三水可行性報告舊版

編寫說明本報告從掌握佛山市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境、區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，重點對佛山市南海區(qū)羅村以及周邊發(fā)展?fàn)顩r和趨勢進(jìn)行剖析。調(diào)研目的通過全面深入調(diào)研，以獲知本項目地塊——廣東省佛山市三水區(qū)項目地塊的環(huán)境特征，即自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境及綜合市場環(huán)境，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)市場整體操作水平，從而為本項目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位提供有力的市場支持。信息來源本報告數(shù)據(jù)信息主要來源于佛山市統(tǒng)計局、三水市國土資源管理局、三水市建設(shè)局以及統(tǒng)計年鑒等官方數(shù)據(jù)，通過對市場實地考察獲取真實客觀資源。信息整理通過從各個渠道獲取的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步的提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項目總體功能定位及市場定位研究。報告說明本次項目研究中，對于未來需求、市場發(fā)展趨勢等的預(yù)測是對未知事務(wù)的估計，應(yīng)被理解為對未來可能發(fā)生事務(wù)的預(yù)示性估計，而非完全確定的事實。對這些主要因素做出未來預(yù)測的過程包括了許多對外界非常敏感的變量，任何改變都可能對該報告的結(jié)果造成不同程度的影響。我們在此提請各位閱讀者注意。報告摘要第一章項目背景分析一、佛山市狀況二、佛山市經(jīng)濟狀況三、三水區(qū)城市發(fā)展概況四、佛山市房地產(chǎn)市場分析五、三水區(qū)域房地產(chǎn)市場分析第二章項目概況分析一、開發(fā)商簡介二、項目概況介紹三、項目周邊配套四、項目目標(biāo)市場群體結(jié)構(gòu)分析第三章項目開發(fā)設(shè)計一、規(guī)劃設(shè)計要求二、規(guī)劃設(shè)計風(fēng)格三、規(guī)劃設(shè)計方案四、項目開發(fā)進(jìn)度第四章營銷策略一、項目分期原則二、項目分期策略三、市場競爭演進(jìn)與產(chǎn)品組合競爭戰(zhàn)略四、推售節(jié)奏與順序五、營銷風(fēng)格第五章項目財務(wù)分析一、銷售定價分析二、財務(wù)成本利潤測算三、現(xiàn)金流量分析四、項目敏感性分析五、資金籌措計劃第一章項目背景分析一、佛山市概況（一）中國廣東省主要城市地理：佛山市位于廣東省中南部，珠江三角洲腹地，東倚廣州，南鄰港澳，地理位置優(yōu)越。佛山市現(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)，全市總面積3848.49平方公里。人口：戶籍人口358.06萬人，常住人口585.83萬人。氣候：氣候溫和，雨量充足，四季如春。屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，年平均氣溫22.2°C。經(jīng)濟：佛山是廣東省經(jīng)濟發(fā)展快、經(jīng)濟總量大、綜合實力強的地區(qū)之一。2023年以來，全市生產(chǎn)總值年均增長18.6%，預(yù)計全市生產(chǎn)總值3588.5億元，增長19.2%；按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值60917元（折合7956美元），增長18%。；地方財政一般預(yù)算收入194.54億元，增長23.86%；稅收總額547.7億元，增長24.27%；社會消費品零售總額946.8億元。

民營經(jīng)濟高速發(fā)展。2023年以來，全市規(guī)模以上民營工業(yè)年均增長30%以上，2023年全市規(guī)模以上民營工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值3432億元，增長32.5%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的55%。（二）千年歷史的文化名城佛山“肇跡于晉，得名于唐（公元628年）”，距今已有一千三百多年的歷史，是中國的歷史文化名城。早在唐宋年間，佛山的手工業(yè)、商業(yè)和文化已鼎盛南國。明清時，更是發(fā)展成商賈云集、工商業(yè)發(fā)達(dá)的嶺南重鎮(zhèn)，是中國歷史上四大名鎮(zhèn)和“四大聚”之一。佛山的商業(yè)發(fā)展歷史源遠(yuǎn)流長，有著“廣紗中心”、“南國陶都”的美譽。悠久的歷史，孕育了佛山獨具魅力的嶺南傳統(tǒng)文化：佛山是粵劇的發(fā)祥地；是中國飲食文化的主要發(fā)源地；是著名的武術(shù)之鄉(xiāng)，是中國功夫杰出代表黃飛鴻的故鄉(xiāng)和李小龍的宗祖地。今日的佛山已成為歷史底蘊和現(xiàn)代氣息共同交融、經(jīng)濟與文化競相輝映的現(xiàn)代化城二、佛山市經(jīng)濟狀況2023年，全市上下堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會發(fā)展全局，傳承歷史，開創(chuàng)未來，搶抓機遇，團結(jié)實干，完成了年初市委市政府提出的主要預(yù)期目標(biāo)。經(jīng)濟實力進(jìn)一步增強。預(yù)計全市生產(chǎn)總值3588.5億元，增長19.2%；按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值60917元（折合7956美元），增長18%。地方財政一般預(yù)算收入194.54億元，增長23.86%；稅收總額547.7億元，增長24.27%；全社會固定資產(chǎn)投資1089.69億元，增長19.8%；社會消費品零售總額946.8億元，增長22%；進(jìn)出口總值378.5億美元，增長22.2%，其中出口261.9億美元，增長23.9%。生態(tài)環(huán)保建設(shè)成效明顯。創(chuàng)建國家環(huán)境保護(hù)模范城市通過國家環(huán)保總局考核驗收。單位GDP能耗預(yù)計下降4.36%；主要污染物二氧化硫和化學(xué)需氧量排放量均比上年下降10%。

人民生活持續(xù)改善。城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位8萬個；城市居民人均可支配收入21754元，增長9.5%；農(nóng)村居民人均純收入8958元，增長8.9%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額2768.81億元，比年初增長3.8%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。第一產(chǎn)業(yè)增加值80.4億元，增長1％；第二產(chǎn)業(yè)增加值2327.83億元，增長22.7％；第三產(chǎn)業(yè)增加值1180.27億元，增長14.4％。工業(yè)繼續(xù)成為拉動全市經(jīng)濟發(fā)展的主要力量，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增長30.5％?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)加快發(fā)展。全年累計投入農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)資金5500萬元；海峽兩岸農(nóng)業(yè)合作試驗區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利；農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)有新發(fā)展，新增省級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)5家。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。