萬德二期商業(yè)項目市場研究報告終稿

商業(yè)部分市場研究報告（終稿）目錄1天津市商業(yè)宏觀市場環(huán)境分析...................................................................................................3精品文檔放心下載1.1經濟環(huán)境分析...................................................................................................................3感謝閱讀1.1.1GDP歷年發(fā)展及產業(yè)結構....................................................................................3感謝閱讀1.1.2全社會消費品零售總額.......................................................................................4感謝閱讀1.1.3人均可支配收入...................................................................................................4感謝閱讀1.1.4人均可消費性支出...............................................................................................4感謝閱讀1.2政策環(huán)境分析...................................................................................................................5精品文檔放心下載2天津市商業(yè)物業(yè)分析...................................................................................................................5精品文檔放心下載2.1商業(yè)物業(yè)市場概況...........................................................................................................5謝謝閱讀2.2天津商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢...........................................................................................6精品文檔放心下載2.3商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題...........................................................................................7精品文檔放心下載2.4商業(yè)物業(yè)市場供需關系...................................................................................................7感謝閱讀2.5商業(yè)物業(yè)價格分析...........................................................................................................7感謝閱讀3南開區(qū)商業(yè)物業(yè)分析...................................................................................................................8感謝閱讀3.1南開區(qū)經濟環(huán)境分析.......................................................................................................8精品文檔放心下載3.1.1GDP發(fā)展狀況及產業(yè)結構....................................................................................8謝謝閱讀3.1.2全社會消費品總額.............................................................................................10謝謝閱讀3.1.3人均可支配收入與人均消費性支出.................................................................10精品文檔放心下載3.2未來城市規(guī)劃.................................................................................................................10精品文檔放心下載3.3南開區(qū)總體商業(yè)市場狀況分析.....................................................................................11謝謝閱讀4區(qū)域內主要商圈分析.................................................................................................................11謝謝閱讀4.1東馬路商圈......................................................................................................................11感謝閱讀4.2南市商圈.........................................................................................................................11謝謝閱讀4.3西南角商圈.....................................................................................................................12謝謝閱讀4.4海光寺商圈.....................................................................................................................12謝謝閱讀4.5白堤路商圈.....................................................................................................................13精品文檔放心下載5地塊分析.....................................................................................................................................14感謝閱讀5.1地塊位置.........................................................................................................................14精品文檔放心下載5.2立地條件分析.................................................................................................................14精品文檔放心下載5.2.1道路類別及交通流量.........................................................................................14感謝閱讀5.2.2周邊交通設施.....................................................................................................155.2.3項目可達性及可視性.........................................................................................15謝謝閱讀15.3周邊商業(yè)環(huán)境.................................................................................................................16精品文檔放心下載5.4新建、在建及潛在項目分析.........................................................................................22感謝閱讀5.5人口分析..........................................................................................................................24感謝閱讀6消費者的調研分析.....................................................................................................................26謝謝閱讀6.1調研目的.........................................................................................................................26精品文檔放心下載6.2調研時間.........................................................................................................................26感謝閱讀6.3調研區(qū)域.........................................................................................................................26感謝閱讀6.4調研方式.........................................................................................................................26謝謝閱讀6.5樣本數量.........................................................................................................................26精品文檔放心下載6.6統(tǒng)計軟件.........................................................................................................................26精品文檔放心下載6.7調查樣本分析.................................................................................................................27謝謝閱讀6.6.1性別.....................................................................................................................27感謝閱讀6.6.2居住區(qū)位.............................................................................................................27精品文檔放心下載6.6.3文化程度.............................................................................................................28精品文檔放心下載6.6.4企業(yè)性質.............................................................................................................29感謝閱讀6.6.5家庭月收入.........................................................................................................29精品文檔放心下載6.7總體特征分析（注：以下分析所取樣本量均為整體被訪人群）.............................30感謝閱讀6.7.1喜愛的購物中心（443人次/回答頻次為923）.............................................30謝謝閱讀6.7.2喜愛的超市類型.................................................................................................31謝謝閱讀6.7.3喜歡的中小型超市.............................................................................................31謝謝閱讀6.7.4喜歡的家電賣場（443人次/回答頻次為923）.............................................32精品文檔放心下載6.7.5喜歡的休閑娛樂設施（443人次/回答頻次為693）.....................................32精品文檔放心下載6.7.6就餐座位.............................................................................................................33謝謝閱讀6.7.7健身場所.............................................................................................................33感謝閱讀6.7.8專營店.................................................................................................................34精品文檔放心下載6.7.9購物條件.............................................................................................................34精品文檔放心下載6.7.10出行工具...........................................................................................................35精品文檔放心下載6.8分類特征分析.................................................................................................................35謝謝閱讀6.8.1年齡與各項交叉分析.........................................................................................35精品文檔放心下載6.8.2家庭月收入與各項分析.....................................................................................43精品文檔放心下載6.925-34歲年齡段人群分析..............................................................................................487市場調研結論及初步定位.........................................................................................................49

7.1業(yè)態(tài)的選擇.....................................................................................................................497.1業(yè)態(tài)的修正.....................................................................................................................49精品文檔放心下載21天津市商業(yè)宏觀市場環(huán)境分析1.1經濟環(huán)境分析1.1.1GDP歷年發(fā)展及產業(yè)結構GDPGDP（億元）GDP增幅（±%）0199920002001200220032004上半年精品文檔放心下載歷年第一、二、三產業(yè)數值第一產業(yè)140012001000第二產業(yè)第三產業(yè)8006004002000億元199920002001200220032004上半年精品文檔放心下載從19942003年，全市國內生產總值增長2.2倍，年均增長12.4%，跨入了全國謝謝閱讀發(fā)展較快地區(qū)的行列。在經濟結構中，第三產業(yè)優(yōu)化升級，服務業(yè)將加快發(fā)展。感謝閱讀31.1.2全社會消費品零售總額歷年全社會消費品零售總額120014.5

1074.11414.1

1000941.4832.713.5800600657.3736.61312.512.1121313.1522.95元）400

1211.5200

11010.5199920002001200220032004上半年感謝閱讀全社會消費品零售總額呈逐年遞增趨勢，商業(yè)經濟發(fā)展更趨多元化。今年上半年，天感謝閱讀津全社會消費品總額達522.95億元，同比增長16.1%。謝謝閱讀1.1.3人均可支配收入歷年人均可支配收入元

