房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

PAGE2PAGE3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境概述房地產(chǎn)投資環(huán)境，是房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技等外部條件的總稱。按照尼古拉斯·斯特恩對(duì)于投資環(huán)境的解釋，投資環(huán)境主要是指現(xiàn)在和未來影響投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益的政策、制度和行為環(huán)境。投資環(huán)境主要關(guān)注的是制度、管理、政策、穩(wěn)定以及基礎(chǔ)設(shè)施。進(jìn)行房地產(chǎn)投資就如同種下一棵樹，而投資環(huán)境就是養(yǎng)育樹木并決定其生死的土壤。對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行分析，是房地產(chǎn)投資和開發(fā)的第一步，只有確認(rèn)了投資環(huán)境的健康和穩(wěn)定，此后的市場(chǎng)研究和地塊選擇才能開始。二、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素正確判斷和評(píng)估投資所在地的投資環(huán)境，從而選擇最佳投資點(diǎn)，已成為投資者決策前的重要一環(huán)。影響投資環(huán)境的因素廣泛，幾乎包括一個(gè)城市（或地區(qū)）的所有情況，但一般把投資環(huán)境因素劃分為6大類，即政治、經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施、法律、社會(huì)文化和自然地理，而每種因素又包含大量的子因素。從不同的角度，可以對(duì)投資環(huán)境作不同的分類：1、從地域范圍上劃分，可分為宏觀投資環(huán)境和微觀投資環(huán)境。宏觀投資環(huán)境是指整個(gè)國家范圍內(nèi)影響投資的各種因素的總和；微觀投資環(huán)境是指一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)影響投資的各種因素的總和。各個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境是國家宏觀投資環(huán)境的構(gòu)成部分，因此，各地區(qū)投資環(huán)境的改善也能促進(jìn)國家宏觀投資環(huán)境的改善。2、從投資環(huán)境所包含因素的多少來劃分，可分為狹義的投資環(huán)境和廣義的投資環(huán)境。狹義的投資環(huán)境主要指投資的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)體制、基礎(chǔ)設(shè)施、外匯管制、市場(chǎng)的完善程度、物價(jià)和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定狀況等；廣義的投資環(huán)境除包括狹義的即經(jīng)濟(jì)的投資環(huán)境外、還包括政治、法律、社會(huì)文化等對(duì)投資可能發(fā)生直接間接影響的各種因素。通常所說的投資環(huán)境主要指廣義的投資環(huán)境。3、從投資環(huán)境表現(xiàn)的形態(tài)來劃分可分為硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境。硬投資環(huán)境是指那些具有物質(zhì)形態(tài)的各種影響投資的因素的總和，如交通運(yùn)輸、郵電通訊、供水、供電、供氣、環(huán)保、社會(huì)生活服務(wù)設(shè)施等；軟投資環(huán)境是指那些沒有具體物質(zhì)形態(tài)的各種影響投資的因素的總和，如政策、法規(guī)、投資雙方的管理水平等。硬投資環(huán)境對(duì)國際投資活動(dòng)固然重要，但軟投資環(huán)境也不可忽視。4、從投資環(huán)境的屬性劃分，可分為自然投資環(huán)境和人為投資環(huán)境。自然投資環(huán)境主要指自然地理?xiàng)l件，如有觀賞和游玩價(jià)值的自然山水、有開采價(jià)值的礦產(chǎn)資源等；人為投資環(huán)境主要指生產(chǎn)性、生活性及社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施等。對(duì)東道國來說，既要重視對(duì)自然投資環(huán)境的利用，更要重視人為投資環(huán)境的改善。本書下面按照軟環(huán)境和硬環(huán)境的分類對(duì)投資環(huán)境要素進(jìn)行詳細(xì)闡述。硬環(huán)境是指房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地及周邊區(qū)域的自然地理?xiàng)l件、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施（其中包括市政、辦公、商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲等），也就是投資區(qū)域的物質(zhì)條件。良好的硬環(huán)境是項(xiàng)目成功的物質(zhì)條件。相應(yīng)地，軟環(huán)境就是該項(xiàng)目運(yùn)作的非物質(zhì)條件，如政治、經(jīng)濟(jì)、法律、文化等外部要素都屬于軟環(huán)境范疇。軟環(huán)境的好壞難以定量分析，其方向性、程度和可控性比硬環(huán)境更難以把握。（一）硬環(huán)境要素從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，硬環(huán)境的改善能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)需求產(chǎn)生較大的拉動(dòng)作用，促進(jìn)客群聚集，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。而所謂的硬環(huán)境主要包括以下幾個(gè)方面：1、基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施，又稱基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)（Infrastructure），是來源于拉丁文infra（下部、底層）和structure（結(jié)構(gòu)、建筑物）的合成詞。其最早是作為工程術(shù)語來使用的，主要指建筑物、構(gòu)筑物的底層結(jié)構(gòu)或“下部結(jié)構(gòu)”。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，20世紀(jì)40年代末，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始把“基礎(chǔ)設(shè)施”一詞引入經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)再生產(chǎn)的研究，用“基礎(chǔ)設(shè)施”來概括那些為社會(huì)生產(chǎn)提供一般條件和服務(wù)的部門與行業(yè)，從而使基礎(chǔ)設(shè)施一詞由一個(gè)單純的工程術(shù)語演變?yōu)橐粋€(gè)重要的經(jīng)濟(jì)術(shù)語。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用日益重要，因此引起了國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家的普遍重視，用基礎(chǔ)設(shè)施來指稱在國民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中為社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)提供一般條件的部門與行業(yè)的總體，已經(jīng)成為各國學(xué)者和政府的普遍做法。美國《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)詞典》把基礎(chǔ)設(shè)施定義為：社會(huì)的間接資本，支撐一國的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)（即運(yùn)輸、通訊系統(tǒng)、電力設(shè)備和其他公共服務(wù)設(shè)施），還可以包括人們受教育的水平、社會(huì)風(fēng)尚、生產(chǎn)技術(shù)以及管理經(jīng)驗(yàn)等無形資產(chǎn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施（urbaninfrastructure）已經(jīng)成為城市建設(shè)管理中的一個(gè)重要詞匯。一般來說，城市基礎(chǔ)設(shè)施可以分成兩類，一類是生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施，包括能源、交通、郵電等設(shè)施；另一類是社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施，包括文化、教育、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)業(yè)等設(shè)施。我國對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施概念的引入和研究始于20世紀(jì)80年代。1983年，中共中央、國務(wù)院在《關(guān)于北京城市建設(shè)總體規(guī)劃方案的批復(fù)》中，第一次以正式的文件形式肯定和應(yīng)用了“城市基礎(chǔ)設(shè)施”一詞。