陶瓷、紡織、有色金屬等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造提升取得突破；汽配、液晶顯示器件、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、光電子、新能源與環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。南海奇美項目順利投產(chǎn)，二期項目獲準(zhǔn)立項。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟發(fā)展提速。我市首個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園掛牌運作；美的總部大樓和中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地正式奠基。以金融、物流、會展、商貿(mào)、旅游為重點的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)掛牌運作，美國友邦保險簽約進(jìn)駐；匯豐集團環(huán)球營運佛山中心開業(yè)。禪城、南海沃爾瑪?shù)葒H大型商業(yè)連鎖企業(yè)正式運營。第四屆佛山（國際）物流洽談會簽約98項，投資總額235.2億元。舉辦了包括物流洽談會、家電博覽會、金屬博覽會、陶博會、機械裝備展覽會等多個大型國際展會。成功舉辦佛山旅游文化節(jié)，承辦了廣東國際旅游文化節(jié)閉幕式。全市旅游收入159.78億元，增長23.41%。內(nèi)外源型經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，民營經(jīng)濟加快發(fā)展。全市規(guī)模以上民營企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值4833.79億元，增長34.3%。企業(yè)上市步伐加快，2家企業(yè)成功上市，20余家企業(yè)處于改制輔導(dǎo)期。企業(yè)參與聯(lián)合國采購積極，新增聯(lián)合國注冊供應(yīng)商282家。招商引資成果顯著。舉辦了佛山投資環(huán)境推介暨項目洽談會，推出169個優(yōu)質(zhì)招商項目，投資金額414.17億元；先后赴日本、美國等國家和地區(qū)開展招商推介活動。全市實際外商直接投資15.73億美元，增長38.3%；合同外商直接投資26.65億美元，增長50.4%；共引進(jìn)投資超千萬美元項目87個，新增世界500強項目17個。外貿(mào)工作取得新進(jìn)展。出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，機電產(chǎn)品、高新技術(shù)產(chǎn)品及傳統(tǒng)大宗商品出口繼續(xù)保持良好增長勢頭。三、三水區(qū)城市發(fā)展概況（一）、三水區(qū)概況三水區(qū)位于佛山市西北部，地處珠三角腹地，毗鄰珠三角大中城市群及港澳地區(qū)。三水總面積874.22平方公里，三水籍旅居海外華僑和港澳臺同胞20多萬。三水總面積874.22平方公里。轄有西南街道辦事處，白坭、樂平、蘆苞、大塘鎮(zhèn)和逕口華僑經(jīng)濟區(qū)。2023年末全區(qū)總戶數(shù)為123952戶，戶籍人口440000人，人口出生率9.97%，死亡率6.85%，自然增長率為3.12%。三水籍旅居海外華僑和港澳臺同胞20多萬人，廣東省著名僑鄉(xiāng)。（二）三水區(qū)經(jīng)濟概況1、總體經(jīng)濟優(yōu)勢◆國民生產(chǎn)總值（GDP）自2023年以來，三水區(qū)經(jīng)濟運行處于良性快速發(fā)展態(tài)勢，國民生產(chǎn)總值持續(xù)遞增，僅僅用四年時間就將全市的經(jīng)濟產(chǎn)值翻了兩翻，2023年佛山GDP達(dá)到255.30億GDP，GDP創(chuàng)13年新高。2023年上半年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值158.29億元，同比增長25.9％；實現(xiàn)社會消費品零售總額37.84億元，增長21.2％。1到5月份，該區(qū)實現(xiàn)出口總值2.35億美元，增長64.8％。同時，財稅收入也獲得超過24％的大幅度提升。新簽各類招商引資項目79個，項目投資總額98.7億元，其中超億元項目有15個。此外，恒益電廠等一批加快推進(jìn)的重點項目，也成為該區(qū)新的經(jīng)濟增長點。上半年，三水區(qū)規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值431.97億元，增長45.5%，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值93.84%。其中，有92家企業(yè)產(chǎn)值超億元，比去年同期增加34家。全年工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元。2023年三水人均DGP高達(dá)65951.95元，如折算成美元，將超過8455美元。2023年更是超過此數(shù)字。按照世界發(fā)展銀行的經(jīng)濟發(fā)展理論：當(dāng)人均GDP處于4000－8000美元之間，社會經(jīng)濟發(fā)展處于平穩(wěn)增長期，經(jīng)濟水平達(dá)中等發(fā)達(dá)國家水平。這意味著三水整體社會經(jīng)濟已處于平穩(wěn)增長的中等發(fā)達(dá)國家水平。2、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟優(yōu)勢◆產(chǎn)業(yè)集群對房地產(chǎn)業(yè)的拉動優(yōu)勢明顯

全區(qū)已形成飲料食品、紡織服裝、陶瓷和高級潔具等傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)和化工、金屬機械、電子電器、塑料制品等新興支柱產(chǎn)業(yè)。三水正逐步形成以制造業(yè)為主、集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展也給三水帶來大量的外來人口，這也促進(jìn)了三水的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：工業(yè)發(fā)達(dá)，是社會經(jīng)濟支柱三水區(qū)統(tǒng)計局獲悉，2023年前三季度區(qū)工業(yè)產(chǎn)值突破700億元，GDP增幅26.3%，總量接近去年全年水平。第二產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率達(dá)到79.6%。據(jù)介紹，2023年三水加快產(chǎn)業(yè)調(diào)整步伐，整體經(jīng)濟繼續(xù)保持持續(xù)健康的發(fā)展趨勢。前三季度全區(qū)生產(chǎn)總值比去年同期增長26.3%。前三季度三水區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值702.7億元，同比增長38.5%，增速比去年同期提高6.1個百分點。規(guī)模以上工業(yè)占全部工業(yè)總產(chǎn)值93.9%，增幅41.8%，主導(dǎo)地位進(jìn)一步明顯。1～9月，全區(qū)新簽項目計劃投資總額119億元，項目投資密度為174萬元/畝，比去年提高39萬元，其中超億元項目有21個。全區(qū)實際利用外資2.1億美元，同比增長39.9%。1-8月，全區(qū)出口總額達(dá)4.4億美元，同比增長65.9%。3、城市競爭力 三水擁有豐富的自然生態(tài)資源及人文資源，有生態(tài)保持完好的云東海旅游度假區(qū)，以及荷花世界、蘆苞溫泉高爾夫球場、森林公園等旅游勝地，良好的自然人文環(huán)境給三水的房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。4、人口與生活水平三水區(qū)總面積874.22平方公里，2023年全區(qū)總?cè)丝?2.65萬人，其中戶籍總?cè)丝跒?8.68萬人。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13449元。四、佛山市房地產(chǎn)市場分析（一）、2023年佛山市商品住宅市場運行總體狀況2023年佛山商品房銷售均價及市場成交量同比均大幅增長，市場出現(xiàn)一些不理性現(xiàn)象，年底受宏觀調(diào)控影響兩者都有不同程度的回調(diào)。2023年佛山商品房成交面積同比增長10％，達(dá)到了889.63萬平方米，相對深圳今年下滑的市場成交量，佛山今年坐穩(wěn)了全省各市商品房成交量排名中的第二名。