0謝謝閱讀人均可支配收入逐年遞增，今年1-5月份人均可支配收入為4612.64元，同比增長謝謝閱讀9.9%。1.1.4人均可消費性支出今年1至6月份，全市居民吃、穿、用商品同比分別增長10.7％、14.2％和21.3％，謝謝閱讀和6個月全市餐飲銷售實現感謝閱讀49.57億元，同比增長28.6％，反映出百姓支出結構發(fā)生了變化，生活質量明顯提高。精品文檔放心下載4綜上所述：天津現已實現了全面建設小康社會的主要經濟指標，達到了初步進入現代精品文檔放心下載化的要求，人民的收入和生活水平發(fā)生了重大變化，進而人民生活消費結構發(fā)生了質的變感謝閱讀化，全市經濟大發(fā)展的局面已經形成。1.2政策環(huán)境分析商務部近期發(fā)布了有關商品市場建設的全面指導性文件《全國商品市場體系建設綱精品文檔放心下載要》，其中提出要控制發(fā)展大型購物中心。同時通過制定和實施城市商業(yè)網點規(guī)劃來謝謝閱讀控制和引導投資，并制定了《城市商業(yè)網點規(guī)劃》的規(guī)范意見，目前尚在醞釀之中，謝謝閱讀所以本市商業(yè)部門還沒有確切的消息。但《條例》實行的聽證制度主要針對未來新建精品文檔放心下載的大型商業(yè)項目。商務部還發(fā)出了《商務部關于大型商業(yè)網點建設情況進行調查的通知》，要求建筑面感謝閱讀積在5000謝謝閱讀營情況、是否符合商業(yè)網點規(guī)劃等情況后交予商務部門?？偨Y：在大型商業(yè)載體項目開發(fā)宏觀調控加強的形勢下，如何迅速提高項目開發(fā)的專業(yè)能謝謝閱讀力，強化后期的經營管理水平以及做好兩者的對接工作成為開發(fā)者急需解決的問題。精品文檔放心下載2天津市商業(yè)物業(yè)分析2.1商業(yè)物業(yè)市場概況2004年與2003年商業(yè)投資對比指標投入建總建筑面積投資總額重點總面積年份設項目（萬㎡）（億）項目（萬㎡）2003年統(tǒng)計137---6978141.4謝謝閱讀2004年預計6026382.632171.4精品文檔放心下載同期增長------36.1%---21.2%謝謝閱讀（來源：天津統(tǒng)計信息網）從上表中我們可以看出，2004年的商業(yè)項目的投資比去年同期有了很大的增幅。帶動謝謝閱讀了天津的商業(yè)地產的熱潮。2004年全市商業(yè)載體建設呈現以下特點：一是項目建設體量大。超過5萬㎡的項目有12個，超過1萬㎡的項目有42個。謝謝閱讀二是項目建設投資額大，超億元項目18個；三是投資主體多元化，全市商業(yè)固定資產投資中非國有企業(yè)投資已達90%以上；謝謝閱讀5四是全市新建、在建、擬建大型超市占有較大比例。見下表：感謝閱讀指標總數量面積（萬㎡）環(huán)比增長（%）年份截至到03年現有大型超市3775.68——精品文檔放心下載042342.1935.8%精品文檔放心下載總計60117.87——（來源：天津統(tǒng)計信息網）五是2004年計劃竣工項目多。2.2天津商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢隨著天津市城市改造步伐的加快，海河服務型經濟帶綜合開發(fā)已經進入實施階段。它感謝閱讀的啟動建設對第三產業(yè)和服務業(yè)的快速發(fā)展，必將起到巨大的推動作用。因此不久將來又謝謝閱讀會有大面積的商業(yè)、商務、服務設施落成投入使用。這些區(qū)域必將會衍生出新的商圈。感謝閱讀天津商業(yè)分布是輻射型的，雖然政府大力加強各區(qū)的商業(yè)建設，但濱江道、和平路商感謝閱讀業(yè)聚集區(qū)仍將是天津的商業(yè)中心，其主導位置不可替代，并會逐漸向周邊擴展，其他區(qū)域精品文檔放心下載型商業(yè)中心（如佟樓、南樓等）的商業(yè)項目各項指標的增幅與濱江道的差距將越來越大。謝謝閱讀商鋪價格仍將隨著商品房價格的上漲繼續(xù)上升，但上升幅度不會過大，目前各區(qū)商品感謝閱讀房與商業(yè)用房價格比在1：2—1：4之間，趨近于合理。謝謝閱讀目前天津商業(yè)地產項目通常采取劃分成小產權零散出售再返租若干年進行統(tǒng)一管理精品文檔放心下載的經營模式有關。一旦經營不善、承諾的租金不能到位，投資者與開發(fā)商和經營管理公司感謝閱讀2005感謝閱讀況。對于商業(yè)物業(yè)扎堆的CBD地區(qū)來說，這種問題現象也許更為嚴重。謝謝閱讀感謝閱讀店中店供應略大于需求的格局。由于天津市大面積拆遷工作的近一步深入，中小商業(yè)經營者對普通底商、門臉房的需精品文檔放心下載求進一步加大，因此無論普通底商、門臉房還是商場鋪位的招商情況都反映不錯，體現在謝謝閱讀售價和租金上都有比較明顯的漲幅。反觀大型商業(yè)設施由于體量較大，因此租售情況比較謝謝閱讀平緩，但隨著幾家大型商業(yè)入伙、開業(yè)的時間的臨近，租售價格將會有一定程度的攀升。謝謝閱讀底商類商業(yè)用房并不是商業(yè)地產發(fā)展的高級形式，隨著市政府對底商開發(fā)的控制，未謝謝閱讀來商業(yè)地產將逐漸向規(guī)?；?、多元化發(fā)展，大體塊商業(yè)與社區(qū)商業(yè)將逐漸替代底商成為主精品文檔放心下載流。62.3商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題天津的商業(yè)房地產市場至今并未完全成熟，但近幾年來，商業(yè)房地產市場飛速發(fā)展，精品文檔放心下載呈現以下特點：1)綜合造價不斷上漲，樓價不斷上漲，同時各區(qū)域價格差距明顯；感謝閱讀2)優(yōu)質優(yōu)價，低質低價并未完全體現。最賺錢的開發(fā)商與最有品牌的發(fā)展商之間并不能劃感謝閱讀等號。3)經濟快速上升，居民收入不斷增長，小投資客戶比例不斷增加。感謝閱讀4)外部發(fā)展商對與本土發(fā)展商對天津區(qū)域的投資熱不斷升溫，但熱點多在商業(yè)氛圍較成熟感謝閱讀的地區(qū)，對商業(yè)尚未成熟的區(qū)域關注較少。2.4商業(yè)物業(yè)市場供需關系2004年本市商業(yè)地產將有380精品文檔放心下載0.85謝謝閱讀人均商業(yè)面積1.2㎡的擁有量。因此，商業(yè)地產總體上的空缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間。謝謝閱讀從天津商業(yè)地產來看，成交量上升明顯，去年年底到今年更成為熱中之熱。2003年商謝謝閱讀業(yè)用房銷售量，是過去8年商業(yè)用房銷售量的總和。這個趨勢的出現，對于天津是一個好感謝閱讀精品文檔放心下載天津將建成人流、財流、信息流的集散中心，商業(yè)地產在天津將大有作為。謝謝閱讀2.5商業(yè)物業(yè)價格分析年市內各區(qū)商業(yè)物業(yè)價格3000024311

