裝修方案審核的資料準備工作負責對維護部的工作提供技術(shù)支撐負責已移交項目遺留問題實施的具體跟進工作5

負責編制的相關(guān)操作規(guī)程和保養(yǎng)作業(yè)指導書項目

日

常

工

作

內(nèi)

容

負責項目的前期介入工作、掌握熟悉新項目系統(tǒng)，監(jiān)督工程的施工質(zhì)量。并從后期管理和業(yè)主使用的角度，建議項目的完善根據(jù)工程進度，有針對性的監(jiān)控工程的狀況，及時反映并跟蹤結(jié)果與開發(fā)商項目部相關(guān)工程師及施工單位負責人保持技術(shù)溝通與交流收集、建立項目的各種技術(shù)資料及備件供應渠道了解裝修管理工作的狀況，及時提供支撐按時填寫《前期介入周記表時遞交與直接上司每月26前完成月工作總結(jié)和下月工作計劃，及時遞交與直接上司積極參加公司組織各種培訓，提高技能水平履行本職責的權(quán)

力

對工程項目的相關(guān)情況從物業(yè)管理角度和業(yè)主使用角度有建議權(quán)對工程部內(nèi)部細項工作有指導權(quán)工

作

關(guān)

系

表1

直接上司：工程部主管直接下屬：指導與相互協(xié)作部門：品質(zhì)部、地產(chǎn)公司項目部、工程管理部、客戶服務部。使用的設備與工具等資源配置對講機一臺分機電話一部工作過程中常用的表格和文件物資申購單、合同審批表、前期介入周記表等維修類體系文件及行政管理制度工作條件與環(huán)境主要是室外工作，日常巡查工作較多，因與工地巡邏較多，故工作環(huán)境較差工作計劃承諾與要求發(fā)現(xiàn)問題及時上報信息，并提出合理化建議保證前期介入記錄完整準確六強電備理工說書000

目的明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程范圍適用于“***”物業(yè)服務中心內(nèi)容職務名稱

強弱電設備管理員

所屬部門職務概要

服務中心工程部共有部位、設施設備

職務等級項目

工

作

職

責

負責按公司體系文件規(guī)定，對小區(qū)的強弱電設備進行管理。從后期管理和業(yè)主使用的角度，對系統(tǒng)進行完善。負責新接項目強弱電設備的竣工驗收及規(guī)范化工作負責強弱電設備操作規(guī)程及保養(yǎng)作業(yè)指導書的編制工作。負責片區(qū)責任人專業(yè)難題的指導。負責強弱電系統(tǒng)備品備件的核算。積極參加公司組織各種培訓，提高技能水平。制定強弱電系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)計劃并進行實施。積極配合其他崗位的工作，完成上級領導下達的各項工作。項目

日

常

工

作

內(nèi)

容

每日不少于一次巡視強弱電系統(tǒng)的運行狀況并記錄相關(guān)技術(shù)參數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并作好相關(guān)記錄。每周對設備房進行清潔保養(yǎng)。每季度對設備的運行數(shù)據(jù)進行測試。每年對供配電中心的設施設備進行年檢。每月26日前完成月工作總結(jié)和下月工作計劃。按體系文件規(guī)定定期將各類工具、計量儀器儀表送往法定權(quán)威機構(gòu)檢測履行本職責的權(quán)

力

有權(quán)否定不符合實際和國家技術(shù)規(guī)范的更改。有權(quán)拒絕未經(jīng)相關(guān)技術(shù)負責人審核和簽字的施工方案。有權(quán)禁止和糾正不符合規(guī)范的施工行為。工

作

關(guān)

系

表

直接上司：物業(yè)工程部主管直接下屬：無指導與相互協(xié)作部門：秩序維護部、環(huán)境維護部、品質(zhì)部。使用的設備與工具等資源配置工具一套對講機一臺工作過程中常用的表格和文件《公共設施保養(yǎng)記錄表中心運行記錄表》工作條件與環(huán)境施工現(xiàn)場、工作環(huán)境露天作業(yè)時間較多。工作計劃承諾與要求完善設備管理檔案，保證數(shù)據(jù)的準確無誤；從管理和技改方面，將系統(tǒng)的能源消耗和維修耗材降至最低；保證設備設施的實際服務工時須在99%以上，設備故障率為零且無事故隱患；七給水備術(shù)工說書00

目的明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程范圍適用于“***”

物業(yè)服務中心3.0

內(nèi)容職務名稱

給排水設備技術(shù)員

所屬部門職務概要

服務中心工程部共有部位、設施設備

職務等級項目

工

作

職

責

嚴格按體系文件的規(guī)定，負責小區(qū)給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)維修工作；負責小區(qū)給排水系統(tǒng)運行的監(jiān)控工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；負責給排水設備數(shù)據(jù)、運行數(shù)據(jù)的測試記錄及相關(guān)檔案的建立；負責給排水設備的操作規(guī)程、保養(yǎng)作業(yè)指導書的編寫；5

負責小區(qū)系統(tǒng)的節(jié)能降耗工作負責消防系統(tǒng)維護供方的監(jiān)督工作積極參加公司組織的各種培訓，努力提高技能水平；積極配合其它崗位的工作。積極完成上級安排的其他工作任務。項目

日

常

工

作

內(nèi)

容

每日按公司規(guī)定不少于一次巡視設備的運行狀況，并抄取相關(guān)運行數(shù)據(jù)；每周測試水泵水封處的滴水情況，須保證在—50滴/分鐘以內(nèi)；每周對無自動切換功能的生活泵做一次主、備泵自動切換試驗；每月檢查一次消防管閥門確保處于常開位置；每月對消防泵、噴淋泵進行一次管網(wǎng)末端試水試驗，并保證手動、自動啟動正常，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；每年三月份對雨水泵、污水泵進行年檢保養(yǎng)，確保功能完好；每年負責聯(lián)系公司指定的二次供水清洗隊單位對水池（水箱）進行清洗，并將水樣送國家城市供水水質(zhì)檢測網(wǎng)成都檢測站檢測；履行本職責的權(quán)力有權(quán)拒絕使用不合格材料，并將其退回庫房；有權(quán)拒絕不符合安全規(guī)程的操作指令；工

作

關(guān)

系

表111

直接上司：工程部主管直接下屬：無指導與相互協(xié)作部門：品質(zhì)部、秩序維護部、環(huán)境維護部。使用的設備與工具等資源配置對講機一臺維修工具工作過程中常用的表格和文件《交接班記錄表設施保養(yǎng)維修記錄表》工作條件與環(huán)境設備房、露天。環(huán)境潮濕工作計劃承諾與要求保證業(yè)主的滿意度在80%以上；

完善設備管理檔案，保證數(shù)據(jù)的準確無誤；從管理和技改方面，將系統(tǒng)的能源消耗和維修耗材降至最低；保證設備設施的實際服務工時須在99%以上，設備故障率為零且無事故隱患；保證小問題在24小時內(nèi)處理完畢，大問題三天之內(nèi)有方案；八工部術(shù)工說書000

目的明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程范圍適用于“***”物業(yè)服務中心內(nèi)容職務名稱

工程部技術(shù)員

所屬部門職務概要

服務中心工程部共有部位、設施設備

職務等級項目

工

作

職

責

在工程部班長的直接領導下，負責所有設備的日常巡檢、維護和保養(yǎng)。每天早晨巡視各類設備房，記錄巡檢結(jié)果及運行情況，并查看前日深夜班交接記錄。每月對所有風機進行開啟試運行，觀察有無異常現(xiàn)象。每月對各類設備進行清潔、除塵，每月對發(fā)電機進15鐘試運行，并記錄運行情況。每兩周對水泵盤根視情況進行緊固加油一次，開啟各類閥門檢查有無異常，并跟蹤消防保養(yǎng)人員對消防泵進行點動盤軸。每月對高低壓配電柜、直流屏、控制中心聯(lián)動柜、風機控制箱進行清潔保養(yǎng)。每季度對發(fā)電機蓄電池進行一次檢查，觀察蓄電液是否變質(zhì)，電壓是否正常，并交替使用蓄電池，觀察電池是否變質(zhì)。每季度在消防保養(yǎng)時，督促、協(xié)助外包商對煙感、溫感器進行一次檢查，并予以記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時追蹤處理。每年安排一次化糞池清掏。每年對水箱水池進行清洗、消毒，并將防疫站的檢查結(jié)果交管理處存檔每年第四季度對小區(qū)內(nèi)所有管道進行除銹、刷漆。