1985年7月，中國城市科學(xué)研究會(huì)和中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)合在北京召開了城市基礎(chǔ)設(shè)施學(xué)術(shù)討論會(huì)，在國內(nèi)首次界定了城市基礎(chǔ)設(shè)施一詞的含義：城市基礎(chǔ)設(shè)施是既為物質(zhì)生產(chǎn)又為人民生活提供一般條件的公共設(shè)施，是城市賴以存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。從各國城市的發(fā)展來看，雖然性質(zhì)和規(guī)模有所不同，但城市基礎(chǔ)設(shè)施的構(gòu)成大體相同，一般來講主要包括6大系統(tǒng)：（1）城市能源系統(tǒng)主要包括城市電力生產(chǎn)和供應(yīng)系統(tǒng)，人工煤氣的生產(chǎn)及煤氣、天然氣、石油液化氣的供應(yīng)系統(tǒng)，集中供熱的熱源生產(chǎn)和熱力輸送系統(tǒng)。城市能源系統(tǒng)在城市中的作用是發(fā)生和組織發(fā)生和組織能源流循環(huán)，現(xiàn)代化城市能源系統(tǒng)具有安全、經(jīng)濟(jì)、舒適等特點(diǎn)。（2）城市水資源和供水排水系統(tǒng)主要包括水資源的開發(fā)、利用和管理系統(tǒng)，自來水的生產(chǎn)與供應(yīng)系統(tǒng)，污水、廢水和雨水的接納、輸送、凈化及排放系統(tǒng)，中水供應(yīng)系統(tǒng)等。其功能是組織水流及廢水流循環(huán)。（3）城市交通運(yùn)輸系統(tǒng)3、商務(wù)設(shè)施商務(wù)環(huán)境的成熟度對(duì)房地產(chǎn)需求的影響是非常明顯的。一個(gè)繁榮的商務(wù)中心，其內(nèi)部和周邊的寫字樓市場(chǎng)、公寓市場(chǎng)和商鋪市場(chǎng)都有較高的價(jià)格和旺盛的需求。這從CBD、金融街、中關(guān)村等的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況就可以看出。1993年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃》中，北京市政府明確提出，“在建國門至朝陽門、東二環(huán)路至東三環(huán)路之間，開辟具有金融、保險(xiǎn)、信息、咨詢、商業(yè)、文化和商務(wù)辦公等多種服務(wù)功能的商務(wù)中心區(qū)”。同年，北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制完成了《北京市商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃》對(duì)上述范圍內(nèi)的面積、開發(fā)構(gòu)成、高度、容積率等方面進(jìn)行了初步規(guī)劃。1997年，北京市規(guī)劃局在《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，確定了北京商務(wù)中心區(qū)的范圍為目前大“西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路之間的3.99平方公里的區(qū)域”，其核心就是以國貿(mào)為中心、建國門外大街與東三環(huán)路交匯形成的“金十字”地區(qū)。2001年，在國際征集、國際咨詢、國際評(píng)審的基礎(chǔ)上，編制完成了《北京商務(wù)中心區(qū)總體規(guī)劃》，對(duì)區(qū)域的功能布局、空間形態(tài)、綠化系統(tǒng)及公共開放空間、地下空間利用等方面進(jìn)行了科學(xué)規(guī)劃，確定了北京CBD規(guī)劃建筑規(guī)模約1000萬平方米，其中寫字樓占50％，公寓占25％，其它為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。為這些極其活躍的商務(wù)活動(dòng)提供支撐的是完善的商務(wù)服務(wù)設(shè)施，CBD區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫字樓、公寓、酒店及商務(wù)配套設(shè)施項(xiàng)目40多個(gè)，總建筑量超過200萬平方米。一流的商務(wù)環(huán)境創(chuàng)造了巨大的產(chǎn)業(yè)增長動(dòng)力。據(jù)2002年統(tǒng)計(jì)，CBD現(xiàn)有企業(yè)總數(shù)為2075家，內(nèi)資企業(yè)1460家，外資企業(yè)615家，占29.64%，外國駐京代表機(jī)構(gòu)570家，其中外資銀行保險(xiǎn)證券公司及辦事機(jī)構(gòu)150多家，中外律師會(huì)計(jì)師投資咨詢等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)192家。從行業(yè)結(jié)構(gòu)分析，信息、咨詢服務(wù)業(yè)有411家，零售業(yè)214家，食品、飲料、煙草和家庭用品批發(fā)業(yè)107家，能源、材料和機(jī)械電子設(shè)備批發(fā)業(yè)89家，其他社會(huì)服務(wù)業(yè)76家，計(jì)算機(jī)應(yīng)用服務(wù)業(yè)72家，房地產(chǎn)管理業(yè)55家等。優(yōu)秀的商務(wù)環(huán)境和強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)增長也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。國貿(mào)有著北京市最高的寫字樓租金，CBD內(nèi)大多數(shù)公寓項(xiàng)目的均價(jià)超過10000元/平方米，商業(yè)地產(chǎn)也一樣火爆。就連朝陽東鄰與CBD有高速公路相連的通州區(qū)，住宅的價(jià)格都因此大幅上升，僅2001～2003年，通州住宅項(xiàng)目就普遍上升了500～1000元/平方米，甚至有的樓盤出現(xiàn)了與一期相比翻倍的巨大漲幅，為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了豐厚的利潤回報(bào)。4、其他因素除了上述以外，還有一些配套設(shè)施或公共設(shè)施會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)生有利或不利的影響，也應(yīng)該特別注意。諸如工廠、傳染病醫(yī)院、發(fā)電站、垃圾站等如果在項(xiàng)目周邊，對(duì)地塊開發(fā)有不利的影響。繁忙的鐵路線也會(huì)嚴(yán)重破壞社區(qū)的生活環(huán)境，影響產(chǎn)品品質(zhì)的提高。注意考察研究項(xiàng)目附近的污染和其他不利的設(shè)施，將更好地控制風(fēng)險(xiǎn)。（二）軟環(huán)境要素軟環(huán)境要素相對(duì)硬環(huán)境來說，更加難以把握。因?yàn)樗男螒B(tài)更具變化性，影響的程度也不容易估計(jì)，分析的主觀性更強(qiáng)。1、社會(huì)文化社會(huì)文化環(huán)境是指一個(gè)地區(qū)在社會(huì)與文化等方面所具有的基本條件。它的內(nèi)容比較廣泛，主要包括民族語言、文字、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀念、道德準(zhǔn)則、教育水平及人口素質(zhì)等。在一些人的意識(shí)或潛意識(shí)里認(rèn)為影響投資的，只是地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、政策環(huán)境以及現(xiàn)代化設(shè)施等可以量化的指標(biāo)。這種認(rèn)識(shí)是有失偏頗的。深厚的文化底蘊(yùn)，也是一種張力、吸引力、感召力和凝聚力，對(duì)于優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、人才環(huán)境有著重要影響，是無價(jià)的“無形資產(chǎn)”。在一個(gè)有著良好社會(huì)文化氛圍和傳統(tǒng)的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)的順利程度和風(fēng)險(xiǎn)都有一定程度的改善。雖然社會(huì)文化環(huán)境是一種軟環(huán)境，但仍會(huì)直接或間接對(duì)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生影響，在某些方面甚至可能產(chǎn)生重大影響。譬如，在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，盡管漢語是最廣泛使用的語言，但完全使用漢語也是不現(xiàn)實(shí)的。很多少數(shù)民族聚居的地區(qū)都有一種當(dāng)?shù)卣Z言，也有的地區(qū)有兩種或多種地方語言。廣東的通用語言有漢語和粵語，福建則有包括客家話和閩南話的大量方言，新疆的當(dāng)?shù)卣Z言是維吾爾語。語言障礙的存在，勢(shì)必要增加翻譯環(huán)節(jié)，給開發(fā)活動(dòng)帶來一定的不便。特別是，在不同文化的語言中，某些詞匯的內(nèi)涵和外延存在一定程度的差異，易造成不必要的誤解。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)更樂于到使用自己熟悉語言的地區(qū)進(jìn)行投資。2、政治政治環(huán)境是指擬投資地區(qū)的政治制度、政局穩(wěn)定性、社會(huì)安定性、信譽(yù)度、政策連續(xù)性以及是否存在戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)等方面的基本條件。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)需要涉及的環(huán)節(jié)、接觸的層面是一般產(chǎn)業(yè)投資所無法相比的。政治環(huán)境的變化，土地、房產(chǎn)、物業(yè)等法律法規(guī)的變化，都將對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生影響，甚至是翻天覆地的影響。