2500020000市內各區(qū)價格15000平均價格1000050006397635460834689402764900元㎡和平區(qū)南開區(qū)河西區(qū)河東區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)6490謝謝閱讀7其核心地位無人可替代。南開區(qū)位于第二，均價在6397元/㎡。謝謝閱讀天津商鋪增長勢頭強勁，受到全國關注，分析認為有以下三點原因：謝謝閱讀第一，海河兩岸綜合開發(fā)叫響全國，引起國內外的廣泛關注。2003年天津市的房屋拆精品文檔放心下載遷超過400萬平方米，極大地拉動了天津市的商業(yè)用房市場。謝謝閱讀第二，天津市商鋪銷售和出租價格升值空間巨大。北京、上海、南京等城市的商鋪每感謝閱讀平方米年出租價格大都在兩萬元以上，而天津最繁華的濱江道商鋪每平方米年出租價格僅精品文檔放心下載為12000元左右。第三，許多客商紛紛看好天津未來的發(fā)展前景。溫州、北京、上海、東北等地的客商精品文檔放心下載普遍認為，無論從全局或是局部的角度去看，天津都已具備大發(fā)展的條件，而且目前已經精品文檔放心下載充分顯現高速發(fā)展之勢，正是因為相信新一輪的經濟浪潮有望在天津掀起，所在這些客商謝謝閱讀才如此看好天津。2004年商業(yè)用房銷售價格將達到7000謝謝閱讀的商業(yè)用房的價格明顯低于全國大中型城市的價格水平。增長幅度也遠遠低于全國40%的感謝閱讀平均增長速度?？梢姲l(fā)展空間還很大。3南開區(qū)商業(yè)物業(yè)分析3.1南開區(qū)經濟環(huán)境分析3.1.1GDP發(fā)展狀況及產業(yè)結構南開區(qū)GDP走勢4540353025201510508.219.4527.7433.8141.8512.9南開區(qū)GDP年一季度完成12.923.9%，謝謝閱讀預計今年GDP總額仍要高于去年。8二、三產業(yè)數值34.93530252016.8724.7527.431510506.922.581.282.996.386.9510.582.32二、三產業(yè)比例100.0%80.0%60.0%二產業(yè)比例40.0%20.0%三產業(yè)比例0.0%95—01GDP謝謝閱讀—03年，二、三產業(yè)的差距逐漸減小，呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢；一直以來，以科技進步和信息化感謝閱讀帶動產業(yè)結構優(yōu)化升級，形成第二、第三產業(yè)共同拉動經濟增長的格局。謝謝閱讀93.1.2全社會消費品總額全社會消費品零售總額（億元）100806040200多年來，南開區(qū)的社會消費品零售總額不斷增長，近年來逐漸呈現平穩(wěn)上升的勢頭。精品文檔放心下載今年一季度其值達到23.48億元，同比增長20.1%，預計下半年仍會繼續(xù)走強。感謝閱讀3.1.3人均可支配收入與人均消費性支出7364.5271922002南開2002天津9583.939338020004000600080001000012000精品文檔放心下載南開區(qū)的人均可消費性支出與人均可支配收入均高于天津整體平均水平，這為商業(yè)設感謝閱讀施的建立奠定了較好的基礎。3.2未來城市規(guī)劃南開中長期發(fā)展目標基本建成天津市重要的商貿中心，富有活力的高新技術產業(yè)基地，有吸引力的文化旅感謝閱讀游基地，成為天津市特色突出、實力雄厚的先進市區(qū)。建設“六區(qū)三帶”到2010年南開區(qū)要建設形成以老城廂、古文化街海河樓商貿區(qū)為中心的民俗文化旅精品文檔放心下載10游商貿區(qū)；建設形成西南角、三馬路（南京路、南門外大街、長江道東部）地區(qū)的商業(yè)商感謝閱讀務區(qū)；建設形成政策區(qū)為基礎的高新技術產業(yè)區(qū)；建設形成西營門外地區(qū)的生產資料物流感謝閱讀（市場群）、都市工業(yè)區(qū)；建設形成天塔、水上公園地區(qū)的都市旅游商業(yè)區(qū)；建設形成天謝謝閱讀津體育館、奧林匹克體育場地區(qū)的健身會展服務區(qū)。打造南馬路、黃河道標志路，長江道感謝閱讀謝謝閱讀3.3南開區(qū)總體商業(yè)市場狀況分析南開區(qū)是天津商業(yè)的早期聚集地，商業(yè)氛圍濃郁，主要商業(yè)區(qū)有東馬路商業(yè)一條街、感謝閱讀服裝街、古文化街和西南角商業(yè)小區(qū)。其中西南角、東馬路是新的繁華區(qū)。形成東北角、謝謝閱讀個專業(yè)批發(fā)交易市場和一批封閉精品文檔放心下載式農副產品交易市場的格局。4區(qū)域內主要商圈分析根據商圈的滲透性，將東馬路商圈、南市商圈、西南角商圈、海光寺商圈、白堤路商感謝閱讀圈列為重點應研究商圈。4.1東馬路商圈商圈內西有鼓樓商業(yè)街，南有在建的銅鑼灣廣場，東有海河八大節(jié)點之一海河樓商貿感謝閱讀區(qū)，北有大胡同商業(yè)區(qū)及泰達運河經濟文化商貿區(qū)（60精品文檔放心下載謝謝閱讀4.2南市商圈南市與金街相毗鄰，擁有得天獨厚的地理位置。區(qū)域內大體量的商業(yè)設施相對集中，感謝閱讀其中新世界百貨與家樂福龍城店形成互補經營，幾年來不斷培養(yǎng)了許多忠誠的客群；而曾謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀目標顧客群大部分鎖定在熱衷時尚款式、著名品牌的年輕人士。亞飛汽車廣場已定為女人感謝閱讀街，正在招商。處于其中的諾瑪特超市由于經營上的問題，目前已接近倒閉。食品街為天謝謝閱讀3.63感謝閱讀餐飲等多種功能為一體，地方特色濃郁，商業(yè)氣氛較好?？梢姴町惢?、多元化是維持商業(yè)設施的關鍵因素。4.3西南角商圈感謝閱讀以天津商場，東方商廈，服裝街（南開一緯路）為主體的西南角商圈是南開區(qū)較早的感謝閱讀商業(yè)中心。90年代中前期該區(qū)域處于鼎盛時期，但隨東馬路商圈逐漸成熟，該商圈這種小感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載造成最終倒閉。去年年底，即大中后燦坤也曾低調進駐東方商廈，但是經歷短期經營后又謝謝閱讀在他處重覓他址，從這兩家電器城遷出遷出這一動態(tài)過程不免可以看出該處的商業(yè)氛圍較感謝閱讀淡，目前東方商廈正處于再次招商時期，主要面向各類百貨業(yè)、餐飲服務業(yè)、娛樂業(yè)和各精品文檔放心下載類專業(yè)商場，租金在2元/天·㎡左右。4.4海光寺商圈該商圈東部與南市及和平路商圈毗鄰，西部緊挨天商商圈。本項目位于該商圈中。謝謝閱讀商圈內大型商業(yè)項目：家樂福（注：調研時間在感謝閱讀營業(yè)時間：8:30—22:00公交路線：豐富精品文檔放心下載明年地鐵一號線2005感謝閱讀外大街。該道路為雙向四車道。購買人群來源：①周邊居民區(qū)眾多，尤其存在中高檔住宅，如萬德花園、金廈新都花園、世紀花園等，購謝謝閱讀買力較強，待周邊新項目入住后，該區(qū)域的購買力仍會提升。精品文檔放心下載②周邊辦公人群。③天津大學、南開大學、中醫(yī)學院等高等學府分布周邊。④作為南市商圈及和平路商圈的延伸，外來人口的補充為該超市的運營帶來了活力。感謝閱讀⑤公交路線十分豐富，可導入外來人群。內部構成：該超市是在原勸業(yè)超市的基礎上改造而成的，三層，有兩部電梯、兩部滾梯，精品文檔放心下載其中一樓有通往肯德基的出入口，為購物人群的休憩提供了場所，同時也創(chuàng)造了與其借勢謝謝閱讀12發(fā)展的機會；二樓含兩個出入口、男女衛(wèi)生間各一個。營業(yè)面積在10000平米左右。通道謝謝閱讀在2—3.5精品文檔放心下載貨品齊全、擺放有序，促銷商品醒目。一樓為部分小商鋪，經營品種包括快餐、眼鏡、服裝、火鍋等、飾品等。其中，臨街謝謝閱讀店鋪有感謝閱讀感謝閱讀6米以上（部分8米）的中高檔品牌店，精品文檔放心下載如藍道夫、左丹儂、達芙妮、貝塔斯曼書友會等。同時設有部分休息長椅。謝謝閱讀精品文檔放心下載超市內租賃店鋪主要以餐飲、服飾為主，以人們熟知的品牌為主。感謝閱讀小結：萬德莊區(qū)域經過改造后，已形成了較為成熟的社區(qū)。周邊商業(yè)基本屬于自給自謝謝閱讀足型，多以底商的形式出現。同時該區(qū)域內多處商家體現出濃郁的韓式風味。謝謝閱讀4.5感謝閱讀津路）重要區(qū)域：白堤路天津科技貿易街位于白堤路區(qū)域內，經過多年現已發(fā)展賽博數碼廣場、百腦匯、怡高謝謝閱讀等高新技術企業(yè)1000精品文檔放心下載天津電子信息產品集散地。物業(yè)組合經營內容主力商店飲電子配件維修、服裝、餐飲、美發(fā)碼廣場、昆侖科技城、百腦匯、怡高兩條重要道路：長江道、鞍山西道道路商業(yè)業(yè)態(tài)租金狀況本區(qū)域租金的平謝謝閱讀紅旗路均水平為2.5元/通訊、家居建材、超市、家電鞍山西道雅安道電子配套維修、美容美發(fā)、照相、圖片社、通訊、服裝、藥店、服務、餐飲配鏡、美發(fā)、飯店、餐飲、汽車配件、專賣店、娛樂天·㎡。租金區(qū)間為（1.9～3.5元/本區(qū)域在售或已售商業(yè)項目的租金狀況13項目名稱柜臺面積區(qū)間出租價格（元/天*㎡）1層：10賽博數碼廣場6～30㎡2層：93層：5.6頤高電子科技中心大廈10～20㎡6家樂福——6.5小結：本商圈主要以電子類商品為主，同時配有多種服務型業(yè)態(tài)，客群多為目標型客戶，謝謝閱讀感謝閱讀5地塊分析5.1地塊位置大胡同南東馬路商業(yè)區(qū)門商業(yè)區(qū)南馬路大南市南開三緯路小白樓海光商業(yè)街今晚大廈家樂福

