房屋建筑工程前期規(guī)劃控制

房屋建筑工程前期規(guī)劃控制研究摘要本文通過對整個個前期工程的的具體闡述，研研究了房屋建建筑工程的重重點、要點、難難點。通過長期對房屋屋建筑工程項項目的研究與與分析，我們們發(fā)現(xiàn)項目前前期手續(xù)辦理理的時間約占占項目總工期期的四分之一一甚至更多，深深刻的體會到到一個建設(shè)工工程其需要重重點控制的部部分絕不僅僅僅體現(xiàn)在施工工過程中的控控制，項目前前期控制也非非常重要，在在此環(huán)節(jié)控制制的成功與否否對日后建設(shè)設(shè)項目的總體體費用、工期期、經(jīng)濟效益益、社會效益益等控制均有有很重要的影影響作用。因因此應(yīng)當(dāng)提高高對項目前期期過程控制的的重視程度，將將一些問題提提前暴露發(fā)現(xiàn)現(xiàn)解決，為保保證項目在施施工過程中的的順利進行及及竣工后的正正常使用打下下堅實的基礎(chǔ)礎(chǔ)。本文重點闡述了了貫穿于整個個前期過程中中的一系列手手續(xù)的辦理及及控制要點，對對其中的重中中之重——規(guī)劃手續(xù)又又進行了更加加細致的闡述述，突出了它它的重要性，使使人們更加深深刻的認識到到它的必要性性。關(guān)鍵詞：房屋建建筑工程前期規(guī)劃控制ThehouusecoonstruuctionnengiineeriingexxpecteedtoprogrramthheconntrolreseaarchpprocesssagooAbstracctThisteextpaasstoowholleexppecteengineeeringgtocconcreetelyelabooratebeforre,sttudytthepooint,iimporttantppoint,,cruxofthhehouusecoonstruuctionnengiineeriing.Passloong-teerm'sreseaarchaandannalysiisforrthehouseeconsstructtioneengineeeringgitemm,wediscooverttheittemexxpecteedtheequarrtertthatttimetthatttheprroceduurecaarryooutshharedtotallworkkofiitemttoexppectaaboutagoeevenmmore,realiizedttoacconstrructioonenggineerringddeeplyy,itneedeedtheeparttoftthepoointccontroolinnocaaseanndonllyabbodyttostaartcoonstruuctionnnowtheccontroolinthepprocesss,thheiteemexppecteddtoccontrooltobeallsoaggocouuntfoormucch,innthesucceessoffthisslinkkconttroloornottexpeecttoothetotallexpeenses,,workthatconsttuctsiteminthhedayystocome,,theeeconommicpeerformmance,,sociaalperrformaanceeetc.ccontroolalllhasaverryimpportanntinffluenccefunnctionn.Therreforeeshouuldedraiseetoeexpecttthevalueedegrreeofftheproceesscoontrollagotothheiteem,addvanceesomeeprobblemttoexpposettodisscoverrtorresolvve,foorproomiseitematsttartcconstrructioonproocessinoffsmooothlyprogrressaandfiinishconsttructiionaffterooftheenormmalussagellaysoolidffoundaation..Thisteextpoointeelaborratedtopiiercethrouughinnwholleex--expeectaserieesofproceedureinthheproocesstocaarryooutanndconntrolimporrtantpointt,astoitt'swiinofheavyymediiumoffheavvy-theeproggrammiingprroceduurecaarrieddonaagaintoellaboraatemooreanndmetticuloously,,outsstandiingittsimpportannce,mmakettheneecessiitythhatpeeopleknowitmooreannddeeeply.KEYWORRS:ConnstrucctionworkofthhehouusePlaaninearliiersttageCoontroll目錄摘要·················································ⅠAbstracct············································Ⅱ第一章緒論····································11.1引言····································11.2前期規(guī)劃一一般性步驟···················1前期規(guī)劃主要階階段及控制要要點··········222.1項目可行行性研究·························22.22項目立項批批文···························42.3申請規(guī)劃設(shè)設(shè)計要點······················552.4申請各專業(yè)業(yè)部門審核意意見···············6人防審核意見書書······················66消防審核意見書書······················77環(huán)保審核意見書書······················88交通審核意見書書······················88供電、防雷、教教育、供水、供供氣等審核意見書························1102.5申請規(guī)劃審審核意見及規(guī)規(guī)劃許可證········102.6申請施工圖圖審查意見····················132.7申報施工圖圖面積核準(zhǔn)，繳繳納各項規(guī)費費···1442.8申報質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督手續(xù)······················1152.9辦理施工許許可證·························162.10其他各階段段手續(xù)························17第三章案例分析·······························