開發(fā)地區(qū)政治環(huán)境如何，直接關(guān)系到投資開發(fā)的安全性，是開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)考慮的因素之一。因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)進(jìn)行地域性很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資，首先要考慮當(dāng)?shù)氐恼质欠穹€(wěn)定、社會(huì)是否安定、地區(qū)信譽(yù)高低等直接關(guān)系到投資有無保障的問題。只有政治穩(wěn)定、社會(huì)安定、講求效益、致力于和平建設(shè)的地區(qū)，才能確保投資的安全，并為經(jīng)營獲利創(chuàng)造必要的前提。反之，一個(gè)政治腐敗，社會(huì)不安的地區(qū)，則不可能使投資得到起碼的保障，也難免使投資者遭到政治風(fēng)險(xiǎn)帶來的巨大損失。3、經(jīng)濟(jì)在影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的市場(chǎng)因素中，經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)，或稱景氣的變動(dòng)，是最重要的因素之一，它對(duì)投資效率和安全性的影響極大。因此對(duì)經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)投資的關(guān)聯(lián)性是開發(fā)企業(yè)不能忽略的。經(jīng)濟(jì)周期的衰退、危機(jī)、復(fù)蘇和繁榮四個(gè)階段，一般說來，在衰退時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格逐漸下跌，到危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)跌至最低點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇開始時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格又逐步上升，到繁榮時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲至最高點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)周期的變化，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，使其也呈現(xiàn)出周期性的變化。通過對(duì)經(jīng)濟(jì)周期變化的研究，能夠指導(dǎo)和提高人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化規(guī)律的認(rèn)識(shí)。經(jīng)濟(jì)周期，也稱為經(jīng)濟(jì)循環(huán)和商業(yè)循環(huán)，它是經(jīng)濟(jì)處于生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與經(jīng)濟(jì)收縮的交替更迭、循環(huán)往復(fù)。按照美國國民經(jīng)濟(jì)研究所的定義，經(jīng)濟(jì)周期是在主要按商業(yè)企業(yè)來組織活動(dòng)的國家的總體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所看到的一種波動(dòng)。一個(gè)周期幾乎同時(shí)在許多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所發(fā)生的擴(kuò)張，隨著而來的普遍的衰退、收縮和與下一個(gè)周期擴(kuò)張階段相連的復(fù)蘇所組成；這種變化的順序反復(fù)出現(xiàn)，但并不是定時(shí)的；經(jīng)濟(jì)周期持續(xù)的時(shí)間在一年以上或十年十幾年；它們不再分為具有接近自己的振幅的類似特征的更短周期。從不同的角度，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們分析了經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生的原因。經(jīng)濟(jì)周期的外生成因理論認(rèn)為，太陽黑子或星象；戰(zhàn)爭(zhēng)、革命和選舉；金礦的發(fā)現(xiàn)、人口增長率與移民；新大陸和資源的發(fā)現(xiàn)；科學(xué)上的突破和技術(shù)創(chuàng)新等等外生因素是經(jīng)濟(jì)周期的成因。而內(nèi)生經(jīng)濟(jì)周期把引起經(jīng)濟(jì)周期的原因歸結(jié)為經(jīng)濟(jì)制度內(nèi)部的一些因素，這些因素本身要受經(jīng)濟(jì)的影響，但又反過來影響經(jīng)濟(jì)，如貨幣供給、投資、消費(fèi)和心理等因素。就經(jīng)濟(jì)周期而言，如果整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定和回升是有利的，房地產(chǎn)行業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低；但如果經(jīng)濟(jì)處于經(jīng)濟(jì)周期的衰退和低谷階段，房地產(chǎn)作為一個(gè)重要的固定資產(chǎn)投資行業(yè)，將受到較大的抑制作用，無論是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還是房地產(chǎn)投資需求，都難以保證投資的安全性和回報(bào)率。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的具體內(nèi)容包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、生產(chǎn)要素供應(yīng)和吸引投資情況等。其中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是指當(dāng)?shù)谿DP及人均GDP數(shù)值及增長率、當(dāng)?shù)剡M(jìn)口貿(mào)易、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)規(guī)模市場(chǎng)潛力及開放度、當(dāng)?shù)亟迥陙淼耐ㄘ浥蛎浐彤?dāng)?shù)氐南M(fèi)水平及結(jié)構(gòu)、配套金融服務(wù)和信息服務(wù)市場(chǎng)等方面，生產(chǎn)要素供應(yīng)是指原材料供應(yīng)及價(jià)格、勞動(dòng)力供應(yīng)及工資水平、土地資源及價(jià)格、資金供應(yīng)及利率、外匯管制方式及匯率等方面，吸引投資情況是指最近三年吸引投資金額、增長率和新增投資企業(yè)情況。目前中國境內(nèi)較權(quán)威和有指導(dǎo)性借鑒性的經(jīng)濟(jì)分析成果主要有統(tǒng)計(jì)局、國務(wù)院發(fā)展研究中心等政府部門做出的統(tǒng)計(jì)分析以及各大科研機(jī)構(gòu)的課題研究等等。4、法制市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在一定意義上說是法制經(jīng)濟(jì)。只有加強(qiáng)法制建設(shè)，才能保護(hù)投資企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的平等、有序、有效，才能保護(hù)投資企業(yè)的自主權(quán)和利益。因此，加強(qiáng)法制建設(shè)，為投資企業(yè)和開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造良好的法制環(huán)境，能夠?qū)ΡＷC投資安全和開發(fā)過程的順利進(jìn)行起到促進(jìn)作用。然而，在中國，各地的法制環(huán)境，由于立法和執(zhí)法等方面的差異，還存在很大程度的不完善性。這在西部大開發(fā)中可見一斑。中央提出西部開發(fā)的戰(zhàn)略決策，對(duì)西部來說，無疑是一種機(jī)遇，同時(shí)也是一種挑戰(zhàn)。但由于長期以來各種因素的影響，西部還沒有形成一個(gè)讓人滿意的投資環(huán)境，外資和國內(nèi)東部地區(qū)的資金尚不能放心地投入西部。只有在嚴(yán)格執(zhí)行法律、法規(guī)和政策，西部大開發(fā)才能健康有序進(jìn)行。而良好的法制環(huán)境，需要政府部門、司法機(jī)關(guān)、社會(huì)各界的法律工作者的共同培育與維護(hù)。在這一過程中，環(huán)境的改善，具有十分重要的意義。良好的法律環(huán)境，將改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，幫助開發(fā)企業(yè)和投資方快速順利地收回資本，完成開發(fā)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，法制中對(duì)房地產(chǎn)影響最大的是土地政策及房地產(chǎn)法律法規(guī)，還包括國家和當(dāng)?shù)貙?duì)于規(guī)劃建設(shè)條件的規(guī)定，這些政策的變化常常導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)方向開發(fā)重點(diǎn)和盈利模式的重大轉(zhuǎn)變。一個(gè)重要例子就是2002年北京市下發(fā)的33號(hào)文件。2002年6月28日，北京市下發(fā)了《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》（京政辦發(fā)(2002)33號(hào)），對(duì)已沿用多年的協(xié)議出讓國有土地方式叫停。按照通知要求，

