XX國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書

獅城中金國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書目錄1 中金國(guó)際廣場(chǎng)總體設(shè)想和管理模式 51.1 物業(yè)功能及服務(wù)分析 51.1.1 物業(yè)外部環(huán)境概述 51.1.2 物業(yè)情況概述 61.1.3 物業(yè)功能及服務(wù)需求分析 71.2 物業(yè)服務(wù)需求綜述 91.2.1 功能分布的區(qū)域性 91.2.2 各功能區(qū)域既相對(duì)獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián) 91.3 總體設(shè)想和管理模式 101.3.1 “區(qū)域管理、分級(jí)服務(wù)”總體設(shè)想 101.3.2 “區(qū)域管理、分級(jí)服務(wù)”管理模式 122 管理指標(biāo)及措施 132.1 管理目標(biāo) 132.2 分項(xiàng)管理指標(biāo)及主要措施 143 管理方式和工作計(jì)劃 183.1 管理方式 183.1.1 管理體系 193.1.2 管理服務(wù)流程 203.2 工作計(jì)劃 234 組織架構(gòu)及人員配置、培訓(xùn)和管理 264.1 物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu) 264.2 人員配備 284.2.1 配備原則 284.2.2 崗位人員配置表 294.2.3 高素質(zhì)高效率管理團(tuán)隊(duì) 304.3 員工培訓(xùn) 324.3.1 培訓(xùn)原則 324.3.2 培訓(xùn)內(nèi)容 324.3.3 培訓(xùn)方式 344.3.4 培訓(xùn)的評(píng)估考核 344.3.5 培訓(xùn)計(jì)劃 344.4 員工管理 364.4.1 聘用與考核 364.4.2 量化管理與規(guī)范運(yùn)作 374.4.3 淘汰機(jī)制 385 制度和檔案的建立與管理 395.1 制度的建立 395.2 檔案管理運(yùn)作 415.2.1 資料的收集 415.2.2 資料的整理、分類和歸檔 425.2.3 資料的歸檔管理 435.2.4 檔案的使用 445.2.5 檔案的銷毀 446 物業(yè)的早期介入 486.1 工作內(nèi)容 486.2 機(jī)電設(shè)備設(shè)施和裝飾裝修早期介入的重點(diǎn) 497 物業(yè)的接管驗(yàn)收 527.1 接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 527.2 接管驗(yàn)收的程序 537.2.1 明確接管職責(zé) 537.2.2 方法與程序 547.2.3 現(xiàn)場(chǎng)接管驗(yàn)收的主要項(xiàng)目和接管標(biāo)準(zhǔn) 577.2.4 資料的接管 578 物業(yè)的裝修管理 598.1 二次裝修的管理重點(diǎn) 598.2 裝修范圍控制 598.3 裝修管理的要點(diǎn) 598.4 裝修管理流程 609 房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 629.1 建筑本體及公用管理的重點(diǎn)分析和管理思路 629.1.1 物業(yè)特征 629.1.2 管理的重點(diǎn) 629.2 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn) 639.2.1 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù) 639.2.2 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定職責(zé) 639.2.3 制定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的流程 639.2.4 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容 649.3 建筑本體和公用設(shè)施養(yǎng)護(hù)流程 699.3.1 維護(hù)保養(yǎng)流程示意圖 699.3.2 日常維修流程 6910 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 7010.1 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的整體思路 7010.1.1 設(shè)備檔案管理 7010.1.2 編制管理計(jì)劃 7210.1.3 設(shè)備運(yùn)行管理 7310.2 消防系統(tǒng)的管理 7710.2.1 重點(diǎn)分析和管理思路 7710.2.2 日常巡視維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn) 7910.3 電梯系統(tǒng)的管理 8210.3.1 重點(diǎn)分析和管理思路 8210.3.2 維保計(jì)劃和維保標(biāo)準(zhǔn) 8310.4 暖通系統(tǒng)的管理 8410.4.1 重點(diǎn)分析和管理思路 8410.4.2 維保計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn) 8610.5 供配電系統(tǒng)與發(fā)電機(jī)的管理 8810.5.1 重點(diǎn)分析和管理思路 8810.5.2 維保計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn) 8910.6 照明系統(tǒng)的管理 9110.6.1 重點(diǎn)分析和管理思路 9110.6.2 維保計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn) 9210.7 給排水系統(tǒng)的管理 9210.7.1 重點(diǎn)分析和管理思路 9210.7.2 維保計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn) 9310.8 智能化系統(tǒng)的管理 9310.8.1 重點(diǎn)分析和管理思路 9310.8.2 運(yùn)行維護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn) 9510.9 節(jié)能降耗 10110.9.1 重點(diǎn)分析和思路 10110.9.2 節(jié)能計(jì)劃和實(shí)施 10311 安全、車輛、消防管理 10511.1 安全管理 10511.1.1 安全管理的分析 10511.1.2 安全管理思路和要點(diǎn) 10511.1.3 崗位設(shè)置原則 10711.1.4 安全工作流程 10811.1.5 安全工作標(biāo)準(zhǔn) 10811.2 車輛管理 11011.2.1 停車庫(kù)狀況分析 11011.2.2 停車庫(kù)的管理思路和要點(diǎn) 11011.2.3 停車場(chǎng)管理流程和標(biāo)準(zhǔn) 11011.3 消防管理 11111.3.1 消防管理的分析 11111.3.2 消防管理的思路和要點(diǎn) 11111.3.3 消防管理組織架構(gòu) 11311.3.4 消防管理職責(zé) 11311.3.5 防火安全檢查制度 11512 環(huán)境管理方案 11612.1 服務(wù)內(nèi)容 11612.2 管理結(jié)構(gòu) 11612.3 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 11712.3.1 保潔類 11712.3.2 綠化類養(yǎng)護(hù)要求和標(biāo)準(zhǔn) 12012.3.3 消殺類 12513 客戶服務(wù) 12613.1 客戶服務(wù)特點(diǎn)綜合分析 12613.2 “服務(wù)熱線” 12613.3 客戶服務(wù)流程 12713.3.1 客戶需求處理程序 12713.3.2 信息處理工作流程 12813.3.3 投訴處理流程 12913.4 延伸服務(wù)設(shè)計(jì) 13013.4.1 免費(fèi)服務(wù) 13013.4.2 有償服務(wù) 13113.5 客戶服務(wù)規(guī)范 13213.6 客戶服務(wù)人員的禮儀形象要求 13214 物業(yè)服務(wù)的應(yīng)急處理預(yù)案 13814.1 應(yīng)急預(yù)案分析 13814.2 應(yīng)急預(yù)案制訂要點(diǎn) 13814.3 應(yīng)急預(yù)案的處理流程 13914.3.1 火警訊號(hào)處理程序 14014.3.2 火險(xiǎn)報(bào)警工作流程 14114.3.3 火警處理注意事項(xiàng) 14214.3.4 火災(zāi)演習(xí)流程 14414.3.5 突發(fā)公共衛(wèi)生事件處理流程預(yù)案 14514.3.6 突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案 14514.3.7 跑水應(yīng)急預(yù)案 14614.3.8 突發(fā)跑水事件處理流程 14914.3.9 盜竊事件處理 150 打架斗毆事件處理 150 搶劫事件處理 151 兇殺事件處理 152 交通意外事故 153 臺(tái)風(fēng)、水浸、火災(zāi)等自然災(zāi)害事故 153 刑事、治安案件發(fā)生處理程序 154 防爆炸物品事件應(yīng)急處理方案 155

1 中金國(guó)際廣場(chǎng)總體設(shè)想和管理模式【要點(diǎn)提示】 物業(yè)服 務(wù)需求分析：寫字樓（A座、B座、C座）、商業(yè)（B、C裙房）、停車庫(kù)（地下）等。 物業(yè)特點(diǎn)：各功能區(qū)域既相互獨(dú)立又彼此關(guān)聯(lián)——功能區(qū)域的關(guān)聯(lián)性；設(shè)施設(shè)備 的關(guān)聯(lián)性；人員的關(guān)聯(lián)性和流動(dòng)性。 物業(yè)管理模式設(shè)想：區(qū)域管理， 分級(jí)服 務(wù)。1.1 物業(yè)功能及服1.2 務(wù)分析1.2.1 物業(yè)外部環(huán)境概述辦公樓匯智大廈、友誼時(shí)代大廈、飛雕國(guó)際大廈、徐家匯國(guó)際大廈、騰飛大廈、美羅大廈、上海實(shí)業(yè)大廈、中福實(shí)業(yè)大廈、飛洲國(guó)際廣場(chǎng)、亞都商務(wù)樓、圣愛廣場(chǎng)、、均瑤國(guó)際廣場(chǎng)等商業(yè)狀況港匯廣場(chǎng)，東方商廈，太平洋百貨，匯金百貨，美羅城，第六百貨，太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)，中興百貨商廈、匯聯(lián)商廈、百腦匯、百思買、大千美食林、建國(guó)賓館、華亭賓館等花園住宅亞都國(guó)際名園、華獅國(guó)際公寓、東方曼哈頓、萊詩(shī)邸、天際花園等文體教育徐匯中學(xué)、交通大學(xué)等醫(yī)療機(jī)構(gòu)上海市徐家匯地段醫(yī)院、上海醫(yī)科大學(xué)附屬兒科醫(yī)院、上海市國(guó)際婦幼保健院等交通狀況地鐵一號(hào)線徐家匯站，公交線路43、15、42、72、44、50、56、732、93等

1.2.2 物業(yè)情況概述物業(yè)地點(diǎn)上海市漕溪北路207-237弄6號(hào)面積情況建筑面積102344m2，其中： A座寫字樓面積18943.3m2， B座寫字樓面積21195.1m2， C座寫字樓面積18966.7m2， B、C商業(yè)裙房面積19600m2。樓層情況 地下3層， A座17層， B座7-23層， C座7-24層， 裙房6層。功能布局地下三層停車場(chǎng)，共321個(gè)機(jī)械式停車位（另有地上29個(gè)、自行車758個(gè)）A座寫字樓 共17層， 樓高58米。 外墻采用玻璃幕墻。 配置6部進(jìn)口三菱電梯， 其中1部為消防梯。 配置大金VRV、HRV系統(tǒng)中央空調(diào)。B座寫字樓 7-23層， 樓高91米。 外墻采用玻璃幕墻。 配置5部OTIS電梯， 其中1部為消防梯。 配置中央空調(diào)系統(tǒng)， 采用熱水鍋爐供熱。C座寫字樓 7-24層， 樓高92米。 外墻采用玻璃幕墻。 配置3部OTIS電梯， 其中1部為消防梯。 采用分體式空調(diào)。B、C裙房 1-6層。 配置20部KONE自動(dòng)扶梯合3部KONE貨梯。