183.1項目簡介·······························183.2項目前期實實施步驟一覽覽················1193.3前期規(guī)劃控控制對項目施施工的影響·······20結(jié)論·············································222參考文獻·········································22致謝·············································233緒論1.1引言房屋建筑工程建建設(shè)周期漫長長，建設(shè)程序序復(fù)雜，一個個項目從立項項開始至最終終的竣工驗收收，要經(jīng)歷多多少道手續(xù)，經(jīng)經(jīng)過多少部門門的批準(zhǔn)，有有多少部門及及單位需要協(xié)協(xié)調(diào)及參與建建設(shè)，許多人人簡單的認為為房屋建筑工工程就是施工工的過程，其其實不然，一一個房屋建筑筑工程的成功功與否與其前前期規(guī)劃控制制的得當(dāng)與否否有著必然的的重要的聯(lián)系系。其費用、工工期、安全性性、質(zhì)量、社社會影響等在在此階段已確確定下了很大大的部分，此此階段如控制制不好則將會會給日后的施施工階段埋下下很大的隱患患，也會對項項目日后的正正常使用帶來來后遺癥，因因此應(yīng)當(dāng)把前前期規(guī)劃控制制提升到一個個相當(dāng)重要的的位置，在此此階段將一些些問題提前暴暴露發(fā)現(xiàn)并解解決，為保證證項目在施工工階段的順利利進行、竣工工后的正常使使用打下了堅堅實的基礎(chǔ)。1.2前期規(guī)劃劃一般性步驟驟在一個項目取得得施工許可證證正式進行施施工之前要經(jīng)經(jīng)過若干個部部門，數(shù)十道道手續(xù)，每一一個部門都相相互聯(lián)系，每每一道手續(xù)均均環(huán)環(huán)相扣，一一關(guān)處理不好好則手續(xù)都難難以進行下去去，從立項批批文開始至最最終的施工許許可證，其間間辦理的主要要程序如下：：可行性研究究（建設(shè)單位位）——項目立項批批文（發(fā)展與與改革委員會會）——申請規(guī)劃設(shè)設(shè)計要點（規(guī)規(guī)劃局）——申請各專業(yè)業(yè)部門審核意意見（人防、消消防、環(huán)保等等審核部門）——申請規(guī)劃審審核意見及辦辦理規(guī)劃許可可證（規(guī)劃局局）——施工圖審查查（審圖辦）——施工圖面積積核準(zhǔn)、交納納規(guī)費（建委委收費處等）——申報質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督手續(xù)（質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督站）——申請施工許許可證（建設(shè)設(shè)局）。前期規(guī)劃主要階階段及控制要要點2.1項目可行行性研究房屋建筑工程項項目的可行性性研究是確定定項目是否進進行投資決策策的依據(jù)。社社會主義市場場經(jīng)濟投資體體制的改革，把把原由政府財財政統(tǒng)一分配配投資的體制制變成了由國國家、地方、企企業(yè)和個人的的多元投資格格局，打破了了由一個業(yè)主主建設(shè)單位無無償使用的局局面。因此投投資業(yè)主和國國家審批機關(guān)關(guān)主要根據(jù)可可行性研究提提供的評價結(jié)結(jié)果，確定對對此項目是否否進行投資和和如何進行投投資，是項目目建設(shè)單位決決策性的文件件。批準(zhǔn)的可可行性研究是是項目建設(shè)單單位籌措資金金特別是向銀銀行申請貸款款或向國家申申請補助資金金的重要依據(jù)據(jù)，凡是應(yīng)向向銀行貸款或或申請國家補補助資金的項項目，必須向向有關(guān)部門報報送項目的可可行性研究。銀銀行或國家有有關(guān)部門通過過對可行性研研究的審查，并并認定項目確確實可行后，才才同意貸款或或進行資金補補助。如世界界銀行等國際際金融組織以以及我國建設(shè)設(shè)銀行、國家家開發(fā)銀行等等金融機構(gòu)都都要求把提交交可行性研究究作為建設(shè)項項目申請貸款款的先決條件件?？尚行匝醒芯渴蔷幹祈楉椖砍醪皆O(shè)計計的依據(jù)。初初步設(shè)計是根根據(jù)可行性研研究對所要建建設(shè)的項目規(guī)規(guī)劃出實際性性的建設(shè)藍圖圖，即較詳盡盡的規(guī)劃出此此項目的規(guī)模模、總體布置置、建設(shè)工期期、投資概算算、技術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)等內(nèi)容容。并為下一一步實施項目目設(shè)計提出具具體操作方案案，初步設(shè)計計不得違背可可行性研究已已經(jīng)論證的原原則。可行性性研究是國家家各級計劃綜綜合部門對固固定資產(chǎn)投資資實行調(diào)控管管理，編制發(fā)發(fā)展計劃、固固定資產(chǎn)投資資、技術(shù)改造造投資的重要要依據(jù)。由于于建設(shè)項目尤尤其是大中型型項目考慮的的因素多，涉涉及的范圍廣廣、投入的資資金數(shù)額大，可可能對全局和和當(dāng)?shù)氐慕?、遠遠期經(jīng)濟生活活帶來深遠的的影響。批準(zhǔn)準(zhǔn)的可行性研研究是項目建建設(shè)單位向國國土開發(fā)及土土地管理部門門申請建設(shè)用用地的依據(jù)。因因為可行性研研究對擬建項項目如何合理理利用土地的的設(shè)想提出了了辦法和措施施，國家開發(fā)發(fā)部門和土地地管理部門可可根據(jù)可行性性研究具體審審查用地計劃劃，辦理土地地使用手續(xù)?？煽尚行匝芯繛闉榇_保項目達達到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，提出了治治理措施和辦辦法，這些信信息可作為環(huán)環(huán)保部門對項項目進行環(huán)評評、具體研究究治理措施，簽簽發(fā)項目建設(shè)設(shè)許可文件的的主要依據(jù)?？煽尚行匝芯渴鞘蔷幹圃O(shè)計任任務(wù)書的重要要依據(jù)，也是是進行初步設(shè)設(shè)計和工程建建設(shè)管理工作作中的重要環(huán)環(huán)節(jié)。可行性性研究不僅對對擬議中的項項目進行系統(tǒng)統(tǒng)分析和全面面論證，判斷斷項目是否可可行，值得投投資，要進行行反復(fù)比較，尋尋求最佳建設(shè)設(shè)方案，避免免項目方案的的多變造成的的人力、物力力、財力的巨巨大浪費和時時間的延誤。這這就需要嚴(yán)格格項目建議書書，可研報告告的審批制度度，確保可研研報告的質(zhì)量量和足夠的深深度。假如在在設(shè)計初期不不能提出高質(zhì)質(zhì)量的、切合合實際的設(shè)計計任務(wù)書，不不能將建設(shè)意意圖用標(biāo)準(zhǔn)的的技術(shù)術(shù)語表表達出來，自自然也就無法法有效地控制制設(shè)計全過程程。