從2002年７月起，凡在北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)利用國有土地進(jìn)行商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓及商品住宅等經(jīng)營性開發(fā)的項(xiàng)目用地，必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易。通知規(guī)定，凡用于經(jīng)營性開發(fā)的項(xiàng)目用地，按以下規(guī)定辦理：符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃的新征土地，用于經(jīng)營性開發(fā)的，由市或區(qū)、縣人民政府統(tǒng)一征地后，納入市人民政府土地儲(chǔ)備，通過市土地交易市場(chǎng)公開交易。原劃撥土地使用者需轉(zhuǎn)讓其劃撥土地使用權(quán)或改變用地性質(zhì)用于經(jīng)營性開發(fā)的，須進(jìn)入市土地交易市場(chǎng)公開交易。凡進(jìn)入市土地交易市場(chǎng)公開交易的土地，由市土地交易市場(chǎng)按照規(guī)定程序進(jìn)行招標(biāo)、拍賣或掛牌交易。經(jīng)營性項(xiàng)目用地投資者需要使用土地的，須在市土地交易市場(chǎng)通過掛牌、招標(biāo)或拍賣方式獲得土地使用權(quán)。

但通知同時(shí)規(guī)定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，綠化隔離帶項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目、危舊房改造項(xiàng)目，以及其他重大建設(shè)項(xiàng)目中的經(jīng)營性項(xiàng)目用地，因和其他非經(jīng)營性項(xiàng)目確實(shí)不可分割而不能進(jìn)入市土地交易市場(chǎng)公開交易的，屬于規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營性項(xiàng)目用地確需協(xié)議出讓的，市政府批準(zhǔn)的其他經(jīng)營性項(xiàng)目用地，可以采用協(xié)議方式辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

