房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策

1緒論1.1房地產(chǎn)投投資決策房地產(chǎn)投資決策策涵義投資決策是在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的基基礎(chǔ)上，判斷斷風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開發(fā)發(fā)方案的影響響。然后，將將風(fēng)險(xiǎn)的影響響同開發(fā)方案案其他目標(biāo)構(gòu)構(gòu)成一個(gè)多目目標(biāo)問題進(jìn)行行決策。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目投資大，周周期長(zhǎng)，影響響因素多，涉涉及面廣，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)高。一旦旦失敗，將會(huì)會(huì)導(dǎo)致重大的的損失。因此此在開發(fā)投資資前，應(yīng)對(duì)擬擬議中的開發(fā)發(fā)方案進(jìn)行詳詳細(xì)評(píng)價(jià)，從從而為項(xiàng)目決決策提供可靠靠的依據(jù)。投資決策的目的的房地產(chǎn)投資決策策的目的是：：a）對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)統(tǒng)分析，建立立客觀的、科科學(xué)的評(píng)價(jià)指指標(biāo)體系，以以全面反映風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的影響響，反映開發(fā)發(fā)商的總體開開發(fā)目標(biāo)要求求[1]。b）全面分析各各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)價(jià)方法，選擇擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)價(jià)方法，計(jì)算算各個(gè)評(píng)價(jià)指指標(biāo)值。c）考慮評(píng)價(jià)指指標(biāo)特性，選選擇綜合評(píng)價(jià)價(jià)方法，對(duì)各各開發(fā)方案進(jìn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)價(jià)決策。投資決策是企業(yè)業(yè)投資成敗的的關(guān)鍵，在這這里我們不得得不想起有一一個(gè)隱患在一一直困擾著這這個(gè)關(guān)鍵，那那就是投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的研究可可以幫助房地地產(chǎn)投資者進(jìn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策策，進(jìn)而為回回避這些風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)使企業(yè)效益益達(dá)到最大化化。1.2房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)的研研究現(xiàn)狀國(guó)外房地產(chǎn)投資資及其風(fēng)險(xiǎn)研研究在西方發(fā)達(dá)國(guó)家家，雖然系統(tǒng)統(tǒng)地進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的研究究減少，但是是局部投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)研究卻很很早就開始了了。發(fā)展到現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)有很很多的風(fēng)險(xiǎn)分分析和評(píng)估方方法。特別是是在近二、三三十年來(lái)，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析不僅僅是可行性研研究中的一項(xiàng)項(xiàng)必不可少的的內(nèi)容，而且且已經(jīng)逐漸成成為一門獨(dú)立立的學(xué)科。在在美國(guó)、日本本、香港等地地均有從事房房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析、估價(jià)和和咨詢管理公公司，這些機(jī)機(jī)構(gòu)通常是運(yùn)運(yùn)用先進(jìn)的工工程——科學(xué)管理方方法與手段，幫幫助房地產(chǎn)投投資者進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)決策?？煽梢姡瑖?guó)外風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)投資方面面的系統(tǒng)研究究和量化研究究都達(dá)到了一一個(gè)較高的水水平，是我國(guó)國(guó)借鑒和參考考的主要內(nèi)容容。我國(guó)房地產(chǎn)投資資及其風(fēng)險(xiǎn)研研究從我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況況看，我國(guó)的的房地產(chǎn)和西西方發(fā)達(dá)國(guó)家家房地產(chǎn)業(yè)相相比還處于發(fā)發(fā)展的階段，還還存在許多問問題。比如：：投資者風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，投投資決策基本本停留在經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)決策水平，往往往開發(fā)商都都是片面的追追求高額利潤(rùn)潤(rùn)，盲目開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)，違規(guī)規(guī)操作和高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)投資。不不重視市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，缺乏科科學(xué)的經(jīng)濟(jì)預(yù)預(yù)測(cè)和客觀的的可行性分析析，缺少完善善的投資方法法，僅憑檢驗(yàn)驗(yàn)或簡(jiǎn)單的計(jì)計(jì)算就進(jìn)行決決策，再加上上某些客觀不不利因素的影影響，積極造造成投資集中中或投資過熱熱，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨巨大大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。同時(shí)，房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)是資金密密集型產(chǎn)業(yè)，一一次性資金投投入量巨大，資資金運(yùn)轉(zhuǎn)緩慢慢，財(cái)務(wù)費(fèi)用用占投資比重重較大。一旦旦決策或時(shí)機(jī)機(jī)錯(cuò)失將會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生極大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。要避免房地產(chǎn)投投資的風(fēng)險(xiǎn)，必必須對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資過程中中可能出現(xiàn)的的種種風(fēng)險(xiǎn)和和不確定因素素作出較為精精確的定性分分析和定量分分析。目前我我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)恢復(fù)時(shí)間還還不長(zhǎng)，對(duì)它它的發(fā)展規(guī)律律、經(jīng)營(yíng)管理理的實(shí)踐還缺缺少理論研究究和總結(jié)提高高，許多投資資者甚至各級(jí)級(jí)政府在房地地產(chǎn)投資的運(yùn)運(yùn)作還存在盲盲目性，對(duì)房房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)更是缺乏深深刻的認(rèn)識(shí)，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)的分析析研究近乎空空白，項(xiàng)目投投資前的可行行性研究只是是做一些簡(jiǎn)單單的會(huì)計(jì)運(yùn)算算，有時(shí)甚至至僅憑領(lǐng)導(dǎo)人人意志拍腦袋袋決策，造成成了大量的決決策失誤。因因此，房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的的理論研究和和實(shí)踐運(yùn)作是是房地產(chǎn)投資資者面臨的重重大課題。1.3論文研究究的目的對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)現(xiàn)狀和變化化趨勢(shì)進(jìn)行分分析和預(yù)測(cè)，使使開發(fā)商從宏宏觀的角度對(duì)對(duì)其未來(lái)的房房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有有一個(gè)清醒而而明確的認(rèn)識(shí)識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析析，提出房地地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的定性和定定量分析方法法，這樣就可可以使開發(fā)商商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行行量化，并且且使風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)規(guī)避有了明確確的目標(biāo)。