如果使工工程的初步設(shè)設(shè)計起不到控控制工程輪廓廓及主要功能能的作用，或或在只有一個個粗略的方案案下便草率地地進入施工圖圖設(shè)計，設(shè)計計項目管理與與施工肯定會會出問題?？煽尚行匝芯恐兄械目偟哪繕?biāo)標(biāo)如控制不好好，使設(shè)計過過程中朝令夕夕改，設(shè)計者者無所適從，顧顧此失彼。因因此初步設(shè)計計概算必須在在可研報告估估算控制范圍圍之內(nèi)，初步步設(shè)計未獲批批準(zhǔn)，不得進進入施工圖設(shè)設(shè)計階段，重重大設(shè)計變更更必須報原批批準(zhǔn)機關(guān)審批批。在現(xiàn)實經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境中，業(yè)業(yè)主建設(shè)單位位希望挖潛降降低工程造價價，特別是一一些民營、個個體業(yè)主，他他們?nèi)狈Χ技夹g(shù)的專家為為他們的項目目認證、研究究，因此下達達的設(shè)計任務(wù)務(wù)書做為設(shè)計計依據(jù)的基本本文件就很不不規(guī)范。可因因人而異，條條款過于簡單單，可執(zhí)行性性差，往往還還隱藏著一些些可行性研究究中應(yīng)解決的的問題，不能能為設(shè)計階段段提供良好的的設(shè)計環(huán)境，造造成設(shè)計工作作不應(yīng)有的反反復(fù)，甚至在在施工中產(chǎn)生生過多的設(shè)計計變更，造成成部分工程廢廢棄及延誤工工期。解決這這一問題的最最好辦法是設(shè)設(shè)計項目管理理盡早介入，就就建設(shè)規(guī)模、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、投資限限額等，協(xié)助助業(yè)主完善設(shè)設(shè)計任務(wù)書，選選擇優(yōu)秀的方方案設(shè)計，這這樣可使下達達的設(shè)計任務(wù)務(wù)書更切合實實際，更便于于控制建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，達到控控制工程造價價的最終目的的。此道手續(xù)續(xù)辦理的文件件為可行性研研究報告。2.2項目立項項批文項目的的立項是一個個房屋建筑工工程建設(shè)的基基礎(chǔ)前提，它它是國家對建建設(shè)項目的計計劃，只有經(jīng)經(jīng)過了國家發(fā)發(fā)展和改革委委員會立項備備案，辦理立立項批文，說說明國家將在在今后的建設(shè)設(shè)發(fā)展中有了了此項目的計計劃，手續(xù)才才能一步一步步的進行下去去，辦理此道道手續(xù)所需申申報的材料有有：1、建設(shè)用地地地形圖2、規(guī)劃選址址聯(lián)系單3、單位資金金證明4、有關(guān)擬建建項目的會議議紀(jì)要。國家家從2004年初開始實實行了建設(shè)項項目立項網(wǎng)上上申報的程序序，在國家發(fā)發(fā)展和改革委委員會的專門門網(wǎng)站指定網(wǎng)網(wǎng)頁上將項目目的相關(guān)情況況填報清楚，主主要有如下內(nèi)內(nèi)容：1、項目名稱2、項目投資資情況3、項目建筑筑面積4、項目占地地面積5、項目資金金來源6、預(yù)計開工工及竣工日期期7、項目用途途等。從網(wǎng)上上申報既便于于查詢又從一一定程度上避避免了虛填亂亂報的現(xiàn)象，這這是國家經(jīng)濟濟建設(shè)改革的的一部分。此此道手續(xù)辦理理文件為項目目立項批文。2.3申請規(guī)劃劃設(shè)計要點最近220多年來，我我國各地都已已全面進行了了一二輪甚至至更多輪次的的城鎮(zhèn)總體規(guī)規(guī)劃，各大城城市普遍開展展過分區(qū)規(guī)劃劃，許多地方方都編制過區(qū)區(qū)域規(guī)劃、城城鎮(zhèn)體系規(guī)劃劃，房屋建設(shè)設(shè)是城市建設(shè)設(shè)的主要組成成部分之一，當(dāng)當(dāng)然要接受城城市規(guī)劃的指指導(dǎo)，納入城城市統(tǒng)一規(guī)劃劃之中。建設(shè)設(shè)項目的設(shè)計計不光要滿足足建筑本身的的美學(xué)需要，還還要符合整個個城市總體的的規(guī)劃要求，不不能亂設(shè)計、想想怎么建設(shè)就就怎么建設(shè)，如如果一個建筑筑本身很有特特點，但不能能符合城市整整體規(guī)劃的要要求，這仍然然是不科學(xué)的的設(shè)計，不合合格的建筑。規(guī)規(guī)劃設(shè)計要點點便是國家相相關(guān)的法律、法法規(guī)，地方的的城市規(guī)劃條條例實施細則則對擬建項目目的建設(shè)作出出一個大的范范圍的控制，圖圖紙設(shè)計只能能在設(shè)計要點點規(guī)定的范圍圍內(nèi)進行。所所以在方案設(shè)設(shè)計之前必須須先申請規(guī)劃劃部門的規(guī)劃劃設(shè)計要點，在在滿足規(guī)劃設(shè)設(shè)計要點的情情況下請設(shè)計計部門進行建建筑方案設(shè)計計，否則提前前設(shè)計如不能能滿足規(guī)劃的的基本要求重重新設(shè)計方案案則得不償失失，且費時、費費工、費錢。申申請時所需提提供的資料為為：1、申請用地地報告2、立項批文3、建設(shè)項目目選址意見書書4、用地紅線圖5、其他材料料。在材料齊齊全的情況下下一般15個工作日設(shè)設(shè)計要點可以以辦理完畢。在在此期間，建建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)與規(guī)劃部門門就項目的用用途、理念等等盡可能多的的進行溝通，在在法律法規(guī)允允許的范圍內(nèi)內(nèi)盡可能的使使要點的制定定符合自身的的設(shè)計要求，當(dāng)當(dāng)項目的一些些設(shè)計理念設(shè)設(shè)計、設(shè)計內(nèi)內(nèi)容無法滿足足法律法規(guī)的的時候，提前前與規(guī)劃辦理理人員進行溝溝通，提出更更改、變通的的方法為今后后設(shè)計少走彎彎路，加快進進度提供條件件，打好基礎(chǔ)礎(chǔ)。此道手續(xù)續(xù)辦理的文件件為規(guī)劃設(shè)計計要點。2.4申請各專專業(yè)部門審核核意見人防審核意見書書人防工程的一般般定義為：在在戰(zhàn)爭時具有有能抵抗一定定武器效應(yīng)的的殺傷破壞，能能保護人民生生命、財產(chǎn)安安全的防護工工程。只有居居安思危，才才能長治久安安。人防工程程是提高國家家整體防衛(wèi)能能力，提高城城市抗御自然然災(zāi)害和防空空抗御能力的的生命線工程程；同時人防防工程又是城城市建設(shè)的重重要組成部分分。隨著城市市化水平的提提高，國內(nèi)外外形勢的發(fā)展展，人防工程程在保留自身身特色的前提提下，正在向向以經(jīng)濟建設(shè)設(shè)為中心的方方向發(fā)展，逐逐步融入到地地下空間綜合合開發(fā)利用中中去。