酒店房地產(chǎn)抵押估值方法優(yōu)化研究,資產(chǎn)評(píng)估碩士論文

酒店房地產(chǎn)抵押估值方法優(yōu)化研究,資產(chǎn)評(píng)估碩士論文從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面來看，我們國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與西方國(guó)家相比起步較晚，但后續(xù)的發(fā)展較快。改革開放后，隨著我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我們國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出井噴式發(fā)展，也因房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估的需求量大規(guī)模增加，評(píng)估業(yè)務(wù)的增加，也意味著對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的要求越來越高。從金融行業(yè)來看，我們國(guó)家的貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步從以信譽(yù)貸款為主轉(zhuǎn)變成以抵押貸款為主，而由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)，故被廣泛用來做抵押品，華而不實(shí)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)因有著相對(duì)穩(wěn)定的收益現(xiàn)金流，價(jià)值量大，并且提供經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的企業(yè)通常融資需求較大，故在抵押貸款業(yè)務(wù)中，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)在所有抵押資產(chǎn)中占有重要部分。因而不管是對(duì)于金融行業(yè)還是房地產(chǎn)所有者，以抵押為目的的房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性以及合理性變得越來越重要。從我們國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展來看，我們國(guó)家的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步晚，發(fā)展速度相較于西方發(fā)達(dá)國(guó)家也較緩慢，新中國(guó)成立時(shí)期才剛起步，改革開放后受蘇聯(lián)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展停滯不前，直到1989年，我們國(guó)家深圳成立了首家房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，標(biāo)志著我們國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展走上正軌。從國(guó)際形勢(shì)來看，2007年，美國(guó)房地產(chǎn)引發(fā)的次貸危機(jī)，導(dǎo)致了全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這讓人們意識(shí)到防備金融風(fēng)險(xiǎn)的必要性。房地產(chǎn)估值在抵押貸款中是至關(guān)重要的，它不僅影響到貸款銀行的資本穩(wěn)定性、信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等，還關(guān)系到貸款人的借款利益，這也讓人們對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估值的客觀性有了更多要求。從國(guó)家監(jiān)管角度上看，針對(duì)我們國(guó)家房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的現(xiàn)象，為了控制房地產(chǎn)泡沫帶來的風(fēng)險(xiǎn)，我們國(guó)家相關(guān)部門從2018年至今發(fā)布了(國(guó)十條〕、(國(guó)五條〕等關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的政策，2021年年底時(shí)，習(xí)主席在某次會(huì)議中提出房住不炒的口號(hào)。會(huì)議之后，各相關(guān)部門按照會(huì)議精神相繼出臺(tái)了牽涉到房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融、信貸等方面的政策措施。除部門外，銀監(jiān)會(huì)也針對(duì)銀行的貸款業(yè)務(wù)方面公布了一些管理性的規(guī)范文件，范圍針對(duì)固定資產(chǎn)貸款、流動(dòng)資金貸款、項(xiàng)目融資等等。從相關(guān)部門和銀監(jiān)會(huì)等一系列的舉措能夠看出，我們國(guó)家非常重視防備房地產(chǎn)信貸引起的金融風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際的評(píng)估工作中，常見的評(píng)估方式方法〔市場(chǎng)法、成本法、收益法〕各有其適用的情況和局限性，而以抵押為目的的房地產(chǎn)評(píng)估因其特殊的評(píng)估目的，與傳統(tǒng)評(píng)估相比，在確定一些評(píng)估要素，如評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型和評(píng)估方式方法時(shí)有些不同，尤其經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的價(jià)值量大，一個(gè)參數(shù)的不確定將會(huì)造成宏大的誤差。