2.房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)的概概述2.1房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)內(nèi)涵一般來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)就是一個(gè)事事件產(chǎn)生人們們不希望后果果的可能性。從從房地產(chǎn)投資資的角度來(lái)說說，風(fēng)險(xiǎn)可以以定義為未來(lái)來(lái)獲得預(yù)期收收益的可能性性?；蛘哒f，房房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是由于投投資房地產(chǎn)而而造成損失的的可能性大小小，這種損失失包括所投入入資本的損失失和預(yù)期收益益未達(dá)到的損損失。2.2房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)的類類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，按不同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)可分為不不同類別。這這里從房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資的的角度，按實(shí)實(shí)質(zhì)內(nèi)容的不不同，把房地地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分為以下幾幾種：政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由由于國(guó)家或地地方政府有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)投資資的政策條件件發(fā)生變化而而帶來(lái)的投資資風(fēng)險(xiǎn)。房地地產(chǎn)投資是一一項(xiàng)政策性很很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，它它受多種政策策的影響和制制約，例如，投投資政策、金金融政策、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、房房地產(chǎn)管理政政策以及稅費(fèi)費(fèi)政策等。這這些政策都會(huì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投投資者收益目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響響，從而給房房地產(chǎn)開發(fā)投投資者帶來(lái)投投資的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)任何市場(chǎng)的供給給與需求都是是動(dòng)態(tài)的和不不確定的，這這種動(dòng)態(tài)不確確定性決定了了市場(chǎng)中的經(jīng)經(jīng)營(yíng)者收入的的不確定性，因因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者的的收入主要由由市場(chǎng)的供給給和需求決定定的，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者所承擔(dān)的的風(fēng)險(xiǎn)比在一一般市場(chǎng)情況況下要大些。比比如，當(dāng)供給給短缺或是需需求不足時(shí)，都都將令房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的主體體，即買方或或賣方中的一一方受到損失失，這種由于于供給和需求求之間的不平平衡而導(dǎo)致的的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)之之一。因此，只有對(duì)房房地產(chǎn)供求關(guān)關(guān)系做出客觀觀、準(zhǔn)確的判判斷，并進(jìn)行行科學(xué)的預(yù)測(cè)測(cè)，把握房地地產(chǎn)供求關(guān)系系的客觀規(guī)律律，才有可能能規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指房地地產(chǎn)項(xiàng)目融資資、負(fù)債經(jīng)營(yíng)營(yíng)等財(cái)務(wù)管理理方面帶來(lái)的的風(fēng)險(xiǎn)。房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的的目的是借助助杠桿效應(yīng)，減減少平均負(fù)擔(dān)擔(dān)的固定成本本，從而增加加額外收益。然然而，如果過過度舉債、資資金運(yùn)用不當(dāng)當(dāng)，不僅會(huì)增增加融資成本本，減少投資資收益，還有有可能因無(wú)法法按期清償債債務(wù)，而失去去抵押物或使使企業(yè)面臨破破產(chǎn)危險(xiǎn)。特特別是當(dāng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟軟，銷售不暢暢，利潤(rùn)下降降，杠桿效應(yīng)應(yīng)就會(huì)呈現(xiàn)負(fù)負(fù)影響狀態(tài)。尤尤其是當(dāng)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)潤(rùn)率低于借款款利息時(shí)，將將使企業(yè)的稅稅后盈利受到到額外的損失失。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理理決策失誤造造成的風(fēng)險(xiǎn)。例例如承包形式式的決策、承承包方的選擇擇、營(yíng)銷渠道道的選擇、營(yíng)營(yíng)銷策略的制制定，價(jià)格定定位等經(jīng)營(yíng)決決策上與管理理決策上存在在的風(fēng)險(xiǎn)[7]。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投投資來(lái)講，經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是一一個(gè)十分重要要的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目目。通常，開開發(fā)商都很重重視該風(fēng)險(xiǎn)的的預(yù)防，通過過加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研與分析來(lái)來(lái)努力避免該該風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生生。除上述四種類型型外，如果按按房地產(chǎn)投資資開發(fā)周期角角度來(lái)劃分，還還可以把房地地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分為投資開開發(fā)前期的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)建建設(shè)期間的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)階階段的風(fēng)險(xiǎn)，竣竣工驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，管理階段段風(fēng)險(xiǎn)。2.3房地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)管理涵義管理風(fēng)險(xiǎn)是在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上上，管理者或或決策者有目目的、有意識(shí)識(shí)地通過計(jì)劃劃、組織和控控制等管理活活動(dòng)來(lái)阻止風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)發(fā)生，削弱損損失發(fā)生的影影響程度，以以獲得最大利利益的過程[3]。房地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理過程程風(fēng)險(xiǎn)管理過程一一般包括下列列幾個(gè)階段：：a)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別：：識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的的來(lái)源和種類類。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的的一個(gè)糟糕的的定義將導(dǎo)致致進(jìn)一步的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。b)風(fēng)險(xiǎn)分類：：研究各類風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)個(gè)個(gè)人和組織的的影響。c)風(fēng)險(xiǎn)分析：：通過運(yùn)用分分析技術(shù)，研研究各類風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)組合合的可能后果果，通過運(yùn)用用風(fēng)險(xiǎn)度量技技術(shù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)造成的影響響。