每半年對高低壓配電房、發(fā)電機房進行停電測試保養(yǎng)每年對消防卷簾門、防火閥，進行開啟、檢察、除塵，對電機進行電流與絕緣測試一次。每半年對電梯維護外包商的年度保養(yǎng)計劃進行總結(jié)分析，確定實施效果。每年進行電梯安全大檢查，調(diào)試并記錄；聯(lián)系技監(jiān)局對電梯進行年檢，結(jié)果予以存檔。以及外包商工作情況結(jié)果進行記錄、匯總、存檔，并予以評估，提出意見。每2年洗一次發(fā)電機房油箱，柴油濾清器、機油濾清器和水濾清器；或者發(fā)電超過250時一更換空氣濾清器每5年或發(fā)電超過小時一更換機油每2年或運行超過450時一更換。每2對高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器進行測試，避雷器年一測試。每年底對消防設備進行總體檢查，做預防性測試及火災摸擬開啟，并制定年度保養(yǎng)計劃。以上事項的質(zhì)量記錄，每月匯總報班長存檔項目

日

常

工

作

內(nèi)

容

每天巡視檢查各設備房運行情況對水泵房、高低壓配電房每日二次的運行記錄，分別在早：00和晚6：00制定設施設備定期保養(yǎng)維護工作計劃并進行實施。每日下班前向主管匯報當日工作情況，并提出第二天的計劃工作。周五：進行周末例會工作、計劃下周工作。每月26日將填寫《物資需求計劃》報領導審批。26日對固定物資送貨單位的產(chǎn)品進行質(zhì)量進行評估26日至月底進行對當月的水、電、能耗進行分析工作完成上級給予其他的工作任務。履行本職責的權(quán)

力4

有權(quán)拒絕未經(jīng)相關(guān)技術(shù)負責人審核和簽字的施工方案和圖紙的施工安排。有權(quán)禁止和糾正不符合規(guī)范的裝修、施工行為。有權(quán)對供貨方進行物品質(zhì)量審核并提出更換或退貨要求愛。對物品采購員進行監(jiān)督工

作

關(guān)

系

表1

直接上司：工程部主管1、

直接下屬：無指導與相互協(xié)作部門：安全部、保潔部、品質(zhì)部、使用的設備與工具等資源配置管鉗、鋸弓、絲搬等管道維修工具若干、鉗工類維修工具若干、日常電工工具若干。對講機一臺工作過程中常用的表格和文件《臨時物資申購單單單格物資處理單》維修類體系文件內(nèi)各種表格工作條件與環(huán)境業(yè)戶家中或公司內(nèi)、設備房內(nèi)。工作計劃承諾與要求即時跟進裝修施工質(zhì)量，對不符合規(guī)范和達不到質(zhì)量要求的提出整改意見妥善保管各種相關(guān)資料掌握給排水、電梯、供配電相關(guān)設備的功能、使用等完成上司下達的各項工作九工部區(qū)修作明000

目的明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程范圍適用于“***”物業(yè)服務中心內(nèi)容職務名稱

工程部片區(qū)維修技術(shù)員

所屬部門職務概要

服務中心工程部共有部位施設備

職務等級項目

工

作

職

責

嚴格按體系文件的規(guī)定對責任范圍內(nèi)的公共設施進行維護保養(yǎng)并作好相關(guān)記錄；負責責任范圍內(nèi)各公共設備設施檔案的建立工作；負責責任范圍內(nèi)維修材料的控制工作；負責責任范圍內(nèi)設施操作規(guī)程及保養(yǎng)作業(yè)指導書的編寫；

負責零星入伙、復驗及各類制作加工工作；積極參加公司組織各種培訓，努力提高技能水平；積極配合其它崗位的工作，努力完成上司交代的其它工作；項目

日

常

工

作

內(nèi)

容

每日對責任范圍內(nèi)的各類公用設施進行巡視，保證設施的功能處于良好的狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并記錄在《維修日志記錄表》上；每周檢查一次煤氣緊急系統(tǒng)。一旦發(fā)現(xiàn)有泄漏情況，當立即關(guān)閉總閥并及時通知煤氣公司處理。煤氣緊急切斷系統(tǒng)每半年至少做一次切斷試驗；在每日巡視中發(fā)現(xiàn)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能的，應及時通知業(yè)主并進行清理；發(fā)現(xiàn)有違章裝修的現(xiàn)象，應立即予以制止并及時將信息反饋工程部主管；對外圍及車場的照明燈罩，每半年至少清潔一次；對溝、井、渠蓋、木、鐵圍欄、公園椅、旗桿、大型吊燈等每年至少進行一次油漆翻新或徹底清潔。履行本職責的權(quán)

力

有權(quán)拒絕使用不合格材料，并將其退回庫房；有權(quán)拒絕不符合安全規(guī)程的操作指令；工

作

關(guān)

系

表111

直接上司：物業(yè)工程部主管直接下屬：無指導與相互協(xié)作部門：品質(zhì)部、秩序維護部、環(huán)境維護部。使用的設備與工具等資源配置對講機一臺維修工具一套工作過程中常用的表格和文件《公用設施保養(yǎng)維修記錄表班記錄表班記錄表》工作條件與環(huán)境公共場所、露天；工作計劃承諾與要求保證業(yè)主的滿意度在90﹪以上；

保證房屋本體的外觀統(tǒng)一、整潔、完好，各類設施的完好率在95%以上，且無事故隱患；在接到維修通知15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，迅速解決問題，且保證返修率不高于；保證小問題在24小時內(nèi)處理完畢，大問題三天內(nèi)有方案；保證將責任范圍內(nèi)的材料消耗降至最低；十工主崗職000

目的明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程范圍適用于“XXX”物業(yè)服務中心內(nèi)容3.1、貫徹執(zhí)行項目主任下達的指示，直接對主任負,對公司新接樓盤（宇）本項目的前期介入、圖紙會審、質(zhì)量監(jiān)督、驗收接管的技術(shù)工作。3.2、就本部門以及公司的技術(shù)力量配置、技術(shù)管理組織結(jié)構(gòu)提出方案或建議，挑選和配備公司各個技術(shù)崗位人員，培養(yǎng)、鞏固技術(shù)骨干隊伍，切實保障動力設備的安全運行以及房屋各方面設施的正常使用。盡最大的努力，以最低的費用開支保持公司各物業(yè)高格調(diào)水準。3.3、負責制定本部門人員崗位職責，考評員工的工作業(yè)績并據(jù)實提出獎罰意見。3.4、根據(jù)公司的經(jīng)營管理目標和任務統(tǒng)籌本部門的工作安排，制定工作計劃，組織技術(shù)力量解決工程技術(shù)問題、技術(shù)管理問題，建立技術(shù)管理制度，就重大技術(shù)事項向公司領導提出決策建議。3.5、負責本部員工的職業(yè)道德教育和安全教育，帶領本部全體員工努力完成各項任務，保持本部的上進風貌，提高本部的服務意識、管理效能和戰(zhàn)斗力。3.6、負責本部不合格服務的處理及糾正、預防措施的實施和跟蹤。3.7、對本部的開支情況和經(jīng)濟指標負責。3.8、對本部的整體服務質(zhì)量和安全生產(chǎn)負責。3.9、協(xié)調(diào)本部內(nèi)部以及與兄弟部門之間的工作關(guān)系。3.10、兼任受聘的專業(yè)技術(shù)職責，負責本專業(yè)的技術(shù)決策。十一、共部位、設施備主管崗位責000

目的明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程范圍適用于“XXX”物業(yè)服務中心內(nèi)容3.1做好管理培訓工作管理中存在的問題提出解決辦法或建議并督促各項工作落實情況。3.2、負責該小區(qū)工程工程部的日常工作協(xié)調(diào)；人員調(diào)配和制度編寫與執(zhí)行；落實本部門制定的年度（月度）工作計劃和培訓計劃的開展工作。3.2、負責新接樓盤（宇）本專業(yè)的前期介入、圖紙會審、質(zhì)量監(jiān)督、驗收接管等技術(shù)工作，并對竣工圖紙、資料進行檔案管理。3.3、負責審批涉及建筑結(jié)構(gòu)的房屋室內(nèi)裝修方案，防止出現(xiàn)違章改建及裝修，并對違章提出處理意見。3.4、負責對該小區(qū)房屋的結(jié)構(gòu)安全進行鑒定，對一般損壞房屋提出修繕方案并報批施行，如果自行鑒定為危房則必須報房屋安全主管部門再次進行鑒定，并根據(jù)房屋安全主管部門的意見組織進行整改。3.5、制定工程工程部、設施設備及房屋大中小修計劃，報經(jīng)批準后組織實施。3.6、負責組織制定完善部門內(nèi)部的電氣設施安全使用、管理、維修及技術(shù)資料管理與指導監(jiān)督工作。3.7、負責外委維保供方的保養(yǎng)設備（消防、電梯）進行維修保養(yǎng)評估；對電梯年檢的組織工作。3.8、配合人力資源部組織本專業(yè)相關(guān)技能培訓工作和做好員工的業(yè)績考評，并對獎罰提出意見。3.9、負責相關(guān)專業(yè)對外的業(yè)務聯(lián)系、協(xié)調(diào)與相關(guān)主管部門的關(guān)系。3.10、在必要時協(xié)助做好相近專業(yè)的工程管理及費用控制。3.11、完成領導交辦的其它工作任務。十、維班崗職000