從后來的發(fā)展情況看，這一政策對(duì)2002年前進(jìn)行協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地影響很大。因?yàn)榘凑毡本┦?3號(hào)文件，到2002年12月31日，所有之前協(xié)議出讓“圈到的”土地，必須完成立項(xiàng)、規(guī)劃和土地出讓合同，否則政府將收回；另外文件規(guī)定那些拿到的土地如果兩年內(nèi)不開發(fā)，政府也有權(quán)收回。這成為2003年北京市開復(fù)工面積創(chuàng)歷史之最的重要原因之一。該通知雖然限制了協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地交易方式，但在促進(jìn)北京市土地市場(chǎng)交易透明化、公開化方面，效果并不明顯。但在后續(xù)政策未出臺(tái)前，真正掛牌交易的土地在整個(gè)北京市的開發(fā)面積中所占比重仍然很小，大量的土地交易通過合作開發(fā)、公司收購等形式隱蔽進(jìn)行，同時(shí)通知規(guī)定的不受限制地區(qū)——城區(qū)危改地區(qū)、綠化隔離帶地區(qū)和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目成了房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，這也成為2003～2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。5、金融金融是房地產(chǎn)開發(fā)投資前必須重點(diǎn)考察的因素。這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特殊性和現(xiàn)實(shí)性決定的。房地產(chǎn)投資與普通項(xiàng)目投資相比，一個(gè)突出的差別就是資金需求量大，占用時(shí)間長，因此，對(duì)資金和融資渠道的依賴性更強(qiáng)。目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)大多處于資金不足狀態(tài)，負(fù)債率很高，常常達(dá)到70～80％甚至更高，償債能力弱。受種種條件的限制，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道非常狹窄，更多地還是依賴銀行貸款，從開發(fā)貸款到房屋按揭。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，開發(fā)企業(yè)的自有資金基本在項(xiàng)目總投資額的30％左右，其余部分基本來自銀行，不論直接還是間接方式。因此，金融政策和融資渠道的變化強(qiáng)烈影響著房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。這種影響，在2003年央行頒布的121號(hào)文件以及后續(xù)的相關(guān)執(zhí)行政策得到充分的展示?！?21號(hào)文件”的核心內(nèi)容是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。在個(gè)人房貸方面，通知規(guī)定：商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。121號(hào)文件不僅規(guī)定了開發(fā)貸款，還對(duì)與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的所有方面都作了規(guī)定——包括住房按揭、土地儲(chǔ)備、施工企業(yè)貸款和公積金貸款。121號(hào)文件出臺(tái)，是因?yàn)槿找嬖龆嗟姆康禺a(chǎn)違規(guī)貸款引起了央行的密切關(guān)注。來自建設(shè)部等部委的調(diào)查表明，目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%至30%是銀行貸款，其中土地出讓金、項(xiàng)目啟動(dòng)資金都來自銀行；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入的30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款，此外，至少一半的購房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中61%的資金是來源于銀行。從銀行角度說，目前房地產(chǎn)貸款已占全國商業(yè)銀行貸款總額的17%，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的依賴程度也已經(jīng)相當(dāng)高。121號(hào)文件正是在控制銀行風(fēng)險(xiǎn)、控制房地產(chǎn)擴(kuò)張、限制其形成泡沫的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的?？偟恼f來，121文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）、改變了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的資金運(yùn)作模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的主要依靠銀行貸款、建筑單位墊款和消費(fèi)者按揭貸款資金運(yùn)作方式在121文件發(fā)揮效力后將不復(fù)存在。121號(hào)文加大了開發(fā)企業(yè)前期的資金壓力，這構(gòu)成了未來房地產(chǎn)開發(fā)的更高的門檻，將對(duì)資金實(shí)力弱、資金鏈條脆弱的中小開發(fā)商起到隔離和驅(qū)散的作用，降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)奩實(shí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。隨著121號(hào)文件的執(zhí)行和深化，土地資源將向一些專業(yè)化程度高、公司管理規(guī)范、土地資源儲(chǔ)備豐富、資金實(shí)力雄厚的大公司集中，而身單力薄的中小公司將淡出房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。（2）、抑制投資型客戶的購房需求。通過提高第二套住房的首付比例以及上調(diào)高檔房和第二套住房的貸款利率，將增加投資客戶的資金壓力，從而限制其進(jìn)行住房的投資型購買。這一規(guī)定將極大地影響著北京市場(chǎng)上中高檔樓盤的需求，因?yàn)樵谶@一產(chǎn)品消費(fèi)群體內(nèi)投資型客戶占的比重最大。銀行的個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)將得到控制，而房地產(chǎn)的投資用途卻受到了限制。（3）、限制政府和開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備。121號(hào)文件提出，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長不得超過2年。這將限制地方政府對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，從而導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)總量減少。而規(guī)定“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商土地儲(chǔ)備不足，影響其進(jìn)行連續(xù)生產(chǎn)的能力。金融力量，在目前中國實(shí)際環(huán)境中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有顛覆性的影響，必須在投資環(huán)境分析中得到應(yīng)有的重視。三、房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析方法投資環(huán)境分析評(píng)估是開發(fā)企業(yè)對(duì)外開發(fā)活動(dòng)中可行性研究的重要組成部分。投資環(huán)境分析的結(jié)論是開發(fā)企業(yè)制定投資戰(zhàn)略、選擇開發(fā)地區(qū)、確定開發(fā)的物業(yè)形式和選擇投資方式的重要依據(jù)。認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查和投資環(huán)境評(píng)估是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)。據(jù)民間機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，凡是投資前對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的投資環(huán)境和市場(chǎng)潛力作過深入調(diào)查研究的項(xiàng)目，大都比較成功；而那些對(duì)可行性研究敷衍了事的項(xiàng)目多以失敗而告終，這方面的教訓(xùn)的確不少。如某公司在中國北方城市進(jìn)行開發(fā)，沒有考慮到當(dāng)?shù)貧鉁赜绊?，而將汽車車位設(shè)于地面，因?yàn)槎酒囃Ｔ趹敉鈺?huì)導(dǎo)致長時(shí)間無法發(fā)動(dòng)，從而影響到物業(yè)銷售，進(jìn)而導(dǎo)致投資回收出現(xiàn)問題，這就是事先環(huán)境評(píng)估不夠的不良后果。投資環(huán)境的分析評(píng)估是一項(xiàng)復(fù)雜的、涉及面十分廣泛的工作。全面評(píng)價(jià)一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境，不僅要考慮經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)營條件，還要認(rèn)真研究政治、法律、自然資源等諸方面的因素。一般來說，并非每個(gè)企業(yè)都擁有上述所有領(lǐng)域的專家，一切評(píng)估工作都由自己進(jìn)行。這就要求評(píng)估者根據(jù)自身的條件和被評(píng)估地的情況，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方式，對(duì)投資環(huán)境進(jìn)行科學(xué)客觀的評(píng)價(jià)。投資環(huán)境的評(píng)估方式主要有專家實(shí)地論證、問卷調(diào)查評(píng)價(jià)和咨詢機(jī)構(gòu)評(píng)估3種。