d)風(fēng)險(xiǎn)回應(yīng)：：通過采用將將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給給另一方或?qū)L(fēng)險(xiǎn)自留等等方式，研究究如何對(duì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)進(jìn)行管理。這幾個(gè)階段綜合合構(gòu)成了一個(gè)個(gè)有機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，其其主要目的就就是幫助參與與項(xiàng)目的各方方承擔(dān)合適的的風(fēng)險(xiǎn)[4]。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理理目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)管理的目的的在于將所有有應(yīng)作的工作作都做到，以以確保項(xiàng)目目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)管理可以增增加團(tuán)隊(duì)的健健壯性。與團(tuán)團(tuán)隊(duì)成員一起起作風(fēng)險(xiǎn)分析析可以讓大家家對(duì)困難有充充分估計(jì)，對(duì)對(duì)各種意外有有心理準(zhǔn)備，不不至受挫后士士氣低落；而而項(xiàng)目經(jīng)理如如果心中有數(shù)數(shù)就可以在發(fā)發(fā)生意外時(shí)從從容應(yīng)對(duì)，大大大提高組員員的信心從而而穩(wěn)定隊(duì)伍。有效的風(fēng)險(xiǎn)管理理可以幫助項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理抓住住工作重點(diǎn)，將將主要精力集集中于重大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，將工作作方式從被動(dòng)動(dòng)救火轉(zhuǎn)變?yōu)闉橹鲃?dòng)防范。3.房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估進(jìn)行房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)分析，要要對(duì)影響房地地產(chǎn)投資效益益的各個(gè)因素素變化以及對(duì)對(duì)投資效益的的影響進(jìn)行分分析，或者說說對(duì)房地產(chǎn)投投資評(píng)價(jià)結(jié)果果的可靠性進(jìn)進(jìn)行檢驗(yàn)，從從而測(cè)定項(xiàng)目目的風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的目目的在于估計(jì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)可能給給開發(fā)活動(dòng)的的結(jié)果帶來(lái)的的影響程度，從從而為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)投資決決策提供依據(jù)據(jù)，使其采用用合適的對(duì)策策，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理，有助助于房地產(chǎn)投投資效益的提提高，減少或或避免不必要要的風(fēng)險(xiǎn)損失失。3.1房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估的定性分析析3.1.1概述述定性分析又稱主主觀評(píng)估法，是是直接依靠人人們的有關(guān)知知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和和能力等主觀觀因素，通過過對(duì)影響風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的各種因素素的分析，來(lái)來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)的的存在和定性性評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大大小及其發(fā)展展趨勢(shì)的一種種方法。風(fēng)險(xiǎn)定性分析就就是從系統(tǒng)的的觀點(diǎn)出發(fā)，從從房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目所涉及及的各個(gè)方面面，研究項(xiàng)目目建設(shè)的發(fā)展展過程，將引引起風(fēng)險(xiǎn)的極極其復(fù)雜的事事物分解成比比較簡(jiǎn)單的、容容易被認(rèn)識(shí)的的基本單元。從從錯(cuò)綜復(fù)雜的的關(guān)系中找出出因素間的本本質(zhì)聯(lián)系，在在眾多的影響響中抓住主要要因素，并且且分析它們引引起的投入產(chǎn)產(chǎn)出變化的嚴(yán)嚴(yán)重程度。在此階段主要分分析：a)在投入與產(chǎn)產(chǎn)出過程中有有哪些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)考慮？b)引起這些風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因因素是什么？？c)這些風(fēng)險(xiǎn)的的后果及其嚴(yán)嚴(yán)重程度如何何？風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)過程通通常由風(fēng)險(xiǎn)分分析人員與工工程的規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)人員及其其有關(guān)專家一一同進(jìn)行。主主要方法是通通過調(diào)查、分分解、討論等等提出所有可可能存在的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素，并并且分析和篩篩選那些影響響微弱、作用用不大的因素素，然后研究究主要因素間間的關(guān)系。3.2房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估的定量分析析所謂定量分析是是運(yùn)用現(xiàn)代數(shù)數(shù)學(xué)方法，對(duì)對(duì)已有的資料料進(jìn)行加工整整理，建立數(shù)數(shù)學(xué)模型，以以揭示各變量量間有規(guī)律的的聯(lián)系，對(duì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概概率及其影響響程度作出定定量的估計(jì)，并并且確定某些些風(fēng)險(xiǎn)因素的的變化幅度和和范圍。常采采用不確定性性分析方法，包包括盈虧平衡衡分析法、敏敏感性分析法法和概率分析析法3.2.1盈虧虧平衡分析法法盈虧平衡分析是是通過盈虧平平衡點(diǎn)分析開開發(fā)項(xiàng)目對(duì)市市場(chǎng)需求變化化適應(yīng)能力的的一種不確定定分析方法。它它的方法既是是找出擬建開開發(fā)項(xiàng)目建成成后的盈虧界界限，確定合合理的開發(fā)建建筑面積，了了解承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力。此分分析方法比較較簡(jiǎn)單，具有有較好的實(shí)用用性，既可稱稱為保本分析析或損益臨界界分析。下面面通過3-2圖對(duì)非線性性盈虧平衡分分析法進(jìn)行簡(jiǎn)簡(jiǎn)要說明。收入/成本S利潤(rùn)盈利區(qū)CA變動(dòng)成本CCVS*CCF虧損區(qū)固定成本0Q*Q/開發(fā)數(shù)量圖3-2線性盈盈虧平衡分析析示意圖當(dāng)Q>Q*時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目盈利；當(dāng)0≤Q<Q**，項(xiàng)目虧損損；當(dāng)Q=Q*時(shí),,項(xiàng)目不虧不不盈.由此可見,盈虧虧平衡越低,達(dá)到該點(diǎn)的的開發(fā)量、銷銷售收入及成成本也就越少少，只要開發(fā)發(fā)少量的房地地產(chǎn)產(chǎn)品就能能達(dá)到項(xiàng)目的的收支平衡。所所以，盈虧平平衡點(diǎn)的值越越小，項(xiàng)目的的盈利機(jī)會(huì)就就越大，虧損損的風(fēng)險(xiǎn)就越越小。盈虧平衡點(diǎn)所謂盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)是項(xiàng)目盈利利與虧損的分分界點(diǎn)，即總總收益等于總總成本的產(chǎn)量量點(diǎn)；它標(biāo)志志著開發(fā)項(xiàng)目目不虧不盈的的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)臨臨界水平，反反映了在達(dá)到到一定的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平時(shí)時(shí)該項(xiàng)目的收收益與成本的的平衡關(guān)系。盈盈虧平衡點(diǎn)越越低，虧損的的風(fēng)險(xiǎn)就越小小，則開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目盈利機(jī)會(huì)會(huì)越大；反之之，說明項(xiàng)目目的風(fēng)險(xiǎn)越大大，項(xiàng)目容易易受銷售水平平變化的影響響。