大發(fā)新城地塊項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)新聚仁機(jī)構(gòu)

大發(fā)青浦項(xiàng) 提新聚仁機(jī)構(gòu)NEWTALENTEAMGROUP@201411壹[回顧市[回顧]青浦 塊格局：剛需春天VS競(jìng)爭(zhēng)激烈；改善初冬VS品質(zhì)尚[回顧]

位 大 價(jià)格變數(shù)——2000元小定測(cè)

公寓：79㎡2公寓：79㎡2公寓：89㎡3占地面積：2.86萬(wàn)方；建筑面積：8.68萬(wàn)總戶數(shù)：564戶，其中一期待售300戶，二期待售264

10月下旬樣板公開(kāi)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)11月底開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)分戶型認(rèn)籌，79㎡2000元抵3萬(wàn)，89㎡2000元抵5[回顧]面積定位——最大89㎡3 價(jià)格變數(shù)——3萬(wàn)下探2.2 項(xiàng)目定位——區(qū)域高端品

洋房最大戶型：89㎡3房2廳2洋房最大戶型：89㎡3房2廳2路泰禾泰禾紅橋平青滬項(xiàng)目總

占地面積：6.37萬(wàn)方；建筑面積：12.16萬(wàn)方；總戶數(shù)：1363 項(xiàng)目10月下旬樣板公開(kāi)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)12月開(kāi)盤(pán)，首批推洋[回顧]主力面積有效控制90~110㎡，在仁恒品質(zhì)保證下以實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售訴求目標(biāo) 御瀾山：主力面積有效控制90~110 御瀾灣：大面積銷(xiāo)售困境，周期長(zhǎng)達(dá)4年 占地面積：287戶

【附：2013~2014年青浦住宅用 情況明細(xì) 預(yù)計(jì)區(qū)域市場(chǎng)2015年住宅競(jìng)爭(zhēng)存量在50~60萬(wàn)方（靜態(tài)測(cè)算，不另計(jì)算新增地塊供應(yīng)

（㎡

（㎡

2

2014-9-2014-9-

品

2014-8-

品 品 品

75.65

133.11

2

2014-7-2014-2-2014-2-2014-2-2014-1-2013-12-2013-12-2013-8-2013-8-2013-6-2013-5-

綠地地 重慶隆鑫地產(chǎn) [小結(jié)][問(wèn)題1]青浦封閉型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激限 品牌開(kāi)發(fā)商扎堆布局本項(xiàng)目如何[突圍]，成為[關(guān)鍵戶型配戶型配8135（頂復(fù)18/[問(wèn)題3]項(xiàng)項(xiàng)目較大程度依賴于整體規(guī)劃配套因[時(shí)間進(jìn)程]是個(gè)問(wèn)[問(wèn)題4]徐涇——大虹橋：躺著的浦西陸家大虹橋 ，土地的重新退 [問(wèn)題之小結(jié)]大虹橋承載 對(duì)于浦西的打造規(guī)青浦新城（匯金路）成為客戶的第一 的大型片[So.] 淀山湖大道板塊的價(jià) 項(xiàng)目自 賣(mài)點(diǎn)價(jià)成為項(xiàng)目[首輪定位]貳[定位價(jià)前 問(wèn)題一：淀山湖板塊價(jià)值挖掘思 問(wèn)題二：項(xiàng) 板塊之協(xié)同發(fā)淀山湖板塊價(jià) 值 挖 [板塊]

【淀山湖大道整體規(guī)劃淀山湖PK老城PK高端商貿(mào)商務(wù)[板塊]

【淀山湖大道未來(lái)商業(yè) [吾悅廣場(chǎng)]：青浦迄今為止最為高端的Shop [板塊]

【淀山湖大道未來(lái)生活區(qū)域發(fā)展一路向西，本案3公里高端生[小結(jié)]

提煉：青浦[中心]紐約都會(huì) 城市建筑代表城市精神！——自由！拼搏！獻(xiàn)禮奮斗

都市美好憧 運(yùn)動(dòng)健 社區(qū)智能覆蓋①、項(xiàng)目都市憧【立面、景觀、小品等元素 使用，激發(fā)人們內(nèi)心的生活熱情磚石、木材磚石、木材、玻璃、鐵藝、甚而設(shè)計(jì)感燈柱的運(yùn)用，不同材質(zhì)的隨性搭配，呈現(xiàn)建筑別樣“美學(xué)”以“磚石原本的顏色”，與“底層相異材質(zhì)”進(jìn)行“大膽撞色”的處理手法，彰示城市中②、高尚生態(tài)生活區(qū)——項(xiàng)目運(yùn) 的契【打造運(yùn)動(dòng)社區(qū)喚醒人們 態(tài)綠色的生活理念以露天泳池設(shè)計(jì)（不計(jì)容考慮因素）+ 行的跑步熱潮+結(jié)合美式涂鴉的籃球③、高端服務(wù)功能集聚區(qū)——社區(qū)智能【智能 [小結(jié)]