目的明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程范圍適用于“XXX”物業(yè)服務中心內(nèi)容3.1、維修班長的工作向工程主管負責；3.2、熱愛本職工作，認真鉆研業(yè)務，熟練掌握工作中的基本技能，熟悉小區(qū)的各種電氣設備、線路、給排水管道的走向、線路及負荷情況，掌握系統(tǒng)工作原理和運行規(guī)范。3.3、負責小區(qū)設備、固定資產(chǎn)管理，建立固定資產(chǎn)臺帳及管理卡。3.4、負責日常用戶報修處理及日常維修工作的統(tǒng)籌安排；對能源消耗及維修材料進行有效控制。、協(xié)助管理員對小區(qū)房屋裝飾、裝修方案和圖紙進行審核，對施工現(xiàn)場的監(jiān)管及竣工驗收。3.6組織執(zhí)行各類設備的安全操作規(guī)程和各類作業(yè)的操作規(guī)程，確保小區(qū)設備設施安全，有效運行。、負責小區(qū)設施設備檢修、技術(shù)改造計劃的編制。、協(xié)助管理處主任每月對維修工進行考核。、負責班組所需材料的請購及庫存材料的管理工作。3.10、負責班組建設及公司質(zhì)量管理體系在班組的正常運行3.11、完成領導交辦的其他工作。十、有位設設維班位責000

目的明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程范圍適用于“XXX”物業(yè)服務中心內(nèi)容3.1、執(zhí)行物業(yè)制定的《服務管理標準作業(yè)程序》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設施、設備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的工程管理人員。3.2、負責的共有部位、設施設備的專業(yè)工程日常維修養(yǎng)護及評估分析。3.3、保證管轄區(qū)內(nèi)的設備設施正常運行，并做好記錄歸檔管理。3.4、在經(jīng)理、工程主管（主管）統(tǒng)一安排下，對的物業(yè)項目供配電氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的緊急故障搶修；日常巡視和保養(yǎng)維護工作。3.5、按照相關(guān)制度要求對設備設施進行巡查，并做好記錄歸檔；3.6、嚴格遵守勞動紀律、工作時間不串崗不脫崗并認真填寫值班記錄和維修記錄；3.7、負責所管轄設備、機房及工作操作間的安全與清潔工作；3.8、嚴格按照公司制訂的《裝修巡查規(guī)程》執(zhí)行，不定期對裝修現(xiàn)場進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即予以制止，重大問題報相關(guān)部門機構(gòu)；由相關(guān)部門機構(gòu)作出有效措施，并記錄在案。3.9在工程工程部主任（主管）的領導下對各專業(yè)設備進行周、月、季度、年度保養(yǎng)檢修。3.10、嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；3.11、樹立良好的服務意識，不得與用戶發(fā)生沖突；3.12、完成領導交辦的其它任務。十、修崗職000

目的明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程范圍適用于“XXX”物業(yè)服務中心內(nèi)容3.1．熱愛本職工作，不斷學習，提高自己的專業(yè)技能，強烈的隊思想意識。3.2．每位維修工都必須持證上崗，無證不得上崗。3.3．熟練撐握本小區(qū)設施設備的基本維修技能，水電的專業(yè)數(shù)及安全操作技能。3.4．負責日常公共區(qū)域的設施設備，水電維修維護及業(yè)主的報工作。3.5．在工作當中做到“安全第一，服務至上3.6．熟悉小區(qū)的給排水管，強弱電線路走向，控制線路及原理3.7．每日完成小區(qū)的設施設備的巡檢工作，查看運行情況，排運行中出現(xiàn)的各種隱患。3.8．對每次巡查情況如實做好記錄，作好巡查記錄。3.9．積極配合公司組織對設施設備的“月檢，年檢”工作。3.10．堅守崗位，不得離崗，竄崗，外出，和做私事及利用工作之便做其它事情。．在接到報修工作后，及時有效地完成工作并作好工作記錄。3.12．樹立良好的工作作風及服務意識,服從上級領導安排的日常工作，及其它的維修調(diào)度。十、全作作度1目的加強安全意識，貫徹“安全第一、預防為主”的方針，確保安全管理、安全生產(chǎn)；2范圍適用于“XXX”服務中心3職責物業(yè)工程部主管負責檢查安全管理制度的實施情況。物業(yè)工程部負責安全管理制度的組織實施。共用設施、設備維護員具體負責安全管理制度工作的實施。4工作程序:1）實行誰主管，誰負責的安全責任制：物業(yè)工程部的安全工作由物業(yè)工程部負責；物業(yè)工程部管理員負責分管范圍的安全工作；物業(yè)工程部作業(yè)層員工應嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，堅決反對違章作業(yè)；工作人員工作時，要穿工作服，高空作業(yè)必須戴安全帶及安全帽，有高空落物危險的要有人監(jiān)護，拉警戒線，掛警告牌；帶電作業(yè)必須穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作業(yè)區(qū)要懸掛警告牌，必要時要拉警戒線；在轉(zhuǎn)動設備上工作時，嚴禁戴手套，防止卷入機內(nèi)，女性作業(yè)者，有長發(fā)及長辮者要戴工作帽，將長發(fā)及長辮藏在帽內(nèi)；工作需要動火時，要辦理動火證；進入高壓配電間工作要辦理工作票電氣作業(yè)要按電氣安全管理制度和工作票制度規(guī)定執(zhí)行；未經(jīng)物業(yè)工程部主管或物業(yè)服務中心批準，外來人員（包括參加學習、探親訪友、施工人員）禁止進入設備現(xiàn)場各崗位人員必須嚴格執(zhí)行崗位責任制，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應迅速報告上級主管和物業(yè)服務中心，并負責保護現(xiàn)場；定期進行安全大檢查，每月進行一次，全小區(qū)性的安全大檢查由服務中心決定；不準隨意配制變電站、工具房以及其它專用鑰匙。水池蓋應加鎖，并指定專人保管鑰匙，班組工具、材料要有專人管理，要登記臺賬；易燃材料要指定存放在安全地點，不得隨意亂放；工作時不能隨意挪動或使用消防設施如果必須使（除火警外經(jīng)安全管理批準；14）發(fā)生火警時，工作人員要積極投入滅火，并保證消防給水系統(tǒng)、事故照明等消防設施用電。十、電管制1.0目的加強設備安全管理，運行良好，確保用電設施的正常用電2.0