除了用建筑面積積來(lái)表示盈虧虧平衡點(diǎn)外，還還可用銷售額額、單價(jià)等來(lái)來(lái)表示盈虧平平衡點(diǎn).盈虧平衡點(diǎn)反映映了房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目對(duì)市市場(chǎng)變化的適適應(yīng)能力和抗抗風(fēng)險(xiǎn)能力，房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的盈虧平平衡點(diǎn)越低，其其適應(yīng)市場(chǎng)變變化的能力越越大，抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的能力就越越強(qiáng)。3.2.2敏感感性分析房地產(chǎn)投資決策策是長(zhǎng)期決策策，投資分析析所采用的數(shù)數(shù)據(jù)，大部分分來(lái)自于預(yù)測(cè)測(cè)和估算，存存在一定程度度的不確定性性。敏感性分分析就是要找找出項(xiàng)目的敏敏感因素，并并確定其敏感感程度，以預(yù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目承擔(dān)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。敏感性分析不僅僅可以使決策策者了解不確確定因素對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)得影響，從從而提高決策策得準(zhǔn)確性，還還可以啟發(fā)評(píng)評(píng)價(jià)者對(duì)那些些較為敏感的的因素重新進(jìn)進(jìn)行分析研究究，以提高預(yù)預(yù)測(cè)的可靠性性。在進(jìn)行方方案選擇時(shí)，人人們可以用敏敏感性分析區(qū)區(qū)別出敏感性性大的或敏感感性小的方案案，以便在經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益相似似的情況下，選選取敏感性小小的方案，即即風(fēng)險(xiǎn)小的方方案。通過敏感性分析析，可以找出出影響項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)關(guān)中于這些關(guān)關(guān)鍵因素，使使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人人員將注意力力集中于這些些關(guān)鍵因素，必必要時(shí)可對(duì)某某些最敏感的的關(guān)鍵因素重重新預(yù)測(cè)和估估算，并在此此基礎(chǔ)上重新新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)，以減少少投資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，但它并不不能表明這種種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的的可能性由多多大，這就是是敏感性分析析的局限性。對(duì)對(duì)于不同的項(xiàng)項(xiàng)目，各個(gè)不不確定因素發(fā)發(fā)生相對(duì)變動(dòng)動(dòng)的概率是不不同的。因此此兩個(gè)同樣敏敏感的因素，在在一定的不利利的變動(dòng)范圍圍內(nèi)，可能一一個(gè)發(fā)生的概概率大，另一一個(gè)發(fā)生的概概率很小。很很顯然，前一一個(gè)因素給項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)的影影響很大，后后一個(gè)則很小小，甚至可以以忽略不計(jì)，這這就是敏感性性分析解決不不了的，可以以用概率分析析進(jìn)行研究。4.房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)的防范范與控制房地產(chǎn)投資過程程中的風(fēng)險(xiǎn)是是一個(gè)普遍存存在的問題，理理性的房地產(chǎn)產(chǎn)投資開發(fā)商商并不否認(rèn)和和害怕風(fēng)險(xiǎn)，但但也不任由投投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生生、發(fā)展，而而是在認(rèn)識(shí)投投資風(fēng)險(xiǎn)的基基礎(chǔ)上，及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，并采采取有效措施施，化解、減減輕和控制多多種風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)最可能地地減少投資者者預(yù)期收益損損失和保護(hù)投投資者資金安安全的目的。4.1房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)的防防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的防范是指指在損失發(fā)生生前，采取各各種預(yù)控手段段，力求免除除或減小風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。常見的投投資風(fēng)險(xiǎn)防范范策略與方法法主要有：風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)控最積極極的辦法是做做好房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研究究。房地產(chǎn)投投資開發(fā)的前前提最終落腳腳在市場(chǎng)上，市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房房地產(chǎn)投資最最直接的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，能否降低低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)關(guān)鍵要看是否否真正把市場(chǎng)場(chǎng)的情況調(diào)查查研究清楚。在在正確的市場(chǎng)場(chǎng)研究結(jié)論的的前提下，房房地產(chǎn)開發(fā)才才能按計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行。不正確確的市場(chǎng)研究究結(jié)論必然導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)開開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)增增加。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查研究是各種種供求數(shù)據(jù)、收收益和支出數(shù)數(shù)據(jù)、資金成成本數(shù)據(jù)等的的直接或間接接來(lái)源，也是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)決策的重要要依據(jù)，所以以，必須高度度重視房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，并并切實(shí)加強(qiáng)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研究的力力量，只有這這樣，才能減減少房地產(chǎn)投投資開發(fā)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避，即選選擇風(fēng)險(xiǎn)較小小的投資項(xiàng)目目或者放棄那那些風(fēng)險(xiǎn)較大大的投資項(xiàng)目目。風(fēng)險(xiǎn)回避避是一種相對(duì)對(duì)徹底的防范范房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)的方法法，也是一種種消極的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范策略，它它在有效地防防止投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)發(fā)生的同時(shí)時(shí)，也放棄了了獲取更高利利潤(rùn)的可能。正正因?yàn)檫@樣，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)回避并不不是投資者的的首選避險(xiǎn)策策略。只有在在風(fēng)險(xiǎn)程度特特別高，或者者風(fēng)險(xiǎn)程度雖雖不太高，但但獲利也不太太理想的情況況下，才使用用該策略。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，是是指房地產(chǎn)投投資開發(fā)商通通過一定的技技術(shù)措施將其其風(fēng)險(xiǎn)有意識(shí)識(shí)地轉(zhuǎn)嫁給與與其有相互經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系系的另一方承承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)防防范策略。按按照技術(shù)措施施的不同，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略略又可以劃分分為以下兩種種類型：a）非保險(xiǎn)型風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移非保險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移是指房地地產(chǎn)投資開發(fā)發(fā)商通過某種種方式，將風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由由另一方承擔(dān)擔(dān)和賠償?shù)娘L(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范策略略。