1.2.3 物業(yè)功能及服1.2.4 務(wù)需求分析樓層分布功能描述客戶群體常規(guī)物業(yè)服務(wù)需求側(cè)重點(diǎn)特色服務(wù)內(nèi)容安全環(huán)境設(shè)施設(shè)備客戶服務(wù)地下三層停車場(chǎng) 商場(chǎng)顧客 寫字樓用戶、訪客 內(nèi)部員工 車輛安全 人員安全 保持停車場(chǎng)的整潔 保證消防器材100%完好 照明、通風(fēng)系統(tǒng)完好 監(jiān)控、弱電系統(tǒng)完好 貴賓停車引導(dǎo) 靠近電梯間處設(shè)置VIP專用車位 按就近原則安排寫字樓、商場(chǎng)顧客固定的停車區(qū)域A座B座C座寫字樓 寫字樓用戶員工 外來訪客 辦公區(qū)域外來人員的接待和控制 進(jìn)出物品控制 公共秩序的維護(hù) 舒適、整潔的辦公環(huán)境 高水準(zhǔn)的保潔服 務(wù)標(biāo) 準(zhǔn) 在大堂擺放植 株， 營(yíng)造舒適環(huán)境 寫字樓設(shè)備 后勤保障， 如：供電、中央空調(diào)（A、B座）、電梯、照明等 消防、監(jiān)控系統(tǒng)完好 設(shè)立商務(wù)中心， 提供打印、快遞、傳真、電子郵件等商務(wù)服 務(wù) 用戶夜間或節(jié)假日工作的后勤服 務(wù) 寫字樓大堂設(shè)置禮儀接待人員， 提供服 務(wù)指 引 提供天氣變化、健康防治、防火防盜等溫馨提示 提供雨天傘套及小件物品保管服 務(wù) 用戶自用部位受托保潔服 務(wù)， 并對(duì)入室清潔人員的履歷背景進(jìn)行額外審核并備 案B、C裙房商業(yè) 外來顧客 商場(chǎng)員工 公共秩序的維護(hù) 防火、防盜 整潔、舒適的購(gòu)物環(huán)境 高標(biāo) 準(zhǔn)的清潔服 務(wù) 通過植 株的擺放營(yíng)造舒適環(huán)境 商場(chǎng)設(shè)備 的后勤保障， 如：供電、中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、照明等 消防、監(jiān)控系統(tǒng)完好 故障設(shè)備 信息的快速反饋， 如：取款機(jī)、商鋪?zhàn)杂迷O(shè)備 等 便捷的后勤服 務(wù)， 包括投訴、報(bào)修接待、內(nèi)外聯(lián)系 全面的服 務(wù)引導(dǎo)， 包括標(biāo) 識(shí)、溫馨提示、服 務(wù)人員引導(dǎo)等 設(shè)置便衣安全崗， 以保障營(yíng)業(yè)場(chǎng)所安全 商場(chǎng)內(nèi)部員工通道設(shè)置門崗 配合營(yíng)業(yè)需要， 提供所需的服 務(wù)指 引 根據(jù)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所服 務(wù)需求， 提供客戶溫馨提示等標(biāo) 識(shí)的建議 提供天氣變化、健康防治、防火防盜等溫馨提示 提供雨天傘套及小件物品保管服 務(wù) 商場(chǎng)裝修監(jiān)督、管理1.3 物業(yè)服1.4 務(wù)需求綜述通過對(duì)中金國(guó)際廣場(chǎng)的物業(yè)類型、客戶群體需求的分析，可以看出，中金國(guó)際廣場(chǎng)的物業(yè)管理既具備常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)的需求，又具備自身的特殊服務(wù)需求，如寫字樓、商業(yè)裙房等等，其服務(wù)需求具備如下特點(diǎn)。1.4.1 功能分布的區(qū)域性中金國(guó)際廣場(chǎng)按照功能可以劃分為停車場(chǎng)、寫字樓、商業(yè)裙房三大功能區(qū)域，每一個(gè)功能區(qū)域中又因服務(wù)部門、客戶群體的細(xì)分而具備物業(yè)服務(wù)的差異性。需要在滿足功能區(qū)域整體服務(wù)需求的同時(shí)，進(jìn)一步細(xì)化服務(wù)方案、服務(wù)流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才能夠全方位滿足本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)需求。1.4.2 各功能區(qū)域既相對(duì)獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)中金國(guó)際廣場(chǎng)的三大功能區(qū)域，從功能的角度講，既相互獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，主要表現(xiàn)在：功能區(qū)域的關(guān)聯(lián)性如：B、C座寫字樓與商業(yè)裙房相互連接，各樓層之間通過消防樓梯相互連接，這些接口部位都是安全防范管理的重點(diǎn)。設(shè)施設(shè)備的關(guān)聯(lián)性整個(gè)物業(yè)的供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)（B座、B\C裙房）、垃圾處理站、地下車庫(kù)等等都是各功能區(qū)域共用的，但各功能區(qū)域作息的時(shí)間段有差異，寫字樓需要在工作日使用，商場(chǎng)在每天的白天營(yíng)業(yè)，商場(chǎng)中的餐館則是早、中、晚三個(gè)用餐時(shí)間密集使用，這些作息時(shí)間段上的差異，對(duì)物業(yè)管理公司的設(shè)施設(shè)備管理和節(jié)能降耗都提出了很高的要求。人員的關(guān)聯(lián)性和流動(dòng)性中金國(guó)際廣場(chǎng)的客戶群體可分為內(nèi)部用戶和外來客戶兩大類，而這兩類的客戶進(jìn)入本物業(yè)的需求都不是單一的，他們需要在本物業(yè)各功能區(qū)域之間流動(dòng)。如何才能既保證用戶的安全，又滿足客戶在樓內(nèi)流動(dòng)的順暢、方便，這也是物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)和重點(diǎn)。安全和設(shè)備管理是本物業(yè)的管理服務(wù)重點(diǎn)中金國(guó)際廣場(chǎng)作為財(cái)富的聚集地，在其中的人、財(cái)、物都是物業(yè)管理安全保衛(wèi)工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。如何通過人防、技防、建筑物防范相結(jié)合，并與地區(qū)公安部門通力合作，共同保障本物業(yè)的安全，才是中金國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理的基石。本物業(yè)中的商業(yè)都是重要的對(duì)外營(yíng)業(yè)部門，對(duì)設(shè)備的依賴性很大。物業(yè)管理服務(wù)所涉及的設(shè)施設(shè)備從動(dòng)力方面為它們的功能型設(shè)備提供后勤保障，設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)以及緊急情況的處理預(yù)案都是物業(yè)管理服務(wù)設(shè)備管理的重點(diǎn)。1.5 總體設(shè)想和管理模式1.5.1 “區(qū)域管理、分級(jí)服1.5.2 務(wù)”總體設(shè)想針對(duì)中金國(guó)際廣場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)特性，我們提出“區(qū)域管理、分級(jí)服務(wù)”的總體服務(wù)設(shè)想。所謂“區(qū)域管理”即是按照中金國(guó)際廣場(chǎng)的功能分區(qū)，根據(jù)各功能區(qū)域的物業(yè)服務(wù)需求特性，制定符合其特性的物業(yè)服務(wù)方案、工作程序和標(biāo)準(zhǔn)，并按照功能區(qū)域的特性給予實(shí)施?！胺旨?jí)服務(wù)”即依據(jù)不同區(qū)域在安全保障的重要性、設(shè)施設(shè)備的配置、環(huán)境維護(hù)的需求以及客戶服務(wù)需求等方面的差異性進(jìn)行層級(jí)劃分，制定出有針對(duì)性地分級(jí)服務(wù)控制方案并給予實(shí)施。按照中金國(guó)際廣場(chǎng)的功能區(qū)域劃分，我們將其物業(yè)管理區(qū)域也分為停車場(chǎng)、寫字樓、商業(yè)裙房三個(gè)功能區(qū)。每個(gè)區(qū)域按照工程保障、環(huán)境管理、秩序保障、客戶服務(wù)4個(gè)專業(yè)在不同區(qū)域中的需求、標(biāo)準(zhǔn)等的不同劃分層級(jí)：工程保障按照各設(shè)施設(shè)備對(duì)不同區(qū)域?qū)嵤┍Ｕ系闹匾苑譃榛A(chǔ)保障、功能保障和技術(shù)保障三個(gè)層級(jí)，根據(jù)各區(qū)域?qū)蛹?jí)特點(diǎn)制定相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。環(huán)境保障根據(jù)中金國(guó)際廣場(chǎng)不同的清潔、綠化需求分為環(huán)境管理、業(yè)務(wù)配合、形象維護(hù)三個(gè)層級(jí)，不同層級(jí)的清潔、綠化工作的實(shí)施方式、標(biāo)準(zhǔn)以及人員的配置、授權(quán)都根據(jù)區(qū)域、層級(jí)有所不同?？蛻舴?wù)根據(jù)中金國(guó)際廣場(chǎng)功能區(qū)域的劃分，針對(duì)不同區(qū)域分為常規(guī)服務(wù)和延伸服務(wù)兩個(gè)層級(jí)。其中常規(guī)服務(wù)包括客戶檔案管理、投訴報(bào)修接待、問詢解答協(xié)調(diào)等工作；延伸服務(wù)包括商務(wù)服務(wù)、租售代理服務(wù)等。安全保障根據(jù)三個(gè)區(qū)域?qū)τ谥刃虮Ｕ铣潭鹊男枨蟛煌譃楣仓刃虮Ｕ虾腿藛T安全保障兩個(gè)層級(jí)。公共秩序保障包括治安管理、車輛管理以及消防管理；人員安全主要針對(duì)中金國(guó)際廣場(chǎng)用戶安全的保障和外來人員的管理。

1.5.3 “區(qū)域管理、分級(jí)服1.5.4 務(wù)”管理模式如上圖所示，“區(qū)域管理，分級(jí)服務(wù)”的總體管理思路，通過“三個(gè)功能區(qū)域劃分，四項(xiàng)專業(yè)服務(wù)支持”的總體運(yùn)作來滿足中金國(guó)際廣場(chǎng)用戶的辦公、經(jīng)營(yíng)等功能定位，實(shí)現(xiàn)其物業(yè)管理服務(wù)功能。細(xì)化區(qū)域、層級(jí)物業(yè)管理服務(wù)需求，提供針對(duì)性強(qiáng)的物業(yè)管理服務(wù)，獅城怡安將于中金國(guó)際廣場(chǎng)開發(fā)商全力配合，以期不斷滿足、不斷提升中金國(guó)際廣場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

2 管理指3 標(biāo)4 及措施【要點(diǎn)提示】 完成開發(fā)商制定的管理目標(biāo) 。 接管后三年內(nèi)達(dá)到上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo) 準(zhǔn)。 實(shí)現(xiàn)16項(xiàng)服 務(wù)指 標(biāo) 承諾。4.1 管理目標(biāo)4.2 一年內(nèi)達(dá)到物業(yè)各項(xiàng)使用功能正常，使物業(yè)各項(xiàng)工作有條不紊地開展。二年內(nèi)深化管理服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理形象，進(jìn)行質(zhì)量管理體系內(nèi)貫標(biāo)。三年內(nèi)達(dá)到上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)。4.3 分項(xiàng)管理指4.4 標(biāo)4.5 及主要措施序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)標(biāo)管理指標(biāo)測(cè)算依據(jù)管理應(yīng)采用的主要措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%以上99%以上（完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積）/總建筑面積×100%1、 根據(jù)中金國(guó)際廣場(chǎng)的具體情況，2、 參考建設(shè)部《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法規(guī)，3、 編制房屋本體維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃以及配套設(shè)施大、中修及維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，4、 經(jīng)開發(fā)商或業(yè)委會(huì)審批后實(shí)施。5、 將房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，6、 由專人控制質(zhì)量，7、 日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡視和定期巡查相結(jié)合。8、 針對(duì)房屋建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及配套設(shè)施材料的特性，9、 進(jìn)行科學(xué)地維護(hù)、保養(yǎng)，10、 延長(zhǎng)其使用壽命。11、 嚴(yán)格裝修審批、登記、驗(yàn)收制度，12、 對(duì)施工過程進(jìn)行控制、跟蹤管理，13、 及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。14、 每年由專業(yè)技術(shù)人員對(duì)房屋及配套設(shè)施勘查、鑒定一次，15、 根據(jù)勘查、鑒定結(jié)果，16、 制定科學(xué)的維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。2設(shè)備設(shè)施及房屋零修、急修及時(shí)率100%100%零修、急修及時(shí)完成次數(shù)/零修、急修總數(shù)×100%1、 以優(yōu)質(zhì)高效服2、 務(wù)為宗旨，3、 物業(yè)服4、 務(wù)中心設(shè)立服5、 務(wù)電話并向用戶公開，6、 實(shí)行24小時(shí)值班，7、 受理各類零修、急修申報(bào)。8、 接到急修任務(wù)，9、 維修人員15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)并立即處理。零修任務(wù)及時(shí)完成；一般問題當(dāng)班處理好；當(dāng)班處理不10、 了的問題對(duì)用戶應(yīng)有交待。11、 根據(jù)中金國(guó)際廣場(chǎng)配套設(shè)備12、 、設(shè)施的特點(diǎn)，13、 儲(chǔ)備14、 一定數(shù)量常用備15、 件，16、 以備17、 急用。3設(shè)施設(shè)備返修率1%0.5%以下返修次數(shù)/維修總次數(shù)×100%1、 加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，2、 提高維修技術(shù)。3、 實(shí)行分項(xiàng)工程師負(fù)責(zé)制，4、 有針對(duì)性地提高維修人員的專業(yè)技能。5、 維修工作效率、返修率與維修人員的工作業(yè)績(jī)考核掛鉤。4大、中修工程質(zhì)量合格率100%100%工程合格數(shù)/工程總數(shù)×100%1、 對(duì)工程全過程進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)督。