因而，本文以經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)中的酒店為例，研究對(duì)其進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)的問題，分析現(xiàn)有的評(píng)估方式方法在抵押評(píng)估時(shí)的適用性和局限性，并在原有評(píng)估方式方法的基礎(chǔ)上進(jìn)行改良，使之更合適于用來評(píng)估在抵押目的下的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的價(jià)值，研究房地產(chǎn)抵押評(píng)估方式方法的改良不僅能夠有效的防備金融風(fēng)險(xiǎn)、保障貸款雙方的合法權(quán)益、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，還促進(jìn)了我們國(guó)家的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。二、研究意義。隨著我們國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)一路飛升，導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，使用房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款時(shí)將會(huì)給銀行等金融機(jī)構(gòu)帶來風(fēng)險(xiǎn)，故銀行對(duì)于抵押貸款業(yè)務(wù)也越來越慎重。而現(xiàn)如今抵押貸款已成為我們國(guó)家銀行貸款的主要組成部分，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)因其結(jié)合了不動(dòng)產(chǎn)的固定性和穩(wěn)定的收益性的特點(diǎn)，作為抵押物的貸款在華而不實(shí)占了一定比重，所以對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的抵押評(píng)估進(jìn)行研究有著理論和實(shí)踐意義。在理論上，針對(duì)抵押房地產(chǎn)評(píng)估的特征，本文搜集整理了國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)資料，對(duì)抵押房地產(chǎn)評(píng)估的主要要素作出了詳細(xì)分析和描繪敘述，并在原有評(píng)估方式方法的基礎(chǔ)上，對(duì)抵押房地產(chǎn)的評(píng)估方式方法作出了改良，這在理論上為房地產(chǎn)評(píng)估提供了新思路，進(jìn)一步推動(dòng)我們國(guó)家的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)往更客觀、更具實(shí)踐意義的方向發(fā)展，也推動(dòng)了我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融業(yè)向更完善更健康的方向發(fā)展。在實(shí)踐方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的迅猛，我們國(guó)家評(píng)估機(jī)構(gòu)關(guān)于房地產(chǎn)抵押的評(píng)估業(yè)務(wù)也日益增加，對(duì)于抵押房地產(chǎn)的評(píng)估值客觀性的要求也被更多人所關(guān)注，對(duì)于抵押房地產(chǎn)評(píng)估方式方法的改良，不僅能夠防備金融方面的資金風(fēng)險(xiǎn)，也能夠使我們國(guó)家的抵押業(yè)務(wù)得到更好的監(jiān)督與發(fā)展，并且能夠有效提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的公信力，改良后的評(píng)估方式方法在實(shí)際工作中也具有一定的可操作性和可參考性，能夠拓展評(píng)估人員的評(píng)估思路。并且對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)，其作為借款方，確定借款額度需要以評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為根據(jù)，故抵押房地產(chǎn)的評(píng)估值確實(shí)定非常重要，而對(duì)于貸款方來講，明確抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值以及抵押風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)造成的價(jià)值影響也能夠使其據(jù)此判定和調(diào)整本身的資金布置和計(jì)劃。本文對(duì)于抵押房地產(chǎn)的評(píng)估方式方法提出了兩點(diǎn)改良，并在改良后的評(píng)估經(jīng)過中，不僅得出了抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，還通過引入抵押風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，將詳細(xì)地對(duì)房地產(chǎn)在抵押目的下所面臨的特有風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和量化，得出了抵押行為對(duì)房地產(chǎn)造成的風(fēng)險(xiǎn)所帶來的價(jià)值變化以及最終抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，這一評(píng)估經(jīng)過能夠使得金融機(jī)構(gòu)能借款方將這三個(gè)值進(jìn)行比照分析，清楚明晰的看出抵押風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的影響程度，并作出最終的借貸決定，能夠有效的防備金融風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并保障了銀行等金融機(jī)構(gòu)借款人的經(jīng)濟(jì)利益。