（一）專家實(shí)地論證為了解某地區(qū)的投資環(huán)境，投資者可以派遣一個(gè)專家組前往當(dāng)?shù)剡M(jìn)行實(shí)地考察和評(píng)價(jià)。在幾天或幾周的考察中，專家組不僅要進(jìn)行廣泛的調(diào)查，而且還要同當(dāng)?shù)氐恼賳T、有關(guān)專家學(xué)者、企業(yè)家、商人等直接接觸和會(huì)談，以盡可能收集到第一手資料。在考察結(jié)束后，專家組要提交調(diào)查報(bào)告，對(duì)被調(diào)查地區(qū)的投資環(huán)境進(jìn)行較為詳盡的介紹和評(píng)價(jià)。專家組對(duì)該地區(qū)投資環(huán)境進(jìn)行實(shí)地考察論證時(shí)，所獲得的資料、信息的來源是影響評(píng)價(jià)結(jié)論的一個(gè)重要因素。準(zhǔn)確、完整、全面的信息是專家組做出正確評(píng)估結(jié)論的基礎(chǔ)；反之，錯(cuò)誤、失真、殘缺的信息可能將投資環(huán)境的評(píng)價(jià)引入歧途。為了獲取準(zhǔn)確、全面的資料和信息，專家組應(yīng)該廣泛而直接地同該地區(qū)各行各業(yè)的人接觸。這些人員主要包括：（1）該地區(qū)有關(guān)機(jī)構(gòu)和部門的官員和工作人員；（2）銀行等金融企業(yè)；（3）當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家；（4）外國企業(yè)家和商人；（5）與本公司有間接關(guān)系的人員；（6）大學(xué)教授及研究人員；（7）新聞機(jī)構(gòu)和報(bào)刊；（8）顧客和潛在的顧客。采用專家實(shí)地論證方式評(píng)估投資環(huán)境，可以增加評(píng)價(jià)者的感性認(rèn)識(shí)，獲得許多從官方公布的統(tǒng)計(jì)資料中無法獲得的第一手資料，有利于對(duì)該地區(qū)投資環(huán)境做出比較客觀的評(píng)價(jià)。然而，專家組要想在很短的考察期內(nèi)，對(duì)該地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件等方面做出詳盡、全面的評(píng)價(jià)是很困難的。而且，盡管要求專家組在調(diào)查中力求獲取第一手資料，但事實(shí)上，他們同該地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)實(shí)際還是有相當(dāng)?shù)木嚯x，所得到的可能是千篇一律的介紹，這些介紹以后可能成為他們調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容。由此而可能形成的不切實(shí)際的調(diào)查報(bào)告會(huì)令許多投資者做出不恰當(dāng)?shù)耐顿Y決策，甚至蒙受重大損失。（二）問卷調(diào)查評(píng)價(jià)問卷調(diào)查評(píng)價(jià)就是用函詢調(diào)查方式，把影響投資環(huán)境的因素及其重要程度編寫成幾個(gè)意見征詢表，寄給有關(guān)的投資者、政府官員和專家，并要求用書面回答并寄回，然后用統(tǒng)計(jì)方法來歸納、整理調(diào)查結(jié)果，最后得出對(duì)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)。采用問卷調(diào)查方式評(píng)價(jià)投資環(huán)境，一般要包括兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)各個(gè)投資環(huán)境因素的重要性進(jìn)行評(píng)估；另一是評(píng)價(jià)各個(gè)投資環(huán)境因素的現(xiàn)狀。由于投資者對(duì)各因素的重視程度各不相同，這就要求在評(píng)價(jià)投資環(huán)境時(shí)，應(yīng)區(qū)別各因素的重要程度，并在問卷調(diào)查表中予以反映。征詢調(diào)查表是進(jìn)行問卷調(diào)查的重要工具。調(diào)查表的制定要求簡單明了，重點(diǎn)突出，用詞準(zhǔn)確，問題的數(shù)量也要適當(dāng)。同時(shí)，為了使評(píng)價(jià)者全面了解情況，調(diào)查表一般都有前言，用以簡要說明調(diào)查的目的和任務(wù)，以及評(píng)價(jià)者的回答在投資環(huán)境最終評(píng)價(jià)中的作用。選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)者則是問卷調(diào)查評(píng)價(jià)成敗的關(guān)鍵。一般來說，評(píng)價(jià)者的選擇應(yīng)具備廣泛的代表性。至少應(yīng)包括以下3方面的人員：一是該地區(qū)有關(guān)部門的官員和工作人員；二是有代表性的投資者；三是有關(guān)政治、經(jīng)濟(jì)和法律等方面專家學(xué)者。最后，還應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)歸納和處理。其主要任務(wù)是就調(diào)查結(jié)果的傾向性和一致性做出分析。其中所謂傾向性是指大多數(shù)評(píng)價(jià)者的意見是什么，或者說評(píng)價(jià)者的主要傾向是什么，這也就是統(tǒng)計(jì)上所說的集中趨勢(shì)。而所謂評(píng)價(jià)者意見的一致性則是指評(píng)價(jià)者的意見是否集中，集中到什么程度；這種評(píng)價(jià)者意見的離散程度，也就是統(tǒng)計(jì)上所說的離散趨勢(shì)。（三）咨詢機(jī)構(gòu)評(píng)估投資環(huán)境評(píng)估也可以委托專門的咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行。咨詢機(jī)構(gòu)接受委托，以專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，通過調(diào)查研究取得信息，用現(xiàn)代科學(xué)的咨詢方法，對(duì)該地區(qū)的投資環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)，為委托者進(jìn)行投資決策，或制定改善投資環(huán)境的措施提供依據(jù)。同其他研究工作一樣，咨詢機(jī)構(gòu)的工作也有一定的程序。它大體可分為3個(gè)階段：1．評(píng)估前的洽談這一階段從委托者提出要求開始直至簽訂咨詢委托合同。該階段的實(shí)施程序主要有：（1）咨詢機(jī)構(gòu)與委托者談判，明確了解委托者的意圖和目標(biāo)；（2）在咨詢機(jī)構(gòu)內(nèi)組織課題組，選派知識(shí)淵博、經(jīng)驗(yàn)豐富的通才擔(dān)任課題組長；（3）課題組收集信息并做事前調(diào)查，根據(jù)掌握的信息，制定出評(píng)估工作計(jì)劃書；（4）與委托者確定工作計(jì)劃書，正式簽訂咨詢委托合同。2．評(píng)估階段在這一階段，課題組要根據(jù)合同的要求，進(jìn)行廣泛調(diào)查，收集投資環(huán)境所涉及的各方面信息，必要時(shí)還應(yīng)做實(shí)地考察。在占有大量資料的基礎(chǔ)上，課題組運(yùn)用各種分析方法對(duì)投資環(huán)境做出分析和評(píng)價(jià)。3．評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告是咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資環(huán)境評(píng)估的最終成果。對(duì)它的要求，一般來說既要系統(tǒng)全面，又要簡明扼要，以便于委托者做出投資與否的決策，或便于委托者進(jìn)一步完善投資環(huán)境。（四）冷熱對(duì)比法這是1968年美國學(xué)者伊西阿·利特法克和彼得·班廷兩人提出的投資環(huán)境評(píng)估方法。他們歸納出一個(gè)地區(qū)投資環(huán)境“冷熱”（即優(yōu)劣）的七大因素，并從投資者的角度出發(fā)，對(duì)一些地區(qū)的投資環(huán)境進(jìn)行了評(píng)價(jià)。這些因素包括：1、政治穩(wěn)定性。有一個(gè)由社會(huì)各階層代表所組成的、為廣大人民群眾所擁護(hù)的政府。該政府能夠鼓勵(lì)和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造出良好的適宜企業(yè)長期經(jīng)營的環(huán)境。當(dāng)一個(gè)地區(qū)的政治穩(wěn)定性高時(shí)，這一因素被稱為“熱”因素。2、市場(chǎng)機(jī)會(huì)。有廣大的顧客，對(duì)開發(fā)商提供的產(chǎn)品和服務(wù)有尚未滿足的需求，且具有較大的購買力。當(dāng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)大時(shí)，它就被稱為“熱”因素。3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與成就。一個(gè)地區(qū)所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、增長率、經(jīng)濟(jì)效率及穩(wěn)定性等，是投資環(huán)境分析的重要方面之一。4、文化一元化。一個(gè)地區(qū)內(nèi)各階層人民的相互關(guān)系以及風(fēng)俗習(xí)慣、價(jià)值觀念、宗教信仰等方面的差異程度，都要受到他們的傳統(tǒng)文化的影響。當(dāng)文化一元化的程度高時(shí)，那它就是一個(gè)“熱”因素。5、法令阻礙。一個(gè)地區(qū)的法規(guī)繁復(fù)，法律制度不健全，并有意或無意地限制和束縛現(xiàn)有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，這將會(huì)影響今后的投資環(huán)境。若法令阻礙大，這就是一個(gè)“冷”因素。6、實(shí)質(zhì)阻礙。一個(gè)地區(qū)的自然條件，如地形、地理位置、氣候、降雨量、風(fēng)力等，往往會(huì)對(duì)企業(yè)的有效經(jīng)營產(chǎn)生阻礙。如果實(shí)質(zhì)阻礙高，就是一個(gè)“冷”因素。7、地理文化差異。與開發(fā)企業(yè)總部所在地距離遙遠(yuǎn)，文化迥異，社會(huì)觀念、風(fēng)俗習(xí)慣和語言上存在著差異等，都會(huì)對(duì)相互之間的溝通和聯(lián)系產(chǎn)生不利影響。如果地理文化差距大，就是一個(gè)“冷”因素。表1冷熱對(duì)比例表