商品住宅成交764萬平方米，也比去年增長了9％。商品房成交均價4899元/平方米，同比增長29％，商品住宅銷售均價4915元/平方米，同比增長34.8％。佛山五區(qū)市場發(fā)展不平衡，黃岐、獅山、羅村、西樵等南海鎮(zhèn)街市場成為市場投資的熱點區(qū)域。佛山2023年禪城、南海等五區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展表現(xiàn)出不平衡，禪城保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，成交均價高居五區(qū)第一，但成交套數(shù)及成交面積在相對去年有一定的下降，主要是受到禪城高房價、高總價的影響，過高的房價及面積大戶型化使得禪城的商品住宅市場面向的客戶集中在高端客戶上面，此層面客戶的減少導(dǎo)致了成交量的下降。三水樓市在2023年有一個爆發(fā)增長，由于云東海片區(qū)及沙頭片區(qū)形成兩大開發(fā)熱點，麗日天鵝湖、綠湖愛倫堡、山水莊園、恒達(dá)花園、東海藍(lán)灣等樓盤的推出，改變了三水長期只有1－2個樓盤在售的局面，一些消費力得到釋放，銷售面積及成交均價均大幅增長。2023年佛山“舊村居、舊物業(yè)、舊城區(qū)”三改項目開始啟動，大批項目的上市將影響佛山市場的走向。東華里舊區(qū)改造項目在10月底順利出讓，被瑞安集團以75億元收入囊中。此項目的出讓標(biāo)志著佛山舊改運動拉開序幕，隨后有東建集團100萬取得普君舊改地塊，瀾石、南莊、張槎等地的村居改造也紛紛浮上臺面。南海、順德、三水等區(qū)的舊改項目也開始啟動。一方面帶來了數(shù)量不小的搬遷購房硬性需求，另一方面由于這些土地一部分是從農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)制而來，同市場拍賣地塊相比存在著很大的成本優(yōu)勢，所以這些項目的上市將給佛山2023年的房地產(chǎn)市場帶來沖擊。（二）、近年佛山市商品住宅開發(fā)投資狀況分析2023年佛山個人購房貸款增長較快，年底增速有所放緩。2023年佛山個人購房貸款134.05億元，同比去年增長了1.4倍。由于今年房價的上漲，個人購房貸款也隨之上升，但從10月開始增長速度有所放緩，反映了宏觀調(diào)控對市場的影響，預(yù)計隨著金融政策的收緊，個人房貸的增長速度也開始放慢。2023年佛山房地產(chǎn)開發(fā)投資314.02億，同比增長72.5％。2023年佛山固定資產(chǎn)投資總額1089.69億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額314.02億元，占固定資產(chǎn)投資的29%。相對去年，今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占固定資產(chǎn)總額的20%，今年達(dá)到29％，房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動經(jīng)濟的強勁引擎。（三）、佛山五區(qū)成交情況2023年佛山五區(qū)中，南海商品房成交面積已經(jīng)超過順德，居五區(qū)第一，336.11萬平方米，同比增長11％；順德居次，330.61萬平方米，同比增長16％；禪城成交面積相比去年有所下降，106.43萬平方米，下降12％；而三水2023年有一個爆發(fā)性的增長，商品房成交面積67.3萬平方米，比去年增長了122％；高明市場容量進(jìn)一步萎縮，2023年商品房成交面積只有49.19萬平方米。五、三水區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）、房地產(chǎn)投資日益擴大，土地供應(yīng)充足整體社會固投資定投資總額大幅擴增長，房地產(chǎn)增長速度不及固定投資。隨著三水產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，各工業(yè)園建設(shè)及城市建設(shè)不斷增加，整體社會投資總額大步增長2023年比2023年增長157.37％。相對固定資產(chǎn)投資總額的快速增長，三水的房地產(chǎn)投資表現(xiàn)較為平穩(wěn)，2023年比2023年增長68.71％。土地出讓最多，約543.59萬平方米；集中在云東海及沙頭區(qū)域，近幾年土地出讓呈放量態(tài)勢，市場供應(yīng)充足。（二）、市場需求大，有較大發(fā)展空間市場供需對比近年佛山商品房需求大于市場供應(yīng)量，整體市場處于快速上升的階段。其中，禪城、南海、順德和高明的市場供需比均大于1，表現(xiàn)出強勁的市場需求；而三水2023年的市場供需比0.57，略顯疲軟，自其主要原因在于云東海概念盤入市放量消化滯后；2023年上半年市場消化率為0.88，西南區(qū)樓盤交投活躍，表明市場需求較大，商品房有著較大的發(fā)展空間。22.8022.8033.55149.28153.6753.0807上半年實際銷售68.8730.34283.91303.98121.5206年實際銷售43.1853.5282.99126.4485.6705年批準(zhǔn)預(yù)售34.0779.33266.67181.5798.4504年實際銷售13.87133.1271.63200.9694.503年批準(zhǔn)預(yù)售26.3338.08112.2296.1322.3407上半年批準(zhǔn)預(yù)售18.8053.81250.72246.9092.4606年批準(zhǔn)預(yù)售58.0520.7217.6196.8876.8505年批準(zhǔn)預(yù)售20.0730193.24170.8555.604年批準(zhǔn)預(yù)售29.6736.3235.4153.99101.5603年批準(zhǔn)預(yù)售高明三水順德南海禪城商品房2023上半年商品房銷售住宅銷售價格上升幅度大，需求增加2023－2023年上半年三水商品住宅銷售均價變化商品住宅銷售均價自2023年以來，三水的樓市上揚勢頭明顯，且增幅逐年拉大。自2023年開始，三水住宅均價每平方米從1583元上升至2023年的2500元，年均增幅達(dá)15%；2023年上半年的銷售均價已經(jīng)達(dá)到3314.29元/㎡，比2023年銷售均價急速拉升了800元/㎡，增幅高達(dá)32%。（三）、三水區(qū)住宅市場機會分析1、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期從軌跡上看，中國的房地產(chǎn)周期波動時間是4-5年。以此類推，2023年年中國的房地產(chǎn)到達(dá)峰值，2023年房地產(chǎn)業(yè)跌倒谷底，2023年復(fù)蘇回升，2023年加速上漲后宏觀調(diào)控理性回歸，2023-2023年從低位調(diào)整復(fù)蘇反彈，2023-2023年將會到達(dá)新一輪周期的峰值。2、佛山城市化進(jìn)程成為住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力根據(jù)佛山現(xiàn)實狀況，基本屬于工業(yè)化加速發(fā)展的后期階段，佛山的城市化水平達(dá)61%左右,佛山市城市化進(jìn)程已經(jīng)成為住宅產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)增長的動力。3、三水房地產(chǎn)市場開發(fā)周期——成長期三水房地產(chǎn)市場，從年平均開發(fā)量、開發(fā)企業(yè)的開發(fā)水平及物業(yè)管理水平上看，三水市場的總體房地產(chǎn)開發(fā)水平已經(jīng)逐步由起步階段向高速成長型發(fā)展。市場發(fā)展周期正處于成長期，市場進(jìn)入壁壘仍較低，是良好的進(jìn)入時機。2023年到2023年的三年間，三水開發(fā)樓盤每年只有一個，開發(fā)建筑面積在10萬平方米左右，2023年是三水房地產(chǎn)開發(fā)最多的一年，有7個樓盤推出市場，總建筑面積43.36萬平方米，但隨后幾年，因為受到土地停止出讓的影響，2023年到2023年開發(fā)面積逐年走低，2023年開發(fā)建筑面積只有9.7萬平方米?！羧就练康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展水平偏低。2023年底，三水區(qū)有48家房地產(chǎn)企業(yè)參加資質(zhì)年審，其中有40家房產(chǎn)公司年審合格。其中有18家房產(chǎn)公司為四級資質(zhì)，2家房產(chǎn)公司為三級資質(zhì)，其他房產(chǎn)公司或暫定或是以項目成立的項目公司。◆三水物業(yè)管理行業(yè)的起步較晚，目前仍處于起步階段。