2、 對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行分項(xiàng)檢查，3、 嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)。4、 工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序。5維修工程質(zhì)量回訪率重大維修100%維修回訪數(shù)/總維修數(shù)×100%1、 實(shí)行回訪制度，2、 對(duì)用戶申報(bào)的重大維修服3、 務(wù)進(jìn)行100%的回訪?；卦L方式多樣化，4、 如上門回訪、電話回訪等。5、 利用計(jì)算機(jī)建立維修回訪檔案。6、 物業(yè)服7、 務(wù)中心總經(jīng)理每季安排對(duì)用戶專訪，8、 部門經(jīng)理每月隨機(jī)走訪用戶。6綠化完好率98%以上完好綠地面積/綠地總面積×100%1、 實(shí)行全員管理，2、 每一位員工都有責(zé)任對(duì)環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，3、 積極開展宣傳工作，4、 人人有義務(wù)對(duì)損壞綠化的行為進(jìn)行制止，5、 并認(rèn)真聽取用戶意見，6、 接受用戶監(jiān)督。7、 嚴(yán)格審核綠化工作計(jì)劃，8、 內(nèi)容包括時(shí)間要求和質(zhì)量標(biāo)9、 準(zhǔn)。10、 根據(jù)各種植11、 物的生長(zhǎng)特性，12、 制定科學(xué)的日常養(yǎng)護(hù)、維護(hù)計(jì)劃，13、 并結(jié)合實(shí)際情況認(rèn)真實(shí)施；根據(jù)周圍的環(huán)境和人文特點(diǎn)修剪具有藝術(shù)性的造型。14、 每周對(duì)綠化工作完成情況、工作質(zhì)量進(jìn)行檢查、考核。7清潔保潔率98%以上保潔達(dá)標(biāo)面積/保潔總面積×100%1、 采用合理、科學(xué)的作業(yè)方式，2、 給用戶營(yíng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境。3、 垃圾分類處理，4、 日產(chǎn)日清，5、 封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，6、 杜絕二次污染。7、 定期進(jìn)行消殺，8、 區(qū)域內(nèi)無白蟻、蚊蠅、鼠害。9、 杜絕亂張貼現(xiàn)象。10、 部門經(jīng)理每月巡視檢查衛(wèi)生保潔質(zhì)量情況，11、 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)協(xié)調(diào)處理。12、 加強(qiáng)環(huán)保建設(shè)的宣傳工作，13、 對(duì)破壞環(huán)境衛(wèi)生行為及時(shí)制止。8機(jī)電設(shè)備完好率95%以上（中?。?、99%以上（大型）99%以上、消防設(shè)施100%完好的機(jī)電設(shè)備數(shù)/機(jī)電設(shè)備總數(shù)×100%1、 把主要機(jī)電設(shè)備2、 （如電梯、空調(diào)主機(jī)等）分包給專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，3、 并對(duì)分包商的工作全過程嚴(yán)格監(jiān)督。4、 主要機(jī)電設(shè)備5、 的日常巡視維護(hù)由各系統(tǒng)責(zé)任人負(fù)責(zé)，同6、 時(shí)加強(qiáng)技術(shù)人員的專業(yè)培訓(xùn)，7、 保證主要機(jī)電設(shè)備8、 完好率達(dá)到100%。9、 配備10、 專業(yè)工程技術(shù)人員，11、 所有人員全部持證上崗，12、 實(shí)行24小時(shí)值班制，13、 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。14、 利用設(shè)備15、 自身的監(jiān)測(cè)、控制、診斷功能，16、 借助先進(jìn)的儀器、儀表和科學(xué)的管理手段，17、 正確使用、精心保養(yǎng)、定期維護(hù)好設(shè)備，18、 保證設(shè)備19、 安全、優(yōu)質(zhì)、高效運(yùn)行。20、 制定各系統(tǒng)應(yīng)急處理方案。9路燈亮燈率99%以上99.5%以上路燈完好數(shù)/路燈總數(shù)×100%1、 實(shí)行維修管理人員、保安兩條線巡視檢查制度，2、 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。3、 維修保養(yǎng)責(zé)任到人，4、 實(shí)行量化考核，5、 日常保養(yǎng)與定期檢修相結(jié)合。6、 根據(jù)路燈型號(hào)、規(guī)格，7、 儲(chǔ)備8、 一定數(shù)量的備9、 用件。10停車場(chǎng)、道路完好率99%以上停車場(chǎng)、道路完好面積/停車場(chǎng)、道路總面積×100%1、 指2、 定專人對(duì)停車場(chǎng)、道路標(biāo)3、 識(shí)系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)，4、 按規(guī)定巡視檢查，5、 維護(hù)保養(yǎng)記錄建檔備6、 查。7、 利用停車場(chǎng)管理系統(tǒng)對(duì)車輛進(jìn)行有效監(jiān)管。8、 制定停車場(chǎng)管理規(guī)定，9、 指10、 定人員對(duì)停車場(chǎng)及配套設(shè)施進(jìn)行巡視檢查、定期保養(yǎng)，11、 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。11治安案件發(fā)生率0物業(yè)轄區(qū)內(nèi)治安秩序良好，無因管理責(zé)任引發(fā)治安案件。1、 充分利用閉路監(jiān)控等智能化系統(tǒng)，2、 并執(zhí)行24小時(shí)保安巡查制度，3、 實(shí)行固定崗、巡邏崗、智能控制中心交叉結(jié)合立體防范，4、 做到人防、技防、物防相結(jié)合。5、 成立應(yīng)急小分隊(duì)，6、 處理應(yīng)急事件。7、 建立中金國(guó)際廣場(chǎng)用戶、經(jīng)營(yíng)單位、施工人員檔案，8、 并于經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)人和施工單位簽訂《治安責(zé)任書》，9、 對(duì)進(jìn)入中金國(guó)際廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)、施工人員，10、 要求掛工作牌，11、 并經(jīng)查驗(yàn)方可放行。12、 落實(shí)保安崗位職責(zé)，13、 明確責(zé)任區(qū)域。14、 對(duì)保安實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，15、 加強(qiáng)對(duì)保安員的培訓(xùn)和考核。16、 對(duì)保安員工作進(jìn)行嚴(yán)格檢查。12火災(zāi)發(fā)生率0.1‰以下0公共區(qū)域無火災(zāi)發(fā)生1、 實(shí)行全員義務(wù)消防員制度，2、 根據(jù)中金國(guó)際廣場(chǎng)的實(shí)際情況制定消防應(yīng)急方案，3、 定期舉行消防演練，4、 開展消防知識(shí)和法規(guī)的宣傳教育。5、 實(shí)行24小時(shí)消防值班制度。6、 消防工作責(zé)任到人，7、 日常巡查與定期檢查相結(jié)合。8、 裝修、動(dòng)火作業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的申報(bào)、審批制度，9、 并進(jìn)行跟蹤、巡查管理。10、 充分利用火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防系統(tǒng)的自動(dòng)探測(cè)、自動(dòng)聯(lián)動(dòng)消防設(shè)備11、 等功能，12、 杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。13、 消防管理人員全部持證上崗，14、 熟練掌握消防設(shè)施設(shè)備15、 的使用方法。13投訴處理率95%以上100%已處理的投訴次數(shù)/投訴總數(shù)×100%1、 以“用戶至上、優(yōu)質(zhì)高效”為服2、 務(wù)準(zhǔn)則，3、 竭誠(chéng)為用戶提供一流的服4、 務(wù)。5、 加強(qiáng)與用戶的溝通，6、 了解用戶的愿望和要求，7、 滿足用戶的需求。8、 設(shè)立24小時(shí)投訴電話和服9、 務(wù)網(wǎng)站。10、 接到投訴，11、 及時(shí)記錄并處理，同12、 時(shí)建立檔案，13、 跟蹤處理結(jié)果。14管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%培訓(xùn)合格人數(shù)/培訓(xùn)總?cè)藬?shù)×100%1、 精編科學(xué)、先進(jìn)、實(shí)用的培訓(xùn)教材。2、 選派教學(xué)經(jīng)驗(yàn)豐富的教員，3、 對(duì)員工進(jìn)行入職培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)和定期的培訓(xùn)。15物業(yè)管理服務(wù)滿意率95%95%以上（對(duì)物業(yè)管理服務(wù)很滿意用戶+滿意用戶）/調(diào)查用戶總數(shù)×100%1、 每半年做一次用戶意見調(diào)查，2、 將征詢到的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，3、 及時(shí)糾正和采取預(yù)防措施。4、 物業(yè)服5、 務(wù)中心總經(jīng)理每周主持召開工作例會(huì)，6、 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，7、 不8、 斷提高服9、 務(wù)水平。16違章處理率100%處理違章次數(shù)/發(fā)生違章次數(shù)×100%1、 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，2、 及時(shí)糾正和制止各種違章行為。3、 通過用戶手冊(cè)、宣傳欄等，4、 加強(qiáng)對(duì)有關(guān)規(guī)章制度的宣傳，5、 以取得用戶理解和支持，6、 從而7、 避免和杜絕違章的發(fā)生。8、 實(shí)行違章處理跟蹤制，9、 對(duì)違章事件及時(shí)處理，10、 處理后記錄歸檔備11、 案。5 管理方式和工作計(jì)劃【要點(diǎn)提示】 “三大功能區(qū)域劃分， 四項(xiàng)專業(yè)服 務(wù)支持”運(yùn)作方式； 執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體”式管理機(jī)制和體系； 導(dǎo)入ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系。5.1 管理方式通過對(duì)物業(yè)類型和客戶需求的分析，我們提出“區(qū)域管理、分級(jí)服務(wù)”的總體設(shè)想，通過“三大功能區(qū)域劃分，四項(xiàng)專業(yè)服務(wù)支持”的運(yùn)作方式來支撐整體管理設(shè)想，并達(dá)到所承諾的管理服務(wù)目標(biāo)。管理運(yùn)作方式示意圖如下。5.1.1 管理體系為了確保各項(xiàng)管理服務(wù)指標(biāo)的完成，擬采用執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體”式管理機(jī)制和體系，如下圖所示：執(zhí)行機(jī)構(gòu)——獅城怡安－中金國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中心 為物業(yè)管理服 務(wù)的具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)， 向客戶負(fù)責(zé)， 保證各項(xiàng)工作和管理服 務(wù)指 標(biāo) 均達(dá)到規(guī)定的要求； 根據(jù)計(jì)劃全面開展各項(xiàng)管理服 務(wù)工作； 在各項(xiàng)管理服 務(wù)中， 嚴(yán)格遵照ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全體系的要求及程序； 對(duì)各項(xiàng)管理服 務(wù)環(huán)節(jié)和管理服 務(wù)目標(biāo) 負(fù)責(zé)； 做好詳細(xì)的工作記錄， 按時(shí)向客戶提交管理服 務(wù)報(bào)告； 及時(shí)處理客戶對(duì)物業(yè)管理工作的意見和建議。責(zé)任機(jī)構(gòu)——獅城怡安（上海）物業(yè)管理有限公司 科學(xué)組建精干高效的管理機(jī)構(gòu)和人員隊(duì)伍 ； 制定管理計(jì)劃和服 務(wù)目標(biāo) ； 有力地支持物業(yè)服 務(wù)中心的工作， 包括人事、財(cái)務(wù)、物料、設(shè)備 、品質(zhì)等全方位的支持和督導(dǎo)； 定期向客戶進(jìn)行滿意率調(diào)查， 聽取客戶對(duì)物業(yè)服 務(wù)中心工作的意見和建議， 總結(jié)管理服 務(wù)情況， 不 斷提高管理服 務(wù)水平。監(jiān)督機(jī)構(gòu)——上海賽達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司、上海怡成房產(chǎn)有限公司 審核物業(yè)服 務(wù)中心呈交的管理服 務(wù)報(bào)告； 組織對(duì)管理工作的抽驗(yàn)、檢查， 審查管理服 務(wù)情況； 通過會(huì)議或其他形式， 評(píng)審項(xiàng)目管理狀況， 并交流意見； 及時(shí)將管理服 務(wù)中存在的問題向物業(yè)服 務(wù)中心或公司投訴； 以其他方式進(jìn)行監(jiān)督。