建筑都市價(jià)值+生態(tài)運(yùn)動(dòng)住區(qū)+社區(qū)智能覆蓋塑造一座前所未有的建作為青浦區(qū)域的城市地[So.]企 項(xiàng)目建筑地標(biāo)概念落演 青浦城區(qū)名片形象推[概念落地]決定項(xiàng)目形象 叁[企劃][企劃演

FromNowo THECOREVALUEOFTHE三重兼具NEWYORKTODIANSHANLAKEINQINGPUNEW 紐約到淀山湖畔青浦新

是單純的復(fù)刻，還是重塑這樣經(jīng)典的為獨(dú)一無(wú)二的青浦，定義的前所未有生先來(lái)看 早在3年前，我們就已經(jīng)成功塑造了，風(fēng)靡一時(shí)的“褐石街區(qū)半年銷(xiāo)售27個(gè)億的神話，也是由藝境褐石1.0年代——我們成功塑造了一個(gè)經(jīng)典形象：赫本褐石2.0年代——我們又成功塑造了一個(gè)經(jīng)典形象：列儂今天。[大發(fā)的紐約又有何不紐我們心中紐我們心中充滿著夢(mèng)的痕像漂浮在一片片棉花般的云拼命趕上整幅幻想的畫(huà)那個(gè)夢(mèng)想不與我們相貿(mào) 了定論因?yàn)橥饷娴那瞄T(mén)而開(kāi)始的卻是雜亂的幻把我從愛(ài)慕的地方帶走很遠(yuǎn)很紐約…… 荒廢了30年高鐵公，過(guò)終迎了的二春天如今，它不僅僅“閑、 、會(huì)的所更被貼上了“懷舊、復(fù)古、時(shí)髦”的都會(huì)美感直通到曼哈頓西城區(qū)的第30筑，比如自由女神像和大這是由JamesCornerFieldOperations設(shè)計(jì) 明的社區(qū)：Meatpacking區(qū),WestChelsea區(qū),和 \‘sKitchen/Clinton區(qū)。 等。其中20街和22街之間的花灌木致。在第25街和26街之間的“林地?！耙盎ú莸椤蔽挥?6街和29街之主。在29街，軌道開(kāi)始轉(zhuǎn)向哈得遜河采用柔和的曲線設(shè)計(jì)，呼應(yīng)當(dāng)?shù)鼐坝^項(xiàng)目的靈感來(lái)自一段始于紐約、終于紐約的旅程。體現(xiàn)的是一種無(wú)拘無(wú)束，低調(diào)和私人的感覺(jué)。并夾雜著一種源自美國(guó)運(yùn)動(dòng)的精神。通過(guò)對(duì)城市生活態(tài)度的詮釋，傳達(dá)出一種理念抱負(fù)的傳承。47街是穿越第五大道的曼哈 I 青浦未來(lái)中心一列地鐵貫通城47街有年輕的地鐵V I 也有軌交17號(hào) 城炟尺高線 公園，是名聞遐邇公園住區(qū) Tiffity 復(fù)刻自由藝術(shù)陬夢(mèng)幻、靈動(dòng)的，接踵而至的潮流時(shí)尚II隨處可見(jiàn)的涂鴉 籃球等美式精 【案名· 【案名釋義 人物系[Style人物系 印象紐[Style印象紐大城小[Style大城小1l1l｀l(xiāng)',l,In\

街 重拾美[Style重拾美[回歸現(xiàn)實(shí)問(wèn)題]青浦的地標(biāo)與名片的形象如何塑造 [So.][出路在哪里？沒(méi)有改變，就沒(méi)有未來(lái)突致突②連 肆STEP1：不一樣的美[So.][關(guān)于美 本次，更有所不同 成為本項(xiàng)目之打[A的[參與感]成為當(dāng)下的重萬(wàn)達(dá)即是互相利 商商業(yè)街的包裝萬(wàn)達(dá)形象錯(cuò) [售樓處早已不是當(dāng)初的單純賣(mài)房子的場(chǎng)地 售[售樓處早已不在單一的功能：美式咖啡館[咖啡文化，成為邁入售樓處的第一個(gè)味 [售樓處功能延伸。 區(qū) 售[孩子 ，即是成人關(guān)系圈——穩(wěn)固客戶與項(xiàng)目的粘稠度針對(duì)封閉市場(chǎng)三代一起看房的客戶特征 功能區(qū)可快 人氣，獲取父母輩好感[樣板段除了花花草草之外 賦予的是風(fēng)味

