開發(fā)商遲延交房

本文格式為Word版，下載可任意編輯——開發(fā)商遲延交房江蘇省昆山市，鄰近大都市上海，汽車行程不到一小時，歷來有“上海的后花園”之美稱。大量精明的上海人把目光投向了這座“后花園”——昆山，紛紛在此購房置業(yè)。2022年以來，單是位于昆山市張浦鎮(zhèn)的清苑一處，就相繼有近20戶上海人在此添置了別墅?？上У氖?，無論是2022年付款的，還是2022年簽合同的，他們都沒有能夠如期收房。

2022年7月，孫銘等23戶清苑業(yè)主同時囑托律師向昆山市人民法院張浦法庭遞交起訴材料，開發(fā)商把延期交房的責(zé)任推向了一家不愿搬遷的“釘子戶”，“釘子戶”可以成為延期交房的正值理由嗎？

開心買別墅，交房遙無期

2022年9月，昆山市旺達創(chuàng)辦開發(fā)有限公司（以下簡稱旺達公司）開發(fā)創(chuàng)辦的清苑小區(qū)工程開工。2022年5月24日，上海市民孫銘與旺達公司簽訂了一份《昆山市商品房購銷合同》，商定孫銘出資73萬元添置清苑一期29幢一單元102號房屋一幢。合同簽訂后，孫銘分別于簽訂合同當(dāng)天、同年6月30日分兩次支付了全部房款73萬元。

交完房款，就等著收房了。合同上規(guī)定“交房期限”是2022年4月30日前，孫銘想也就等個不到一年的時間。但到期后，卻遲遲接不到旺達公司的收房通知。孫銘屢屢打電話催問，旺達公司一邊回復(fù)“快了”，一邊以種種理由推托。

其實，直到2022年4月快交房了，清苑的雨、污水管道施工圖紙才設(shè)計好，而旺達公司更是到2022年9月15日才與江蘇興業(yè)創(chuàng)辦工程有限公司簽訂了清苑市政道路施工合同，并根據(jù)上述圖紙在該土地內(nèi)沿周邊舉行配套管道的施工工作，但因該管道施工位置仍有一農(nóng)戶（圖紙中該管道穿過農(nóng)戶房屋）未搬遷，無法正常施工，旺達公司于2022年10月15日聯(lián)系設(shè)計單位舉行圖紙變更，設(shè)計單位于2022年3月舉行了圖紙變更，將該管道繞過了該農(nóng)戶房屋，同時配電房下移。

再加上局部墻面存在裂縫、落地窗不是安好玻璃、室內(nèi)臨空欄桿下部未設(shè)防墜落措施等問題，旺達公司根據(jù)驗收單位要求舉行了整改，完成整改后直至2022年11月4日才通過工程竣工驗收。

由于“釘子戶”的存在，旺達公司貌似為它的遲延交房找到了最好的借口。2022年9月之后，孫銘再打電話催問交房事宜，旺達公司就直接回復(fù)：“不能怪我們，有個‘釘子戶’始終不愿搬遷，我們就沒有手段完工，不相信你們自己來看?！?/p>

畢竟怎么回事？孫銘選擇了一個休息日驅(qū)車前往昆山清苑實地觀測。察覺在一座座已經(jīng)初現(xiàn)輪廓的別墅之前，赫然立著一座孤零零的農(nóng)戶小樓。走進清苑售樓處，里面吵吵鬧鬧的，原來，有不少像他們一樣等著交房的客戶來討要說法呢！巧的是，他們大片面都來自上海。

只見一個經(jīng)理模樣的人大聲囔囔著：“房子遲遲未能交付，在此向大家致歉！但是請諒解我們也很無奈，‘釘子戶’的存在是個客觀事實，也切實影響了我們的工期，我們已經(jīng)盡了最大努力！”

有個業(yè)主回復(fù)道：“我不管你什么理由，反正你遲交房了！按合同說話，合同上有規(guī)定的，逾期交房的，你出賣人要按天向我們支付已付房價款萬分之三的違約金?！?/p>

其他業(yè)主跟在后面大聲喊著：“對，把違約金算給我們！”

那個經(jīng)理輕輕地把手往下一擺：“大家寧靜！寧靜！聽我說?！闭f話間，業(yè)務(wù)員遞給他一份《昆山市商品房購銷合同》，他翻了翻，然后把“出賣人據(jù)實予以延期”的那一頁對著眾業(yè)主，“你們要求按合同說話，我舉雙手贊成，你們看，合同上有明確規(guī)定，由于土地拆遷因素等奇怪處境，出賣人可將交房期相應(yīng)推遲且不視為出賣人違約?！睒I(yè)主要求交房，旺達公司強調(diào)“釘子戶”問題，這一幕在售樓處上演了一次又一次。

為僅留一農(nóng)戶未搬遷影響管道施工一事，旺達公司分別于2022年6月25日、8月31日兩次向張浦鎮(zhèn)政府及動遷辦、建管所書面要求盡快解決“釘子戶”問題，并在2022年8月31日申請動遷書中向政府表達了“現(xiàn)在一到周末便有五六批人次來現(xiàn)場討要說法及交房事宜，我們實在愧對業(yè)主”等無奈。

