示范區(qū)操縱流程

第一部份：示范區(qū)操縱流程一、啟動時期(1)項目啟動以后、概念方案之初,立項目示范區(qū)治小組；(2)由三位召集人依照會議內容別離負責召集示范區(qū)會議；(3)事業(yè)部打算運營崗負責重要會議的組織、會議記要及重點工作跟蹤和諧。二、方案時期示范策-范區(qū)范圍等所有組員清楚展范圍及流線）(1)外部市政形象改造：停車場、指示牌、精神堡壘、市政綠化改造范圍、重要景觀節(jié)點，由景觀、營銷負責給出標準要求流線；(2)渲染氣氛：花徑甬道、草坪小品、售樓處，由景觀、營銷負責給出標準要求流線；(3)公共景觀：通道、圍墻、大門、小區(qū)公共景觀主景、小區(qū)入口景觀、組團入口景觀，由景觀負責給出標準要求流線；

(4)產品展現(xiàn)：樣板間、交房標準、公共部位裝修、庭院綠化、組團景觀、建筑外立面，由景觀、裝修、建筑、營銷負責給出標準要求(5)結合項目主力戶型散布，在計劃設計時期綜合考慮示范區(qū)范圍：計劃設計時期考慮示范區(qū)范圍，原那么上所有主力戶型都應該能在示范區(qū)內進行展現(xiàn)；通過示范區(qū)的展現(xiàn)，提升主力戶型價錢示范工打算編制(1)負責人：事業(yè)部打算運營崗負責和諧編制(2)方案報批前完成大的節(jié)點打算-照售開盤和項目工期決定(3)方案報批終止給出詳細節(jié)點打算--依照示范區(qū)具體任務詳細打算和責任人(4)示范區(qū)打算操縱圖-對示范區(qū)范圍及要流線、工作節(jié)點圖示化示范本預估確認(1)項目目標本錢--要緊涉及材料定類、具體做法說明(2)示范區(qū)綠化本錢--含軟硬景、紅線外改造、臨時展現(xiàn)費用等(3)裝修樣板房會所售樓處本錢--含設計裝修目本錢公共位、全裝修等

示范采計劃(1)采購內容-料清單、施工單位（裝修、綠化、硬景、園林小品施工單位）(2)確信哪些招標、哪些戰(zhàn)略、哪些由事業(yè)部、綠化、裝修制定(3)編制采購打算建筑業(yè)(1)編制出圖打算（項目整體及示范區(qū)）(2)繪制示范區(qū)操縱圖-表達示范區(qū)范圍流線、圍板、樣板間售樓位置、分次開盤的樓棟范圍，列明各次開盤的時刻、銷售面積、銷售套數等信,示范區(qū)操圖由建筑PM頭完成(3)確信材料品類，提供給本錢、采購裝修業(yè)(1)編制出圖打算（項目整體及示范區(qū)）(2)配合完成示范區(qū)操縱圖(3)確信裝修設計公司(4)確信本錢(5)確信風格意向

景觀業(yè)(1)編制出圖打算（項目整體及示范區(qū)）(2)配合完成示范區(qū)操縱圖(3)確信設計公司、綠化施工單位(4)確信本錢(5)確信風格意向工程業(yè)(1)確信示范區(qū)區(qū)域配套管線是不是先行（需要考慮先行和后續(xù)施工的費用問題及利弊的分析來得出最后的結論）(2)劃定的示范區(qū)區(qū)域施工是不是存在困難和需要采取的方法（需要考慮邊界條件，施工用水、用電情形，污水排放等）(3)后續(xù)施工對示范區(qū)區(qū)域的阻礙和需要采取的方法（考慮施工便道，地庫施工、平安防護設施、基礎挖土等）(4)示范區(qū)工期在各時期的分派情形（土建、安裝、配套、裝修、室外整體、綠化施工），是不是能知足節(jié)點預定目標要求，示范區(qū)一樣也要有合理的必需的工期。(5)在總包合同內明確工期要求，關于存在趕工的情形，盡可能做到事前組織匯報，便于后續(xù)工作的開展。