各個城城市均有人防防工程及地下下空間開發(fā)利利用規(guī)劃，建建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)自身建建筑的特點及及使用功能合合理設(shè)計與布布局人防空間間，并向當(dāng)?shù)氐赜嘘P(guān)人防辦辦公室報批審審核，在審核核通過的情況況下才能進行行實施，此審審核過程一般般分以下三個個步驟進行，結(jié)結(jié)合民用建筑筑修建防空地地下室許可——防空地下室室初步設(shè)計文文件審查——防空地下室施施工圖設(shè)計文文件審核。此此道手續(xù)要求求較高，審核核較嚴(yán)，因此此辦理的時間間及回合較長長較多，在此此階段建設(shè)單單位應(yīng)提供完完備的資料與與當(dāng)?shù)氐娜朔婪啦块T，主要要有：1、單位組織織機構(gòu)代碼證證副本2、建設(shè)項目目批文；3、規(guī)劃設(shè)計計要點、方案案意見；4、總平面圖圖、單體（平平、立、剖）；5、《結(jié)合民用建筑修建防空地下室申請表》；6、工程面積核定單；7、防空地下室施工圖設(shè)計文件。在決定采取易地建設(shè)人防工程前應(yīng)當(dāng)結(jié)合易地建設(shè)所需交納的費用計算成本的合理性和實施的可能性。在施工隊伍的選擇上也是非常重要的問題，有了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計，嚴(yán)格的審核之后如果沒有一個過硬的施工力量則仍然達不到預(yù)期的效果，因此在施工單位的選擇上應(yīng)當(dāng)多征求咨詢相關(guān)部門的意見，在相應(yīng)的備案部門查詢施工隊伍相應(yīng)的資質(zhì)、注冊情況、業(yè)績等。此道手續(xù)辦理文件為人防審核意見書。消防審核意見書書消防手續(xù)辦理的的程序與人防防大致相當(dāng)，其其重要性則更更高于人防，自1998年4月29日《消防法》實施以來，消防安全越來越被人所重視，杜絕火災(zāi)、減輕火災(zāi)所帶來的危害從建筑設(shè)計報批審核時就嚴(yán)格控制，各個城市消防部門均有建筑審核處，專門負責(zé)建筑消防的報批審核，在此階段對建筑設(shè)計的防火方案、施工圖設(shè)計、消防施工企業(yè)的資質(zhì)、設(shè)備、所用材料進行審核，此階段重點控制內(nèi)容將是消防報警、自動噴淋系統(tǒng)，這直接與日后火災(zāi)發(fā)生后所造成的損失、課業(yè)采取的救災(zāi)方式有聯(lián)系，因此對審核部門也好、建設(shè)單位也好都馬虎不得，另外建設(shè)單位的圖紙中對室外環(huán)形消防通道的寬度也應(yīng)滿足強制性規(guī)范的要求，保證消防車輛的順利通過。申報時建設(shè)單位所需申報的材料有：1、消防審核申請報告2、審核申請表3、立項批文4、規(guī)劃設(shè)計要點、規(guī)劃紅線圖5、全套施工圖紙。此道手續(xù)辦理文件為消防審核意見書。環(huán)保審核意見書書現(xiàn)代社會提倡的的是可持續(xù)發(fā)發(fā)展，對環(huán)保保的重視程度度越來越高，在在房屋建筑施施工前環(huán)保的的報批審核則則必不可少，在在環(huán)保的報批批時應(yīng)當(dāng)提供供如下資料：：1、申請書2、項目建議議書及項目批批文3、項目可行行性研究報告告4、環(huán)境影響響報告書。其其中環(huán)境影響響報告書最為為重要，此報報告書為有資資質(zhì)的環(huán)境影影響評價咨詢詢單位根據(jù)項項目的特點、使使用功能、建建筑結(jié)構(gòu)、地地理位置、項項目周邊環(huán)境境狀況等因素素作出的建設(shè)設(shè)項目對環(huán)境境可能造成的的影響的分析析、預(yù)測和評評估，建設(shè)項項目環(huán)境保護護措施及其技技術(shù)論證，建建設(shè)項目對環(huán)環(huán)境影響的經(jīng)經(jīng)濟損益分析析，對建設(shè)項項目事實環(huán)境境檢測的建議議，最后對項項目是否可行行做出結(jié)論。其其中報告書中中具體應(yīng)包括括如下內(nèi)容：：1、項目名稱2、項目建設(shè)設(shè)地點3、行業(yè)類別4、總投資5、主要環(huán)境境保護指標(biāo)6、結(jié)論與建建議7、預(yù)審意見見（行業(yè)主管管部門填寫答答復(fù)意見）8、審批意見見（由負責(zé)審審批此項目的的行政主管部部門批復(fù)）。此此道手續(xù)辦理理的文件為環(huán)環(huán)保審核意見見書。交通審核意見書書現(xiàn)代代社會的發(fā)展展交通是個很很重要的基礎(chǔ)礎(chǔ)條件，體現(xiàn)現(xiàn)在房屋建筑筑工程之中則則是主要是關(guān)關(guān)于停車位的的問題。由于于社會的發(fā)展展，擁有機動動車的單位和和個人越來越越多，隨之車車位的壓力也也越來越大，新新建的房屋建建筑工程尤其其是市區(qū)的項項目以前的地地面停車的方方式已遠遠不不能滿足車位位的要求，如如不設(shè)置車位位或設(shè)置的車車位不夠則會會給出入建筑筑的人群造成成很大的不方方便。當(dāng)?shù)氐牡慕煌ü芾聿坎块T會對新、改改、擴建項目目進行審核，按按照當(dāng)?shù)氐娜巳肆髁?、項目目本身的容積積率進行控制制，必要時要要進行交通影影響分析，出出具正式的報報告以分析測測算項目所需需要車位的數(shù)數(shù)量。郊區(qū)的的建筑由于人人流小加之項項目的占地面積一一般較大，可可采用地面停停車的方式；；市區(qū)特別是是市中心的建建筑，人流大大、建筑容積積率大而且一一般項目的占占地都很小，高高車位低用地地面積采取地地面停車顯然然不能解決問問題，所以必必須采用地下下停車的方式式，即建設(shè)地地下室，將地地下空間開發(fā)發(fā)成停車的空空間，如果一一層滿足不了了停車的要求求的話則可采采用地下停車車結(jié)合地面停停車的方式或或建設(shè)雙層地地下室，建設(shè)設(shè)單位如果考考慮雙層地下下室成本太高高的話一般都都會選擇機械械雙層停車的的辦法，即在在一層地下室室內(nèi)采取機械械設(shè)備使車位位分成上下兩兩層。在此階階段交通影響響分析報告是是個比較重要要的數(shù)據(jù)，雖雖然不是每個個工程都必須須要求要做，但但此報告可對對項目周邊的的交通狀況、人人流狀況做出出一個客觀、科科學(xué)的統(tǒng)計和和分析，報告告書的最后將將給出個結(jié)論論：此項目的的合理停車為為建議數(shù)量。此此數(shù)據(jù)對當(dāng)?shù)氐氐慕煌▽徍撕瞬块T具有很很大的影響力力。建設(shè)單位位在申報此道道手續(xù)需要提提交的資料有有：1、項目總平面面圖2、地下室平平面圖3、項目立項項批文4、規(guī)劃設(shè)計計要點5、交通影響響分析報告。