范圍適用于“XXX”物業(yè)服務中心3.0責：物業(yè)工程部主管負責檢查配電設備巡檢制度的實施情況。物業(yè)工程部負責配電設備巡檢制度的組織實施。共用設施、設備維護員負責配電設備巡檢制度工作的實施4.0容4.1電房全部機電設備，由工程部負責管理值班，停電及送電均由值班人員操作，其它人員一概禁止操作，一切無關(guān)人員禁止進入配電房，非工作人員須服務中心經(jīng)理或工程總監(jiān)書面許可后方可進入。4.2保持良好的室內(nèi)照明和通風，墻上配掛溫度計，室溫度控制在度攝氏以下。4.3建立運行記錄每班最少巡查一次每月組織檢查一次每年大檢修一次遇查出問題應及時修理不能解決的問題及時上報工程總監(jiān)每班巡查時應按配電系統(tǒng)保養(yǎng)表上執(zhí)行及記錄，發(fā)現(xiàn)異常者，應及時修理及報告。4.4供電線路操作開關(guān)有明顯標示、停電拉閘、檢修停電，應用掛牌標示。4.5房內(nèi)禁止亂拉亂接線路供電線路嚴禁超載供電如為緊急情況應報工程總監(jiān)同意方可進行。4.6配電房內(nèi)設備及路徑變更要經(jīng)工程總監(jiān)同意，重大改變應報工程總監(jiān)和物業(yè)經(jīng)理批準。4.7節(jié)約電能消耗降低成本是每位工程人員重要職責之一程部每日書面上報管理處有關(guān)總電表運行數(shù)。4.8嚴禁違章操作，操作及檢修時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋及手套等。4.9值班人員要隨時接受對機電設備情況的投拆，并作記錄和及時排除故障。4.10防止小動物進出配電房。十、電備檢度1.0目的：規(guī)范配電設備運行管理工作，確保配電設備良好運行。2.0范圍：適用于“XXX”物業(yè)服務中心3.0職責：物業(yè)工程部主管負責檢查配電設備巡檢制度的實施情況。物業(yè)工程部負責配電設備巡檢制度的組織實施。共用設施、設備維護員負責配電設備巡檢制度工作的實施4.0程序：1）巡視檢查基本要求：按規(guī)定檢查項目進行巡視設備、巡視時注意力要集中，防止漏查、禁止閑談；發(fā)生設備缺陷及異?，F(xiàn)象時，應認真分析，正確判斷，做好記錄，及時報告，采取措施把事故消滅在萌芽中；應每周巡視二次、每季度檢修一次。設施設備維養(yǎng)員每月至少參加一次巡視；若遇電壓波動大或在惡劣的天氣條件下，應進行特殊巡視；2）巡視檢查項目：電氣接頭是否發(fā)熱變色；各種儀表的指示是否正確；電壓、電流和功率有無異常變化；各接地裝置是否銹蝕損壞、接地螺絲是否完好；各種指示燈信號是否正常；設備運行聲音是否正常；固定遮攔是否完整關(guān)嚴；各類標識是否完好；配電室內(nèi)是否有異味；供電線路嚴禁超載供電，禁止亂拉亂接線路；停電時，應提前向用戶發(fā)出書面通知，恢復送電時，在確認供電線路正常，電氣設備完好后方可送電；配電設備由專職人員負責管理，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作；配電設備缺陷管理巡視、檢查、檢修、調(diào)試等工作中所發(fā)現(xiàn)的設備缺陷，由當值人員將設備缺陷登記在記錄簿中；根據(jù)缺陷內(nèi)容和嚴重程度的情況在每月末由設施設備維養(yǎng)員匯總提出工程部理意見，報送物業(yè)工程部主管，凡重緊急缺陷應立即向有關(guān)上級報告，要求抓緊工程部理；在設備大修前，有關(guān)人員應書面向主管工程部門提供在設備大修時必須工程部理的設備缺陷和在進行發(fā)現(xiàn)的異常情況，在大修計劃中加以工程部理；在設備大修開始時，業(yè)工程部主管與檢修負責人共同研究并監(jiān)督檢修人員在檢修工作中全面消除設備缺陷及異常情況；對在檢修維修的過程中對已經(jīng)消除的設備缺陷維修人員應將缺陷的工程部理經(jīng)過情況、時間等及時記入在記錄簿中；設備缺陷屬于維修人員力所能及范圍內(nèi)消除的應抓緊積極消除；8）對重視安全供電，工作責任心強，及時發(fā)現(xiàn)設備缺陷并及時工程部理的有功人員應給予表揚和獎勵，凡因工作失職，不負責任在巡視檢查中能夠發(fā)現(xiàn)而未認真發(fā)現(xiàn)導致事故的人員應給予批評教育和嚴肅工程部理。十、泵管制度1.0目的：規(guī)范水泵房設備良好運行，確保提供優(yōu)質(zhì)合格的生活用水。2.0范圍：適用于“XXX”物業(yè)服務中心3.0職責：物業(yè)工程部主管負責檢查配電設備巡檢制度的實施情況。物業(yè)工程部負責配電設備巡檢制度的組織實施。共用設施、設備維護員負責配電設備巡檢制度工作的實施4.0程序：4.1水泵心房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備由機電專業(yè)人員負責監(jiān)控，定期進行保養(yǎng)、維修、清潔，發(fā)現(xiàn)故障苗子和消防隱患及時處理，并認真做好記錄。解決不了的問題書面報告主管領導，爭取妥善解決；4.2水泵房內(nèi)的機電設備操作由機電專業(yè)人員負責，無關(guān)人員不得進入水泵房；4.3消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵在正常情況下，選擇開關(guān)位置與自動位置，操作標志都應簡單明確；4.4生活供水泵應在規(guī)定時間內(nèi)輪換使用，主接處定期檢查擦洗，以保證其正常運轉(zhuǎn)；4.5消防泵每月運轉(zhuǎn)一次（分鐘保持正常運轉(zhuǎn)，每半年進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢修；4.6水泵房衛(wèi)生每月打掃一次，泵及管道每月清潔一次；4.7操作人員在米以上檢修設備（包括開關(guān)、閥門等須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有專人監(jiān)督。十、箱洗作程1.0目的：規(guī)范水泵房設備良好運行，確保提供優(yōu)質(zhì)合格的生活用水。2.0范圍：適用于”XXX”物業(yè)服務中心3.0職責：物業(yè)工程部主管負責檢查配電設備巡檢制度的實施情況。物業(yè)工程部負責配電設備巡檢制度的組織實施。共用設施、設備維護員負責配電設備巡檢制度工作的實施4.0程序：根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水箱水質(zhì)，每年月、10月應分別對水箱清洗消毒一次。操作要求如下：準備工作2.1．清洗消毒人員必須持有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的體檢合格證；2.2．通知監(jiān)控室開始清洗水箱，以免發(fā)生誤報警；2.3．關(guān)閉雙聯(lián)水箱進水閥門，安排臨時排風設施、臨時水源、橡皮管，打開水箱進口箱；3、

清洗操作3.1.當雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或1/3時，將待水箱出水閥關(guān)閉，打開底部排污閥，找開另一聯(lián)進水閥以確保正常供水。不允許一只水箱排空清洗，另一只水箱工作，這樣會因負荷不均，造成水箱壁受壓變形產(chǎn)生裂紋；3.2.清洗人員從進口處沿梯子下至水箱底部，用百潔布將水箱四壁和底部擦洗干凈，用清水反復沖洗干凈；3.3.水箱頂上要有一名監(jiān)護人員，負責向水箱內(nèi)送新風，防止清洗人員余氯中毒，并控制另一聯(lián)水箱的水位。4、結(jié)束工作4.1．清潔結(jié)束，關(guān)門清洗水箱的排污閥，打開水箱進行開始蓄水；4.2．當兩個水箱水位接近時，打開清洗水箱的出水閥門，收好清洗工具將水箱進口蓋蓋上并落鎖；4.3.通知監(jiān)控室清洗結(jié)束，做好相關(guān)記錄。二、泵行全作程1目的：確保水泵設備安全良好運行。2范圍：適用于”XXXXXX”物業(yè)服務中心3職責：物業(yè)工程部主管負責檢查水泵安全操作規(guī)程的實施情況。物業(yè)工程部負責水泵安全操作規(guī)程的組織實施。共用設施、設備維護員負責水泵安全操作規(guī)程工作的實施。4程序：開機前應認真檢查水泵、電機及水壓控制系統(tǒng)是否工程部于安全、良好狀態(tài)，各種防護及保險裝置是否良好齊全，緊固件及接地線是否牢固潤滑油位和油色是否正常；水泵運行中，認真觀察水壓、電機溫度及水泵盤松漏情況，保證平衡不間斷供水，仔細傾聽運轉(zhuǎn)聲音。觀察水位控制器的運行是否靈敏可靠，如發(fā)現(xiàn)異常情況應立即停泵檢修；水泵房應加鎖，蓄水池維修檢查口應加防鼠網(wǎng)、加鎖，鑰匙由物業(yè)工程部保管；非本服務中心工作人員不得走近水池服務中心工作人員不得將有毒物品帶入水泵房內(nèi)及周圍地域；水泵房內(nèi)不得堆放雜物；水泵在運轉(zhuǎn)中不準進行修理工作；各閥門應明顯標明開關(guān)方向，嚴禁在有水或潮濕的地方推拉電閘；壓力表要經(jīng)常檢查，停泵不用時表針應回到零位，每年應對壓力表校驗一次并做好記錄存入檔案；上、下扶梯時要站穩(wěn)扶牢防止事故發(fā)生；操作人員必須經(jīng)過公司崗前培訓合格才能上崗。二一發(fā)電房理度1.0的保證發(fā)電機在市網(wǎng)停電時能自動起動和良好運行。2.0用范圍適用于”XXXXXX”物業(yè)服務中心3.0責1設備責任人或值班維修技術(shù)員負責對柴油發(fā)電機的具體操作。3.2工程部主管負責對柴油發(fā)電機的作業(yè)行為進行技術(shù)指導、監(jiān)督。3.3分管經(jīng)理負責對柴油發(fā)電機管理進行全面指導、協(xié)調(diào)。0內(nèi)容4．