[紐約高架鐵路橋原版故事的衍伸，樣板段給 [對(duì)于銷(xiāo)售而言，擁 [洋房：曼哈 ，常規(guī)美式的升級(jí)版

高溢價(jià)產(chǎn)品，曼哈頓頂建議：精裝+清水，整棟作為樣板房，利于客戶整體涂鴉清水樣板房：低成本、高“吸睛”，更好的展示建筑論【樣板參與區(qū)】的重要3大亮點(diǎn)：[跑步成為本項(xiàng)目必要的標(biāo)配條件，即與樣板段同時(shí)竣工①、[跑步道

①、[跑步道升級(jí)版 ①、[跑步道升級(jí)版②、[游泳池②、[游泳池現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)，提升產(chǎn)品溢價(jià)空③、[籃球場(chǎng)

結(jié)合涂 [紐約高架橋鐵路公園的細(xì)節(jié)——不一樣美 的傳遞【情景+鐵軌+綠化+小品】植入，感受不一樣美式濃郁“鐵軌[小結(jié)][極致感+前所未有 演[參與感]+[提升度]成為項(xiàng)目成 [Next.[內(nèi)[內(nèi)部包裝已經(jīng)完外部陣地包B提提前搶占[戶外陣地]，在封閉市場(chǎng)尤為唯有強(qiáng)烈領(lǐng)域昭示，方成辨識(shí)，成就標(biāo)

建議打造方 戰(zhàn)略布局：扼守淀山湖大道，非常規(guī)羅馬旗樹(shù)立項(xiàng)目形象戰(zhàn)略布局：扼守淀山湖大道，非常規(guī)羅馬旗樹(shù)立項(xiàng)目形象昭示跳脫：非常規(guī)尺度+美式鐵藝?yán)戎?畫(huà)面?zhèn)?御瀾東東渡青項(xiàng)項(xiàng)目地 ②、項(xiàng)目圍擋包裝——“ 【變異的工地圍擋處理，貫穿整合美 定位，跳脫區(qū)域項(xiàng)目形象圍擋尺度放大：6M工地圍擋，品牌宣傳局部可再放大夜間燈光處理：白天+夜間都能達(dá)到突出形象釋放畫(huà)面內(nèi)容傳達(dá)：圍擋尺度放大：6M工地圍擋，品牌宣傳局部可再放大夜間燈光處理：白天+夜間都能達(dá)到突出形象釋放畫(huà)面內(nèi)容傳達(dá)：前期美式生活氣息傳達(dá)，貫穿項(xiàng)目形象周邊保障房/學(xué)校建設(shè)，圍擋簡(jiǎn)易包 建議打造方 要地，以“道路指引”完成精神堡壘導(dǎo)客使命設(shè)設(shè)計(jì)要素：功能指引項(xiàng)目地

1漕盈路轉(zhuǎn)淀山大道轉(zhuǎn)

2滬青平公路轉(zhuǎn)項(xiàng)目盈路路項(xiàng)目

3城中西路與城北路轉(zhuǎn)

4

——項(xiàng) 老 位置轉(zhuǎn)角大滬青平公路天橋大（目前東渡青筑項(xiàng)目占據(jù) =引導(dǎo)主動(dòng)漕引導(dǎo)線路 漕盈外盈公 公路 路 路

崧澤大

引導(dǎo)線路

青浦區(qū)域客戶青浦區(qū)域客戶引導(dǎo)線路外部客戶引導(dǎo)線路華城中西 公園 引導(dǎo)線路 中 城中東 中本案引導(dǎo)線路本案 區(qū)域封閉市場(chǎng)，商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所“集中且單一”，有效利用人群集聚 導(dǎo)客吾悅吾悅廣橋梓灣廣淀山 吾

龍湖 商業(yè)人流密廣場(chǎng)城中西備注：封閉市場(chǎng)商業(yè)巡展是兵家必爭(zhēng)之地，短期檔期難以拿下，需提前籌謀看房班車(chē):客戶導(dǎo)引功能+形象釋 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)——橋梓灣廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)——吾悅廣 建議：配置2輛看房班路線：橋梓灣廣場(chǎng)——吾悅廣場(chǎng)[小結(jié)] 搶占最優(yōu)戶外陣地+全 提前籌謀，搶占兵家必 地 伍STEP2[制 策略鎖客戶

抓客戶需 連鎖活兩條主線：【客戶在哪里】+【活動(dòng) [A鎖定

典型的[區(qū)域封閉]市場(chǎng)— 的判斷青浦新城距2號(hào)線徐涇站約外區(qū)導(dǎo)

青浦本地客戶青浦老城外區(qū)導(dǎo)入青浦老城 【青 場(chǎng)：客戶區(qū)位分布圖

【85%青浦本地客之細(xì)——青浦老城鎮(zhèn) 橋

鎮(zhèn)重固 徐

青浦商業(yè)/行政——周邊9個(gè)鄉(xiāng)