根據(jù)具體的轉(zhuǎn)移移方式，該策策略又分為兩兩種類型：1)合同、契約約形式的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即通通過合同、契契約的形式，將將房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的某些些活動(dòng)連同其其風(fēng)險(xiǎn)損失的的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)的其他主主體，以達(dá)到到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)發(fā)生頻率和減減小風(fēng)險(xiǎn)損失失程度的目的的。例如，在在拆遷階段，開開發(fā)商可通過過拆遷承包合合同的簽訂，將將項(xiàng)目征地拆拆遷過程中可可能遇到的各各種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移移給拆遷方。又又如，在施工工建設(shè)階段，開開發(fā)商可通過過工程項(xiàng)目總總承包合同的的簽訂，將項(xiàng)項(xiàng)目該階段面面臨的建材、設(shè)設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格格波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目目的施工方，等等等。2)財(cái)務(wù)形式的的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即即通過發(fā)行股股票、尋找投投資合作伙伴伴等需求外部部資金支持的的形式，將部部分投資的財(cái)財(cái)務(wù)責(zé)任、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移移他人的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移形式。該該形式在轉(zhuǎn)移移風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)時(shí)，也把大量量的投資收益益轉(zhuǎn)移給了他他人。從廣義義上講，財(cái)務(wù)務(wù)形式的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也是一一種合同、契契約形式的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，因因?yàn)榘l(fā)行股票票和購(gòu)買股票票本身就建立立了合同，而而尋找投資合合作伙伴更需需要合同。b)保險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移即通通過參加保險(xiǎn)險(xiǎn)，以小數(shù)額額的保費(fèi)為代代價(jià)，將開發(fā)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過過程中可能遭遭受到自然災(zāi)災(zāi)害、意外事事故等風(fēng)險(xiǎn)損損失轉(zhuǎn)移給保保險(xiǎn)公司，由由保險(xiǎn)公司對(duì)對(duì)被保險(xiǎn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失提供供保障。雖然然房地產(chǎn)投資資者必須繳付付一定的保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)，但由于于這筆保費(fèi)支支出是定期而而均勻的，因因而它對(duì)房地地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)營(yíng)者的影響并并不大，所以以意外風(fēng)險(xiǎn)比比較適合采用用此策略[10]。不過，不是所有有的風(fēng)險(xiǎn)都可可通過保險(xiǎn)來(lái)來(lái)轉(zhuǎn)移。保險(xiǎn)險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的的范圍只包括括純粹保險(xiǎn)。所所以，房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)只只能部分性的的轉(zhuǎn)移。4.2房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)的控控制投資風(fēng)險(xiǎn)控制的的基本職能在在于識(shí)別投資資風(fēng)險(xiǎn)并采取取積極的措施施來(lái)控制投資資風(fēng)險(xiǎn)。房地地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制的主要要手段有：計(jì)劃控制計(jì)劃是指對(duì)工作作和行動(dòng)的實(shí)實(shí)現(xiàn)安排，使使人們基于對(duì)對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)識(shí)和未來(lái)的估估計(jì)，對(duì)今后后某一定時(shí)期期應(yīng)達(dá)到的目目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)的措施施、方案、程程序、進(jìn)度以以及人事、責(zé)責(zé)任、資金、材材料、設(shè)備以以及技術(shù)等所所作的安排，房房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目中的計(jì)劃劃主要有項(xiàng)目目進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)項(xiàng)目資金籌措措和使用計(jì)劃劃以及項(xiàng)目設(shè)設(shè)備材料計(jì)劃劃等，這些計(jì)計(jì)劃都可以成成為投資項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)控制的的有效工具。審計(jì)控制審計(jì)師之審計(jì)人人員對(duì)被審計(jì)計(jì)單位的財(cái)政政經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及及其會(huì)計(jì)資料料的真實(shí)性、合合法性以及合合理性進(jìn)行的的審查和監(jiān)督督。通過審計(jì)計(jì)活動(dòng)，可以以有效地評(píng)價(jià)價(jià)投資項(xiàng)目的的管理效率，有有助于完善管管理制度，改改善經(jīng)營(yíng)管理理，提高管理理水平，規(guī)避避和控制經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。組合投資控制大多數(shù)情況下，組組合投資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)量值（標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差）比個(gè)個(gè)別項(xiàng)目投資資的風(fēng)險(xiǎn)量值值小，由此可可見，組合投投資確實(shí)能夠夠起到分散風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但但另一方面，組組合投資收益益率期望值通通常小于單項(xiàng)項(xiàng)投資收益的的最大值，組組合投資在分分散風(fēng)險(xiǎn)的同同時(shí)，也降低低了風(fēng)險(xiǎn)收益益。5.房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)決策案例例5.1項(xiàng)目概況況：本項(xiàng)目地塊位于于山東省青島島市嶗山區(qū)碧碧海藍(lán)天度假假區(qū)王家村，項(xiàng)項(xiàng)目南臨香港港東路，西臨臨北京一路，地地塊南隔路與與悅海豪庭相相望，西隔路路與美林小鎮(zhèn)鎮(zhèn)相臨，地塊塊東、北向臨臨王家村民宅宅，后有某開開發(fā)商擬開發(fā)發(fā)用地，背山山面海，地塊塊中部被路分分割成兩部分分?？傆玫孛娣e約550畝，臨街街地塊容積率率0.7，北面面地塊容積率率為1。本項(xiàng)目尚尚未進(jìn)入土地地平整，地塊塊為典型的丘丘陵地形，順順應(yīng)山勢(shì)北高高南低，起伏伏平緩，與香香港東路路面面有約5米高差；目目前項(xiàng)目進(jìn)入入前期市場(chǎng)研研究階段，原原為苗圃，無(wú)無(wú)拆遷房屋，屬屬于生地狀態(tài)態(tài)、七通一平平尚未開展。項(xiàng)目用地周邊邊環(huán)境調(diào)查項(xiàng)目南向?yàn)閻偤：：劳?，?xiàng)目目建筑面積約約為5萬(wàn)平米，為為高檔海景住住宅區(qū)，于22002年分分期開發(fā)完成成，曾獲中國(guó)國(guó)五十名盤，具具有一定市場(chǎng)場(chǎng)影響力；項(xiàng)目西向?yàn)樾陆ń?xiàng)目美林小小鎮(zhèn)，總占地地面積5.33萬(wàn)平米，共共200戶，建建筑面積約55萬(wàn)平米，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)基本本完成，為聯(lián)聯(lián)體TOWHHOUSE，形形象較好。