發(fā)電機房內(nèi)平時應上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門領導批準，非工作人員嚴禁入內(nèi)。如得到主管或公司領導同意，須由配電房值班員陪同方可進入，并做好來訪登記，必須填寫來訪人姓名、人數(shù)、進出時間及來訪目的。4．2配電房值班員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法，發(fā)電機運行時，應作經(jīng)常性的巡查檢查。4．3平時應經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時用油量。4．4發(fā)電機每月空載試運行次，每次運行時間不大于15鐘，平時應將發(fā)電機處理自動起動狀態(tài)，每月巡視4次，確保發(fā)電機正常運行。4．5發(fā)電機一旦起動運行，值班員應立即前往機房觀查，啟動送風機，檢查發(fā)電機各儀表起動狀。4．6嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄。4．7每月清掃發(fā)電機房1次，保證機房和設備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應及時處理。4．8加強防火和消防管理意識，確保發(fā)電機房消防設施完好齊備。二二發(fā)機養(yǎng)業(yè)導1.的維持柴油發(fā)電機的良好狀態(tài)，確保備用電源供應正常。2.圍適用于”XXXXXX”物業(yè)服務中心3.責3.1設備責任人負責柴油發(fā)電機的巡檢、運行、維護保養(yǎng)工作，并做好質(zhì)量記錄。3.2維修主管負責對柴油發(fā)電機的運行、維修保養(yǎng)工作進行技術(shù)指導、監(jiān)督。3分管經(jīng)理負責柴油發(fā)電機運行、保養(yǎng)維修工作的全面指導、協(xié)調(diào)。方法和程控制4.1一級檢查4.1.1每月清潔一次機房和檢查柴油機的機油油位水位燃油量、蓄電池每月1次試運行柴油發(fā)電機組，空載時間為10～15分鐘。4.1.2檢查油量（備用柴油量保持在容器容量的80％或確保發(fā)電機連續(xù)工作24小時的儲備油量）、機油壓力、水溫、電壓、電流和頻率值是否在設定范圍內(nèi)，并記錄數(shù)據(jù)。4.1.3傾聽發(fā)動機有無異聲，觀察有無異常震動；若有故障及時排除。4.1.4檢查蓄電池，測量輸出電壓，檢查電解液，根據(jù)情況決定是否充加電解液。4.1.5每2個月對主、備蓄電池進行一次切換試驗。無法使用的蓄電池應及時換新。4．2二級檢查（250小時或500小時）4.2.1重復一級檢查。4.2.2發(fā)電機運行時間達到250個小時或根據(jù)實際使用情況應更換柴油濾清器機油濾清器卻液濾清器、空氣濾清器。4.2.3發(fā)電機運行500小時，對水箱進行清洗，并更換冷卻液。4.3三級檢查（1500小時）4.3.1重復一、二級檢查。4.3.2發(fā)電機運行時間達到1500個小時，需檢查皮帶張緊輪，水泵后部緊輪，檢查機油油質(zhì)，視實際情況確定是否需調(diào)整氣門及噴油嘴。4.3.3打開發(fā)電機端蓋，檢測對地絕緣電阻，并除塵。4.4四級檢查（4500小時）4.4.1重復一、二、三級檢查。4.4.2發(fā)電機運行時間達到4500個小時檢查或更換風扇水泵皮帶輪軸承水泵后部張緊輪，視實際情況確定是否需清洗并校準噴油嘴。4.4.3發(fā)電機運行時間累計達到4500個小時，檢查或更換風扇、水泵皮帶張緊輪軸承、水泵后部張緊輪，清洗并校準噴油嘴。5對三四級別的維護保養(yǎng)工作及維護部無法處理的故障由維修部主管選擇有發(fā)電機報資質(zhì)的單位進行。質(zhì)量記和表格發(fā)電機運行記錄表HJ/QR-112發(fā)電機房巡查記錄表HJ/QR-123二三消泵管制1目的：規(guī)范水泵房設備設施運行管理工作，確保水泵設備設施良好運行。2范圍：適用于”XXXXXX”物業(yè)服務中心3職責：物業(yè)工程部主管負責檢查水泵房管理規(guī)定的實施情況。物業(yè)工程部負責水泵房管理規(guī)定的組織實施。共用設施、設備維護員負責水泵房管理規(guī)定工作的實施。4工作程序:水泵房及地下水池消防系統(tǒng)全部機電設備由機電專業(yè)人員負責監(jiān)控定期進行保養(yǎng)、維修、清潔，發(fā)現(xiàn)故障苗子和消防隱患及時處理，并認真做好記錄。解決不了的問題書面報告主管領導，爭取妥善解決；水泵房內(nèi)的機電設備操作由機電專業(yè)人員負責，無關(guān)人員不得進入水泵房；消防泵、污水泵在正常情況下，選擇開關(guān)位置與自動位置，操作標志都應簡單明確；4）消防泵每月運轉(zhuǎn)一次（10分鐘以保持正常運轉(zhuǎn)，每半年進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查；水泵房衛(wèi)生每月打掃一次，泵及管道每月清潔一次；操作人員在2米以上檢修設（包括開關(guān)閥門等須帶好安全帽扶梯要有防滑措施，要有人扶檔。5、相關(guān)文件/記錄《水泵房巡查運行記錄》編號：HJ/QR—121二四消管作指書1.目的規(guī)范消防系統(tǒng)的操作及管理，保持系統(tǒng)處于良好運行狀態(tài)。2適用范圍適用于”XXXXXX”物業(yè)服務中心3職責3.1經(jīng)理或授權(quán)人負責對消防工作進行指導、監(jiān)督。3.2共有維養(yǎng)部、消防服務供方負責消防設備設施的維護、保養(yǎng)工作。3秩序維護部負責消防設備設施的日常運行監(jiān)控安全巡邏崗負責消防設備設施完好性檢查工作，控制中心安全值班員負責對消防主機的具體操作。方法和程控制4.1火災報警控制器（聯(lián)動型）操作4.1.1火災報警控制器初始化檢查消防系統(tǒng)市政電源及備用電源正常后將主機上電運行或進行復位操作后主機自動開始初始化工作，自動讀取各驅(qū)動板數(shù)據(jù)。系統(tǒng)初始化時間約25秒，有進度條指示初始化工作的進程。初始化結(jié)束后，控制器顯示主菜單平面。4.1.2操作界面操作主菜單為控制器默認的工作界面輔助顯示區(qū)的一切操作均由此開始菜單有九個圖標，指示九種不同的功能和操作。通過觸摸屏點擊屏幕上的圖標來完成相應功能選擇。屏幕的右側(cè)為主信息顯示區(qū)，在該區(qū)域里始終顯示首次火警、火警、回答、命令、延時、故障、隔離、請求等信息，每種都顯示一條，可觸摸屏幕上的相應功能按鈕可以隨時查閱，不相互覆蓋，不受左側(cè)顯示區(qū)的影響。按屏上“上、下、左、右、”鍵可進行當前欄目信息的換頁顯示。4.1.3我的主機操作在主菜單下點擊“我的主機”圖標，進入本項操作。點擊鑰匙圖標確認密碼輸入完成。輸入密碼正確后，顯示以上分菜單，完成對控制器各部分開啟。使用狀況的設置。通觸摸屏點擊相應圖標完成相應功能選擇或進行操作。4.1.4設備管理操作4.1.4.1選擇“設備管理“進入驅(qū)動板及網(wǎng)絡驅(qū)動板查詢。查看本機所聯(lián)接驅(qū)動板，及其地址編碼。點擊相應圖標進入所對應已設置的驅(qū)動板的相關(guān)回路。4.1.4.2選擇已設置的驅(qū)動板所對應的圖標可以查看該驅(qū)動板所連接4個回路的設備狀況。每個回路圖標下上一排字表示該回路編號一排字前一組表示本回路已設定安裝的設（探測器及模塊）數(shù)量，后一組表示本回路故障的設備數(shù)量。選擇一條回路后，顯示該回路所有設備狀況及地址編碼。4.1.4.3在總線設備狀況列表上選擇相應數(shù)字鍵，可顯示報警設備所對應設備的詳細信息。在報警類設備詳細信息畫面上,選擇“監(jiān)測”則顯示該設備當前監(jiān)測到的濃度（溫度）值。一屏可顯示自監(jiān)測時起約10分鐘的在線變化。顯示完后，自動返回上一頁。4.1.4.4在總線設備狀況列表上選擇相應的設備為控制模塊在此狀態(tài)下除了顯示各種狀態(tài)，邏輯等信息外，還可以進行延時啟動，立即啟動，停止設備啟動、隔離等操作（注：隔離和解除隔離操作在主機復位后生效）。4.1.5控制面板操作選“控制面板進入輸入密碼界面通過觸摸屏輸入密碼進入控制面板查詢和設置面。點擊相應圖標選擇相應功能設置。4.1.5.1密碼修改在此畫面下可以輸入新的操作密碼新密碼的范圍為0～9999按數(shù)字鍵輸入新操作密碼。4.1.5.2時間日期修改在本頁可完成對控制器日期和時間的修改。通過觸摸屏幕相應位置標記，指向要修改的地方，然后進行輸入更改。4.1.5.3語言選擇本控制器為中、英雙語言界面，在本頁可完成語言變換。4.1.5.4打印機開啟和關(guān)閉在本頁可完成打印機的操作面下方顯示打印機當前狀態(tài)點“開可開啟打印機，點擊“關(guān)閉”可關(guān)閉打印機。點擊相應要打印的信息確認選定當前信息是否被自動打印。4.1.5.5屏幕保護設置控制器可設置屏幕保護功能。設置后，在正常情況下，顯示屏熄滅。如發(fā)生火警、故障等任何事件或按動按鍵，顯示屏自動亮；如有報警，則顯示屏長亮。畫面下方顯示當前設置狀態(tài)。點擊開啟或關(guān)閉并確認可控制液晶保護功能。4.1.5.6控制模塊啟動方式在本頁可以設置本機所有控制模塊的啟動方式制器的啟動方式優(yōu)先級高于每個控制模塊自身設置的啟動方式。只有在控制器處于默認設置狀態(tài)下，控制模塊才以自身設置的啟動方式啟動。當控制器處于手動狀態(tài)，則模塊全部以手動方式啟動，反之為全部自動。點擊相應信息可設定為不同的啟動方式。4.1.5.7計算機在本頁可完成對C（樓宇平面圖顯示系統(tǒng)的設置畫面下方顯示CRT當前處于開啟或關(guān)閉狀態(tài)。按“開啟”及關(guān)閉可控制CRT開啟及關(guān)閉，本設置用于控制器的聯(lián)網(wǎng)設置。通過觸摸屏進行選擇。4.1.6火警信息操作在主菜單下按火警信息進入顯示火警信息畫面如控制器連接的總線設備沒有報警顯示“為空否則根據(jù)發(fā)生火警的先后次序顯示設備列表。示內(nèi)容為報警序號設備編號、中/英文地址、設備類型及報警時間。點擊相應報警設備可對應設備的報警平面圖和監(jiān)測當前濃度（溫度）變化。4.1.7聯(lián)動信息顯示操作4.1.7.1主菜單下按4進入顯示聯(lián)動信息畫面。如沒有聯(lián)動設備信息，則顯示“沒有聯(lián)動信息”，否則，根據(jù)時間順序顯示聯(lián)動信息列表圖示內(nèi)容為：聯(lián)動序號、設備編號、英文)地址、被控設備類型及聯(lián)動動作時間。綠色為聯(lián)動已發(fā)出，青色為聯(lián)動請求。4.1.7.2聯(lián)動詳細信息在總線設備狀況列表上選擇相應的數(shù)字鍵如果該鍵對應的設備為控制模塊內(nèi)容為上圖所示。此狀態(tài)下，除了顯示各種狀態(tài)，邏輯等信息外，還可以進行各種操作：延時啟動，立即啟動和停止。4.1.7.3聯(lián)動命令在主菜單下點“聯(lián)動命令進入該狀態(tài)。類根據(jù)設備編號啟動聯(lián)動設備。點擊設備類型圖標進入相應類型信息。在總線設備狀況列表上選擇相應的數(shù)字鍵，在此狀態(tài)下，除了顯示各種狀態(tài)，邏輯等信息外，還可以進行各種操作：延時啟動，立即啟動和停止。4.1.8設備操作在主菜單下點“系統(tǒng)操作標，可進行如下操作：控制器復位網(wǎng)絡內(nèi)所有設備復位、對控制器進行自檢、通訊調(diào)試、打印記錄、節(jié)點狀態(tài)4.1.9歷史記錄在主菜單下點“歷史記錄圖標顯示歷史事件的記錄火警和故障記錄最大數(shù)量分別為1000條，存滿后新事件產(chǎn)生時，擠出一個最遠的事件。其中故障信息與火警信息、回答、復位等重要信息分別存儲。4.1.10平面圖顯示操作觸摸屏或在主菜單下按“8”，顯示建筑各區(qū)域、各層消防平面圖，下方前面數(shù)字表示區(qū)域號，后面數(shù)字表示樓層號。4.2多線聯(lián)動控制盤操作多線聯(lián)動控制盤有啟動、停止、自動、手動、強制功能，并且有相應的請求指示燈、啟動指示燈、回答指示燈等。多線聯(lián)動控制盤每路控制一臺相應的被控設備（風機、消防水泵、防火卷簾等）。每路均具4條命令線（其中啟動線根，停止線2根）1條地線，條回答信號。4.2.1多線聯(lián)動控制盤手動狀操作多線聯(lián)動控制盤開機運行后，該盤面首先是手動狀態(tài)，即D9100E-10C盤收到控制器的請求信號時，該盤面的請求燈亮，要想啟動設備必須按下相應的啟動鍵，被控設備才運作，并且啟動指示燈亮。如有回答信號，回答指示燈也亮。按下相應的停止鍵，被控設備停止運行。4.2.2多線聯(lián)動控制盤自動狀態(tài)開機運行后，狀態(tài)為手動狀態(tài)，手動指示燈亮，此時按下自動鍵，盤處于自動狀態(tài)，自動指示燈亮。LD9100E-10C盤接受到控制器的請求信號，此時相應的被控設備自動啟動運行，并且啟動指示燈亮。如有回答信號，回答指示燈也亮。按下相應的停止鍵，被控設備停止運行。4.2.3多線聯(lián)動控制盤的強制開機運行后狀態(tài)為手動狀態(tài)若要強制啟動某臺設備此時打開強制鎖不管控制設備的邏輯是否成立，只要按下啟動鍵，該被控設備就啟動運行，同時啟動指示燈亮。如有回答信號，回答指示燈也亮。按下相應的停止鍵，被控設備停止運行。4.2.4多線聯(lián)動控制盤的復位如需要消除現(xiàn)有的請求信息，復位控制器，LD9100E-10C的請求與啟動信號也隨之復位。4.3消防廣播系統(tǒng)操作當需與消防分機通話是，按下消防電話主機上對應消防分機路數(shù)（地址）按鈕即可實現(xiàn)主機－分機間的通話。4.4噴淋水泵、室內(nèi)消火栓水泵（聯(lián)動被控設備）操作噴淋水泵、室內(nèi)消火栓水泵及機組（聯(lián)動被控設備）設置在二期消防水泵房內(nèi)。消防電氣控制柜設置有自動、手動功能，噴淋水泵、室內(nèi)消火栓水泵電氣控制回路接入火災報警及多線聯(lián)動控制盤系統(tǒng)中，實現(xiàn)水泵自動啟、停功能。4.4.1水泵控制（聯(lián)動被控設備）現(xiàn)場手動功能：將切換裝置撥向手動，按下水泵啟動按鈕，工作指示燈亮，停止燈熄滅，水泵投入工作；按下停止按鈕，工作指示燈熄滅，停止燈點亮，水泵停止工作。4.4.2水泵控（聯(lián)動被控設備遠程強制功能將現(xiàn)場電控柜上的切換裝置撥向自動將多線控制盤上的強制鎖打開。水泵未投入運行時，啟動回答信號燈滅，停止燈亮，將需要啟動的水泵的啟動鍵按下，水泵啟動，啟動回答信號燈亮，停止燈熄滅；按下停止鍵，停止燈亮，運行燈熄滅。4.4.3水泵控（聯(lián)動被控設備遠程自動功能將現(xiàn)場電控柜上的切換裝置撥向自動將多線控制盤設置于自動狀態(tài)，水泵受現(xiàn)場消火栓報警按鈕啟動信號控制。按鈕按下后，經(jīng)過一段時間的延時水泵投入工作，啟動回答信號燈亮，停止燈熄滅；火災撲滅后，將主機上的自動鎖關(guān)閉，可在控制中心打開手動鎖，按下停止鍵，停止燈亮，運行燈熄滅；或在現(xiàn)場將水泵控制柜上切換裝置撥向手動，直接停止水泵工作，同時將動作的按鈕復位，恢復待命狀態(tài)。二五風房理度1.