老城區(qū)夏陽(yáng)盈浦

青浦本地客戶分布范

重固鎮(zhèn)、白鶴鎮(zhèn)、蒸淀鎮(zhèn)——1個(gè)園——3個(gè)街B 【泰禾紅橋】客 總價(jià)預(yù)算：175~180萬(wàn)，若房子品質(zhì)很好，可考慮適當(dāng)提升總價(jià)至200生 【鑫苑壹品世家吳 總價(jià)預(yù)算：270~280萬(wàn)，不超過(guò)300萬(wàn)（壓力太大 生 【東渡青筑】客 生 ①客戶屬性：主力青浦區(qū)域原住民 集中在28~45②職業(yè)特征：私營(yíng)業(yè)主、園區(qū)管理層、白領(lǐng)及行政事業(yè)單位…區(qū)域中③總價(jià)預(yù)算：200萬(wàn)首次置業(yè)觸頂線，300萬(wàn)改善置業(yè)臨界④三大考量因素：板塊發(fā)展價(jià)值、周邊配套、社區(qū)綜合[So.][掌握豐富的封閉“贏 推崇與信賴【針對(duì)性打法】是客戶轟炸[C 活動(dòng) 一場(chǎng)即時(shí)的 SHOW】，點(diǎn)燃“全城目的：以低成本① 一場(chǎng)轟動(dòng)全城 今夏最熱話題：#ICEBUCKETCHALLENGE#（冰 所有參與人員，完成冰 賽的同時(shí)間：2014年夏參與人數(shù)：數(shù)百萬(wàn)人，從各界名流到普通民短短1個(gè)月，根 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)—引爆源起需要一個(gè)事件2014年，COLORRUN2014年，COLORRUN首次登，不到5分鐘，近萬(wàn)個(gè)參賽名額一搶主推SLOGAN：THE HAPPIEST net!(地球上最歡樂(lè)的5公里跑! 活動(dòng)引爆項(xiàng)目資源如何價(jià)值最大活倡導(dǎo)——活倡導(dǎo)——環(huán)淀山湖跑步熱引爆傳播尋找一只領(lǐng)頭制定一個(gè)游戲規(guī)則

一封來(lái)自【大發(fā)杯. 活】邀請(qǐng)囊括了本項(xiàng)目目標(biāo)客戶——HappyRunningInvitation—，大發(fā)發(fā)出地產(chǎn)圈邀企事業(yè)單位，聚仁線下集中邀線下尋找跑 者，發(fā)線下地毯式發(fā)出

規(guī)則：應(yīng)允參賽人員，另需點(diǎn)名3引爆賽事

比賽道 全比賽宣傳板供拍攝憑賽事邀請(qǐng)卡領(lǐng)取禮品

憑賽事邀請(qǐng)卡，可領(lǐng)取大發(fā)運(yùn)動(dòng)手環(huán)一青浦道

等確定道 事比比賽各種創(chuàng)意宣傳板隨處安放，網(wǎng)嫁接大發(fā)項(xiàng)目宣傳起點(diǎn)/終點(diǎn)大發(fā)品牌植入統(tǒng)一大發(fā)服裝/比賽胸貼禮品：運(yùn)動(dòng)手環(huán)+礦泉水貼標(biāo)

起起點(diǎn)/終點(diǎn)，賽事相植入大發(fā)品參賽人運(yùn)動(dòng)手所所有參賽人員統(tǒng)提供礦泉水全部貼② 一場(chǎng)轟動(dòng)全 2014年，世紀(jì)公園“上海國(guó)際音樂(lè)煙花節(jié)”已舉辦至第15屆！每年的國(guó)際音樂(lè) 節(jié)，不僅是浦東人民的節(jié)日、更是全市人民的歡樂(lè)一刻！節(jié)引爆青浦周邊道 前期在項(xiàng)目辦理認(rèn)籌的客戶 內(nèi)場(chǎng)觀禮票2淀山湖大 局 等確定道 事③ 不間斷的美 ①、5對(duì)5 現(xiàn)場(chǎng)意向客戶報(bào)名組隊(duì)，每場(chǎng)5人對(duì)抗賽獲勝者可獲得精美紀(jì)念品②、“美食”嘉年 每月定期舉辦1~2場(chǎng)，如固定時(shí)間，如每月的第二、四個(gè)周末，在全青浦形 度③、美式有氧運(yùn)針 每月定期舉辦1~2場(chǎng)，如固定時(shí)間，如每月的第一、三個(gè)周末，在全青浦形 度[小結(jié)]封閉市 ——把握客戶需求 ，全民參與 [Next. 更需配合[不一樣的 陸STEP3明客客戶明客

再 創(chuàng)常規(guī)