寺南京路家樂福國際濱江道本案商業(yè)區(qū)大廈鞍山西道天津大學電視臺河川吉利大廈國際商場南開大學衛(wèi)大廈津路該項目地塊與天津的繁華商業(yè)街區(qū)接壤，成為南市及和平路商圈的延伸。精品文檔放心下載5.2立地條件分析5.2.1道路類別及交通流量道路類別道路主干道支路南京路◆衛(wèi)津路◆萬德莊大街◆14交通流量通過車流量與人流量的比較分析，可以看到該地區(qū)交通流量非常密集，其中包括相對感謝閱讀穩(wěn)定的客流，即居住、工作或必然途經此地通行的固定人群。該地塊處于南開、和平兩區(qū)謝謝閱讀交匯之處，其地理位置的重要性不言而喻。5.2.2周邊交通設施公交線路感謝閱讀精品文檔放心下載908等數條公交線路可以方便到達城市的各個區(qū)域?？焖俾犯兄x閱讀至衛(wèi)津南路，全長24.3公里。感謝閱讀同時為方便區(qū)域外人口到達該區(qū)域創(chuàng)造了條件。地鐵一號線感謝閱讀側式站臺，在兩側式站臺之間設置聯(lián)絡通道相互連通。本站共設四個出入口，兩座風道。精品文檔放心下載建筑總面積約為9791㎡。各種交通設施的改善將該區(qū)域導入大量的外來人口，勢必將會加大區(qū)域內的經濟消精品文檔放心下載費，為該項目帶來利好。5.2.3項目可達性及可視性該項目處于南京路與衛(wèi)津路交口，四通八達的公共交通系統(tǒng)使得該地區(qū)有相當高的可謝謝閱讀15達性。但同時也存在著交通方面的劣勢，據統(tǒng)計，南京路海光寺交叉路口最長堵塞時間達感謝閱讀40分鐘之久，公交車平均車速僅為每小時12公里，不過未來通過快速路與地鐵一號線的感謝閱讀雙管齊下，這種交通狀況將會全方面改善。感謝閱讀5.3周邊商業(yè)環(huán)境北檢察院