目的為加強風機房的管理，特制定本制度：2適用范圍適用于”XXXXXX”物業(yè)服務中心3職責嚴禁無關(guān)人員進入風機房，并有嚴禁明火，禁止吸煙，非工作人員未經(jīng)許可不得進入風機房。風機房設備由公共設施、共有部位維養(yǎng)班負責維護及日常巡查。風機房內(nèi)必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或做其他用途。進入風機房維修必須注意用電、防火安全。工程維養(yǎng)人員定期巡查風機房設備設施，發(fā)現(xiàn)問題及時修理保養(yǎng)，并記錄在檢查記錄表上。在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強對設備的巡查，當發(fā)生事故時，應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并按時做好記錄。合理配置消防器材，做到定期檢查，及時更換，保持滅火器的完好率，工作人員應熟練掌握各種滅火器的使用方法，會撲救初起火災、會報警。二六房裝裝巡制1目的：為了全面掌握業(yè)主裝修情況，切實加強裝修巡查力度，防止嚴重違章裝修行為的發(fā)生，或有效地制止違章行為，特制定本制度。2范圍：適用于”XXXXXX”物業(yè)服務中心3職責：服務中心物業(yè)工程部主管全權(quán)負責小區(qū)的業(yè)主（住戶）裝修巡查工作。監(jiān)督業(yè)主（住戶）裝修行為4、程序：1）凡具以下情形之一的，由設施設備維養(yǎng)員個人承擔責任，公司視情節(jié)輕重予以工程部理：巡視管理不力的；不及時匯報當天巡視情況或匯報避重就輕的；隱瞞嚴重違章裝修情況不報的；接受業(yè)主或裝修隊人員的煙、茶、水果等其他任何形式物品的；與裝修戶或裝修隊人員達成任何形式的協(xié)議或默契，以圖謀任何形式的私利或其他目的的；用語不禮貌或說話不依據(jù)事實的。2）凡由于物業(yè)工程部必須安排人員對業(yè)主裝飾的房屋進行巡視巡查。對業(yè)主（住戶）的裝修實行巡視制，對每一裝修戶每周至少要巡視兩次。巡視時間：08:00~17:00巡視內(nèi)容：是否有已裝修而未按有關(guān)規(guī)定辦理裝修手續(xù)的；裝修施工隊人員及施工現(xiàn)場有無違反裝修管理相關(guān)規(guī)定的；房屋外工程部（如陽臺、平臺）是否的違章搭建，或有拆、損現(xiàn)象的，或有其他違章現(xiàn)象的；防盜門或窗是否合乎統(tǒng)一要求；是否為閉門裝修，裝修材料或裝修垃圾是否侵占或影響了公共工程部位；是否的在禁止裝修時間內(nèi)裝修的；是否有其他違章現(xiàn)象；室內(nèi)裝修時，是否按經(jīng)審核過的裝修圖或文進行；是否損及承重墻、梁、柱、頂?shù)然蚱渌赡軗p壞房屋；有否敲掉樓面水泥層的；有否建筑垃圾堵塞下水道的；有否損及或改變公用水管道、下水道以及電線線路的；其他任何違反裝修管理相關(guān)規(guī)定的裝修行為。巡視時間：17:00至次日08:30此段時間由小區(qū)當值保安負責巡視，主要巡視內(nèi)容為：是否有違反裝修時間規(guī)定的；是否有裝修材料或垃圾堆放侵占公用工程部位的，或垃圾工程部理不安規(guī)定辦的。④巡視員職責：每周內(nèi)必須巡視完所有裝修戶，即時、全面了解、掌握其裝修情況；做好巡視每戶的記錄；按章對違章裝修戶進行恰當?shù)墓こ滩坷?；將每周巡視及工程部理情況及時向物業(yè)工程部主管或服務中心主任匯報；遇到嚴重違章的或工程部理時遭抵制的應及時報告負責人，商量解決辦法。5、相關(guān)文件/記錄《裝修巡查記錄表》編號：HJ/QR—115二七給水備設）行養(yǎng)程1目的：規(guī)范給排水設備（設施）運行保養(yǎng)管理2范圍：適用于”XXXXXX”物業(yè)服務中心3職責：物業(yè)工程部主管負責檢查給排水設備（設施）運行保養(yǎng)規(guī)程的實施情況。物業(yè)工程部負責給排水設備（設施）運行保養(yǎng)規(guī)程的組織實施。共用設施、設備維護員負責給排水設備（設施）運行保養(yǎng)規(guī)程工作的實施4、程序：值班人員每周對給排水設備巡檢一次，并傾聽設備運行時有無異常響聲，觀察運行時的電流、電壓，并做好巡檢記錄。水泵房每月打掃一次,每月清潔一次設備,保持設備、地面、墻壁無積塵、無蜘蛛網(wǎng)，雜物。給排水維修保養(yǎng)程序給排水設備故障排除一般不超過小時，如在8時內(nèi)無法解決重要維養(yǎng)部位故障，應將故障原因、解決方案上報物業(yè)工程部主管及服務中心領導，限期解決。凡是夜間發(fā)生的，不影響用戶工作的，不會產(chǎn)生后果的給排水設備（設施）故障，可以由早班水工進行工程部理。需停水進行維修保養(yǎng)時，遵守執(zhí)行停水工作程序。給排水設備（設施）故障一般工程部理程序排污泵出現(xiàn)故障時，首先檢查故障原因，如是控制回路出現(xiàn)故障，檢查排除；如是水泵故障，更換水泵。供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水時，值班水工應立即關(guān)閉總閥，及時通知有關(guān)人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。排污井，雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，應立即疏通。5）停水工程部理程序因工作維修等原因需要停水,應經(jīng)物業(yè)工程部經(jīng)理批,服務中心領導同意后通知客戶服務處,由客戶服務處填寫“停水通知單”提前24時通知有關(guān)用戶。因突發(fā)事件停水,應在1時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)職能部門處理,并在恢復供水24小時內(nèi)向有關(guān)用戶做出解釋。5、相關(guān)文件/記錄《設備檢修保養(yǎng)記錄表》編號:HJ/QR—102二八公照、泉背音、環(huán)管規(guī)1.0目的規(guī)范小區(qū)光彩工程的管理以及小區(qū)環(huán)境美化、社區(qū)文化氛圍的營造，為江南房子業(yè)主創(chuàng)造一個舒適、溫馨、美好的家園。2.0職責安管隊負責背景音樂的開啟和日常管理。工程維修人員負責公共照明、噴泉日常管理和維修維護工作。保潔組負責小區(qū)循環(huán)水的清潔和環(huán)境衛(wèi)生管理。3.0公共照公共照明（路燈）夏季開燈時間為：20：30至次日5：30時，冬季開燈時間為：：00時至次日6：30時，但可據(jù)實際情況做適當調(diào)整。草坪燈小區(qū)草坪燈的開關(guān)時間為：夏季：時至23：時，冬季：00至2300。4.0背景樂背景音樂開關(guān)時間為：每周五、六、日的301830。法定節(jié)假日及其他活動期間視具體情況而定。5.0噴泉噴泉的開放時間為：每周五、六、日的：時至：時。6.0循環(huán)循環(huán)水水泵的開啟時間為每周六的：時，關(guān)閉時間以水質(zhì)清澈為止。7.0日常查與維養(yǎng)護工程維修值班員負責公共照明的巡查，巡查時間為：20：時至2100，巡查情況應在《公共照明設施巡查登記表》上作好登記。在噴泉、背景音樂、循環(huán)水開啟期間工程維修人員應對噴泉、背景音樂、循環(huán)水設備做全面的巡查。工程維修人員在對公共照明、噴泉、背景音樂、循環(huán)水的巡查中期間發(fā)現(xiàn)的問題，應及時予以解決。保潔人員每周不少于一次對小區(qū)水環(huán)境的清理，以保障小區(qū)水環(huán)境的清潔。8.0相關(guān)錄《公共照明設施巡查表》二九臨施用、火理定1目的：加強小區(qū)正常維修作業(yè)和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電、動火管理。確保小區(qū)電源線路安全和電氣設施設備安全運行，維護小區(qū)住戶正常的生活秩序2范圍：適用于”XXXXXX”物業(yè)服務中心3職責：物業(yè)工程部主管負責臨時施工用電、動火管理規(guī)定的實施情況。物業(yè)工程部負責臨時施工用電、動火管理規(guī)定的組織實施。共用設施、設備維護員負責臨時施工用電、動火管理規(guī)定工作的實施。4程序：1）施工用電管理①小區(qū)的臨時用電及施工期間的動火的手續(xù)辦理和現(xiàn)場監(jiān)管由物業(yè)工程部負責；②凡小區(qū)業(yè)主在進行房屋裝修或施工單位使用臨時電源時，用電單位應向