三水有項目管理的物業(yè)管理公司一共21家，其中具有二級資質(zhì)的兩家，11家三級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，其余的是臨時資質(zhì)和還沒有定級的管理公司?！羧飿I(yè)管理行業(yè)總體水平不高，物管收費標(biāo)準(zhǔn)較低，而市民物管消費意識還較差。4、三水區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)入發(fā)展機會2023年上半年三水樓市升溫甚快，海畔名苑二期、成業(yè)匯景苑三期、綠湖愛倫堡、山水莊園、麗日天鵝湖、恒達(dá)花園、成業(yè)大廈、東海藍(lán)灣等陸續(xù)推貨，2023年上半年三水西南城區(qū)房地產(chǎn)市場推出的商品住宅面積達(dá)到29.88萬平方米，約共2063套。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，隨著樓市的發(fā)展，早期建設(shè)的單體樓逐漸淡出，目前西南房地產(chǎn)產(chǎn)品基本以小高層電梯洋房及別墅產(chǎn)品為主，部分多層洋房產(chǎn)品，樓盤的銷售均價同比有了較大的提升。產(chǎn)品素質(zhì)的提高是三水樓市價格上升的主要動力。2023年上半年，三水的房地產(chǎn)市場急速升溫，商品住宅銷售面積達(dá)29.88萬平方米，成交套數(shù)也達(dá)到了2063套，批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)33.41萬平方米。今年初，三水有麗日天鵝湖、綠湖·愛倫堡、恒達(dá)花園、東海藍(lán)灣、成業(yè)匯景苑及千葉花園的惠蘭苑等樓盤陸續(xù)分批推出新貨供給市場，競爭相當(dāng)激烈市場上各樓盤的產(chǎn)品的檔次明顯提高，別墅樓盤占了相當(dāng)一部分市場份額，推出的普通商品住宅部分也是二期升級產(chǎn)品，產(chǎn)品價格和產(chǎn)品素質(zhì)都有不同程度的提升。市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)偏向高端化。◆水區(qū)市場容量與增長分析6.05%6.05%市場平均增長率6.05%6.05%6.05%市場增長率120.26113.40106.93100.83市場容量（萬m2）20.7019.5218.4117.36三水人口增加的市場減量（萬㎡）99.5693.8888.5283.47三水市場增量（萬㎡）2.472.352.242.14人均居住面積增長預(yù)測(㎡/人)51.9049.4347.0844.84人均居住面積40.2839.8839.4939.10人口增長預(yù)測（萬人）2023202320232023時間由此可見三水未來市場容量巨大，市場潛力空間廣闊三水人均可支配收入與增長率分析9.74%9.74%人均可支配收入年平均增長率13.44%8.96%9.28%7.27%人均可支配收入增長率20862183911687815445人均可支配收入（元）2023202320232023時間3025330253275692512222893人均可支配收入（元）2023202320232023時間三水居民2023～2023年購買力情況分析根據(jù)前幾年三水人均可支配收入的情況，預(yù)測分析2023～2023年三水的人均可支配收入增長情況。根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析可知，三水居民的購買力將逐年增強、消費潛力巨大?！羧績r收入比預(yù)測分析8.618.617.837.116.46房價收入比81675646戶均房價（萬元）161.93154.22146.88139.89戶均面積52494745人均居住面積5018.88754364.2537953300平均房價94389860157838171426家庭年收入（按戶均3.12人計）30253275692512222893人均可支配收入（元）2023202320232023時間結(jié)論：根據(jù)國際經(jīng)驗理論和中國國情，市場對房價的承受能力是在房價收入比在6-12之間；按照目前三水的收入、居住水平和家庭收入增長計算，在未來的3年內(nèi)依然保持在6-8.6之間，預(yù)示著三水未來市場的發(fā)展前景健康，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間巨大?！羧康禺a(chǎn)市場正處在高速成長期。三水房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢持續(xù)走高，供應(yīng)量增大，樓價持續(xù)走高，為中高端產(chǎn)品的發(fā)展提供良好的市場基礎(chǔ)。◆外來開發(fā)商加大對三水市場的進(jìn)駐力度。目前已有雅居樂、深業(yè)等外來發(fā)展商帶來中高端品質(zhì)產(chǎn)品，而三水的消費力走強正為眾多外來開發(fā)商提供發(fā)展機會。但目前大型外來開發(fā)商如萬科、金地、中海等尚未進(jìn)駐，搶先進(jìn)駐正是好時機，◆高品質(zhì)洋房產(chǎn)品相對緊缺。目前，三水市場上推出的產(chǎn)品多以別墅為主，而適合中高消費群體的高品質(zhì)洋房相對緊缺。這個產(chǎn)品的空白點也是進(jìn)駐三水市場的機會。第二章項目概況分析一、開發(fā)商簡介廣州市時代發(fā)展企業(yè)集團是一家大型民營企業(yè)，主要業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)業(yè)和旅游度假及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)。目前從事房地產(chǎn)開發(fā)的員工約有200人，物業(yè)管理600人。預(yù)計到2023年底，從事房地產(chǎn)開發(fā)的隊伍將壯大到400人，物業(yè)管理隊伍將壯大達(dá)到1500人。公司自1994年成立始從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，2023年成立了多家項目公司，開發(fā)了一系列房地產(chǎn)項目，2023年成立了廣州市時代發(fā)展企業(yè)集團,注冊資本9000萬元。集團近年業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，連續(xù)3年獲得年度“廣州最具競爭力房地產(chǎn)企業(yè)30強”,連續(xù)2年獲得“廣州百強民營企業(yè)”稱號……從單一的開發(fā)建設(shè)，再到精品路線、多項目跨領(lǐng)域的成功開拓，直至人文地產(chǎn)的品牌確立，時代發(fā)展集團屬下的廣州市時代地產(chǎn)投資，是集團專門開發(fā)房地產(chǎn)項目的子公司，現(xiàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)界的中堅力量。2023年時代地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額20億元，公司列位廣州房地產(chǎn)的前十強，廣州十大最受歡迎發(fā)展商，中國房地產(chǎn)百強企業(yè)。今年來，公司成功開發(fā)的多個具有影響力的樓盤：曉安苑、翠逸家園、時代花園、時代玫瑰園、時代廊橋、依云小鎮(zhèn)、時代傾城、時代花生……時代玫瑰園——為年輕的心而存在。時代玫瑰園——為年輕的心而存在。設(shè)計現(xiàn)代、前衛(wèi)、年輕、更注重營造和諧的鄰里關(guān)系，陽光電梯間的設(shè)計將這個理念發(fā)揮的淋漓盡致。時代玫瑰園實景圖時代廊橋花園——又是一個演繹風(fēng)情萬種的東南亞樂園，他休閑，有韻味，精致而從容，讓生活在渡假中憑添幾分美感。時代廊橋花園——又是一個演繹風(fēng)情萬種的東南亞樂園，他休閑，有韻味，精致而從容，讓生活在渡假中憑添幾分美感。時代依云花園——時代依云花園——是藝術(shù)家的家，是生活藝術(shù)家的小鎮(zhèn)，這里處處流露著一種別樣的資情。讓人陶醉其中。時代依云花園實景圖時代花生——時代花生——整體規(guī)劃錯落有致，建筑風(fēng)格沿用北歐功能主義理念，充分體現(xiàn)在整個花生外立面簡約而質(zhì)樸，南北對立的戶型更是保證了光照和通風(fēng)，讓人生活得舒適健康。二、項目概況介紹位于佛山市山水區(qū)對外經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西區(qū)B1號、B2.B3號、9.10號、C號地塊。項目所在西南片區(qū)為三水區(qū)的政治、經(jīng)濟和文化中心和佛山構(gòu)建組團城市（2+5）的一個組成部分。，著力發(fā)展商住以及大型配套設(shè)施項目；轄區(qū)面積234.64平方公里，常住人口20.3萬，其中城區(qū)人口13.6萬。三、項目周邊配套1、交通環(huán)境狀況本項目地塊交通條件十分優(yōu)越，地處三水區(qū)中心，距廣州30公里，佛山24公里，毗鄰港澳，地理位置得天獨厚，廣三高速公路、廣肇高速公路、廣三鐵路、三茂鐵路貫通全境；流經(jīng)境內(nèi)伯西江、北江黃金水道，上可通廣西、桂林，下可達(dá)港澳等地；以街道辦事處所在地為中心，30公里范圍內(nèi)有機場、港口、碼頭，是連接粵北、粵西乃至廣西等地的交通樞紐。為三水進(jìn)入廣佛經(jīng)濟圈提速?！傲v六橫”路面的規(guī)劃寬度從40米到120米，目前，部分主干道已正在改造、動工建設(shè)，“六縱六橫”路網(wǎng)投入使用后，三水將全方位融入中心組團，同時進(jìn)入廣州“半小時經(jīng)濟圈”。