地名政治穩(wěn)定性市場(chǎng)機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就文化一元化法令阻礙實(shí)質(zhì)阻礙地理文化差距A熱大大大中小中小冷B熱大中中大小小小冷C熱大大大大中小中冷D熱大大大大大中大冷E熱小中中中小中大冷F熱小中中中中大大冷G熱小中小中大大大冷H熱小中中小中大大冷I熱中中小中大大大冷J熱小小小中大大大冷

總之，當(dāng)政治穩(wěn)定、市場(chǎng)機(jī)會(huì)大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、文化統(tǒng)一、法規(guī)限制小、實(shí)質(zhì)阻礙小、地理文化差距小時(shí)，就是有利于投資的“熱”因素，具備這些條件的地區(qū)為“熱地區(qū)”；反之即為“冷地區(qū)”。一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境越好，開發(fā)企業(yè)在該國的投資參與成分就越大；相反，若一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境越差，則開發(fā)企業(yè)參與該地區(qū)投資的成分就越小。當(dāng)然，上述7個(gè)因素又可分為若干個(gè)子因素，可以對(duì)這些子因素作進(jìn)一步的“熱冷”分析。“冷熱”對(duì)比法是最早的一種投資環(huán)境評(píng)估方法。雖然在因素的選擇及其評(píng)判上有些籠統(tǒng)和粗糙，但它卻為投資環(huán)境評(píng)估提供了可資利用的框架，為后來投資環(huán)境評(píng)估方法的形成和完善奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，“冷熱”對(duì)比分析的結(jié)論也是投資者制定投資戰(zhàn)略、選擇投資區(qū)位的重要依據(jù)。（五）多因素評(píng)估法