物業(yè)工程部申報，物業(yè)工程部派專業(yè)人員對其電動設備工具進行檢查核實并檢查電工操作人員的上崗證，禁止無證操作。凡進入小區(qū)內(nèi)進行施工的單位和個人使用的電動設備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求、并安裝漏電保護器開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，在物業(yè)公司物業(yè)工程部專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。物業(yè)服務中心對小區(qū)進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須在不影響小區(qū)設備正常運行的情況下進行；進入小區(qū)的臨時施工人員使用的電動工具和設備，必須在服務中心規(guī)定時間內(nèi)使用，禁止在其他時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶的正常休息；服務中心專業(yè)人員有權(quán)對違章操作人員進行檢查，停止違章電動設備及工具的使用，對不聽勸阻者，報公司有關(guān)工程部門進行工程部罰。2）動火管理①小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝修和施工動火均應向服務中心物業(yè)工程部申請，并辦理動火手續(xù)；②物業(yè)工程部管理員負責對動火現(xiàn)場進行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為應立即進行制止；③動火安全規(guī)定：凡經(jīng)批準動火的單位和個人、動火前做到“八不動火中做到“四要動火后做到“一清A、動火前“八不防火、滅火設施不落實不動火；周圍的易燃雜物未清除不動火；附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動火；凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道、未經(jīng)洗刷干凈、排除殘存的油質(zhì)不動火；凡盛裝過氣體受熱膨脹有爆炸危險的容器和管道不動火；凡儲存有易燃、易爆物品的倉庫和場所，未經(jīng)排除易燃易爆危險的不動火；在高空進行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護措施的不動火；未有配備相應的滅火器材不動火。B、動火中“四要動火前要指定現(xiàn)場安全負責人；現(xiàn)場安全負責人和動火人員必須經(jīng)常注意動火情況發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時要立即停止動火；發(fā)生火災、爆炸事故時，要及時撲救；動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。C、動火后“一清動火人員和現(xiàn)場工作負責人在動火后，應徹底清理現(xiàn)場火種后，能離開現(xiàn)場。三、備儀、具理度1目的：規(guī)范設備、儀器、工具管理工作。2范圍：適用于”XXXXXX”物業(yè)服務中心3職責：物業(yè)工程部主管負責檢查設備、儀器、工具管理制度的實施情況。物業(yè)工程部負責設備、儀器、工具管理制度的組織實施。共用設施、設備維護員工設備、儀器、工具管理制度工作的實施。4程序：物業(yè)工程部使用的設備、儀器工具由物業(yè)工程部建立臺賬；班組使用的設備、儀器、工具分公用工程部份和個人使用工程部份，公用工程部份由班長負責保管，登記建卡；個人領用時辦理登記手續(xù)，用后歸還；個人工具要建立個人工具登記卡，由使用人負責保管。如因責任原因丟失或損壞，應視情節(jié)給予賠償；設備儀器工具要定期清潔保養(yǎng)使其保持完好和合乎技術(shù)要求的狀態(tài)以利工作，計量器具需定期檢測；如其他班組、工程部門需要借用設備、儀器工具，要辦理借用手續(xù)，明確限期歸還，如有遺失，由遺失者賠償。5、相關(guān)文件/記錄《維養(yǎng)工具臺賬》編號：HJ/QR-016三一公設設檢制1目的：規(guī)范公共設備設施檢修管理工作，確保設備設施良好運行。2范圍：適用于”XXXXXX”物業(yè)服務中心3職責：物業(yè)工程部主管負責檢查設備設施檢修制度的實施情況。物業(yè)工程部負責設備設施檢修制度的組織實施。共用設施、設備維護員具體負責設備設施檢修工作的實施。4、工作程序公共設備設施的檢修由物業(yè)工程部負責執(zhí)行（必要時，由物業(yè)工程部協(xié)調(diào)施工單位供方執(zhí)行公共設備設施的檢修應包括對以下系統(tǒng)的檢修：①供配電系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)；公共區(qū)域照明系統(tǒng)的維修；消防系統(tǒng)的檢修排水系統(tǒng)的維修；房屋公共維養(yǎng)部分的檢修；3）檢修頻次要求①房屋外修理，每三年進行一次，對樓外屋面防水進行一次各工程部大修，并作一次④小區(qū)內(nèi)公共工程部位照明供電系統(tǒng)各開關(guān)，每周檢查二次，即壞即修，箱式配電柜，每月檢查、清理保養(yǎng)一遍；⑤公共娛樂場所、園內(nèi)重點部位，每周巡視二次，即壞即修；室外排水管道，暢通無堵，每周巡視一次；污水井、雨水井，每季清理一次；樓棟標牌和單元標牌，樓梯扶手，樓梯走廊窗戶，對講門垃圾桶路、井蓋，即壞即修；4）公共設備設施檢修計劃編制和實施公共設備設施的檢修，每季度由物業(yè)工程部設施設備維養(yǎng)員根據(jù)實際情況編排檢修計劃；檢修計劃中應對檢修責任人、責任班組、檢修進度和所需材料進行逐項落實；檢修計劃由物業(yè)工程部主管審核后實施；檢修計劃批準后，由負責人組織班組、施工單位或供方實施；在計劃實施過程中物業(yè)工程部主管應積極保持與公司門和業(yè)主之間的協(xié)調(diào)；5、相關(guān)表格《維修任務單》編號:HJ/QR—042《設備檢修保養(yǎng)記錄表號:HJ/QR—105三二維標作規(guī)1目的：規(guī)范共有部位設備設施檢修人員的標準操作流程。2范圍：適用于”XXXXXX”物業(yè)服務中心3職責：物業(yè)工程部維護員對維修工作內(nèi)容必須按照規(guī)范操作流程進行操作。物業(yè)工程部維護員對維修事項不得違反操作規(guī)程。共用設施、設備維護員具體負責設備設施檢修工作的實施。4、工作程序4.0修繕一般性的修繕4.1更水．關(guān)上表前的第一個閥門，排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈，若已斷裂或已變形時，應選用同一型號、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去；．安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致；．維修結(jié)束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉(zhuǎn)動是否正常；d．