地塊交通條件調(diào)調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)闉橛忻那鄭u島旅游度假區(qū)區(qū)，同時(shí)也是是海濱比較成成熟的中高檔檔居住區(qū)，目目前該區(qū)域已已聚集了愛琴琴海公寓、千千禧龍園、臥臥龍山莊等眾眾多中高檔樓樓盤，區(qū)域處處于高速發(fā)展展階段，項(xiàng)目目南靠青島市市重要沿海主主干道香港東東路，交通便便捷，隨著本本區(qū)域城市建建設(shè)加快，交交通將更加便便捷、成熟。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式項(xiàng)目地塊現(xiàn)由深深圳兆基置業(yè)業(yè)有限公司控控制，東營(yíng)精精攻石油開發(fā)發(fā)集團(tuán)股份有有限公司可通通過轉(zhuǎn)讓或參參股合作開發(fā)發(fā)方式介入項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)，面面向市場(chǎng)進(jìn)行行公開銷售。如如協(xié)議達(dá)成，項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)自22006年10月份開工工建設(shè)，20007年5月可取得政政府有關(guān)部門門頒發(fā)預(yù)售許許可證后對(duì)外外公開發(fā)售。根根據(jù)市場(chǎng)情況況，預(yù)計(jì)在一一年半內(nèi)銷售售率達(dá)到955%。5.1.4項(xiàng)目目主要指標(biāo)預(yù)預(yù)計(jì)建筑面積：2..6萬(wàn)平方米米；容積率：0.88；綠化率：45%%左右；住宅層數(shù)：以低低層聯(lián)排為主主，多層為輔輔；開發(fā)周期：20006年10月—2007年12月5.2項(xiàng)目投投資背景及計(jì)計(jì)劃預(yù)期項(xiàng)目不確定性因因素分析項(xiàng)目在開發(fā)過程程中常常會(huì)有有種種不確定定性因素，表表現(xiàn)在以下方方面：a）通貨膨脹和和物價(jià)的變化化在任何一個(gè)國(guó)家家，貨幣的價(jià)價(jià)值都不是固固定不變的，它它通常隨著時(shí)時(shí)間的增長(zhǎng)而而降低，隨著著國(guó)際和國(guó)家家經(jīng)濟(jì)的變化化而變化。貨貨幣價(jià)值的降降低，必然導(dǎo)導(dǎo)致物價(jià)上漲漲；物價(jià)的上上漲，反過來(lái)來(lái)又促進(jìn)或加加重通貨膨脹脹。通貨膨脹脹導(dǎo)致購(gòu)買力力的降低和融融資成本、工工程造價(jià)的增增加，就直接接影響項(xiàng)目未未來(lái)的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益。這這是造成不確確定性因素的的主要原因。b）國(guó)家相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策和法法規(guī)、規(guī)定的的變化國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)相相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策策、法規(guī)、規(guī)規(guī)定的變化，將將直接影響項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)和和銷售的進(jìn)度度，如按揭利利率的變動(dòng)，國(guó)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)金融的支持持等。國(guó)家實(shí)實(shí)行住房制度度改革，各商商業(yè)銀行加大大對(duì)住宅市場(chǎng)場(chǎng)金融支持的的力度，日趨趨健全房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)法律，為為項(xiàng)目的順利利開發(fā)提供了了良好的外部部環(huán)境。從目目前宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)看，貸貸款利率上調(diào)調(diào)可能性不大大。貸款利率率的降低，不不僅可以減少少項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用的支出，降降低項(xiàng)目的開開發(fā)成本，還還可減輕消費(fèi)費(fèi)者銀行按接接還款的壓力力，促進(jìn)項(xiàng)目目的銷售。c）建設(shè)工期的的變化建設(shè)工期的變化化特別是建設(shè)設(shè)工期的延長(zhǎng)長(zhǎng)，將直接影影響項(xiàng)目的操操作和項(xiàng)目品品牌的樹立。本本項(xiàng)目如果工工期不能嚴(yán)格格保證，則既既會(huì)影響樓盤盤的銷售，還還會(huì)影響樓盤盤的品牌。d）其他因素影響項(xiàng)目的其他他因素有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的開發(fā)發(fā)面積、推盤盤時(shí)機(jī)、宣傳傳推廣費(fèi)用的的變化、市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格的整體體變動(dòng)等。如如山水名園、蔚蔚藍(lán)海岸等有有較大的市場(chǎng)場(chǎng)吸引力和號(hào)號(hào)召力的項(xiàng)目目推出。其價(jià)價(jià)格如被市場(chǎng)場(chǎng)所接受，因因此本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)根據(jù)具體的的市場(chǎng)環(huán)境適適時(shí)而變。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度建建議鑒于本項(xiàng)目所面面臨的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，特別是是近期市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相對(duì)對(duì)較少，嶗山山片區(qū)土地的的政府管制，建建議項(xiàng)目于22006年10開工建設(shè)設(shè)，力爭(zhēng)在22007年10月竣工，并并在2007年4月進(jìn)行認(rèn)購(gòu)購(gòu)登記。項(xiàng)目銷售進(jìn)度建建議從2007年44月開始認(rèn)購(gòu)購(gòu)登記，主要要積累本地客客戶，并通過過2007年5月1日開盤，利利用“五一黃金周”市場(chǎng)推廣吸吸引外地客戶戶群，建議把把青島的黃金金度假期“五一”至“十一”作為重點(diǎn)推推廣期。5.3項(xiàng)目投投入與產(chǎn)出分分析項(xiàng)目投入與成本本a）前期工程費(fèi)費(fèi)1）勘察費(fèi)項(xiàng)目在開工前，要要進(jìn)行地質(zhì)勘勘察，按每畝畝為30000元計(jì)算，地地勘費(fèi)約155萬(wàn)元。2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)較為高檔的項(xiàng)目目，規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)（含初步步設(shè)計(jì)、建筑筑設(shè)計(jì)、施工工圖設(shè)計(jì)、園園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)等）一般為為40元／平方方米（按建筑筑面積計(jì)算），園園林設(shè)計(jì)費(fèi)按按20元/平方米（按按建筑面積計(jì)計(jì)算），則本本項(xiàng)目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)費(fèi)為1156萬(wàn)元。3）場(chǎng)地平整等等費(fèi)用本項(xiàng)目在開工前前要做土地平平整、排洪溝溝處理、護(hù)坡坡等前期工作作，按50元／平方方米計(jì)算，以以50畝計(jì)算，場(chǎng)場(chǎng)地平整費(fèi)為為167萬(wàn)元。綜上，前期工程程費(fèi)總計(jì)約為為：338萬(wàn)元。b）土地費(fèi)(含含土地綜合配配套費(fèi))項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)按青島兆基基置業(yè)有限公公司報(bào)價(jià)為11.3億元。c）建安費(fèi)本項(xiàng)目的土建成成本按標(biāo)準(zhǔn)11500／平平方米計(jì)算（含含建筑主體、安安裝、設(shè)備等等），所有主主體結(jié)構(gòu)為框框架結(jié)構(gòu)，則則本項(xiàng)目建安安費(fèi)總計(jì)約為為：39000萬(wàn)元。d）工程建設(shè)相相關(guān)費(fèi)用1）招投標(biāo)費(fèi)用用按建安成本的00.4‰計(jì)算，招投投標(biāo)費(fèi)用為11.6萬(wàn)元。2）工程建設(shè)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)建筑工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)按建安費(fèi)的的1.2%計(jì)算算，則監(jiān)理費(fèi)費(fèi)為46.88萬(wàn)元。3）建設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量管理監(jiān)督督費(fèi)質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)費(fèi)按0.7‰計(jì)算，本項(xiàng)項(xiàng)目的質(zhì)量管管理監(jiān)督費(fèi)為為2.7萬(wàn)元。