高鎖 青浦主城周邊鄉(xiāng)青浦工業(yè)園富力富力桃佳樂(lè)民樂(lè)民樂(lè)佳

西部花帕緹歐香西部花

吉富新城吉富夏夏陽(yáng)湖國(guó)際花仁恒運(yùn)杰河濱 竣工

05-10青浦主城區(qū)10年以上置換型老社區(qū)累計(jì)約1.5萬(wàn)戶，其中掛牌客戶盈港商住新新錦盈港商住新新錦盈港花浩澤家

慶華

萬(wàn)壽新村青都市綠洲景

大盈公祥龍小三祥龍小章浜

城東

竣工時(shí)

05-年以A2.第二站，青浦主城 青浦職工/青浦職工/學(xué)生學(xué)生4462學(xué)生23001200

醫(yī)醫(yī)青浦區(qū)醫(yī)醫(yī)青浦區(qū)尚美中

青浦城青浦城區(qū)行政事業(yè)單青浦區(qū) 、青浦 院、青浦區(qū)教育局、青浦區(qū)信息 、青 、工商青浦分局檢查支隊(duì)、青浦區(qū)社會(huì)文化管理所、青浦區(qū)科委、青浦區(qū)質(zhì)監(jiān)局、青浦區(qū)第 所、青浦區(qū)第十四地稅、青浦 、青浦區(qū)衛(wèi)生局、青浦區(qū)疾病預(yù)防控制中心、青浦區(qū)精神衛(wèi)中心、青浦自來(lái)水公司、青浦區(qū)工商所、浦區(qū)煤氣管理所、青浦 分主要單位數(shù)25

青浦主要 機(jī)構(gòu)單位都分布在青浦新香花夏陽(yáng)湖街道盈浦街道社青浦三香花夏陽(yáng)湖街道盈浦街道社盈浦街道有常住人口11.15萬(wàn)香花橋街道常住人口13萬(wàn)夏陽(yáng)街道常住人口7.6萬(wàn)三大街道總?cè)藬?shù)——31.75萬(wàn)A5.青浦八大鄉(xiāng)鎮(zhèn)常住人口71.8萬(wàn)，按2%的置換需求，約1.4鎮(zhèn)（街道區(qū)域面積（平方公里總?cè)粟w巷徐涇華新重固白鶴朱家角練塘金澤鎮(zhèn)鎮(zhèn)重 徐鎮(zhèn)鎮(zhèn)重 徐 鎮(zhèn)A6.

級(jí)名級(jí)名企業(yè)在職人家人654800家人家人家人家人青浦新城工業(yè)園區(qū)企)、NEC) 青浦新城工業(yè)園區(qū)企)、NEC) …企業(yè)單位數(shù)25家，在職員工5000[小結(jié)]青浦主城區(qū)客戶——人口基數(shù)32萬(wàn) 客戶1.3萬(wàn)老社區(qū)置換客戶基數(shù)3.8萬(wàn) 客戶2000組重點(diǎn)學(xué)校/醫(yī)院12家 職工3400組城區(qū)企事業(yè)單位25家 客戶1500組三大街道社區(qū)基數(shù)31.75萬(wàn) 客戶6000組周邊八大鄉(xiāng)鎮(zhèn)——人口基數(shù)71.8萬(wàn) 客戶1.4萬(wàn)青浦工業(yè)園區(qū)——職工基數(shù)8萬(wàn) 客戶1萬(wàn)青浦區(qū)域客戶基數(shù)約110萬(wàn) 客戶約3.7萬(wàn)不 疊時(shí)間常規(guī)保障措新聚仁資 時(shí)間軸：5~10月份前期蓄客期，11~12月份現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)攻期5 6 7 8

售樓處9 10

11

樣板房開(kāi)12 2利用現(xiàn)場(chǎng)到位積聚客戶，并鎖青浦八大鄉(xiāng)鎮(zhèn)、青浦工業(yè)園區(qū)、青浦醫(yī)院/學(xué)校、青浦老城老社區(qū)等首輪滲

活動(dòng):社會(huì)客戶 人物邀

項(xiàng)目自 創(chuàng)新1改變常邀規(guī)DM邀

投遞給客戶的[DM]，不再是以往的房型、賣(mài)點(diǎn)利 利—張免費(fèi)的下午茶2.02.0時(shí)創(chuàng)新 信售樓處 信示范區(qū) 信樣板房 …網(wǎng)絡(luò) ，讓所有的，都變了 創(chuàng)新

無(wú)平臺(tái)，信信業(yè) [常

老社區(qū)置換型客戶基數(shù)3.8萬(wàn)戶 客戶2000組，首輪登記目標(biāo)250組拓 ①DM早餐券/咖啡②社區(qū)海報(bào)宣傳

05-10

05-年以[常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)]