維修人員要做好用戶新啟用水表和原用水表底數(shù)記錄。4.2更電．斷開電源拆下電表，確認電表已經(jīng)失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號、規(guī)格電表進行安裝，安裝時注意進出線接法正確；．安裝結(jié)束后合閘試電，保證用戶用電設備使用正常，電表轉(zhuǎn)動正常；．維修人員要做好用戶新啟用電表和原用電表底數(shù)底數(shù)記錄。4.3維修開關(guān)．分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因；．如果是短路故障，應當將空氣開關(guān)置于“關(guān)”位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點后給予排除。．經(jīng)試電后如確認需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時，必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進行調(diào)換安裝；．如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應該將該線路負荷減少。4.4燈管、白熾燈的維修a．切斷電源，取出白熾燈，如果燈絲已經(jīng)燒壞，可更換同一型號的卡口或螺絲旋頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常；b．

燈管燒壞時，取出燈管并更換同規(guī)格、同型號的燈管，再次試電檢查，如仍不亮可檢查接線和流器，查出故障立即排除，恢復正常照明。4.5線路檢．線路停電檢修應及時通知用戶；．進戶線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固；．線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時處理；．當確認故障排除后方可送電。4.6插座無電：插座接線端子松動，可拆開插座底板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況。4.7水龍頭漏水．關(guān)閉戶內(nèi)閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點；．根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更新新水龍頭；如水龍頭有砂眼漏水的，必須更新新的水龍頭；．打開水閥門檢查水龍頭是否滲漏，使用時切勿過度擰緊。4.8管道堵塞維修：檢查堵塞原因，用鐵絲或疏通機進行疏通，排除故障后試驗排水情況，使其排水暢通。4.9部分樓層停水．查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后裝上；．市政或其它維修造成的停水應通知用戶，并作出解釋。4.10門窗維修及換鎖．檢查門窗附件有無破損，不全，進行更新或補裝；．清除門角和窗軌道的雜物，對門合面和窗軌道注油；．更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片跌下傷人。．拆下壞鎖后先檢查是何處壞，如能合理及時修理，無法修理的可通知用戶更換新鎖。2）非一般性的修繕由公司委托專業(yè)維修公司進行。2.時間要求2.1接到《客戶聯(lián)系單》后立即安排人員進行處理，無特殊情況時不超過分鐘。一般性維修不超過小時，較困難復雜的維修要求72小時內(nèi)完成（工藝技術(shù)要求特殊的除外時應向用戶解釋原因；2.2功能性維修經(jīng)恢復其原有功能為準觀維修要求與原有部位相比表面應無色差高低不平現(xiàn)象；2.3維修時應盡量滿足用戶的合理要求。三三夜值制1.0目的明確夜間值班制度操作流程和職業(yè)道德規(guī)范，2.0范圍適用于”XXXXXX”物業(yè)服務中心3.0內(nèi)容3.1保正本小區(qū)公共服務系統(tǒng)能保持24時正常管理和運作，業(yè)工程部設夜間值班制度；3.2、物業(yè)工程部值班由各班組員工輪流擔任；3.3、夜間值班人員的管理職責范圍：夜間值班人員代表物業(yè)工程部全權(quán)管理本小區(qū)，給排水系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、低壓電氣系統(tǒng)設備的正常運作，確保設備安全運作。3.4、夜間值班人員的工作內(nèi)容3.4.1巡視檢查小區(qū)的各大系統(tǒng)，確保本小區(qū)各系統(tǒng)在當值期間的安全運行；3.4.2根據(jù)本小區(qū)運營情況不斷監(jiān)控調(diào)整各系統(tǒng)的運行方式力保在安全運行的前提下節(jié)能降耗；3.4.3負責在主管的指揮下參與事故工程部理；3.4.4當值期間，應深入現(xiàn)場檢查設備運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正；3.4.5夜班巡視應重點巡視配電柜、水泵房、水景系統(tǒng)和公共照明系統(tǒng)，并做好紀錄；3.4.6認真填寫值班記