2、周邊區(qū)域組團中心組團：為區(qū)域內(nèi)地區(qū)性中心；三水規(guī)劃入中心組團，目標(biāo)為制造業(yè)基地，城市新住區(qū)。云東海組團：目標(biāo)職能為全市重要的新興產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域性科研教育基地，全市重要的客運鐵路樞紐，區(qū)域性休閑度假、會議基地。3、城市景觀建設(shè)本項目所在的西南街道生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，自然資源豐富，供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善；轄區(qū)內(nèi)法制健全，治安良好；政府服務(wù)、公共服務(wù)體系健全；文化、教育和衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展；社會文明程度不斷提高，綜合競爭力不斷增強。本項目距離三水森林公園2公里，總面積3366畝，1995年被評為廣東省市級風(fēng)景名勝區(qū)，2023年依法設(shè)立為三水生態(tài)保護(hù)區(qū)。

森林公園以聞名海外的世界第一大臥佛、漢藏佛文化藝術(shù)殿堂,華南地區(qū)最大的孔圣園，以鱷魚為主題的動物園---鱷魚湖、集湖光山色于一體的無情谷、鴛鴦湖、宣言廣場、情人谷，返樸歸真的重陽古道以及80%的林木覆蓋，而成為旅游勝地。

森林公園擁有完善的配套設(shè)施，包括酒店、度假村、會務(wù)中心、滑草場、卡丁賽車場、燒烤場等，是各方游客悠閑度假、陶冶情懷的絕妙之地。

三水森林公園，用山水構(gòu)建骨架，用文化附麗靈魂，用真情演譯人生，堪稱"現(xiàn)代經(jīng)典"！4、宗地價值小結(jié)地塊緊靠三水城區(qū)，位于城區(qū)通往鎮(zhèn)區(qū)的交通要道，區(qū)位價值高?，F(xiàn)三水規(guī)劃為三水區(qū)的政治、經(jīng)濟和文化中心和佛山構(gòu)建組團城市（2+5），是最有潛力融入城市發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)，加上政府大力進(jìn)行景觀規(guī)劃建設(shè)，有利于提升鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境。地塊處于核心地塊，交通便利，生活便利，是三水新城區(qū)域的黃金商業(yè)地帶，具有發(fā)展商業(yè)的基本條件?，F(xiàn)項目所在的西南街道地段目前的公共交通狀況已經(jīng)初具規(guī)模，現(xiàn)在到南海桂城、獅山；廣州芳村窖口客運站；廣州地鐵坑口站的專線車均經(jīng)過本項目。四、項目目標(biāo)市場群體結(jié)構(gòu)分析核心區(qū)域---三水西南城區(qū)高偏中等收入居民企業(yè)管理層及高級技術(shù)人員、專業(yè)人員及政府部門駐三水省直單位工作人員、私營企業(yè)企業(yè)主、自創(chuàng)業(yè)人員次核心區(qū)域---三水中心城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)，包括蘆苞、樂平等公司職員＋廠企骨干＋中小個體戶＋周邊居民輻射區(qū)域---外輻射高要、四會、肇慶以及南海臨近街鎮(zhèn)公司準(zhǔn)白領(lǐng)＋廠企骨干＋市場投資客以需求為導(dǎo)向的市場定位分析■區(qū)位印象：工廠區(qū)、存在污染、缺乏社區(qū)商業(yè)配套和居住氛圍■核心價值□區(qū)域定位：西南居住新區(qū)□區(qū)位特點：城市東西向中心城區(qū)居住發(fā)展帶□外部環(huán)境：依托云東海、接壤西南中心城區(qū)、工廠搬遷□開發(fā)規(guī)模：超大型市區(qū)盤開發(fā)，總建筑面積接近100萬平方米□品牌價值：時代品牌第三章項目開發(fā)設(shè)計一、規(guī)劃設(shè)計要求本項目共四塊土地，具體情況如下;序號證號面積容積率建筑面積㎡12023110210171143.61.96141315.06220231102106109525.32.37259304.45320231102855213116.71.52324310.42420231102852111990.81.71191323.54總計505776.4916253.47目前申請貸款的項目土地相關(guān)規(guī)劃如下：總用地面積：71144用地性質(zhì)：居住用地容積率：1.96建筑密度：≤20％建筑最高高度：≤20層停車指標(biāo)：1082個市政綠化：地塊必須按附圖所示位置留出公共綠化廣場二、規(guī)劃設(shè)計風(fēng)格（一）、領(lǐng)先的設(shè)計理念（1）、“景觀價值”理念◆景觀價值：大景深，少對視，景觀的三維視角綜合價值體現(xiàn)◆景觀三維視覺：景深（長度）、景寬（寬度）與立體景觀（高度）◆景深：景觀的縱深度，或景觀的無阻隔距離；◆景寬：視覺角度的大??；◆立體景觀：景觀的層次是否豐富，能否形成富有韻律和趣味的視覺走廊，特別是從地面、園林到屋脊輪廓線、屋頂、天際線的豐富層次。（2）、“價值定位”理念◆在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價值區(qū)域；◆確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是確定戶型比；（3）、“均好性”理念◆強調(diào)環(huán)境資源的均享，讓更多的居住者能平等地享受資源，并獲得同等的價值回報；◆強調(diào)“歸屬領(lǐng)域”的均好和共享，強化半私密空間；◆強調(diào)戶型的日照、通風(fēng)、采光、朝向、景觀的均好，強調(diào)內(nèi)外環(huán)境的融合。（4）、“新街坊”理念◆城市街坊利用城市街道將大面積居住區(qū)分隔成不同的鄰里單元，以縮小居住區(qū)的規(guī)模或小區(qū)規(guī)模。采用周邊圍合和封閉式管理的方式，增強住區(qū)的防衛(wèi)能力，并形成尺度適宜的公共院落空間，鄰里單元的周界景觀就是街區(qū)景觀。◆小區(qū)內(nèi)街坊是以小區(qū)內(nèi)的院落或組團作為鄰里單元，小區(qū)內(nèi)街坊的道路自成體系，除主要出入口與城市道路相通外，其他道路一般不與城市道路連通。（二）、構(gòu)建差異化競爭的產(chǎn)品價值系統(tǒng)新城市主義——人類新世界的人居夢想新城市主義（NewUrbanism）源于霍華德的花園城市，理論奠基人是安德雷斯·杜安伊和伊麗莎白·普拉特夫婦，最重要的理論是傳統(tǒng)鄰里區(qū)開發(fā)，簡稱“TND”；和注重使用公交的鄰里區(qū)開發(fā)，簡稱“TOD”?！癟ND”模式的重點在城市設(shè)計：社區(qū)規(guī)模半徑約400米（即步行5分鐘距離），鄰里內(nèi)有多類型住宅，居民土地使用多樣化，公建布置在人流集散地，住房的后巷作為鄰里間社交活動場所?！癟OD”模式由“步行街區(qū)”發(fā)展而來，強調(diào)混合土地用途，以公共交通為規(guī)劃原則，從交通站和商業(yè)組成的核心地區(qū)到社區(qū)邊界不超過600米的步行距離。新城市主義的傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)預(yù)示著一種未來城市發(fā)展模式：多中心的居住社區(qū)“網(wǎng)絡(luò)”，各個社區(qū)具有各自多元的人文和自然特征，人們的家園坐落于自然景區(qū)內(nèi)，既能夠享受清新的自然景觀，又能在不幸范圍內(nèi)享受社區(qū)的溫馨，同時，在電子通信網(wǎng)絡(luò)上保持與世界的聯(lián)絡(luò)。