5.1.2 管理服5.1.3 務(wù)流程管理服務(wù)、計(jì)劃與控制獅城怡安在與委托方相關(guān)部門的密切協(xié)調(diào)溝通下，通過以下循環(huán)方式維護(hù)卓越的管理，從而為顧客提供完美的服務(wù)。獅城怡安與物業(yè)服務(wù)中心工作指導(dǎo)流程物業(yè)服務(wù)中心基礎(chǔ)工作流程導(dǎo)入ISO9000/ISO14000/OHAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系。5.2 工作計(jì)劃早期介入階段工作內(nèi)容工程進(jìn)度物業(yè)管理簽約后審核設(shè)計(jì)圖紙階段設(shè)備選型階段內(nèi)部裝修階段設(shè)備安裝調(diào)試驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收物業(yè)接管入伙階段研讀項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理角度初步提出合理建議：1.1考核建筑設(shè)計(jì)是否滿足物業(yè)管理需求1.2考查設(shè)備機(jī)房設(shè)計(jì)中的環(huán)境、通風(fēng)要求1.3考查空調(diào)工程是否從節(jié)能和便于管理角度考慮完善1.4對(duì)消防設(shè)施的設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提合理建議1.5對(duì)安防監(jiān)控設(shè)計(jì)中門禁、監(jiān)控點(diǎn)、紅外探測(cè)器巡更點(diǎn)布局等方面提出合理化建議1.6對(duì)管理用房位置、設(shè)計(jì)、裝修提出合理建議1.7考查項(xiàng)目公共部位建筑材料的選用1.8協(xié)助對(duì)項(xiàng)目智能化方案進(jìn)行優(yōu)化1.9其他考查時(shí)所考慮到的合理建議物業(yè)籌備階段工作內(nèi)容物管進(jìn)度物管簽約設(shè)備安裝調(diào)試、驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收物管公司籌備期物業(yè)集中搬遷籌建物業(yè)服務(wù)中心2.1物業(yè)服務(wù)中心機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置工程，技術(shù)人員到位2.2各項(xiàng)物管文件、資料的準(zhǔn)備2.3人員進(jìn)場(chǎng)安排及培訓(xùn)工作2.4編制集中搬遷方案，并提出有針對(duì)性合理化建議2.5實(shí)際管理方案的編制2.6按啟動(dòng)費(fèi)測(cè)算列出采購(gòu)計(jì)劃樓宇驗(yàn)收交接3.1參與各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收、測(cè)試工作，對(duì)不合格處提出整改建議3.2參與工程竣工后的政府相關(guān)驗(yàn)收3.3入伙前細(xì)致、全面的驗(yàn)收接管3.4工程資料收集、整理、歸檔正常管理階段工作內(nèi)容物管進(jìn)度1-10個(gè)月11-20個(gè)月21-30個(gè)月31-40個(gè)月41-50個(gè)月51-60個(gè)月4.1檔案的建立和管理4.2集中搬遷4.3管理體系的建立和試運(yùn)行4.4進(jìn)行質(zhì)量體系內(nèi)貫標(biāo)4.5整治現(xiàn)場(chǎng)，初步達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)4.6節(jié)能方案的確定和實(shí)施6 組織架構(gòu)及人員配置、培訓(xùn)和管理【要點(diǎn)提示】 管理團(tuán)隊(duì)配備 原則：高素質(zhì)、高效率； 員工配備 原則：愛崗敬業(yè)， 誠(chéng)守信用； 關(guān)鍵崗位人員須為黨員或經(jīng)過公安部門政審； 組織構(gòu)架：成立中金國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)服 務(wù)中心， 下設(shè)四個(gè)專門部門； 二層級(jí)、三階段、四專業(yè)員工培訓(xùn)管理體系。6.1 物業(yè)服6.2 務(wù)中心組織架構(gòu)擬計(jì)劃成立的“獅城怡安－中金國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中心”，下設(shè)客戶服務(wù)部、行政財(cái)務(wù)部、物業(yè)事務(wù)部和物業(yè)工程部4個(gè)專業(yè)部門。按照張弛有序的原則，總編制113人，作為日常工作的基本隊(duì)伍，總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理1人，總經(jīng)理助理1人，行政財(cái)務(wù)部1人，客戶服務(wù)部8人，物業(yè)事務(wù)部83人，物業(yè)工程部18人。組織構(gòu)架及人員配置見下圖：

6.3 人員配備6.4 6.4.1 配備6.4.2 原則基于中金國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)的特點(diǎn)，并結(jié)合物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特性，在物業(yè)管理人員配備上我們將遵循以下原則：服務(wù)意識(shí)強(qiáng)物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，為用戶提供一個(gè)安全舒適的工作環(huán)境是我們物業(yè)管理人的職責(zé)。一直高素質(zhì)的服務(wù)隊(duì)伍必然是一個(gè)服務(wù)意識(shí)極強(qiáng)的組合，我們一直非常重視服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)，也必然在中金國(guó)際廣場(chǎng)配備服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的管理服務(wù)人員。精干高效著眼于管理現(xiàn)代化和組織科學(xué)化，為保障優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，在組織上采用扁平構(gòu)架，根據(jù)中金國(guó)際廣場(chǎng)的功能需要和客戶需求，在物業(yè)服務(wù)中心設(shè)四個(gè)部門，即客戶服務(wù)部、行政財(cái)務(wù)部、物業(yè)事務(wù)部和物業(yè)工程部，由物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理直接調(diào)配管理。這樣既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的高效率，達(dá)到機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)，人員精干，工作高效的目的。重視文化素質(zhì)和專業(yè)技能各類人員的配備，均要求有較高的知識(shí)水平和專業(yè)技能。根據(jù)不同的崗位設(shè)置，配備相應(yīng)文化水平和專業(yè)技能的人才，在此基礎(chǔ)上，將通過不間斷的物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)和綜合素質(zhì)培訓(xùn)，使員工處于不斷完善和提高的最佳工作狀態(tài)。重視員工來源和個(gè)人素質(zhì)的考察中金國(guó)際廣場(chǎng)是一個(gè)綜合性物業(yè)，其服務(wù)人員的可靠性尤為重要。重視員工的來源，特殊職位要求黨員或須經(jīng)過公安部門的政審，方能入職。由于大樓功能的多樣性和高品質(zhì)，要求其服務(wù)人員具有極強(qiáng)的綜合素質(zhì)，并在工作中持續(xù)提升自己，才能滿足大樓及樓內(nèi)客戶的服務(wù)需求。6.4.3 崗位人員配置表根據(jù)中金國(guó)際廣場(chǎng)的服務(wù)需求，擬訂以下崗位及人員配置。崗位人員配置表序號(hào)崗位名稱人數(shù)崗位地點(diǎn)1物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理1物業(yè)服務(wù)中心2物業(yè)服務(wù)中心副總經(jīng)理1物業(yè)服務(wù)中心3物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理助理1物業(yè)服務(wù)中心小計(jì)3客戶服務(wù)部4客戶服務(wù)部經(jīng)理1接待中心5客戶服務(wù)部副經(jīng)理1接待中心6客戶服務(wù)6接待中心、大堂小計(jì)8物業(yè)事務(wù)部7物業(yè)事務(wù)部經(jīng)理1物業(yè)服務(wù)中心8物業(yè)事務(wù)部副經(jīng)理1物業(yè)服務(wù)中心9保安隊(duì)長(zhǎng)1相關(guān)崗位10保安領(lǐng)班4相關(guān)崗位11保安員36相關(guān)崗位12保潔領(lǐng)班4相關(guān)崗位13保潔員36相關(guān)崗位小計(jì)83物業(yè)工程部14物業(yè)工程部經(jīng)理1工程部15物業(yè)工程部副經(jīng)理1工程部16工程人員16相關(guān)崗位小計(jì)18財(cái)務(wù)部17出納1財(cái)務(wù)室小計(jì)1合計(jì)113崗位人員配備說明1) 崗位設(shè)置和人員配備2) 突出以客戶服3) 務(wù)為中心的特點(diǎn)；4) 結(jié)合本物業(yè)的管理服5) 務(wù)需求，6) 在人員配置上更注重專業(yè)崗位的配置。6.4.4 高素質(zhì)高效率管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)中金國(guó)際廣場(chǎng)的高效服務(wù)運(yùn)作，需要一支服務(wù)意思強(qiáng)，善管理、具有高度安全意識(shí)和專業(yè)技能的物業(yè)管理隊(duì)伍。獅城怡安將針對(duì)這一需要，明確任職條件，精心挑選，嚴(yán)格考核，組建一個(gè)具有專業(yè)管理職能的精英管理團(tuán)隊(duì)。各類管理專業(yè)人員任職條件如下：序號(hào)任職崗位任職條件1. 物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理本科及以上學(xué)歷或中級(jí)以上技術(shù)職稱；五年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證；知識(shí)面廣，專業(yè)技能熟練；有較強(qiáng)的組織管理能力、協(xié)調(diào)溝通能力。2. 物業(yè)服務(wù)中心副總經(jīng)理本科及以上學(xué)歷或中級(jí)以上技術(shù)職稱；四年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上方崗證；有工程（或財(cái)務(wù)、寫字樓、商場(chǎng)）管理經(jīng)驗(yàn)，知識(shí)面廣，專業(yè)技能熟練；有較強(qiáng)的組織管理能力、協(xié)調(diào)溝通能力。3. 總經(jīng)理助理本科及以上學(xué)歷或中級(jí)以上技術(shù)職稱；三年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上方崗證；有工程（或財(cái)務(wù)、寫字樓、商場(chǎng)）管理經(jīng)驗(yàn)，知識(shí)面廣，專業(yè)技能熟練；有較強(qiáng)的組織管理能力、協(xié)調(diào)溝通能力。4. 客戶服務(wù)部經(jīng)理大專以上學(xué)歷；三年以上客戶管理服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，二年以上寫字樓物業(yè)管理或酒店從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和綜合類知識(shí)結(jié)構(gòu)以及優(yōu)異的溝通協(xié)調(diào)能力、親和力強(qiáng)。5. 客戶服務(wù)部副經(jīng)理大專以上學(xué)歷；二年以上客戶管理服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)；有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和綜合類知識(shí)結(jié)構(gòu)以及優(yōu)異的溝通協(xié)調(diào)能力、親和力強(qiáng)。6. 物業(yè)事務(wù)部經(jīng)理大專以上學(xué)歷；三年以上四星級(jí)酒店管理工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和綜合類知識(shí)結(jié)構(gòu)以及優(yōu)異的溝通協(xié)調(diào)能力、親和力強(qiáng)。7. 物業(yè)事務(wù)部副經(jīng)理大專以上學(xué)歷；二年以上四星級(jí)酒店管理工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和綜合類知識(shí)結(jié)構(gòu)以及優(yōu)異的溝通協(xié)調(diào)能力、親和力強(qiáng)。8. 物業(yè)工程部經(jīng)理大專以上學(xué)歷；熟悉現(xiàn)代化高層商務(wù)辦公樓機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)原理，有豐富的工程管理經(jīng)驗(yàn)和協(xié)調(diào)能力，熟悉各專業(yè)工種機(jī)電設(shè)備的應(yīng)急處置方法、機(jī)電設(shè)備整個(gè)系統(tǒng)的調(diào)試和日常工程管理；五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)；工程相關(guān)專業(yè)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。