營銷業(yè)(1)編制營銷打算(2)確認示范區(qū)范圍(3)確信銷售打算(4)示范區(qū)整體風格建議包括內容：項目整體展現(xiàn)主題；展現(xiàn)流線情節(jié)模擬；相關意向圖片；(5)示范單位建議包括內容a.主題（與項目策劃風格一致的場景片段）；b.主力展現(xiàn)排序（示范單位內各功能重點展現(xiàn)排序，例：主衛(wèi)優(yōu)先，閣樓地下室附加空間優(yōu)先等）；c.客戶描述（客戶家庭常住人口年齡，職業(yè)，愛好，及特殊生活場景，例花園PARTY等）；e.軟飾意向圖片（重點展現(xiàn)位置與主題相配的軟飾意向，和必需顯現(xiàn)的小品示意）(6)售樓處建議包括內容：a.售樓處功能（大體功能和特殊功能具體要求及建議位置，例：兒童娛樂區(qū)，紅茶社等）；

b.品牌包裝位置及空間需求（品牌包裝內容，例：萬科物業(yè)，世博等，及對空間的要求）；c.模型包裝及空間需求（與主題相符的，利于展現(xiàn)項目突出利好的模型制作建議和場地要求）(7)示范區(qū)效勞標準：a.示范區(qū)人員素養(yǎng)要求（以第一名置門崗，售樓處接待人員為主）；b.示范區(qū)人員服裝建議、示范區(qū)人員效勞標準及標志動作環(huán)節(jié)"三、施工圖設計時期示范綜評審(1)各專業(yè)方案評審、修正工作打算并發(fā)布示范區(qū)綜控圖(2)五個要求（展現(xiàn)集中、超現(xiàn)實、喚醒客戶感官、畫面感、完成度）；五個部份（引導區(qū)、入口形象區(qū)、售樓處、通道區(qū)、高潮區(qū)）建筑業(yè)完善示范區(qū)操縱圖、確認材料樣板樓搭建、圖紙打算完成情形裝修業(yè)

(1)確信戶型、會售樓處平面功能(2)確信風格深化功效、設計成效(3)確信全裝修、會所、公共部位、樣板房、售樓處、會所材料(4)確信出圖打算(5)本錢操縱(6)編制材料清單景觀業(yè)(1)確信設計方案、確信示范區(qū)平面圖(2)確信材料及做法試樣（含小品、構架、家俱、水景等）(3)選苗，要緊大樹、草坪、灌木成效(4)編制材料、苗木清單(5)確信出圖打算(6)本錢操縱營銷業(yè)(1)確信裝修功能，了解建筑、裝修、景觀設計風格(2)營銷包裝打算、內容及功效

工程業(yè)進行示范區(qū)工程專項評審：(1)示范區(qū)施工整體打算確信；(2)示范區(qū)單項打算確信，如材料封樣打算、材料進場打算、總包分包單位三級工作打算；(3)新材料、新工藝施工方案的編制和確信；(4)重點、難點施工內容的詳細分解和質量操縱要點；(5)資源選擇：各類隊伍的考察和選擇；(6)組織保障：總包、分包、監(jiān)理人員的分工組織"本錢業(yè)要緊負責示范區(qū)本錢匯總。采購業(yè)(1)示范區(qū)采購專項打算編制(2)示范區(qū)資源考察與選擇四、施工時期至開盤時期

示范()周例：現(xiàn)場檢查、成效評審、落實整改要求、綜合決策突發(fā)、遺留問題；示范區(qū)治理小組召集人負責召集，事業(yè)部運營崗負責組織打算蹤：由事業(yè)部打算運營崗負責打算跟蹤落實，按期發(fā)送完成情形裝修業(yè)工交底、成效質量檢查景觀業(yè)：施工交底、成效質量檢查營銷業(yè)場營銷包裝、銷售資料預備、銷售代理培訓、物業(yè)要求工程業(yè)程質量檢查、現(xiàn)場各專業(yè)工作面和諧本錢業(yè)錢跟蹤操縱，超目標本錢審核、決策開盤例檢查各專業(yè)提出整改要求業(yè)在本錢審控后按圖落實；達到各專業(yè)成效要求后開盤，開盤活動各部門踴躍參與。五、開盤后時期：持續(xù)整改達到預期成效

第二部份：示范區(qū)操縱成效要求一、引導區(qū)整體求是整個流程的序幕，項目范圍的界定，通過特定的場景讓客戶感知“已抵達本項目”；要求能夠形成超出周邊區(qū)域品質的領域感而且轉達給客戶，通常設置紅地毯、花箱、樹陣、道旗等建筑在計劃方案時期合營銷觀建合考慮示范區(qū)范圍及參觀流線，并在計劃設計中落實3.景(1)依照營銷建議，進行引導區(qū)景觀設計，凸顯項目品質感并符合項目調性(2)紅線外景觀改造方案及施工圖設計，并配合方案征詢營銷