這不僅僅是新城市主義的夢想，也是人類在新世紀(jì)的人居夢想。新城市主義最具影響的經(jīng)典之作：DPZ設(shè)計的坐落在佛羅里達(dá)州的墨西哥海灣附近的濱海城（Seaside）。 景觀牌：親水住區(qū)產(chǎn)品系統(tǒng)定位產(chǎn)品概念市場定位環(huán)境牌：生態(tài)住區(qū)環(huán)保牌：健康住區(qū)人本牌：舒適住區(qū)教育牌：文化住區(qū)大型國際生態(tài)時尚人文社區(qū)國際星城純美境界星夢傳奇配套牌：便利住區(qū)信息牌：智能住區(qū)管家牌：服務(wù)住區(qū)（三）、差異化產(chǎn)品核心功能價值國際生態(tài)社區(qū)以“生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能”為主題，以“生態(tài)人居、和諧生活”為主調(diào)，強調(diào)建筑、環(huán)境與人居的持續(xù)共生關(guān)系，形成建筑與周圍自然環(huán)境的和諧共存，創(chuàng)造健康、舒適的生活環(huán)境，顛覆傳統(tǒng)住宅建筑理念，按照世界綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系，打造世界一流的生態(tài)建筑，致力于成為中國新一代生態(tài)建筑的革命典范，為中國生態(tài)建筑樹立世界級的行業(yè)標(biāo)桿。世界綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系參照標(biāo)準(zhǔn)：英國的BERRM評估體系、美國的LEED綠色建筑評估體系、日本建筑環(huán)境效率綜合評估體系、德國生態(tài)建筑導(dǎo)則、15個國家協(xié)商的GBC綠色建筑挑戰(zhàn)體系、澳大利亞建筑環(huán)境評價體系、加拿大的BEPAC體系、挪威的EeoProfile體系、法國的ESCALE體系、香港地區(qū)的HK—BIAM體系。三、規(guī)劃設(shè)計方案根據(jù)評估測算，項目為商住小區(qū)，設(shè)小高層建筑141315.06平方米，住宅1757套；公寓8600平方米約200套；商鋪8828.93平方米；戶型配比樓號型號戶型編號戶型面積(㎡)層數(shù)戶數(shù)總面積(㎡)1#A171.9518352518.25232.83361181.88373.66362651.762#A171.9518352518.25232.83361181.88373.66362651.763#A171.9518352518.25232.83361181.88373.66362651.764#A171.9518352518.25232.83361181.88373.66362651.765#A171.9518352518.25232.83361181.88373.66362651.766#A171.9518352518.25232.83361181.88373.66362651.767#B186.3718353022.952121.07364358.528#B186.3718353022.952121.07364358.5219#A171.9518342446.3232.83341116.22373.66342504.449#A171.9518342446.3232.83341116.22373.66342504.4410#C173.1518342487.1287.57342977.3811#B186.3718353022.952121.07364358.5212#B186.3718353022.952121.07364358.5213#A171.9518352518.25232.83361181.88373.66362651.7614#A171.9518352518.25232.83361181.88373.66362651.7615#A171.9518352518.25232.83361181.88373.66362651.7616#C173.1517342487.1287.57342977.3817#C173.1517342487.1287.57342977.3818#A171.9517342446.3232.83341116.22373.66342504.44公建配套用地面積71144容積率1.96基底面積6886.30建筑密度9.68%住宅總面積121695.17住宅底層商業(yè)面積1628.93內(nèi)街商業(yè)6000二期住宅面積8600二期住宅底層商業(yè)1200計算容積率總面積139124.1不計算容積率總面積2190.96首層架空面積1364.06屋頂梯間、機房面積826.9總建筑面積141315.06車位數(shù)1082產(chǎn)品設(shè)計方案A、住宅■客廳：目前的窗臺高度是80-90cm，客廳一般可以有兩種處理：1、廳出陽臺，陽臺欄桿一般是1.2m高，用通透式的欄桿；2、落地窗加透空欄桿；■窗臺：常見的高度是850mm或900mm，創(chuàng)新設(shè)計突出窗臺的景觀和使用的功能，使得窗臺的設(shè)計更低、更寬，“宏景飄窗臺”就是創(chuàng)新版；■樓梯：常見的樓梯步級高度是17-18cm，改為15cm高度，雖然增加了面積，增加了舒適感，使得老人和小孩更為舒服，充分體現(xiàn)“人本思想”。■灰空間：即過渡空間，對空間的過渡起著承接的作用，消除進(jìn)出樓門、電梯、戶門時的剎那不適應(yīng)，使人的心理有過渡適應(yīng)，“人本思想”的體現(xiàn)?！龃箝_間、短進(jìn)深的設(shè)計，客廳寬度至少3.8m，最好能4.5-5.2m，適合寬大豪華家具的擺設(shè)；主衛(wèi)生間、廚房的寬度2.3-2.7m，能夠完全不免同時操作的沖突；主臥室寬3.6m，充分考慮活動空間?！鲲垙d明廳，能夠直接采光，與客廳形成南北對流；■尊重風(fēng)水習(xí)俗，增加玄關(guān)設(shè)計；B、商業(yè)街□雙首層商業(yè)街區(qū)：在西青大道各地塊設(shè)置城市廣場、主題水景廣場、臨街商業(yè)街區(qū)，主要負(fù)責(zé)對外服務(wù)功能；在西青大道下的下沉式街區(qū)將道路兩邊的小區(qū)連接成一個整體，設(shè)置主題會所和下沉式商業(yè)街，主要負(fù)責(zé)對內(nèi)服務(wù)功能?！跎虡I(yè)街傳統(tǒng)商鋪：傳統(tǒng)黃金分割比例開間：進(jìn)深=1：1.5；兩層商鋪，層高4.8-5.8米，帶夾層?！鮿?chuàng)新“ＬＯＦＴ”商業(yè)街：以“開間9米、進(jìn)深9米、層高9米”，打造完美商業(yè)空間，造就最奢華的商業(yè)展示面，1：1鉆石級開間進(jìn)深比例，突破1：1．5的傳統(tǒng)商業(yè)黃金比例，9米立體靈動空間，全方位自由分割，優(yōu)越形態(tài)規(guī)劃，得房率平均高于傳統(tǒng)商業(yè)街近30％，高達(dá)90％。原創(chuàng)案例：上海的海上海商業(yè)街。3、園林景觀設(shè)計產(chǎn)品在景觀設(shè)計方面滿足每個住宅單位都有一個以上方向景觀的需求，多數(shù)單位都有多個方向的景觀，以及長的景觀視線。景觀設(shè)計配合建筑設(shè)計的平面布局和地形特征，使戶外景觀與建筑空間有機地融為一體，使住戶不管在地面還是在樓上，均可欣賞到優(yōu)美的景觀。環(huán)境的設(shè)計對私人空間、半私人空間和公共空間都分別進(jìn)行不同的處理。每個組團形成主題空間，布局或設(shè)計充分考慮人流、景觀及噪音等各方面因素。突出設(shè)計含量和時尚的生活氣息。按不同年齡組兒童的要求布置有主題性的游戲場；并采取如利用架空層等形式多提供不同的戶外空間，以滿足未來住戶各式的動態(tài)活動等。四、項目開發(fā)進(jìn)度我司計劃今年對該項目分兩期期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。其中一期地塊預(yù)計于2023年5月份開始啟動，現(xiàn)已進(jìn)入前期設(shè)計階段；二期項目于2023年11月份啟動，預(yù)期從2023年初，項目進(jìn)入銷售階段。大致時間表大致時間表第四章營銷策略一、項目分期原則分期開發(fā)原則■市場營銷原則：低價入市，積聚人氣，營造氛圍，市場梯級推進(jìn)；■市場競爭層級演進(jìn)原則：針對主要競爭對手的產(chǎn)品，在符合項目開發(fā)效益最大化的前提下，實施市場利基型撇脂戰(zhàn)略?！鍪找孀畲蠡瓌t：項目地塊開發(fā)從東向西、從北向南依次推進(jìn)，將價值高的地塊放在后序開發(fā)，有利于項目在前期開發(fā)積聚人氣和積累品牌知名度后，通過項目熱銷、土地升值和產(chǎn)品創(chuàng)新或升級，推動銷售價格上漲，達(dá)到項目收益最大化。