第二節(jié)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述。一、國(guó)外文獻(xiàn)綜述?？v觀西方國(guó)家的房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展史，能夠分為三個(gè)階段；第一階段的標(biāo)志是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)派，它的出現(xiàn)奠定了土地價(jià)值論的基礎(chǔ)。英國(guó)是世界上最先提出房地產(chǎn)評(píng)估概念的國(guó)家，并于1884年初次出版了研究房地產(chǎn)評(píng)估的書目，書中提出，房地產(chǎn)的估值能夠使用收益法。1890年Marshall初次提出收益現(xiàn)值法的概念，并構(gòu)成早期的評(píng)估體系，他提出的收益現(xiàn)值法的內(nèi)涵是使用利率將房地產(chǎn)的收益與房地產(chǎn)價(jià)值連接起來。第二階段的代表是Mosaic編寫的(房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)過〕，此書初次提出評(píng)估理論，并結(jié)合了價(jià)值理論，將評(píng)估與價(jià)值論聯(lián)絡(luò)起來，這一理論不僅充實(shí)了Marshall構(gòu)成的評(píng)估體系，更是有效促進(jìn)了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展。書中的部分內(nèi)容為今后的評(píng)估方式方法奠定了理論基礎(chǔ)，例如此書提到，當(dāng)處于平衡條件〔完全競(jìng)爭(zhēng)〕時(shí)，正常價(jià)值等于長(zhǎng)期成本，并等于資本收益價(jià)值。Schmutz編寫的(估價(jià)經(jīng)過〕代表了房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展史的第三階段，此書進(jìn)一步研究并構(gòu)建了估值模型，推動(dòng)了市場(chǎng)比擬法、成本法及收益現(xiàn)值法下估值技術(shù)的發(fā)展。書中構(gòu)建的估值模型在后續(xù)的理論研究中被廣泛引用，最著名的就是美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)出版的(房地產(chǎn)估價(jià)〕?；厥自u(píng)估行業(yè)的發(fā)展史，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)出版的(國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則〕一書極大的推動(dòng)了評(píng)估行業(yè)發(fā)展，它是國(guó)際化、專業(yè)化的評(píng)估準(zhǔn)則，在書中初次明確的指出了在抵押評(píng)估中采用的價(jià)值類型主要是市場(chǎng)價(jià)值類型。而對(duì)于抵押評(píng)估的研究，BienertandRehkugler(2005)闡述了在歐洲對(duì)抵押價(jià)值的研究發(fā)展情況,他們提出對(duì)抵押目的確實(shí)定的重要性，指出抵押價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的不同。而對(duì)于抵押時(shí)價(jià)值類型的選取以及評(píng)估方式方法的使用，很多學(xué)者都提出了自個(gè)的看法。Hilliardetal．(1998)，Chowetal．(2000)和Dengetal．(2002)等國(guó)外學(xué)者提出在評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，能夠使用實(shí)物期權(quán)法，他們以為傳統(tǒng)評(píng)估方式方法在對(duì)抵押目的下的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)有一定的局限性和不適用，因而他們借鑒了金融中的期權(quán)估價(jià)法，將不動(dòng)產(chǎn)看作實(shí)物期權(quán)，提出了將實(shí)物期權(quán)法運(yùn)用在不動(dòng)產(chǎn)的抵押評(píng)估中。JKBrueckner(2000)以為應(yīng)該將期權(quán)定價(jià)模型作為抵押評(píng)估的基礎(chǔ)，他以為造成房地產(chǎn)抵押評(píng)估值不準(zhǔn)確的主要原因在于貸款雙方的信息不對(duì)稱，引用期權(quán)定價(jià)模型能夠使得雙方信息對(duì)稱到達(dá)最大化，平衡借貸雙方的風(fēng)險(xiǎn)。Claytonetal．(2018)從抵押風(fēng)險(xiǎn)方面著手，研究商業(yè)房地產(chǎn)的定價(jià)，他以為將商業(yè)房地產(chǎn)用作抵押物向銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得融資這一行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境所帶來的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)抵押行為帶來