挖掘主城區(qū)重點(diǎn)學(xué)校/醫(yī)院3400組職工，首輪登記目標(biāo)200拓 DM早餐券/咖啡券派②銷(xiāo)售經(jīng)理與單位洽談團(tuán)購(gòu)；3人即，根據(jù)人數(shù)給予梯 首輪排摸時(shí)間：2015年5 [常

客戶，首輪登記目標(biāo)200組青浦城區(qū)行政事業(yè)單青浦區(qū)區(qū)、青浦區(qū)院、青浦區(qū)教育局、青浦區(qū)信息化 、青浦 、工商青浦分局檢查支隊(duì)、青浦區(qū)社會(huì)文化管理所、青浦區(qū)科委、青浦區(qū)質(zhì)監(jiān)局、青浦區(qū)第四所、青浦區(qū)第十四地稅、青浦區(qū)、青浦區(qū)衛(wèi)生局、青浦區(qū)疾病預(yù)防控制中心、青浦區(qū)精神衛(wèi)生中心、青浦自來(lái)水公司、青浦區(qū)工商所、浦區(qū)煤氣管理所、青浦區(qū)分局主要單位數(shù)25

拓 DM早餐券/咖啡券派②銷(xiāo)售經(jīng)理與單位洽談團(tuán)購(gòu)；3人即 首輪排摸時(shí)間：2015年6 [常規(guī)營(yíng)

銷(xiāo)]利用街道辦牽頭覆蓋31萬(wàn)街道客戶，首輪登記目標(biāo)300拓 DM早餐券/咖啡券派 贊助街道辦福③銷(xiāo)售經(jīng)理與街道辦洽首輪排摸時(shí)間：2015年6目的：三大街道辦牽頭覆蓋街道管理人盈浦街盈浦街[常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)]

青浦周邊 心點(diǎn)輻射周邊客戶，首輪登記目標(biāo)400組拓 DM早餐券/咖啡券派②與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)府洽談團(tuán)購(gòu)；③鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫 /屋體粉 [常

級(jí)客戶，首輪登記目標(biāo)400組

①②團(tuán)購(gòu)。與園區(qū)企業(yè)洽談團(tuán)購(gòu)，3人即成團(tuán)，根據(jù)數(shù)給予梯 園區(qū)推廣。園 宣傳推廣，輔以禮品派發(fā) 工業(yè) 拓客時(shí)間：2015年7目的：挖掘園區(qū)企業(yè)中高管理層需預(yù)計(jì)派發(fā)DM——2萬(wàn)[常規(guī)營(yíng)

青浦新 覆覆蓋青浦新城區(qū)自駕客戶，首輪登記目標(biāo)150拓 ①DM派單（早餐券、咖啡券②宣傳物料入拓客時(shí)間：2015年8目的：自駕客戶預(yù)計(jì)派發(fā)DM——5000新聚仁數(shù)據(jù)庫(kù)名單之上，更為精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)于青浦的住 ，在我們的數(shù)據(jù)庫(kù)中，應(yīng)有盡有

拓客時(shí)間：2015年8預(yù)計(jì)投遞DM——1[常

覆蓋城中兩 商業(yè)，首輪登記目標(biāo)500組①吾悅廣場(chǎng)/②周末輔 蜂派單及小禮品派 巡展時(shí)間：2015年5月~2016年5 [小結(jié)] [9月份：客戶首輪排摸數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

200

三大 八大道覆 鎮(zhèn)覆300 400

400

滲150

新聚資800第一階段累計(jì)登記客戶3200高效鎖客契機(jī)：樣板房開(kāi)放客戶二次回籠引爆：大發(fā)倡導(dǎo)淀山湖跑步賽事鎖客：高收益眾籌金融基金鎖客[契機(jī)：極 感樣板正式公開(kāi)12月左右【樣板房開(kāi)放】，奠定青浦客戶3200

來(lái)訪轉(zhuǎn)化率

（約3200組）至售樓處現(xiàn)場(chǎng)體640 ：大發(fā)倡導(dǎo)環(huán)淀山湖跑步，喚醒健活理念@地產(chǎn)名人 @行政事業(yè)單 @企業(yè)大發(fā)大發(fā)眾籌基金，年華收益高達(dá)36%，感恩回饋[鎖客：高收 — 時(shí)間：2015年8月~12——每位客戶 2萬(wàn)元，作為項(xiàng)目認(rèn)籌金— ——基 36%，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后分批兌現(xiàn)——客戶累計(jì)最高收益2400元[小結(jié)]

淀山＋＋賽＋＋贏得客戶絕對(duì)推

基眾給予認(rèn)客戶高

開(kāi)640來(lái)訪客

認(rèn)籌轉(zhuǎn)換率

210認(rèn)籌客[價(jià)格及推[價(jià)格及推AA價(jià)格推導(dǎo)公寓價(jià)洋房?jī)r(jià)[公寓1.區(qū)域價(jià)格基數(shù)&區(qū)區(qū)域市場(chǎng)溢價(jià)空間：[改善型產(chǎn)品VS純剛需置業(yè) 元/