萬德花園凱立花園紅磡花園龍德里萬德莊大街玉泉路辦公樓西湖村富群里同安里萬峰書香園萬德莊南金廈新都花園大街路東方小學北街西湖道萬峰道萬德莊大街公交路線：681867、車道：單行路16底商總結項目業(yè)態(tài)美容美發(fā)餐飲服飾房屋置換音像彩擴銀行五金保健按摩便利店洗衣店藥店萬德花園41111龍德里3421112紅磡花園45111凱立花園212122111金廈新都花園95221111書香園5101112同安里1211422富群里1211辦公樓2總計2842766655355謝謝閱讀業(yè)態(tài)娛樂網吧專營店醫(yī)療診所眼鏡店家電辦公通信通訊健身汽車美容水其項目站他萬德花園1龍德里111紅磡花園111凱立花園1111金廈新都花園1212書香園11同安里111富群里11辦公樓4632221111117新項目底商總結項目價格（元/㎡）業(yè)態(tài)萬德花園1期——美容美發(fā)、餐飲、服飾、保健按摩、銀行謝謝閱讀金廈新都花園10000元以上美容、餐飲、房屋置換、音像店感謝閱讀書香園——美容美發(fā)、餐飲、藥店、保健按摩紅磡花園——餐飲、美容美發(fā)凱立花園——美容美發(fā)、服飾、銀行較新地產項目的業(yè)態(tài)主要集中在餐飲、美容美發(fā)、保健按摩等服務類生活配套設精品文檔放心下載施。業(yè)態(tài)比例從以上圖表可以看出，街區(qū)商業(yè)主要以便民型的生活設施為主，其中以餐飲、美容美謝謝閱讀發(fā)居多，而娛樂性場所相對而言比較缺乏。僅能滿足居民的日常生活需求，很難滿足人們精品文檔放心下載大宗購物、娛樂等多方面的需求。小結：該道路的商業(yè)形式主要以一層底商為主，銷售率及出租率均較高。據萬德莊大街兩感謝閱讀側商家介紹，該出租金為3.5-4元/天·㎡，售價在10000元/㎡左右。基本上二手商鋪較精品文檔放心下載多，由投資者轉租給經營者。在業(yè)態(tài)方面，主要為生活配套，而居民的文化生活的配套相謝謝閱讀當匱乏。18西湖村大街底商總結業(yè)態(tài)分類副食百貨餐飲美容美發(fā)網吧銀行裝飾數量2019311115家韓式風備注肉專賣店個1家、格、1家咖啡農行7家韓式風格店鮮花店房屋置換通訊通信醫(yī)療診所彩擴音像其他精品文檔放心下載2111114小型診所駕校招生、水站、壽衣店小結：道路兩側已出售商鋪多經營為服務于本區(qū)域的小型便利業(yè)態(tài)，如副食百貨、餐飲、感謝閱讀感謝閱讀主要經營副食百貨，檔次較低，由于屬于自主經營形式，所以經營者流動性較小。感謝閱讀雙峰道（東至與衛(wèi)津路交口，西至與玉泉路交口）底商總結業(yè)態(tài)餐飲美容美發(fā)文具禮品房屋置換銀行副食通訊通信眼鏡店統(tǒng)計168443322小型診業(yè)態(tài)所/藥超市音像花店娛樂郵政裝飾報刊感謝閱讀店統(tǒng)計41111111業(yè)態(tài)比例金融6%通訊通信4%副食6%眼鏡店4%小型診所/藥店8%房屋置換8%超市2%音像2%文具禮品7%花店2%娛樂2%其他11%