變更設(shè)計后的雨、污水管道施工圖紙于2022年6月14日經(jīng)張浦鎮(zhèn)建管所蓋章確認，并于2022年8月20日由昆山市規(guī)劃局蓋章確認。旺達公司實際在審批蓋章確認變更之前已根據(jù)變更后的圖紙舉行了管道施工，后經(jīng)整體驗收，于2022年5月3日、6月10日領(lǐng)取該小區(qū)一期房屋的交付使用備案證書。

2022年6月30日，旺達公司終究向?qū)O銘發(fā)出《〈清苑〉入戶通知書》，通知其于2022年7月1日至7月31日期間辦理房屋交付手續(xù)。孫銘興沖沖地按通知前來收房，卻察覺自然氣還不能正常使用等問題，遂拒絕收房。切實，該小區(qū)燃氣工程雖然于2022年3月18日竣工驗收，但因小區(qū)內(nèi)部管網(wǎng)設(shè)施當(dāng)時不符合通氣條件，供氣單位未在竣工驗收備案單上蓋章確認，直至半年后的2022年底，該小區(qū)才可正式通氣。

“釘子戶”雖有，不是替罪羊

在屢屢前來催房的過程中，23戶業(yè)主已經(jīng)彼此熟諳互有聯(lián)絡(luò)，在共同的利益面前擰成了一股繩。在遲遲未能入戶之后，2022年7月，孫銘等23戶清苑業(yè)主同時向昆山市人民法院提起訴訟，要求判令旺達公司按照合同商定條件交付房屋，并按照房屋添置總價的日萬分之三為標準支付2022年5月1日至實際交房之日期間的逾期交房違約金。

昆山市人民法院公開開庭舉行了審理，旺達公司辯論認為：旺達公司開發(fā)的土地上至今為止仍有一農(nóng)戶未能動遷，該農(nóng)戶未能動遷直接影響消防管道、雨水污水管道及燃氣管道的鋪設(shè)貫串以及配電房的規(guī)劃創(chuàng)辦，從而導(dǎo)致工程延期，旺達公司也是受害者。雙方對上述問題的存在是共知的，且更加在合同中予以商定，因拆遷因素引起的延期交房不視為出賣人延期，出賣人可據(jù)此免責(zé)。

2022年10月25日，昆山市規(guī)劃局就該小區(qū)管道設(shè)計變更問題向法院出具回復(fù)觀法，確認該雨污水管道圖紙系局部微小變更，不影響小區(qū)地面上建筑的整體設(shè)計。

旺達公司辯稱的“動遷因素”是否可免除其逾期交房違約責(zé)任問題？法院認為：雙方合同對交房時間因拆遷等因素引起的延期作了商定，但作為開發(fā)商，旺達公司在取得土地使用權(quán)后，對開發(fā)范圍內(nèi)尚未拆遷的房屋處境應(yīng)有所了解，2022年4月設(shè)計的雨、污水管網(wǎng)圖紙中，對農(nóng)戶未拆遷的事實也是明知的，故應(yīng)當(dāng)充分考慮到無法拆遷或逾期拆遷可能對交房帶來確定的影響，且在遇到拆遷困難時，應(yīng)當(dāng)做好管網(wǎng)改道的打定工作，不應(yīng)當(dāng)坐等政府部門的拆遷而致使逾期交房，而旺達公司于2022年3月才舉行設(shè)計圖紙變更。旺達公司在未經(jīng)審批的處境下實際先行舉行了施工，事后再由有關(guān)部門蓋章確認，規(guī)劃部門證明改道屬微小變更，旺達公司也未能供給證據(jù)表明這一微小變更引起工程相應(yīng)順延的事實。清苑一期房屋于2022年11月4日才對工程存在的質(zhì)量問題完成整改，同時完成單幢工程竣工驗收，直至2022年5月后取得交付備案證書。分析以上事實，農(nóng)戶未拆遷影響管網(wǎng)施工對逾期交房造成的影響是微小的，該因素是能在較短時間內(nèi)抑制解決的，且不是根本性的理由，故開發(fā)商以該農(nóng)戶房屋未拆屬于合同商定拆遷因素，要求據(jù)實延期并免除相應(yīng)責(zé)任的辯稱，對業(yè)主而言有失公允，難以采用。

綜上，旺達公司理應(yīng)承受違約責(zé)任。本案中雙方至今未完成房屋交接，現(xiàn)訴爭房屋已完全具備交付條件，故孫銘要求旺達公司交付房屋的訴請，法院予以支持。據(jù)此，昆山市人民法院判決如下：旺達公司于判決生效之日起十日內(nèi)將清苑一期29幢1單元102號房屋交付給孫銘，同時按照日萬分之三為計算標準、以房款73萬元為計算基數(shù)支付孫銘自2022年5月1日至2022年2月19日（即孫銘前往旺達公司要求收房日）止期間的逾期交房違約