在在辦理時兩點點問題應(yīng)當(dāng)引引起注意：1、審核的車車位不光是指指機動車位，還還包括自行車車位等非機動動車位，如果果機動車位符符合要求而非非機動車位數(shù)數(shù)量不夠則仍仍通不過審核核2、機動車、非非機動車庫的的出入口設(shè)置置符合規(guī)范的的要求，既要要考慮項目本本身的使用便便利也應(yīng)考慮慮項目周邊人人流、車流的的因素，從整整體考慮，服服從大局。此此道手續(xù)辦理理的文件為交交管審核意見見書。供電、防雷、教教育、供水、供供氣等審核意意見一棟建筑物需要要配合的部門門很多，涉及及到的部門遠遠不止述部門，供電部門門、供水公司司、煤氣公司司等保證水、電電、氣的正常常接入，自然然災(zāi)害的發(fā)生生則防雷審核核必不可少，如如果建筑屬于于住宅項目周周邊的教育配配套設(shè)施則在在考慮之內(nèi)，教教育部門又得得提前介入，每每道手續(xù)均得得到相應(yīng)部門門的許可并在在方案通過審審查后才能進進入下道手續(xù)續(xù)的辦理。此此時要考慮的的因素有：1、日后施工工的成本2、施工的難難易程度3、配套設(shè)施施接入項目的的距離位置4、各專業(yè)配配合的協(xié)助及及沖突問題。既既要滿足各個個部門的規(guī)定定要求又要符符合自身建筑筑的特點和利利益要求，還還要保證各專專業(yè)相互協(xié)作作時不會沖突突，并不是很很容易做到，在在此階段會遇遇到大量的問問題，情愿花花點時間把問問題都解決了了，切不能將將問題留在施施工中，否則則花費的時間間和費用將是是現(xiàn)在的若干干倍。2.5申請規(guī)劃劃審核意見及及規(guī)劃許可證證當(dāng)各個專業(yè)部門門的意見申請請完畢、收集集齊全后，將將到規(guī)劃部門門進行匯總，以以判斷是否可可以核發(fā)規(guī)劃劃許可證，只只有拿到了規(guī)規(guī)劃部門的許許可證后擬建建建筑才有了了身份，才不不是違章建筑筑。建筑工程程規(guī)劃管理的的內(nèi)容主要包包括建筑審批批管理，建筑筑設(shè)計的建筑筑管理和違章章建筑管理，具具體主要管理理的內(nèi)容如下下：1、建筑物容容積率的控制制2、建筑物使使用性質(zhì)的控控制3、建筑密度度的控制4、建筑高度度的控制5、建筑間距距的控制（日日照、消防、衛(wèi)衛(wèi)生、安全、空空間等）6、建筑退讓讓控制7、建筑基地地綠地率控制制8、基地出入入口、停車和和交通組織控控制9、建筑基地地標(biāo)高控制10、建設(shè)環(huán)境境的管理11、各類公建建用地指標(biāo)和和無障礙設(shè)施施的控制12、綜合有關(guān)關(guān)專業(yè)管理部部門的意見。規(guī)規(guī)劃部門根據(jù)據(jù)提出的設(shè)計計要點及各專專業(yè)部門的審審批意見對建建設(shè)單位所提提供的擬建項項目的設(shè)計方方案、圖紙依依據(jù)國家法律律法規(guī)依據(jù)、城城市規(guī)劃依據(jù)據(jù)及技術(shù)規(guī)范范依據(jù)進行審審查比較，審審查其總平面面布置與交通通組織情況、工工程周圍環(huán)境境關(guān)系，個體體設(shè)計體量、層層次、造型、色色彩、風(fēng)格等等進行方案選選擇和技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)的分分析。當(dāng)審查查出有關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)或指標(biāo)不符符合要求時則則提出規(guī)劃設(shè)設(shè)計修改意見見，核發(fā)審定定設(shè)計方案修修改通知書。建建設(shè)單位根據(jù)據(jù)此修改意見見委托設(shè)計部部門進行修改改，修改完畢畢后再進行進進行施工圖設(shè)設(shè)計，施工圖圖設(shè)計完畢后后規(guī)劃部門對對擬建項目的的平面圖、立立面圖、剖面面圖、基礎(chǔ)圖圖等施工圖進進行審查，審審查結(jié)束無不不符合規(guī)定的的要求后則由由規(guī)劃行政部部門核發(fā)建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證，如不不符合要求則則再次進行修修改，直至滿滿足規(guī)劃部門門的要求為止止。在此期間間建設(shè)單位所所需提供的資資料有：1、項目立項項批文2、擬建項目目建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證3、地形圖、管管線圖4、建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證申請表5、建設(shè)工程程的總平圖、平平面圖、立面面圖、剖面圖圖、基礎(chǔ)圖6、各專業(yè)主主管部門的審審核意見。建建設(shè)單位獲得得建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證后后方可開工。此此階段可以說說是房屋建設(shè)設(shè)工程建設(shè)前前期工作中最最關(guān)鍵、最麻麻煩的一步，很很難有項目順順利的一次通通過審核，核核發(fā)許可證，一一般都要經(jīng)過過三輪、四輪輪甚至更多次次的修正后才才能符合規(guī)劃劃的要求，經(jīng)經(jīng)過多個項目目的對比分析析來看，此階階段較多的問問題出現(xiàn)在容容積率的控制制上，尤其是是市中心的房房屋建筑，在在土地寸土寸寸金的情況下下容積率便成成了必爭之?dāng)?shù)數(shù)據(jù)，許多項項目由于此問問題解決不好好于是僵持在在那里。如何何找到一個平平衡點使項目目盡快的實施施對規(guī)劃管理理部門、建設(shè)設(shè)單位以及城城市的發(fā)展都都是有利的，建建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)以大局為重重，項目單體體項目的設(shè)計計應(yīng)當(dāng)符合整整個城市的規(guī)規(guī)劃要求，應(yīng)應(yīng)盡可能的不不違背規(guī)劃條條件的要求，在在設(shè)計初期就就放棄一些不不切和實際的的想法，規(guī)劃劃管理部門在在審核方案的的時候在相關(guān)關(guān)的法律、法法規(guī)規(guī)定允許許的范圍之內(nèi)內(nèi)也應(yīng)能夠適適當(dāng)放寬政策策盡可能的采采取變通處理理的方法，使使項目不在一一個問題上僵僵持很久。