4）物業(yè)管理公公共基金按建筑面積的221元/平米計(jì)算，本本項(xiàng)目勞動(dòng)定定額測(cè)定費(fèi)為為54.6萬(wàn)元元。5）白蟻防治費(fèi)費(fèi)白蟻防治費(fèi)按22元/平米收取，則則本項(xiàng)目白蟻蟻防治費(fèi)為55.2萬(wàn)元6）人防費(fèi)人防費(fèi)政府按226元／平方方米收取，則則本項(xiàng)目人防防費(fèi)為67..6萬(wàn)。7）水土保持設(shè)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)水土保持設(shè)施補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)按2元/平米收取，則則本項(xiàng)目水土土保持設(shè)施補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)為5..2萬(wàn)元。8）墻體建筑材材料節(jié)能費(fèi)墻體建筑材料節(jié)節(jié)能費(fèi)按100元/平米收取，則則本項(xiàng)目墻體體建筑材料節(jié)節(jié)能費(fèi)為266萬(wàn)元。9）工程定額測(cè)測(cè)定管理費(fèi)工程定額測(cè)定管管理費(fèi)按0..9‰收取，則本本項(xiàng)目工程定定額測(cè)定管理理費(fèi)為3.55萬(wàn)元。10）建筑企業(yè)業(yè)勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)建筑企業(yè)勞動(dòng)保保險(xiǎn)費(fèi)按2..6%收取，則則本項(xiàng)目建筑筑企業(yè)勞動(dòng)保保險(xiǎn)費(fèi)為1001.4萬(wàn)元元。綜上，工程建設(shè)設(shè)相關(guān)費(fèi)用合合計(jì)為3144.6萬(wàn)元。e）智能化系統(tǒng)統(tǒng)為順應(yīng)時(shí)代和市市場(chǎng)的發(fā)展，需需配置一定的的智能化設(shè)施施，如三表遠(yuǎn)遠(yuǎn)程抄送、閉閉路電視、寬寬帶、黑白可可視對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)、車庫(kù)智能能管理、火災(zāi)災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消消火栓及噴淋淋等系統(tǒng)設(shè)備備和管線。費(fèi)費(fèi)用為50元/平方米，住住宅總面積為為260000平方米，智智能化設(shè)備總總費(fèi)用為1330萬(wàn)元。f）園林景觀工工程費(fèi)高檔小區(qū)的園林林景觀費(fèi)一般般為150元／平平方米（按建建筑面積計(jì)算算），則本項(xiàng)項(xiàng)目小區(qū)園林林費(fèi)為3900萬(wàn)元。g）項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)按可銷售面積為為260000平方米估算算，均價(jià)為88,500元元/平方米銷售售總額為2..21億元，營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)按2%%估算，則項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)為為442萬(wàn)元。h）不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)指在在項(xiàng)目開發(fā)過過程中，發(fā)生生的一些事先先難以預(yù)見的的費(fèi)用，一般般以建安費(fèi)、智智能化系統(tǒng)和和園林景觀費(fèi)費(fèi)三項(xiàng)之和的的5%計(jì)算，不不可預(yù)見費(fèi)合合計(jì)為2211萬(wàn)元。i）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)指在項(xiàng)目目開發(fā)的過程程中，向金融融機(jī)構(gòu)貸款所所發(fā)生的利息息。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)最高高貸款達(dá)項(xiàng)目目總投資的775%，東營(yíng)營(yíng)精攻石油開開發(fā)集團(tuán)股份份有限公司資資金實(shí)力雄厚厚，可直接向向項(xiàng)目追加投投資。財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)在可行性分分析時(shí)可按建建筑面積500元／平方米米計(jì)算，財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)為1300萬(wàn)元。但在在實(shí)際開發(fā)過過程中按實(shí)際際進(jìn)行成本核核算及還款。j）管理費(fèi)管理費(fèi)指在開發(fā)發(fā)銷售過程中中所發(fā)生的管管理人員薪金金、福利，公公共關(guān)系費(fèi)，行行政辦公費(fèi)等等，管理費(fèi)一一般以以上九九項(xiàng)目之和的的2%計(jì)算，合合計(jì)為3777.3萬(wàn)元。k）相關(guān)稅費(fèi)1）營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)額額即銷售額的的5%計(jì)算。即即1105萬(wàn)元元2）城市建設(shè)維維護(hù)稅稅率以營(yíng)業(yè)稅為為計(jì)征依據(jù)，稅稅率為營(yíng)業(yè)稅稅的7%。即77.44萬(wàn)元。3）教育費(fèi)及附附加教育費(fèi)及附加以以營(yíng)業(yè)稅為計(jì)計(jì)征依據(jù)，稅稅率為營(yíng)業(yè)稅稅的3%。即33.22萬(wàn)元。綜上，相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)為1,2115.6萬(wàn)元元。因此項(xiàng)目綜合總總成本為：22,04588.5萬(wàn)元。項(xiàng)目產(chǎn)出本項(xiàng)目在20007年5月進(jìn)入銷售售期后，將會(huì)會(huì)有銷售回款款的資金產(chǎn)出出。項(xiàng)目產(chǎn)出出主要指住宅宅銷售收入。按總建筑面積226000平平方米，銷售售均價(jià)統(tǒng)一估估算為8,5500元/平方米，即即總銷售額為為22,1000萬(wàn)元。項(xiàng)目資金籌措從項(xiàng)目開始征地地至2006年10月項(xiàng)目開開工，到20007年5月項(xiàng)目開盤盤銷售，累計(jì)計(jì)需要投入的的資金約188000萬(wàn)。這這也是項(xiàng)目滾滾動(dòng)開發(fā)時(shí)需需要投入的最最大數(shù)額的資資金。這需要要公司的資金金達(dá)到60000萬(wàn)元以上上，項(xiàng)目就能能順利開發(fā)。進(jìn)進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)節(jié)后，銷售資資金的回籠能能支撐項(xiàng)目的的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。東營(yíng)精公石油開開發(fā)集團(tuán)股份份有限公司自自有資金若為為6,0000萬(wàn)元，向銀銀行進(jìn)行一年年期貸款，數(shù)數(shù)額為12,,000萬(wàn)元元，貸款年利利率5.944%，利息約約712.88萬(wàn)元。5.4項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)及財(cái)務(wù)效效益分析項(xiàng)目盈利能力分分析a）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值（FNPVV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指按按行業(yè)的基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率，將將項(xiàng)目的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量折現(xiàn)現(xiàn)到建設(shè)期初初的現(xiàn)值之和和。房地產(chǎn)行行業(yè)基準(zhǔn)收益益率為10%%。FNPV=Σ((CI-COO)t（1+ic）-tt=0FNPV…財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值CIt…第TT年的現(xiàn)金流流入量COt…第第T年的現(xiàn)金流流出量ic…基準(zhǔn)收益益率以2006年88月份為計(jì)算算基準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)點(diǎn)，在實(shí)際折折現(xiàn)時(shí)，計(jì)算算的“年”的起始時(shí)間間從8月份至第二二年7月份，第一一年度內(nèi)銷售售房屋面積達(dá)達(dá)到60%，第二二年度內(nèi)銷售售剩余的400%房屋面積積。據(jù)此，項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)金分年年度流量為年度現(xiàn)金流量表表：表1期初第一年第二年-6,0001,2606,381.55注：現(xiàn)金流動(dòng)以以年中為時(shí)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)算。