二、項目分期策略■分區(qū)組團逐個開發(fā)；■與國際知名建筑規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境景觀設(shè)計、監(jiān)理、銷售、廣告、活動、物業(yè)管理公司合作，強強聯(lián)合，打造強勢項目；■配套先行，營造居住便利氛圍；■環(huán)境先行，營造生活環(huán)境氛圍；■建立10大持續(xù)競爭優(yōu)勢產(chǎn)品系統(tǒng)：新城市主義“TND”住區(qū)規(guī)劃、世界綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系、國際生態(tài)人居、國際水文化異域精華、現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格、中國首個國際親子藝術(shù)會所、國際時尚生活館、國際商業(yè)街區(qū)、國際管家服務(wù)、國際泛會所。三、市場競爭演進(jìn)與產(chǎn)品組合競爭戰(zhàn)略市場競爭演進(jìn)與產(chǎn)品組合競爭戰(zhàn)略市場競爭演進(jìn)與產(chǎn)品組合競爭戰(zhàn)略年度市場領(lǐng)先者市場挑戰(zhàn)者市場追隨者202320232023202320232023雅居樂聯(lián)排別墅雅居樂聯(lián)排別墅、洋房御江南別墅、洋房時代漫城公寓/洋房御江南別墅、洋房時代漫城公寓洋房聯(lián)排別墅情景洋房三疊院雅居樂洋房御江南別墅、洋房時代漫城雅居樂洋房時代漫城御江南別墅、洋房御江南別墅、洋房時代漫城公寓洋房聯(lián)排別墅情景洋房三疊院公寓洋房聯(lián)排別墅情景洋房三疊院洋房聯(lián)排別墅情景洋房三疊院項目分期分區(qū)策略嘉陵摩嘉陵摩托車廠健力寶制藥廠河涌C109B1B2B3第一期第二期第三期第四期第五期商業(yè)/公寓/洋房商業(yè)/公寓/洋房/聯(lián)排別墅/情景洋房/三疊院商業(yè)/公寓/洋房/聯(lián)排別墅/情景洋房/三疊院洋房/聯(lián)排別墅/情景洋房/三疊院商業(yè)/公寓/洋房/聯(lián)排別墅/情景洋房/三疊院目標(biāo)市場與產(chǎn)品對接策略目標(biāo)市場與產(chǎn)品對接策略市場結(jié)構(gòu)核心市場輔助市場延伸市場市場區(qū)隔中偏高端中端高偏中端產(chǎn)品線18層小高層18層小高層6層/低層建筑單體板式洋房一梯二戶板式洋房一梯四戶帶電梯一梯二戶無電梯一梯一戶產(chǎn)品類型特性大開間平層配套入戶花園大露臺或雙陽臺主人房設(shè)衣帽間緊湊型平層雙陽臺公寓/大開間平層6層情景洋房/三疊院聯(lián)排別墅面積區(qū)間120/140/16070-80二房100-120三房公寓30-50/140-160180-220/250/300戶型三房二廳二房/小三房四房/五房/六房四、推售節(jié)奏與順序首期產(chǎn)品必須以本項目的標(biāo)桿產(chǎn)品作先行產(chǎn)品，迅速取得市場的突破，獲得市場的認(rèn)同，然后推出跟隨型產(chǎn)品——產(chǎn)品創(chuàng)新性、戶均總價相對較低的產(chǎn)品、針對經(jīng)濟實力中等客戶群的產(chǎn)品，這樣跟隨型產(chǎn)品銷售速度將比較快。同時，我們考慮到項目所處區(qū)域?qū)嶋H的情況，針對的目標(biāo)客戶比較散，因而需要保證每一個銷售階段有銷售重點，而且有補充產(chǎn)品線的輔助產(chǎn)品推售。五、營銷風(fēng)格時代地產(chǎn)在廣州地區(qū)一直以比較前衛(wèi)的形象示人，在營銷表現(xiàn)上時尚、有品味、有文化，與藝術(shù)界保持良好的關(guān)系經(jīng)常組織公關(guān)活動。結(jié)合從廣州到佛山南海市場環(huán)境、風(fēng)土人情不一樣，但是我們的品牌核心堅持不變。營銷風(fēng)格采用都市化的、國際化的手法；廣告宣傳格調(diào)保持適度超前，并融入佛山、三水當(dāng)?shù)乜蛻粢滓源虢巧脑?。第五章項目財?wù)分析一、銷售定價分析根據(jù)本項目所處地理位置，結(jié)合周邊市場定價和發(fā)展趨勢，并充分考慮本項目的配套設(shè)施和綜合素質(zhì)，我們初步按照小高層銷售單價3800元/平方米；可銷售商鋪單價6000元/個，對該項目的開發(fā)報建數(shù)據(jù)進(jìn)行財務(wù)測算分析如下：財務(wù)數(shù)據(jù)構(gòu)成分析項目銷售均價（元）合計（萬元）占總成本%備注（一）預(yù)計銷售收入54,810可銷售住宅收入3,80049,512可銷售聯(lián)排住宅收入可銷售商鋪收入6,0005,297可銷售車位收入（二）項目開發(fā)成本計算面積(平方米)33,43476.45%（1）土地開發(fā)成本10,30023.55%（2）前期工程費4,2999.83%其中：規(guī)劃勘測設(shè)計費71,1441,3443.07%場地平整費用71,1446051.38%約按85元/平方米三通一平71,1442,3505.37%（3）建筑安裝工程費用16,68138.14%其中：土建工程費用141,31515,54535.55%約按1100元/平方米裝修工程費用141,3154300.98%設(shè)備安裝工程141,3157071.62%約50元/平方米（4）基礎(chǔ)設(shè)施費1,6533.78%其中：園林綠化、環(huán)境工程141,3151,4133.23%約按100元/平方米通訊(電視、電信)141,315710.16%約按5元/平方米消防工程141,3151700.39%約按12元/平方米（5）不可預(yù)見費5001.14%約為建安工程費用*3%（三）期間費用6,60615.11%（1）銷售費用1,3703.13%約銷售收入2.5%（2）管理費用5481.25%約銷售收入1.5%（3）財務(wù)費用1,1252.57%（4）營業(yè)稅2,7406.27%銷售收入5%（5）城市建設(shè)維護(hù)稅、教育稅附加2740.63%營業(yè)稅10%（6）土地增值稅5481.25%銷售收入1％開發(fā)成本40,04091.56%銷售利潤14,77033.77%減：企業(yè)所得稅3,6928.44%按銷售利潤25%總成本43,732100.00%（稅后）凈利潤11,077（稅后）凈利潤率%20.21%二、財務(wù)成本利潤測算我們初步計算得出：該項目的預(yù)計總銷售收入約為54810萬元；開發(fā)建設(shè)成本約為40040萬元，項目的凈收益率約為20.21%。（如表：財務(wù)預(yù)算分析表）三、項目敏感性分析同時我們還對影響利潤收益的主要不確定因素取決于售價的水平；成本的高低；建設(shè)、經(jīng)營期的長短；銷售稅率等。根據(jù)項目當(dāng)前的狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是未來銷售價格和成本的變化。因而，項目敏感性分析主要針對銷售價格以及成本的變動，分別計算其上、下波動5％、10％時，對經(jīng)濟指標(biāo)的影響。銷售收入敏感性分析單位：萬元，折現(xiàn)率10%變化條件變化動態(tài)分析結(jié)果銷售收入開發(fā)成本凈利潤利潤率投資凈現(xiàn)值（FNPV）內(nèi)部收益率（FIRR）基本方案54,809.5243,732.1811,077.3420.21%5,540.6025.33%變化1：-5%52,069.0543,732.188,336.8716.01%3,275.7419.06%變化2：+5%57,550.0043,732.1813,817.8224.01%7,805.4631.60%變化3：-10%49,328.5743,732.185,596.3911.35%1,010.8912.80%變化4：+10%60,290.4743,732.1816,558.3027.46%10,070.3137.86%投資成本敏感性分析單位：萬元，折現(xiàn)率10%變化條件變化動態(tài)分析結(jié)果銷售收入開發(fā)成本凈利潤利潤率投資凈現(xiàn)值（FNPV）內(nèi)部收益率（FIRR）基本方案54,809.5243,732.1811,077.3420.21%5,540.6025.33%變化1：-5%54,809.5241,545.5713,263.9524.20%7,528.4331.93%變化2：+5%54,809.5245,918.798,890.7316.22%3,552.7719.36%變化3：-10%54,809.5239,358.9615,450.5628.19%9,516.2539.26%變化4：+10%54,809.5248,105.406,704.1312.23%1,564.9513.94%由表中數(shù)據(jù)可知：售價分別下降5％、10％時，凈利潤則同時分別下降4.2％和8.86％；若售價上升5%時，利潤上漲3.8%，當(dāng)售價上升10%時，利潤也跟隨增長7.25%。