郵政2%美容美發(fā)14%

裝飾2%報刊2%餐飲29%19小結：該道路上商業(yè)同樣是以餐飲、美容美發(fā)為主，由于臨近3家院校，所以經營文具禮謝謝閱讀品的小店鋪較其他道路多。南門外大街（北至與福安大街交口，南至與南京路交口）精品文檔放心下載底商總結業(yè)態(tài)餐飲金融證券通訊通信美容美發(fā)行車專賣五金電料音像婚慶統(tǒng)計125433322裝飾材料房屋置換娛樂藥店茶葉文具鮮花家具其他211111116業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例小結：該道路作為和平與南開的交匯之線，兩旁商業(yè)氛圍較濃，業(yè)態(tài)豐富，涵蓋多種服務謝謝閱讀種類，可以滿足居民的日常生活所需，且以餐飲、金融證券、通訊通信類、美容美發(fā)為主感謝閱讀40-120平精品文檔放心下載精品文檔放心下載餐類餐廳狗不理、連鎖經營店面小李燒雞及津樂園等，由于市中心土地的稀缺性，該道路感謝閱讀兩旁餐館的停車位均較少，即便是如小肥羊這樣四層的大型餐飲門前也只有20多個停車謝謝閱讀位。此外，金融證券類在此處比例趨于第二位，為10%，其中工行、建行、商行、農行、精品文檔放心下載長江證券各占一家。相比之下，娛樂場所較少，僅有一家二層的KTV場所，體量偏小。精品文檔放心下載20通過對上述四條道路的歸納，我們得到下面的一張圖表：南門外大街具、家具、茶店服飾、五金、萬德莊大街保健按摩、便利店、洗衣店、藥店、網吧、眼鏡店、健身、汽車美容餐飲美容美發(fā)店、醫(yī)療副食、網吧、裝飾西湖村大街眼鏡店、超市、娛樂、郵政、裝飾、報刊雙峰道總結：業(yè)態(tài)感謝閱讀美容美發(fā)、房屋置換、音像、銀行等，而大型的娛樂休閑設施這種傾向于精神生活的設施謝謝閱讀較匱乏，如書店、健身場所、教育培訓中心、酒吧、茶室等。謝謝閱讀租金整體租金狀況適中，基本上在3.5～4.5元/天*㎡，由于此區(qū)域地處城市的核心區(qū)域，謝謝閱讀緊鄰天津的黃金商圈，地理位置的績優(yōu)性和商業(yè)配套設施的相對齊全，致使未來該區(qū)域的謝謝閱讀租金價位將有很大的提升空間。形式及檔次通過實地調研得出，此區(qū)域內的店鋪一般為底商、獨體形式，屬于中檔。另外，韓國感謝閱讀風情店鋪為該區(qū)域的一大特色。經營狀況由于本區(qū)域整體的商業(yè)氛圍較濃，商業(yè)設施比較齊全，整體經營狀況良好。謝謝閱讀215.4新建、在建及潛在項目分析新建、在建項目的研究分析項目類別位置建筑面積（㎡）經營方式及價格單位面積區(qū)間（㎡）業(yè)態(tài)售）或租賃格調街區(qū)廣開四馬路字樓售價：1.2～1.5萬/㎡52～1107購物、餐飲、休閑娛樂3元/天*㎡租售，以出售為主售價：一層1.6～2棕櫚陽光榮業(yè)大街160001.5萬左右170～400沒有限制租金：5～6元/天*㎡出售新雅居榮業(yè)大街——售價：一層1.7萬/156～459沒有限制感謝閱讀㎡，二層1.2萬/㎡鳳凰城電臺道——售）320-2400沒有限制海光寺家樂福南京路與南門外大街交口——商鋪租金：7～8元/天*㎡——餐飲、服飾白堤路家樂福白堤路——元/天*㎡左右——換小結：1.2-25-7精品文檔放心下載于區(qū)域內25-30%）從建筑形式上看，基本上已二層的商業(yè)裙房為主。業(yè)態(tài)上幾乎沒有限制。感謝閱讀從單位面積上看，范圍跨度較大，特別是大面積商鋪的供應有所增加。謝謝閱讀潛在供應分析富頓中心占地面積10658㎡建筑面積約50000㎡感謝閱讀建筑結構3層商鋪+2座高層住宅套數300套感謝閱讀住宅面積60-140㎡商鋪1.3萬22鷹郡四至為中環(huán)線、長江道、白堤路、靈隱道。商業(yè)臨靈隱道，為2層底商。精品文檔放心下載金廈新都花園2期由于距項目推廣仍有一段時間，所以僅了解到該項目為3層底商。精品文檔放心下載小結：目前，上述項目均處于前期的推廣階段，其具體建筑指標及租售價格仍未確定。但精品文檔放心下載從類型上看，仍以社區(qū)商業(yè)為主。翔宇公園地下商場翔宇公園地下商場預計將于今年下半年建成。該商場總投資2.5億元人民幣，占地面精品文檔放心下載積約29000平方米，總體呈三角形，且三面環(huán)路，左臨南開四馬路，右臨南開三馬路，南謝謝閱讀臨南開二緯路，該商城地上部分為大型公園景觀綠地，地下一層為大型商場，總建筑面積精品文檔放心下載約15000平方米，并擁有約207個車位的大型停車場。該地下商城經營定位以家居飾品、感謝閱讀服飾、運動用品、文化用品、書店、健身、美食、咖啡、飲品、冰激凌店等為主。精品文檔放心下載該商場的一大特點是與地鐵一號線二緯路站相連接，同時商場設有地鐵配套的閘機剪精品文檔放心下載票口，這就意味著將來乘坐地鐵的乘客可以不出地鐵站便可以很方便地在地下商場購物，謝謝閱讀是本市第一座完全意義上的地鐵商場。小結：該項目據本案距離較近，與本案的底商商業(yè)面積較相近，同時由于其充足的停車場精品文檔放心下載地，豐富的業(yè)態(tài)會成為本項目的競爭對手。235.5人口分析常住人口下圖為南開區(qū)各街道分布圖（本項目隸屬于萬興街）本項目商業(yè)部分輻射人群街道戶數人口萬興街38529109529學府街1892782353興南街1814347810南開廣開街2836072363鼓樓街40882100949八里臺街898027040長虹街1976654785清和街1521740543和平甘肅路1523246451南營門1923659792合計223272641615謝謝閱讀24未來預測常住人口未來項目入住人口項目天賜園新文化花園新福方里5號樓13.21342.7寶利項目匯名安吉拉天思5.5不詳4.968.6摩登天空賽頓中心新建村富頓中心710254.2合計115.17（數據來源：天津中原）按每戶100㎡預測，未來會有1151700/100=11517戶入住，按每戶3.02人計算，預精品文檔放心下載測本項目輻射范圍內未來人口將達到34781人。辦公人口項目總建(萬㎡)入住率