此此階段需要注注意的幾個重重要的問題：：1、在核發(fā)規(guī)規(guī)劃許可證前前規(guī)劃部門要要在建設(shè)單位位報審的一套套施工圖紙上上蓋規(guī)劃核準(zhǔn)準(zhǔn)章，用于日日后規(guī)劃驗收收復(fù)查時使用用，否則會對對日后竣工驗驗收帶來很大大的影響2、對于設(shè)計計周期較長的的建設(shè)項目，建建設(shè)單位可以以向規(guī)劃部門門先申領(lǐng)基礎(chǔ)礎(chǔ)部分的建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證，這樣樣可使基礎(chǔ)部部分先行動工工，利用基礎(chǔ)礎(chǔ)施工的時間間進行主體圖圖紙的設(shè)計，這這樣可以利用用時間差節(jié)約約圖紙設(shè)計的的周期3、擬建建筑筑附屬的臨時時性建筑也需需要到規(guī)劃管管理部門申請請臨時建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證，使用年年限一般不超超過2年4、建設(shè)單位位在取得建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證6個月內(nèi)必須須開工建設(shè)，需需要延遲開工工日期的，應(yīng)應(yīng)向原發(fā)證部部門申請延期期，逾期未申申請延期或延延期未獲得批批準(zhǔn)的，該建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證原發(fā)發(fā)證部門公告告失效。此道道手續(xù)辦理的的文件為規(guī)劃劃許可證。2.6申請施工工圖審查意見見為了減少建筑質(zhì)質(zhì)量事故的發(fā)發(fā)生，在項目目開工建設(shè)之之前能對擬建建項目有一道道強有力的把把關(guān)程序，中中華人民共和和國建設(shè)部于于2004年8月23日發(fā)布實施施了《房屋建筑筑和市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施工程施施工圖設(shè)計文文件審查管理理辦法》，對對建設(shè)單位所所需要提供的的擬開工建設(shè)設(shè)的施工圖紙紙進行技術(shù)性性、使用功能能性的審查，審審查的內(nèi)容主主要有：1、是否符合合《工程建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性性條文》和其其他有關(guān)工程程建設(shè)強制性性標(biāo)準(zhǔn)2、地基基礎(chǔ)礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)設(shè)計計等是否安全全3、是否符合合公眾利益4、施工圖是是否達到規(guī)定定的設(shè)計深度度要求5、是否符合合作為設(shè)計依依據(jù)的政府有有關(guān)部門的批批準(zhǔn)文件要求求。建設(shè)單位位報請施工圖圖技術(shù)審查的的資料應(yīng)包括括的內(nèi)容有：：1、做為設(shè)計計依據(jù)的政府府有關(guān)部門的的批準(zhǔn)文件及及附件2、審查合格格的巖土工程程勘察文件（詳詳勘）3、全套施工工圖4、其他一些些資料。在此此階段應(yīng)充分分發(fā)揮設(shè)計院院的作用，因因為設(shè)計人員員對圖紙是最最熟悉的，審審核人員在有有限的時間內(nèi)內(nèi)審核圖紙可可能在某一方方面由于未能能對圖紙完全全理解而產(chǎn)生生某些誤解，會會認為圖紙在在某一些技術(shù)術(shù)問題上未符符合規(guī)范的要要求，會提出出一些整改的的意見，這時時候及時請設(shè)設(shè)計人員與審審核人員進行行溝通聯(lián)系，此此情況下圖紙紙審核人的部部分審核意見見完全可以通通過設(shè)計人員員與其溝通而而化解掉，確確實違反強制制性條文的意意見則需設(shè)計計人員立即予予以更正，以以防日后的施施工埋下隱患患，審核完畢畢后有兩點應(yīng)應(yīng)當(dāng)注意：1、在送審的的圖紙上要加加蓋圖紙審核核專用章，在在施工中應(yīng)以以此套圖紙為為準(zhǔn)，不得隨隨便變更圖紙紙內(nèi)容。2、土遇到特特殊情況在施施工中需要對對圖紙結(jié)構(gòu)作作出重大變更更的，需要將將變更部分重重新報送審圖圖中心進行審審核，審核通通過后方可施施工。此道程程序辦理的文文件為施工圖圖審核意見書書。2.7辦理施工工圖面積核準(zhǔn)準(zhǔn)，繳納規(guī)費費在規(guī)劃劃許可證下發(fā)發(fā)之前，建委委收費處有項項重要的工作作要做，既對對擬建項目的的施工圖紙的的建筑面積進進行核準(zhǔn)，憑憑借面積審核核單，建設(shè)單單位到建設(shè)行行政各部門按按面積繳納多多項規(guī)費，其其中主要有：：新建房屋白白蟻防治費（市市房產(chǎn)管理局局）、市政公公用基礎(chǔ)設(shè)施施配合費（建建委收費處）、發(fā)發(fā)展新墻體材材料專項用費費（市墻體改改革辦公室）、結(jié)結(jié)建人防經(jīng)費費（市人防辦辦公室）、散散裝水泥專項項資金（市散散裝水泥辦公公室）、教育育地方附加費費（市教育局局）等。收費費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)項項目的面積大大小、建設(shè)性性質(zhì)、用地性性質(zhì)的不同而而收費不一，費費用繳納齊全全后憑借各部部門的收費憑憑證可去申請請辦理規(guī)劃許許可證，此道道手續(xù)幾點應(yīng)應(yīng)當(dāng)注意：1、申報進行行面積核準(zhǔn)的的圖紙應(yīng)當(dāng)是是規(guī)劃局社和和后蓋有規(guī)劃劃核準(zhǔn)章的規(guī)規(guī)劃核準(zhǔn)圖2、規(guī)劃局將將市建委收費費處核算的建建筑面積作為為工程規(guī)劃許許可證的記載載面積，此數(shù)數(shù)字相當(dāng)重要要，日后工程程竣工后產(chǎn)權(quán)權(quán)辦理面積便便以此數(shù)字為為準(zhǔn)，所以一一定要加倍注注意。此道手手續(xù)辦理的文文件為施工圖圖面積審核單單、繳費憑證證。2.8申報質(zhì)量量監(jiān)督手續(xù)房屋建建筑工程的前前期手續(xù)可分分為兩個部分分，前半部分分為規(guī)劃手續(xù)續(xù)辦理，擁有有了規(guī)劃許可可證則說明此此項目已經(jīng)擁擁有了合法的的戶口，可以以進行下一步步施工工作，要要想進行施工工，則必須辦辦理相應(yīng)的施施工手續(xù)，質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督是其其中的一項重重要的手續(xù)，凡凡是新、改、擴擴的房屋建筑筑工程均應(yīng)在在領(lǐng)取施工許許可證之前按按照有關(guān)的規(guī)規(guī)定到當(dāng)?shù)氐牡慕ㄖ惭b工工程質(zhì)量監(jiān)督督站辦理質(zhì)量量監(jiān)督手續(xù)，國國家于2001年1月30日開始施行行了《建設(shè)工工程質(zhì)量管理理條理》，從從法律的形式式上明確了質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)續(xù)。辦理時建建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)提供的材料料有：1、建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證2、設(shè)計、施施工單位資質(zhì)質(zhì)等級證書3、施工單位位中標(biāo)通知書書4、監(jiān)理單位位資質(zhì)登記證證書、監(jiān)理合合同或者監(jiān)理理中標(biāo)通知書書5、巖土工程程勘察及施工工圖審查批準(zhǔn)準(zhǔn)書6、法律、法法規(guī)、規(guī)章規(guī)規(guī)定的其他文文件。