在1987年召開的“中國投資環(huán)境比較研究”研討會(huì)上，香港中文大學(xué)閔建蜀教授在羅氏等級(jí)尺度法的基礎(chǔ)上，提出了一種多因素評(píng)估方法。他將投資環(huán)境因素分為11類，即：政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法律制度、行政機(jī)構(gòu)效率、文化環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。每一類因素又由一系列子因素構(gòu)成，如政治環(huán)境包括政治穩(wěn)定性、國有化的可能性、當(dāng)?shù)卣耐赓Y政策等（見表）。在具體評(píng)估該地區(qū)投資環(huán)境時(shí)，首先對(duì)各類因素的子因素作出綜合評(píng)價(jià)；然后據(jù)此對(duì)該類因素作出優(yōu)、良、中、可、差的判斷；最后，在此基礎(chǔ)上計(jì)算該國投資環(huán)境的總分?jǐn)?shù)。其計(jì)算公式如下：式中：G為投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)；Wi為第i類因素的權(quán)重；Ai、Bi、Ci、Di、Ei分別為第i類因素被評(píng)為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)的取值在11～55之間，愈接近55，則說明投資環(huán)境愈佳；反之，愈接近11，則說明投資環(huán)境愈差。表閔氏多因素評(píng)估法影響因素子因素1．政治環(huán)境①政治穩(wěn)定性；②國有化可能性；③當(dāng)?shù)卣耐赓Y政策

2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境①經(jīng)濟(jì)增長；②物價(jià)水平

3．財(cái)務(wù)環(huán)境①資本和利潤匯出；②匯率；③集資和借款的可能性

4．市場(chǎng)環(huán)境①市場(chǎng)規(guī)模；②分銷網(wǎng)點(diǎn)；③營銷輔助機(jī)構(gòu)；④地理位置

5．基礎(chǔ)設(shè)施①國際通信設(shè)備；②交通與運(yùn)輸；③外部經(jīng)濟(jì)

6．技術(shù)條件①科技水平；②合適的勞動(dòng)力；③專業(yè)人才的供應(yīng)

7．輔助工業(yè)①輔助工業(yè)的發(fā)展水平；②輔助工業(yè)的配套情況

8．法律制度①各項(xiàng)法律是否健全；②法律是否得到很好的執(zhí)行

9．行政機(jī)構(gòu)效率①機(jī)構(gòu)的設(shè)置；②辦事效率；③工作人員的素質(zhì)

10．文化環(huán)境①當(dāng)?shù)厣鐣?huì)是否接納外國公司及對(duì)其的信任與合作程度；②外國公司是否適應(yīng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)風(fēng)俗11．競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境①當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)弱；②同類產(chǎn)品進(jìn)口配額在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所占份額資料來源：王慧炯等，《中國投資環(huán)境》，國務(wù)院發(fā)展中心、京港學(xué)術(shù)交流中心，1987年8月。

由于多因素評(píng)估法側(cè)重于對(duì)該地區(qū)投資環(huán)境作一般