河川大廈5.350%謝謝閱讀嘉利中心5.870%

現有供應經聯(lián)大廈498%今晚大廈8.1490%佳怡國際2未來供應新泉大廈4.2博泰大廈1.8合計31.24（數據來源：天津中原）按辦公樓的標準每人人均8～10平米計算，估計本商圈內辦公人員為3.124～3.905感謝閱讀萬人。各大學校人口統(tǒng)計78195精品文檔放心下載調研得出本項目輻射范圍內云集眾多學校，按照保守估計1/3學校坐落此地，因此該范圍謝謝閱讀內中小學人口達26065人。25輻射范圍內各大院校人口統(tǒng)計大學名稱天津大學南開大學里臺校區(qū)）合計人口統(tǒng)計（萬人）33.310.36.61（數據來源：天津中原）本項目商業(yè)部分輻射人口統(tǒng)計保守估計人口預測達79.98萬～80.76人口，另外該項目的交通發(fā)達，日常交通流量謝謝閱讀較大，日常機動車單向可達2.56萬次，此部分的流動人口也可成為部分消費人群。感謝閱讀由上可知，該區(qū)域人口稠密，平均居住密度達到約9000人/平方公里，該地區(qū)平均房謝謝閱讀價達到4000元以上/平方米，人均購買力較強。6消費者的調研分析6.1調研目的了解萬德莊大街周邊（固定、流動）人口的商業(yè)需求意向，為我項目提供前期決策分謝謝閱讀析數據支持。6.2調研時間7月16日、7月17日6.3調研區(qū)域精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀科貿街、金海馬、衛(wèi)津路、南京路、家樂福共處。6.4調研方式采用路邊攔截訪問方式。6.5樣本數量本次調研共收集樣本478個，經嚴格篩選，有效樣本為443個。謝謝閱讀6.6統(tǒng)計軟件對有效問卷采運用SPSS專業(yè)統(tǒng)計軟件對數據進行整理、分析。謝謝閱讀266.7調查樣本分析6.6.1性別客戶背景，性別男46.95女53.05（數據來源：天津中原）被訪人群男女比例基本為1：1。6.6.2居住區(qū)位居住區(qū)位97

60（數據來源：天津中原）27被訪人群的居住區(qū)位以南開區(qū)居多，比例為49%精品文檔放心下載別為16%和10%謝謝閱讀本案商業(yè)的輻射范圍一致，因此本案商業(yè)的輻射范圍也應以這兩個區(qū)域為主。精品文檔放心下載6.6.3文化程度客戶背景，文化程度碩士及以上

高中以下3.3912.87高中或者中專大專、本科30.0253.72（數據來源：天津中原）在被訪人中，大專以上學歷約占57%，其中大專、本科學歷占53.72%，居首位。而高謝謝閱讀中以下學歷者僅占12.87%。286.6.4企業(yè)性質客戶背景，企業(yè)性質外商獨資、外企辦事處4.98

.23中外合營（合資、合作

其他5.2019.23私營企業(yè)20.81個體經濟12.67集體企業(yè)事業(yè)單位5.2011.09國有企業(yè)政府機關18.102.71（數據來源：天津中原）私營企業(yè)、國有企業(yè)、個體經濟、事業(yè)單位分位前四位，分別占總樣本量的20.81%、精品文檔放心下載18.10%、12.67%、11.09%.6.6.5家庭月收入客戶背景，家庭月收入2870元元元感謝閱讀元元元精品文檔放心下載（數據來源：天津中原）家庭月收入在4000元以下的占61%，4001-6000元的占28%，6001-8000元的占7%。感謝閱讀298000元以上者比例較少。小結:本次調研結果顯示，被調人群集中在南開、和平區(qū)、河西區(qū)；年齡結構集中分謝謝閱讀布在35精品文檔放心下載景比較突出，分別為私企、國企、個體工商戶、事業(yè)單位。同時家庭月收入以6000元/月謝謝閱讀以下為主，其中，4000元以下占61.1%，4001-600027.6%。精品文檔放心下載6.7總體特征分析（注：以下分析所取樣本量均為整體被訪人群）感謝閱讀6.7.1喜愛的購物中心（443人次/回答頻次為923）精品文檔放心下載86420%（數據來源：天津中原）精品文檔放心下載匯廣場。市中心商業(yè)區(qū)內的老牌商業(yè)場所也同樣被認同，如勸業(yè)場、濱江商廈。謝謝閱讀友誼商店這樣的高檔商場問津的人較少。306.7.2喜愛的超市類型300200

20016810067024（數據來源：天津中原）其中，有200人認為該處應建立24小時便利店，168人認為該處仍需建大型超市，謝謝閱讀同時有67人覺得建中小型超市比較合適。6.7.3喜歡的中小型超市喜歡的中小型超市200150100500（數據來源：天津中原）津工、華潤、大榮超市為該次調研人群較為喜愛的中小型超市。感謝閱讀316.7.4喜歡的家電賣場（443人次/回答頻次為923）感謝閱讀勸華5%一商2%燦坤3%其他2%蘇寧25%國美55%大中

8%（數據來源：天津中原）國美、蘇寧為本次調研人群喜愛的家電賣場。6.7.5喜歡的休閑娛樂設施（443人次/回答頻次為693）感謝閱讀果汁店酒吧6.1%茶室0.1%電玩城4.2%圖書館0.1%網吧書店報刊3.3%6.6%16.7%洗浴保健3.3%電影院16.0%咖啡廳

5.1%健身歌舞廳4.6%教育培訓22.8%7.2%博物館3.8%（數據來源：天津中原）休閑娛樂設施中，健身場所、書店報刊、電影院、教育培訓中心等設施為較多人所偏感謝閱讀好。326.7.6就餐座位就餐時是否出現過沒有位子的情況8074604024

200出現過不去就餐沒有出現過（數據來源：天津中原）目前有74%的人群在附近就餐過程中發(fā)生過沒有座位的現象。從中可以看出，餐飲場謝謝閱讀所比較火爆。6.7.7健身場所該處是否缺少健身場所缺少60.7%充足3.4%不關心1.4%基本滿足

33.6%不了解0.7%Missing0.2%（數據來源：天津中原）由于該處位于市中心，土地的稀缺性就顯得十分的突出，健身運動場所相應較少。所精品文檔放心下載以，在被訪者中有60.7%的人認為該處缺少健身場所。謝謝閱讀336.7.8專營店應建的專營店類型840%（數據來源：天津中原）服飾專營店在調研樣本量中所占比例最大，為18.5%。其次，分別為餐飲、生活日用、謝謝閱讀飲品這類以“吃”及快速消費品為主的專營店。6.7.9購物條件購物時考慮的因素交通便利