(1)評估客戶抵達流線沿途的城市景觀（市政道路、綠化、沿街樓盤等）對項目的綜合阻礙；評估客戶達到流線的交通便利性（公交地鐵、車行流線及停車場）；結合上述評估結果，給出示范區(qū)范圍及主入口建議(2)紅線外改造方案建議(3)考慮項目輻射要緊區(qū)域客戶來訪線路沿途路牌、交通指示牌的初步方案(4)引導區(qū)營銷道具的方案設計及布置（銷售圍板、指示牌等）事業(yè)(1)紅線外改造方案征詢(2)示范區(qū)占用紅線外土地的落實，例如臨時停車場等"二、入口形象區(qū)整體求給客戶轉達項目的性格和調性并形成項目高品質的第一印象，重點是精神堡壘的設置（鐘樓、標志塔、構筑物、核心景觀等等）建筑

(1)結合景觀、營銷意見，最終確信精神堡壘方案；假設精神堡壘為建筑構筑物，負責完成方案及施工圖設計(2)配合景觀完成入口形象區(qū)景觀方案設計(3)完成其他非景觀類方案及施工圖設計（非景觀構筑物，例如地杰C牌坊"景觀(1)入口形象區(qū)景觀概念設計(2)入口形象區(qū)景觀方案及施工圖設計(3)精神堡壘方案建議(4)紅線外景觀改造方案及施工圖設計，并配合方案征詢營銷(1)提出入口形象區(qū)設計要求（私密or放、奢華練現(xiàn)代等等）(2)依照項目特點給出精神堡壘設置建議（形式及方案）(3)紅線外改造方案建議(4)提出入口區(qū)物業(yè)效勞要求(5)入口形象區(qū)營銷道具的方案設計及布置（銷售圍板、指示牌等）事業(yè)(1)紅線外改造方案征詢

(2)示范區(qū)占用紅線外土地的落實，例如臨時停車場等三、售樓處整體求承先啟后的區(qū)域，利用好售樓處整合各營銷線索給客戶進行洗腦，向客戶集中展現(xiàn)項目及公司亮點建筑(1)結合營銷、景觀、工程專業(yè)建議，結合計劃設計確信售樓處位置及參觀流線(2)售樓處建筑方案及施工圖設計(3)與景觀專業(yè)和諧售樓處周邊構筑物設計(4)跟蹤模型制作景觀(1)售樓處位置及室外參觀流線建議(2)售樓處周邊景觀設計，與建筑專業(yè)和諧售樓處周邊構筑物設計(3)售樓處內庭院景觀設計裝修

結合營銷、建筑專業(yè)意見，進行售樓處平面及裝修設計。營銷(1)售樓處位置及室內外參觀流線建議(2)售樓處平面功能、面積、散布及裝修風格建議(3)提出對萬科品牌的包裝要求(4)提出模型包裝要求(5)銷售道具的預備及布置(6)售樓處背景音樂建議事業(yè)(1)評估售樓處位置對示范區(qū)施工的阻礙(2)售樓處土建施工并及時提供裝修工作面(3)土建、裝修、景觀工作面和諧四、通道區(qū)整體求高品質的制造一條連接通道，讓客戶在行走進程中被感動，通過沿途場景使客戶在行動中潛移默化的加深項目形象的概念，一般是進入高潮區(qū)的情緒鋪墊（包括從入口到售樓處、從售樓處到樣板間的通道）

建筑配合景觀專業(yè)完成通道區(qū)構筑物設計景觀(1)結合營銷要求，進行通道區(qū)景觀設計(2)通道區(qū)景觀小品、家俱、導示系統(tǒng)布置營銷(1)向景觀專業(yè)提供通道區(qū)展現(xiàn)主題（沿途想要展現(xiàn)的內容及形式）(2)設計并布置營銷道具（銷售圍板、指示牌等）(3)背景音樂建議五、高潮區(qū)整體求全方位的功能、成效、品質展現(xiàn)，營造數個有感染力的、深切人心、具有傳播成效的畫面，提升客戶的購買沖動。建筑

(1)結合營銷、景觀、工程專業(yè)建議，結合計劃設計確信樣板間位置及參觀流線(2)操縱示范區(qū)建筑外立面品質(3)假設為臨時搭建樣板樓，需考慮臨時樣板樓的位置、朝向及周邊景觀條件景觀(1)通過合理組織景觀序列、游覽節(jié)拍和場地內各類景觀元素，有效治理景觀視線，打造景觀畫面(2)充分考慮樣板間要緊空能空間的景觀視覺成效(3)充分考慮材質、色彩、光影、水系、背景音樂的配合(4)景觀