9. 物業(yè)工程部副經(jīng)理大專以上學(xué)歷；熟悉現(xiàn)代化高層商務(wù)辦公樓機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)原理，有豐富的工程管理經(jīng)驗(yàn)和協(xié)調(diào)能力，熟悉各專業(yè)工種機(jī)電設(shè)備的應(yīng)急處置方法、機(jī)電設(shè)備整個(gè)系統(tǒng)的調(diào)試和日常工程管理；三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)；工程相關(guān)專業(yè)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。10. 各系統(tǒng)工程主管本科以上學(xué)歷，中級(jí)職稱，工業(yè)自動(dòng)化或暖通等相關(guān)專業(yè)；五年以上物業(yè)強(qiáng)電設(shè)備維護(hù)管理經(jīng)驗(yàn)；有物業(yè)強(qiáng)弱電、空調(diào)等維護(hù)管理經(jīng)驗(yàn)。11. 值班、維修技工中級(jí)技術(shù)等級(jí)證書和五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)；特種工種持上海市勞動(dòng)局簽發(fā)或轉(zhuǎn)審的有效《特種作業(yè)操作證》。12. 出納文員大專以上學(xué)歷，有會(huì)計(jì)證；二年以上出納工作經(jīng)驗(yàn)；二年以上資料管理工作經(jīng)驗(yàn).13. 各專業(yè)主管、領(lǐng)班大專以上學(xué)歷，三年以上相關(guān)專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，有大廈創(chuàng)優(yōu)管理經(jīng)驗(yàn)。14. 客戶服務(wù)員中專以上學(xué)歷，酒店管理或服務(wù)類相關(guān)專業(yè)；二年以上物業(yè)管理或酒店服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。15. 安全管理員車場(chǎng)管理員具備高中以上文化，具有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)，身高170CM以上，責(zé)任心強(qiáng)。16. 監(jiān)控中心管理員具備高中以上文化，具有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)，身高168CM以上，責(zé)任心強(qiáng)，黨員（或通過權(quán)威部門政審）。17. 保潔員具備初中以上文化，具有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)。18. 綠化工具備初中以上文化，具有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)6.5 員工培訓(xùn)6.5.1 培訓(xùn)原則通過培訓(xùn)體系的建立，逐步建立學(xué)習(xí)型組織，推進(jìn)中金國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理水平的不斷改進(jìn)、提高；針對(duì)不同服務(wù)崗位、不同素質(zhì)級(jí)別建立符合員工職業(yè)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展相匹配的培訓(xùn)計(jì)劃；通過培訓(xùn)計(jì)劃的開發(fā)、實(shí)施、監(jiān)督考核、指導(dǎo)、反饋，使員工的培訓(xùn)形成一個(gè)完整的系統(tǒng)，從而確保企業(yè)擁有持續(xù)性發(fā)展的能力。6.5.2 培訓(xùn)內(nèi)容按員工職業(yè)發(fā)展階段劃分：入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。入職培訓(xùn) 物業(yè)管理概論； 中金國(guó)際廣場(chǎng)的基本情況； 物業(yè)管理質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全三位一體管理體系、規(guī)章制度、管理方針和管理目標(biāo) ； 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服 務(wù)意識(shí)專題培訓(xùn)； 安全教育、消防知識(shí)； 禮儀禮節(jié)； 員工守則、言行規(guī)范； 物業(yè)服 務(wù)中心保密規(guī)定。上崗培訓(xùn) 本部門、本崗位職責(zé)培訓(xùn)； 本崗位工作程序、作業(yè)內(nèi)容、方式、規(guī)范培訓(xùn)； 本崗位業(yè)務(wù)技能、應(yīng)知應(yīng)會(huì)培訓(xùn)； 物業(yè)服 務(wù)中心保密規(guī)定。在職培訓(xùn) 本崗位業(yè)務(wù)技能、技術(shù)提高性學(xué)習(xí)； 相關(guān)崗位業(yè)務(wù)概要、技能訓(xùn)練； 了解相關(guān)法律法規(guī)； 物業(yè)服 務(wù)中心保密規(guī)定。按人員層次劃分：一般管理層、專業(yè)技術(shù)作業(yè)層培訓(xùn)。一般管理層（含工程技術(shù)人員）： 本崗位專業(yè)技術(shù)知識(shí)、專業(yè)職稱培訓(xùn)； 物業(yè)管理理論學(xué)習(xí)， 上崗取證培訓(xùn)； 相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)； 管理體系相關(guān)程序文件、作業(yè)指 導(dǎo)書。專業(yè)（業(yè)務(wù)）技術(shù)作業(yè)層： 上崗取證培訓(xùn)； 崗位業(yè)務(wù)、技術(shù)技能培訓(xùn)及崗位競(jìng)賽； 質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)安全三位一體管理體系相關(guān)文件， 作業(yè)指 導(dǎo)書學(xué)習(xí)； 了解相關(guān)法律、法規(guī)。6.5.3 培訓(xùn)方式內(nèi)部培訓(xùn)；外部培訓(xùn)；崗位知識(shí)培訓(xùn)；工作情景培訓(xùn)；參觀、交流學(xué)習(xí)等。6.5.4 培訓(xùn)的評(píng)估考核培訓(xùn)前考核了解員工現(xiàn)狀，制定切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，確定員工培訓(xùn)的需求方向。培訓(xùn)中考核根據(jù)實(shí)際情況，邊培訓(xùn)、邊考核，理論與實(shí)踐相結(jié)合，對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。培訓(xùn)后考核分為實(shí)操和書面考評(píng)兩種，把考評(píng)的結(jié)果作為評(píng)定員工綜合成績(jī)的主要依據(jù)。6.5.5 培訓(xùn)計(jì)劃年度培訓(xùn)計(jì)劃內(nèi)容如下：崗位培訓(xùn)內(nèi)容要求全體員工1、 物業(yè)服2、 務(wù)中心規(guī)章制度3、 《員工手冊(cè)》和相關(guān)保密規(guī)定；4、 企業(yè)發(fā)展史、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)；5、 職業(yè)道德、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神、服6、 務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)；7、 消防安全和普法教育；8、 ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系基礎(chǔ)知識(shí)；9、 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)；10、 物業(yè)應(yīng)急處理與預(yù)防。1、 客戶服2、 務(wù)部組織對(duì)新員工及在職員工進(jìn)行培訓(xùn)；3、 客戶服4、 務(wù)部定期對(duì)員工進(jìn)行專題培訓(xùn)和考核；5、 物業(yè)實(shí)例參觀。管理人員：包括部門經(jīng)理（主管）、工程師以上的人員1、 管理手冊(cè)、程序文件及各類工作手冊(cè)；2、 物業(yè)管理法規(guī)、行業(yè)標(biāo)3、 準(zhǔn)；4、 ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系基礎(chǔ)知識(shí)；5、 主管專業(yè)的技術(shù)知識(shí)；6、 管理技巧和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)；7、 物業(yè)管理發(fā)展新趨勢(shì)；8、 應(yīng)急處理與預(yù)防。1、 管理人員須參加物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)并取得物業(yè)管理上崗證；2、 熟悉管理體系文件及運(yùn)作流程，3、 熟悉各種法規(guī)、條例，4、 了解物業(yè)管理的發(fā)展動(dòng)態(tài)，5、 公共建筑的物業(yè)管理，6、 不7、 斷提高業(yè)務(wù)知識(shí)水平和管理水平，8、 并定期進(jìn)行考核。技工1、 本崗位操作手冊(cè)、各類工作記錄、工作流程、崗位職責(zé)、工作標(biāo)2、 準(zhǔn)、作業(yè)指3、 導(dǎo)書、4、 ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系基礎(chǔ)知識(shí)；5、 設(shè)備6、 原理、性能、構(gòu)造、參數(shù)、操作、保養(yǎng)規(guī)程、故障排除技巧、巡查技巧等；7、 應(yīng)急設(shè)施的使用方法；8、 專業(yè)技術(shù)的提高；9、 新設(shè)備10、 新技術(shù)的熟悉和掌握。1、 取得年審合格的上崗證。2、 熟練掌握本專業(yè)各類設(shè)備3、 情況、操作技巧，4、 熟悉水、電、消防網(wǎng)路，5、 并定期進(jìn)行考核。保安員1、 崗位職責(zé)、管理制度、工作流程、工作標(biāo)2、 準(zhǔn)；3、 ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體基礎(chǔ)知識(shí)、法律知識(shí)；4、 消防設(shè)施操作方法、消防應(yīng)急方案、緊急事件處理、信息傳遞；5、 大樓秩序維護(hù)、安全防范、保護(hù)；6、 大樓內(nèi)外環(huán)境情況、車輛管理、工作技巧；7、 保安員體能、技能訓(xùn)練。1、 熟悉掌握各類工作流程、應(yīng)知應(yīng)會(huì)，2、 熟悉物業(yè)及車輛的情況，3、 并定期進(jìn)行考核；4、 按規(guī)定定期組織消防演習(xí)、緊急疏散演習(xí)，5、 列隊(duì)比賽等。財(cái)務(wù)人員1、 財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)、法規(guī)、有關(guān)制度；2、 電腦操作；3、 工作流程。1、 具有年審合格的會(huì)計(jì)上崗證；2、 對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容熟悉掌握。其他人員1、 本職工作職責(zé)，2、 工作技巧，3、 工作流程；4、 需對(duì)采購(gòu)、倉(cāng)管人員進(jìn)行材料質(zhì)量的檢驗(yàn)方法、倉(cāng)庫(kù)管理知識(shí)的等方面的培訓(xùn)；5、 需對(duì)管理人員進(jìn)行電腦操作、各類文印機(jī)具的使用、保養(yǎng)技巧的培訓(xùn)；6、 需對(duì)接待人員進(jìn)行禮儀、保密制度、電腦操作、服7、 務(wù)意識(shí)等的培訓(xùn)。均需對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容熟練掌握并定期進(jìn)行考核。6.6 員工管理6.6.1 聘用與考核聘用操作層員工，依照上海市勞動(dòng)主管部門招、調(diào)人員規(guī)定，根據(jù)人員編制、用工條件擇優(yōu)錄??；對(duì)特殊崗位的人員要求黨員或通過公安部門的政審；錄用后經(jīng)客戶服務(wù)部對(duì)員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，一般試用三個(gè)月，依據(jù)《勞動(dòng)法》的規(guī)定，簽訂勞動(dòng)合同書；特殊崗位人員，如監(jiān)控中心、客戶服務(wù)部接待人員等簽訂保密協(xié)議。考核考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的重要手段。主要辦法如下：每年對(duì)員工進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績(jī)實(shí)施獎(jiǎng)懲?？己寺?00%，末位淘汰率5%。對(duì)新員工在錄用前進(jìn)行一次全面的技能考核和面試，考核率100%。培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%。對(duì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行一次民主評(píng)議，根據(jù)評(píng)議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。6.6.2 量化管理與規(guī)范運(yùn)作量化管理每年根據(jù)ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系方針，確定年度管理目標(biāo)，對(duì)用戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行完好率、火災(zāi)發(fā)生率等做出量化要求；實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，對(duì)相關(guān)崗位管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求；物業(yè)服務(wù)中心對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)；年度考核量化，末位淘汰率5%；財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，物業(yè)服務(wù)中心制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，有計(jì)劃的控制成本，提高企業(yè)效益。規(guī)范運(yùn)作推行ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系；運(yùn)用《員工手冊(cè)》等，規(guī)范物業(yè)服務(wù)中心員工的行為；發(fā)揮計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率；實(shí)施企業(yè)形象戰(zhàn)略。6.6.3 淘汰機(jī)制從員工選聘入手，淘汰機(jī)制貫穿整個(gè)管理服務(wù)運(yùn)作過程中。淘汰機(jī)制包括辭退、降職、調(diào)崗、降低待遇等形式。對(duì)招聘的員工進(jìn)行培訓(xùn)、考核、試用，不合格者將被淘汰；日常運(yùn)作中采用5%“末位”淘汰制，實(shí)行強(qiáng)制性淘汰（辭退、降職）；嚴(yán)重失職影響公司或中金國(guó)際廣場(chǎng)形象、聲譽(yù)者，或者給物業(yè)服務(wù)中心或中金國(guó)際廣場(chǎng)造成損失者，堅(jiān)決淘汰；對(duì)工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)、不思上進(jìn)者，堅(jiān)決淘汰。