FNPV=3881.29（萬(wàn)萬(wàn)元）>0由于FNPV大大于0，因此，項(xiàng)項(xiàng)目可行，可可以接受。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率（FIRR）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率指建設(shè)項(xiàng)目目在整個(gè)計(jì)算算期內(nèi)凈現(xiàn)金金流量現(xiàn)值累累計(jì)等于零時(shí)時(shí)的折現(xiàn)率。它它反映項(xiàng)目所所占用資金的的盈利率，是是考察項(xiàng)目盈盈利能力的主主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)。內(nèi)部收益率I的的計(jì)算公式為為：FIRR=Σ((CI-COO)t（1+IRRR）-t=0t=1當(dāng)I=10%時(shí)時(shí)，F(xiàn)IRRR2=14..16%故當(dāng)I=10%%時(shí)項(xiàng)目方案案經(jīng)濟(jì)上可以以接受。投資利潤(rùn)率本項(xiàng)目的投資利利潤(rùn)率指項(xiàng)目目利潤(rùn)與建設(shè)設(shè)項(xiàng)目總投資資額的比率，它它是考查項(xiàng)目目單位投資盈盈利能力的靜靜態(tài)指標(biāo)。從靜態(tài)看，項(xiàng)目目總銷售額為為22,1000萬(wàn)元，項(xiàng)項(xiàng)目總投資為為20,4558.5萬(wàn)元元。投資利潤(rùn)潤(rùn)率=1,6641.5／／22,1000*1000%=6.11%（企業(yè)所所得稅前）。投投資利潤(rùn)率較較低。本項(xiàng)目目可在成本特特別是地價(jià)成成本上進(jìn)行控控制，可適當(dāng)當(dāng)提高項(xiàng)目利利潤(rùn)率。項(xiàng)目清償能力分分析資產(chǎn)負(fù)債率反映映項(xiàng)目所面臨臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程程度及償債能能力的指標(biāo)，它它表明項(xiàng)目貸貸款的安全程程度。從債權(quán)權(quán)人立場(chǎng)看，最最關(guān)心的是貸貸給項(xiàng)目的款款項(xiàng)的安全程程度，希望債債務(wù)比率越低低越好，所貸貸款項(xiàng)不會(huì)有有大的風(fēng)險(xiǎn)；；從經(jīng)營(yíng)者的的立場(chǎng)看，最最關(guān)心項(xiàng)目的的生產(chǎn)規(guī)模和和效益，負(fù)債債比率越大，可可以用有限的的自有資金進(jìn)進(jìn)行大規(guī)模的的生產(chǎn)，而且且企業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將與債債權(quán)人共同負(fù)負(fù)擔(dān)。通常認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)目的負(fù)負(fù)債應(yīng)小于自自有資本，這這樣在經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境惡化時(shí)仍仍能保持穩(wěn)定定。但過小的的負(fù)債率會(huì)使使項(xiàng)目在穩(wěn)健健操作時(shí)失去去額外利潤(rùn)的的機(jī)會(huì)，所以以當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債債率小于500%時(shí)，則可可認(rèn)為項(xiàng)目所所面臨的財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很很低。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)最高資資產(chǎn)負(fù)債率為為75%。本項(xiàng)目由東營(yíng)精精公石油開發(fā)發(fā)集團(tuán)開發(fā)有有限公司開發(fā)發(fā)，就此項(xiàng)目目進(jìn)行貸款時(shí)時(shí)，可以東營(yíng)營(yíng)精公集團(tuán)作作為保證擔(dān)保保，確保貸款款安全。貸款款還款期為一一年，進(jìn)入銷銷售環(huán)節(jié)后，項(xiàng)項(xiàng)目的貸款償償還有保證。5.5項(xiàng)目不不確定性因素素分析項(xiàng)目盈虧平衡分分析通過盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)（BEP）分析成本本與收益的平平衡關(guān)系。利用本量利分析析法，根據(jù)成成本、銷售收收入與利潤(rùn)三三者的關(guān)系，考考慮利潤(rùn)為零零時(shí)的銷售收收入與單位均均價(jià)，此時(shí)假假設(shè)項(xiàng)目銷售售率為1000%。為便于于計(jì)算，本次次測(cè)算只考慮慮可售部分的的盈虧平衡，計(jì)計(jì)算過程如下下：a）銷售面積盈盈虧平衡點(diǎn)的的計(jì)算銷售面積盈虧平平衡點(diǎn)==20,4558.5//7,8699×（1-5.555%）=2.277（萬(wàn)㎡）本項(xiàng)目銷售面積積保本點(diǎn)為22.27萬(wàn)㎡㎡，占計(jì)劃總總銷售面積22.6萬(wàn)㎡的的87%。b）銷售價(jià)格盈盈虧平衡點(diǎn)的的計(jì)算銷售價(jià)格盈虧平平衡點(diǎn)=2,0458..5/260000×（1-5.555%）=7,4332（元/㎡）本項(xiàng)目銷售均價(jià)價(jià)保本點(diǎn)為77,432元/㎡，占計(jì)劃劃銷售均價(jià)8,500元/㎡的87%。一般認(rèn)為，當(dāng)盈盈虧平衡保本本點(diǎn)在60—90%之間時(shí)時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)項(xiàng)目盈虧平衡衡保本點(diǎn)為887%，且銷銷售量和銷售售均價(jià)中均未未考慮車位，因因此安全相對(duì)對(duì)較大。項(xiàng)目敏感性分析析影響房地產(chǎn)項(xiàng)目目盈利因素很很多，如價(jià)格格、銷售情況況、可變成本本（推廣費(fèi)用用）、工期、宏宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)和不確定性性因素等。但但在一般情況況下，項(xiàng)目的的銷售價(jià)格、可可變成本對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目各變量變化幅度度凈現(xiàn)值分析內(nèi)部收益率分析析凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）變化幅度（%）內(nèi)部收益率（%%）變化幅度（%）原基準(zhǔn)方案381.29014.160銷售價(jià)格10%3,338.009

44.95

-10%-181.977

8.16

可變成本10%160.66

11.78

-10%2,995.446

39.13

的影響最為明顯顯。本可行性性分析報(bào)告就就以價(jià)格和可可變成本為敏敏感因素進(jìn)行行分析。根據(jù)據(jù)價(jià)格、建設(shè)設(shè)投資對(duì)利潤(rùn)潤(rùn)（靜態(tài)）的的敏感影響程程度進(jìn)行分析析。由上表可明明顯看出，當(dāng)當(dāng)其他條件不不變時(shí)，銷售售價(jià)格降低對(duì)對(duì)項(xiàng)目的敏感感性較大，因因此，在對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)格策策略的制定工工作。價(jià)格是是項(xiàng)目最敏感感的因素。投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避避建議a)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在在2007年4月開始認(rèn)購(gòu)購(gòu)登記，20007年5月開始公開開發(fā)售，項(xiàng)目目銷售狀況關(guān)關(guān)系到公司資資金的運(yùn)轉(zhuǎn)是是否順暢。項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入銷售售環(huán)節(jié)后，將將大量依靠銷銷售回款進(jìn)行滾動(dòng)投資開開發(fā)。項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)入公開發(fā)售售后，在20007年11月至2008年3月面臨整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)銷售淡季的的沖擊。在22007年4月至10月，必須須加大廣告宣宣傳力度，以以保證項(xiàng)目能能平穩(wěn)進(jìn)入下下半年的銷售售旺季。b)項(xiàng)目銷售時(shí)時(shí)，主體工程程進(jìn)度必須與與保證銷售進(jìn)進(jìn)度的要求。工工期是消費(fèi)者者信心的保證證。c)項(xiàng)目銷售售時(shí)，面臨山山水名園等項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)沖沖擊，同時(shí)青青島市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)對(duì)項(xiàng)目也有相相當(dāng)大的影響響。5.6項(xiàng)目評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分分析結(jié)論