質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督是政府行行政執(zhí)能部門門對建設(shè)工程程進行有效控控制的一個重重要手段，因因此很受重視視。質(zhì)量監(jiān)督督部門主要對對房屋建筑工工程的以下內(nèi)內(nèi)容進行監(jiān)督督：1、責(zé)任主體體及有關(guān)機構(gòu)構(gòu)執(zhí)行法律、法法規(guī)及工程建建設(shè)強制性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的情況2、責(zé)任質(zhì)量量管理體系的的建立和實施施情況3、施工質(zhì)量量及對關(guān)鍵部部位的重點監(jiān)監(jiān)督4、結(jié)構(gòu)質(zhì)量量、環(huán)境質(zhì)量量、重要使用用功能的監(jiān)督督，其中重點點是地基基礎(chǔ)礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)構(gòu)和其他涉及及安全的重點點部位的監(jiān)督督檢查5、對質(zhì)量事事故的調(diào)查、鑒鑒定和處理進進行監(jiān)督。在在有關(guān)機構(gòu)在在質(zhì)監(jiān)部門下下發(fā)質(zhì)監(jiān)通知知書后，正式式施工之前，質(zhì)質(zhì)監(jiān)部門監(jiān)督督員還有一次次現(xiàn)場交底的的過程，交底底內(nèi)容為擬建建項目建設(shè)全全過程的質(zhì)量量監(jiān)督方案，監(jiān)監(jiān)督方案是為為了規(guī)范質(zhì)量量監(jiān)督工作的的程序，明確確質(zhì)量監(jiān)督工工作內(nèi)容，提提高質(zhì)量監(jiān)督督工作的效率率，增加質(zhì)量量監(jiān)督工作透透明度，使質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督工作作科學(xué)化、規(guī)規(guī)范化，根據(jù)據(jù)工程建設(shè)有有關(guān)法律、法法規(guī)和技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合工工程實際所制制定的，在建建設(shè)全過程的的監(jiān)督一般分分以下五步進進行：1、基槽驗收2、基礎(chǔ)底板板鋼筋驗收3、二層鋼筋筋驗收4、主體驗收5、竣工驗收收。參與項目目建設(shè)的各個個部門均應(yīng)派派重要人員到到現(xiàn)場出席認認真學(xué)習(xí)交底底內(nèi)容。此道道手續(xù)辦理文文件為質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督報告書。2.9辦理施工工許可證整個前期手續(xù)的的最后一步便便是申領(lǐng)建設(shè)設(shè)工程施工許許可證，施工工許可證是施施工單位進場場進行施工的的必要手續(xù)，依依據(jù)建筑法(19997年11月1日公布)第七條：建建筑工程開工工前，建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)按照照國家有關(guān)規(guī)規(guī)定向工程所所在地縣級以以上人民政府府建設(shè)行政主主管部門申請請領(lǐng)取施工許許可證，一般般在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)設(shè)局辦理。在在辦理施工許許可證之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明。建設(shè)工期不足一年的，到位資金不得低于工程合同價的百分之五十；建設(shè)工期超過一年的，到位資金不得低于工程合同價的百分之三十。辦理程序為：領(lǐng)取申請表——填表，附材料申報——受理——現(xiàn)場查看——審核——發(fā)證。辦理時建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交如下資料：1、項目立項批文2、工程建設(shè)項目登記表3、建筑工程施工許可證申請表4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、中標(biāo)通知書7、施工合同8監(jiān)理合同9、施工圖審查意見書10、質(zhì)監(jiān)通知書11、安監(jiān)通知書12、經(jīng)建設(shè)單位或監(jiān)理單位批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計13、建設(shè)單位資質(zhì)證明14、銀行資金證明及保函等。本道手續(xù)的控制以資料為主，資料準(zhǔn)備齊全則基本沒什么問題，在提交資料時應(yīng)當(dāng)原件提交審核并留存一份復(fù)印件存檔，在發(fā)證之前一般建設(shè)局工作人員會到現(xiàn)場查看，現(xiàn)場具備了開工條件后一般3-5個工作日施工許可證便能發(fā)放下來，辦理時幾點應(yīng)當(dāng)注意：1、施工許可證必須在開工前辦理2、施工許可證辦理完畢后應(yīng)當(dāng)放置在施工現(xiàn)場備查，復(fù)印的施工許可證無效3、在施工過程中建設(shè)單位或施工單位變更的，應(yīng)當(dāng)重新申領(lǐng)施工許可證4、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工，因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)自期滿前向發(fā)證機關(guān)申請延期，并說明理由，延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期次數(shù)、時限的，施工許可證自行廢止。施工許可證辦理完畢后，整個前期手續(xù)便辦理完畢。