7 制度和檔案的建立與管理【要點(diǎn)提示】 按照質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全管理體系要求建立完善的規(guī)章制度； 對(duì)物業(yè)的管理檔案進(jìn)行有序、標(biāo) 準(zhǔn)規(guī)范的管理， 配合先進(jìn)的資料檢索以達(dá)到管好、用好物業(yè)的目的。7.1 制度的建立按照ISO9000質(zhì)量體系/ISO14000環(huán)境體系/OHSAS18001職業(yè)健康安全建立三位一體管理體系，管理體系示意圖如下：（質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全管理體系文件的四個(gè)層次五個(gè)部分）按照以上管理體系示意圖，建立文件化的規(guī)章制度：文件級(jí)別文件類型文件清單備注一級(jí)管理手冊(cè)管理方針、目標(biāo)和承諾職責(zé)、權(quán)限和溝通服務(wù)實(shí)現(xiàn)的策劃、服務(wù)要求的識(shí)別服務(wù)要求的評(píng)審服務(wù)提供的控制顧客財(cái)產(chǎn)、物品防護(hù)不合格品的控制、數(shù)據(jù)分析和糾正與預(yù)防環(huán)境因素識(shí)別危險(xiǎn)源評(píng)價(jià)合規(guī)性評(píng)價(jià)……共37個(gè)要素二級(jí)程序文件文件控制程序記錄控制程序內(nèi)部溝通程序人力資源管理程序顧客溝通和反饋程序緊急突發(fā)事件處理程序外來人員管理程序顧客滿意測(cè)評(píng)程序不合格品控制程序合規(guī)性評(píng)價(jià)控制程序環(huán)境因素識(shí)別、評(píng)價(jià)及管理程序危險(xiǎn)源辨別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及控制程序環(huán)境污染與破壞事故報(bào)告、調(diào)查處理程序……共54個(gè)程序三級(jí)作業(yè)手冊(cè)檔案管理規(guī)程內(nèi)部投訴處理規(guī)程顧客投訴處理規(guī)程顧客意見管理規(guī)程采購(gòu)物資檢驗(yàn)規(guī)程治安緊急情況處理規(guī)程防火管理規(guī)程物品搬遷管理規(guī)程裝修管理規(guī)程火警火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程煤氣泄漏應(yīng)急處理操作規(guī)程……共126個(gè)作業(yè)規(guī)程四級(jí)記錄表單入職登記表素質(zhì)鑒定單保密協(xié)議政審表績(jī)效考核表各類設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)表單……共175個(gè)記錄表單7.2 檔案管理運(yùn)作7.2.1 資料的收集設(shè)立檔案室，由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)管理。資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容完整、數(shù)據(jù)可靠的原則，并根據(jù)管理服務(wù)的實(shí)際需求，擴(kuò)大資料信息的來源渠道。檔案資料的收集渠道分為： 與中金國(guó)際廣場(chǎng)承建商、主要設(shè)備 供應(yīng)商、監(jiān)理公司密切 合作， 建立中金國(guó)際廣場(chǎng)的建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備 和輔助設(shè)施等原始資料； 通過政府主管部門、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)等渠道， 收集物業(yè)管理體系相關(guān)的法律法規(guī)以及環(huán)境、職業(yè)健康安全管理體系涉及的法律法規(guī)； 制度化的工作文件收集渠道：日常管理中建立和收集客戶檔案、物業(yè)維修檔案、設(shè)備 運(yùn)行檔案、投訴與回訪記錄以及其他相關(guān)資料， 并將檔案的收集制度化。7.2.2 資料的整理、分類和歸檔收集到的所有信息、質(zhì)量記錄由客戶服務(wù)部統(tǒng)一整理，剔除無效部分，然后根據(jù)來源、內(nèi)容、表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理，易于檢索。檔案資料的分類如下：產(chǎn)權(quán)與工程技術(shù)資料名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料1、 規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文2、 建筑許可證、投資許可證、開工許可證3、 拆遷安置資料工程技術(shù)資料1、 紅線圖、總平面圖2、 地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告3、 工程合同4、 、工程預(yù)決算5、 工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單6、 竣工圖：①單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備7、 竣工圖②消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖8、 本體、消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書9、 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書10、 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書11、 供水、供電、電梯消防、智能化等工程和地下網(wǎng)管竣工圖及其技術(shù)資料12、 沙漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告13、 綠化工程竣工圖14、 其它技術(shù)資料按照質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全體系建立受控的管理檔案資料名稱資料內(nèi)容維修資料1、 維修申請(qǐng)記錄、回訪記錄2、 維修派工單3、 公共設(shè)施巡檢記錄治安交通管理資料1、 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄、巡邏路線2、 日常抽檢記錄、查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像3、 突發(fā)事件處理記錄4、 車輛管理記錄設(shè)備設(shè)施管理資料（包括消防）1、 公用設(shè)備2、 設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃3、 公用設(shè)備4、 設(shè)施維修保養(yǎng)記錄5、 機(jī)電設(shè)備6、 運(yùn)行、巡查記錄7、 設(shè)備8、 分承包方檔案9、 公用設(shè)備10、 設(shè)施臺(tái)帳及更新記錄綠化清潔資料1、 清潔班檢記錄、清潔周檢記錄2、 綠化工作記錄、綠化周檢記錄3、 消殺記錄、綠化病蟲害檢查記錄員工管理資料1、 員工個(gè)人資料、聘用記錄2、 員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄3、 員工培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)檔案、考核記錄4、 員工晉升、薪金變動(dòng)及內(nèi)務(wù)管理記錄客戶溝通資料1、 服2、 務(wù)質(zhì)量回訪記錄3、 客戶調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄4、 客戶投訴及處理記錄行政文件資料1、 值班及檢查記錄2、 有關(guān)財(cái)務(wù)記錄（由財(cái)務(wù)人員專職保管）3、 政府主管部門文件4、 物業(yè)公司文件5、 項(xiàng)目開發(fā)商等外來文件6、 內(nèi)部管理規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件7.2.3 資料的歸檔管理歸檔就是將分類整理好的信息資料進(jìn)行分類保存，在中金國(guó)際廣場(chǎng)檔案管理中我們將對(duì)原始資料歸檔，并盡可能做到電子文檔備份。加密檔案應(yīng)嚴(yán)格控制借閱，加密檔案的電子文檔將設(shè)置查看使用權(quán)限，確保加密檔案的安全。檔案管理員編制統(tǒng)一的檔案分類說明書及檔案目錄，并按內(nèi)容、部門、年度、保存期限及保密程度的分類順序進(jìn)行組卷、逐一編號(hào)、登記造冊(cè)、編制目錄、分柜保存。為保證檔案的完整和安全，檔案室應(yīng)隨時(shí)保持干燥、通風(fēng)、清潔，同時(shí)配備合適的文件柜、文件盒以及消防器材等，確保儲(chǔ)存地點(diǎn)符合防火、防蟲、防鼠、防潮等要求，并定期巡查。檔案室將避免無關(guān)人員任意進(jìn)出，檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管。7.2.4 檔案的使用利用計(jì)算機(jī)技術(shù)，并采用先進(jìn)檢索軟件，充分發(fā)揮檔案資料的作用。對(duì)借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級(jí)由相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。7.2.5 檔案的銷毀根據(jù)文件的保存期限和性質(zhì)，定期對(duì)過期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆。對(duì)于已過存檔期的檔案，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方可銷毀，同時(shí)建立已銷毀文檔清單備查。