16.8%價格因素17.0%商品齊全12.6%停車位充足5.4%其他7.0%廣告因素1.3%信譽好0.2%

購物環(huán)境23.2%商品質量23.5%服務0.1%（數據來源：天津中原）謝謝閱讀頻次的5.4%。346.7.10出行工具私家車9.7%步行6.5%公交車

34.5%的士18.0%自行車31.3%（數據來源：天津中原）34.5%的人選擇公交車，精品文檔放心下載精品文檔放心下載高。小結：通過上述分析，進行以下歸納：選擇中檔偏上、體現時尚特色的購物場所。偏好小時便利店。休閑娛樂場所選擇健身場所、書店報刊、電影院、教育培訓中心。謝謝閱讀大多數在就餐過程中遇到座位緊張的現象。一般以上認為此區(qū)域缺少健身場所。認為該處應建服飾類及以餐飲類專營店。注重商品質量與購物環(huán)境。購物時主要使用公交車及自行車。6.8分類特征分析6.8.1年齡與各項交叉分析商業(yè)設施35購物中心、休閑娛樂場所為各年齡階段人群所喜愛。大型餐飲類為歲及以下年齡段人群接受。25-34歲年齡段的人群對各類商業(yè)設施的需求均占一定比例，表現出其全面追求生活質量的特性。感謝閱讀36超市類型1007550250%16-2425-3435-4445-54謝謝閱讀（數據來源：天津中原）54歲以下人群對24小時便利店的偏好均高于大型超市。謝謝閱讀文化設施認為缺少書店報刊文化類人群年齡比例45-5415.5%超過549.5%16-2427.6%35-4421.6%25-3425.9%認為缺少健身場所的人群年齡比例超過5445-5415.6%5.6%16-2434.2%35-4416.4%25-3428.3%37各年齡段家庭月體育、娛樂、文化類支出50.043.844.440.030.026.331.5100-200元200元以上20.012.513.013.85.65.610.03.80.0%16-2425-3435-4445-54超過54精品文檔放心下載（數據來源：天津中原）謝謝閱讀25-34100-200200感謝閱讀元以上者明顯高于其他年齡段人群。服裝專營店認為要建服裝專營店的各年齡段人群比例45-5416.7%超過543.6%16-2434.5%35-4415.5%25-3429.8%各年齡段家庭月衣著類支出比例60.0100元以下100-150元45.0150-200元30.0200-300元300元以上15.0%0.016-2425-3435-4445-54超過54謝謝閱讀（數據來源：天津中原）38在認為該處應建服裝專營店的人群中34歲謝謝閱讀人群每月家庭衣著類支出以200-300為主；25-34歲人群每月家庭衣著類支出以150-200感謝閱讀元及300元以上為主。餐飲專營店認為要健餐飲專營店人群年齡比例超過5445-5411%11%16-2432%35-44

18%25-34

28%（數據來源：天津中原）44歲及以下人群認為應建餐飲店，其中比例各占32%，28%，18%。精品文檔放心下載餐館形式、檔次10010088.283.874.2

71.580中式餐飲60韓式餐飲西餐日式餐飲

402012.99.13.818.56.93.17.53.858.82.9016-2425-3435-4445-54超過54%精品文檔放心下載3960.0%50.0%高檔餐飲中檔餐飲40.0%特色小餐飲30.0%快餐不需要再建餐館20.0%10.0%0.0%16-2425-3435-4445-54超過54感謝閱讀（數據來源：天津中原）中式餐飲為各年齡段人群接受。西餐在34歲及以下年齡段人群中接受度較高。特色小餐飲為各年齡段人群接受。選擇高檔餐飲者以25-34歲人群最多。店鋪風格66.7

706050.452.557.4品牌專賣店個性化店鋪50403027.341.141.32542.430.321.2韓國特色店鋪不清楚2013.27.8100.86.151.34.46.10

%16-2425-3435-4445-54超過54謝謝閱讀（數據來源：天津中原）16-34歲人群傾向個性化店鋪，35歲及以上人群傾向品牌專賣店。精品文檔放心下載接受韓國特色店鋪的人較少。40小結：通過上述分析，進行以下歸納：購物中心、休閑娛樂場所為各年齡階段人群所喜愛。大型餐飲類為青年人群（34歲以及下，以下同）喜愛，其多會選擇帶有一定檔次的西謝謝閱讀餐類或者有特色的餐館就餐。幾乎各年齡段人群均喜愛24小時便利店。青年人群在文化方面的支出明顯高出其他人群，其較鐘情于書店、體育類健身場所。精品文檔放心下載店鋪風格傾向于個性化或品牌化。416.8.2家庭月收入與各項分析商業(yè)設施1.2家庭月收入*商業(yè)設施購物中心1.0超市賣場類家居賣場類0.8家電賣場類大型餐飲類休閑娛樂類0.6不需要健身場所0.4IT類小型餐飲文化設施0.20.04000元以下4001-6000元6001-8000元8001-10000元10001-1500015001-2000020001元

元元精品文檔放心下載（數據來源：天津中原）休閑娛樂設施、大型餐飲為各檔次家庭月收入者喜好，且在高收入者中需求較大。感謝閱讀購物中心為眾多人群喜愛。43書店報刊、健身場所4001-6000元28.7%6001-8000元5.2%4000元以下8001-10000元3.5%

4001-6000元謝謝閱讀20001元0.6%6001-8000元8001-10000元15001-20000元

其他1%20001元10001-15000元0%10001-15000元15001-20000元0.9%4000元以下61.7%家庭月收入*健身場所4001-6000元

22.8%6001-8000元

9.5%10001-15000元8001-10000元0%

1.9%15001-20000元

0%其他1.9%20001元0%4000元以下

65.8%60.0%40.0%沒有開支50元以下50-100元20.0%100-200元200元以上0.0%（數據來源：天津中原）6000元以下家庭月收入者為主。謝謝閱讀446000元以上家庭月收入者每月在體育、娛樂、文化類支出偏高。感謝閱讀服裝專營店4001-6000元28.6%6001-8000元7.1%8