綜合上述分析可知，價格是企業(yè)的生命，必須要詳細(xì)調(diào)研，審慎擬定。當(dāng)成本上升5％、10％時，將引起利潤率分別下降3.99％和7.98%；總體來講，整個項目具有良好的盈利能力，抗風(fēng)險因素較強；其中銷售收入因素和投資成本因素同時共同對財務(wù)凈現(xiàn)值產(chǎn)生影響。從上分析可以看出，對凈利來說，售價和成本都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。四、資金籌措計劃本項目開發(fā)需投入資金總計約40040萬元，資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售回籠資金。項目總結(jié)綜上所述，佛山三水地塊項目是一個極具開發(fā)價值的房地產(chǎn)項目，具體表現(xiàn)在： 地塊處于三水心臟位置，擁有良好的地理位置；該地塊開發(fā)面積較大，有利于良好生活氛圍的營造，最終有利于樓盤價格的提升；隨著該項目的配套設(shè)施不斷完善，無論在規(guī)模還是價格都比較迎合現(xiàn)階段市場的需求，以帶動項目的整體銷售。項目投資風(fēng)險小，投資收益較高。如果結(jié)合本項目城市化產(chǎn)品的定性以及“時代地產(chǎn)”的品牌取向和風(fēng)格，突出我司品牌特征和項目個性為原則，結(jié)合我司開發(fā)的時代玫瑰園、時代依云花園等項目的成功案例所累積的經(jīng)驗。該項目必定成為我司在三水入主的，有著“時代地產(chǎn)”特色的現(xiàn)代、時尚、生活感為一體的大型生活社區(qū)。（報告結(jié)束）

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項目有反應(yīng)沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進(jìn)場道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個村5617人的飲水安全問題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計單位：重慶布澤水利電力勘測設(shè)計有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實到位，以各行政村為單元，切實做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項工作開展順利，按時完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準(zhǔn)備（1）施工技術(shù)人員認(rèn)真熟悉圖紙，領(lǐng)會設(shè)計意圖，對圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點。（2）在各項預(yù)制加工項目開始前，根據(jù)設(shè)計施工圖編制材料計劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號準(zhǔn)備好，運至現(xiàn)場。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗明材質(zhì)，核對質(zhì)保書，規(guī)格、型號等，合格后方能入庫，并分別作好標(biāo)識。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長期置于陽光下照射，為避免管子在儲運時彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運管材和管件時，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴(yán)禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場與材料存放處溫差較大時，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場放置一定時間，使其溫度接近施工現(xiàn)場環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進(jìn)行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時使用管剪或管道切割機，必要時用鋒利的鋼鋸，對其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時用管剪比較方便，管徑較大時用管道切割機或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達(dá)工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細(xì)小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進(jìn)行壓力試驗。冷水管試驗壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗的準(zhǔn)備水壓試驗時間應(yīng)在熱熔管道連接24小時后進(jìn)行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點。（2）試驗增大壓力到規(guī)定的試驗壓力值。一小時之后開始試驗。在這個時期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時，壓力降不得超過0.03MPa，同時檢查各連接處不得滲漏。對試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護(hù)措施,但接頭部位必須明露。此項試驗在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標(biāo)識管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進(jìn)行全系統(tǒng)通水試驗。其目的在于檢驗供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗收前應(yīng)進(jìn)行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時應(yīng)不流死角,每個配水點龍頭都應(yīng)打開,在系統(tǒng)最低點設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進(jìn)水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進(jìn)行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應(yīng)注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進(jìn)行包括工程特點、設(shè)計要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強施工人員的質(zhì)量意識,調(diào)集責(zé)任心強、經(jīng)驗豐富的人員參與施工。設(shè)立專職質(zhì)檢員進(jìn)行過程控制。保管好各類施工機具,特別是要保證熱熔焊接機處于良好的工作狀態(tài)。設(shè)置嚴(yán)密的質(zhì)量控制體系,實行分級控制,每道工序都要進(jìn)行檢查,合格后方可進(jìn)入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認(rèn)真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開槽時采取妥善加固保護(hù)措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場調(diào)查，統(tǒng)計出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護(hù)。（2）溝槽開挖形式根據(jù)設(shè)計圖中設(shè)計管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）