1、 產(chǎn)權(quán)與工程技術(shù)資料名稱資料內(nèi)容保管期限備注工程建筑產(chǎn)權(quán)資料 規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文 建筑許可證、投資許可證、開工許可證、銷售許可證 拆遷安置資料永久永久永久工程技術(shù)資料 紅線圖、總平面圖 地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告 工程合同 、工程預(yù)決算 工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單 竣工圖：①單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備 竣工圖②消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 本體、消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書 鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 供水、供電、電梯消防、智能化等工程和地下網(wǎng)管竣工圖及其技術(shù)資料 沙漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告 綠化工程竣工圖永久永久永久永久永久永久永久永久永久永久永久2、 業(yè)戶檔案名稱資料內(nèi)容保管期限備注業(yè)戶資料 業(yè)主信息表永久入伙資料 身份證、法人證復(fù) 印件 合同 書 裝修申請(qǐng)表（附圖紙） 裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書 臨時(shí)施工人員登記表 資產(chǎn)登記表 安全責(zé)任書永久永久永久永久永久永久永久3、 管理檔案資料名稱資料內(nèi)容保管期限備注維修資料 維修申請(qǐng)記錄、回訪記錄 維修派工單 公共設(shè)施巡檢記錄三年三年八年治安交通管理資料 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄、巡邏路線 日常抽檢記錄、查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶 突發(fā)事件處理記錄 車輛管理記錄三年三年三年五年設(shè)備設(shè)施管理資料（包括消防） 公用設(shè)備 設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃 公用設(shè)備 設(shè)施維修保養(yǎng)記錄 機(jī)電設(shè)備 運(yùn)行、巡查記錄 設(shè)備 分承包方檔案 公用設(shè)備 設(shè)施臺(tái)帳及更新記錄五年五年五年五年八年綠化清潔資料 清潔班檢記錄、清潔周檢記錄 綠化工作記錄、綠化周檢記錄 消殺記錄、綠化病蟲害檢查記錄二年二年二年員工管理資料 員工個(gè)人資料、聘用記錄 員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄 員工培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)檔案、考核記錄 員工晉升、薪金變動(dòng)及內(nèi)務(wù)管理記錄長(zhǎng)期長(zhǎng)期長(zhǎng)期長(zhǎng)期員工離職后保管二年行政文件資料 值班及檢查記錄 有關(guān)財(cái)務(wù)記錄（由財(cái)務(wù)人員專職保管） 政府主管部門文件 物業(yè)公司文件 與項(xiàng)目發(fā)展商往來文件 內(nèi)部管理規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件三年十年三年文件有效期文件有效期文件有效期4、 質(zhì)量管理檔案及創(chuàng)優(yōu)檔案名稱資料內(nèi)容保管期限備注質(zhì)量管理 質(zhì)量手冊(cè) 程序文件 作業(yè)指 導(dǎo)書 質(zhì)量紀(jì)錄文件有效期文件有效期文件有效期三年創(chuàng)優(yōu)資料 創(chuàng)優(yōu)策劃書 創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃書 申報(bào)/檢查資料 證書文件有效期文件有效期文件有效期文件有效期

8 物業(yè)的早期介入【要點(diǎn)提示】 通過物業(yè)的早期介入可以使物業(yè)維護(hù)人深入了解物業(yè)； 物業(yè)管理公司可以從物業(yè)使用人的角度提出建議； 物業(yè)管理公司從利于后續(xù)物業(yè)管理的角度提出建議； 從節(jié)能降耗、環(huán)保的角度提出建議； 從職業(yè)健康安全的角度提出建議。8.1 工作內(nèi)容序號(hào)內(nèi)容1參與機(jī)電設(shè)備的調(diào)試2接收機(jī)電設(shè)備的專用工具3接收設(shè)備設(shè)施的備品備件，并初步確定設(shè)備設(shè)施易損件的合格供應(yīng)商4接收有關(guān)機(jī)電設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙并妥善保管5同施工方密切溝通，為每個(gè)系統(tǒng)接管前的專項(xiàng)培訓(xùn)做準(zhǔn)備6參與室內(nèi)裝修的早期介入管理7針對(duì)大樓內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，制定物業(yè)裝備、工具計(jì)劃8針對(duì)大樓的設(shè)備設(shè)施制定設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、安全操作規(guī)程和運(yùn)行管理規(guī)程9初步制定設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行記錄表格、維護(hù)保養(yǎng)表格和操作記錄表格10制定房屋的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)11制定交接班制度和物業(yè)日常管理制度12收集有關(guān)接管驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，為接管驗(yàn)收作準(zhǔn)備13與開發(fā)商溝通落實(shí)物業(yè)管理用房（辦公室、維修間、值班室、倉(cāng)庫(kù)、保安宿舍、食堂等）14初步識(shí)別機(jī)房等區(qū)域的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源，并提出環(huán)境因素危險(xiǎn)源管理方案15與開發(fā)商進(jìn)一步溝通編制切實(shí)可行的物業(yè)管理方案8.2 機(jī)電設(shè)備8.3 設(shè)施和裝飾裝修早期介入的重點(diǎn)系統(tǒng)介入要點(diǎn)供配電系統(tǒng)1、 空調(diào)出風(fēng)口、回風(fēng)口、水管閘閥等下方避開貴重設(shè)備2、 ；3、 樓層的風(fēng)機(jī)盤管電源接入室內(nèi)用戶并統(tǒng)一納入BA系統(tǒng)控制；4、 高低壓配電房、強(qiáng)弱電井、工藝井設(shè)檔鼠板；5、 高低壓開關(guān)柜進(jìn)線敲落孔需用防火材料封堵嚴(yán)實(shí)；6、 高壓進(jìn)戶線管口（預(yù)留孔洞）是否封堵嚴(yán)實(shí)，7、 并做好防止水進(jìn)入配電房的措施；8、 進(jìn)出高低壓配電房的電纜橋架或電纜溝在防火分區(qū)處（進(jìn)入房間處），9、 是否也用防火材料封堵嚴(yán)實(shí)；10、 設(shè)備11、 房（強(qiáng)弱電、工藝井）等門口檔水坎。照明系統(tǒng)1、 大面積使用日光燈地方（停車場(chǎng)、辦公室等），2、 使用帶功率因數(shù)補(bǔ)償?shù)娜展鉄艟?；照明控制間隔交叉；3、 建議樓層、停車場(chǎng)、室外照明等按正常（白天、夜晚）、上下班、保安、疏散等不同4、 照明模式設(shè)置多回路（間隔交叉），5、 并將除疏散照明外的不同6、 照明回路納入BA系統(tǒng)控制；7、 消防通道、正壓前室是否使用帶消防功能的紅外感應(yīng)開關(guān)（開關(guān)上的消防線接入雙回路互投柜上）；8、 公共衛(wèi)生間安裝光控聲控復(fù)9、 合開關(guān)；10、 室外景觀照明、公共照明等是否采用節(jié)能型燈膽，11、 并納入BA系統(tǒng)控制。暖通系統(tǒng)1、 公共衛(wèi)生間是否設(shè)計(jì)人工排風(fēng)、換氣；2、 空調(diào)水泵是否采用變頻控制；3、 冷卻塔是否經(jīng)過降噪處理；4、 空調(diào)系統(tǒng)冷凝水集中排放；5、 特別留意樓層二次裝修的隔斷位置是否影響空調(diào)的進(jìn)回風(fēng)。監(jiān)控系統(tǒng)1、 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在大樓的各個(gè)重要保安部位，2、 如大樓出入口、主要通道、電梯轎廂、電梯廳、停車場(chǎng)以及重要區(qū)域設(shè)置前端攝像機(jī)；3、 建議采用硬盤錄像技術(shù)：使用數(shù)字硬盤錄像，4、 省去傳統(tǒng)錄像機(jī)，5、 分辨率要比傳統(tǒng)錄像機(jī)高；6、 建議監(jiān)控錄像軟件采用動(dòng)幀錄像技術(shù)（硬盤大小需保證錄像資料保存滿足警方規(guī)定的要求）；7、 建議在重要出入口、重要場(chǎng)所設(shè)置入侵報(bào)警裝置；在重要保護(hù)部位、場(chǎng)所設(shè)置緊急報(bào)警裝置，8、 接入控制中心內(nèi)聲光報(bào)警顯示裝置；9、 建議監(jiān)控系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，10、 系統(tǒng)與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，11、 當(dāng)發(fā)生警情時(shí)可進(jìn)行錄像和報(bào)警畫面的自動(dòng)彈出；12、 系統(tǒng)前端采用低照度攝像頭；13、 電梯轎廂的監(jiān)控畫面上，14、 建議疊加上該部電梯的運(yùn)行方向指15、 示箭頭和實(shí)時(shí)運(yùn)行的樓層數(shù)；16、 監(jiān)控?cái)z像頭的工作電源就近取于雙回路電源箱。樓控系統(tǒng)1、 關(guān)注BAS是否具備2、 以下功能：(1) 監(jiān)視功能圖中各監(jiān)控點(diǎn)狀態(tài)，(2) 提供修改參數(shù)或發(fā)出指(3) 令的操作指(4) 示；(5) 控制功能：對(duì)設(shè)備(6) 的強(qiáng)制開啟時(shí)可設(shè)置強(qiáng)制開關(guān)時(shí)間；供配電系統(tǒng)建議只監(jiān)不(7) 控。(8) 報(bào)警功能；(9) 綜合管理功能；(10) 通信及優(yōu)化運(yùn)行功能。3、 建議將發(fā)電機(jī)的油箱油位、冷卻水水位、地下水池水位、集水坑水位的顯示與控制納入BAS；4、 考慮充足的設(shè)計(jì)冗余，5、 建議系統(tǒng)預(yù)留了約20%左右的物理點(diǎn)，6、 以作大樓BAS修改和擴(kuò)充時(shí)使用；7、 建議DDC控制軟件應(yīng)具備8、 以下功能：(11) 假日調(diào)度；(12) 時(shí)間/事件程序；(13) 最佳啟動(dòng)；(14) 最佳停止；(15) 夜間冷吹；(16) 負(fù)荷再設(shè)；(17) 工作循環(huán)；(18) 運(yùn)行時(shí)間。給排水系統(tǒng)1、 大樓所有集水坑，2、 應(yīng)有自動(dòng)排水裝置，3、 排水泵一用一備，4、 接入BAS；5、 在停車場(chǎng)進(jìn)出口處設(shè)置排水溝和擋水坡；6、 地下水池、二次供水水箱的內(nèi)壁建議貼白瓷片。土建裝飾裝修1、 房屋在設(shè)計(jì)裝飾時(shí)盡量減少凸沿；2、 建議樓層公共衛(wèi)生間設(shè)置洗拖把池并考慮保潔工具間；3、 建議室內(nèi)地下停車場(chǎng)車位統(tǒng)一規(guī)劃，4、 編號(hào)管理；5、 建議地下停車場(chǎng)中間柱子應(yīng)安裝反光保護(hù)條；6、 進(jìn)入停車場(chǎng)入口處建議有限高限速標(biāo)7、 識(shí)，同8、 時(shí)注意室內(nèi)停車場(chǎng)的標(biāo)9、 高，10、 有否其他限高要求；11、 留意停車場(chǎng)地面是否平整、有無積水破損，12、 路牙邊角整齊有無缺口；建議拐彎處安裝有凸面鏡；道桿色澤鮮明、上下靈活；13、 建議衛(wèi)生間、機(jī)房等地面貼有防滑地磚；衛(wèi)生間、開水間等地面有防水措施；14、 消防監(jiān)控中心設(shè)置在一樓，15、 建議裝修考慮到隱蔽（如控制中心大門裝修與墻面一致等）；16、 建議車行道應(yīng)設(shè)計(jì)合理的轉(zhuǎn)彎半徑及路寬，17、 避免有礙視線的急轉(zhuǎn)彎；路邊考慮加人行輔道。環(huán)保1、 建議裝修用石材、地磚、地板等每批需有資質(zhì)部門檢測(cè)報(bào)告；2、 建議大廈室內(nèi)外的垃圾桶美觀一致，3、 考慮到環(huán)境因素，4、 垃圾桶可分成可回收、不5、 可回收和有毒部分；6、 建議大堂總臺(tái)、樓層服7、 務(wù)臺(tái)、控制中心、配電值班室、空調(diào)值班室等安裝電話接口；8、 投入使用后，9、 建議對(duì)大廈內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行一次全面的檢測(cè)（氡輻射、甲醛含量、苯含量、電磁輻射等）。

9 物業(yè)的接管驗(yàn)收【要點(diǎn)提示】 接管驗(yàn)收是指 物業(yè)管理公司在接受委托物業(yè)管理時(shí)， 對(duì)物業(yè)按行業(yè)標(biāo) 準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)的過程， 以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收； 接管驗(yàn)收覆蓋物業(yè)的土建工程、裝飾工程、電氣工程、電梯工程、給排水工程、空調(diào)工程、消防工程、智能化系統(tǒng)等八個(gè)專業(yè)； 接管驗(yàn)收應(yīng)做到全面、細(xì)致不 漏項(xiàng)， 以便于物業(yè)在今后的使用當(dāng)中， 發(fā)揮其各自應(yīng)有的效能， 為物業(yè)內(nèi)的用戶服 務(wù)； 接管驗(yàn)收的標(biāo) 準(zhǔn)主要涉及國(guó)家、地方的各個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)、施工標(biāo) 準(zhǔn)規(guī)范11個(gè)。9.1 接管驗(yàn)收的標(biāo)9.2 準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部1991年2月4日以建標(biāo)（91）69號(hào)文發(fā)布的ZBP30001—90《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中引用下列標(biāo)準(zhǔn)作為接管驗(yàn)收的引用標(biāo)準(zhǔn)。GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GJ13危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)9.3 接管驗(yàn)收的程序明確物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收管理具體方法，使接管驗(yàn)收工作正常有序進(jìn)行，確保物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收得到有效控制，在接管驗(yàn)收階段基本上發(fā)現(xiàn)和解決工程遺留問題，為接管進(jìn)駐做好準(zhǔn)備。