2.10其他各各階段手續(xù)以上為房屋建筑筑工程前期的的各個主要階階段，但貫穿穿于其中的手手續(xù)遠不止這這些，涉及到到的部門還有有很多，如在在規(guī)劃許可證證辦理下來的的同時就要著著手準(zhǔn)備施工工招標(biāo)的事情情，著就涉及及到當(dāng)?shù)氐恼姓袠?biāo)部門，根根據(jù)建設(shè)規(guī)模模、建設(shè)性質(zhì)質(zhì)、建設(shè)地點點等的不同，招招標(biāo)的內(nèi)容也也有所不同，施施工單位、設(shè)設(shè)計單位、監(jiān)監(jiān)理單位、幕幕墻工程、機機電設(shè)備均有有可能涉及到到招標(biāo)的問題題，一關(guān)處理理的不好則手手續(xù)難以繼續(xù)續(xù)下去，回過過頭來重新辦辦理費時費工工，所以在辦辦理此道手續(xù)續(xù)的時候一定定要將國家及及地方的法律律法規(guī)、相關(guān)關(guān)政策吃透，什什么情況下必必須公開招標(biāo)標(biāo)、什么情況況下可以邀請請招標(biāo)；另外外在辦理施工工許可證前報報安全監(jiān)督手手續(xù)也是一道道非常重要的的手續(xù)，此道道手續(xù)在當(dāng)?shù)氐氐陌踩O(jiān)督督部門辦理，需需要注意的是是此道手續(xù)是是由項目中標(biāo)標(biāo)的施工單位位辦理而并不不像其他的前前期手續(xù)那樣樣由建設(shè)單位位辦理，辦理理時需要提交交如下資料：：1、工程施工工合同2、施工現(xiàn)場場總平面布置置圖和臨時設(shè)設(shè)施規(guī)劃方案案3、施工現(xiàn)場場安全防護設(shè)設(shè)施搭設(shè)（設(shè)設(shè)置）計劃4、施工組織織設(shè)計（方案案、措施）5、工程項目目負責(zé)人、安安全管理人員員和特種作業(yè)業(yè)人員有效上上崗證件原件件、復(fù)印件6、建設(shè)單位位安全監(jiān)督人人員和監(jiān)理單單位監(jiān)理人員員花名冊7、擬使用的的施工起重機機械設(shè)備（塔塔吊、物料提提升機、外用用電梯）的型型號、數(shù)量8、安全生產(chǎn)產(chǎn)評估報告9、《建筑工工程安全報監(jiān)監(jiān)書》10、《建設(shè)工工程安全告知知書》。其他一些手續(xù)的的申報與辦理理如：地形管管線的測繪、項項目選址、建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證、施施工放樣等，都都貫穿于整個個前期手續(xù)之之中，都必須須認真對待，在在這就不再一一一的敘述了了。案例分析3.1項目簡介介南京易房五洲大大廈位于中央央路276-1號，緊鄰玄玄武湖，占地地面積2000多平方米，建建筑面積9167平方米，框框架結(jié)構(gòu)，用用地性質(zhì)為商商業(yè)用地，鉆鉆孔灌注樁基基礎(chǔ)，一層地地下室，設(shè)置置機械雙層停停車位，建筑筑總高度50.4米，共計14層，8層以上東南南角退層，1、2層為商業(yè)門門面房，工程程總投資3000多萬元，其其中建筑安裝裝造價約1000多萬元，于2002年2月初開始進進行前期策劃劃并報審相關(guān)關(guān)部門，整個個工程于2004年12月底竣工，其其中前期工程程所占建設(shè)總總工期比重約約為四分之一一左右。3.2項目前期期實施步驟一一覽此項目目整個前期工工程前后共用用時6個月左右，涉涉及十幾個部部門，辦理幾幾十份文件，現(xiàn)現(xiàn)對整個前期期手續(xù)以列表表的形式作一一統(tǒng)計：五洲大廈工程前前期步驟表步驟工作內(nèi)容相關(guān)部門辦理相關(guān)文件、手手續(xù)1可行性研究建設(shè)單位可行性研究報告告2項目選址規(guī)劃局選址意見書3項目立項建委計委項目立項批文4地形、管線測繪繪市測繪院地形圖、管線圖圖5申請規(guī)劃設(shè)計要要點規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計要點6設(shè)計招標(biāo)三家以上設(shè)計院院設(shè)計方案7高評委評選方案案，確定中標(biāo)標(biāo)單位規(guī)劃局專家評審會議紀(jì)紀(jì)要8修改中標(biāo)方案中標(biāo)設(shè)計院正式的報審方案案9辦理建設(shè)用地許許可證規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許許可證10做交通影響分析析規(guī)劃局交通影響響分析研究所所交通影響分析報報告11交通、消防、人人防、環(huán)保等等部門方案意意見申請交管局、消防大大隊、人防辦辦、環(huán)保局等等交通、消防、人人防、環(huán)保等等的方案審查查批準(zhǔn)文件12供水、供電、供供氣部門方案案意見申請自來水公司、供供電局、煤氣氣公司等供水、供電、供供氣的方審核核批準(zhǔn)文件步驟工作內(nèi)容相關(guān)部門辦理相關(guān)文件、手手續(xù)13測量施工場地原原始水準(zhǔn)點、高高程點測繪院水準(zhǔn)、高程大樣樣圖及報告14地質(zhì)勘探勘探院地質(zhì)勘察報告15申請規(guī)劃首輪意意見規(guī)劃局首輪規(guī)劃審核意意見16調(diào)整設(shè)計方案設(shè)計院第二輪報審方案案17申請通過規(guī)劃方方案審核規(guī)劃局方案審核批準(zhǔn)文文件18施工驗線放樣測繪院灰線圖19施工圖設(shè)計設(shè)計院各專業(yè)施工圖20交通、消防、人人防、環(huán)保部部門的施工圖圖意見申請交管局、消防大大隊、人防辦辦、環(huán)保局等等交通、消防、人人防、環(huán)保的的施工圖審核核批準(zhǔn)文件21供水、供電、供供氣等部門的的施工圖意見見申請自來水公司、供供電局、煤氣氣公司等供水、供電、供供氣等的施工工圖審查批準(zhǔn)準(zhǔn)文件22施工圖審查市審圖辦施工圖審查意見見書23施工及監(jiān)理單位位招標(biāo)及備案案招標(biāo)辦、招標(biāo)代代理公司等合同、招投標(biāo)文文件、項目預(yù)預(yù)算、備案表表等24施工圖面積核準(zhǔn)準(zhǔn)建委收費處建筑面積審核單單25繳納各項規(guī)費建委收費處、墻墻體改革辦公公室等部門各項收費憑證26辦理規(guī)劃許可證證規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許許可證27申請質(zhì)量監(jiān)督質(zhì)監(jiān)站質(zhì)監(jiān)通知書28申請安全監(jiān)督安監(jiān)站安全批準(zhǔn)書29辦理施工許可證證建委施工許可證3.3前期規(guī)劃劃控制對日后后工程產(chǎn)生的的影響此工程前期所花花費的時間雖雖然很長，但但取得了預(yù)期期的效果，既既符合了城市市規(guī)劃的總體體要求，又滿滿足了建設(shè)單單位對項目本本身的設(shè)計及及利益要求，可可謂達到了雙雙贏的的結(jié)果果，正如大多多數(shù)的市區(qū)房房屋建筑工程程一樣，規(guī)劃劃問題依舊是是最主要的問問題，主要體體現(xiàn)在：1、容積率2、建筑與鄰鄰近房屋的間間距3、交通停車車的問題。在在容積率與建建筑與鄰近房房屋的間距這這個問題上，通通過建設(shè)單位位與規(guī)劃部門門的良好溝通通，使得在不不違反規(guī)劃法法律法規(guī)的前前期，使得容容積率最大化化，即采取了了8層以上進行行退層的處理理辦法，而沒沒有象往常項項目一樣每層層都減小面積積，使得建設(shè)設(shè)單位的利益益損失降到了了最低點；交交通停車的問問題也是市區(qū)區(qū)尤其是市中中心的房屋建建筑普遍遇到到的一個麻煩煩的事情，市市區(qū)的土地少少，人口密度度大，人流多多，在有限的的土地上要保保證足夠的車車位似乎不大大容易，于是是必須得充分分利用地下