區(qū)域區(qū)域均精裝標(biāo)（元/㎡毛坯價(jià)（元/㎡（元/㎡2R:79㎡2R:78約2R:753R:89約1.7~1.9[公寓2.靜態(tài)毛坯價(jià)格測(cè)1515年靜態(tài)毛坯入市價(jià)：[1.9~2.1]萬(wàn)/㎡*(1+4%) [2.0~2.2]萬(wàn)/10~14年，公寓價(jià)格年度增長(zhǎng)幅度

1、年度增長(zhǎng)率 2、本案價(jià)格基數(shù)：1.9~2.1萬(wàn)/ [公寓3.價(jià)值增長(zhǎng)型價(jià)格價(jià)價(jià)值兌現(xiàn)值：[2.0~2.2]萬(wàn)/㎡*(1+5%) [2.1~2.3]萬(wàn)/ 淀山湖板塊定位：高端、商務(wù)、生態(tài)、低密度高端住 規(guī)劃發(fā)展?jié)撃鼙容^：淀山湖板塊>青浦老城>青浦新 青浦老城 案

青浦新青浦新中心板塊+產(chǎn)品定位實(shí)現(xiàn)溢價(jià)10~12淀山湖板

3重價(jià)值體

估值增長(zhǎng)約5%（估值增長(zhǎng)約5%（保守+理念項(xiàng)目：品質(zhì)++理念整整盤(pán)精裝均價(jià)建議：[2.1~2.3]萬(wàn)/㎡+[精裝標(biāo)準(zhǔn)]=[2.3~2.5＋＋2.1~2.3

＝2.3~2.5＝[建議項(xiàng)目公寓首批入市價(jià)格2.35萬(wàn)/㎡，公寓整盤(pán)均價(jià)2.45[洋房1.區(qū)域價(jià)格基數(shù)&洋洋房毛坯價(jià)格基數(shù)：2.25~2.35萬(wàn)/㎡，面積控制可提升5（元/㎡3R:90約當(dāng)板塊能級(jí)較差 價(jià)格溢價(jià)：泰禾當(dāng)板塊能級(jí)較差 [洋房2.毛坯價(jià)格測(cè)1515年毛坯入市價(jià)：[2.45~2.56]萬(wàn)/㎡*(1+5%) [2.57~2.69]萬(wàn)/14年區(qū)域花14年區(qū)域花園洋房?jī)r(jià)格基數(shù)為2.25~2.3515年12月洋房入市毛坯價(jià)格 14年區(qū)域洋房?jī)r(jià)

*（1塊溢價(jià)率+年均增長(zhǎng)率 2.25~2.35萬(wàn)/ （1+5%=2.45~2.56萬(wàn)/㎡(毛坯本本案105~135㎡面積可實(shí)現(xiàn)約5%價(jià)格整整盤(pán)精裝均價(jià)建議：[2.6~2.7]萬(wàn)/㎡+[精裝標(biāo)準(zhǔn)]=[2.8~2.9＋＋

＝2.8~2.9＝[建議首批入市價(jià)格2.8萬(wàn)/㎡，整盤(pán)均價(jià)2.9萬(wàn)/㎡，沖刺3.0[小結(jié)]整盤(pán)均價(jià)建議：2.45 關(guān)于總價(jià)的論證第一批跑量積累客戶

首批入市均價(jià)：2.80整盤(pán)均價(jià)建議：2.90 主力105㎡入市294萬(wàn) 總價(jià)控制熱銷(xiāo)積累口 B 推售方案[推售備注事政策：申政策：申請(qǐng)預(yù)售最低面積不低于3萬(wàn)本案預(yù)售取得建第一批：[最晚]2015年12 域6 ，426套，38700第二批：[建議]2016年5 域7棟多層，210套，24712 域1 ，72套，6840建建議16年5月洋房樣板段全面公開(kāi)面[推售方案&第一第一第一

第二第四第二

第二

第三

[銷(xiāo)售周期&總銷(xiāo)額測(cè)[項(xiàng)目11個(gè)月完成推案，總計(jì)708套房源，7.03萬(wàn)方，累計(jì)貨值18.42年月年月年16年10面21319350]21319350]21024712㎡[多層726840]4.684.797.161.78[套㎡11.25[多層套 7.16合708套，70252㎡，18.41[新聚仁優(yōu)[新聚仁優(yōu)PART1剛需、改善、豪