9.3.1 明確接管職責(zé)獅城怡安組織以物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理為組長(zhǎng)、由各專業(yè)工程技術(shù)人員（以早期介入人員為主）共同組成的物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收小組（下稱接管驗(yàn)收小組）；接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收，并負(fù)責(zé)驗(yàn)收合格后物業(yè)的交接工作，包括各項(xiàng)資料、物品的交接；接管驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)的竣工工程設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、工程承包合同、中間驗(yàn)收、建材試驗(yàn)報(bào)告、竣工圖、監(jiān)理單位驗(yàn)收資料等技術(shù)資料進(jìn)行驗(yàn)收；接管驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)竣工工程進(jìn)行系統(tǒng)性的驗(yàn)收，包括土建工程、裝飾工程、電氣工程、電梯工程、給排水工程、空調(diào)工程、消防工程、智能化系統(tǒng)等；接管驗(yàn)收小組依據(jù)移交設(shè)備清單，對(duì)設(shè)備規(guī)格、型號(hào)、容量按設(shè)計(jì)圖要求進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)設(shè)備的數(shù)量、安裝位置按竣工圖進(jìn)行驗(yàn)收，并驗(yàn)設(shè)備出廠合格證、試驗(yàn)合格證、單體設(shè)備試壓運(yùn)轉(zhuǎn)記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料；接管驗(yàn)收小組對(duì)已投入使用的物業(yè)項(xiàng)目要求委托方出具物業(yè)本體、設(shè)備、公共設(shè)施使用維護(hù)、配套維修資料，并進(jìn)行系統(tǒng)性檢查；接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目配套設(shè)施的動(dòng)態(tài)運(yùn)行進(jìn)行驗(yàn)收，各項(xiàng)指標(biāo)要符合設(shè)計(jì)功能的要求；物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理接管物業(yè)的工程遺留問題，以文件往來形式規(guī)范與發(fā)展商或原承建單位業(yè)務(wù)聯(lián)系，監(jiān)督工程遺留問題的解決情況；物業(yè)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)具體處理工程遺留問題，并進(jìn)行再驗(yàn)收。9.3.2 方法與程序物業(yè)接管驗(yàn)收工作流程圖：驗(yàn)收準(zhǔn)備(1) 由獅城怡安負(fù)責(zé)組成接管驗(yàn)收小組，(2) 接管驗(yàn)收小組按工程項(xiàng)目的不同(3) 進(jìn)行人員編排，(4) 并制定工作流程；(5) 經(jīng)工程監(jiān)理單位竣工驗(yàn)收后，(6) 獅城怡安與委托方進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目驗(yàn)收移交；(7) 接管驗(yàn)收小組對(duì)新投入使用的物業(yè)項(xiàng)目，(8) 依據(jù)工程監(jiān)理單位準(zhǔn)備(9) 好的設(shè)計(jì)圖紙、中間驗(yàn)收、竣工圖、設(shè)備(10) 清單、設(shè)備(11) 合格證、設(shè)備(12) 試驗(yàn)報(bào)告單、設(shè)備(13) 運(yùn)轉(zhuǎn)調(diào)試記錄等文件，(14) 在工程監(jiān)理單位組織下，(15) 進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收和驗(yàn)收；對(duì)已投入使用的物業(yè)項(xiàng)目，(16) 除上述文件外，(17) 另外要求有物業(yè)本體、設(shè)備(18) 、公共設(shè)施使用維護(hù)、配套維修資料，(19) 在委托方組織下，(20) 進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收和驗(yàn)收。物業(yè)工程竣工驗(yàn)收的參與(21) 接管驗(yàn)收小組分專業(yè)依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的要求及竣工圖內(nèi)容、設(shè)備(22) 清單參與房地部門組織的工程竣工驗(yàn)收，(23) 驗(yàn)收過程要盡可能和發(fā)展商、工程建設(shè)單位溝通，(24) 及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程遺留問題。(25) 接管驗(yàn)收小組依據(jù)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)(26) 準(zhǔn)》等國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)(27) 準(zhǔn)和《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)(28) 準(zhǔn)》配合工程施工、監(jiān)理單位對(duì)物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行概況性的驗(yàn)收和檢查。(29) 參與房地產(chǎn)部門組織的工程竣工驗(yàn)收時(shí)，(30) 注意驗(yàn)收單位對(duì)單獨(dú)設(shè)備(31) 進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，(32) 主要設(shè)備(33) 的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)的主要技術(shù)指(34) 標(biāo)，(35) 注意可能存在的問題。(36) 如驗(yàn)收小組發(fā)現(xiàn)不(37) 符合國(guó)家標(biāo)(38) 準(zhǔn)的項(xiàng)目，(39) 提出口頭意見，(40) 反映給委托方解決存在的問題，(41) 要達(dá)到所有問題基本解決的要求。物業(yè)的預(yù)驗(yàn)收(42) 在物業(yè)預(yù)驗(yàn)收過程中，(43) 接管驗(yàn)收小組記錄工程發(fā)現(xiàn)的遺留問題，(44) 并追蹤整改結(jié)果，(45) 所有整改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)證未合格的，(46) 在正式的物業(yè)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)重點(diǎn)提出；(47) 對(duì)移交單位移交的設(shè)計(jì)圖紙、承包合同(48) 、施工記錄資料、建筑監(jiān)理單位驗(yàn)收資料、竣工圖及設(shè)備(49) 出廠合格證、設(shè)備(50) 運(yùn)行試驗(yàn)合格證、建筑主體合格試驗(yàn)報(bào)告等技術(shù)資料進(jìn)行驗(yàn)收并按《竣工檔案移交書》內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收簽章；(51) 物業(yè)的本體實(shí)物驗(yàn)收，(52) 要做到實(shí)物與設(shè)計(jì)符合、運(yùn)行及使用性能與設(shè)計(jì)要求符合、施工監(jiān)理單位驗(yàn)收資料與國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范要求符合。驗(yàn)收結(jié)果記錄在有關(guān)記錄表格中。物業(yè)的驗(yàn)收交接(53) 各專業(yè)工程技術(shù)人員根據(jù)驗(yàn)收情況，(54) 寫出單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；(55) 接管驗(yàn)收小組根據(jù)單項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，(56) 作出綜合性驗(yàn)收評(píng)定，(57) 并將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告提交公司領(lǐng)導(dǎo)審核，(58) 對(duì)物業(yè)驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)有工程遺留問題，(59) 則按有關(guān)規(guī)定處理；(60) 檢查《竣工檔案移交書》、《室外公用設(shè)施接管驗(yàn)收表》、《接管驗(yàn)收遺留問題處理表》是否填寫齊全，(61) 直到全部填寫完整；(62) 公司領(lǐng)導(dǎo)審核通過后，(63) 代表物業(yè)驗(yàn)收的接收單位，同(64) 移交物業(yè)的移交單位進(jìn)行正式交接；(65) 辦理正式物業(yè)驗(yàn)收交接手續(xù)，(66) 新使用物業(yè)經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、物業(yè)簽字生效，(67) 并將全部資料分類歸檔，(68) 存放在物業(yè)服(69) 務(wù)中心。物業(yè)驗(yàn)收交接遺留問題的處理方法和過程控制(70) 員工發(fā)現(xiàn)工程遺留問題后，(71) 首先向物業(yè)服(72) 務(wù)中心總經(jīng)理或相關(guān)部門經(jīng)理報(bào)告；(73) 物業(yè)服(74) 務(wù)中心總經(jīng)理或相關(guān)部門經(jīng)理接到報(bào)告后將工程遺留問題記錄在值班記錄本上，同(75) 時(shí)以書面形式向發(fā)展商或施工方報(bào)告；(76) 一切(77) 與發(fā)展商、施工方有關(guān)的房屋工程遺留問題而(78) 往來的書面文件，(79) 都應(yīng)有對(duì)方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)；(80) 重大工程遺留問題在向發(fā)展商、施工方書面報(bào)告的同(81) 時(shí)，(82) 須向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告；(83) 由于工程遺留問題而(84) 引起的緊急情況，(85) 物業(yè)服(86) 務(wù)中心可進(jìn)行緊急維修，(87) 但須做好相關(guān)記錄，(88) 并請(qǐng)用戶或見證人簽字，(89) 事后請(qǐng)發(fā)展商、施工方確認(rèn)；(90) 經(jīng)物業(yè)服(91) 務(wù)中心三次催問而(92) 未予答復(fù)(93) 或解決時(shí)，(94) 應(yīng)及時(shí)通報(bào)公司進(jìn)行交涉；(95) 若發(fā)展商、施工方委托物業(yè)公司處理工程遺留問題，(96) 須以書面形式委托，(97) 雙方簽字確認(rèn)；(98) 監(jiān)督執(zhí)行：由接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)監(jiān)督執(zhí)行并向公司匯報(bào)。9.3.3 現(xiàn)場(chǎng)接管驗(yàn)收的主要項(xiàng)目和接管標(biāo)9.3.4 準(zhǔn)由于中金國(guó)際廣場(chǎng)科技含量高，系統(tǒng)多，在接管驗(yàn)收中要把握一些主控項(xiàng)目，重視一般項(xiàng)目，確保接管驗(yàn)收雙方的責(zé)、權(quán)、利。接管驗(yàn)收的主控項(xiàng)目如下：主體建筑物外觀、各類構(gòu)件安裝和墻體飾面等是否符合建筑規(guī)范要求；各類屋面必須符合GBJ207《屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏；室內(nèi)裝飾裝修工程和消防工程必須符合有關(guān)規(guī)范要求；各個(gè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)驗(yàn)收必須填寫?yīng){城怡安制訂的驗(yàn)收表格，不得漏項(xiàng)。9.3.5 資料的接管驗(yàn)收交接過程中，交接的資料包括但不限于以下內(nèi)容：序號(hào)資料類型資料目錄備注1綜合竣工資料a) 竣工圖b) 總平面布置圖c) 建筑圖d) 結(jié)構(gòu)圖e) 給排水圖f) 暖通圖g) 電氣圖h) 設(shè)備i) 圖j) 消防設(shè)備k) 圖及資料l) 電梯圖及資料m) 附屬工程專業(yè)竣工圖n) 地下管線綜合布置竣工圖o) 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書p) 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證q) 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書r) 供水合同s) t) 供電協(xié)議書、許可證u) 供氣協(xié)議書、許可證v) 有線電視合格證w) 通訊設(shè)施合格證x) 電梯準(zhǔn)用證2施工設(shè)計(jì)資料a) 地質(zhì)報(bào)告書b) 圖紙會(huì)審記錄c) 設(shè)計(jì)變更通知單d) 工程預(yù)決算報(bào)告書e) 重要的施工會(huì)議紀(jì)要f) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄g) 沉降觀測(cè)記錄h) 其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄3機(jī)電設(shè)備資料a) 機(jī)電設(shè)備b) 出廠合格證c) 機(jī)電設(shè)備d) 使用說明書（要求中文