2010

2014 2010年：【金地天御】——金 進(jìn)軍豪宅市場(chǎng)的奠基之大西郊板塊，金地首個(gè)創(chuàng)新性“平墅”產(chǎn)品問(wèn)世，徹底改變傳統(tǒng)平層觀2010-2012年，以33000元/㎡的均價(jià)銷(xiāo)售，價(jià)格超區(qū)域10月27日項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，正逢市場(chǎng)冰點(diǎn)期，當(dāng)天熱銷(xiāo)270套，總銷(xiāo)金額突破12當(dāng)年去化300套，遠(yuǎn)超區(qū)域別 總量 年區(qū)域別 套且連續(xù)三年占據(jù)青浦公寓總銷(xiāo)TOP 排開(kāi)盤(pán)2個(gè)月，創(chuàng)造總銷(xiāo)3個(gè)億，占 聯(lián)排銷(xiāo)售前三甲！ 2013年：青浦徐涇板塊法式新貴【南山。再到14年，青浦新城—鑫苑壹品世家蓄勢(shì)待鑫苑中國(guó) 首個(gè)精耕之目前強(qiáng)勢(shì)蓄客與本案同屬青浦新城板塊，經(jīng)驗(yàn)/資源均可為【大發(fā)所用】 新聚仁心系大發(fā)，強(qiáng)烈期待【強(qiáng)-強(qiáng)】聯(lián)手 高端物業(yè)全 品 在本項(xiàng)目之后，【仁恒】【融綠】等品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)相入年首次開(kāi)盤(pán)單 元/㎡ 年單 元/㎡，漲幅開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月去化57套遠(yuǎn)超同期仁恒29套，2年銷(xiāo)售周期，完成近1000套房源去化銷(xiāo)售總金額達(dá)41億元，板 2011別墅45000元/㎡單 ，基本一年時(shí)間內(nèi)完成售罄，總銷(xiāo)14.62012年開(kāi)盤(pán)一個(gè)月去化16套，當(dāng)年共去化32套，板塊內(nèi)其他別 共25 —區(qū)域標(biāo)桿型項(xiàng)2012年：【 】所屬閔行區(qū)域，緊靠古北板塊，以古北板塊價(jià)值為標(biāo)2012年5月份開(kāi)盤(pán) 均價(jià)42261元/㎡，截止目 均價(jià)56000元/㎡，價(jià)格漲幅2012年-2013年，總銷(xiāo)完成23億，占據(jù)閔行總銷(xiāo)Top3，板塊內(nèi)總銷(xiāo)我們就是新聚仁機(jī)構(gòu)！我們，就是板塊運(yùn)作，項(xiàng)目操盤(pán)行業(yè)專家在區(qū)域 創(chuàng)造高溢價(jià)空間并成功幫助開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)快速去化的專業(yè)團(tuán)隊(duì)PART 操作做好大發(fā) 須100％投對(duì)于[新聚仁]來(lái)說(shuō)，只做21、配置最優(yōu)秀的團(tuán)2、團(tuán)隊(duì)只作大發(fā)請(qǐng)，相信我們，新聚仁事業(yè)三處，絕對(duì)不是信但，這確實(shí)，需要一個(gè)創(chuàng) 的團(tuán)隊(duì)2011年樓市最熱的話題，一個(gè)神話：金地藝境 市商品房銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積雙榜第2名團(tuán) 5個(gè)月銷(xiāo)售套數(shù)1357套，花園 品溢 周邊市場(chǎng)20％，最高3萬(wàn) 新聚仁從2012年便介入整個(gè)項(xiàng)目前期工作，包攬項(xiàng)目前期策劃及定位方 [ 長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)]，首次開(kāi)盤(pán)當(dāng)天“日光”創(chuàng)造總銷(xiāo)103月順勢(shì)加推，2個(gè)月達(dá)成總銷(xiāo)18個(gè)6個(gè)月，總銷(xiāo)352013全年度完成總銷(xiāo)43個(gè)億，全市公 2014年，樓王頂復(fù)+底復(fù)銷(xiāo)售難點(diǎn)，我們?nèi)詫? 并且成為區(qū)域價(jià)值典范！連續(xù)每年，均有晉級(jí)銷(xiāo) 前三甲PART 人員事業(yè)三處總經(jīng)理【鄭韻 先生】為項(xiàng)目總統(tǒng)事業(yè)三 副總【任仲濤先生】大發(fā)青浦項(xiàng)目鄭韻飛新聚仁事業(yè)三處總經(jīng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目總協(xié)調(diào)及把

今 地產(chǎn)特 項(xiàng)目經(jīng) 2002年~2003年?yáng)| 副總經(jīng) 董 兼副總經(jīng) 策源機(jī)構(gòu)華東區(qū)事業(yè)一部（高端公寓）總經(jīng) 事業(yè)三處 總經(jīng)房地產(chǎn)從業(yè)時(shí)間18 12年以 高職業(yè)操盤(pán)手前后從事近100個(gè)項(xiàng)目的全 任新聚仁事業(yè)三

畢業(yè) 14年房地